Nedslående är en term som du förmodligen inte har hört. Och bli inte förvånad; de flesta nyhetsnätverk kommer aldrig att täcka vad deleveraging är eller vad det betyder för fastighetsmarknaden. Men denna kapitalbegränsning kunde implodera bostadsmarknad, vilket får många investerare och fonder att gå under, vilket låter resten plocka upp resterna. Denna massiva förändring är på väg att ske, men bli inte för rädd; om du köpte rätt kan du vara en av de få lyckliga med en buffé av kassaflöde erbjudanden att välja ifrån.
Så vem är bättre att fråga om denna förestående kris än Ben miller, grundare och VD för Fundrise? Han har varit på båda sidor av utlåningen, inte bara köpt betydande tillgångar med kredit utan också tillhandahållit finansieringen till andra som behöver det. Ben förutspår en massiv förändring på fastighetsmarknaden det kommer det chock investerare till kärnan och kan lämna ekonomin sämre för slitage. Den här nedbringande krisen Ben talar om är inte ett enkelt koncept, men när du väl förstår hur och varför det händer, lås upp en kunskap som 99 % av andra investerare missar.
Ben talar om hur brygglån och flytande finansiering har ställt tusentals investerare (och långivare) i lås, varför banker kommer att vara låsta för kontanter 2023, och scenarierna som kan spela ut under nästa år om allt går fel. Gör inga misstag, detta är INTE en domedagsprognos eller någon hypotetisk hype som är avsedd att oroa investerare. Neddragning av skulder är ett verkligt scenario som skulle kunna ha kaskadeffekter i årtionden. Om du investerar är det här ett VIKTIGT avsnitt att lyssna på.
Klicka här för att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
Dave:
Hej allihopa. Välkommen till På marknaden. Jag heter Dave Meyer, din värd gick med James Dainard uppe i Seattle idag. James, redo för matchen?
James:
Jag är redo. Jag fick mina hostdroppar. Jag är redo att skrika som... Den 12:e mannen är en riktig grej så jag kommer att skrika med honom.
Dave:
Jag har alltid velat gå på en match där. Är det verkligen något annat?
James:
Åh, när du är tillbaka här tar jag dig. Ja, jag har varit erfaren biljettinnehavare länge. Det är högt. När Beast Mode gjorde vildbävningen var det det mest intensiva jag någonsin hört i mitt liv, det var helt galet.
Dave:
Ja, det låter kul. Jag kommer att vara i Seattle om två veckor men du kommer inte att vara där tyvärr. Men nästa år gör vi det.
James:
Om det finns en match som jag kanske kan ge dig biljetter, låt mig kolla schemat.
Dave:
Jag är definitivt med. Ja, låt oss komma till fastigheter. Så idag har vi Ben Miller som är VD för Fundrise som just full disclosure är sponsor för vår show. Men Ben är den enskilt mest kunniga personen om fastigheter jag har träffat i mitt liv. Och det här är ett fantastiskt avsnitt och intervju som vi just hade. Kan du ge en kort sammanfattning till alla som lyssnar om vad de kan förvänta sig att höra här?
James:
Jag tycker att det här är ett så bra avsnitt. Det här är faktiskt en av mina favoriter som vi har gjort och anledningen är att alla letar efter den här möjligheten och de är frusna just nu. De är som att jag inte kommer att köpa något förrän jag kommit på vad jag ska köpa. Ben pratar om vad som kommer ner i vår pipeline och som investerare för att förbereda var de stora möjligheterna finns. Och tipsen han ger är... alla vill veta var de ska göra rikedomen, det är vad vi ska prata om i det här avsnittet.
Dave:
Och jag vill bara ge lite avslöjande här eftersom en del av det Ben pratar om är lite mer avancerat. Vi kommer in på detaljerna i banksystemet och hur lån genereras i fastigheter, närmare bestämt kommersiella fastigheter. Men det är avgörande för vad Bens tankar är om vad som händer inom fastigheter just nu. Och han ger riktigt bra konkreta exempel på hur en del av den skiftande dynamiken på skuldmarknaderna och denna stora skuldnedskrivning som han kallar det, som vi kommer att se under de kommande åren kan påverka kommersiella fastighetstillgångar. Så det är en fascinerande episod, jag har personligen lärt mig massor, men var bara innan varnad att det finns en del nördigt skumt härinne. Men jag vet att för människor som James och jag älskade vi det.
James:
Jag älskar att filma den här skiten med Ben, jag tror att jag skickade ett mail till dig innan programmet, jag tänkte att jag var tvungen att lyssna på den här podden två gånger för att smälta den, men den är fascinerande och den förändrade förmodligen hela min strategi för vad Jag ska göra 2023.
Dave:
Wow. Okej. Det är djärva ord, så om James har tagit det så seriöst vill du definitivt lyssna på det här. Så vi kommer att ta en snabb paus men sedan är vi genast tillbaka med VD för Fundrise, Ben Miller.
Ben Miller, VD för Fundrise. Välkommen tillbaka till På marknaden. Tack så mycket för att du är här.
Ben:
Tack för att du har mig killar.
Dave:
Tja, vi är glada för förra gången hade vi ett bra samtal och pratade mycket om Build to Rent, men James och jag har båda lyssnat på en podcast som du nyligen var med i. James erkände att han lyssnade på den två gånger eftersom han gillade den så mycket. Det handlade om att minska hävstången, jag tror att det kallades den stora hävstångseffekten i det där podcastavsnittet och det var fascinerande. Så vi hoppades kunna börja där och bara lära oss lite om dina tankar om detta ämne. Så kan du bara börja med att berätta lite om vad hävstång är?
Ben:
Ja. Så det betyder att minska mängden skulder du har, mindre hävstångseffekt, minska hävstången och det är i grunden jag tror kommer att bli en skrapa för ekonomin och alla tillgångar det kommande eller två åren.
Dave:
Och så när du pratar om att minska hävstången när det gäller fastigheter, säger du att befintliga fastighetsägare kommer att minska mängden hävstångseffekter de har på fastigheter eller kommer köp på en framåtgående basis att använda mindre av skulden eller hur skulle du beskriva fenomenet att minska skuldsättningen när det gäller fastighetsinvesteringar?
Ben:
Så argumentet jag gör rätt är att praktiskt taget hela det finansiella systemet, inte bara fastigheter, måste minska mängden skulder det har, det måste minska skuldsättningen. Och det beror på att vi var i en lågräntemiljö, i princip nollräntemiljö, i 15 år och innan dess hade vi varit i en fallande räntemiljö i 40 år. Så det är lång tid. Och vi flyttar till en hög och stigande räntemiljö, så du är i princip, det är som att du är en fisk och nu är du i luften. Det är en havsförändring, en helt annan miljö. Och i den stigande räntan eller högräntemiljön är mängden skuld som en tillgång kan stödja mindre. Så för att sätta matematiken på det snarare, du har ett företag, du har ett hyreshus och du har en viss inkomst från det, låt oss bara säga en miljon dollar om året. När din räntebetalning fördubblas, där allas betalningar i den nya räntemiljön har ökat minst 2x, kanske 3x, kan du inte stödja samma mängd betalningar som du kunde tidigare. Så du måste ha mindre skuld på tillgången.
Dave:
Och ser du att detta redan börjar hända i din portfölj eller hur märker du att detta visar sig?
