Začetniški vodnik za "neskončno vlaganje" z metodo BRRRR

David Greene:
To je podcast oddaja BiggerPockets 769. Kaj pa, če vam povem, da lahko svoj kapital povečate? Bi bilo kaj zanimanja za to? Ali zdaj vsem tukaj teče denar iz ušes? Ali je tako, stari, da imam vso to gotovino in jo moram samo kam dati? Verjetno iščete način, kako vzeti nekaj denarja, ki ga imate, in ga raztegniti naprej, kar bi bilo dobro. Ali želite povečati hitrost vašega vlaganja? Ali želite, da se transakcije izvajajo pogosteje? Ali želite hitreje doseči svoje naložbene cilje? Ali ne želite, da potrebujete 50 let, preden lahko prihranite dovolj denarja, da kupite dovolj nepremičnine, da postanete milijonar? No, lahko. Vsakdo tukaj lahko uporablja BRRRR.
Kaj se dogaja? Vsi? Je David Greene, vaš gostitelj podcasta BiggerPockets Real Estate, danes tukaj s posebno oddajo. Za vas imamo celovit webinar o metodi BRRRR. Tako je. Vas zanima strategija BRRRR? No, ta webinar je zate, moj prijatelj. Kot samooklicani kralj BRRRR ... se pravzaprav nikoli nisem razglasil za to. Nisem se jaz domislil imena. Samo veliko sem delal in o tem napisal knjigo. Natančno vam bom predstavil, kako kupiti, obnoviti, najeti, refinancirati in ponoviti svojo pot do nepremičninskega bogastva. In ne skrbite, obravnavali bomo tudi izzive BRRRRinga. Ni vse v soncu in rožicah, tako kot niso vse strategije v soncu in rožicah. Še posebej v teh gospodarskih razmerah. In kako zagotoviti, da svoje številke izvajate pravilno, da lahko sprejemate premišljene naložbene odločitve. Zagotovo se ne želite zmotiti.
Če se želite zavezati svojim ciljem vlaganja v nepremičnine, ne glede na to, ali gre za BRRRR ali drugo strategijo, uporabite kodo BRRRR20 za 20 % popust pri prvem letu članstva v BiggerPockets Pro. O teh podrobnostih se bomo poglobili pozneje v oddaji, vendar sem vam želel sporočiti, da imamo darilo za vas, če želite prihraniti nekaj denarja. In če vas zanima več o BRRRR in to ni bilo dovolj, si oglejte epizodo 751, kjer smo Rob, Henry in jaz govorili o metodi BRRRR, kaj deluje, kaj ne deluje in kako omogočiti, da deluje v današnjem gospodarskem okolju. V redu, fantje, pojdimo k temu.
Dobrodošli vsi. Sem David Greene, gostitelj podcasta BiggerPockets, ki sem tukaj, da bi se z vami pogovarjal o BRRRR. Pravzaprav je bil včeraj na mojem tečaju jujitsa mladenič po imenu Dylan. Dylan, če to gledaš, kaj se dogaja? Kdo je vedel, kdo sem, in mu je bilo dodeljeno delo z menoj ter me klical Sir BRRRR, kar je moj vzdevek, ki mi ga je dal moj sovoditelj Rob Abasolo. Tako sem napisal knjigo BRRRR, o kateri bomo govorili kasneje. Za nadgradnjo svojega portfelja sem uporabil metodo BRRRR in tukaj sem, da se danes z vsemi vami pogovarjam o tem, kako lahko storite enako. Torej, če ste kdaj slišali to besedo BRRRR, v resnici ne veste, kaj pomeni, veste, da ima nekaj opraviti s ponavljanjem postopka, no, ne skrbite, ko danes končamo, Zelo dobro bomo razumeli, kaj to je, kako preprosto je in kako ga lahko uporabite za uporabo istega kapitala za nakup veliko nepremičnin. Torej dobrodošli, vesel sem, da ste tukaj. Navdušena sem.
Oglejmo si nekaj osnovnih pravil. Najprej vzemite telefone ven. Ni vam jih treba pospraviti. Želim, da imate svoje mobilne telefone zunaj, medtem ko gremo skozi to. In tukaj je razlog. V predstavitvi bodo točke, za katere bom želel, da posnamete sliko zaslona, ​​da se boste lahko spomnili, o čem smo govorili. Torej, če imate telefon zunaj in pripravljen na delo, nam bo to pomagalo. Spremljate me lahko tudi na naslovu David Greene 24. Tega prej nisem omenil, toda če imate po spletnem seminarju kakšno vprašanje, želite razjasniti nekaj, je najboljši način, da me kontaktirate, tako, da pošljete mi DM na Instagramu ali Facebooku. V redu. Kaj pa, če bi vam rekel, da lahko svoj kapital povečate? Bi bilo kaj zanimanja za to? Ali zdaj vsem tukaj teče denar iz ušes? Ali je tako, stari, da imam vso to gotovino in jo moram samo kam dati? No, če niste Pablo Escobar, verjetno nimate te težave. Verjetno iščete način, kako vzeti nekaj denarja, ki ga imate, in ga raztegniti naprej, kar bi bilo dobro.
Ali želite povečati hitrost vašega vlaganja? Ali želite, da se transakcije izvajajo pogosteje? Ali želite hitreje doseči svoje naložbene cilje? Ali ne želite, da potrebujete 50 let, preden lahko prihranite dovolj denarja, da kupite dovolj nepremičnine, da postanete milijonar? No, lahko. Vsakdo tukaj lahko uporablja BRRRR. Ob koncu tega spletnega seminarja boste razumeli, zakaj BRRRR deluje, in nasvete strokovnjakov, ki jih morate upoštevati. V redu, preidimo na današnji dnevni red. Čez kaj bomo šli. Govorili bomo o nekaterih nagradah za vrata. Govorili bomo o tem, zakaj imajo izkušeni vlagatelji radi BRRRR. Pogovarjali se bomo o tem, ali je BRRRR pravi posel za vas, o iskanju poslov, orodjih za pomoč, strokovnih nasvetih in trikih ter skupaj bomo analizirali posel. Precej kul.
Zato ostanite do konca in poiščite nasvete in trike strokovnjakov, saj jih ne želite zamuditi. Torej, kdo smo tukaj pri BiggerPockets? No, imamo več kot dva milijona članov. Imamo podcast številka ena za vlaganje v nepremičnine na svetu, ki ga resnično gostite. Več kot pet milijonov objav na forumu. To so vprašanja, ki so jih postavili vlagatelji, drugi člani skupnosti pa so odgovorili. Kot tudi 40 milijonov skupnih ogledov na YouTubu in še narašča. Za dosego finančne svobode ni potrebnih toliko lastnosti, so pa potrebni pravi cilji, pravi načrt in prava dejanja.
Kdo sem torej jaz? No, moje ime je David Greene. Sem investitor v nepremičnine in živim na območju zaliva v severni Kaliforniji. Imam nepremičnine za najem, zamenjam hiše. Sem komercialni vlagatelj. Z Robom Abasolom vodim podcast BiggerPockets. Sem avtor knjige Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, knjige BRRRR. Naložbe v nepremičnine na dolge razdalje. To je prva knjiga, ki sem jo napisal za BiggerPockets. Tudi najboljša serija producentskih agentov za BiggerPockets, ki je sestavljena iz treh knjig, napisanih za pomoč nepremičninam in prodajo več hiš. To so Sold, Skill in Scale. In tako kot vi sem bil nekoč novinec v nepremičninah. Zato se pogovorimo o tem, kaj je BRRRR, preden se lotimo tega. To je akronim. BRRRR pomeni buy, rehab, rent, refinance, repeat. In to je vrstni red, ko kupujemo nepremičnino. Torej najprej kupite hišo, jo obnovite, da postane več vredna, nato poiščete najemnika in mu jo oddate v najem, da dobite denarni tok. Potem refinancirate nepremičnino, ko je vredna več, kot ste plačali zanjo, da dobite nazaj veliko svojega kapitala. Nato vzamete ta kapital in kupite drugo nepremičnino, da ponovite postopek.
