«Забастовка продавцов» началась — почему рынок жилья гаснет

В этой статье

Назад Март и опять в августеЯ отметил, что «мы, несомненно, достигаем пределов доступности для американцев», что должно «охладить рынок недвижимости» и, вероятно, «вызвать коррекцию», но без неприятностей, связанных с крахом. 

По моему скромному мнению, ситуация по-прежнему актуальна, поскольку рынок недвижимости – в отличие от 2008 года – поддерживается гораздо более квалифицированные покупатели   значительно больше справедливости в своих домах и долгосрочные фиксированные долги с низкой процентной ставкой по сравнению с дразнящими ставками начала и середины нулевых. Таблица выдачи ипотечных кредитов по кредитному рейтингу должна прояснить этот момент.

Однако в одном я явно ошибался. я там не верил было достаточно «политической воли» действительно бороться с инфляцией. Это все еще может быть правдой, поскольку ФРС может быстро отказаться от своего нынешнего курса. Но, учитывая множество повышений ставок и сигналы о том, что их будет еще больше, похоже, что высокие процентные ставки будут с нами еще довольно долго. 

Действительно, 3%-ная ипотека, которую я получил на свое личное жилье в прошлом году, сейчас будет более чем в два раза выше. Как выразился Дэйв Мейер, ФРС ясно дала понять, что они хотеть жилищная коррекция Чтобы снизить инфляцию и решить почти исторический уровень неплатежеспособности. 

Итак, что же это дает нам сейчас? 

Жилищная коррекция и «забастовка продавцов»

Вот как выглядит количество новых объявлений в районе метро Канзас-Сити, где я живу:

Количество новых объявлений в сентябре 2022 года сократилось почти на 600 по сравнению с 2021 годом, то есть на 12.9%. Они упали на целых 15.5% по сравнению с 2020 годом. 

Таким образом, несмотря на рост ставок, запасы только ползли вверх. от 1.5 до 1.7 месяцев в сентябре 2022 года. Сбалансированный рынок составляет шесть месяцев, поэтому он по-прежнему считается «рынком продавца». (Хотя я бы с этим поспорил, учитывая, насколько странен нынешний рынок.)

Здесь важно посмотреть на сравнение год к году (год к году), поскольку новые листинги следуют циклическому шаблону и всегда падают в течение зимы. Например, в октябре годовой тренд новых листингов на национальном уровне упал на 23.6% в годовом сопоставлении.

Тем не менее, продажи домов по-прежнему выросли на 5% по сравнению с октябрем прошлого года. Такое увеличение запасов произошло во многом из-за сокращения продаж и отказа почти 20% покупателей от подписанных контрактов. Есть также довольно забавные заголовки, такие как «Соотношение средней продажной цены к прейскурантной цене упало до 99% в сентябре». Это был оттенок более 103%, что, ну, не совсем типично.

В целом, это то, что Билл МакБрайд называет «Продавцы бастуют». У домовладельцев просто не так много веских причин попытаться продать свой дом прямо сейчас. Итак, они этого не делают. Поэтому нам следует ожидать, что эта тенденция ускорится и сохранится в течение довольно долгого времени. 

Американцы остаются на месте

В последнее время американцы стали гораздо реже переезжать, чем в прошлые годы. Как Hill отмечено в 2021 году:

«Новые данные Бюро переписи населения США показывают, что всего 8.4 процента американцев живут в другом доме, чем год назад. Это самая низкая скорость движения, зафиксированная бюро за всю историю с 1948 года.

«Эта доля означает, что около 27.1 миллиона человек переехали в свои дома в прошлом году, что также является самым низким показателем за всю историю».

Еще до пандемии, были установлены рекордные минимумы. Причин этому много, включая старение населения, меньшее количество детей и, конечно же, слишком дорогое жилье. 

В том же духе количество предложения новых домов также падали даже до того, как цены взлетели до небес и недавнего повышения процентных ставок.

По данным, средняя продолжительность владения жильем выросла до восьми лет, что «примерно на три года больше, чем за последнее десятилетие». Зебра. Изменение средней продолжительности пребывания еще более драматично. Он увеличился почти втрое: примерно с пяти лет в 1985 году до 13.2 года в 2021 году..

Если подумать, это имеет смысл. Зачем переезжать, особенно сейчас?

Большинство домовладельцев (около 95%) имеют 30-летние ипотечные кредиты с фиксированной ставкой. Любой, кто брал кредит в течение последних пяти лет, имеет ставку ниже как минимум 4%. Зачем вам вообще добровольно выплачивать такой кредит?

И, как мы видели, людей становится все меньше и меньше.

Интересно, что то же самое происходит и на рынке аренды. 

Арендаторы продлевают договоры аренды на рекордном уровне. По данным RealPage, в апреле 2022 года более 65% арендаторов продлили договор аренды по сравнению с чуть более 56% в 2019 году. 

Это также имеет смысл, если вы понимаете, что гигантское повышение арендной платы, о котором вы слышите, касается только новых объектов недвижимости. Например, еще в апреле, когда годовой рост арендной платы для новых объектов составил 16.9%, NPR обнаружили, что средний арендатор платил всего на 4.8% больше чем годом ранее. 

