NAR-DOJ-beslut delar agenter över provision, regler för ficklistning

Återutgiven av Platon

anhängare: 0

Inman-evenemang är det bästa sättet att lära sig, ansluta och växa. Missa inte nästa, 8-10 augusti kl Inman Connect Las Vegas. Följ med oss på Aria Resort för att få inblick i framtiden, upptäcka nya strategier och nätverka med fastigheternas bästa och smartaste. Registrera här.

A domstolsbeslut till förmån för National Association of Realtors över en utredning av justitiedepartementet har dragit en mängd reaktioner från agenter, mäklare och andra branschaktörer, och visat splittring inom branschen över två av NAR:s regler om köpare-mäklare och pocketlistor.

På torsdagen åsidosatte en federal distriktsdomstol i Washington, D.C. DOJ:s begäran om information från NAR om:

deltaganderegeln, som kräver att noteringsmäklare ska erbjuda ett generellt, ensidigt erbjudande om kompensation till köparmäklare för att skicka in en notering till en fastighetsmäklaransluten flernoteringstjänst
den tydliga samarbetspolicyn, som kräver att noteringsmäklare lämnar in en notering till sina fastighetsmäklare anslutna MLS inom en arbetsdag efter marknadsföringen av en fastighet till allmänheten

Det är i nuläget oklart vad domen betyder för DOJ:s utredning av NAR:s policy eller om byrån kommer att överklaga tingsrättens beslut.

Oavsett så kommer dessa regler att fortsätta att diskuteras eftersom de också är föremål för flera antitrustprocesser in mot NAR som lämnats in av privata parter, av vilka några DOJ har ingripit och verkar redo att fortsätta engagera sig i.

Förra veckan, den frågade DOJ att lämna in ett amicus-kort i ett sådant fall angående den tydliga samarbetspolicyn och en appellationsdomstol beviljade myndighetens begäran. På måndagen gav domstolen DOJ fram till den 13 mars för att lämna in sin skrivelse och gav NAR fram till den 20 april för att lämna in ett svarsunderlag i ärendet.

Agenter, mäklare och andra som kommenterade Inmans artikel om NAR-DOJ-domen var blandade när det gäller deras tankar om domen och om NAR-reglerna i fråga.

Vissa såg DOJ:s utredning som ett klassiskt exempel på "regeringsövergrepp" och lovordade domstolens beslut.

"Det sorgliga faktumet i det här fallet var vad NAR behövde spendera för att försvara ett sådant sunt förnuftsbeslut?" sa Keller Williams medgrundare Joe Williams.

Joe Williams

"Det betalades av alla hårt arbetande fastighetsmäklare genom sina avgifter? Klassisk regeringsöverskridande. Bra jobbat NAR!”

Jeff Stewart, en agent på RE/MAX Homefinders, menade att undersökningen avslöjade en statlig partiskhet mot fastighetsbranschen och var efter skatt.

"Regeringen gillar inte det faktum att fastighetsmäklare för det mesta är oberoende entreprenörer - med de skatteförmåner som följer med", sa Stewart.

Jeff Stewart

"Det finns ca. 2 miljoner av oss i USA att de skulle vilja vara W-2-anställda. Att ändra den kooperativa provisionsstrukturen kommer inte att sätta pengarna tillbaka i säljarens händer. Det är en begränsad pool av resurser och om köparna måste betala en köpares agent – det är resurser som skulle gå till handpenning och stängningskostnader. Det kommer bara att komma tillbaka ur säljarens händer i transaktionsmedgivanden för att få affären att fungera. Den nuvarande administrationen har uppenbarligen ett stort problem med industrimodellen och jagar skatteintäkter.”

Andra betraktade reglerna som DOJ-undersökningen var oroad över som icke-frågor.

"Bra; vi har många problem att lösa i det här landet, säger Kevin McGrath, managing mäklare på Long & Foster, i domstolens dom. "Det här är inte en av dem."

Sharon Mulholland

"Avtalslagen bestämmer hur agenterna får betalt, antingen av köparen direkt eller genom säljaren, som använder sina intäkter från köparens försäljning av sin egendom för att betala agenterna som är inblandade i transaktionen", säger Sharon Mulholland, en agent på Mulholland Realty.

Dick Stoner, mäklare på Reist Corporation, betonade att köpare-mäklarprovisioner inte skiljer sig från andra säljarincitament.

"[En] säljare kan erbjuda vilka kampanjer de vill, oavsett om det är extrem reklam eller inlägg på sociala medier eller provisioner från köparagenter," sa Stoner.