Zakaj torej izkušeni vlagatelji, kot sem jaz, obožujejo BRRRR? No, prvič, to je strategija nizke ali nič denarja. Zdaj boste še vedno potrebovali denar za nakup nepremičnine, a če boste to storili dobro, boste pustili le malo svojega denarja ali pa ga boste iz posla izvlekli v celoti. Povečali boste tudi svojo donosnost naložbe, in to zato, ker v nepremičnini puščate tako majhno količino denarja, vendar še vedno prejemate denarni tok, da sta donosnost naložbe in denarja, ki ga tam pustite, astronomsko visoka. Dobili boste največ od svojega kapitala. Torej bo vaš denar trdo delal za vas, tako kot ste morali trdo delati, da ste ta denar zaslužili. Povečali boste hitrost in učinkovitost svojega vlaganja, kar pomeni, da boste kupili več nepremičnin in jih boste kupili bolje, kot če ne bi delali BRRRR, in povečali svoje bogastvo. Premoženje boste pridobili hitreje, če še vedno uporabljate zdrave osnove vlaganja v nepremičnine.
Torej je BRRRR pravi za vas? Vam je všeč, kar slišite do zdaj? No, tukaj je nekaj stvari, ki jih morate upoštevati, preden se odločite za BRRRR. Najprej, ali ste pripravljeni opraviti rehabilitacijo in jo boste najeli? Ali delo opravljate sami ali boste plačali izvajalcu ali mojstru, da opravi del tega dela? Ker večina BRRRR vključuje lastnosti fiksirnega zgornjega dela, kar pomeni, da bo potrebna rehabilitacija. Ne glede na to, ali je lahka ali obsežna, je še vedno veliko dela. Potrebujejo dobro načrtovanje spretnosti, da najdejo posel. Zato bomo kasneje delili nekaj odličnih orodij, ki to omogočajo vsem, vendar veste, ko BRRRRing, morate najti boljšo ponudbo kot pri običajnem nakupu, da bo to delovalo, kar je eden od razlogov Všeč mi je, ker me sili, da kupim boljše, vendar bo to težje delo.
In tukaj je nekaj možnih slabosti BRRRR. No, najprej boste za nakup nepremičnine običajno uporabili kratkoročno posojilo. To bi lahko bilo trdo denarno posojilo, lahko bi bil zasebni denar. Ukvarjali se bomo z nekaterimi različnimi načini financiranja. Potem je tu še težava, da imate po rehabilitaciji morda nizko oceno. Tako se boste pri tej metodi naučili, kupite nepremičnino in potem ima vrednost po popravilu, koliko mislite, da bo vredna, ko bo popravljena. No, včasih je ocenjeno nizko in to pokvari vaš celoten načrt, kako potegnili svoj kapital iz posla. Končali boste z rehabilitacijo, ki bo presegla proračun. Tudi to se lahko zgodi. Torej nameravate porabiti, recimo, 50,000 za rehabilitacijo in postane 75,000 $, kar lahko pokvari vaše številke.
Obstaja obdobje začimb. Običajno traja šest mesecev za konvencionalno financiranje. Zdaj je za nekatere do 12 mesecev. Zato je lahko težko refinancirati to nepremičnino, dokler ne počakate nekaj časa. Torej, če ste mislili, da boste to počeli le vsake tri mesece, je to lahko težko, odvisno od vrste posojilnega produkta, ki ga uporabljate. Obstajata dva možna stroškov zapiranja. Tako boste morda imeli stroške zapiranja, ko ga prvič kupite, pa tudi stroške zapiranja, ko ga obnovite. To je dodaten strošek. In potem je sama rehabilitacija stresna. Lahko vključuje vlečenje dovoljenj. Lahko vključuje pogovor z izvajalcem. Običajno lahko gre čez časovnico. Rehabilitacije so znane po tem, da povzročajo glavobole, in ko kupujete fiksirne zgornje lastnosti, je to del tega, kar kupujete.
Torej ima veliko slabosti in zdaj, ko pomislim, je verjetno bolje, da ne govorimo o BRRRR. Če je nekaj težko, je ponavadi slabo. Težko je jesti zelenjavo, težko je dvigovati uteži, težko je telovaditi, težko je vzgajati dojenčke. Premislil sem si. Mislim, da tega sploh ne bi smeli početi. Pravzaprav ne, to je grozno. Pravzaprav imamo besedo ne, napisano v kurzivu z barvo. To je bilo zelo, zelo impresivno, kdorkoli je to napisal na ta parket. To je pravzaprav res dober ne. Ampak ne, ne bomo bežali pred stvarmi, ki so težke. BRRRR je mnoge, vključno z mano, spodbudil k finančni svobodi in verjamem, da lahko vsak tukaj stori enako.
Kako torej zaobiti slabosti? No, najprej si zapomnite, da ima vsaka strategija edinstvene slabosti. Kako jih naslavljamo? Kako se lotimo kratkoročnega posojila? No, za nakup nepremičnine lahko uporabite posojilo s trdim denarjem, vendar boste imeli dodatne stroške zaprtja, zato vedite, da se morate, ko boste prejeli posojilo, obrniti na hipotekarnega posrednika. Sem lastnik posredniške hiše The One, zato vam lahko pomagamo pri tem. Morda imate razmerje s hipotekarnim posrednikom. Želite postaviti vprašanja, kot so, kakšne možnosti financiranja imate na voljo za kratkoročni dolg? To ni 30-letno posojilo s fiksno obrestno mero za nepremičnino. To je posojilo, ki ga želite dobiti za krajši čas. Potem je tu še nizka ocena po rehabilitaciji. No, želite dobro načrtovati svojo rehabilitacijo in lahko izpodbijate ocene. Pravzaprav mi lastništvo hipotekarnega podjetja tam daje prednost. Včasih bomo naročili cenitev, ki bo nizka, zato bomo šli k drugemu posojilodajalcu in namesto tega naročili novo cenitev. Včasih bomo izpodbijali oceno in rekli: »Hej, mislim, da je tvoj tip zamočil. Tukaj je nekaj kompenzatorjev, ki bi jih morali upoštevati.« In lahko ponovijo svojo prvotno oceno. In več kot izvajate rehabilitacije, bolj ste prepričani, da veste, kaj storiti, ko gredo narobe.
Imate tudi problem, da rehabilitacija konča preko proračuna. Temu se ne da izogniti. Imeti morate le dostop do dodatnega denarja, če se to zgodi. Potem imate obdobje začimb. Eden od načinov reševanja te težave je, da ne refinanciramo vedno v običajna posojila. Včasih refinanciramo v posojilo DSCR ali posojilo na bančnem izpisku ali portfeljsko posojilo, pri katerem vam ni treba čakati celih 12 mesecev. In spet, to je vprašanje hipotekarnega posrednika. Če delate s hipotekarnim posrednikom, imajo veliko različnih bank, pri katerih vam lahko najdejo financiranje, v nasprotju s tem, če delate z neposrednim posojilodajalcem, imajo običajno eno banko z enim programom, in če ne ustrezate tem parametrom, potem ti ne bodo mogli pomagati. In potem pride do dejanske rehabilitacije. Kako se tega lotimo? No, nekaj, kar moram poudariti o BRRRR, še posebej, če niste seznanjeni z nepremičninami, to ne deluje, če za nepremičnino plačate pošteno tržno ceno ali če s sanacijo ne dodate vrednosti. To je metoda za nakup nepremičnine pod tržno vrednostjo in/ali dodajanje vrednosti nepremičnini s sanacijo. Nadgradnja, dodajanje kvadratnih metrov, odpravljanje težav, ki jih nekdo drug ni želel rešiti. To je nekaj, kar storite le, če lahko dobite nepremičnino za manj, kot je vredna.
