Чем занимается Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD)?

В этой статье

Ассоциация Министерство жилищного строительства и городского развития США (HUD) — это федеральное правительственное агентство, которое помогает людям получить доступ к доступному жилью. Большинство американцев связывают HUD с помощью государственного жилья и помощи семьям с низким доходом. Однако программы HUD также помогают людям претендовать на Кредиты FHA, ремонтировать дома и обеспечивать соблюдение законов о справедливом жилищном обеспечении по всей стране. 

Многие инвесторы в недвижимость рассматривают возможность покупки домов HUD, чтобы расширить свои портфели. Дома, лишенные права выкупа HUD, часто продаются по цене ниже рыночной, что позволяет вам восстановить и перепродать собственность для получения прибыли. 

Тем не менее, жилищные программы HUD также являются отличным способом для семей купить свой первый дом. Такие схемы, как «Программа «Хороший сосед по соседству»» или «Программа HUD в размере 100 долларов США», предоставляют семьям с низким доходом очень доступные варианты финансирования для покупки дома.

В этой статье рассматривается, что нужно для покупки дома HUD и может ли этот тип жилья быть прибыльным. Вы также узнаете о плюсах и минусах покупки заложенной собственности HUD.

Что такое HUD Home

A HUD дома это конфискованное имущество, изъятое у домовладельцев, которые не выполнили свои обязательства по кредиту Федерального жилищного управления (FHA). Дома HUD могут быть любым типом недвижимости — традиционным домом, дуплексом или даже домом-прицепом. FHA выплачивает оставшуюся часть ипотеки, а HUD выставляет недвижимость на рынок жилья. 

Дома HUD, которые появляются на рынке недвижимости, продаются «как есть». Таким образом, вы не можете ожидать каких-либо обновлений собственности, реконструкции или ремонта. Кроме того, поскольку предыдущие владельцы собственности страдали от финансовых трудностей, имущество могло находиться в аварийном состоянии. Тем не менее, эти дома, как правило, самые дешевые для продажи в этом районе. 

Программы HUD

Программы HUD начались в 1965 году, когда президент Линдон Б. Джонсон сформировал агентство. Его миссия состоит в том, чтобы «создавать сильные, устойчивые, инклюзивные сообщества и качественные доступные дома для всех». Для достижения этой цели HUD реализует различные программы, направленные на обеспечение доступного арендного жилья и помощь семьям в достижении финансовой безопасности и улучшении качества жизни.

Вот некоторые из различных жилищных программ HUD, предназначенных для оказания финансовой помощи всем, кто хочет купить или арендовать дом.

Ваучерная программа выбора жилья

Обычно называют Раздел 8 корпус, эта программа предоставляет помощь в аренде жилья семьям с низким доходом, людям с ограниченными возможностями или пожилым людям. Арендодатели, сдающие жилье арендаторам по Разделу 8, должны убедиться, что недвижимость соответствует или превышает минимальные стандарты охраны здоровья и безопасности. Кроме того, арендаторы получают ваучеры для оплаты ипотечных кредитов. 

Чтобы претендовать на получение жилья по Разделу 8, семья должна соответствовать определенным критериям. К ним относятся средний доход в зависимости от размера семьи, хорошая история сдачи в аренду, отсутствие судимостей и выбор из утвержденного списка квартир или домов HUD. 

Затем местное управление государственного жилищного строительства утверждает заявителей по Разделу 8. 

Федеральные жилищные кредиты

FHA предлагает ипотечное страхование и страхование кредитов людям, которые в противном случае могут не соответствовать стандартным правилам ипотеки. Вместо того, чтобы предлагать ссуды напрямую, FHA защищает утвержденных кредиторов от финансового риска, если домовладелец не выполняет платежи по ипотеке. Однако FHA может лишить права собственности эти объекты, которые затем становятся «жилыми домами HUD».

Вот некоторые критерии для получения кредита FHA:

• Иметь отношение долга к доходу менее 43%
• Иметь кредитный рейтинг не менее 580 для первоначального взноса в размере 3.5%
• Иметь кредитный рейтинг от 500 до 579 для 10% первоначального взноса
• Оплатите Страховая премия по ипотечному кредиту (MIP)
• Иметь справку о трудоустройстве и стабильном доходе
• Жить в доме в качестве основного места жительства

Гранты блока развития сообщества (CDBG)

Программы HUD также помогают обеспечить безопасное жилье и справедливые жилищные условия. Например, программа CDBG оказывает финансовую помощь сообществам для восстановления и улучшения жилых и нежилых зданий. Кроме того, гранты помогают улучшать коммунальные услуги и расширять доступ к занятости и общественным услугам.

HOME инвестиционная партнерская программа

Ассоциация ДОМАШНЯЯ программа предоставляет федеральные средства для улучшения жилищных условий арендаторов и домовладельцев. Эта программа предназначена специально для семей с совокупным доходом ниже среднего уровня дохода семьи в этом районе.

