Skok v ponudbi bi lahko znižal cene večstanovanjskih stanovanj letos

Poslovne nepremičnine se soočajo s stresom iz več smeri. Primarni stres so naraščajoče obrestne mere, ki pritiskajo na dvig zgornje meje (kar znižuje vrednosti sredstev), zaradi česar so stroški refinanciranja vse težje in dražji. Pojavlja pa se še eno tveganje, posebej za večstanovanjsko nišo komercialnih nepremičnin: prevelika ponudba. Najnovejši podatki kažejo, da lahko pride do kratkoročne prenasičenosti večstanovanjskih enot, ki pridejo na trg ob neprimernem času. 

Da bi v celoti pojasnili to težavo, si oglejmo trende gradnje večstanovanjskih nepremičnin (opredeljenih kot nepremičnine s petimi ali več enotami) v zadnjih nekaj desetletjih. Kot je razvidno iz spodnjega grafa, sta se po močnem upadu števila večstanovanjskih enot v letih 2008–2014 večstanovanjska gradnja in skupno število večstanovanjskih enot močno okrepila. 

Od začetka pandemije je naraščajoči trend povečanja večstanovanjskih stavb še dodatno eksplodiral in v četrtem četrtletju 4 prvič presegel milijon enot v gradnji (vsaj po podatkih CoStar).

Gradnja večstanovanjskih enot seveda traja več mesecev, če ne let, tudi v dobrih časih. Toda zadnja leta za gradbenike niso bila lahka – vsaj kar zadeva urnike dostave. Zaradi težav z dobavno verigo in delovnih omejitev je gradnja trajala dlje. Posledica tega trenda je ogromno zalog, ki še niso prišle na trg. Če pogledate spodnjo tabelo, lahko vidite, da napoved CoStar za dobavljene enote kaže, da je leto 2023 najvišje v zgodovini, leto 2024 pa se nekoliko zniža, a še vedno visoko. Da, napovedovanje je težko, vendar je napovedovanje gradbenih dobav nekoliko lažje od drugih naborov podatkov. Glede na to, da morajo gradbeniki in investitorji pridobiti dovoljenja za gradnjo, obstajajo trdni podatki o projektih, ki so načrtovani in v pripravi. Osebno to napoved jemljem nekoliko bolj resno kot druge napovedi. 

Povečanje ponudbe ni težava, če obstaja sorazmerno povpraševanje, ki »vsrka« nove enote – a ni. Povpraševanje upada. 

Spodnja tabela pripoveduje zelo prepričljivo zgodbo. Najprej si oglejte modre črte. To je enako kot tisto, kar smo si ogledali zgoraj – visoke dobave enot v naslednjih dveh letih. Potem pa si oglejte oranžne stolpce, ki prikazujejo »Absorpcijo« (metriko komercialnih nepremičnin, ki meri povpraševanje). Ne dohaja. 

Po vrhunskem letu povpraševanja leta 2021 je »neto absorpcija« (absorpcija – povpraševanje) postala negativna, kar pomeni, da na trg prihaja več ponudbe, kot je povpraševanja. To je bilo leta 2022! Leta 2023 naj bi na spletu prišlo še več enot in kot kaže ta graf, povpraševanje po pričakovanjih ne bo sledilo. Seveda bi lahko nekateri gradbeniki odpovedali ali začasno ustavili svoje projekte, vendar je draga ponudba ki se jim gradbeniki izogibajo, če se le da. 

Kaj se zgodi, ko ponudba preseže povpraševanje? Prosta delovna mesta se povečujejo, kot lahko vidite napovedano v tej projekciji CoStar. To bi moralo skrbeti vsakogar v večstanovanjskem prostoru in vsakega investitorja v nepremičnine. Povečanje ponudbe in sorazmerno povečanje prostih delovnih mest lahko zmanjša dohodek in zniža najemnine. Podatki, ki jih prikazujem, in moja analiza se nanašajo na komercialne nepremičnine, toda pritisk navzdol na najemnine in vse večja nezasedenost v večstanovanjskih stavbah se lahko na določenih območjih prenesejo na stanovanjski trg. 