To ne deluje za nepremičnino na ključ, za katero plačujete pošteno tržno vrednost. Ne bi bilo možnosti, da bi iz tega dobili nazaj svoj kapital. Pravzaprav poskušate ustvariti lastniški kapital, ko kupite to nepremičnino in jo popravite, nato pa ta lastniški kapital vzamete ven in ga vrnete kot denar v banko, da ga vložite v naslednji posel. To je torej še ena pomembna stvar, ki jo je treba poudariti. Da metoda BRRRR ni nekaj, kar se preprosto odločite narediti v nekem stanovanju na območju, ki ga imate radi in ste plačali, kolikor je bilo vredno. To je nekaj, kar bo zahtevalo malo več dela, da bi našli boljšo ponudbo. Pogovorimo se torej o tem, kako najti pravo ponudbo. Imamo mreženje in BP vam lahko pri tem pomaga. Lahko se obrnete na skupine za naložbe v nepremičnine. To je način za srečanje z drugimi vlagatelji ali trgovci na debelo, ki so pravzaprav ljudje, ki aktivno iščejo res dobre posle, jih sklenejo v pogodbah in nato te pogodbe dodelijo vam. Lahko greš na sestanke. To so kraji, kamor se ljudje zberejo in se pogovarjajo o svojih poslih in o tem, v kaj vlagajo, ter gradijo odnose.
Lahko prideš na forume, kot sem že omenil. BiggerPockets ima forume z najrazličnejšimi iskalci poslov ali agenti in različnimi ljudmi, ki jih boste potrebovali pri transakciji, ki se pogovarjajo in pogovarjajo. Lahko pa rečete družini in prijateljem: »Hej, jaz sem nepremičninski investitor. Iščem nekoga, ki bi moral prodati svojo hišo.” Še posebej, če je grda, kopična hiša, smrt v družini, nekaj, kar ne bi bilo dobro dati na MLS in prodati za najvišjo možno ceno. Lahko počnete to, čemur pravimo spodbujanje kupčij. To je metoda, pri kateri se usedete v avto in se vozite po soseskah. Morda ste voznik Uberja in to počnete med delom. Mogoče, ko ste na poti v službo, morda peljete svoje otroke na trening plavanja. In ko se vozite skozi stanovanjske soseske ali ko čakate na konec treninga in se vozite naokoli in poslušate podcast BiggerPockets ali BiggerPockets na YouTubu, iščete nepremičnine, ki so v groznem stanju. Želite najti nekaj z razraslo travo, zabitimi okni, očitno preloženim vzdrževanjem. Nekaj, kar vam omogoča, da ugotovite, da lastnik ne skrbi za svojo lastnino in je morda bolj nagnjen k prodaji.
Nato poiščete njihove podatke s tehnologijo preskočenega sledenja in jim pošljete pismo ali jih pokličete ali pošljete e-pošto ali kar koli že storite, in rečete: »Rad bi kupil vašo nepremičnino. Vam lahko dam ponudbo?" Obstajajo veletrgovci. To je bila ena izmed mojih najljubših metod, ko sem bil do kolen v BRRRR, da bi našel ljudi, ki so imeli pogodbene posle za manj, kot so bili vredni, in bi to kupil neposredno od veletrgovca, nato pa bi opravil svojo rehabilitacijo. Iskal bi tudi tri vrste stiske. O tem govorim v svoji knjigi Pillars of Wealth, ki bo izšla za BiggerPockets. Prva je tržna stiska. Takrat je celoten trg v slabem položaju. Nekaj ​​v času recesije. Če ste leta 2010 kupovali hiše, smo imeli veliko tržno stisko. Naprodaj je bilo ogromno nepremičnin. Dober čas za nakup. Iščete tudi premoženjsko stisko. To je kot takrat, ko sem govoril o vožnji za posle. Iščete nepremičnino, ki je očitno v slabem stanju in je drugi ljudje ne želijo kupiti zaradi težav z njo.
Potem iščeš osebno stisko. Takrat je človek v slabem položaju. Grozi jim izključitev. Potrebujejo denar za zdravstvene račune. V njihovem življenju se nekaj dogaja ali se morda ločujejo, s tem se ne želijo več ukvarjati. Želijo se preprosto znebiti lastnine. To je nekaj, kar lahko vlagatelji izkoristijo. Imate tudi vlagateljem prijazne agente. Agenti, ki so dobri v iskanju poslov za vas na MLS in pogajanjih o njih. BiggerPockets vam lahko pri tem pomaga z Iskalnikom agentov. Če torej obiščete spletno mesto BiggerPockets in nato kliknete orodja, lahko kliknete Iskalnik agentov in poiščete agenta na vašem območju, ki vam lahko pomaga. Če ste na mojem območju, v severni ali južni Kaliforniji, mi zagotovo pošljite e-pošto. Obrnite se name, ker vam lahko pomagam. Če pa niste v moji bližini, ima BiggerPockets odličen način, da najdete drugega agenta, ki tako kot vi uživa v BiggerPockets in govori jezik.
Kaj torej naredi dober posel BRRRR? Najprej bi morali prebrati knjigo BRRRR za vse nasvete in trike. Toda ko ste že tukaj, bom omenil nekaj velikih. Najprej želite kupiti pod tržno vrednostjo. To hišo želite dobiti čim nižje od poštene tržne vrednosti, kolikor lahko prepričate prodajalca, da se s tem strinja. Obstaja nekaj pravil, ki bi jih morali upoštevati, v redu? Pravilo 1 % je pravilo, ki navaja, da mora nepremičnina vsak mesec oddajati približno 1 % zneska, ki ste ga plačali za hišo. Kar pomeni, da če plačate sto tisočakov, bi morali najeti okoli 1,000 dolarjev na mesec. Če je blizu tega, bo verjetno denarni tok in ne bo izguba vašega časa. Pravilo 70 % je še eno koristno pravilo. Zdaj, to je pravilo, ki pravi, da bi morali poskusiti kupiti nepremičnino od lastnika za približno 70% tistega, kar bi bila vredna, ko bi bila popravljena. Torej vzamete 70 % tistega, kar mislite, da bo vredno, potem ko bo popravljeno, odštejete svoje stroške rehabilitacije in tam podate prvotno ponudbo za začetek pogajanj.
To ne pomeni, da morate tem pravilom slediti do konca, ampak so smernice, ki vam dajejo okvir, kje začeti, ko razmišljate o sklenitvi posla. Ne pozabite tudi, da se ocene lahko razlikujejo glede na lokacijo. Torej, če pogledate hišo s štirimi spalnicami na eni strani mesta v primerjavi s hišo s štirimi spalnicami na drugi strani mesta, je zelo možno, da bo ena od njiju vrednejša od druge, ker je na boljšem delu mesta. Torej zapomnite si, da ne gre le za mesto, temveč za sosesko, ko iščete primerljive primere, da ugotovite, koliko bo nepremičnina vredna, ko bo popravljena. In potem imate najboljšo dodano vrednost rehabilitacije. Vsi vemo, da lahko uredite kuhinjo, lahko uredite kopalnico, lahko naredite nepremičnino bolj zaželeno, toda ali ste kdaj pomislili, da bi dodali spalnico? Ste kdaj razmišljali o nakupu hiše z dvema spalnicama, ki ima 1400 kvadratnih čevljev, in preuredili dodatno sobo, dnevni prostor, dnevno sobo v eno ali dve spalnici, če že ima življenjski prostor kot družinska soba? To je hiter način, da lahko svojo hišo z dvema spalnicama primerjate s hišami s tremi in štirimi spalnicami, tako da dodate kopalnice.
Enako za ustvarjanje bolj primernega bivalnega prostora. Morda imate priloženo garažo, ki je ne uporabljate za nič. Morda imate pokrito teraso, ki je res velika in je ne uporabljate za nič. To lahko dejansko zavijete v hišo in ustvarite še eno glavno kopalnico, kuhinjo premaknete v ta del hiše. Dodajanje kvadratnih metrov majhnim hišam je odličen način za dodajanje vrednosti nepremičnini. Zapomnite si, da 99 % nepremičnin tam zunaj ni resničnih poslov. Morate analizirati najboljšega.
