HomeServices je opustil dolgotrajno provizijo kupca

HomeServices je opustil dolgotrajno provizijo kupca

Časovni žig: 21. februar 2024 8
Izvorno vozlišče: 2490345

Prišel je trenutek — trenutek za prevzem odgovornosti. To poletje na Inman Connect Las Vegas, od 30. julija do 1. avgusta 2024, doživite popolno prenovo najpomembnejšega dogodka na področju nepremičnin. Pridružite se svojim vrstnikom in najboljšim v industriji, ko oblikujemo prihodnost – skupaj. Več o tem. 

HomeServices se ne bo več treba boriti proti tožbi protimonopolne komisije, ki so jo vložili kupci stanovanj proti Nacionalnemu združenju nepremičninskih posrednikov in večjim franšizorjem nepremičnin.

Sodnica Andrea R. Wood

V tor. 20. februarja je sodnica Andrea Wood z okrožnega sodišča ZDA za vzhodni oddelek severnega okrožja Illinoisa zavrnila zahtevek tožnikov kupcev na podlagi zveznega protimonopolnega zakona, vendar je zavrnila zavrnitev skoraj vseh zahtevkov tožnikov na podlagi državne protimonopolne zakonodaje. .

Tožbo, ki zahteva status skupinske tožbe in je znana kot Batton 1, je prvotno vložil kupec stanovanj iz New Jerseyja Judah Leeder januarja 2021 in domnevna pravila NAR so napihnila agentske provizije in povzročila višje cene stanovanj, ki so jih plačali kupci. Maja 2022 je Wood tožbo zavrnil, ki se strinja s toženimi strankami, da so kupci stanovanj posredni kupci njihovih storitev posrednika za nakupe, ker te storitve zanje kupijo prodajalci stanovanj, zaradi česar ti kupci niso upravičeni do izterjave škode od kršiteljev protimonopolnih pravil.

Woodova je takrat tudi opozorila, da so prodajalci stanovanj, za katere je rekla, da so neposredni kupci storitev posrednikov za kupce, zasledovali podoben primer v njeni pristojnosti, ki je deloval v nasprotju s tožbo kupca stanovanj. Ta primer je znan kot Moehrl in trdi, da delitev provizije napihuje stroške prodajalca in ne stroškov kupca. Wood je isti sodnik, ki nadzoruje primer Moehrl. Kljub temu je tožniku kupcu stanovanj dovolila, da spremeni svojo pritožbo.

Julija 2022, je vložilo osem kupcev stanovanj spremenjena pritožba proti NAR, Realogy, Keller Williams, RE/MAX, HomeServices of America in trem hčerinskim družbam slednjih: BHH Affiliates, HSF Affiliates in The Long & Foster Companies. Spremenjena pritožba je prekinila Leederja kot glavnega tožnika in namesto tega predstavila osem novih tožnikov, na čelu z Myo Batton, ki je kupila domove v Tennesseeju, Floridi, Kansasu, Severni Karolini, Nevadi, Massachusettsu in Novi Mehiki.

Poleg Shermanove protimonopolne tožbe in neupravičene obogatitve prvotne tožbe spremenjena tožba tožene stranke obtožuje kršitev državne protimonopolne zakonodaje in zakonov o varstvu potrošnikov tudi v 35 državah, vključno z Arizono, Kalifornijo, Connecticutom, DC, Florido, Havaji, Idaho, Illinois, Iowa, Kansas, Maine, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Mississippi, Missouri, Nebraska, Nevada, New Hampshire, Nova Mehika, New York, Severna Karolina, Severna Dakota, Oregon, Portoriko, Rhode Island, Jug Karolina, Južna Dakota, Tennessee, Utah, Virginija, Vermont, Zahodna Virginija in Wisconsin.

Toženi stranki sta na dopolnjeno pritožbo odgovorili z zavrnitvenimi predlogi. V Woodu Naročilo 20. feb ko je odločala o teh predlogih, je dejala, da obtožbe spremenjene pritožbe v zvezi z zveznim zahtevkom, ki zahteva "prepovedno ravnanje" - odredbo, ki prisili tožene stranke, da prenehajo s svojim domnevno nezakonitim vedenjem - še vedno "v bistvu odražajo obtožbe" v prvotni pritožbi in še vedno verjame, da prodajalci stanovanj namesto kupcev so "bolj primerni" za iskanje sodne prepovedi.

Wood je opozoril na nedavno razsodbo v zadevi Sitzer/Burnett, da bi okrepil to stališče. V tem primeru je porota ugotovila, da so se KW, RE/MAX, Anywhere, NAR, HomeServices, BHH Affiliates in HSF Affiliates zarotili, da bi napihnili posredniške provizije, ki so jih plačali prodajalci stanovanj. The žirija je podelila 1.78 milijarde dolarjev za odškodnino razredu približno 500,000 lastnikov stanovanj v Missouriju. Če ta nagrada velja, bi se po zakonu potrojila na več kot 5.3 milijarde dolarjev.

»V obsegu, v katerem se domnevni član razreda sooča s pomembno grožnjo škode zaradi domnevnih protimonopolnih kršitev tožencev v vlogi kupca, bi bil verjetno istočasno izpostavljen škodi tudi kot prodajalec – tj. grozila bi jim enaka škoda kot tisti, ki ga trpi razred prodajalcev stanovanj, certificiran pri Moehrlu in Burnettu,« je zapisal Wood.