Например, домовладелец с низким доходом может получить средства на ремонт или реконструкцию своего дома, чтобы утеплить его или сделать срочный ремонт. Или семьи могут подать заявку на помощь арендаторам в аренде, чтобы помочь оплатить расходы на жилье или внести залог за сдаваемое в аренду имущество. 

Закон о справедливом жилье

Ассоциация Закон о справедливом жилье это программа HUD, гарантирующая, что поставщики жилья не могут отказать в жилье кому-либо на основании дискриминации. Таким образом, арендодатели не могут беспокоить, отказывать в продаже или аренде или делать жилье недоступным из-за следующих факторов: 

• Возраст
• Гендерная идентичность
• Сексуальная ориентация
• религия
• национальное происхождение
• Семейное положение
• Гонки
• Цвет
• Инвалидность

Закон о справедливом жилищном обеспечении в равной степени применяется как к домовладельцам, продающим дом, так и к арендодателям, арендующим квартиру. 

Как купить HUD Home

Покупка дома HUD может быть отличным способом получить хорошую сделку на недвижимость. Эти отчужденные дома часто продаются по сниженным ценам, что делает их привлекательными для потенциальных инвесторов и домовладельцев.

Однако возникает вопрос: как купить дом с HUD?

Как и при любой покупке недвижимости, процесс покупки начинается с должной осмотрительности. Поэтому крайне важно исследовать ваш целевой рынок, анализировать коммерческую прибыль и рассчитывать послеремонтные показатели (ARV). Кроме того, было бы лучше узнать о сборах, связанных с покупкой дома HUD.

Следующий шаг – убедиться, что у вас есть финансирование. Таким образом, если вы не можете сделать предложение о покупке дома наличными, вам необходимо получить предварительное одобрение на ипотеку. Этот шаг позволяет вам узнать, сколько вы можете позволить себе делать ставки на собственность HUD.

Вот необходимые шаги, когда вы начинаете искать дом для покупки в рамках жилищной программы HUD:

• Ищите дома HUD для продажи: Ассоциация Веб-сайт HUD перечисляет различные федеральные агентства с недвижимостью для продажи. Там вы можете искать дома по штату или почтовому индексу. Помните, прежде чем подавать предложение о покупке инвестиционной недвижимости, вы должны дождаться окончания первоначального периода листинга. 
• Найдите агента по недвижимости, одобренного HUD: HUD принимает заявки на недвижимость только от лицензированных агентов или брокеров. Поэтому очень важно найти агента с опытом в процессе закупок HUD.
• Соберите информацию о предложении: Следующим шагом является сбор всей информации о ставках. Это включает в себя крайний срок, кто имеет право участвовать в торгах, и если он обозначен как «недвижимость, занимаемая владельцем».
• График осмотра объекта: Если возможно, договоритесь с домашним инспектором, чтобы проверить состояние имущества. Дома HUD продаются «как есть» и могут потребовать капитального ремонта. Если предварительная инспекция невозможна, убедитесь, что ваша заявка включает непредвиденную инспекцию дома.
• Подать заявку: Работайте с вашим агентом по недвижимости или брокером, чтобы сделать ставку на недвижимость, которую вы хотите. Если ваша ставка является выигрышной, у вас обычно есть от 30 до 60 дней, чтобы завершить сделку. 

Кто имеет право на дом HUD?

Любой может претендовать на покупку дома HUD. Тем не менее, покупатели, проживающие в собственности, имеют приоритет в процессе торгов. Таким образом, первые 30 дней процесса торгов зарезервированы для жильцов-собственников — это означает, что дом должен быть вашим основным местом жительства в течение 12 месяцев. Кроме того, вы не можете приобрести дом HUD в течение предыдущих 24 месяцев.

После того, как первоначальный 30-дневный процесс торгов прошел, условия продажи больше не предназначены исключительно для проживания владельцем. После этого торги открыты для всех, в том числе для инвесторов, покупающих арендуемую недвижимость.

Как найти дома HUD

Единственный способ найти недвижимость, продаваемую по жилищной схеме HUD, — это HUDHomestore.gov Веб-сайт. Сайт позволяет вам фильтровать результаты, чтобы найти потери права выкупа HUD в зависимости от штата, почтового индекса, размера собственности, цены и типа покупателя. Эти свойства потери права выкупа не найдены на MLS или других веб-сайтах недвижимости. 

Как финансировать дом HUD

Можно приобрести дом HUD с помощью традиционного финансирования, будь то традиционная ипотека, ссуда FHA, ссуда VA, ссуда FHA203 (k) или наличные. Тем не менее, есть несколько дополнительных вариантов финансирования жилья HUD. Вот наиболее распространенные:

• Программа «Добрый сосед по соседству»: Эта программа помогает квалифицированным государственным служащим — учителям, полицейским, пожарным и медицинским работникам — приобрести дом со скидкой 50 процентов. Однако есть определенные критерии, которым необходимо соответствовать. Например, заявители должны прожить в собственности не менее трех лет.
• Программа «Один доллар»: Этот стимул помогает семьям с низким доходом приобрести дом за 1 доллар. Подходящие дома должны быть на рынке не менее шести месяцев.
• Программа 100$ вниз: Покупатели-собственники с низким доходом могут приобрести дом с первоначальным взносом в размере 100 долларов. 
• Ваучерная программа выбора жилья: Семьи с низким доходом могут подать заявку на жилье по 8-й программе, чтобы получить финансовую помощь, чтобы сделать выплаты по ипотеке более доступными. 