Analizirajmo torej enega skupaj. Tukaj si bomo vzeli minuto in šli na biggerpockets.com in pokazal vam bom, kako lahko dejansko analizirate posel. Tukaj je ta, ki ga bomo analizirali. Imamo lepo ljubko hiško. Zdaj je videti, kot da gre za eno nadstropje, vendar ima dejansko klet. Na tej sliki tega preprosto ne vidite. Oglejte si jedilnico tukaj, dnevno sobo tukaj. Videti je, da je v precej dobrem stanju. Le malo posodobitve bi bilo dobro. Morda zamenjajte preproge, morda ga prebarvajte. Lahko rečete, da je tukaj v precej lepi soseski. Ima nekaj dobrih kosti. Lahko rečem, če pogledam to stvar. Gre za ranč iz petdesetih let 1950. stoletja v dupleksu, kar pomeni, da ima klet, ki je že spremenjena v spodnjo stran. Nabavna cena je 220,000. To je tisto, za kar bomo poskušali kupiti to stvar. Rehab je 50,000. Toliko bo stalo, da to spodnjo enoto spremenimo v nekaj, kar je bolj primerno za življenje. Za nadgradnjo.
In ko končamo, bi morali imeti ARV, kar pomeni vrednost po popravilu, to je tisto, kar mislimo, da bo nepremičnina vredna, 350,000 $. Torej, če pregledamo te številke, ga bomo poskušali kupiti za 220. Vložili bomo 50 v popravilo, da ga polepšamo, da bo vreden več, nato pa upamo, da bo vredno 350, ko končamo. Ocenjene najemnine za enoto ena bodo 1600, enota dve pa 1600, davek na nepremičnine pa bo, kot predvidevamo, približno 220 na mesec. In tako izgleda ena enota. Imamo blatno sobo. Ne pozabite, da sem vam rekel, da poiščete kvadratne posnetke, ki niso dobro uporabljeni. To blato bi verjetno lahko spremenili v dodaten življenjski prostor. Lahko bi vzeli spalnico, ki je morda zraven in jo povečali. Lahko bi vzeli kopalnico, ki je morda zraven in jo povečali. Tukaj lahko dodamo še eno kopalnico, če se blatna soba ne uporablja za nič.
Včasih lahko podrete steno in na drugi strani je omara, in to lahko spremenite v pravo spalnico. Karkoli naredite, želite vzeti prostore za blato, ki se ne uporabljajo za nič uporabnega, in jih poskušati dodati kvadratnim posnetkom nepremičnine na boljši način. Potem imamo tukaj kuhinjo. Lahko rečemo, da je nekoliko zastarel. Verjetno lahko to stvar uredimo. In kot vidite, so spalnice v redu. Imajo nekaj precej lepih parketov, vendar bodo morda potrebovali nekaj barve in zagotovo nekaj novih okenskih oblog. To je enota dve. To je dve postelji, ena kopalnica. Tako lahko vidite, da je kopalnica že v kleti in da je v kleti spalnica. Vidite lahko, da so izvajali prenovo, vendar so imeli težave z vodo in odtokom, zato so se morali ustaviti. Zdaj, ko iščem nepremičnine na MLS, rad vidim takšne slike. To je tisto, kar želim videti, ker odganja druge kupce, vendar vidim, da je veliko dela že opravljenega. Moramo le vstaviti nekaj suhih zidov. To stvar lahko naredimo lepo. V kleti sta tudi soba za počitek in utility, tako da je tukaj veliko kvadrature, ki jo lahko poskusimo uporabiti za boljše namene. To mi je všeč.
Več kvadratov kot vidim in nižja kot je cena hiše, bolje je. To je torej zelo dober kandidat za BRRRR. Zato bomo preklopili na biggerpockets.com in uporabili bomo kalkulator BRRRR, in pokazal vam bom, kako ima BiggerPockets orodja, ki lahko zelo, veliko olajšajo analizo lastnosti. Vse, kar bomo storili, je, da se odpravimo na spletno stran BiggerPockets. Lebdeli bomo nad orodji. Potem bomo šli h kalkulatorjem in se bomo spustili na BRRRR. Poglejte, kako enostavno je to. Začeli bomo novo poročilo. Naslov poročila se bo imenoval Up Down Duplex.
V tem primeru ne vem, ali smo dejansko imeli naslov nepremičnine, ampak recimo, da ste to stvar našli nekje na spletu. Tu bi morali vnesti naslov nepremičnine, da bi se lahko spomnili, v redu, to je bila nepremičnina, ki sem jo vodil. Rekli bomo, da je to v Denverju v Koloradu, ker je tam sedež BP. Se spomnite letnega davka na nepremičnine? Že vemo, da jih je 220, a kaj, če ne bi vedeli, kaj so? To je lahko zastrašujoče, ko ste novejši vlagatelj, ne veste, kako to izračunati. Kliknili boste na tega malega fanta tukaj. To vam bo povedalo, kako ugotoviti, kakšni so davki na nepremičnine za določeno območje. Kadar koli torej naletite na eno od teh polj in ne veste, kaj storiti, premaknete miškin kazalec nad vprašaj in povedal vam bo, kaj naj vstavite v to polje.
Lahko dodamo fotografijo, če želimo. V tem primeru nam tega ni treba, vendar boste morda želeli vnesti opis nepremičnine, kot je slog ranča iz 1950-ih, dupleks navzgor navzdol s potencialom dodane vrednosti v kleti, veliko kvadratnih metrov. To je nekaj, kar bi lahko storili, da se spomnite, ko pregledujete ta pretekla poročila, katero lastnost ste analizirali. Ali lahko tukaj kliknete druge značilnosti nepremičnine? In tukaj bi lahko postavili, no, to so bile štiri spalnice in skupno recimo štiri kopalnice. Vnesete lahko te informacije, ki vas bodo bolj spominjale na nepremičnino, ki ste jo analizirali, ker boste to verjetno naredili za veliko različnih lastnosti. V redu? Precej kul. BiggerPockets to zelo olajša. Pritisnite naslednji korak. In zdaj bomo dali kupnino. To stvar bomo poskušali kupiti za 220. Vrednost po popravilu je 350.
Stroški zaključka nakupa bodo okoli, recimo, verjetno 5,000 USD. Ne veste, kaj so to? Tukaj premaknite miškin kazalec nad majhen vprašaj. Običajno znašajo od enega do 2 % nakupne cene nepremičnine, v tem primeru pa bomo šli nekoliko višje. Ocenjeni stroški popravila so bili 50,000 dolarjev. Zdaj bi se lahko preprosto sprehodili po nepremičnini z izvajalcem in jih vprašali, koliko bi po njihovem mnenju stalo popravilo. To je številka, ki nam jo bodo dali. Podrobnosti o posojilu za nakup. BRRRR lahko kupite na različne načine. Pogovarjali smo se o uporabi zasebnega denarja, trdega denarja, gotovine, veliko različnih načinov. V tem primeru torej predpostavimo, da imamo primarno prebivališče. Za to smo vzeli HELOC in denar od HELOC-a bomo uporabili za nakup te stvari.
Torej v bistvu uporabljamo denar iz našega HELOC-a, ki ga bomo uporabljali. Načrtujemo refinanciranje te nepremičnine po 12 mesecih. Takrat mislimo, da bomo denar dobili nazaj. Za to delo si bomo dali predviden čas rehabilitacije dva meseca. Zdaj pa se pogovorimo o posojilu za refinanciranje. Torej, po opravljenem delu, kakšni so pogoji posojila, ki ga bomo šli dobiti? No, najprej, znesek našega posojila bo 80 % od 350,000 $, kolikor menimo, da bo vredno. Večina bank vam bo dovolila izposojo okoli 80%. Torej vzemimo, da je 350 krat 0.8 280,000 $. Obrestna mera za to posojilo, za katero bomo predvidevali, da bo naložbena nepremičnina znašala 7.5 %. In ali obstajajo drugi stroški zapiranja refinanciranja? Verjetno še en … Oh, veš kaj? 5,000. Mislim, da sem dal 5,000 za zaključne stroške nakupa nepremičnine. ja Torej bomo imeli še 5,000, ko ga bomo želeli refinancirati.
