Невоспетый герой недвижимости Нью-Йорка 2022 года и его значение для 2023 года

История недвижимости Нью-Йорка в 2022 году была рассказом о двух рынках.

Год начался в лучшие времена, так как покупатели подписали рекордное количество контрактов в феврале и марте. Затем наступил апрель, и рынок начал меняться. К осени казалось, что наступили худшие времена. Покупателей было мало, и объем контрактов значительно упал, а опасения обвала цен нарастали. Однако к концу 2022 года рынки недвижимости Нью-Йорка успокоились. Покупатели не торопятся, продавцы не торопятся, цены не падают. Рынок чувствует себя неуправляемым, а нарративы плывут по течению. История восстановления закончилась.

Таким образом, в следующем, 2023 году, можно написать свою собственную историю.

Учитывая понимание Марком Твеном того, что «история не повторяется, но часто рифмуется», сейчас самое время оглянуться на приливы и отливы 2022 года, чтобы лучше понять контекст, толкающий рынок в неизвестное будущее.

Покупатели

Весенний напряженный сезон 2022 года начался с рекордного уровня спроса. Количество незавершенных продаж в январе было на голову выше, чем в предыдущие годы.

Хотя это было в основном на фоне твердой зимы, импульс продолжился, и к февралю и марту покупатели прекратили свое существование. Низкие процентные ставки во многом поддержали этот энтузиазм, но в начале 2022 года они начали расти. В апреле, когда соответствующие ставки впервые за несколько лет превысили 5%, рынок снизился. Когда летний объем упал с головокружительных максимумов до более типичных уровней, восприятие переключилось с режима восстановления на режим нормализации.

Перенесемся в активный осенний сезон, который, как оказалось, был не очень активным. Сравнительный анализ процентного изменения скользящего среднего темпа подписания контрактов за 30 дней с 1 октября 2019 года показывает, что темпы осеннего сезона 2022 года были значительно ниже, чем в период с 2019 по 2021 год. Все кривые спроса начинаются примерно одинаково, но через несколько недель стал очевиден тусклый характер 2022 года. Что касается покупателей, куда спешить? Процентные ставки были высокими, а скидки низкими.

По мере того, как 2022 год подходит к концу, очевиден удивительный сдвиг рыночного настроения с высокого на низкий. Рекордные максимумы незавершенных продаж в январе постепенно скатились к низшим показателям.

Продавцы

В центре внимания рассказа о восстановлении были покупатели. К настоящему времени хорошо известно множество причин для покупки дома за последние пару лет: больше места, низкие процентные ставки и рост цен. Невоспетым героем как взлета, так и падения рынка является предложение.

На пути вверх, когда спрос увеличился, предложение, как правило, не увеличилось. Это создавало ощущение дефицита. Новые списки вызвали горячую борьбу, и покупатели стали настойчивыми. Обратите внимание, что за последние десять лет только в 2021 и 2022 годах наблюдалось падение предложения с января по февраль, когда предложение обычно начинает накапливаться в преддверии наступающего напряженного сезона. Ограниченное предложение выгодно для продавцов, потому что их листинг, как правило, получает звездную оценку, но медленный поток продукта помог расширить рынок и не позволил покупателям полностью извлечь выгоду из ожидаемого кредитного плеча.

Но что делает подачу героем, так это то, что она не увеличилась во время разгона, но не увеличилась и во время понижения передачи. Это было особенно актуально осенью, поскольку запасы обычно накапливаются после Дня труда в ожидании осенних покупателей, а затем сворачиваются по мере того, как эти покупатели материализуются.

Как ни странно, именно это и произошло в 2022 году, за исключением того, что, как показано выше, в этом году покупателей было гораздо меньше. Тем не менее, запасы сокращались почти такими же темпами, если не немного быстрее, чем в предыдущие годы. Это отсутствие списков предполагает снижение интереса среди потенциальных продавцов. Ведь для многих продавцов продажа — это прелюдия к покупке. Цены оставались липкими, поэтому любые потенциальные продавцы в этот момент, по сути, торгуются вниз, а значит, никакой срочности.

