Oblikuje se nov stanovanjski trg: kako ga izkoristiti leta 2023

Dave:
Živjo vsi. Dobrodošli v On The Market. Jaz sem vaš gostitelj, Dave Meyer. Danes se je pridružil Henryju Washingtonu, Jamilu Damjiju in Kathy Fettke. Srečno novo leto vsem.

Kathy:
Srečno novo leto.

Jamil:
Srečno novo leto.

Henry:
Srečno novo leto, fantje.

Dave:
Vem, da ta epizoda ne bo izšla do sredine januarja, vendar se vidimo prvič po novem letu. Je kdo kaj zabavnega med odmorom?

Kathy:
Zašli smo v to rutino. Vem, da to ni zabavno, to je čudno, toda kar se tiče hladnega potapljanja, to počnemo vsak dan.

Dave:
Oh.

Kathy:
Vsak dan, kot zdaj, me tako zebe, a mislim, da je dobro zate. Torej bom z njim.

Jamil:
Hladni potopi so pravzaprav fantastični. Tako dobro se počutijo. Počutijo se grozno, ko ste v njem, potem pa je, kot da bi bili v oblaku devet.

Kathy:
Na drogah, no, imaš. Dobiš epinefrin ali kaj podobnega, tako da se nekaj sprosti in dejansko se počutiš, kot da si napušen in da je to naravno napivanje, potem pa postaneš zasvojen s tem. Tako gremo zdaj vsak dan, vsako jutro v mrzli potop.

Dave:
Vau. Greš naravnost v ocean?

Kathy:
To bi bil eden od načinov za to, vendar našega bazena nočemo ogrevati. Tako drago je, zato gremo samo v bazen, ima 50 stopinj.

Dave:
Oh, joj.

Kathy:
Ostanite tam sedem do 10 minut in hladno je.

Henry:
Lahko noč.

Kathy:
Pridi se pridruži.

Henry:
Absolutno.

Dave:
Vprašal sem, ali si naredil nekaj zabavnega med odmorom, vendar mislim, da je to nekaterim zabavno. Danes se bomo posvetili naši temi, to je poročilu, ki sem ga napisal in se imenuje Stanje naložb v nepremičnine 2023. V bistvu sem povzel vse svoje misli in bodimo iskreni, ukradel sem veliko vaših mnenj iz zadnjega leta in v bistvu povzel, kaj mislim, da se dogaja na stanovanjskem trgu, ter postavil nekaj vprašanj, nekaj misli in nekaj nasvetov glede tega, kar se je zgodilo leta 2023 in upam, da bomo o tem lahko govorili danes.

Kathy:
Ja, Dave, mimogrede, to poročilo je super. Tako dobro. Kot da bi leta 2022 napisali še eno knjigo. To je neverjetno.

Jamil:
To je super pronicljivo. Mislim, da bi ga morali priporočiti vsem, ki se želijo vlagati v nepremičnine, ali trenutnim vlagateljem v nepremičnine, ki imajo morda vprašanja. Če bi to poročilo postalo del medijske zavesti, se mi zdi, da bi bili vsi bolje pripravljeni. Torej, Dave, hvala, ker si pripravil in ustvaril nekaj, kar je umirjeno, resnično in resnično. Ni pristransko. Počutim se, kot da si kot vlagatelji v nepremičnine velikokrat želimo pritisniti, hej, nepremičnine, nepremičnine, nepremičnine. Vendar je bil to zelo umirjen videz in res sem ga cenil.

Kathy:
Po drugi strani pa mediji vedno iščejo nekaj grozljivega, o čemer lahko poročajo, tako da lahko vedno, kako naj rečem, manipulirajo s podatki, da bodo stvari videti slabše, kot so. Vaši grafi v tem poročilu dajejo jasnost, ki jo ljudje potrebujejo.

Henry:
Ja točno. To je bila moja poanta. Mislim, da je to super, zlasti za nekoga, ki je nov ali ni navajen gledati podatkov, podatkov o nepremičninah, ker to pogosto govorimo, poskrbite, da boste razumeli podatke svojega trga. In mislim, da je pri tem super to, da gre za skrajšan pogled na različne meritve in nepristranski pogled na to, kako jih definirate, nato pa govorite o tem, kaj pomenijo, in nato o tem, kako to trenutno vpliva.
Zato menim, da tudi če tole berete čez pet let, ko bo trg popolnoma drugačen, je razumevanje, kaj so te meritve in kako lahko vplivajo na nepremičnine in odločitve o skorajšnjem nakupu, zelo močno. Zato mislim, da je to super.

Dave:
Oh, no, hvala fantje. In če kdo, ki to posluša, želi prenesti, je to v bistvu celotno industrijsko poročilo, vendar ga pri Bigger Pockets dajemo brezplačno. Prenesete ga lahko na biggerpockets.com/report. Je popolnoma brezplačen. In kot so vsi povedali, je njegov namen resnično ne samo razumevanje trenutnih tržnih razmer, ampak vam pomaga analizirati trg v prihodnosti z razumevanjem nekaterih tržnih podatkov.
In cenim vse vaše prijazne besede, vendar moramo o tem razpravljati, zato morate biti nekoliko zlobnejši in malo bolj kritični, ko gremo v naslednji razdelek.
Torej vsi, če želite slediti, prenesite to zdaj, biggerpockets.com/report. Vzeli si bomo kratek odmor in se nato poglobili v poročilo, da boste lahko razumeli nekatere teme na visoki ravni, ki so v njem.
V redu, začnimo z vašim splošnim mnenjem o stanju naložb v nepremičnine v letu 2023, ker bom v minuti povzel, kar sem dal v poročilo, a če bi morali povedati v 10, 20 besedah ​​ali manj, Jamil, kako bi opisali trenutno stanje naložb v nepremičnine?

Jamil:
V 20 besedah ​​ali manj? Rekel bi vznemirljivo, oportunistično, motivacijsko, denarno intenzivno, strašljivo in to storite.

Dave:
Všeč mi je.

Jamil:
To je to.

Dave:
Všeč mi je, da praviš hkrati vznemirljivo in strašljivo, ker mislim, da je to zelo dober način za opis dogajanja. Kaj pa ti, Henry? Kako bi opisali trenutno stanje naložb?

Henry:
Ja, mislim, da je trenutno stanje vlaganja točno to, kar smo vsi zahtevali in kar pravijo, bodite previdni, kaj zahtevate. Vsi smo vlagali v nepremičnine, da bi lahko ustvarili bogastvo. No, bogastvo se zgradi, ko se ustvari priložnost, ko lahko kupuješ s popustom. No, takole izgleda nakup z velikim popustom. Torej se strinjam z Jamilom. Je razburljivo in strašljivo, vendar morate to storiti, ker je to tisto, kar ste zahtevali. Kupujte s popustom in začnite graditi to bogastvo.