Ali obstajajo še kakšna posojila, provizije in točke? No, recimo, da če bi obstajali, bi jih zavili v posojilo ali pa se odločite, da jih plačate iz svojega žepa. Kakor koli kliknete tam, bo kalkulator določil dodatne stroške, ki jih imate za zaključne stroške. To ni samo obrestno posojilo, zato bo izračunalo glavnico in hipoteko in ne bo imelo PMI, ker bomo pustili 20 % lastniškega kapitala v poslu, tako da bomo izvlekli le 80 %. Ko vas je vprašal, kako to amortizirati, vedno želimo uporabiti 30 let. To so najboljša posojila za uporabo. In to tipično zgornjo mejo za območje lahko preskočimo. To velja bolj za komercialne nepremičnine. Torej bomo naredili naslednji korak.
Skupna bruto mesečna najemnina. No, to smo izračunali in vsako enoto, za katero smo mislili, da bi najeli za 1,600 dolarjev, je v redu. Torej to pomeni, da bo 3,200. Zdaj, če ne veste, kako izračunati, kolikšna bo najemnina, ko smo kliknili orodja in šli na kalkulator BRRRR, lahko preprosto obiščete Rent Estimator in BiggerPockets ima dejansko programsko orodje, ki bo poiskalo naslov nepremičnine, ki si jo ogledujete, in vam pove približno, koliko bo najemnina za mesec. In potem drugi mesečni prihodki. Tukaj bi vnesli podatke, če vam najemnik plačuje pranje perila ali kaj drugega. V tem primeru jih ne bo.
Fiksni najemodajalec plača stroške. Nekatera področja zahtevajo, da najemodajalci plačajo vodo, kanalizacijo, elektriko, smeti, ali pa morda ne zahtevajo vedno najemodajalca, vendar je v najemni pogodbi zapisano, da bo najemodajalec to plačal. Vendar na večini področij ni tako. Torej bo večina ljudi, kjer živite, najemniki sami plačevali vodo, kanalizacijo, elektriko in smeti. Zdaj ne bi plačali pristojbine HOA, vendar imajo morda zavarovanje najemnika, tako da vam v večini primerov ni treba skrbeti za to, ko ste najemodajalec. Davki na nepremičnine … Morda smo naredili kaj narobe. Ja, mislim, da smo jih izračunali na 220 na leto. Vendar mislim, da to ni prav. Mislim, da moramo to popraviti. Verjetno bi moralo biti 220 na mesec, bom ugibal. Torej je v redu. Kliknili bomo na prejšnji korak.
V redu, zdaj se bo to zgodilo in to se zgodi najboljšim med nami, ko analiziramo lastnosti, kjer bodisi vnesemo napačne informacije ali naredimo napako. S kalkulatorji BiggerPockets je to zelo enostavno popraviti. Torej je davek na nepremičnine 220 USD na mesec. Dam jih 220 dolarjev na leto. Tistih 220 dolarjev na mesec dejansko nastane 2640. Zato bom samo spremenil to številko, naredil to 2640. Potem bom kliknil na naslednjega. Izvolite. Samo nadaljevali bomo tam, kjer smo končali. Naj vam ni treba skrbeti za katere koli od teh fiksnih stroškov, ki jih plača najemodajalec. Spremenljivi najemodajalec je plačal stroške, ki jih bomo morali plačati. Zdaj, tukaj načrtujemo denar za stvari, ki bi lahko šle narobe. Tako vemo, da na neki točki ne bomo imeli najemnika v nepremičnini, zato bomo imeli 5-odstotno prosto mesto.
To pomeni, da bomo vzeli 5 % najemnine in to bomo vključili v proračun za čase, ko nihče ne bo najemal naše nepremičnine. Enako storimo za popravila in stroške. Običajno vzamemo 5% najemnine. Rečemo, da bomo toliko dali za stvari, ki se polomijo v hiši. Kapitalski izdatki so, ko daste denar na stran za plačilo velikih stvari, kot je gradnja strehe, klimatska naprava, bojler. Veliki stroški stvari, ki se bodo pokvarile, da lahko za to zagotovimo denar. In potem, če imate upravitelja nepremičnine, kot da sami ne upravljate nepremičnine, daste denar na stran za stroške upravljanja. V tem primeru je pri tem razponu najemnine verjetno približno 8 % tisto, kar lahko pričakujete. To je približno to ljudje. Ko sem vam predstavil, kako to storiti, je še vedno trajalo le približno pet minut, da smo pregledali celotno zadevo, zato kliknimo na Izračun rezultatov.
V redu. Zdaj kalkulator opravi vse delo in nam ponudi rezultate. To je 123 Main Street v Denverju v Koloradu, nepremičnina s štirimi spalnicami in tremi kopalnicami z dvema enotama, eno gor, eno spodaj, vsako za najem za 1,600 $, ki smo jih kupili za 220,000 $. Poglejmo, kako izgledajo številke tukaj. Tistih 286.20 $ denarnega toka morda ne zveni zelo impresivno. Vendar želim, da upoštevate, da je to neskončna vrnitev. To pomeni, da smo iz tega posla potegnili več denarja, kot smo vanj vložili, denar pa je še vedno pritekal. To se morda zdi predobro, da bi bilo res, a tisti, ki razumete metodo BRRRR, razumete, da ni. Zdaj pa naj vam to razčlenim. Ne pozabite, da smo plačali 5,000 $ za zaključne stroške. To vidimo v levem stolpcu. Popravila smo ocenili na 50,000 $. Skupni strošek, kar smo plačali za hišo, plus popravila, plus stroški zapiranja, je bil 275,000, potem pa smo imeli vrednost po popravilu 350, kar pomeni, da je banka, ko smo dobili oceno po tem, ko je bilo to opravljeno, rekla, da je vredna 350,000 $ .
Dali nam bodo posojilo za 80% od 350,000, kar je enako, kot če bi ga kupili in odložili 20%. Za banko ni pomembno, ali je v poslu lastniški kapital ali denar, ki ga prinesete k zaključni mizi. Samo zanima jih, za kakšen odstotek vrednosti nepremičnine vam dajo posojilo. Torej, v tem primeru smo dobili posojilo, potem ko smo končali za 280,000, vendar ne pozabite, da so bili skupni stroški projekta 275,000. Dali so nam 280, kar je pomenilo, da so nam dali pet tisočakov več, kot smo dali v ta posel. Ko smo sklenili posel, smo imeli več denarja, ker smo ga kupili po tako ugodni ceni in ker smo s tako dobro rehabilitacijo dodali vrednost. Kar pomeni, da našega denarnega donosa ni mogoče izračunati, ker je neskončen. V poslu ni več denarja. Pravzaprav smo dobili denar iz posla in ostalo nam je 286 $ denarnega toka na mesec. Tako so ljudje, kot sem jaz, vzeli isti denar in ga še naprej ponovno vlagali in ponovno vlagali in znova in znova in znova ter dodajali več nepremičnin v naš portfelj z istim kapitalom.
V redu. Svoji neto vrednosti ste torej dodali nekaj kapitala. Vsak mesec ste dodali nekaj denarnega toka. Dobili ste denar nazaj. Lahko greš kupiti drugo nepremičnino. In če ste nekdo, ki ima rad številke, če se pomaknete navzdol po tem kalkulatorju, lahko vidite, kolikšen bi bil vaš skupni letni dohodek v prvem letu vse do 30. leta, ob predpostavki, da se najemnine ali vrednost nepremičnine dvignejo za dve do 3 % na leto. Vse to zelo olajšajo ti kalkulatorji BiggerPockets, tako da vam ni treba, če se bojite številk, le vedeti morate, kje jih najdete in kako jih vložiti v škatlo, in kalkulator bo opraviti vse delo namesto vas.
