Obljube, obljube: Kaj če komercialni najemnik ne izpolni obveznosti?

Obljube, obljube: Kaj če komercialni najemnik ne izpolni obveznosti?

Časovni žig: 11. januar 2023 10
Izvorno vozlišče: 1898388

Komercialni najem od najemnikov zahteva plačilo najemnine. Ta zahteva pa je šele začetek. Najemniki se tudi strinjajo, da bodo prispevali k davku na nepremičnine. Strinjajo se, da bodo ohranili zavarovanje. Strinjajo se, da bodo prostor ohranjali čist in v dostojnem stanju. Strinjajo se, da bodo določene podatke sporočali lastniku nepremičnine. Strinjajo se, da ne bodo postavljali smeti na pločnik ali grdih napisov na okna. Skratka, obljubljajo, da bodo naredili vse mogoče stvari, poleg preprostega plačevanja najemnine. Mnogi najemniki storijo, kar obljubijo, nekateri pa ne. Kaj lahko v tem primeru stori lastnik nepremičnine?

Če preberete kateri koli komercialni najem, boste videli, da lahko lastnik nepremičnine odpove najemno pogodbo, če najemnik ne izpolni svojih obljub. Najemna pogodba tudi pravi, da lahko lastnik, če najemnik zamudi, vstopi v prostor in odstrani najemnika in njegove stvari. Lastnik ima tudi pravico zamenjati ključavnice ali izklopiti komunalno opremo. Lastnik bo morda moral najemnika opozoriti in mu dati podaljšano obdobje, da popravi svoje dejanje, a sčasoma najemnikova zamuda daje najemodajalcu pravico do uporabe vseh vrst drakonskih pravnih sredstev. Številni komercialni najemi prav tako pravijo, da lahko lastnik nepremičnine v primeru neizpolnjevanja obveznosti črpa najemnikovo varščino in zahteva, da jo najemnik dopolni, povrne brezplačno najemnino, ki je bila dovoljena med najemnikovo prvotno gradnjo, in pospeši najemnino prek konec najema. Da, če berete komercialni najem, je v njem razvidno veliko grozljivih stvari, ki se lahko zgodijo najemniku.

Ne tako hitro! Sodišča bodo pogosto stala na poti lastniku nepremičnine, ki želi odpovedati najemno pogodbo ali sprejeti druge drakonske ukrepe. Sodišča bodo sklenila, da najemnikovi grehi niso bili dovolj hudi, da bi upravičili odpoved ali podobna dejanja. Najemnik bo pogosto obljubil, da bo naredil bolje. Sodišče bo najemniku pogosto verjelo in mu dalo še eno priložnost, tretjo priložnost in četrto. Poleg tega bo ta postopek pogosto potekal neznosno počasi, vsaj v New Yorku, ker so sodišča tako preobremenjena s spori med lastniki in najemniki ter drugimi zahtevki.

Končni rezultat je, da lastniki nepremičnin ne bi smeli verjeti, da imajo dejansko pravico prekiniti najemno pogodbo ali uveljavljati druge skrajne pravice zaradi najemnikovega neizpolnjevanja obveznosti, še posebej, če gre za neizpolnjevanje obveznosti, za katerega lahko najemnik trdi, da je nepomembno. Nekaj ​​neplačane najemnine je morda nepomembno. Večmesečne neplačane najemnine verjetno ne bi bilo, bi pa sodišče najemniku verjetno vseeno dalo več časa. Še vedno bi trajalo kar nekaj časa, da bi prišli do te odločitve. Raztrgana tenda je lahko nepomembna kršitev najemnikove zaveze, da bo prostor vzdrževal kot restavracijo razreda »A«, vendar nezdrževanje zavarovanja, kot zahteva najem, morda ne. To je odvisno od sodnika. Zdi se, da mnogi sodniki mislijo, da imajo lastniki nepremičnin samo lastnino in dobijo denar, da so si v preteklih letih nabrali ogromne denarne rezerve in da bi jih morali biti sposobni posesati – nič od tega običajno ni res.

V odgovor bi morali lastniki nepremičnin razmišljati o tem, da bi v svoje najemne pogodbe vključili možnost, da se na neplačila najemnikov odzovejo na načine, ki so manj dramatični kot prekinitev najemne pogodbe ali odstranitev najemnika iz zakupljenega prostora.