Dave:
Vsekakor. Kaj pa ti, Kathy?

Kathy:
To bom naredil z dvema besedama, užitek in bolečina. Res, nekako kot potop premoga. Veliko bolečine bo, veliko bolečine. To leto bo za veliko ljudi težko. Tudi veselje bo. Za ljudi bo veliko priložnosti. Zato želim samo poslati to sporočilo, da je to del nepremičnine. Nekaj ​​zmagaš, nekaj izgubiš. Če jih nekaj izgubite, samo vedite o naslednjem dogovoru, sklenili boste boljši dogovor in nekaj osvojili. In upanje je, da ste na koncu igre zmagali več kot izgubili.

Dave:
To je popoln način za opis. Mislim, da vsi nudite res dober povzetek dogajanja, kar je v bistvu popravek, in to je strašljivo, vendar ponuja tudi priložnost za ljudi, ki si lahko privoščijo višje cene ali ki so bile cene prenizke ali preveč konkurenčne ali preveč zaseden. In to je tisto, kar začenjamo videti.
In če prenesete poročilo o stanju nepremičnin za leto 2023, boste videli, da je v bistvu tako, kot sem ga povzel in ne tako jedrnato, kot ste pravkar naredili, celotno poročilo, da smo v bistvu dve leti videli vse večje spremenljivke, je vsaka večja podatkovna točka, ki nam pomaga razumeti in napovedati stanovanjski trg, kazala v eno smer in to je bilo navzgor. To zajema vse od zalog, ponudbe stanovanj, demografskega povpraševanja, cenovne dostopnosti, hipotekarnih obrestnih mer, karkoli, inflacije, karkoli že je bilo, vse pomembne stvari, ki jih kot analitik ali ekonomist gledate, so govorile, da cene rastejo.
In vem, da se veliko ljudi počuti kot mehurček, poln neracionalnega vedenja, vendar obstajajo resnični razlogi, zakaj so se cene dvignile, in niso vsi neracionalni. Številne makroekonomske razmere so to podpirale. V bistvu od polovice lanskega leta smo videli nekatere od teh spremenljivk. Nekatere stvari, ki narekujejo smer cen stanovanj, so nasprotne strani, vse so bile na eni strani, ki so dvigovale cene. Zdaj smo videli, da se večinoma cenovna dostopnost in povpraševanje začneta premikati na drugo stran in začenjata vleči cene stanovanj.
In tako zdaj vidimo veliko bolj uravnotežen trg. In vem, da se v nasprotju z zadnjima dvema letoma ravnotežje mnogim ljudem zdi kot zlom, ker smo videli, da gredo stvari tako hitro navzgor. Zdaj začenjamo opažati, da se cene ne spreminjajo in na številnih trgih še vedno rastejo, na nekaterih trgih pa začenjajo upadati.
Toda to v bistvu ustvarja povsem nov stanovanjski trg, ki ga že dolgo nismo videli. In kot ste rekli, to ustvarja tako strah, kot je rekla Kathy, nekaj izgube in bolečine bo, vendar bo nekaj priložnosti. Če torej želite razumeti to dinamiko in kako te različne spremenljivke, o katerih sem ravnokar govoril, se bom v tem poročilu zelo podrobno posvetil. Torej pojdi preverit to.
Mislim pa, da bi se za namene tega podcasta rad osredotočil samo na področja priložnosti in tveganja. Katera so glavna področja priložnosti, ki jih vidite, in katere stvari se boste osebno izogibali? V poročilu je 11 priporočil, kako vlagati v letu 2023. In Kathy, začnimo pri tebi. Katera od teh ali vi bi lahko izbrali svoja priporočila za leto 2023 je po vašem mnenju najbolj pereča za naše občinstvo?

Kathy:
Mislim, priložnost je vsekakor biti kupec. In to je tisto, kar počnemo, ko smo ustanovili enodružinski najemniški sklad. In aktivno kupujemo, ker imamo denar. In to je bila ena od vaših točk, če imate gotovino, imate danes moč in vam ni treba imeti svoje osebne gotovine. Mislim, to je OPM, denar drugih ljudi, moraš ugotoviti, kako to narediti. In obstaja veliko načinov, vendar je priložnost za pridobitev nepremičnine trenutno neverjetna, vendar mora biti prava nepremičnina.
Za nekatere komercialne naložbe je morda malo prej, ker se ta trg še ni povsem prilagodil. Ni se popravilo tako, kot bi se lahko in verjetno bo. Tako da osebno verjetno ne bom gledal reklame do konca leta ali dokler se stvari ne umirijo. Toda v enodružinskih ali eno- do štirih enotah smo izjemno dejavni, ker je to trg, kjer lahko … trenutno je zelo malo konkurence in cene so nižje, kljub temu pa je povpraševanje po najemninah tako, tako veliko, ker je ljudem tako težko kupi danes.
Torej še vedno ponujamo to neverjetno storitev, da imajo ljudje hišo, streho nad glavo po, upamo, dostopni ceni, ker nepremičnine dobivamo po nižji ceni, kar pomeni, da jih lahko najamemo za manj.

Dave:
V redu, super. O tem imam več vprašanj. Zato je bilo eno od priporočil uporabiti gotovino, če lahko. Ali to pomeni, da ste v svojem skladu, ali uporabljate dolg ali vse kupujete z gotovino?

Kathy:
No, kot sklad zbiramo kapital vlagateljev. Naš cilj je torej 20 milijonov v gotovini. Torej zbiramo ta denar in pridobivamo nepremičnine z denarjem, kar je igra. Če vam ni treba čakati 30 dni, da dobite posojilo in lahko preprosto pridete z gotovino in zaključite v sedmih dneh, boste dobili precej dober posel, ker je tam zunaj veliko stiske.
Toda potem je ideja takšna, da ko imamo 50 nepremičnin ali celo 20 nepremičnin, imamo lokalne banke, pripravljene na refi in pet. To je neverjetno. In to so spet lokalne banke, ki razumejo trg, razumejo nepremičnine, razumejo svoja zavarovanja, vedo, da jih dobivamo tako poceni, da se jim ne zdi tvegano. Torej je ideja, da bomo kupili 20 do 30, 40 domov, jih preuredili, uporabili ta denar in šli po nekaj več. Predvidevam, da je nekakšen sklad BRRRR.

Dave:
Ne, to je odlična ideja, ker v bistvu zmanjšate svoje stroške hrambe. Kupujete za gotovino in ne plačate teh šest- ali sedemodstotnih obresti, ne dobite premostitvenega dolga ali česa podobnega. Ko ga enkrat stabilizirate in ustvarja soliden dohodek, lahko dolg servisirate, kar zveni kot precej dobra obrestna mera, ki jo prejemate.