Seveda ti podatki na nacionalni ravni ne povedo celotne zgodbe. Ogledal sem si več posameznih trgov, da bi videl, kako se to odvija na regionalni ravni. Ugotovil sem, da so nekateri trgi izpostavljeni precejšnjemu tveganju čezmerne gradnje. Izbral sem vzorec petih trgov, za katere menim, da obstaja veliko tveganje povečanja prostih delovnih mest in znižanja najemnin za večstanovanjske hiše: Santa Fe, Nova Mehika; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, Južna Karolina; Colorado Springs, Kolorado; in Austin v Teksasu.

Vsi ti trgi imajo pomembne gradbene načrte, z velikim številom enot, ki naj bi prišle na trg glede na trenutno ponudbo in glede na pričakovano povpraševanje. 

Po drugi strani pa gre mnogim mestom, za katera sem ugotovil, da so manjša, še vedno razmeroma dobro. 

Missoula, Montana; Atene, Gruzija; Midland, Teksas; Provo, Utah; in Topeka, Kansas, vsi imajo solidno neto absorpcijo, njihovi gradbeni načrti pa so zelo razumni glede na trenutne ravni zalog. Menim, da imajo ta mesta veliko manjše tveganje za upad prostih delovnih mest in najemnin. 

Vsak trg je edinstven in prikazujem le nekaj primerov ogroženih in neogroženih trgov. Vendar vas spodbujam, da sami opravite nekaj raziskav in ugotovite, kako gre vašemu trgu v smislu gradnje. Na spletnem mestu lahko brezplačno najdete veliko dobrih podatkov Spletna stran centralne banke St. Louis Federal Reserve ali samo z googlanjem podatkov o absorpciji za vaše lokalno območje. 

zaključek

Večstanovanjske nepremičnine se soočajo s prenasičenostjo ponudbe, ki je prizadela trg v neprimernem času, kjer naraščajoče obrestne mere že pritiskajo navzdol na cene in pritiskajo na denarni tok na operaterje. Tako bi lahko bili leti 2023 in 2024 težki leti v večdružinskih prostorih za trenutne operaterje. 

Pomembno je omeniti, da bosta prenasičenost ponudbe in pomanjkanje povpraševanja verjetno kratkoročna. Dolgoročni gradbeni in demografski trendi podpirajo veliko povpraševanje po večstanovanjskih najemnih enotah tudi v prihodnje, kar je dobra napoved za vlagatelje. na primer nedavna študija kaže, da ZDA potrebujejo 4.3 milijona več večstanovanjskih enot v naslednjih 12 letih, da zadostijo povpraševanju. Oblikovanje gospodinjstev je trenutno verjetno upadlo zaradi kratkoročnih gospodarskih razmer. Inflacija negativno vpliva na kupno moč najemnikov, gospodarska negotovost pa mladim Američanom preprečuje ustvarjanje lastnega gospodinjstva. Ni jasno, kdaj se bodo te gospodarske težave končale, a ko se bo, se bo povpraševanje verjetno spet povečalo. 

Glede na to bi lahko imeli vlagatelji dobre nakupne možnosti v prihodnjih mesecih in letih. Glede na to, da se bodo zgornje meje verjetno zvišale, bi se morale cene za večdružinske stanovanje znižati. Če bo NOI padel tudi zaradi težav s preveliko ponudbo, bo to cene še bolj znižalo. To bi lahko izumiteljem z nekaj suhe moči omogočilo, da vstopijo v večstanovanjska podjetja po privlačnih cenah, vendar ne pozabite – to je tvegan čas. Pazite, da ne kupite karkoli in da natančno razumete tržno dinamiko v vašem lokalnem okolju.

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.