Kaj je splošna hipoteka in ali jo je smiselno imeti?

V tem članku

Splošna hipoteka je uporabna za vlagatelje v nepremičnine z velikim portfeljem nepremičnin. Hipoteka, imenovana tudi splošno posojilo, združuje več ločenih posojil v eno samo hipoteko. Za mnoge izkušene vlagatelje eno plačilo posojila olajša žongliranje z več hipotekarnimi plačili in obrestnimi merami.

Vendar ureditev splošnega hipotekarnega posojila ni vedno najboljša možnost financiranja. Posojila je na primer težje zavarovati. In dajanje posameznih hipotek pod eno "odejo" lahko ogrozi vse nepremičnine v portfelju.  

Kdaj je finančno smiselno združiti ločena hipotekarna posojila v eno posojilo? Ali obstajajo situacije, ko je najbolje obdržati posamezna posojila ločeno in jih ne združiti v celotno hipoteko?

Ta članek raziskuje prednosti in slabosti uporabe splošnega refinanciranja posojila za upravljanje več nepremičnin v portfelju nepremičnin.

Opredelitev splošne hipoteke

Splošna hipoteka, imenovana tudi portfeljsko posojilo, je eno posojilo, ki zajema dve ali več nepremičnin. Poenostavljeni postopek vam omogoča eno mesečno plačilo za celotno posojilo, kar pomeni, da je upravljanje več nepremičnin lažje. Poleg tega lahko kupite, zadržite ali prodate nepremičnine, ne da bi sprožili klavzulo o zapadlosti ob prodaji. 

Obstaja nekaj odtenkov splošnih posojil, ki niso povezana s tradicionalnimi hipotekami.

Na primer, hipoteka ima odpustno klavzulo, ki vam omogoča, da prodate eno nepremičnino, ne da bi morali odplačati posojilo. Poleg tega splošni hipotekarni posojilodajalec pripiše zastavno pravico za vsako nepremičnino, ki jo zajema posojilo. Zato bi lahko neplačilo hipoteke povzročilo zaseg vseh nepremičnin, zavarovanih s posojilom.  

Klasični hipotekarni profesionalci

Poznavanje prednosti in slabosti praznih hipotek vam lahko pomaga pri pametnih odločitvah za naložbe v nepremičnine. Oglejmo si štiri razloge, zakaj je konsolidacija več hipotek lahko finančno smiselna. 

Splošna posojila poenostavljajo papirologijo

Privlačna lastnost splošnih hipotekarnih posojil je njihova preprostost. Ni dolgotrajnega postopka vloge za posojilo vsakič, ko se odločite za nakup naložbene nepremičnine. Postopek splošne vloge za posojilo vključuje samo enega kreditni ček in preverjanje premoženja. In ko prodate nepremičnino, vam odpustna klavzula omogoča delno odplačilo.  

Seveda je sledenje enemu mesečnemu plačilu hipoteke preprostejše kot upravljanje večih. 

Boljša pogajanja o posojilnih pogojih

Pozitiven vidik splošnih posojil je, da imate vzvod za pogajanja o boljših obrestnih merah in pogojih. Recimo, da morate vzeti pet ali šest običajnih hipotek. V tem primeru imate malo pogajalske moči s posojilodajalcem. Vendar je skupni znesek za posojilodajalca videti privlačnejši. 

Druga prednost je, da imate na voljo samo eno obrestno mero. Poleg tega posojilodajalci običajno ponujajo ugodnejše obrestne mere vlagateljem, ki želijo konsolidirati običajne hipoteke v večja posojila. 

Sprostite več denarja za naložbe

Pogajanje o boljših posojilnih pogojih in obrestnih merah pomeni eno stvar – imate več denarja za vlaganje. Tukaj je nekaj načinov, kako vam lahko s splošno hipoteko zagotovite več denarja za naložbe:

• Nižje pristojbine za nastanek
• Nižji stroški zapiranja
• Vaša združena mesečna plačila so nižja zaradi nizkih obrestnih mer
• Za financiranje nakupa nove nepremičnine ni treba najti velikega pologa
• Pri prodaji naložbene nepremičnine izvedite delno odplačilo

Izkoristite kapital, da se izognete pologom

Ali želite kupite nepremičnino brez denarja? Če je tako, to omogoča splošno posojilo. Pri nakupu nepremičnine s splošno hipoteko vam ni treba plačati predplačila – običajno 20 % za vlagatelje v nepremičnine. Namesto tega kot zavarovanje ponudite lastniški kapital iz obstoječih nepremičnin. 

Glavne hipotekarne slabosti

Kljub svojim prednostim splošne hipoteke morda niso vedno najboljša izbira. Tukaj je nekaj slabosti združitve več posojil v eno samo pri naložbah v nepremičnine. 