Цены

Что касается цен, взгляните на медианную цену перепродажи квартиры за квадратный фут — хороший показатель общего ценового движения — указывает на то, что в 2022 году наблюдалось небольшое снижение общих цен на квартиры за год. Достигнув недавнего максимума в 1,472 доллара за квадратный фут в первом и втором кварталах, цены немного упали до 1,439 долларов в третьем квартале, поскольку сдвиг на рынке стал очевидным.

Поскольку этот показатель рассчитывается с использованием продаж, которые, вероятно, были заключены по контракту за несколько недель, если не месяцев до закрытия, 2-процентное падение в третьем квартале по-прежнему содержало много продаж, заключенных во втором квартале.

Соответственно, многие ожидали, что четвертый квартал более отчетливо покажет снижение цен по мере сокращения спроса. Интересно, что несмотря на то, что слабые результаты в четвертом квартале вызвали опасения по поводу падения цен, предварительный взгляд на ценовую динамику в течение квартала показывает, что, несмотря на резкое падение объема продаж, цены еще не пострадали.

Вот где контекст пригодится. Сравнение цен на недвижимость лучше всего проводить по годам, чтобы отфильтровать волатильность сезонности. Поскольку рынок приближается к новому году с объемами, падающими по сравнению с этим периодом в прошлом году, сомнительно, что цены в предстоящие кварталы достигнут или превысят максимальную отметку в 1,472 доллара, установленную в первом и втором кварталах 2021 года. После почти года замедления объемов может, наконец, проявиться первое годовое снижение цен.

Тем не менее, в условиях падения спроса по всей стране и привлечения внимания ко многим историям о «крахе жилищного строительства», отсутствие драматических ценовых движений в Нью-Йорке намекает на то, что FUD на рынке жилья может быть раздутым, по крайней мере, на данный момент, и что вероятное снижение цен может быть более умеренным, чем ожидания предполагают.

Собираем вместе для покупателей и продавцов

По мере того, как рынок приближается к следующему напряженному сезону с низким объемом сделок и более низкими ценами, запасы могут, наконец, начать накапливаться до такой степени, что продавцы будут вынуждены конкурировать, а покупатели получат ожидаемое влияние.

Для покупателей это означает быть терпеливым, но готовым к действию, когда появится подходящее устройство. Для продавцов это означает установление цены с самого начала или даже немного заниженную, чтобы привлечь внимание и заставить потенциальных покупателей конкурировать друг с другом.

Что дальше?

В настоящее время диалектика паники и восстановления COVID разрешилась сама собой, фондовые рынки находятся в постоянном движении, процентные ставки выше, чем они были в течение многих лет, покупатели покупают, продавцы остаются на месте, и может быть, а может и не быть спад на подходе. Все это говорит о том, что никто не знает, что произойдет в 2023 году.

Но какая польза от статьи на конец года без нескольких дротиков? Вот несколько прогнозов на предстоящий год:

• Прогноз 1: Громкость будет тише, чем обычно. Подписанные контракты, скорее всего, будут иметь тенденцию к нижней части типичных диапазонов. Учитывая опасения рецессии и другие макроэкономические риски, спишите все это на счет общей экономической неопределенности.
• Прогноз 2: Инвентарь увеличится. Медленно, но верно продавцы выйдут из колеи, чтобы посмотреть, смогут ли и они получить то же, что и их сосед. Это прочно подтолкнет некоторые субрынки на территорию рынка покупателя.
• Прогноз 3: Цены будут умеренными. (Прогнозируемый) меньший объем в сочетании с (прогнозируемым) увеличением запасов возлагает на продавцов бремя конкуренции за покупателей. Ничего паники, просто цикл спада, во время которого цены в квартальном исчислении немного снижаются, а в годовом исчислении цены снижаются еще больше.

Но в целом, если в одном можно быть уверенным, так это в том, что рынок недвижимости 2023 года напишет свою собственную историю и, вероятно, не будет похож на рынки предыдущих нескольких лет.

• SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
• Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
• Источник: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/