Kathy:
Resnično dobra stopnja ohranjanja precej nizkega LTV. Ampak spet, če gre za recimo 70 LTV, vendar dobimo ves svoj denar nazaj, ker mu vsiljujemo apreciacijo s poceni nakupovanjem, globokim nakupovanjem. Še enkrat, še ena od vaših točk, res temeljit nakup, te res dobre cene in nakupovalna škatla ni temeljita prenova. Kupujemo globoko, vendar je nekakšna lahka prenova, kar je res kul. Kdaj lahko to storite? Pridobite popuste na stvari, ki jih res ni treba preveč popravljati. In to je priložnost.
Kot sem rekel, je bila ena naših prvih pridobitev hiša v vrednosti 120,000 $, hiša s tremi spalnicami in dvema kopalnicama, tik ob mestu, kjer prihajajo vsa ogromna nova delovna mesta v severnem Teksasu, morda 20, 30,000 vložimo v prenovo in ARV je 220, torej upoštevajte 70 % LTV. Dobili bomo svoj denar nazaj in bomo to storili znova. In potem, ko enkrat kupite, vzemite to … kupite hiše, vzamete denar ven, kupite več hiš, potem morate to storiti znova, ker bo banka posodila naslednjo skupino hiš, ki smo jih kupili.

Dave:
Kathy, govoriš o globokem nakupu, kar je spet eno od drugih priporočil tukaj, kar bom vprašal Jamila. Vem, da je to vaša stvar, o tem bomo govorili čez sekundo, vendar je koncept tukaj v bistvu nakup pod tržno vrednostjo. Kathy, na trgu, ki se popravlja, kjer obstaja tveganje, da bodo tržne vrednosti padle, ali imate pravilo, koliko pod trgom iščete, da bi ublažili kakršno koli tveganje nadaljnjega znižanja vrednosti?

Kathy:
No, to je sklad za najemnine, tako da gledamo v resnici denarni tok na njem. In to bi bilo glavno pravilo, ker jih nameravamo držati pet do sedem let in že vemo, da se trgi spreminjajo in čez leto ali dve ne bomo več na istem trgu. Vemo pa, da je povpraševanje po najemninah še vedno ogromno. Torej ne gledamo toliko na vrednost sredstev, res je, ali bo ta lastnina prišla v denarni tok, ko vanjo vložimo ves denar za obnovo? Tako globoko, da je lastnina BRRRR, bi bila to glavna stvar, ki jo lahko prepravimo na 70 % in dobimo svoj denar nazaj.

Dave:
super. No, Jamil, ne želim govoriti v tvojem imenu in izbrati, katero priporočilo ali kaj je tvoje priporočilo za leto 2023, toda ali je nakup globok eden od njih?

Jamil:
Vsekakor. Če bi imel vzdevek, bi bilo buy deep, to bi bilo moje ime. To je bila vedno moja filozofija in dejansko sem živel v tej filozofiji, ko je trg ponorel. Veliko ljudi ni verjelo, da je še vedno mogoče kupiti nepremičnine z ogromnimi popusti, ko so ljudje na primarnem maloprodajnem trgu plačevali več, kot so zahtevali.
Naj na hitro razložim tole. Primarni maloprodajni trg je MLS, kjer večina ljudi trguje z nepremičninami, sekundarni trg nepremičnin je tisti, kjer običajno igram, na katerem so netržne nepremičnine vlagateljev v težavah, ki jih običajno ni mogoče financirati. Tako sem tukaj kupoval res odlične ponudbe in se hiš na maloprodajnem trgu sploh nisem dotaknil, ker bi bile precenjene, prodajalci pa nori. Trenutno se je vse obrnilo. Tako da trenutno ne grem s trga. Ne bom šel k lastnikom zasebnih hiš in rekel: "Hej, naj kupim tvojo hišo s popustom," ker so še vedno zunaj na kosilu.
Še vedno verjamejo, da so njihove hiše vredne toliko, kolikor je bila prodana hiša ob cesti marca 2022, kar je bil vrh trga. In zato zdaj niti ne želim imeti tega argumenta. Kar želim storiti, je, da želim zmanjšati to trenje. Grem na trg, se pogovarjam z nepremičninskimi posredniki, ki imajo aktivne oglase, ki so na trgu 30, 60, 90 dni, sedim, zbiram prah, ugotavljam motivacijo, zakaj ta prodajalec želi prodati, sprašujem, ali ali ne, se ta prodajalec sprijazni s trenutnim stanjem dogodkov in ali se zaveda, da bo, če bo trgoval, doživel velik udarec in če bo res motiviran za prodajo, imam številko v mislih, da lahko predstavim. In enkrat od 10-krat sem pri tem uspešen. In trenutno kupujem stvari po 50% ARV.
In tako, ko kupim 50 % ARV, sledim natančno temu, kar pravi Kathy. Lahko bi šel in to dal v najem in obnovil in šel in to počel znova in znova in znova in imel neskončne donose v tej situaciji. In tako je nakup globoko eden izmed njih. In drugič, da ne vzamem preveč časa. Finance lastnika, vem, da smo govorili o tem v vašem poročilu, druga tema, še vedno sem previden pri drugi temi, 900 funtov težka gorila v mojem svetu, v drugi temi je klavzula o zapadli prodaji, ki mi ni nujno všeč, če imam besedilo v dokumentu, ki res v bistvu razkriva, kaj sem naredil tukaj v obravnavani temi dve.
Zato se odločam za lastniško financiranje, ki bo morda nekoliko višje, 0 % znižanje, 0 % obresti, 30-letno obdobje. In če lahko to najamem in dobim denar, plačam ta dolg, bom imel dobro življenje.

Dave:
In mislim, da ljudje na splošno kreativno financiranje združijo v eno stvar. In kot si rekel, Jamil, gre za dve različni stvari. Druga tema je, ko prevzamete obstoječo hipoteko nekoga in v hipotekah obstaja ta stvar, ki se imenuje klavzula o zapadlosti ob prodaji, kar pomeni, da lahko banka, če hipoteka preide v lastnika, razglasi zapadlo stanje posojila. In to se na splošno ne zgodi, vendar obstaja možnost. In to pravite, to tveganje je za vas preveliko.

Jamil:
Ja, ko se trgi spremenijo in zlasti ko postanejo strategije in ljudje glasni, je moj najboljši prijatelj najglasnejši na svetu, ko gre za drugo temo. In posojilodajalci bodo to opazili. Videli bodo te stvari in razumeli ter rekli: "Ali smo v to." Ali smo v redu z nekaterimi temi stvarmi, ki se tukaj dogajajo, in ali bi morali poostriti in posvetiti več pozornosti ...« Glej, svoje zavarovanje narediš narobe pri drugi zadevi, uveljavi se klavzula o zapadlosti ob prodaji. Torej, če moramo biti na prstih v transakciji z nepremičninami, nisem za to.