Ben:
Jag kan prata om oss och sedan kan jag prata om det jag ser i första hand. Så vi är lite annorlunda än de flesta låntagare. Vi har i princip vad som är som en offentlig REIT, det finns offentligt registrerade REITs och så vår hävstångseffekt är mycket lägre. Vår genomsnittliga hävstång i våra fonder är 45 %, 43 %. Så det är mycket lägre än vad de flesta företag eller företag utnyttjar sina tillgångar. En typisk privat låntagare vill troligen ha 75 %, 65 %, kanske 80 %. Så för oss har vi i princip inte det här problemet med högre hävstång, men vi har ett par tillgångar där jag har det, eftersom det är den genomsnittliga hävstångseffekten, så vissa är högre. Och när jag tittar på en... Jag ska ge dig ett exempel på tillgång och hur det fungerar och vad det betyder och du kan sedan extrapolera det till många andra låntagare. Så vi har en lagerlinje på 300 miljoner dollar som rymmer många hyresbostäder med en stor investeringsbank och vi har den kreditlinjen eller lagerlinjen, det är en revolver så du kan köpa, du kan betala ner den, du kan låna det igen. För ca 18 månader sedan.
Och så när vi fick det köpte vi ett räntetak och jag tror att det är en riktigt intressant delmängd under detta ämne att prata om räntederivat. Och i grund och botten vad investeringsbankerna gillar att göra är att låna ut sin balansräkning till dig och sedan tar du det och köper fastigheter eller något och sedan går de och de värdepapperiserar den. I grund och botten är deras verksamhet egentligen genom att generera avgifter och de använder sin balansräkning för att i princip kunna få mer kapitalförvaltningsavgifter, kapitalmarknadsavgifter. Så det är verkligen vad de gör. Så de lånar inte riktigt ut till dig, de överbryggar dig egentligen bara till värdepapperiseringsmarknaderna. Och värdepapperiseringsmarknader, förra året, för 12 månader sedan, kunde du låna... den portföljen vi byggde, du kunde låna en 2.25 % fast för fem år och nu är den värdepapperiseringsmarknaden 6 %.
Så vi måste betala ner den linjen med den investeringsbanken, vi måste betala ner den, vi ska göra det och vi måste få ner den från vad det förmodligen var 73 % hävstång till 55 % hävstång. Och det är i princip en löneminskning på cirka 15, 20%. Men det är illustrativt för när räntorna har gått upp så mycket att du i princip måste betala ner. Och vi behöver inte betala ner förrän taket går ut, räntetak, i princip är storleken på lånet vi fick för stor för en ränta som är 6, 7, 8%. Så vi har likviditeten, vi har mycket likviditet så det kommer inte att vara ett problem för oss. Men för många låntagare, om din långivare vänder sig om och säger att jag måste skriva en check på 20 % av lånet och jag behöver det i varje enskilt lån som förfaller eller alla lån som du i princip kommer att få för en ny fastighet, det är i grunden problemet för många låntagare.
James:
Ja, det här är verkligen intressant för med den plötsliga räntehöjningen är detta det snabbaste vi någonsin sett räntorna höjas så snabbt, vi ser detta i alla segment och jag tror att alla ser dessa räntor stiga och de är alla tänker på att bostadsmarknaden kommer att krascha och att det kommer någon form av krasch. Och ett tag har jag tänkt att det kommer att finnas den här investeringskyrkogården på grund av exakt det du pratar om där utlåningsvärdena inte fungerar med de nuvarande pengarna och det kommer att finnas ett enormt likviditetsbehov att betala ner dessa lån just nu. Och jag känner många lägenhetsgubbar under de senaste fyra eller fem åren eller de senaste två åren, jag vet att vi placerade ut vår portfölj till 5, 7 och 9 år på fasta räntor för att... Eller om 10 år, för att vi gjorde det Jag vill inte hamna i den likviditetskrisen. Men jag känner att jag ser detta nu överallt på alla slags hävstångseffekter där det är hårda pengar, det kan vara banker, det kan vara kommersiella lån där tillgången nu inte längre kan betala för sig själv och det kommer att bli en enorm brist på pengar. Och jag tror att det är där vi kommer att se den största möjligheten komma upp, är efterfrågan på likviditet.
Dave:
Så det låter som generellt... Jag menar över hela spektrumet av kommersiella fastigheter, vi ser människor som har justerbara räntor eller kommersiella lån närmar sig mognad. De står i princip inför utsikten att antingen få sitt nuvarande lån att gå upp eller så kommer de att behöva betala av sitt lån eller refinansiera till en mycket högre takt. Och detta kommer att orsaka många likviditetsproblem i kommersiella fastigheter. Så först och främst, är detta mest med kommersiella bostäder eller ser du detta över tillgångsklasserna?
Ben:
Bostäder är nog det bästa.
Dave:
Jasså? Usch.
Ben:
Och kontor är nog det värsta. Jag vet inte, på min podcast hade jag Larry Silverstein, ägarens utvecklare av World Trade Center och han och jag... Det var bara en galen intervju och han pratar om, han är som att jag har varit... Han är 91 år gammal och han pratar om en byggnad som han håller på att utveckla som är 5 miljarder dollar.
Dave:
Du behöver bara en om det är 5 miljarder, då är du ganska bra.
James:
Det fungerar smart.
Dave:
Varsågod.
Ben:
Jag är en piker jämfört med honom. Men hur som helst, du har kontorsbyggnader i alla dessa stora stadskärnor som är precis som, herregud, de är bara... de är ofinansierbara. Bokstavligen, du kunde inte få en bank i landet att ge dig ett lån till vilket pris som helst. Gjort. Det är noll likviditet. Likviditet betyder förmåga att få pengar. Inga pengar, så kontoret är värst. Men om du är ett litet företag, glöm det, det är allt. Så jag pratade med ett annat gäng banker den här veckan, den här veckan? Den här veckan, ja, igår och förrgår, en av bankerna vi är en låntagare, stor relation med dem. Och de sa till mig, så det här är en topp 15 största bank i landet, hundratals miljarder dollar av tillgångar, hundratals miljarder dollar. Och de sa till mig, så sättet... var får bankerna pengar, eller hur? Det är en fråga, eller hur? Jag älskar att förstå hur mina motparter fungerar. För om du förstår hur de fungerar så förstår du hur de kommer att bete sig. Så banker, 90 procent av deras pengar kommer från avrinning.
Dave:
Aldrig hört den termen.
Ben:
Bank och försäkring eller kapitalförvaltning, du har affärer som lönar sig och när de lönar sig har du pengar att omplacera eller återlåna. Så det kallas avrinning.
Dave:
Åh okej.
Ben:
Så ja, det är faktiskt där de flesta lånar ut... När du går till en bank och du lånar pengar, är det faktiskt från någon annan som betalat av sitt lån och det är därför de kan låna ut mer pengar till dig eftersom de vanligtvis är ganska hårt belånade, banker är hävd nio gånger eller något. Av alla människor är bankerna de mest belånade. Och så nio gånger är som 90 % belånade och jag tror att de faktiskt är 92-3 % belånade tekniskt. Så i alla fall, så den här banken lånade i princip troligen ut 30 miljarder dollar 2022. Jag sa till dem, vad är det som händer med er och hur går det med den här likviditetskrisen? Och han säger till mig, för 2023 kommer vår prognos för hur mycket utlåning vi kan göra baserat på mängden avrinning vi kommer att ha till nästa december att vi kommer att kunna låna ut hundra miljoner dollar.