V redu. Vrnimo se k naši predstavitvi zdaj, ko ste videli, kako preprosto je lahko analizirati možen projekt BRRRR. Tukaj je nekaj, kar je kul. Tudi če niste profesionalni član, če imate samo profil BiggerPockets, boste prejeli prvih pet poročil kalkulatorja brezplačno. Tako lahko ta kalkulator uporabite kadar koli želite do petkrat samo za profil BiggerPockets. Želim vam postaviti dve preprosti vprašanji. Ali razumete, kako lahko BRRRR pomaga pospešiti vašo naložbeno pot? Ali je smiselno, zakaj to poveča hitrost pridobivanja nepremičnin? To je zato, ker ne prihranite 85,000 $ in ne položite predplačila. Prihranek 85,000 $ in predplačilo. Odvzem kapitala iz nepremičnine in vlaganje v naslednjo, nato pa ni več lastniškega kapitala za vlaganje. Denar vlagate v nepremičnine, povečujete denar znotraj nepremičnine, ki ste jo pravkar kupili, ker ste jo kupili za manj, kot je vredna, in ste dodali vrednost s sanacijo, vzeli ta denar iz nepremičnine in nato kupili naslednjo. To poveča, kako hitro lahko pridobite nepremičnine, in to najbolje deluje, če hkrati z izvajanjem teh projektov zaslužite in prihranite denar.
Ali verjamete, da lahko dosežete svoje naložbene cilje, če imate predanost, znanje in orodja? Brez tega ne morete storiti. Če nimate znanja za to, vam ne bo pomagalo. In če nimate orodja, imate lahko najboljše namene, vendar ne boste prišli nikamor. Če nimate zaveze, da se boste dejansko zavezali, da boste to storili, in šli skozi … No, lahko bi imeli znanje in orodja, pa bo neuporabno. Res potrebuješ vse tri. In ko to poslušate, bi vas samo vprašal, ali imate vse tri? Ste zavezani vložiti svoj denar v nepremičnine, da bi lahko rasle, in porabiti manj denarja za stvari, ki jih ne potrebujete? Ste zavezani pridobivanju znanja, ki ga potrebujete, in poslušanju več takšnih spletnih seminarjev, več takšnih podcastov, več takšnih knjig, da bi lahko naredili to, kar sem jaz? In ali ste zavezani pridobivanju orodij, ki jih boste potrebovali, da boste prevzeli to zavezo in to znanje ter ju uporabili v praksi? Če nekaj res želiš narediti, boš našel način, če nočeš, boš našel izgovor.
Fantje, mi lahko poveste morda v klepetu, ja, David, zavezan sem ali ne, nisem zavezan. Ampak veste, kaj je noro? Tudi če mi ne bi povedal, bi vedel, če bi bil. Kajti če si predan, boš našel način, da to narediš, in če nisi predan, boš našel način, da najdeš izgovor, zakaj tega nisi naredil, in tako lahko preprosto življenje biti. Ljudje ne postanejo milijonarji po naključju. Ljudje ne dosežejo finančne svobode po naključju. Ljudje ne pridemo v dobro kondicijo po naključju. Ljudje ne dobijo šest paketov po naključju. To dosežejo tako, da se prehranjujejo previdno, telovadijo na pravi način in so predani procesu. Zdaj, če želite biti oseba s finančno pripravljenostjo, če želite denar, šest paketov, če želite portfelj šest paketov, boste naredili določene stvari, da se to zgodi, tako kot ljudje, ki se ukvarjajo s fitnesom. določene stvari, da bi njihovo telo izgledalo tako, kot je.
Če ste na ti vprašanji odgovorili pritrdilno, si poglejmo nekaj orodij, ki vam bodo pomagala zmanjšati tveganje, povečati zaupanje v posel in se povzpeti k uspehu. Največji bo BiggerPockets Pro. To bo najboljši rezultat za vaš denar, če ste predani služenju denarja z naložbami v nepremičnine. Je točka na enem mestu za začetek, povečanje in upravljanje vašega portfelja. BiggerPockets Pro vam bo omogočil, da v nekaj minutah analizirate naložbene nepremičnine in ugotovite, katere se vam splača posvetiti z neomejenim dostopom do kalkulatorjev za analizo ter ocenjevalcev najemnin in sanacije. Zdaj ste videli, kako izgleda kalkulator BRRRR. Obstaja tudi samo tradicionalni kalkulator za najem nepremičnin. Tam je veliko različnih orodij. Pokazal sem vam le eno izmed njih, a jih je veliko.
To je primer, kakšna poročila lahko dobite, ko uporabljate kalkulatorje BiggerPockets. So zelo enostavni za branje in zelo enostavni za uporabo. Obstajajo kalkulatorji za ocenjevanje rehabilitacije. Torej, če poskušate ugotoviti, koliko bo stala sanacija nepremičnine, imamo. Vanj vnesete vse informacije in dalo vam bo poročilo. Pomagal vam bo postati boljši vlagatelj z kurirano video vsebino in ponovitvami spletnih seminarjev, ki pokrivajo vse, kar potrebujete za pametne naložbe. Dobite tudi dostop do profesionalnih ekskluzivnih videoposnetkov. Zdaj ima BiggerPockets veliko brezplačne vsebine, vendar so to videoposnetki izključno za profesionalne člane, do katerih nimajo vsi drugi dostopa in ko se pridružite, si lahko ogledate te videoposnetke. Tukaj imamo nekaj primerov o davčnih ugodnostih, večdružinskih in zasebnih posojilih. Stvari, ki jih strokovnjaki uporabljajo za rast svojih portfeljev, o katerih se lahko poučite.
Dobili boste dostop do delavnice Investing With No Money Down Workshop. To je nekaj najboljših vsebin, kar sem jih naredil z najboljšim prijateljem Brandonom Turnerjem. Družili smo se v njegovi lopi na Havajih in spoznali nekaj res dobrih stvari, vključno z metodo BRRRR, kako vlagati v nepremičnine brez ali z malo denarja. Vrednost 200 $, ki je vaša, če ste profesionalni član. Dobili boste dostop do mojstrskega tečaja Finding Great Deals, kjer je Brandon sedel z Elliotom Smithom, Nathanom Brooksom, Lanceom Wakefieldom in Nateom Robinsonom ter obravnaval trkanje na vratih, odnose z neposrednim trženjem po pošti in iskanje poslov. Vrednost 990 $, kjer se lahko učite od nekaterih najboljših v poslu glede njihovih strategij, ki so na voljo samo za profesionalne člane, kot tudi knjiga Brandona Turnerja o najboljših načinih iskanja nepremičninskih poslov za uspeh naložb.
S svojo značko profesionalca lahko skupnosti pokažete, da se srečujete s posli. Letos je torej Blaine Alger. Ko vidite njegov profil, veste, da ni le pritajenec, ki visi naokoli in gleda skozi okno na druge ljudi, ki telovadijo, ampak je v telovadnici, kjer se zmelje, poti in gradi boljše finančno telo. Prihranite čas in denar ter zmanjšate tveganje z odvetniškimi najemnimi dokumenti za vseh 50 držav. Tako lahko ta dogovor, ki smo ga pravkar pogledali, sklenemo še bolje glede na številke, če ga upravljamo sami. In če radi upravljate z lastnino ali želite to narediti sami, da prihranite denar, imamo obrazce, ki jih lahko uporabite in so odobreni odvetniki za vseh 50 zveznih držav, ki jih lahko podpiše vaš najemnik, ki bo deloval kot najemna pogodba. Standardne najemne pogodbe.