Dave:
Prav tako menim, da je poleg tega, kar pravite o priljubljenosti, zanimivo to, da ima banka pri tej vrsti hipoteke z naraščajočo obrestno mero manj spodbude, da bi vam dovolila obdržati 3-odstotno hipoteko, ker bi lahko vstopite, odpokličite, da zapade, in nato poskusite dobiti drugo hipoteko s 5%, kar je veliko bolje za njih.

Jamil:
Absolutno.

Dave:
Toda po vašem mnenju financiranje prodajalcev na drugi strani

Jamil:
Drži.

Dave:
... da gre v bistvu za kakršne koli pogoje, o katerih se lahko pogajaš s prodajalcem, in tako je veliko več prilagodljivosti in če to storiš pravilno z dobro pogodbo, je veliko manj tvegano.

Jamil:
Pravilno. In tukaj sta moji dve največji stavi trenutno nakupovanje po 50 % ARV in držanje, nato pa iskanje prodajalcev, ki jih morda ne zanima prodaja s popustom, ampak želijo ponuditi pogoje, ker trg je tak, da morajo imeti prilagodljivost s povpraševanjem, kjer je trenutno, prilagodljivost, ki jo potrebujem, da mi zagotovite, je 0 % obresti, 0 % navzdol. Dal vam bom vašo ceno, vendar mi jo dajte čez 30 let. Poskrbim, da lahko to denarno pretočim, najamem najemnika, pustim, da ta stvar plača in to lastnino predam svojim otrokom. Vse je v redu.

Dave:
super. No, imam še eno vprašanje zate, Jamil, potem pa bom to vprašanje obrnil na Henryja, o obračanju, ker je ena od stvari, ki sem jih napisal v poročilu, da je treba obračati previdno. In v tem sem rekel, da izkušeni plavuti, James ni danes tukaj, ampak izkušeni plavuti, Henry gre … Vprašal te bom tole, se verjetno zelo dobro znajdejo na tem trgu, vendar se meni zdi nevarna stvar začeti poskušati. In zato me zanima, veliko svojih veleprodajnih poslov prodate plavutkam. Nam lahko poveste nekaj o trenutnem tržnem občutku s plavutkami?

Jamil:
Pravzaprav so zelo optimistični. In tako spet, ker lahko dobite te res visoke popuste, če ostanete v cenovni točki, ki je dostopna, ker poglejte, 7-odstotna hipoteka na hišo v vrednosti 400 ali 300, 350,000, 450,000 dolarjev je še vedno lahko dostopna v gospodinjstvu z dvojnim dohodkom. . In v tej situaciji se bo ta hiša prodajala na trgu. In če lahko ponudite veliko vrednost, odličen izdelek z odličnim dizajnom in ste pozorni na kakovost stvari, ki jo dajete na trg, boste prevladovali v tej igri.
Vendar, če ste neizkušen plavuti in uporabljate dolphin sivo na vseh svojih stenah in niste, vem, da … dolphin fin grey me bo obnorela. Če kopalnic ne polagate s ploščicami do stropa, če ste sekali in počeli neumne stvari, boste izgubili srajco. In zato bodite popolnoma izkušeni pri obračanju, razumejte, kaj počnete, ostanite na pravih cenah in zmagali boste. Če padeš, prekršiš katero od teh pravil, si to zaslužiš. oprosti. Ti delaš. Zamočil si.

Dave:
V redu. No, hvala. Henry, ob tem si prikimaval in vem, da se veliko zmešaš. Kakšni so vaši občutki glede flippinga v naslednjem letu?

Henry:
Mislim, mislim, da si ga zbil na glavo. Tako je, obračati morate previdno. In to si moramo zapomniti, nepremičnine so igra številk. Vedno je bila igra številk. Ko je bil trg izjemno vroč, vam ni bilo treba nujno posvetiti toliko pozornosti vsem podrobnostim številk. Zdaj, če želite biti uspešni, morate razumeti veliko več meritev, da boste lahko dali ustrezne ponudbe. In tako je za nas igra številk.
Vsekakor bom kupil nepremičnino, ki jo bom zamenjal, če jo lahko dobim s 50- do 60-odstotnim popustom, ker pogledam svoje pretekle tri zamenjave, prodane moje pretekle tri zamenjave, ena je bila prodana za 9 % manj kot mi je bil prodan za 17 % manj, kot smo ga uvrstili, eden je bil prodan za 2 % višje, kot smo ga uvrstili.
Torej, če računate, je to približno 12-odstotni padec. In tako, če smo prej, ko je bil trg boljši, kupovali s 70-odstotnim popustom in ob obrnitvi imeli velik dobiček. Tako da zdaj to upoštevam samo na sprednji strani. Če ga lahko dobim pri 50-odstotnem padcu, ustvarjam enak, če ne boljši dobiček, kot sem bil, ko je bil trg bolj vroč, ker mi analitika, podatki povedo, kje bom običajno lahko prodal te domove .
Torej, če je ARV zdaj določena številka, odštejem približno 12 % in se lahko na ta način vrnem k svoji ponudbeni ceni. Zato bolj pridno računamo na sprednji strani, da razumemo, kaj bomo kupili. In potem moram samo živeti s tem. Glede ponudb, ki jih dajem, moram biti bolj strog.
Včasih sem se šalil, ker so bile leta 2021 in 2022 ali 2021 in 2020 cene tako neverjetne. Rekel sem si: "Človek, moral bi kupiti vse, kar sem ponudil v letih 2019 in 2018." Spominjam se, da sem leta 5,000 ali 2022 prenašal posle nad 2021 USD, kar je bilo neumno, a za nazaj je leto 2020. Toda ti temelji me bodo rešili na tem trgu, tisti temelji, kjer posel ne dosega mojih številk, tudi če gre le za 5,000 off, ne bom skočil na to, ker trg trenutno ni prizanesljiv. Zato moram biti zelo strog pri svojih številkah. In če lahko to storite in razumete svoj trg ter razumete, kaj povzroča, da ljudje kupujejo, ima Jamil popolnoma prav.
Če gre za gospodinjstvo z dvema dohodkoma, je veliko bolj dostopno in preprosto razumete, kaj se dejansko prodaja. Če trenutno pogledam na svoj trg, še vedno prodajamo nekje okoli 90, 90 % maloprodajne cene glede na prodajno ceno. Običajno gre za 10 do 12 % padec. Stvari se torej prodajajo, prodajajo se, ko imajo pravilno ceno glede na trenutni trg. Torej, če ste pozorni na meritve, ki vam pomagajo razumeti, kje kupiti in kupujete ter vztrajate pri svojih ponudbah, menim, da je obračanje lahko še vedno donosno. Vendar imate popolnoma prav, to morate storiti previdno in morate biti zelo, zelo strogi.