Dave:
Det här är en bank med tillgångar på hundratals miljoner dollar.
Ben:
Hundratals miljarder.
Dave:
Miljarder.
Ben:
De skulle normalt ha lånat ut, jag vet inte, 30, 40, 50 miljarder på ett enda år. Och de har bara hundra miljoner att låna ut nästa år.
Dave:
Vad! Är det bara...
Ben:
Ja.
Dave:
Okej. Så du säger att ingen av dessa affärer kommer att löna sig för att de tror att de kommer att gå i konkurs eller bara att ingen kommer att sälja eller var kommer bristen på avrinning ifrån?
Ben:
Kärnan är att för att en affär ska betala av måste den antingen säljas och ingen kommer att sälja eller så måste låntagaren skriva en check till dig som de förmodligen fick från refinansiering med någon annan. Men eftersom ingen kommer att finansiera dig, kommer ingen att betala av sina lån. Det är vad som händer, det är ett faktum. Inför den sista podden under de senaste två veckorna har jag träffat förmodligen sju av de 7 bästa bankerna i landet. 15 av de 7, alla exakt likadana.
Dave:
Verkligen?
Ben:
De är alla exakt samma situation, ja.
James:
Det är därför jag lyssnade på det avsnittet två gånger.
Ben:
Folk trodde mig inte. Jag var på Reddit och de tyckte att det inte kan vara sant.
James:
Du pratade om sköldpaddorna, eller hur? Kommer du att gå igenom sköldpaddskoncepten? För det här är ett väldigt komplext ämne och det gjorde det väldigt påtagligt och det är som att det här aldrig tar slut... Varsågod Ben, fortsätt och förklara det.
Ben:
Okej. Om jag kan göra det rättvisa här, för jag är normalt inte bra på att vara kortfattad. Så poängen med berättelsen om bankerna är att du inte ofta tänker på var bankerna får sina pengar. Och det finns ett talesätt inom politiken, som alltid är att följa pengarna. Du måste följa pengarna, så du kommer att låna från banken, men var fick banken pengarna? Banken fick det från insättare, de fick det från en utbetalning och sedan utnyttjade banken det, bankerna är belånade, de lånar, alla på marknaden som lånar ut till dig lånade mot deras tillgångar. Bara för att försöka göra det enklare, om du går till en bank och ger dem ditt hus som säkerhet får du pengar från dem och de har din säkerhet. En säkerhet är en tillgång och de tar dessa tillgångar och de lånar mot dem.
Så nu är din långivare en låntagare från någon annan, din långivare är också en låntagare och vem lånar de de pengarna av? En annan institution som också lånade pengar. Så det finns den här oändliga kedjan av att alla är en låntagare och en långivare i systemet och det staplar på varandra. I en värld med hårda pengar har du en fastighet med en långivare med hårda pengar, långivaren med hårda pengar kan ha lånat mot den portföljen av hårda pengar lån från en bank. Och banken har de säkerheterna och den banken har lånat mot den portföljen av lån. Så banken är belånad och var lånade de pengarna ifrån? De lånar pengarna från olika delar av värdepapperiseringsmarknaden. Till exempel vem som lyfte upp det med repolån. Och så det finns bara så mycket mer skuld i systemet än du kan se. Och eftersom vi i grund och botten gick från en miljö med låg ränta till en miljö med hög ränta, alla i den kedjan av lån till långivare, långivare till låntagare, alla är överbelånade. 90 procent av marknaden, någon stor del av marknaden är överbelånad.
Och så när standarderna inträffar eller när löneminskningarna inträffar, är det bara en kaskadeffekt. Och jag ska ge dig ett exempel. Jag känner en stor, stor private equity-fond, alla har säkert hört talas om dem, låt oss säga, jag vet inte, topp tre eller fyra och land, varje private equity-fond har startat kreditfonder under de senaste 10 åren, skuldfonder. Och de gick ut och blev långivare. Så om du har ett hyreshus eller en kontorsbyggnad och du lånade av dem, låt oss säga 75 % av pengarna, vände de om och lånade pengarna från en bank. Och så de har en egendom på hundra miljoner dollar, de lånar dig 75 miljoner, de vände om och lånade 55 miljoner från Wells Fargo som faktiskt är ganska aktiv på den här delen av marknaden, de kallar det en A-lapp. Och sedan private equity-fonden, vi behåller det B-anteckning och då tror låntagaren i princip bara att pengarna är lånade från den här fonden, men det är faktiskt mer komplicerat än så.
Så vad som händer är, låt oss säga att du har ett lån med den här kreditfonden och ditt lån förfaller den 1 december och du går över till kreditfonden och säger, hej jag behöver en förlängning, marknaden är hemsk, jag tänker inte sälj detta idag, låt oss bara förlänga det här lånet med 12 månader. Den kreditfonden kommer att säga nej eftersom de har ett lån från en bank och de vänder sig till banken och säger hej bank, vi måste förlänga det här lånet. Och banken är som nej, betala mig. Eftersom vissa banker säger, F-du betalar mig. Och så vänder sig kreditfonden och säger nej, betala mig. Och du är med låntagaren som säger nej, nej, det ser bra ut, fastigheten mår bra, ge mig bara en förlängning. Jag menar vad pratar vi om? Ge mig bara förlängning.
Hur många gånger har du gått till en bank och det förväntas bara förlänga lånet. Det liknar ingenting, bra, jag betalar en liten avgift, låt oss bara förlänga det här. Nej, du kan inte förlänga det, betala mig. Hur mycket vill du ha? 10%, 20%, de måste vända på att betala ner sin långivare eftersom de måste ta bort lånet, de använde faktiskt denna säkerhet för att få pengarna att betala dig. Så det finns den här kedjan av att ingen inte kan betala ner eftersom alla har lånat av någon annan. Och så om du har ett lån tror du att du kommer att förlänga det under de kommande 12 månaderna bara för att fastigheten mår bra och du går till banken, kanske du blir förvånad över att de säger nej.
Dave:
Så vad händer då? Jag tror bara att hela systemet uppenbarligen är så beroende av att den här kedjan fortsätter att fungera, vad händer när... Som du sa, vilken som helst av långivarna kan när som helst vara som, nej betala mig. Så vad händer med, låt oss bara säga en operatör av en flerfamiljsfastighet, vad händer när de inte kan få likviditet eller de inte kan refinansiera? Hur utspelar sig allt detta?
Ben:
Så det finns några möjligheter, så låt oss göra det lätta till det svåra. Så det enkla sättet är att flerfamiljsoperatören säger bra, jag ska sälja alla mina jävla aktier och obligationer jag äger, de har förmodligen pengar utanför och de säljer allt och betalar ner, de kommer inte att förlora sina lägenhetsbyggnader. Så de kan vända och sälja alla sina tillgångar och betala ner långivaren. Det är en lyxsituation att vara. Jag vill bara påpeka andra ordningens konsekvenser av att många människor kommer att behöva sälja sina likvida tillgångar som aktier och obligationer för att betala ner sina lån. Och jag talar om att även massiva institutioner kommer att behöva göra detta. De kommer att behöva betala ner sina lån och så kommer mängden likviditet att försvinna.