S partnerji BiggerPockets, kot sta RentRedi in Invelo, lahko prihranite na tisoče dolarjev za orodja in storitve, ki jih boste uporabljali v svojem nepremičninskem poslu. RentRedi je brezplačna programska oprema za upravljanje nepremičnin za profesionalce. Če niste profesionalec, boste morali za to plačati, vendar je to nekaj najboljšega v poslu, ko gre za upravljanje nepremičnin. Dobili boste tudi popuste na AirDNA, če želite analizirati kratkoročne najeme ali Keystone CPA Inc, ki vam lahko pomaga pri davčnem načrtovanju nepremičninske strategije. Če uporabljate Invelo, boste ob prijavi prejeli tudi dobropis v višini 50 USD za stroške trženja za pošiljanje pisem s programsko opremo Invelo. Poleg tega boste pridobili dostop do naših 10-tedenskih izobraževalnih taborov s popustom. Te so na voljo samo profesionalnim članom in stanejo samo 225 USD na tečaj, če pa niste profesionalni član, jih sploh ne morete sprejeti. To je samo za predane. Imamo zagonski tabor za novince, zagonski tabor za več družin, zagonski tabor za kratkoročno najemnino, zagonski tabor za najemodajalce novince, zagonski tabor za hišne hekerje, veliko zanimivih stvari, ki so na voljo samo profesionalnim članom.
Toda kaj je razlog številka ena, da razmislite o poklicu? Deluje. Tukaj imate Aarona C., ki je profesionalni član BiggerPockets, ki pravi: »Izračuni BP so moja izbira za analizo potencialnih lastnosti. Ni načina, da bi lahko analiziral količino nepremičnin, ki jih opravljam, ne da bi bil profesionalni član. Pred skoraj enim letom sem zaklenil svoje prve tri enote, ki jih zdaj prodajam za skoraj 70,000 $ dobička, ki bo šel za nekaj večjega. Kalkulatorji krvnega tlaka so bili velik dejavnik pri zagotavljanju, da so bile moje številke pravilne.« Patrick M. pravi: »V juniju sem se udeležil enega od vaših spletnih seminarjev. Takoj zatem sem se prijavil na pro. V naslednjih nekaj tednih sem analiziral kup poslov. Končno sem našel fourplex. Dobil sem ga po pogodbi tri tedne po tem, ko sem se prijavil za pro in teden dni kasneje sem zaključil z drugo nepremičnino, ki je imela šest enot. Najlepša hvala tebi in celotni ekipi. Še zadnji hiter namig, vpišite se na letno pro. Za zaključno mizo sem dobil denar nazaj.”
Torej, koliko stane BiggerPockets Pro? No, tukaj je noro. To je samo 390 dolarjev na leto. To je manj kot strošek hišnega pregleda ene nepremičnine. Od vseh vaših izdatkov v zvezi z nepremičninami, je ta tisti, ki komaj pride na radar. To je skoraj nepomembno v primerjavi z običajnimi stroški, ki jih imamo pri nakupu nepremičnine. Videli ste številke, ki smo jih vnašali v kalkulator za nakup nepremičnine. Zaključni stroški, rehabilitacije. To ne bo vključevalo pregleda doma, pregleda škodljivcev, pregleda strehe. Če obstaja bazen, boste morda opravili pregled bazena. Temelj. Notarski podpis. Lahko je približno enak strošek kot ta. Pri nakupu nepremičnine boste morali plačati davke na prenos, lastninske provizije, depozitne provizije.
Veliko denarja gre v naložbe v nepremičnine, kar vam omogoča, da iz tega zaslužite. Toda članstvo v BiggerPockets Pro znaša le 390 USD na leto. In ker gledate ta spletni seminar, vam bomo dali 20-odstotni popust, kar pomeni, da če se prijavite zdaj, znaša le 312 USD na leto. Postaja smešno poceni. Ne vem, kako lahko BiggerPockets to ponudi po takšni ceni. Mogoče mislim, da je to povezano s stopnjo predanosti, ki jo imajo člani. Toda to je zelo, zelo, zelo dobra cena za dostop do vsega, kar sem vam pravkar pokazal, vsega izobraževanja in kalkulatorjev, ki vam pomagajo analizirati posle. Toda samo želite uporabiti kodo tukaj na zaslonu. Uporabite promocijsko kodo ON REPEAT. To je O-N-R-E-P-E-A-T. Samo zato, ker ste se pojavili in pokazali predanost na tem spletnem seminarju, zato se vam želimo zahvaliti za to in vas nagraditi za pravi odnos.
Zdaj pa samo opomnik, če se prijavite za BiggerPockets Pro, boste prejeli članstvo Pro plus bonuse v vrednosti 2,000 $, 20 % popusta na vaše prvo leto letnega članstva Pro, vrednost 78 $. Ekskluzivne profesionalne video delavnice v vrednosti 1,500 USD. Predloge najemnih pogodb, ki stanejo približno sto dolarjev na državo. In 50 od njih prejmete brezplačno naročnino za upravljanje lastnine, pripravljeno za najem, v vrednosti 239 USD. Poleg neomejenih ocen obnove in najema, analiz, izračunskih poročil in značke profila, vse za prijavo. Samo kodo morate uporabiti na ONREPEAT na biggerpockets.com/pro. Zato vam bom dal minuto časa, ko smo že tukaj. Še naprej bom govoril, da me boste lahko še slišali, vendar želim, da odprete drugi zavihek. Če uporabljate Google Chrome, preprosto pritisnite mali znak plus na vrhu, kjer so vsi vaši zavihki.
In ko odprete ta novi zavihek, želim, da vnesete biggerpockets.com/pro. Odpeljalo vas bo na spletno mesto, kjer se lahko prijavite na letni tečaj Pro. Dalo vam bo nekaj možnosti. Želim se prepričati, da boste dobili svojih 20 % popusta, v redu. Torej ne pozabite, da boste kliknili na BiggerPockets Pro yearly, in ko vas bo vprašal za kodo za popust, bo tam majhno polje, vnesite ON REPEAT. Moral bi klikniti gumb in povedal bi ti, da je delovalo. Želim zagotoviti, da ne zamudite tega popusta, če resno nameravate začeti služiti denar z nepremičninami in za to potrebujete BiggerPockets Pro. Kaj pa, če ste že profesionalec? No, do vsega, kar sem pravkar omenil, že imate dostop, morda niste vedeli. Pojdite na biggerpockets.com/pro/videos in videli boste vse, o čemer smo govorili. Informacije o bootcampu najdete tudi na biggerpockets.com/bootcamp.
Kaj pa, če se prijavite in se odločite, da vam ni všeč? David, dejansko potrebujem teh 312 dolarjev na leto, ker si s tem lahko kupim 70 skodelic kave, in to je bolj pomembno kot to, da bom v prihodnosti postal milijonar. V redu, slišim te. ne skrbi. Preizkusite BiggerPockets Pro do 30 dni, in če vam ni všeč, lahko pošljete e-pošto [e-pošta zaščitena] in prejmite 100-odstotno povračilo in še vedno lahko uporabljate vse ostalo na spletnem mestu. To ni pametno, fantje. Če še niste profesionalni član, morate to storiti takoj, in če ste profesionalni član, veste, zakaj pravim, da je to super. Poglejte vse različne ljudi, ki jim je že všeč njihovo pro članstvo. Ogromno jih je. Zato vidite ljudi z značko na imenu, na kateri piše pro. Moj pravi premium. Celo jaz sem to nastavil z BiggerPockets. Vi lahko storite enako in upam, da boste.
Spomnite se pokojnega velikega Jima Rohna: "Če res želite nekaj narediti, boste našli način, in če ne, boste našli izgovor." Če želite šest paketov, boste našli način, kako ga dobiti. Če želite biti milijonar, boste našli način, kako to doseči. Če želite finančno svobodo, boste našli način, da jo dobite. Z vami samo delim način, kot sem. Sam sem hodil do vrha gore in zdaj se vračam navzdol proti dnu in vsem ljudem, ki so tam spodaj in gledajo navzgor, povem, da sem šel po tej poti. Tukaj je moj način potovanja. Evo, kaj sem naredil, ko je postalo težko. Evo, kako sem se izognil strupenemu bršljanu. Samo poskušam z vami deliti pot, ki sem jo ubral, in upam, da mi sledite na tej poti.