Jamil:
Želel sem samo na hitro dodati, mislim, da tisti 12-odstotni padec, o katerem govori Henry, se lahko celo igrate s tem z dizajnom, z res, res dobrim dizajnom. In če ste pozorni na kakovost izdelka, ki ga dajete tam, in ste pozorni na trende, pogledate revije, vidite, kaj so oddaje HGTV. In še enkrat, tega ne govorim samo zato, ker sem v televizijski oddaji A&E, Triple Digit Flip, ki je neverjetna oddaja. Vsi bi morali gledati, vendar tega ne rečem samo zaradi tega. Resno mislim. Dizajn je pomemben zdaj in prej ni bil. Torej, če ste pozorni, morda ne boste izgubili teh 12 %. Morda boste še vedno lahko prodajali po tej maloprodajni ceni ali blizu maloprodajni ceni, ker ste uspeli prenovo.

Dave:
In Henry, samo za jasnost, govorite o 12-odstotni nižji maloprodajni ceni, toda ali ste s temi posli vseeno ustvarili dobiček?

Henry:
Da, vsekakor smo s temi posli ustvarili dobiček. To je zaradi skrbnega pregleda, ki ga opravimo vnaprej in kjer smo dali ponudbe, tudi zato, ker so to nepremičnine, ki sem jih kupil, ko se je trg zniževal, zato smo samo pričakovali, da če bomo morali prodati po 10 do 12 % ob 10. smo dejansko pričakovali med 10- do 15-odstotnim padcem. Lahko še ustvarjamo dobiček? In absolutno. Torej ne, ne ustvarjam dobička, ki sem ga pričakoval, vendar vsekakor še vedno ustvarjamo dobiček. Izgube mi še ni bilo treba sprejeti.

Dave:
Dobro zate. Kathy, si želela skočiti tja?

Kathy:
Ja, želel sem samo komentirati, kar je rekel Jamil, in reči, da sem bil večkrat na avdiciji za filmske oddaje HGTV, in rekel bi producentu, da bi prišli do zadnje skupine, in rekel bi: »Res ne ne maram obračanja lastnine. Strah me je. Sem vlagatelj, ki kupi in zadrži, in mislim, da bi bila to odlična oddaja o nakupu in zadrži, ker bi lahko preprosto veliko lažje snemali. Pet let samo strmiš v nepremičnino," in tega preprosto niso sprejeli, človek.

Jamil:
Oh, to je super.

Kathy:
Torej, ne vem.

Dave:
tega ne razumem To zveni kot odlična televizijska oddaja.

Kathy:
Zdi se kot odlična predstava. Vsako leto so se najemnine zvišale za 4 % in s tem bi lahko naredili malo predstave.

Jamil:
Odlična smola. Predstavil te bom nekaterim ljudem, Kathy.

Kathy:
V redu. Lahko bi imeli piknik zunaj hiše. Nevem. Zato ni nakupovalnih oddaj. To je tako dolgočasno.

Dave:
Ampak na dolgi rok je zabavno.

Jamil:
Amen.

Dave:
V redu. No, zadnje priporočilo, o katerem sem želel govoriti, je Jamil, da me je obtožil, da sem to ukradel Henryju, preden smo začeli snemati, a v bistvu še eno, o katerem sem se želel poglobiti, je vlaganje v hibridna mesta. In kot nas Kathy pogosto opomni in o tem zelo redno govorimo v oddaji, se bo vsak trg obnašal drugače. In kot smo začeli opažati, so res privlačna mesta, ki so zmagala v pandemiji, resnično začenjala opažati največje popravke.
Prepričan sem, Jamil, da si precej iskreno govoril o tem, kaj se dogaja v Phoenixu in v mestih tvoje soseske, kot so Boise, Las Vegas, Austin. Na drugi strani pa so mesta, ki običajno ne cenijo, vendar imajo močan denarni tok. To so mesta, kot sta Detroit ali Milwaukee, ali na splošno veliko krajev na srednjem zahodu in tako so se stvari odvijale pred pandemijo. Nekatera mesta so imela res močan denarni tok, vendar niso cenila veliko.
Potem so tu še mesta, ki so bila cenjena kot nora, vendar na splošno ne ponujajo veliko denarnega toka. Toda obstajajo ta hibridna mesta in mislim, da je moja napoved, da se bomo vrnili k regionalnim vzorcem, ki so bili pred pandemijo, kjer bodo nekateri trgi še naprej ponujali velik denarni tok. Nekateri bodo cenili, vendar ne oboje, kot smo videli v zadnjih dveh letih. Vendar pa so nekatera mesta, ki imajo oboje dobro, in to so hibridna mesta, ki jih priporočam. Henry, predvidevam, da bi severozahodni Arkansas smatral za eno od teh regij?

Henry:
Ja, stari. Vsekakor. To je odlično hibridno mesto. Saj me poznate, to so neseksi trgi.

Jamil:
Uporabimo Daveov izraz dolgočasnega. dolgočasno.

Henry:
Ja, to je zelo res. To je zelo res. To so dolgočasni trgi, kraji, kjer ljudje običajno ne pomislijo, ko razmišljajo o naložbah zunaj države. To je velika država. Obstaja veliko krajev, ki vam lahko ponudijo odličen denarni tok in/ali visoko ceno. Še enkrat, kul je to, da gre za podatkovno igro in namesto da bi gledali meritve nepremičnin, gledate več ekonomskih kazalnikov.
In če lahko najdete ekonomske kazalnike, kaj ljudi žene k temu, da tam živijo, kar zadeva gospodarstvo, potem pa, če pogledate določene vrste delovnih mest in nato pogledate rast delovnih mest v teh panogah na tem območju in nato primerjate da lahko glede na povprečno ceno enodružinskih hiš ali majhnih večdružinskih hiš na tem območju najdete nekaj precej sladkih območij, ki ponujajo rast delovnih mest, rast v panogah, ki rastejo, in cene najemnin, ki bodisi rastejo bodisi ostajajo nespremenjene.
Toda če veste, da se ljudje selijo tja in se morajo za ta delovna mesta, vam to daje odličen pokazatelj krajev, ki vam potencialno lahko zagotovijo izjemen denarni tok po razumnih vstopnih cenah. Ker je cenovna dostopnost subjektivna. Ljudje, ki trenutno živijo v mestu, se morda počutijo, kot da si tam ne morejo privoščiti življenja, toda če so ti ljudje v Clevelandu in potem nekdo iz Kalifornije poskuša vlagati in gledajo na isto ceno, to ceno v mestu, kot je Cleveland ali kakšno drugo mesto, se zdi veliko bolj dostopno, ker gre njihov dolar veliko dlje.
In zato bodite pozorni samo na ekonomske kazalnike v delovnih mestih ali panogah, za katere menite, da bodo še nekaj časa na voljo, nato pa to primerjajte s tem, koliko vas bo to stalo, z najemninami. To ni težka matematika. Najdete lahko nekaj odličnih neprivlačnih trgov ali odličnih dolgočasnih trgov, ki vam bodo vrnili neverjeten denarni tok.