Och när man har tvångsförsäljare faller priserna. Så det var precis vad som hände i England. Om ni minns Storbritannien för två månader sedan, spetsade guld- eller brittiska statskassan och alla dessa pensionsfonder var tvungna att vända och sälja andra tillgångar för att i princip täcka sin marginal på sina statskassor, på sina förgyllningar. Så likviditetskrisen inträffade inte i guld utan faktiskt i CLOs. Så det är därför de kaskadeffekter är mycket mer lömska eftersom det kommer att drabba de likvida marknaderna eftersom det är där du får pengar, det är där du får likviditet. Någon längs linjen kommer att behöva få likviditet. Så låt oss bara säga att låntagaren säger att jag kan betala av.
Scenario två kan de inte betala ner, de går till långivaren och långivaren säger... Beror på långivaren, så nu om du pratar om kreditfond kommer de att utmäta, de måste, de gör det inte har ett val, förlänga och låtsas som var spelboken för alla banker de senaste 15 åren, de kan inte göra, de kan inte förlänga och låtsas eftersom lånet inte längre täcker. Vem kommer att betala räntan som den inte täcker, den brister bokstavligen i deras FDIC-regler som säger att du måste ha kapitalkvoter, så den misslyckas bara, så att de inte har något val. Tillsynsmyndigheten kommer att få dem att försumma det lånet. Så kreditmedel kommer att utestänga.
Private equity-fonden jag tänkte på utestängde två affärer förra månaden från stora kända låntagare. Och allt detta händer, ingen pratar om det, det träffar inte nyheterna. Men du skulle ha hört talas om låntagaren och du skulle ha hört talas om private equity-fonden. Bostadsaffären de utestängde, de är glada över att äga det. Men även om de är långivaren måste de ändå betala ner senioren. För om de avskärmar, har de ett stort hyreshus och de säger 80 %... Och jag vet om en affär där detta hände i en storstad, affären i princip... långivare, det räcker inte. Även om de utestängde, den äldre långivaren som har den tillgången nu de utestängt, är den fortfarande överbelånad med deras seniora långivare. Följer du?
James:
Ja, det är bara utnyttjat till kassan, det är en komplett röra.
Ben:
Ja, så det är förvirrande. Så jag önskar nästan att jag kunde säga namn men det kommer att få mig i för mycket problem. Så jag ska bara nämna som att du gick till ABC-långivaren och du lånade 80%, ABC-långivaren, nu avskärmad på ditt hyreshus på 200 enheter, bra, de har ett hyreshus på 200 enheter, men de lånade från XYZ-långivaren och XYZ-långivaren säger fortfarande betala mig ner, betala mig av, betala mig ner. Så till och med den ABC-långivaren måste sälja en del... De måste göra ett kapitalupprop, de måste få likviditet, betala ner. Och så finns det återigen likviditet som sugs ut ur systemet. När likviditeten sugs ut ur systemet faller priserna. Det är motsatsen till kvantitativa lättnader, motsatsen till vad som hände 2021 där det fanns alla dessa pengar överallt och priserna gick upp överallt, pengar dras ur systemet.
Om du är bekant med penningmängden kommer M2 att falla på grund av denna nedbringande dynamik och även kvantitativa åtstramning. Så du kommer faktiskt att se, jag tror en likviditetschock nästa år då alla dessa pengar lämnar systemet. Så det är ett andra scenario. De har också utestängt en kontorsbyggnad och de är så här, vad ska jag göra med den här kontorsbyggnaden? Kontorsbyggnaden är förmodligen mindre värd än deras lån, mycket mindre, kanske faktiskt mindre än seniorlåneföretagets lån. De kan ge hela kontorsbyggnaden till den faktiska banken XYZ bank, bank of America eller något. Kontor är bara standard till vänster och höger. Det kommer att bli ett blodbad och alla pratar om kontors- till bostadsomvandling, de vet inte vad de pratar om.
Dave:
Ja, vi har haft några personer i den här showen som kommit och sagt, ja det fungerar inte.
Ben:
Det är bara någon akademiker eller någon som pratar om det, regeringens politik, det är som att du drömmer.
Dave:
Det låter som att kanske 5 % av kontoren realistiskt skulle kunna konverteras, om det är så.
Ben:
En uppenbar poäng, hur ofta är en kontorsbyggnad hundra procent tom?
Dave:
Ja visst.
Ben:
Aldrig, det finns alltid fem hyresgäster där inne och den här byggnaden är uthyrd till 20 %, hur renoverar man en byggnad när det finns 20 % uthyrd med fem hyresgäster, det kan du inte.
Dave:
Ja, det är inte vettigt.
Ben:
Hur som helst, frågan [ohörbart 00:26:43] som är intressant är i grund och botten gör regulatorn... Just nu har regulatorn ont på bankerna som verkligen... Bara absolut [ohörbart 00:26:50] för dem. Så frågan är, börjar tillsynsmyndigheten titta åt andra hållet och säga, okej, jag vet att du har alla dessa tillgångar som i princip är i standard och inte täcker, jag kommer att se åt andra hållet. Det är en fråga som är ... jag vet inte, jag misstänker att regulatorn inte kommer att göra det, av en massa anledningar. Jag säger det här mycket i min lilla värld, men det här är mer 1992 än det är någon annan period i våra liv.
James:
1992 fick investeringsbolagen… Alla tänker på kraschen som 2008. Men 1988 till 1992 fick investeringsbankerna skakningar och det var samma typ av likviditetskris eftersom Fed inte gick in alls. De tittade inte åt andra hållet i dessa investeringar... Jag läste på det och var inte som att 90 % av investeringsbolagen bara blev klubbade under den tiden? Det var något astronomiskt belopp som chockade mig och de kunde inte återhämta sig på två, tre år, vill jag säga.
Ben:
Ja. Så jag säger att det var den värsta fastighetskrisen i amerikansk historia, mycket värre än 2008. De flesta människor i vår ålder, det är långt före oss... Så i grund och botten var den politiska strategin då att låta dem alla brinna och de utestängde jag tror 8,000 XNUMX banker och varje utvecklare fick sina lån kallade, så varje utvecklare du kan namnge antingen förlorade alla sina tillgångar eller i princip var på väg att förlora alla sina tillgångar, ingen var skonad. Och så många gånger du ser med politik och faktiskt i allmänhet med mänskligt beteende är att om något hände som var dåligt, så upprepar folk inte det misstaget förrän det har gått tillräckligt många gånger som folk glömt och sedan gör de det igen.
Dave:
Det verkar vara på tiden. Ja, det har gått 30 år.
James:
Vi är verkligen försenade.
Ben:
Ja, så vi är som hela cirkeln. Om det inte händer i den här cykeln, kommer det definitivt att hända nästa gång vi har en nedgångscykel. För det verkar bara som om alla dessa långivare som fick över belåning, alla dessa låntagare som fick över belåning, de verkar vara skurken och vi borde bara låta dem alla brinna. Och det känns väldigt politiskt tillfredsställande, så vi kanske hamnar där igen den här gången.
Dave:
Du tror bara inte att det finns politisk aptit att rädda banker igen efter det som hände för 15 år sedan?