Višja pologa

Začetni polog za zavarovanje splošne hipoteke je bistveno višji od običajne hipoteke. To je zato, ker so posojilodajalci s temi konsolidiranimi posojili izpostavljeni večjemu finančnemu tveganju in zahtevajo več denarja vnaprej, preden financirajo posojilo. Tudi če je odstotek enak, bo predplačilo še vedno večje. 

Nekateri vlagatelji v nepremičnine za zavarovanje hipoteke uporabljajo kratkoročna posojila ali nihajoča posojila. Zato je pri splošnih posojilih več finančnih obveznosti.

Vse nepremičnine so zavarovanje

Resno razmišljanje o splošni hipoteki je, da so vse nepremičnine splošnega posojila zavarovanje. Zato bi lahko neplačilo enega samega plačila ogrozilo vaš celoten portfelj nepremičnin. Po drugi strani pa tvegate izgubo le enega sredstva, če imate običajno posojilo za eno nepremičnino in zamudite plačilo.

Roki posojila so krajši

Ni neobičajno, da se splošna nepremičninska posojila amortizirajo v desetih do 15 letih, za razliko od tipičnih 30 let za tradicionalna stanovanjska posojila. Poleg tega nekateri »portfeljski posojilodajalci« strukturirajo posojila z balonskimi plačili. To zahteva, da ob koncu obdobja odplačate celotno hipoteko. 

Dobro si je zapomniti, da so splošne hipoteke vedno mišljene kot kratkoročna posojila. 

Strožje zahteve za kvalifikacijo

Manj posojilodajalcev ponuja splošna hipotekarna posojila in izpolniti pogoje zanje je težje. Za predplačilo morate imeti odlično kreditno oceno in velike denarne rezerve – včasih do 50 % vrednosti posojila. Višje razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV) je potrebno tudi za refinanciranje več posojil v eno. 

Smernice za splošna posojila se od države do države spreminjajo

Vsaka država ima svoje splošne predpise o posojilih za nepremičnine. Torej, če imate naložbe v nepremičnine v dveh ali več državah, boste potrebovali ločeno splošno posojilo za vsako državo. 

Primeri splošne hipoteke

Tukaj je nekaj primerov, kako lahko vlagatelji v nepremičnine uporabijo splošno hipoteko za rast svojih podjetij in razširitev svojih portfeljev.

Nakup celotnega portfelja: Recimo, da želite kupiti celoten portfelj nepremičnin. Potem, namesto da vzamete različne hipoteke za vsako nepremičnino, lahko najdete posojilodajalca, ki ponuja "portfeljske hipoteke".

Posojila za vlagatelje, ki kupujejo in držijo: Recimo, da ima vlagatelj tradicionalno hipotekarno posojilo za nepremičnino, vredno 170,000 USD, s hipoteko v vrednosti 70,000 USD. Vendar se vlagatelj odloči kupiti drugo naložbeno nepremičnino za 170,000 USD. Namesto da bi prišli do 20-odstotnega predplačila v višini 34,000 USD, vzamejo splošno posojilo z lastniškim kapitalom iz obstoječe nepremičnine. 

Vlagatelji, ki zamenjajo hiše: Hišnik lahko kupi več nepremičnin za rehabilitacijo z enim splošnim posojilom. Po obrnjeni hiši morajo ob prodaji vsake nepremičnine le delno poplačati. Nato lahko kupijo še en pritrdilni zgornji del v okviru splošnega posojila. 

Kako pridobiti splošno hipoteko

Pridobivanje splošne hipoteke je lahko težavno za začetnike. Komercialni posojilodajalci običajno ponujajo splošna posojila izkušenim vlagateljem z veliko denarja, precejšnjim premoženjem in trdnim naložbenim portfeljem.

Tukaj je nekaj dejstev, ki si jih morate zapomniti, ko razmišljate o združitvi več hipotek v eno:

• Običajno potrebujete 25-50% predplačilo.
• Imeti morate denarne rezerve za kritje obresti in plačil posojila za šest mesecev.
• Vse nepremičnine, zavarovane s posojilom, so v nevarnosti zasega, če ne poravnate plačil

Kako najti splošne hipotekarne posojilodajalce

Konvencionalna hipotekarni posojilodajalci ne ponujajte splošnih hipotek. Zato bi morali poiskati komercialne posrednike posojilodajalcev in bankirje za posojilo. Poiščite posojilodajalce, ki so specializirani za naložbe v nepremičnine. Vendar lahko nekatere lokalne banke ponudijo splošne hipoteke razvijalcem nepremičnin in vlagateljem. 

zaključek

Čeprav splošna hipoteka ni za vsakega vlagatelja, je uporabna vrsta finančnega orodja za vlagatelje z več nepremičninami v svojem portfelju. Splošna posojila ponujajo boljši dostop do sredstev prek refinanciranja gotovine in lastniških posojil, zahteva pa se le eno mesečno plačilo. Vendar pa je posojila težje zavarovati in ogrožajo vse nepremičnine v portfelju, če ne poravnate hipotekarnih plačil. 

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.