Что такое ипотечный кредит и имеет ли смысл его иметь?

В этой статье

Полная ипотека полезна для инвесторов в недвижимость с большим портфелем недвижимости. Также называемая общей ссудой, ипотека объединяет несколько отдельных ссуд в одну ипотеку. Для многих опытных инвесторов наличие одного платежа по кредиту упрощает манипулирование несколькими платежами по ипотеке и процентными ставками.

Однако организация полного ипотечного кредита не всегда является лучшим вариантом финансирования. Например, кредиты труднее обеспечить. А размещение отдельных ипотечных кредитов под одним «одеялом» может поставить под угрозу всю недвижимость в портфеле.  

Когда имеет смысл складывать отдельные ипотечные кредиты в один кредит? Бывают ли ситуации, когда лучше хранить отдельные кредиты отдельно, а не объединять их в целую ипотеку?

В этой статье рассматриваются плюсы и минусы использования общего рефинансирования кредита для управления несколькими объектами недвижимости в портфеле недвижимости.

Определение общей ипотеки

Общая ипотека, также называемая портфельным кредитом, представляет собой единый кредит, покрывающий два или более объекта недвижимости. Упрощенный процесс позволяет вам вносить один ежемесячный платеж за весь кредит, а это означает, что управлять несколькими объектами проще. Кроме того, вы можете покупать, удерживать или продавать недвижимость, не применяя пункт о продаже. 

Есть несколько нюансов общих кредитов, не связанных с традиционной ипотекой.

Например, в ипотеке есть оговорка об освобождении, позволяющая вам продать одну недвижимость, не выплачивая кредит. Кроме того, общий ипотечный кредитор налагает залоговое удержание на каждое имущество, на которое распространяется кредит. Таким образом, дефолт по ипотеке может привести к обращению взыскания на все имущество, обеспеченное кредитом.  

Одеяло Ипотека Плюсы

Знание плюсов и минусов пустых ипотечных кредитов может помочь вам сделать разумный выбор инвестиций в недвижимость. Давайте рассмотрим четыре причины, по которым объединение нескольких ипотечных кредитов может иметь финансовый смысл. 

Единые кредиты упрощают работу с документами

Привлекательной особенностью ипотечных кредитов является их простота. Нет длительного процесса подачи заявки на кредит каждый раз, когда вы решаете купить инвестиционную недвижимость. Процесс подачи заявки на общий кредит включает в себя только один проверка кредита и проверка активов. А когда вы продаете недвижимость, пункт об освобождении позволяет вам произвести частичное погашение.  

Конечно, отслеживать один ежемесячный платеж по ипотеке проще, чем управлять несколькими. 

Лучше обсудить условия кредита

Положительным аспектом общих кредитов является то, что у вас есть возможность договориться о более выгодных процентных ставках и условиях. Например, скажем, вы должны взять пять или шесть обычных ипотечных кредитов. В этом случае у вас мало переговорных возможностей с кредитором. Однако объединенная сумма выглядит более привлекательной для кредитора. 

Еще одним преимуществом является то, что у вас есть только одна процентная ставка. Кроме того, кредиторы обычно предлагают более выгодные процентные ставки для инвесторов, которые хотят объединить обычные ипотечные кредиты в более крупные кредиты. 

Высвободите больше денег для инвестиций

Переговоры о лучших условиях кредита и процентных ставках означают одно: у вас есть больше денег для инвестиций. Вот несколько способов, как общая ипотека может дать вам больше денег для инвестирования:

• Более низкие сборы за создание
• Низкие затраты на закрытие
• Ваши комбинированные ежемесячные платежи ниже из-за низких процентных ставок
• Нет необходимости искать большой первоначальный взнос для финансирования покупки новой недвижимости.
• Частичное погашение при продаже инвестиционной недвижимости

Используйте собственный капитал, чтобы избежать авансовых платежей

Вы хотите купить недвижимость без вложений? Если это так, общий кредит делает это возможным. При покупке недвижимости с полной ипотекой вам не нужно вносить первоначальный взнос — обычно 20% для инвесторов в недвижимость. Вместо этого вы предлагаете долю в существующей собственности в качестве залога. 

Одеяло Ипотека Минусы

Несмотря на свои преимущества, полная ипотека не всегда может быть лучшим выбором. Вот некоторые недостатки объединения нескольких кредитов в один при инвестировании в недвижимость. 

Более высокие авансовые платежи

Первоначальный взнос для обеспечения полной ипотеки значительно выше, чем обычная ипотека. Это связано с тем, что кредиторы подвергаются большему финансовому риску с этими консолидированными кредитами и требуют больше наличных средств авансом, прежде чем финансировать кредит. Даже если процент тот же, первоначальный взнос все равно будет больше. 