Ben:
Och rädda private equity-fonder och rädda de rika, det gör det inte... Jag tror att det förmodligen inte kommer att bli någon mer stimulans detta årtionde. Bailouts och stimulans, glöm det.
James:
Ja, stoppa stimulansen. Men ibland måste man låta saker brinna lite, eller hur? Jag menar att det är kapitalism.
Dave:
Det är kapitalism. Ja, det är det grundläggande...
Ben:
Okej.
James:
Och vad Ben pratar om är en stor sak, det är i alla olika utrymmen av det här... Människor var bara medelbemannade pengar överallt under de senaste två åren och gjorde bra avkastning. Och det är inte bara i flerfamiljsutrymmet och dessa kontorsbyggnader, det hårda utrymmet var riktigt dåligt också. Dessa långivare skulle komma in, de skulle sälja sedlarna till 7%, 8% och nu betalar dessa långivare till sin seniorbank, de betalar 10, 11% och vad som händer är att dessa fixar och vänder eller bränner investerare, de kommer in och de går, hej, mina projekt tar för lång tid, jag är över budget, värdet föll på ett sätt, jag behöver den förlängningen och deras kurser blir fem, sex poäng eller så har de att komma in med pengar eller så blir de bara inte förlängda alls. Vi är faktiskt en långivare med hårda pengar i Washington och vi har haft så många förfrågningar om att refinansiera andra långivare eftersom de inte har något val, långivaren kommer inte att förlänga just nu och det orsakar en stor, stor sak. Och sedan tittar vi på lånet till värden och det är vårt svar, ja vi kan göra det här lånet men du måste ta in ytterligare 15% ned och dessa människor har inte det.
Och det är det som är så skrämmande, 2008 såg vi många REO:er och bankägare genom bostadsområdet. Men det är som att om du inte har pengarna kan du inte betala dina räkningar. Och dessa investeringsbanker och långivare, de kommer att behöva ta det här... Det kommer att bli många REO:er och handlingar i stället som går tillbaka till dessa banker och banker kommer att bli... vi är alla förbannade över att häcken fonder skulle bli den största bostadsägaren med alla dessa förvärv av bostäder och de kanske bara baseras på dåliga lån som kommer tillbaka till dem.
Ben:
Och så igen, alla intressanta saker är andra/tredje ordningens konsekvenser. Så den andra ordningens konsekvens är allt du just sa James, är att värderingar kommer att börja minska eftersom du kommer att få alla dessa dåliga REO-betyg och folk kommer att tvingas sälja och det kommer verkligen att skada dina LTV:er . Så då kommer du att gå för att låna pengar eller refinansiera och då kommer LTV:erna att bli ännu värre och då kommer de att bli fler utmätningar. Så vi går in i den här cykeln som bara börjar gå sönder... det är den här onda cirkeln nere och det är en av de andra konsekvenserna över hela linjen. Och i varje [ohörbart 00:32:19] vi är en FinTech, köp nu betala senare. Gissa vad? Superhäftad.
Dave:
Ja. Du sa att värderingar kommer att sjunka, så jag antar att du tror att det kommer att bli en betydande nedgång i fastighetsvärden för kommersiella fastighetstillgångar? Det måste, eller hur?
Ben:
Ja, det är ingen fråga. Det är en fantastisk möjlighet i grunden eftersom vi inte pratar om organisk prissättning, priset som banker säljer saker till, det finns inget förhållande till vad du tror är faktiskt värt efter nästa, tror jag, förmodligen 24 månader av verklig nedgång och nöd. Och så det finns en möjlighet att köpa eller möjlighet att låna ut till och om du har låga skulder så är detta bokstavligen vad Larry Silverstein sa, du går igenom hemska kriser, du kommer ur det, du äger fortfarande byggnaden och nu är han värt 10 miljarder dollar eller något. Det är en del av spelet, fastna inte i den delen av spelet där du i princip förlorar din tillgång.
Dave:
Så du nämnde Ben, att det finns många möjligheter, för folk som lyssnar på detta, hur skulle du rekommendera att de drar nytta av några av de kommande möjligheterna du ser?
Ben:
Du kan gå och prata med bankerna, kontakta bankerna, bankerna kommer att ha... De har det inte än och de är väldigt långsamma. Mäklarna som gjorde all utlåning kommer att gå över till att bli mäklare för detta medelkapital, detta bryggkapital, jag kallar det gapfinansiering, räddningsfinansiering. Alla mäklare som tidigare gjorde jobbet för att hitta seniorlån till dig kommer nu att göra detta. Så mäklarna är förmodligen den största källan till flöde. Det är lustigt, aktiemarknaden, jag tror fortfarande att de är ytterligare ett ben ner, och sedan övergripande marknader slår lågkonjunkturen intjäningen. Så du vill ha kredit, du vill ha kredit den här delen av cykeln eftersom det verkliga värdet, det verkliga opportunistiska värdet, tror jag fortfarande är långt borta. Men långivarna de är verkligen huvudvattnet. Men affären kommer att tränga in överallt annars.
James:
Jag vet att vi har nått ut och vi får definitivt mycket respons. De olika typerna av långivare är lite, jag tror att se det först. Dessa lokala killar med hårda pengar ser definitivt det först just nu eftersom sedlarna är kortare, de är vanligtvis 6 till 12 månaders sedlar där vissa av dessa andra är 2, 3, 5 år. Och det börjar dyka upp en hel del inventarier. Jag har fått en hel del samtal från långivare som säger, hej, vi tog just den här handlingen i stället eller så kommer vi att utestänga det här, vad kan du betala för detta? Och de gillar vanligtvis inte mitt nummer, men numret är numret. Men du kan göra det just nu med de lokala mindre långivarna, de är inga stora affärer men det finns volymer som kommer igenom för de mindre investerarna eller investerarna i mellanklass just nu. Och det kommer till marknaden när vi pratar.
Dave:
Och det låter som Ben, du sätter ihop en kreditfond på Fundrise för att dra nytta av en del av detta.
Ben:
Ja, vi har haft en kreditstrategi under lång tid, men vi hade på något sätt anpassat den tillbaka under de senaste två åren eftersom det bara var... Vi distribuerade mestadels någon annanstans eftersom det inte var attraktivt. Och nu är det plötsligt som... Jag känner att det som händer nu eller under de närmaste åren kommer att hända oss eller för oss fem gånger i livet, den typ av affärer vi kommer att se, den typ av utlåning vi kan göra . Jag gick igenom 2008, jag har alla dessa ärr från 2008 och så 85 % av tiden är det business as usual. Och så finns det några gånger då det bara är hela bollspelet gjort eller förlorat. Och så ja, vi kommer att göra kredit först och sedan kommer vi att göra eget kapital i andra hand. Eftersom du nästan kunde se den andra sidan av detta, kan du känna dig säker på att det inte är permanent. Det är ett par år av övergång till i huvudsak en ny upplåningsmiljö.