Dave:
Vsekakor. In nekaj tistih, ki sem jih navedel v poročilu, je Birmingham, Alabama, Philadelphia in Madison, Wisconsin, vendar jih je tam zunaj veliko. Kathy, kaj misliš o tem? Vem, da vedno govorite o opazovanju teh velikih makroekonomskih kazalnikov. Ali menite, da se bomo vrnili k nekaterim več, nekakšnim tradicionalnim razlikam na regionalnih trgih, ki so normalne na stanovanjskem trgu in so nekako izginile med pandemijo?

Kathy:
Mislim, da je res odvisno od vašega cilja. Če ste v življenjski fazi, ko v resnici iščete samo denarni tok, v resnici ne potrebujete rasti, želite samo potovati po svetu ali vzgajati svoje otroke, karkoli že želite početi in imeti denarni tok ki podpira vaš življenjski slog, potem želite biti na teh trgih denarnega toka. In to so običajno trgi, ki se niso toliko podražili.
In tako je razmerje cene najemnine v ravnovesju in Birmingham je bil zaradi tega vedno na našem seznamu za trge denarnega toka. Radi imamo Birmingham. To je super mesto. Pri Real Wealth je to na našem seznamu. Indianapolis temu ustreza, Kansas City. To so trgi, ki se samo gibljejo. Rasti in zaposlovanja je dovolj, da lahko na katerem koli trgu dobite malo cenjenja in denarnega toka.
Vendar, če resnično poskušate ustvariti portfelj in povečati svoje bogastvo v status milijonarja, ni nujno, da se bo to zgodilo. Čeprav se je v zadnjih nekaj letih, so se te površine precej povečale. In na teh območjih smo kupovali v letih 2012 in 2010. Mislim, mislim, da smo plačevali 30 do 40,000 dolarjev za nepremičnine, ki so danes vredne štiri ali petkrat več. Torej, odvisno od tega, kdaj kupujete in če so se cene dovolj znižale, bi lahko tudi na teh trgih opazili vzpon.
Ampak še enkrat, če poskušate povečati neto vrednost, si jaz osebno še vedno želim biti na teh rastočih trgih in prav zdaj lahko dobite posel. Bolje je kot lani, še posebej, če se lahko s prodajalcem dogovorite, da odkupi točke vašega posojila. In to je tisto, kar vidimo.
Mislim, ljudje govorijo o tem, da se stvari resnično upočasnjujejo, vendar tega pri Real Wealthu ne vidimo. Izvajamo en spletni seminar in v tem enem spletnem seminarju se vse prodaja, ker smo se s prodajalcem pogajali, da plača dve točki za nakup nižjega tečaja. Tako dobijo boljšo ponudbo pri nakupu in dobijo presneto dobro obrestno mero ter denarni tok na rastočem trgu.
Zame je to tisto, kar želim biti. Res je, da z našim skladom v Dallasu še vedno dobivamo oboje. Zdi se mi hibridno, vendar vem, kaj se tam dogaja. Prihaja novo letališče, česar pravzaprav nisem želel povedati, ker zdaj vsi to vedo, a sem samo povedal. In toliko ogromnih delodajalcev, ki gradijo tovarne, gradijo svoje sedeže, da ne bodo kmalu odšli. Zame je to kot napolnjen hibridni trg v severnem in južnem Dallasu, nekako po vsem Teksasu, iskreno. Tako da, ker gre za razpravo, bom razpravljal o tebi in zase rekel, da si še vedno želim biti na hitro rastočih trgih, pri tem denarnem toku.

Dave:
Lepo. Všeč mi je.

Jamil:
Rada ima torto in je.

Kathy:
Rada imam torto in torto in še več torte, potem pa moram iti v hladno vodo, da vse zažgem.

Henry:
Dave, rad bi te vprašal nekaj. Torej, če gledate te hibridne trge, je zame stvar pogleda na to, kakšni so ekonomski kazalniki glede rasti delovnih mest, ker je to tudi pokazatelj, da bodo ljudje imeli denar, da bodo lahko kupili te stvari . Toda katere druge meritve, ki jih gledate, bodo zagotovile, da boste prejeli priznanje in denarni tok?

Dave:
Ja, mislim, da to ni raketna znanost. Kot da sta rast prebivalstva in gospodarska rast dve stvari. In veliko govorimo o rasti delovnih mest, vendar mislim, da ena stvar, ki jo ljudje spregledajo, je druga zelo enostavna, rast plač in neto dohodka na teh trgih. Kajti če pričakujete, da bodo najemnine rasle in cene rasle, ne potrebujete le količine delovnih mest, temveč jih potrebujete tudi za višja plačila.
Zato mislim, da je to nekaj preprostih, na katere si lahko ljudje ogledajo rast prebivalstva, rast plač, stopnjo brezposelnosti, za katere menim, da bodo še posebej pomembne v naslednjih nekaj letih. In če želite biti konzervativni, kar priporočam na tem trgu, bi pogledal zgodovinske stopnje brezposelnosti pred pandemijo, kajti to, kar se je zgodilo v pandemiji, je noro. Videli smo nekaj brez primere. Toda poglejte nazaj na trge, kaj se je zgodilo na različnih trgih v zadnji recesiji ali zadnji gospodarski recesiji in poglejte, kateri trgi so bili uspešni, kateri so bili bolj odporni glede na druge v smislu rasti delovnih mest, rasti plač in rasti prebivalstva, ker ti so verjetno najbolj raznolika gospodarstva in verjetno jim bo šlo precej dobro tudi v prihodnosti.

Henry:
Mislim, da je ena od drugih prednosti dolgočasnih ali neprivlačnih trgov ta, da so običajno nekje na sredini države in veliko teh krajev, ki so v zadnjih nekaj letih doživeli izjemno rast, so bila obalna mesta ali kraji bližje do obale in tudi med zadnjim upadom tukaj nismo bili tako močno prizadeti, vendar smo videli, da prihaja. Videli smo, da prihaja valovit učinek tega, kar se je zgodilo na obalah.
In vse kar lahko rečem je, da če boste vlagali v nekatere od teh trgov, ne boste le našli svoj denarni tok in svojo vrednost, ampak to, kar prihaja, za vas ne bo toliko presenečenje. Načrtujete lahko, kako boste prišli do teh sredstev, če veste, kaj vas čaka. Torej imate nekaj predvidevanja, ko kupujete na teh trgih.