Obresti in zamudne dajatve za neplačano najemnino so prvo in najbolj očitno orožje, ki bi ga vsak lastnik nepremičnine moral vgraditi v svoj najem. Presenetljivo je videti, koliko najemnih pogodb, zlasti starejših, ne predvideva teh plačil. Sodišča jih običajno uveljavijo, čeprav lahko traja nekaj časa. Če najemnik ugotovi, da ga bodo sčasoma čakale visoke zamudne obresti in zamudne dajatve, bi to lahko ustvarilo dovolj spodbude za pravočasno plačilo. Če najemniku primanjkuje denarja, bo lastnik želel, da ima najemnik spodbudo za plačilo najemnine pred drugimi obveznostmi.

Najemniki prevzamejo tudi številne pomembne obveznosti, ki presegajo obveznost plačila najemnine. Zaskrbljeni lastnik nepremičnine lahko poskuša v najem vključiti denarne ukrepe, da bi se odzval na določene neplačila. Na primer, če najemnik obljubi, da bo ostal odprt ob določenih urah, potem sodišče lastniku verjetno ne bo dovolilo odpovedi najemne pogodbe, če najemnik prekrši svojo obljubo, vendar bi sodišče lahko zelo dobro uveljavilo plačilo po formuli za vsako uro, ko je najemnik zaprto, ko so se dogovorili, da ostanejo odprti. Lastniku nepremičnine pomaga, če vključi jezik, ki pojasnjuje, zakaj je plačilo razumno in zakaj je pomembno, da najemnik ostane odprt.

Številna druga vprašanja, povezana z najemom, bi se lahko spremenila tudi v plačilne obveznosti. Kot drug primer, namesto da bi najemniku prepovedali prodajo svojega prostora v zakup ali podnajem nekomu drugemu, bi morda najem lahko samodejno dovolil določene transakcije teh vrst, vendar bi zahteval tudi prilagoditev najemnine, če do njih pride. Ni nujno, da gre za binarno ali »da/ne« situacijo.

Če ima najem porok in lastnik nepremičnine skrbi, da porok ohrani določeno finančno moč, sodišče lastniku nepremičnine verjetno ne bi dovolilo odpovedi najema, če porok pade pod zahtevani finančni standard. Najemna pogodba pa lahko namesto tega zahteva povišanje najemnine, da se lastniku nadomesti, ker je prevzel večje tveganje, kot je bilo pričakovano.

Če najemnik dovoli, da se smeti kopičijo na napačnih mestih ali ob napačnem času, vsaka najemna pogodba lastniku nepremičnine pogosto omogoča, da počisti nered na najemnikove stroške. Morda bi bilo bolj smiselno preprosto zaračunati povzročitev nereda, spet z obrazložitvijo, zakaj je pomembno, da se takšni neredi ne dogajajo in zakaj je taksa razumna.

Skratka, vsak lastnik nepremičnine bi moral poskusiti pripraviti arzenal velikega in majhnega orožja, ki bi ga uporabil proti najemniku, ki ne izpolnjuje obveznosti. To orožje lahko vključuje prekinitev najema, vendar bi moralo vključevati tudi manjše ukrepe, ki bodo lastniku dali praktično pravno sredstvo za kakršno koli neplačilo, glede na to, da sodišča ne bodo takoj prekinila najemov.

Ključno pri tem je ustvariti manjše in takojšnje posledice za slabo vedenje. Majhne in takojšnje posledice so lahko bolj boleče od večjih, za katere je malo verjetno, da bodo preživele sodno presojo. Če lahko lastnik nepremičnine pospeši plačilo celotne najemnine v zadnjih sedmih letih najemne pogodbe in tudi to stori, najemnik pa nenadoma dolguje šest- ali sedemmestno pospešeno najemnino, potem bo veliko najemnikov kar odnehalo. To običajno pomeni kampiranje v prostoru brez plačila najemnine in vodenje najemnikovega podjetja, dokler ne pride maršal ali šerif.

Drakonske pravice lastnika nepremičnine lahko pustijo najemnika brez upanja. Zato se najemnik pogosto neha truditi. Manjše posledice lahko vsaj včasih zadoščajo za usposabljanje najemnika, da lastnik nepremičnine ne bi smel biti vedno zadnji, ki bi prejel plačilo po plačilni listi, dobaviteljih in razdelitvah lastnikom najemnika. Lastnik nepremičnine ni partner najemnika! Po drugi strani pa, če je najemnik dejanski partner lastnika nepremičnine, potem lastnik želi imeti možnost, da sprejme majhne, ​​a resne ukrepe, da bi najemnika spodbudil, da to partnerstvo vzame resno.

Časovni žig:

Več od Forbes RE