Och vissa människor har otur, de hade förfallodagar mitt i detta, i princip den här perioden där det finns höga räntor och ingen likviditet och det suger. Det är olyckligt för dem men det är en möjlighet för någon annan, problemet är en möjlighet. Jag ska ge dig ett annat exempel, det här är utanför fastigheter, men vi har en teknisk fond som vi lanserade och vi diskuterar detta, jag vet inte om vi kommer att göra det här eftersom det är så kontroversiellt, men jag har försäljningstäckning, jag köpte allt det här... Jag kom in och började låna ut till alla dessa stora... Investmentbanker, de får de här affärerna och de värdepapperiserar dem och problemet är alla dessa affärer som de hade för avsikt att säga upp eller syndikera säger de, de fick fastnat med, det kallas hänglån. Så de har tiotals miljarder av alla dessa hängande lån. Och ett exempel på ett som är välkänt är att de har 12 miljarder dollar i Twitters skuld. Och jag vet exakt vem som har det och jag pratar med dem och jag tror att någon gång kommer de bara att dumpa den här skulden för ingenting. De kommer bara att vara som att få mig bort från det här. Och vi diskuterar internt, är detta ett bra tillfälle eller är det här bara för rörigt?
Dave:
Wow.
Ben:
Det är så rörigt.
Dave:
Det är den helt nya skulden.
Ben:
Ja, ja, den nya skulden. Så jag vet inte om det är en bra idé eller inte. Det här är en intressant fråga, men sånt är vansinnigt. Twitter var värt 44 miljarder för ett år sedan och du tycker, gillar jag det på 5 miljarder? Jag vet inte, kanske.
Dave:
Det måste vara en rolig debatt att ha.
Ben:
Det är också precis som att jag inte vill ha ljudet. Det är problemet med det, det är inte bara en utvärderingsfråga, jag fattar bara ett ekonomiskt beslut här, men jag är inte säker på att det är tillåtet. Men det är bara illustrativt, det är bara helt illustrativt för att det är en speciell tid att ha den typen av investeringsmöjlighet.
Dave:
Okej. Nåväl Ben, tack så mycket. Det här har varit väldigt, väldigt insiktsfullt, jag har lärt mig oerhört mycket. Och ärligt talat är det verkligen förvånande att folk inte pratar om detta. Så jag antar att det kanske är min sista fråga till dig, är varför det inte pratas mer om detta?
Ben:
Ja, det var så roligt att vara här. Alla pratar om det här, men i början av februari var jag besatt av pandemin, februari 2020. Och vi skulle till Kalifornien, mina barn och min fru och jag, vi skulle vara i Kalifornien på Alla hjärtans dag. Och jag tänkte, vi kan inte gå och tvingade barnen att bära masker på flyget och min fru tyckte att du tappar det, hon var så irriterad på mig och någon gång vaknade alla av det. Det finns något där information måste läcka ut till allmänheten och det läggs ihop, det kräver en övervikt av data innan människor kommer att flytta. Och då händer det på en gång.
Dave:
Folk vill inte tro på obekväma nyheter.
Ben:
Och det är precis som att folk är upptagna, det är inte vad de är fokuserade på. Och så det tar bara tillräckligt med ping innan folk börjar uppmärksamma. Så det är därför... åtminstone jag tror att det är som... Och naturligtvis alla, i det här fallet är det alla deltagare i det finansiella systemet, de pratar inte om det, det här är det sista de vill prata om. De vill säga att allt är bra. Och samma sak med Kina, de är som att allt är bra, var inte uppmärksam på dörrarna vi svetsar till i Wuhan. Så återigen, det finns aktiva deltagare som försöker stoppa detta från att bli en berättelse och det är förvirrande för media och det tar ett tag innan det bara tar examen.
Dave:
Okej, vi måste följa upp dig så fort det här utvecklas, vi skulle gärna vilja ha din åsikt eftersom du uppenbarligen är lite av en kanariefågel i kolgruvan just nu och varnar oss i förväg. Så vi uppskattar verkligen din tid Ben, det här är alltid väldigt roligt när du kommer, så tack så mycket för att du kom med oss.
Ben:
Ja, tack för att du har mig.
James:
Tack Ben.
Dave:
Jag vet inte om jag ska vara upphetsad eller rädd just nu.
James:
Jag är faktiskt extremt exalterad eftersom jag känner att vi alla letar efter den enorma möjligheten och det här kommer att bli en stor sak. Ett tag har jag alltid tänkt på den här investerarkyrkogården och jag tror att det kan vara en bankirkyrkogård, inte en investerarkyrkogård.
Dave:
Ja. Du har sagt det här ett tag att, specifikt, och bara för alla att förstå, vi pratar mest om kommersiellt, det här kan blöda in i bostäder som Ben sa, det finns alla dessa sekundära och tertiära effekter, men det kan vara verkligen intressant för människor som har... Syndikatorer, människor som kan samla in pengar för att börja gå och försöka köpa dessa tillgångar riktigt billigt just nu eller under de kommande sex månaderna, vad som helst.
James:
Och särskilt för att banker inte vill äga tillgångar. Många gånger vill de inte ha dem, de vill bli av med dem. Och om du har likviditet kommer det att göra en stor, stor skillnad i... Jag har sagt det ett tag eftersom det konstiga är att jag har sett folk tjäna mycket pengar under två år och sedan för sex månader sedan skulle vara som, åh, jag är fastspänd på kontanter. Och jag är som, ja, du har precis tjänat så här mycket pengar under de senaste två åren, varför är du fastspänd på pengar? Och det kan komma att förverkligas 2023, det kommer att bli ett krav på lite likviditet och allt kan vara på gatan.
Dave:
Du är en perfekt person att svara på den här frågan eftersom du gör lite av allt, du lånar ut, du vänder, du köper nödställda tillgångar. Om allt som Ben tror kommer att förverkligas, och vi börjar se likviditetskris, sjunkande priser på kommersiella fastigheter, hur skulle du se ut för att bäst dra nytta av det?
James:
För oss tror jag att vi försöker växla upp med fler private equity och equity-partners till där vi försöker få in lite större dollar på detta. Ett bra exempel är att vi har gjort fler syndikeringsaffärer under de senaste 120 till 150 dagarna än vad vi gjorde de två föregående åren eftersom likviditeten är i kris. Men att samarbeta med investerare som har pengar just nu är nyckeln till allt. Och oavsett om det är fix and flip-lägenheter, det kan vara burrfastigheter eller kassaflödesfastigheter, för oss vill du fästa vid var likviditeten finns. För oss samlar vi in lite pengar just nu eftersom vi ser möjligheten med de här köpsedlarna, köper byggnader som inte har betalats och sedan börjar vi verkligen bygga relationen med dessa människor med papper.
Och precis som det Ben pratade om är det svårt att få tag på de stora bankerna. Du kan inte få tag på dem, jag känner ingen där. Men dessa små lokala långivare, du skulle kunna nå ut till dem och säga, hej, jag har likviditet, jag letar efter projekt, låt mig veta vad du har. Och jag kan säga att vi har fått några ganska bra köp nyligen där jag är som, jag kastar bara ut ett lågt nummer och de gör affären. De säger, kan du stänga den om fem dagar? Och vi kan typ klicka ut det. Så bara prata med människorna som har varit i det utrymmet, alla dessa hårda pengar killar som har trakasserat dig i två år för att låna dig pengar, prata med dem, se vilka möjligheter som finns och sedan hålla din likviditet till hands, inte skynda in i den affären, se till att det är rätt.
Dave:
Det är mycket bra råd. Okej, tack James, det här var väldigt roligt. Jag tycker verkligen om att prata med dig och Ben. Det är alltid en konversation på hög nivå, ganska nördiga och knasiga grejer, men jag tror att det här är ett riktigt roligt avsnitt för de av oss som verkligen gillar ekonomin och hur allt fungerar.