Причина в том, что очень немногие арендодатели готовы повышать арендную плату до уровня, необходимого для продажи нынешним арендаторам. Повышение арендной платы более чем на 5% часто побуждает арендатора уйти просто назло. Итак, если арендная плата выросла (или, по крайней мере, выросла) на 16.9% в другом месте, но только на 4.8% там, где вы находитесь, вы, скорее всего, останетесь на месте.

Итак, являются ли Соединенные Штаты, родившиеся в борьбе против монархии и укоренившейся аристократии, регрессом к царству феодальных крепостных, привязанных к земле, на которой они сейчас живут?

Ну, пока что, типа того.

Возможности на этом очень странном рынке

Домовладелец, который сдает в аренду

«Забастовка продавцов» поддерживает и будет поддерживать рынок жилья до тех пор, пока процентные ставки остаются высокими (по крайней мере, по стандартам после кризиса 2008 года). В то же время, вероятно, происходит охлаждение рынка аренды, и я подозреваю, что многие домовладельцы, которым необходимо переехать, предпочитают сдавать свои дома в аренду, а не продавать их, и, таким образом, объем аренды увеличивается.

Запрашиваемая арендная плата начинает снижаться. После высокого годового роста на 18% в апреле, сейчас они снизились до всего 7.4% в ноябре и всего на 1.2% выше, чем в октябре. 

Тем не менее, арендная плата немного выше, чем была еще несколько лет назад, поэтому сохранение арендной платы в качестве арендодателя должно принести хорошие результаты в ближайшем будущем.

Кроме того, для любого домовладельца, которому необходимо переехать из-за переезда на работу или чего-то еще, лучшим выходом, скорее всего, будет арендовать ваш нынешний дом, а затем найти жилье для сдачи в аренду там, куда вы переезжаете. В конце концов, смягчение рынка аренды поможет вам найти жилье в такой же степени, как и причинит вам вред при сдаче в аренду вашего нынешнего жилья.

И снова, зачем выплачивать кредит под 2.65% на свой нынешний дом, чтобы получить кредит под 6.95% на новый? Это не особенно прибыльная форма арбитража.

Я подозреваю, что в следующем году «домовладелец, который снимает жилье» станет гораздо более распространенным явлением. И хотя такие идеи могут естественным образом прийти в голову читателям BiggerPockets, они, скорее всего, не придут в голову «нормальному» домовладельцу, несмотря на то, что это отвечает его финансовым интересам. Поэтому, пожалуйста, обязательно просветите других об их возможностях в этой среде с высокими (по последним меркам) процентными ставками.

При условии

Следующая крупная возможность немного более полна неопределенности, и это печально известная "при условии" стратегии.  

«При условии» просто означает, что покупка «при условии существующего финансирования». По сути, покупатель принимает на себя невозможную ссуду. 

Другими словами, покупатель оформляет документ на собственность и производит выплаты по кредиту, но кредит остается на имя продавца.

Преимущества для покупателя в этом случае очевидны. Если вы можете «предполагать» кредит под 2.85% на недвижимость, какое значение имеет цена покупки? 

Однако есть несколько проблем. Прежде всего, вам необходимо серьезно наладить отношения с продавцом, чтобы он доверил вам выплату ипотеки за дом, которым он больше не владеет. В конце концов, если вы не произведете оплату, удар понесет кредит продавца.

Во-вторых, практически каждая ипотека и трастовый договор имеют «подлежат распродаже» пункт. Это позволяет банку потребовать погашения кредита в момент перехода собственности в собственность. Раньше банки делали это очень редко. Хотя на этот раз все может быть по-другому. Будет ли банк хранить ипотечный кредит под 3%, если текущая ставка превышает 6%? 

Единственное, что мы можем сказать, это то, что мы не знаем наверняка. Если вы воспользуетесь этой стратегией, у вас должен быть план Б по рефинансированию или продаже недвижимости, если банк все же решит отозвать погашение кредита.

Наконец, наличие ипотеки без соответствующего имущества серьезно повлияет на соотношение долга к доходу продавца и очень затруднит покупку новой недвижимости. В то же время, как субъект покупателя, я бы никогда не хотел погашать ипотеку, выданную в период с 2018 по середину 2022 года. Таким образом, может возникнуть долгосрочный конфликт и даже этическая проблема, которой не было, поэтому во многом, когда тема впервые стала популярной в начале 2010-х годов. 

Даже если у вас нет фидуциарных обязательств перед продавцом, вы должны заранее четко представлять, какие последствия могут быть для продавца. Я бы порекомендовал даже прийти к соглашению или чему-то в этом роде о том, как долго вы будете сохранять эту ипотеку, прежде чем рефинансировать или продавать.

Заключение

Пока ставки остаются высокими, «забастовка продавцов» должна продолжаться. Ожидайте очень низких показателей новых объявлений в обозримом будущем. Рынок недвижимости немного смягчится и снизится, но без сильного стимула к продаже забастовка продавцов, среди прочих факторов, должна удержать его на плаву. 

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.