Jamil:
Zadnja stvar, ki jo je treba dodati, bodite pozorni, še posebej na tem dolgočasnem trgu, neseksi trgu, kakor koli ga že želite poimenovati, imajo v sebi žepe, ki so zelo seksi. Obstajajo predeli v Birminghamu, kjer bi se absolutno odločil, se družil, kupil hišo. Veliko je zabave, hrane in odličnih stvari. Zato bodite pozorni na to. Če nameravate biti konzervativni, bodite konzervativni na teh trgih, vendar poiščite najbolj priljubljena mesta na teh dolgočasnih, neprivlačnih trgih in ne morete izgubiti.

Dave:
V redu. No, mislim, da smo obravnavali pet od 10 priporočil za leto 2023. Torej, če želite ponovno preveriti druga, biggerpockets.com/report. Zadnji del poročila je le pet vprašanj, ki jih imam. Pravzaprav nimam mnenja o nobenem od njih. Samo pet stvari bo verjetno vplivalo na stanovanjski trg v naslednjem in prihodnjem letu, vendar je glede njih veliko negotovosti. In lahko preberete vse o njih, vendar je eden posebej, ki bi vas želel vprašati, fantje, ko zaključujemo predstavo tukaj.
In to se nanaša na trg poslovnih nepremičnin. Na splošno je to, o čemer smo danes govorili, večinoma stanovanjske, štiri enote in manj, vendar je trg poslovnih nepremičnin zelo drugačen. Narekuje ga veliko različnih principov in spremenljivk. Predvsem me zanima, kako nastajajo posojila v poslovnem nepremičninskem prostoru. Zato se le malo pogovorimo o tem. Kathy, na to si prej omenila, ko si rekla, da misliš ... da se tega izogibaš vsaj v prvi polovici leta 2023. Nam lahko poveš zakaj?

Kathy:
Zaradi Briana Burka, če še niste poslušali intervjuja On The Market, ga zagotovo poslušajte. Rekel sem že, kadar koli naletim nanj, kar je pogosto na različnih dogodkih, ga bom potegnil na stran in rekel: "Kaj počneš?" Ker je preprosto tako razgledan in je bil tako uspešen.
Komercialni trg preprosto še ni pristal. Po mojem mnenju je malo v prostem padu, a se tega še niti ne zaveda. Ne ve. Nekako tako, kot da bi se odpeljal s pečine in je samo ena od tistih risank, ne ve, da pada. In tako je veliko prodajalcev še vedno slepih za dogajanje in tudi veliko kupcev. Toda velika zgodba je denar. Nepremičnine v večini primerov ne delujejo brez finančnega vzvoda in zagotovo ne v komerciali, večina ljudi nima 150 milijonov, da bi dali na stavbo ali 30 milijonov ali karkoli že je. Torej je odvisno le od finančnega vzvoda.
In trenutno je finančni vzvod res pod vprašajem, poleg samo višjih obrestnih mer, kar popolnoma vpliva na vrednost nepremičnine in to, da ljudje nekako ne vidijo, me zmede. To je tako, kot ko se vaši stroški povečajo, vrednost te nepremičnine pade, razen če lahko povečate dohodek, tega pa ne morete, ker se najemnine nekako stabilizirajo. Torej, kako boste poskrbeli, da te številke delujejo?
Toda večje vprašanje je spet bilo v drugem podcastu, ki je bil tako fantastičen na trgu likvidnosti, katera banka bo posodila in ima celo denar za posojanje poslovnih nepremičnin glede na scenarij in situacijo? Torej s toliko ponastavitvami, ki prihajajo, kjer imajo precej dobra sredstva, dostojna sredstva posojila, ki zapadejo v plačilo in jih bodo morali izboljšati, denarja morda ne bo, in če bodo našli denar, bo to dražje. Skrbi me, iskreno. Nekoliko me skrbi, kaj prihaja na komercialnih trgih in morda se bo to popravilo in obrnilo. Mogoče bo Fed vstopil in rešil vse njihove prijatelje v nepremičninah, v poslovnih nepremičninah. Ne vem, to se je zgodilo. Ne pozabimo, da se velike banke medsebojno rešujejo. Tudi oni nočejo pasti. To bi lahko bila rešitev tam. Nevem. Ne vmešavam se, dokler se ne stabilizira.

Dave:
Samo za zapisnik, prejšnji teden smo imeli Briana Burka. To je fantastična predstava, če ste jo želeli preveriti. Bilo je pred enim tednom. Mislim, da je bila oddaja podobna 69 ali 70. In tudi Kathy se sklicuje na pogovor, ki smo ga imeli z izvršnim direktorjem Fundrise, Benom Millerjem, da bi govorili o finančnem vzvodu v komercialnih nepremičninah, kar je epizoda 65, če želite to preveriti.

Kathy:
Tako dobri so bili.

Dave:
Ja, super, super oddaje, če jih želite poslušati. Jamil, kaj misliš o reklamnem spotu?

Jamil:
V pogovoru z Grantom Cardonejem sem pred kratkim dobil res zanimiv vpogled in napoveduje katastrofalno situacijo v večdružinskem prostoru, ki prihaja za vogalom. In to je tisto, kar je njegova napoved, da je veliko ljudi kupilo nekaj fantastičnih sredstev na nekem zelo kratkoročnem premostitvenem financiranju, ker je bil trg tako pregret in je bilo tako vznemirljivo in ljudje so vstopali in bilo je toliko sindikacij in toliko opravljenih nakupov in velik del tega dolga bo zapadel v plačilo in nobenega od tega ne bo mogoče refinancirati.
In tako bo prišlo do neverjetne implozije, temu pravi, da se bo zgodil velik kolaps mostu in da bo velika priložnost v večdružinskih naložbah, vendar ni zdaj. In zato sem oboževalec Grantov. Opazujem, kaj počne pri večdružinskih naložbah.
Osebno, vi poznate mojo zgodbo z večdružinskimi družinami. Vsakič, ko se dotaknem gorilnika, se opečem. In tako na srečo nisem kupil tistega premoženja v vrednosti 12 in pol milijonov dolarjev, ki sem ga nameraval kupiti, ker bi bil zdaj tukaj in jokal, ker bi dobesedno izgubil milijone dolarjev. Namesto tega sem odšel od pol milijona dolarjev vrednega depozita, da bi živel še en dan. In tako sem nameraval biti eden od teh ljudi. Nameraval sem biti eden tistih ljudi na mostu, ki se bo skoraj zrušil. In mislim, da bo zunaj veliko vlagateljev, ki bodo ujeti v to.