James:
Åh, jag älskar att ha Ben på mig. Jag börjar nörda och vi går ner i kaninhålen, alla är roliga att gå ner.
Dave:
Åh ja, absolut. När kamerorna stängdes av försökte vi övertyga Ben att låta oss komma ut till DC och umgås med honom personligen, så vi kanske gör det nästa gång.
James:
Åh, jag är hundra procent med.
Dave:
Okej, tack så mycket James, ha kul på spelet.
James:
Ja, gå Hawks.
Dave:
Jag har inte riktigt någon hund i den här kampen, men jag ska rota efter Hawks åt dig, så förhoppningsvis behöver du inte... Jag antar, kan jag säga det i etern?
James:
Ja, jag har en stor satsning på linjen just nu.
Dave:
Vill du berätta för alla vad din insats är på detta Seahawks-spel?
James:
Ja, jag tror att min mun fick mig i problem eftersom vi spelar mot 49ers, de har ett bättre talangfullt lag. Och jag gjorde ett vad med en av mina goda kompisar som också är ett 49er-fan att förloraren måste bära det andra lagets logotyp Speedo till poolen en hel dag. Så jag hoppas verkligen att det inte är jag.
Dave:
Ja. Tja, jag ska rota till Seahawks för din skull, men det är en ganska rolig satsning, och förhoppningsvis sa du inte bara till för många människor, det här är slutet på avsnittet, så det kanske är ingen som lyssnar längre.
James:
Ja, alla borde tro att Seahawks vinner, ingen vill se mig i en Speedo.
Dave:
Okej. Tack så mycket man, det här var väldigt roligt. Tack alla för att ni lyssnade, detta är vårt sista avsnitt för året, så gott nytt år till alla, vi uppskattar verkligen att ni hjälper oss och stöttar oss genom vårt första år för On The Market, vi ses 2023.
On The Market är skapad av mig, Dave Meyer och Kaylin Bennett. Producerad av Kaylin Bennett, redigering av Joel Esparza och Onyx Media, undersökt av Pooja Jinda, och ett stort tack till hela BiggerPockets-teamet.
Innehållet i programmet On The Market är endast åsikter. Alla lyssnare bör självständigt verifiera datapunkter, åsikter och investeringsstrategier.
Se podden här
I det här avsnittet täcker vi
- Belåning förklaras och varför så många investerare är på raden för miljontals dollar
- Som fastighetsbranschen kommer att drabbas hårdast när skuldavvecklingskrisen visar sig
- Varför ens banker är överbelånade och dominoeffekten som kan orsaka finansiellt kaos
- Scenarierna som kan spela ut när banker börjar dra ihop penningmängden och investerare blir desperata
- Smakämnen enorma möjligheter för investerare eftersom överlånen förfaller och tillgångar börjar säljas för en bråkdel av kostnaden
- Vem kommer att vinna och klara det levande efter att massnedsättningen har ägt rum
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Ta kontakt med Ben:
Intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? Kolla in vår sponsorsida!
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 månader
- 15 år
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- förmåga
- Able
- Om oss
- om det
- Absolut
- absolut
- akademiska
- förvärv
- tvärs
- aktiv
- faktiskt
- Lägger
- justerbar
- medgav
- avancerat
- Fördel
- rådgivning
- Efter
- mot
- framåt
- LUFT
- Alla
- redan
- alltid
- amerika
- amerikan
- mängd
- och
- Annan
- svara
- Lägenhet
- lägenheter
- aptit
- Apple
- uppskatta
- tillvägagångssätt
- Argumentet
- runt
- tillgång
- Kapitalförvaltning
- Tillgångar
- bifoga
- uppmärksamhet
- attraktiv
- Författaren
- genomsnitt
- tillbaka
- Badrum
- borgen
- räddningsaktioner
- Balansera
- Balansräkning
- Bank
- Bank of America
- bankman
- Banking
- banksystem
- Banker
- baserat
- I grund och botten
- grund
- därför att
- blir
- passande
- innan
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- BÄST
- Bet
- Bättre
- Stor
- större
- störst
- Miljarder
- miljarder
- Sedlar
- Bit
- blod
- ombord
- nål
- Obligationer
- gränsen
- låna
- lånad
- låntagare
- upplåning
- köpt
- varumärke
- Brand New
- Ha sönder
- BRO
- överbryggande
- föra
- brett
- mäklare
- budget
- SLUTRESULTAT
- Byggnad
- byggt
- Bunch
- bränna
- företag
- företag
- Köp
- köp nu betala senare
- Uppköp
- buys
- kalifornien
- Ring
- kallas
- Samtal
- kameror
- kan inte
- lock
- kapital
- kapitalismen
- Vid
- Kontanter
- kassaflöde
- fångas
- Orsak
- orsakar
- Centrum
- VD
- vissa
- kedja
- byta
- billig
- ta
- Kina
- val
- Välja
- Circle
- Stad
- klasser
- Stänga
- Medgrundare
- Kol
- Säkerheter
- komma
- kommande
- kommersiella
- kommersiella fastigheter
- Företag
- jämfört
- fullborda
- fullständigt
- komplex
- komplicerad
- begrepp
- Begreppen
- säker
- förvirrande
- Konsekvenser
- innehåll
- fortsätter
- kontroversiell
- Konversation
- Konvertering
- konverterad
- övertyga
- Kärna
- kunde
- land
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- täckning
- beläggning
- omfattar
- Crash
- skapas
- kredit
- kreditmedel
- kris
- avgörande
- avgörande
- Crunch
- Aktuella
- datum
- datapunkter
- Dave
- dag
- Dagar
- dc
- behandla
- Erbjudanden
- diskussion
- diskuterar
- Skulder
- årtionde
- December
- Beslutet
- Nedgång
- sjunkande
- Standard
- defaults
- definitivt
- Efterfrågan
- beroende
- beror
- utplacera
- insättare
- beskriva
- detaljer
- Utvecklare
- utveckla
- DID
- Skillnaden
- olika
- Smälta
- avslöjande
- Visa
- ångest
- nödställda
- inte
- Dog
- gör
- Dollar
- dollar
- inte
- domedag
- Dörrarna
- ner
- NEDVÄNDNING
- Droppar
- dumpa
- under
- dynamisk
- Dynamiken
- Tidig
- Resultat
- lätta
- Ekonomisk
- ekonomi
- effekt
- effekter
- antingen
- annorstädes
- möjliggöra
- slutar
- England
- njuta
- tillräckligt
- Hela
- Miljö
- eget kapital
- speciellt
- huvudsak
- väsentligen
- fastigheter
- Eter (ETH)
- utvärdering
- Även
- NÅGONSIN
- alla
- allas
- allt
- exakt
- exempel
- exempel
- exciterade
- befintliga
- förvänta
- förväntat
- Förklara
- förklarade
- förlänga
- förlängning
- extremt
- vänd
- misslyckas
- ganska
- Höst
- Fallande
- bekant
- kända
- fläkt
- fantastisk
- fascinerande
- snabbast
- Favoriten
- FDIC
- Fed
- avgift
- avgifter
- få
- bekämpa
- Figur
- finansiering
- finansiella
- finansiellt system
- finansiering
- hitta
- änden
- fintech
- Förnamn
- Fisk
- Fast
- fixerad
- Flip
- flöda
- fokuserade
- följer
- Prognos
- främst
- Framåt
- fraktion
- från
- frystes
- förverkligande
- full
- kul
- fond
- finansiering
- fonder
- rolig
- lek
- spalt
- Gear
- allmänhet
- genereras
- generera
- skaffa sig
- få
- Ge
- Go
- Bra
- Går
- kommer
- god
- Regeringen
- Regeringens politik
- grad
- uppgradera
- stor
- Guy
- hamrad
- Hänga
- hända
- hänt
- händer
- lyckligt
- Hård
- har
- hört
- kraftigt
- häck
- Hedgefonder
- hjälpa
- här.