"Ta okoliščina dodatno poudarja, da so prodajalci stanovanj v najboljšem položaju, da iščejo sodno prepoved."

Zvezno tožbo je zavrnila "brez predsodkov", kar pomeni, da lahko tožniki ponovno vložijo zahtevek z drugačnimi argumenti, če se tako odločijo.

Vsaj za zdaj, ker zvezni zahtevek ni preživel, je Wood zavrnil HomeServices in tri njegove podružnice - BHH Affiliates, HSF Affiliates in Long & Foster Companies - kot tožene stranke v primeru - tudi brez predsodkov.

»Tožene stranke HomeServices trdijo, da zanje ne velja osebna jurisdikcija v Illinoisu, ker nobeden od sestavnih subjektov ni družb s sedežem v Illinoisu in [pritožba] ne vključuje nobenih obtožb, ki bi jih povezovale z Illinoisom,« piše v Woodovi odredbi.

Brez zahtevka, na podlagi katerega lahko sodišče uveljavlja oblast po vsej državi, sodišče tako nima osebne pristojnosti nad toženimi strankami HomeServices, pravi Wood.

»Z veseljem smo videli zavrnitev in glede na dejstvo, da je temeljila na sodnih razlogih in brez poseganja (v morebitno ponovno prijavo), se bomo vzdržali uradnih komentarjev, saj čakamo, da vidimo, ali bodo tožniki sprejeli kakršne koli dodatne ukrepe, « je v izjavi za Inman povedal Chris Kelly, izvršni podpredsednik za HomeServices.

Inman je prosil odvetnika tožnikov za komentar in bo posodobil to zgodbo, če in ko bo prejel odgovor.

Primer Batton 1 je zahteval razredno certifikacijo v imenu dveh predlaganih razredov: državnega razreda sodne prepovedi in razreda odškodnine. Ker je bil zvezni zahtevek zavrnjen, ostaja samo slednji predlagani razred. Ta razred sestavljajo "Vse osebe, ki so od 1. decembra 1996 do danes v državah posrednih kupcev kupile stanovanjske nepremičnine, ki so bile navedene na NAR MLS." Za ta razred tožniki zahtevajo odškodnino na podlagi "protimonopolnih zakonov, zakonov o nelojalni konkurenci, varstvu potrošnikov in neupravičenem bogatenju."

Wood je dovolil nadaljevanje skoraj vseh zahtevkov v skladu z državno zakonodajo, pri čemer je opozoril, da je vrhovno sodišče ZDA razsodilo, da lahko države posrednim kupcem dovolijo izterjavo škode v skladu z lastnimi protimonopolnimi zakoni.

Zavrnila je le zahtevke spremenjene pritožbe glede protimonopolne zakonodaje Tennesseeja in zakona o varstvu potrošnikov, ki so jih tožniki že sami prostovoljno zavrnili, ter zahtevek v skladu z zakonom o varstvu potrošnikov Kansasa (KCPA). Wood je slednje zavrnil, ker so tožniki trdili, da "je bilo zavajajoče za kupce-posrednike, da oglašujejo svoje storitve kot brezplačne, medtem ko so v resnici njihove provizije prenesene na kupce, ker so provizije vključene v cene stanovanj", vendar niso trdili, da je to je bilo dejansko napačno predstavljeno kateremu koli tožniku.

Kljub temu je bila Woodova dovzetna za argument tožnikov, da so provizije vložene v cene stanovanj, in to je bil eden od razlogov, da je dovolila nadaljevanje zahtevkov po državnem pravu.

"[S]odišče meni, da je tožnikova teorija o poškodbi relativno preprosta," je zapisal Wood.

»Prodajalec nepremičnin plača celotno provizijo, ki je namenjena nadomestilu tako kupcu kot prodajalcu-posredniku. Nato seznam MLS za prodajalčev dom obvesti potencialne kupce-posrednike o nastavljeni stopnji, po kateri bodo prejeli nadomestilo, če najdejo kupca za dom. Medtem ko je prodajalec stanovanj morda zadovoljen s tem, da nosi stroške, povezane s storitvami, ki jih nudi njihov lastni prodajalec-posrednik, bo manj pripravljen plačati za storitve kupca-posrednika, ki so seveda prej opravljene kupcu. kot prodajalec.

»Zato bi bilo ekonomsko racionalno, da bi prodajalec stanovanj poskušal nadomestiti stroške, ki jih ima za storitve, opravljene kupcu, tako da bi zvišal ceno stanovanja, ki ga prodaja, za znesek, ki je sorazmeren z deležem celotne provizije, namenjenega kupcu. - posrednik. Tako, kot domnevno, obstaja ena sama, ravna pot, po kateri se provizija prenese do kupca stanovanja.

"Iz tega razloga Sodišče ne more zaključiti, da se [spremenjena pritožba] ne sklicuje na neposredno vzročno zvezo glede katerega koli zahtevka državnega prava."

Preberite sklep sodišča:

Opomba urednika: Ta zgodba je bila posodobljena s komentarjem podjetja HomeServices.

Pošlji e-pošto Andrei V. Brambili.

Všečkaj me na Facebooku | Sledite mi na Twitter

Časovni žig:

Več od I Inaki