Плюсы и минусы покупки дома HUD

Предположим, вы рассматриваете возможность покупки дома HUD. Каковы основные факторы, помогающие решить, имеет ли это финансовый смысл? Вот преимущества и недостатки покупки собственности HUD. 

Плюсы

1. Покупка дома HUD дешевле

Самым значительным преимуществом домов HUD является их цена. Как правило, такие объекты продаются ниже рыночной стоимости. Это может сделать их более привлекательным вариантом для инвесторов или семей, ищущих доступное жилье. 

2. Меньший первоначальный взнос

Покупка дома HUD с помощью кредита FHA означает, что ваш первоначальный взнос может составлять всего 3.5% от покупной цены. Таким образом, типичный депозит будет варьироваться от 500 до 2,000 долларов, а не стандартные 20%. Кроме того, вы можете претендовать на участие в программе авансового платежа в размере 100 долларов США. 

3. Помощь в закрытии расходов

Во многих случаях покупатели жилья HUD имеют право на помощь при закрытии сделки. Это может помочь оплатить налоги на передачу, сборы за запись и другие сопутствующие расходы. 

4. Меньше конкуренции на рынке жилья HUD

Еще одно преимущество покупки дома HUD заключается в том, что здесь меньше конкуренции. Победителем торгов становится тот, кто приносит наибольшую чистую прибыль Департаменту жилищного строительства и городского развития. Он не основан на непредвиденных обстоятельствах, финансировании или размере первоначального взноса.

Минусы

1. Дома HUD продаются «невидимо»

Вы никогда не сможете купить недвижимость под ключ, делая ставки на дом HUD. Недвижимость продается «как есть», и никаких переговоров по этой собственности не ведется. Даже при осмотре имущества может возникнуть множество невидимых проблем с ремонтом и восстановлением. 

2. Правила проживания и ограничения на продажу

Если вы покупаете дом с HUD в качестве «владельца-жителя», вы попадаете под два ограничения. Во-первых, вы должны прожить в собственности не менее одного года. Во-вторых, вы не можете купить еще один дом HUD в течение двух лет. Может быть, это не большая проблема, но это то, что нужно учитывать.

3. Риск покупки денежной ямы

Общая проблема с потерей права выкупа HUD заключается в том, что счета за реабилитацию могут быть огромными. Поскольку предыдущий домовладелец не мог выплатить ипотеку, есть вероятность, что дом находится в плохом состоянии. Кроме того, процесс обращения взыскания может занять много времени, то есть он может быть пустым в течение нескольких месяцев или лет.

4. Воспользуйтесь услугами агента по недвижимости, одобренного HUD.

Покупка дома, указанного на веб-сайте HUDHomestore, ограничивает тип агента, которого вы можете использовать. Агент по недвижимости или брокер должен быть одобрен HUD для подачи заявки. 

5. Ограниченный жилищный фонд HUD

По сравнению с MLS, на продажу выставлено относительно мало прав выкупа. Например, во многих штатах выставлено на продажу менее десяти объектов недвижимости. Отсутствие доступных свойств может затруднить поиск подходящего дома.

Часто задаваемые вопросы о HUD

Каковы основные функции и назначение HUD?

Департамент жилищного строительства и городского развития стремится создавать сильные, устойчивые, инклюзивные сообщества и качественные доступные дома для всех. С помощью различных программ HUD стремится увеличить число домовладельцев, поддержать развитие сообщества и расширить доступ к доступному жилью без какой-либо дискриминации.

HUD работает с государственными и местными органами власти, агентствами государственного жилья и некоммерческими организациями для достижения этой цели.

Кто имеет право на дом HUD?

Два квалификационных фактора при покупке дома HUD делятся на владельца-жителя и инвестора. Первые 30 дней торгов открыты только для покупателей, которые обязуются оставаться в собственности в течение 12 месяцев. Сюда входят покупатели, покупающие дом через программу HUD.

Второй этап процесса торгов HUD начинается, если на начальном этапе не было получено ни одного успешного предложения. Любой может претендовать на участие в торгах за дом HUD, который был указан более месяца. 

Что делает секретарь HUD?

Секретарь Департамента жилищного строительства и городского развития (HUD) консультирует президента по жилищным вопросам. Кроме того, секретарь инициирует политику и правила и наблюдает за программами, направленными на выполнение миссии агентства по обеспечению доступности доступного жилья — аренды и домовладения — для всех, особенно для семей с низким доходом.

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.