To je 8 najbolj dostopnih trgov za naložbe v letu 2023

Ameriški stanovanjski trg se sooča s krizo cenovne dostopnosti. Kombinacija visokih cen stanovanj, naraščajočih hipotekarnih obrestnih mer in zmanjšane kupne moči je znižala dostopnost stanovanj na najnižjo raven v zadnjih desetletjih. Tako vlagatelji kot kupci stanovanj težko prepoznajo mesta, kjer si lahko privoščijo nakup nepremičnine. 

Vendar pa še vedno obstajajo velike možnosti za nakup nepremičnine, tudi v proračunu. Opravil sem raziskavo in identificiral osem najbolj dostopnih trgov za vlagatelje v nepremičnine. Spodaj bom razložil, kako smo prišli do trenutne situacije, moje kriterije za izbiro teh trgov, nato pa vam bom dal nekaj podatkov o mestih. Oglejte si spodnji seznam in ugotovite, ali katero od teh mest ustreza vašim naložbenim ciljem. 

Kako smo tukaj 

Na tej točki vsi vedo, kaj se je zgodilo s stanovanjskim trgom od začetka leta 2020: zelo se je povečal. Zaradi močnega demografskega povpraševanja, dela na daljavo, izjemno nizkih obrestnih mer in številnih drugih dejavnikov je nepremičninski trg od začetka leta 2020 do sredine leta 2022 dosegel neverjetno apreciacijo.

Od poletja 2022 so cene začele padati, ko so se hipotekarne obrestne mere zvišale, vendar je apreciacija, ki smo ji priča, še vedno osupljiva. Od decembra 2019 do decembra 2022 so cene na državni ravni zrasle za 31 %. Na nekaterih trgih so se cene še bolj zvišale. Austin v Teksasu se je na primer v tem časovnem okviru podražil za 43 %, kljub padcu cen v drugi polovici leta 2022. 

Razlog, da so cene začele padati sredi leta 2022, je zmanjšana cenovna dostopnost. Kljub hitri rasti cen je bila cenovna dostopnost na stanovanjskem trgu leta še vedno visoka zaradi nizkih hipotekarnih obrestnih mer. Toda ko so obrestne mere začele naraščati, je seveda začela veljati realnost. Kombinacija visokih obrestnih mer in supervisokih cen stanovanj je dostopnost znižala na najnižjo točko v zadnjih desetletjih. Spodaj si lahko ogledate, kako dramatično je Indeks cenovne dostopnosti fiksnih stanovanj v ZDA zavrnil.

Seveda je zgodba o tem, kako smo prišli sem, in podatki, ki sem jih pokazal, na nacionalni ravni. V resnici je stanovanjski trg zelo regionalen in leta 2023 še vedno obstajajo razmeroma dostopna mesta za nakup nepremičnin. 

Metodologija

Izbral sem štiri merila, da bi vlagateljem pomagal razumeti, kje lahko naredijo cenovno dostopne naložbe z dobrim dolgoročnim potencialom donosa. Mesto je moralo izpolnjevati mojo definicijo cenovno dostopnega in opraviti nekaj osnovnih testov »vlaganja«. 

1. Mesto mora imeti povprečno ceno stanovanja nižjo od povprečne cene stanovanja za ZDA kot celoto (ki v času pisanja tega članka znaša približno 400,000 USD). 
2. Mesto je moralo biti dovolj veliko, da je imelo dobre gospodarske obete in zanesljive podatke. Črpal sem iz skupine 100 največjih metrojev v ZDA 
3. Po popisu prebivalstva v ZDA je moralo mesto od leta 2021 do 2022 narasti. Čeprav obstaja veliko makroekonomskih spremenljivk, ki jih želite upoštevati pri izbiri trga, je rast prebivalstva morda najpomembnejša. Namig: veliko jih je na Floridi. 
4. Mesto mora imeti razmerje med najemnino in ceno (RTP) nad ,6 %. RTP je dober približek za denarni tok, in čeprav boste verjetno želeli najti posel z RTP 75 % ali več, če je mesto v povprečju 6 %, to običajno pomeni, da lahko najdete solidno donosne posle. Ko sem delal to analizo, sem ugotovil, da imajo vsa mesta z višjimi RTP od tistih na mojem seznamu prebivalstvo upadajoče. 

Skupaj je to seznam večjih mestnih območij, kjer so cene stanovanj pod državnim povprečjem, število prebivalcev narašča in imajo dobro priložnost za denarni tok. Seveda bi lahko upošteval številna druga merila za izbiro teh trgov, vendar je ta seznam preprost, lahko razumljiv in daje dobro usmeritev. Če resno razmišljate o vlaganju v katerega koli od teh trgov, bi morali narediti veliko več skrbnosti in razumeti trg veliko globlje, kot omogoča ta analiza. 

Trgi 

Spodaj boste našli seznam osmih najbolj dostopnih trgov za vlagatelje v nepremičnine za leto 2023. Upoštevajte, da medtem ko imajo vsi ti trgi povprečne cene stanovanj vsaj 15 % pod nacionalnim povprečjem, obstaja velika razlika v ceni celo na ta seznam. Na primer, najcenejši trg, Oklahoma City, ima povprečno ceno stanovanja približno 165,000 $, kar je skoraj natanko polovica cene Tampe, najdražjega trga na tem seznamu.

Tukaj sem navedel nekaj dodatnih podatkov, ki jih lahko pregledate: medletna prodajna cena, povprečna najemnina in rast najemnin ter rast prebivalstva.

Končna thoughts

Še enkrat, če razmišljate o vlaganju v katerega koli od teh trgov, morate narediti veliko več skrbnega pregleda. Morali bi izvedeti več o gospodarskih razmerah, zakonodajni klimi in demografiji območja, če omenimo le nekaj ključnih tem. Prav tako morate najti dobro ponudbo! V vsakem od teh mest bodo posli z velikimi in slabimi donosi. Vaša naloga je, da poiščete dobre. 

Poiščite zastopnika v nekaj minutah

Povežite se z vlagateljem prijaznim nepremičninskim posrednikom, ki vam lahko pomaga najti, analizirati in skleniti vaš naslednji posel.

• Poenostavite svoje iskanje.
• Dotaknite se zaupanja vrednega omrežja.
• Izkoristite tržno in strateško strokovno znanje.

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.