Neopevani junak newyorških nepremičnin 2022 in kaj to pomeni za leto 2023

Zgodba o nepremičninah v New Yorku leta 2022 je bila zgodba o dveh trgih.

Leto se je začelo v najboljšem času, saj so kupci februarja in marca podpisali rekordno število pogodb. Nato je prišel april in trg se je začel premikati. Z jesenjo se je zdelo, da so prišli najhujši časi. Kupcev je bilo malo, obseg pogodb pa se je znatno zmanjšal, s strahom pred zlomom cen pa se je povečal. Toda ob izteku leta 2022 so nepremičninski trgi v New Yorku umirjeni. Kupci niso nagnjeni, prodajalci niso nujni in cene ne padajo. Zdi se, da je trg brez krmila, pripovedi pa lebdijo. Zgodba o okrevanju je končana.

Tako lahko naslednje leto, 2023, piše svojo zgodbo.

Z vpogledom Marka Twaina, da se »zgodovina ne ponavlja, ampak se pogosto rima«, je zdaj odličen čas, da se ozremo nazaj na vzpone in oseke leta 2022, da bi bolje razumeli kontekst, ki poganja trg v neznano prihodnost.

Kupci

Spomladanska naporna sezona 2022 se je začela z rekordnim povpraševanjem. Število prodaj v teku v januarju je bilo na glavo višje od prejšnjih let.

Čeprav je bilo to predvsem posledica solidne zime, se je zagon nadaljeval in februarja in marca je bilo kupcev več. Nizke obrestne mere so spodbudile velik del tega navdušenja, vendar so začele naraščati v začetku leta 2022. Aprila, ko so skladne obrestne mere prvič v več letih presegle 5 %, se je trg premaknil navzdol. Ko je poletni obseg upadel z vrtoglavih višin na bolj tipične ravni, se je dojemanje premaknilo iz okrevanja v način normalizacije.

Hitro naprej do jesenske aktivne sezone — ki, kot se je izkazalo, ni bila zelo aktivna. Primerjalni pogled na odstotno spremembo drsečega 30-dnevnega povprečnega tempa podpisanih pogodb od 1. oktobra 2019 kaže, da je tempo v jesenski sezoni 2022 padel precej pod tempo v obdobju 2019–2021. Vse krivulje povpraševanja se začnejo nekako enako, vendar je bila bleda narava leta 2022 očitna po nekaj tednih. Kar zadeva kupce, kaj se mudi? Obrestne mere so bile visoke, popusti pa nizki.

Ko se leto 2022 izteka, je očiten neverjeten premik tržnega tenora od visokega k nizkemu. Rekordne vrednosti prodaje v teku v januarju so počasi zbledele do najnižje uspešnosti.

Prodajalci

Poudarek pripovedi o okrevanju je bil osredotočen na kupce. Do sedaj so znani številni razlogi za nakup stanovanja v zadnjih nekaj letih: več prostora, nizke obrestne mere in naraščajoče cene. Neopevani junak vzpona in padca trga je ponudba.

Na poti navzgor, ko se je povpraševanje povečalo, se ponudba na splošno ni povečala. To je ustvarilo občutek pomanjkanja. Novi oglasi so bili vroče sporni in kupci so postali nujni. Upoštevajte, da je v zadnjih desetih letih samo v letih 2021 in 2022 prišlo do zmanjšanja ponudbe od januarja do februarja, ko se ponudba običajno začne povečevati v pričakovanju prihajajoče sezone z napori. Majhna ponudba je ugodna za prodajalce, ker je njihova kotacija običajno deležna zvezdniške obravnave, vendar je počasno kapljanje izdelka pomagalo podaljšati tržno delovanje in preprečilo kupcem, da bi v celoti izkoristili finančni vzvod, ki so ga pričakovali.

Toda zaradi česar je ponudba junak, je to, da se ni povečala med zagonom, prav tako se ni povečala med prestavljanjem navzdol. To je še posebej veljalo jeseni, saj se zaloge običajno povečajo po prazniku dela v pričakovanju jesenskih kupcev in nato upadejo, ko se ti kupci uresničijo.

Nenavadno je, da se je točno to zgodilo leta 2022, le da je bilo, kot je prikazano zgoraj, letos veliko manj kupcev. Kljub temu so se zaloge krčile s skoraj enako hitrostjo, če ne nekoliko hitreje kot večino let. To pomanjkanje oglasov kaže na upadanje zanimanja med potencialnimi prodajalci. Navsezadnje je za mnoge prodajalce prodaja uvod v nakup. Cene so ostale nespremenjene, tako da bi morebitni prodajalci na tej točki v bistvu trgovali navzdol - zato ni nujnosti.