Dave:
Ja, toliko je tega. Prvič, vaša zgodba s to lastnino je bila vrtoglava. Samo kot opomnik, Jamil bo kupil posel. Zaradi težav s financiranjem se je moral odpovedati in izgubil veliko denarja. Toda zdaj pravite, da ste veseli tega, čeprav sem prepričan, da vas je takrat bolelo, vendar bi lahko bilo še hujše, če bi se dejansko odločili za dogovor.

Jamil:
Oh, zapravil bi milijone in milijone in milijone dolarjev. Nikakor se ne bi izvlekel iz te stvari, ker smo spet preplačali za trenutno situacijo in bi denar vlagali v kapitalske izboljšave. Tam bi izvedli veliko prenov. Poskušali bi povečati najemnine, pa nam morda ne bi uspelo. In potem, ko bo prišel čas za refinanciranje, nas bodo vsi ti posojilodajalci gledali in rekli: "Oprosti, to preprosto ne drži več." In tako bi morali priti k mizi z večjo likvidnostjo, ki je morda nismo imeli. In tako bi verjetno na koncu vrnili sredstvo in izgubili svoj polog, izgubili stroške obnove in dovolili, da pride kakšen drug vlagatelj in izkoristi priložnost.
In točno to bi se zgodilo in mislim, da se bo v naslednjih 12 do 18 mesecih pojavilo ogromno priložnosti in ogromno takšnih situacij, ki jih bodo ljudje lahko izkoristiti. In kot je rekla Kathy, bolečina ali užitek, bolečina nekoga bo v tej situaciji nekomu v zadovoljstvo. Prav vesel sem, da to nisem jaz.

Dave:
Ja, mislim, to je tako dobra točka. Ne glede na komercialne nepremičnine, le dobra lekcija o prepoznavanju nepovratnih stroškov in odhodu od njih ter obvladovanju škode. Prepričan sem, da vas je bolelo, če ste se tega oddaljili, vendar to omejuje vaše negativno tveganje in očitno je bila na tej točki prava poteza. Henry, kaj pa ti? Kaj mislite o komercialnem trgu?

Henry:
Ja, človek, očitno sem previden pri tem. Ne sklepam velikih komercialnih poslov, ne da ne bi naredil pravega komercialnega posla, vendar sem bil vedno v istem čolnu in to je na splošno samo moja naložbena filozofija. Če bom počel nekaj zunaj svojega običajnega kruha in masla, so moj kruh in maslo samski, majhni multi-ji, nakupi in zadrži ter enodružinski preobrati. Če bom počel nekaj zunaj tega, mora biti to domač, brezvezen dogovor. In nisem videl veliko teh priložnosti. Pravzaprav vidim nasprotno.
Videl sem ljudi, ki so prihajali in plačevali ogromne vsote denarja za te obsežne večdružinske posle, in še natančneje na mojem lokalnem trgu je ogromno novogradenj, velikih, razreda A, večdružinskih nepremičnin. zgrajeno. Mislim, dobesedno se lahko pelješ pet milj in vidiš, kako se gradi pet različnih krajev, in vsi so razreda A, vsi tekmujejo med seboj.
In ko se te stvari končujejo, se peljem mimo in parkirišče preprosto ni polno. Zato vem, da je bilo zbranih in vloženih ogromno denarja v te nepremičnine, zato menim, da bo priložnost, tako kot sta Jamil in Kathy rekla na poti ljudi, ki ne morejo dobiti sredstev za to, ko zapadejo posojila. Vidim pa tudi priložnost v stanovanjskem prostoru razreda C, ker mislim, da se nanje preprosto ne gleda toliko, ker vidim, da ljudje, ko želijo kupiti večstanovanjsko hišo, želijo kupiti razred A, želijo vložiti ves svoj denar v razred A, vendar obstaja izjemna priložnost v razredu B in C, zlasti na hibridnih trgih, o katerih govorite, ker vsi na teh hibridnih trgih ne kupujejo. In tako bi kupil pravo možnost B, C razreda. Na svojem trgu bi se izogibal razredu A.

Dave:
V redu, no, super. Skoraj se strinjam z vami. Delam v nasprotju z enim od mojih pravil ali splošnih pravil o nepremičninah, da ne poskušam meriti časa na trgu, vendar s komercialnim trgom mislim, da poskušam malo meriti trg, mislim. Ko sva s Kathy govorila z Brianom, se je dobro izrazil. Rekel je, da se dogaja nekakšna vaja za določanje cen, ali pozabil sem, kako je to rekel, Kathy, vendar je v bistvu rekel: »Ljudje trenutno ne vedo, kako določiti ceno večdružinskih sredstev, in to ni igra, ki bi jo želel biti del. Počakal bom, da kupci in prodajalci to ugotovijo, in kot pasivni vlagatelj bom počakal, da vidim, kje bodo pristali, preden se vrnem k temu.«
Priporočam tudi, poslušaj, preveri, oddaj 721 na podcastu Nepremičnine. Pravkar sem končal snemanje tega z izvršnim direktorjem podjetja Bigger Pocket, Scottom Trenchom, ki deli svoje misli o trgu poslovnih nepremičnin. Tam so res zanimivi vpogledi. Torej, če želite izvedeti nekaj več o tem, si oglejte 721 v oddaji Real Estate Show.
V redu, no, najlepša hvala vsem. To je bilo zelo zabavno. Če želite ponovno prebrati celotno poročilo, je to biggerpockets.com/report. Poln je najrazličnejših informacij, ozadja, konteksta, priporočil, misli za naslednje leto. Če želite vlagati v letu 2023 in izkoristiti nekatere priložnosti ter se izogniti nekaterim tveganjem, o katerih smo govorili v tej oddaji, upajmo, da bo to dobro mesto za začetek.
In seveda, še naprej poslušajte ta podcast tekom leta, kjer vas bomo obveščali o tržnih razmerah in vam pomagali prilagoditi vašo naložbeno strategijo v nepremičnine, da bo ustrezala tem tržnim razmeram.
Henry, Kathy Jamil, najlepša hvala vsem, da ste tukaj. Hvala vsem za poslušanje in se vidimo naslednjič na On The Market. On The Market smo ustvarili jaz, Dave Meyer in Kailyn Bennett, producentka Kailyn Bennett, montaža Joel Esparza in Onyx Media, raziskavo Pooja Genal in velika hvala celotni ekipi Bigger Pockets.
Vsebine v oddaji Na trg so zgolj mnenjske. Vsi poslušalci bi morali neodvisno preveriti podatkovne točke, mnenja in naložbene strategije.