Bidens "Renters Bill of Rights" är här - Kommer rikstäckande hyreskontroll?

Biden-Harris administration svarar på en hyrestyngd nation med nya åtgärder utformad för att främja en rättvis hyresmarknad, tillsammans med lanseringen av en "Blueprint for a Renters Bill of Rights." Efterfrågan på bostäder sköt i höjden 2021, vilket gjorde att hyrorna ökade öka 17.1% från år till år när de var som mest i februari 2022. 

Federal Trade Commission (FTC) och Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) anklagas för att identifiera orättvisa metoder som hindrar hyresgäster från att komma åt eller underhålla bostäder. Federal Housing Finance Agency (FHFA) meddelade att de skulle överväga gränser för hyreshöjningar och andra hyresskydd genom en transparent och offentlig process. Och det amerikanska departementet för bostäder och stadsutveckling kommer att publicera föreslagna regler som skulle kräva att vissa ägare av hyresfastigheter och allmännyttiga bostadsmyndigheter ska ge 30 dagars uppsägningstid för att säga upp ett hyresavtal för utebliven betalning.  

Administrationen uppmanar också statliga och lokala myndigheter, såväl som den privata sektorn, att delta i att förbättra villkoren för hyresgäster genom att göra sina egna åtaganden - som ett exempel, Wisconsin Housing and Economic Development Authority (WHEDA) och Pennsylvania Housing Finance Agency (PHFA) har begränsat hyreshöjningar på subventionerade bostäder till 5 %. 

En hyresrättsförklaring

Biden-Harris Administration har också lagt ut en "Blueprint for a Renters Bill of Rights", som kommer att användas för att vägleda policybeslut. Det står att hyresgäster ska ha följande skydd:

• "Säkert, kvalitets- och tillgängligt prisvärt boende"
• "Tydliga och rättvisa hyresavtal"
• "Utbildning, upprätthållande och förbättring av hyresgästens rättigheter"
• "Rätten att organisera sig"
• "Förebyggande av vräkning, avledning och lättnad"

Är hyreskontroll nästa gång?

Före lanseringen av dessa nya åtgärder, väljare i flera delstater hade redan godkänt gränser för hyreshöjningar och hyreskontroll som lösningar på krisen med bostäder. Biden-Harris-administrationens åtgärder har ännu inte etablerat federal hyreskontroll för bostäder, vilket får vissa progressiva lagstiftare att säga att lösningarna är otillräckliga. 

I en brev till president Biden, som skrevs tidigare den här månaden, föreslog 50 progressiva lagstiftare att Biden uppmanade FTC att "utfärda en ny förordning som definierar överdrivna hyreshöjningar som en praxis som orättvist påverkar handeln och genomdriva åtgärder mot orättvisa metoder för hyressättning." 

I en nödsituation för att hyra överkomligt stöder opinionen ofta hyreskontroll. Men många studier har funnit att de långsiktiga effekterna av hyreskontroll skadar de människor som dessa policyer avser att hjälpa. Till exempel en studie från Brookings Institution funnit att hyreskontroll har en långsiktig negativ inverkan på bostäder överkomliga, även om det hjälper till med flytt på kort sikt. På samma sätt, a Stanford studie visade att hyrestak i San Francisco ledde till att hyresvärdar minskade utbudet av hyresbostäder med 15 %, vilket så småningom orsakade otillbörliga höjningar av marknadshyrorna. 

Rikslägenhetsföreningen Parlamentet konstaterar att hyreskontroll avskräcker byggandet av nya hyresbostäder till rimliga priser och motverkar rehabilitering och underhåll av befintliga fastigheter. Och en rapport från National Bureau of Economic Research indikerar att hyreskontrollen orsakar felaktig tilldelning av bostäder till nuvarande hyresgäster. Till exempel, med hyreskontroller på plats, avskräcks familjer från att dra ner på storlek även när de behöver mindre utrymme, vilket begränsar utbudet av tillgängliga enheter och ytterligare skadar de hemlösa. De Flerfamiljsbostadsrådet noterar till och med att hyreskontrollen vidgar klyftan i förmögenhet samtidigt som den främjar diskriminering av bostäder. 

Medan ekonomer är notoriskt splittrade i många frågor, fann en undersökning av ekonomer från toppinstitutioner det 81% håller inte med att hyreskontroll har haft en positiv inverkan på mängden och kvaliteten på billiga bostäder i städer som New York och San Francisco. 

Frågans kärna

Konsumentprisindex visar en accelererande hyresinflation, men det är en fördröjd indikator av faktiska hyrespriser. De Zillow Observed Rent Index visar att hyrorna redan sjunker. Faktum är att nedgången från oktober till november var den brantaste Zillow har sett på sju år. Under tiden, 565,200 XNUMX nya hyresrätter beräknas komma online 2023. Det är det största antalet leveranser av nya lägenheter på decennier, en boom skapad av avstannat konstruktion under pandemin.

Men hyrorna är fortfarande uppe med 8.4 % från förra året, och den genomsnittliga hyresgästen är kostnadstyngd. Även med ett större utbud av lägenheter förväntas hyrorna vara höga från år till år. Och även om ekonomin rättar till sig själv så småningom, kan effekten av knappa bostäder till rimliga priser på välbefinnandet för låginkomsttagare i amerikaner under tiden bli förödande om den federala regeringen inte ingriper.

Det är ofta så att statliga ingripanden i ekonomin hjälper vissa grupper på kort sikt samtidigt som de skadar de ekonomiska förhållandena på lång sikt för människor totalt sett. Men att inte ingripa kan vara omänskligt. Det finns moraliska problem med att låta individer lida för den bredare ekonomins bästa. Det är därför den federala regeringen godkände ett enormt stimulanspaket som senare skulle bli en primär drivkraft för inflation. 

Problemet med hyreskontroll som stopplösning är dock att det kan vara svårt att få bort, speciellt om det varit aggressivt under en längre period. Att ta bort hyreskontrollen i framtiden kan kräva en annan lösning för att förhindra att hyresgäster i hyresstyrda byggnader betalar en plötslig och drastisk höjning av hyran. Flerfamiljsbostadsrådet yrkat att direkta subventioner till hyresgäster och byggare/ombyggare av prisvärda bostadskomplex är mer sannolikt att ha den önskade effekten att tillhandahålla säkra, prisvärda bostäder till låginkomsttagare. 

Ny! Fastighetsinvesteringarnas tillstånd 2023

Efter år av aldrig tidigare skådad tillväxt har bostadsmarknaden ändrat kurs och har gått in i en korrigering. Nu är det dags att dra nytta. Ladda ner rapporten om 2023 State of Real Estate Investing skriven av Dave Meyer, för att ta reda på vilka strategier och taktiker som kommer att tjäna 2023. 

Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.