Članstvo v BiggerPockets Pro je odličen način, da začnete in se odpravite na isto pot, saj boste ta orodja potrebovali tako kot jaz, ko sem se vzpenjal na isti hrib. Torej ne pozabite, da je to vrednost v vrednosti več kot 2,000 $ plus članstvo za samo 312 $ na leto, če uporabite kodo ONREPEAT na biggerpockets.com/pro. Torej, če se prijavljate, želim, da mi v klepetu poveste, koliko vas se je prijavilo in ali ste navdušeni, da začnete to potovanje?
Zdaj se bomo lotili strokovnih nasvetov in trikov, ki sem vam jih obljubil prej v oddaji, da jih bomo izvedli. Najprej bi morali analizirati posle z več kot eno izhodno strategijo. Recimo, da ste pogledali ta posel, ki smo ga sklenili v Koloradu, ta dupleks zgoraj navzdol, in ga kupite in vse je videti super, vendar najemnine niso 1600 na mesec. Nekaj ​​gre narobe. Tam, kjer je bila ta lastnina, je šola zaprta. To je bil odličen šolski okoliš, zdaj nihče noče tam najeti. Recimo, da lahko dobite samo 1,100 $ na mesec na enoto.
Morda vam ne bo prinesel vračila gotovine, ki ga želite. Če se to zgodi, lahko dejansko izgubite denar. Toda tej nepremičnini ste dodali toliko lastniškega kapitala, ker ste jo pravilno kupili in obnovili, da jo lahko še vedno prodate komu drugemu in tako zaslužite. To je primer druge izhodne strategije. Morda ste pomislili: »Hej, kupil bom to stvar in jo dal na Airbnb ter dobil več kot 1600 na mesec,« in tako se lotite tega in preprosto ne ne deluje. Težje je, kot ste mislili. Sosedje se pritožujejo, mesto te zapre. Nekaj ​​gre narobe z vašim paketom Airbnb. V redu. Najemite ga tradicionalno za 1,600 $ na mesec in bum, imate drugo izhodno strategijo. To je nekaj, kar počnejo vsi profesionalci.
Ciljajte na vidike rehabilitacije, ki za cenilce povečajo vrednost njihovega premoženja. Talne obloge in barva sta dva zelo, zelo močna načina za visoko donosnost denarja, ki ste ga porabili za lepši videz nepremičnine. Urejanje okolice je še en način, s katerim lahko resnično naredite vtis na cenilce, za kar vam ni treba najeti kvalificirane delovne sile. Ni tako, kot da bi plačali električarju, da bi uredil okolico. Lahko najdete ljudi, ki bodo to delo opravili relativno poceni, ali pa to storite sami. In potem se osredotočite na kuhinjo in nato glavno kopalnico je ogromno. In zadnji nasvet je, da naj bo odprt tloris. Podiranje zidov, tako da se nepremičnina zdi bolj odprta, jo naredi večjo vrednost.
Izberite stroškovno učinkovito dodano vrednost povečanemu ARV. Ena od stvari, o katerih govorim pri vlaganju v nepremičnine na dolge razdalje, je, da če nameravate urejati majhno površino, kot so ploščice v prhi, tla v kopalnici, hrbtna plošča v kuhinji, se zapravljam za res drage materiale za izdelavo. izgleda res lepo. In trik je v tem, da ne potrebujem veliko teh materialov. Torej, čeprav plačujem petkrat več za materiale, se moj proračun giblje od recimo 300 do 1,500 dolarjev, kar ni tako slabo, če upoštevamo, da bo delo enako, ne glede na to, ali uporabljam poceni materiale ali ne in delo predstavlja večji del skupnih stroškov. Torej, če prenavljam prho, je lahko ponudba 8,000 $ za delo. Torej lahko plačam 8,300 in uporabljam poceni stvari ali pa plačam 9,500 in se lepo stuširam.
Razlika med 8,300 in 9,500 je nepomembna, vendar bo razlika med čudovito prho in navadnim osnovnim modelom prizadela mojo oceno. Je to smiselno? Zdaj, če gre za material, ki ga potrebujem za celotno nepremičnino, tla za celotno hišo, ne bom kupil stvari, ki so petkrat dražje, ker če bi jih moral kupiti veliko, se bo to pokvarilo. moj proračun. Zato ta nasvet in ta trik uporabljam samo takrat, ko delam nekaj v majhnih količinah. Vzpostavite dober odnos s posojilodajalcem težkega denarja, ker nikoli ne veste, kdaj bo prišlo do posla, in želite, da ga lahko hitro financirate. Lahko se obrnete name in povezal vas bom s svojim hipotekarnim podjetjem, lahko pa obiščete biggerpockets.com in kliknete omrežje ter poiščete posojilodajalce za trde denarje, ki jih odobri BP, ali pa se preprosto udeležite srečanj. . Ali pa greste na forume in vprašate ljudi, ali imate dobrega posojilodajalca za težke denarce? Včasih boste videli, da je HML akronim, ki ga bodo ljudje uporabljali za to. Če pa ga najdete, boste lažje financirali posle, ko jih boste morali hitro skleniti.
Ko analizirate svoj posel, določite svoj proračun za rehabilitacijo. Torej, ko si ogledujete samo nepremičnino, se prepričajte, da dobro razumete, koliko bo stalo popravilo. V primeru smo vedeli, da bo rehabilitacija znašala 50,000 $, vendar je težko dati ponudbo za hišo, če ne veste, ali bo znašala 50K ali 150K. Zagotovite končno financiranje zgodaj v procesu rehabilitacije, da zmanjšate stroške. Jaz bi torej šel k posredništvu The One, dobil bi predhodno odobritev za svoje refinanciranje, ko bi bilo opravljeno, nato bi uporabil drugačna sredstva za nakup nepremičnine in njeno popravilo, potem pa sem že pred- odobren, ko pride čas za moj refi, tako da bo enostavno in sem že odobren. Ne želite, da bi se zataknili pri plačevanju trdega posojila in ga ne bi mogli refinancirati. Svojemu proračunu vedno dodajte presežek za nepredvidene stroške. Predpostavite, da bodo stvari dražje od tistega, kar ste mislili, in si privoščite blazino.
V redu, fantje, to so moji strokovni nasveti in triki za vas. Navdušena sem, da vaju vidim na vajini poti. Sporoči mi, če si postal profesionalec na BiggerPockets. To je najboljša donosnost naložbe, ki jo lahko dobite v svoji karieri. Ne poznam boljše ponudbe. Ne vem, zakaj je samo 312 dolarjev, a mi je všeč. Včasih ne razumem, zakaj je Netflix tako poceni, vendar vem, da imam od tega Netflixa veliko vrednosti, kajne? Na koncu porabim šest centov za vsakič, ko ga gledam. Nekatere stvari v življenju so takšne in preprosto jih moraš izkoristiti.
Torej hvala, ker ste se mi danes pridružili. Resnično cenim, da vas lahko učim, in upam, da boste vsi vzeli te informacije in jih uporabili za izboljšanje svojega življenja. Ne pozabite, da me lahko spremljate na družbenih omrežjih na David Greene 24. Na koncu Greene je E. Poiščite kljukico, da boste vedeli, da sem to pravzaprav jaz. Lahko me spremljate na YouTubu na youtube.com/@DavidGreene24. Vsak petek zvečer grem v živo na svoj YouTube kanal, da odgovorim na vaša vprašanja. Lahko pa si ogledate moje spletno mesto, davidgreene24.com, da vidite vse različne stvari, ki se dogajajo, in kako vam lahko pomagam. Ko končate s tem, prisluhnite drugemu spletnemu seminarju, poslušajte enega od naših podcastov ali pojdite na biggerpodcasts.com, pojdite na spletno mesto in preverite vse, kar vam lahko ponudimo tudi tam. Najlepša hvala. Vidimo se na naslednjem. Srečno vsem.