En ökning i utbudet skulle kunna leda till flerfamiljspriser i år

Kommersiella fastigheter utsätts för stress från flera håll. Den primära stressen är stigande räntor, vilket sätter press uppåt takräntor (vilket pressar ned tillgångsvärden), vilket gör refinansieringskostnaderna allt svårare och dyrare att få tag på. Men det finns en annan risk som uppstår, särskilt för flerfamiljsnischen kommersiella fastigheter: överutbud. Nya data tyder på att det kan finnas en kortvarig mängd flerfamiljsenheter som kommer ut på marknaden vid en olämplig tidpunkt. 

För att helt förklara detta problem, låt oss ta en tillbakablick på byggtrender för flerfamiljsfastigheter (definierat som fastigheter med fem eller fler enheter) under de senaste decennierna. Som du kan se i grafen nedan, efter kraftiga minskningar av antalet flerfamiljsenheter från 2008-2014, har flerfamiljsbyggandet och det totala antalet flerfamiljsenheter ökat avsevärt. 

Sedan pandemins början har den uppåtgående trenden med ökat flerfamiljsbyggande exploderat ytterligare, och från och med fjärde kvartalet 4 översteg en miljon enheter under konstruktion för första gången (åtminstone enligt CoStars data).

Naturligtvis tar det flera månader, om inte år, att bygga flerfamiljsenheter, även i goda tider. Men de senaste åren har inte varit lätta för byggare – åtminstone när det gäller leveranstider. Med leveranskedjeproblem och arbetskraftsbegränsningar har byggandet tagit längre tid. Denna trend resulterar i en enorm mängd lager som ännu inte har kommit ut på marknaden. Om du tittar på diagrammet nedan kan du se CoStars prognos för levererade enheter visar att 2023 är det högsta rekordet, med 2024 på väg ned något men fortfarande högt. Ja, det är svårt att prognostisera, men att prognostisera byggleveranser är lite lättare än andra datauppsättningar. På grund av att byggare och exploatörer behöver få tillstånd för byggnation finns gedigna underlag om projekt som är planerade och på gång. Personligen tar jag den här prognosen lite mer seriöst än jag gör andra prognoser. 

En ökning av utbudet är inte ett problem om det finns en proportionerlig efterfrågan för att "absorbera" de nya enheterna - men det finns det inte. Efterfrågan minskar. 

Tabellen nedan berättar en mycket fängslande historia. Titta först på de blå staplarna. Det är samma sak som vi tittade på ovan – höga enhetsleveranser under de kommande två åren. Men titta sedan på de orangea staplarna som visar "Absorption" (ett mätvärde för kommersiella fastigheter som mäter efterfrågan). Det hänger inte med. 

Efter ett bannerår för efterfrågan 2021 blev "nettoabsorption" (absorption - efterfrågan) negativ, vilket betyder att det kommer mer utbud ut på marknaden än vad det finns efterfrågan. Det var 2022! Under 2023 förväntas ännu fler enheter komma online, och som denna graf visar förväntas inte efterfrågan hålla jämna steg. Naturligtvis kan vissa byggare avbryta eller pausa sina projekt, men det är en dyrt förslag som byggare tenderar att undvika om det alls är möjligt. 

Vad händer när utbudet överstiger efterfrågan? Vakansen ökar, som du kan se prognostiserat i denna CoStar-prognose. Detta bör vara ett problem för alla i flerfamiljsutrymmet och för alla fastighetsinvesterare. Ett ökat utbud och en motsvarande ökning av vakansen kan minska intäkterna och pressa ner hyrespriserna. Datan jag visar, och min analys, gäller kommersiella fastigheter, men tryck nedåt på hyror och stigande vakans i flerfamiljshus har potential att spilla ut på bostadsmarknaden i vissa områden. 

Naturligtvis berättar dessa uppgifter på nationell nivå inte hela historien. Jag tog en titt på flera enskilda marknader för att se hur detta ser ut på regional nivå. Vad jag upptäckte är att vissa marknader löper stor risk för överbyggnad. Jag valde ett urval av fem marknader som jag tror löper stor risk för stigande vakanser och hyresminskningar för flerfamiljshus: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, South Carolina; Colorado Springs, Colorado; och Austin, Texas.

Dessa marknader har alla betydande konstruktionspipelines, med ett stort antal enheter planerade att slå ut på marknaden i förhållande till nuvarande utbud och i förhållande till förväntad efterfrågan. 

Å andra sidan går det fortfarande relativt bra för många städer, som jag fann vara mindre städer. 

Missoula, Montana; Aten, Georgien; Midland, Texas; Provo, Utah; och Topeka, Kansas, har alla en solid nettoabsorption och deras konstruktionsledningar är mycket rimliga i förhållande till nuvarande lagernivåer. För mig har dessa städer en mycket mindre risk för vakanser och hyresfall. 

Varje marknad är unik, och jag visar bara några exempel på marknader som riskerar och inte riskerar. Men jag uppmuntrar dig att göra lite research själv och identifiera hur din marknad går när det gäller konstruktion. Du kan hitta massor av bra data gratis på St Louis Federal Reserves webbplats eller bara genom att googla absorptionsdata för ditt lokala område. 

Slutsats

Flerfamiljsfastigheter ser ett utbudsöverskott komma ut på marknaden vid en olämplig tidpunkt, där stigande räntor redan sätter press nedåt på priser och kassaflödespress på operatörer. Som sådana kan 2023 och 2024 formas till svåra år i flerfamiljsutrymmet för nuvarande operatörer. 

Det viktiga att notera här är att utbudsöverflöd och efterfrågebrist sannolikt kommer att vara kortsiktiga. Långsiktiga byggnads- och demografiska trender stödjer en stark efterfrågan på flerfamiljsuthyrning långt in i framtiden, vilket bådar gott för investerare. Till exempel, en ny studie visar att USA behöver 4.3 miljoner fler flerfamiljsenheter under de kommande 12 åren för att möta efterfrågan. Hushållsbildningen är sannolikt nere just nu på grund av kortsiktiga ekonomiska förhållanden. Inflationen påverkar hyresgästernas köpkraft negativt, och ekonomisk osäkerhet hindrar unga amerikaner från att bilda sina egna hushåll. Det är oklart när denna ekonomiska svårighet tar slut, men när den gör det kommer efterfrågan sannolikt att ta fart igen. 

Med tanke på detta kunde investerare ha gjort det bra köpmöjligheter under de kommande månaderna och åren. Med takpriser som sannolikt kommer att stiga bör priserna för flerfamiljshus sjunka. Om NOI också sjunker på grund av överutbudsproblem kommer det att pressa priserna ytterligare. Detta kan göra det möjligt för uppfinnare med lite torr kraft att komma in i flerfamiljer till attraktiva priser, men kom ihåg - det här är en riskabel tid. Var noga med att inte köpa precis vad som helst och att förstå marknadsdynamiken i ditt närområde i detalj.

Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.