- dold
- Hög
- högre
- tips
- historia
- Träffa
- träffar
- slå
- hållare
- innehar
- Hål
- Förhoppningsvis
- hoppas
- värd
- Huset
- bostäder
- Hur ser din drömresa ut
- HTTPS
- stor
- humant
- Hundratals
- hundratals miljoner
- Hurt
- Hype
- SJUK
- Tanken
- Inverkan
- Konsekvenser
- förestående
- med Esport
- in
- Inkomst
- Öka
- oberoende av
- informationen
- SINNESSJUK
- Institution
- institutioner
- försäkring
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- intressant
- Intervju
- lager
- investera
- investering
- investeringsbanker
- investerare
- För Investerare
- problem
- IT
- sig
- fogade
- sammanfogning
- gå med oss
- Rättvisa
- Ha kvar
- Nyckel
- barn
- Snäll
- Vet
- kunskap
- känd
- Brist
- största
- Efternamn
- Förra året
- lanserades
- ledande
- läckage
- LÄRA SIG
- lärt
- inlärning
- Lämna
- lämnar
- LÅNA
- långivare
- långivare
- utlåning
- Nivå
- Hävstång
- LG
- livet
- linje
- Flytande
- Likviditet
- likviditetskris
- Lyssna
- liten
- lån
- Lån
- lokal
- logotyp
- Lång
- länge sedan
- längre
- se
- du letar
- förlorar
- förlora
- Lot
- älskar
- älskade
- Låg
- Lyx
- M2
- gjord
- större
- göra
- Framställning
- människa
- ledning
- många
- många människor
- Marginal
- marknad
- Marknader
- Masker
- Massa
- massiv
- matte
- förfall
- betyder
- Media
- nämnts
- Meyer
- Mid
- Mitten
- kanske
- Mjölnare
- miljon
- Miljoner dollar
- miljoner dollar
- miljoner
- misstag
- Mode
- pengar
- pengar försörjning
- Månad
- månader
- mer
- mest
- mun
- flytta
- multi familj
- namn
- namn
- nästan
- nödvändigtvis
- Behöver
- nätverk
- Nya
- nytt år
- nyheter
- Nästa
- Brus
- normalt
- Anmärkningar
- antal
- talrik
- Uppenbara
- Office
- kontor
- Okej
- Gamla
- ONE
- Onyx
- driva
- Operatören
- Yttrande
- Åsikter
- möjligheter
- Möjlighet
- motsatt
- beställa
- ekologisk
- Övriga
- Övrigt
- utanför
- övergripande
- överraskad
- egen
- ägaren
- ägare
- äger
- betalas
- pandemi
- Papper
- del
- deltagare
- partnern
- partnering
- partner
- reservdelar till din klassiker
- Godkänd
- Betala
- betalar
- pension
- Personer
- procent
- perfekt
- perioden
- permanenta
- personen
- Personligen
- Fenomenet
- plocka
- bit
- rörledning
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spela
- Spelaren
- i
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- poäng
- policy
- politiska
- politiskt
- politiska
- poolen
- portfölj
- Möjligheterna
- förutsäga
- Förbered
- pretty
- föregående
- tidigare
- pris
- Priser
- prissättning
- privat
- Privatkapital
- förmodligen
- Problem
- producerad
- projekt
- egenskaper
- egenskapen
- utsikter
- ger
- allmän
- publicly
- inköp
- sätta
- sätta
- stöten
- kvantitativ
- Kvantitativ minskning
- kvantitativ åtdragning
- fråga
- Snabbt
- snabbt
- höja
- höja
- Betygsätta
- rates
- kommit fram till
- Läsning
- redo
- verklig
- fastigheter
- riktigt värde
- Anledningen
- skäl
- nyligen
- lågkonjunktur
- rekommenderar
- Recover
- minska
- registrerat
- föreskrifter
- regulator
- relation
- ihåg
- Hyra
- upprepa
- representerar
- förfrågningar
- Kräver
- rädda
- respons
- REST
- återgår
- Rik
- Befria
- Rise
- stigande
- vaggas
- rot
- rotbildning
- rund
- rusa
- Nämnda
- skull
- försäljning
- Samma
- rädd
- scenarier
- tidtabellen
- rester
- skrikande
- HAV
- kryddat
- Seattle
- Andra
- sekundär
- pappe
- se
- verkar
- segment
- sälja
- Säljare
- Försäljningen
- känsla
- service
- skifta
- SKIFTANDE
- chockad
- Skytte
- underskott
- skall
- show
- signifikant
- Enkelt
- eftersom
- enda
- Situationen
- SEX
- Sex månader
- Storlek
- långsam
- Small
- Small Business
- mindre
- smarta
- Lömsk
- So
- några
- någon
- något
- Alldeles strax
- Källa
- Utrymme
- utrymmen
- tala
- talar
- speciell
- specifikt
- Spektrum
- sponsra
- Sponsorer
- Stacks
- starta
- igång
- Starta
- startar
- Steg
- Fortfarande
- stimulans
- lager
- aktiemarknaden
- Aktier
- Aktier och Obligationer
- Sluta
- Historia
- strategier
- Strategi
- gata
- sådana
- plötslig
- SAMMANFATTNING
- super
- leverera
- leverera
- stödja
- Stödjande
- överraskad
- förvånande
- syndikat
- system
- Ta
- tar
- tar
- begåvade
- Diskussion
- tala
- Talks
- grupp
- tech
- villkor
- tertiär
- Smakämnen
- Fed
- Storbritannien
- världen
- deras
- sig själva
- Där.
- sak
- saker
- Tänkande
- tänker
- denna vecka
- trodde
- tusentals
- tre
- Genom
- hela
- biljett
- biljetter
- åtdragande
- tid
- gånger
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- ton
- alltför
- topp
- ämne
- TOTALT
- handla
- Avskrift
- övergång
- Statsobligationer
- kassan
- enorm
- problem
- sann
- SVÄNG
- vände
- Vrida
- typer
- typisk
- typiskt
- Uk
- UK TASURY
- under
- förstå
- olyckligt
- enhet
- kommande
- us
- användning
- vanligen
- värde
- Värden
- verifiera
- Video
- praktiskt taget
- volym
- ville
- Warehouse
- varning
- washington
- sätt
- Rikedom
- vecka
- veckor
- välkommen
- Wells
- Wells Fargo
- Vad
- Vad är
- om
- som
- medan
- VEM
- fru
- kommer
- vinna
- ord
- Arbete
- arbetssätt
- fungerar
- världen
- värsta
- värt
- skulle
- skriva
- skriven
- Fel
- år
- år
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- noll-