Cene

Kar zadeva cene, pogled na povprečno ceno stanovanja za nadaljnjo prodajo na kvadratni čevelj – dober približek za celotno cenovno akcijo – kaže, da je leta 2022 vodilo rahlo znižanje splošnih cen stanovanj v letu. Potem ko so v prvem in drugem četrtletju dosegle nedavne najvišje vrednosti 1,472 USD na kvadratni čevelj, so se cene v tretjem četrtletju nekoliko znižale na 1,439 USD, ko je premik na trgu postal očiten.

Ker je ta ukrep izračunan z uporabo prodaje, ki je bila verjetno podpisana v pogodbo nekaj tednov, če ne celo mesecev pred zaprtjem, je 2-odstotni padec v tretjem četrtletju še vedno vseboval veliko prodaj, podpisanih v drugem četrtletju.

Zato so mnogi pričakovali, da bo četrto četrtletje jasneje pokazalo poslabšanje cen ob zmanjšanem povpraševanju. Zanimivo pa je, da čeprav je bleda uspešnost v četrtem četrtletju sprožila skrbi glede padca cen, zgodnji pogled na cenovne akcije v četrtletju kaže, da kljub dramatičnemu padcu obsega prodaje cene še niso resnično negativno vplivale.

Tukaj pride kontekst prav. Primerjave cen nepremičnin je najbolje opraviti iz leta v leto, da bi izločili nestanovitnost sezonskosti. Ker se trg podaja v novo leto z obsegom, ki se v primerjavi s tem časom lani povečuje s hlapi, je dvomljivo, da bodo cene v prihodnjih četrtletjih dosegle ali presegle najvišjo vrednost 1,472 USD, določeno v prvem in drugem četrtletju 2021. Po skoraj enem letu upočasnjevanja obsega se lahko končno pokažejo prvi medletni padci cen.

Kljub temu, da je povpraševanje po vsej državi upadlo in številne zgodbe o "propadu stanovanj" pridobivajo pozornost, pomanjkanje dramatičnih cenovnih akcij v New Yorku namiguje, da je stanovanjski FUD morda prenapihnjen, vsaj za zdaj, in da so verjetni padci cen lahko blažji od pričakovanja bi predlagala.

Sestavljanje za kupce in prodajalce

Ko se trg poda v naslednjo živahno sezono z nizkim obsegom poslov in nižjimi cenami, se lahko zaloge končno začnejo kopičiti do točke, ko bodo prodajalci prisiljeni tekmovati, kupci pa bodo imeli vzvod, ki so ga pričakovali.

Za kupce to pomeni potrpežljivost, a pripravljenost na akcijo, ko pride prava enota. Za prodajalce to pomeni določanje cen že od samega začetka ali celo nekoliko nižje cene, da bi pritegnili pozornost in potencialne kupce prisilili v medsebojno tekmovanje.

Kaj je naslednje?

Trenutno se je dialektika panike zaradi COVID-2023 in okrevanja rešila sama od sebe, delniški trgi se spreminjajo, obrestne mere so višje, kot so bile v mnogih letih, kupci so kupovali, prodajalci ostajajo na mestu in lahko pride ali pa tudi ne recesija na poti. Vse to pove, da nihče nima pojma, kaj se bo zgodilo leta XNUMX.

Toda kaj bi bil dober kos ob koncu leta, ne da bi vrgli nekaj puščicami? Tukaj je nekaj napovedi za prihodnje leto:

• Napoved 1: Glasnost bo tišja kot običajno. Podpisane pogodbe se bodo verjetno gibale proti dnu tipičnih razponov. S strahovi pred recesijo in drugimi makro tveganji vse skupaj pripišite splošni gospodarski negotovosti.
• Napoved 2: Inventar se bo povečal. Počasi, a zanesljivo bodo prodajalci prišli iz okvirjev, da bi videli, ali lahko tudi oni dobijo, kar je dobil njihov sosed. To bo nekatere podtrge močno potisnilo na tržno ozemlje kupca.
• Napoved 3: Cene se bodo znižale. (Predviden) tišji obseg bo v kombinaciji z (predvidenim) povečanjem zalog naložil prodajalcem, da bodo tekmovali za kupce. Nič paničnega, le cikel padanja, med katerim se cene med četrtletjem nekoliko znižajo, cene med letom pa nekoliko bolj.

Toda na splošno, če je nekaj gotovo, je to, da bo nepremičninski trg leta 2023 pisal svojo zgodbo – in verjetno ne bo podoben trgom iz preteklih nekaj let.

• Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
• vir: https://www.forbes.com/sites/johnwalkup/2022/12/31/the-unsung-hero-of-new-york-real-estate-2022-and-what-it-means-for-2023/