Некоторые инвесторы в недвижимость используют краткосрочные кредиты или кредиты под залог для обеспечения ипотечного кредита. Таким образом, есть больше финансовых обязательств с общими кредитами.

Все имущество является залогом

Серьезным соображением в отношении ипотечного кредита общего типа является то, что все свойства общего кредита являются залогом. Таким образом, невыплата одного платежа может поставить под угрозу весь ваш портфель недвижимости. С другой стороны, вы рискуете потерять только один актив, если у вас есть обычный кредит на одну недвижимость и вы пропустите платеж.

Срок кредита короче

Нередко общие кредиты на недвижимость амортизируются в течение десяти-15 лет, в отличие от типичных 30 лет для традиционного ипотечного кредита. Кроме того, некоторые «портфельные кредиторы» структурируют ссуды с выплатами на большие суммы. Это требует, чтобы вы погасили всю ипотеку в конце срока. 

Хорошо помнить, что общие ипотечные кредиты всегда предназначены для краткосрочных кредитов. 

Более строгие требования к квалификации

Меньше кредиторов предлагают полные ипотечные кредиты, и получить их сложнее. У вас должен быть отличный кредитный рейтинг и большие резервы наличности, чтобы внести первоначальный взнос — иногда до 50% от суммы кредита. Более высокое отношение кредита к стоимости (LTV) также необходимо для рефинансирования нескольких кредитов в один. 

Рекомендации по общим кредитам меняются от штата к штату

В каждом штате действуют свои правила предоставления кредита на недвижимость. Поэтому, если вы владеете инвестициями в недвижимость в двух или более штатах, вам потребуется отдельный общий кредит для каждого штата. 

Примеры общей ипотеки

Вот несколько примеров того, как инвесторы в недвижимость могут использовать общую ипотеку для развития своего бизнеса и расширения своих портфелей.

Покупка всего портфеля: Скажем, вы хотите купить весь портфель объектов недвижимости. Затем вместо того, чтобы брать разные ипотечные кредиты для каждого объекта недвижимости, вы можете найти кредитора, предлагающего «портфельные ипотечные кредиты».

Кредиты для инвесторов, покупающих и удерживающих: Предположим, у инвестора есть традиционная ипотечная ссуда на недвижимость стоимостью 170,000 70,000 долларов с ипотекой на 170,000 20 долларов. Однако инвестор решает купить еще одну инвестиционную недвижимость за 34,000 XNUMX долларов. Вместо того, чтобы внести XNUMX-процентный первоначальный взнос в размере XNUMX XNUMX долларов, они берут общий кредит, используя собственный капитал существующей собственности. 

Инвесторы, которые переворачивают дома: Домашний флиппер может купить несколько объектов реабилитации за один общий кредит. После продажи дома им нужно только частично выплатить при продаже каждой собственности. Затем они могут купить еще один фиксатор в рамках общего кредита. 

Как получить общую ипотеку

Получение общей ипотеки может быть сложной задачей для стартап-инвесторов. Коммерческие кредиторы обычно предлагают полные кредиты опытным инвесторам с большим количеством наличных денег, значительными активами и солидным инвестиционным портфелем.

Вот несколько фактов, которые следует помнить при рассмотрении вопроса об объединении нескольких ипотечных кредитов в один:

• Обычно требуется авансовый платеж в размере 25-50%.
• У вас должны быть наличные резервы для покрытия процентов по кредиту и платежей в течение шести месяцев.
• Все имущество, обеспеченное кредитом, находится под угрозой потери права выкупа в случае невыполнения обязательств по платежам.

Как найти кредиторов по ипотечному кредитованию

Обычный ипотечные кредиторы не предлагайте общую ипотеку. Таким образом, вы должны искать коммерческих брокеров кредитора и банкиров для кредита. Ищите кредиторов, которые специализируются на инвестировании в недвижимость. Однако некоторые местные местные банки могут предлагать полные ипотечные кредиты застройщикам и инвесторам. 

Заключение

Хотя общая ипотека предназначена не для каждого инвестора, это полезный инструмент финансирования для инвесторов, владеющих несколькими объектами недвижимости в своем портфеле. Общие кредиты предлагают более широкий доступ к средствам за счет рефинансирования наличными и кредитов на акции, и требуется только один ежемесячный платеж. Тем не менее, кредиты сложнее обеспечить, и они подвергают риску всю недвижимость в портфеле, если вы не выполните платежи по ипотеке. 

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.