"Vissa säljare av produkter erbjuder betald leverans "nästa dag" och andra incitament att titta på och köpa deras produkter och erbjudandet om provision för köparbyrån är detsamma - något för att locka fler köpare (de med agenter) till den specifika försäljningen."

Andra uppmanade NAR att göra ändringar i de nuvarande reglerna och sa att det var NAR som "överdrev".

"Som agent föraktar jag absolut de tydliga riktlinjerna för samarbete som införts av NAR", säger Patrick Harris, agent på RE/MAX Crossroads. "Jag tycker att det är överdrivet och professionellt osunt. Om en säljare inte vill lägga sin egendom i MLS men är vänlig att marknadsföra den på andra sätt än NAR och ingen statlig eller lokal förening bör inte ha något att säga till om i frågan. Det är mellan noteringsmäklaren och säljaren. I slutändan bör säljaren kunna göra det som är i deras bästa intresse."

"[Om] NAR verkligen brydde sig om att göra det som är rätt för köpare och säljare, borde de förklara Limited Agency och Dual Agency som oetiska metoder," tillade han. "Du kan inte ha två mästare och göra ditt jobb effektivt. Någon känner sig alltid förringad och den enda som verkligen vinner är mäkleriet med den dubbla lönen.”

Patrick Harris | RE/MAX Crossroads

När det gäller deltaganderegeln, förespråkade Harris för att tillåta köparagentens provision att rullas in i en köpares inteckning.

"Den främsta anledningen till att köparagentprovision är integrerad i noteringskontraktet är att majoriteten av långivarna vägrar att låta Buyer Agent Commission vara en del av köparens finansiering", sa han.

"Det här måste ärligt talat förändras och om det måste förändras med våld är jag okej med det. Allt som sagt, säljaren har sin representant och köparen förtjänar att ha representation för att förhandla på deras vägnar också. Hela processen är invecklad."

Derek Eisenberg

Derek Eisenberg, företagsmäklare för rabattmäklare Continental Real Estate Group, svarade att det är en "felaktighet" att långivare inte tillåter att köparagentprovisioner finansieras.

"Så länge det står på bokslutet kan det finansieras", sa han. "Om en långivare ändå stod på ceremonin kunde parterna bara höja priset och få säljaren att betala det. Det finns alltid mer än ett sätt att flå en katt.”

Ralph Odierna, en agent på Coldwell Banker Realty, tryckte på för att NAR skulle kräva att sina medlemmar använder köpar-mäklaravtal när de får nya köparkunder.

"Noteringsavtalet garanterar en provision till mäklaren eftersom de ingick ett avtalsavtal och noteringsagenten är registrerad för att representera säljaren," sa han. "Köparens agent bör vara skyldig att göra detsamma, ingå ett köparmäklaravtal så att de kontraktuellt representerar köparen."

Fran Brooks, en agent på Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, gick med på att alla köparagenter skulle använda sådana avtal.

"Som försäljningschef uppmuntrar jag starkt våra agenter att använda dem, få gör det - alla borde", sa hon.

Ytterligare andra reagerade på en kommentar från Stephen Brobeck, senior fellow för konsumentövervakningsorganisationen Consumer Federation of America, som sa att domen "kommer att begränsa DOJ:s förmåga att undersöka konkurrensbegränsande industripolitik som kostar konsumenter miljarder dollar årligen."

CFA har drivit på för en förbud för husförsäljare att erbjuda köpombudsprovisioner, och hävdar att praxis utgör "otillbörlig begränsning av handeln." NAR har hävdat att provisioner är och alltid har varit förhandlingsbara och att provisioner fastställs av marknaden.

"På NAEBA-konferensen sa Steve Brobeck från CFA att han tyckte att köparagenter fick "för mycket" betalt för högvärdiga fastigheter och DET är därför CFA har sina kollektiva shorts i ett gäng!" sa Andrew Show, köparmäklare på Buyer's Resource Realty Services. "Deras uppmaning om ett "förbud" är meningslöst och utan meriter."

Brobeck berättade för Inman att Snow misskarakterade vad han sa och vad han skrivit i de senaste rapporterna.

"Vad jag sa var att jag trodde att branschförsvaret på 5-6 procents provisioner till viss del återspeglar deras önskan att behålla stora lönedagar för att sälja dyra fastigheter," sa Brobeck i ett e-postmeddelande.

Steve Brobeck

"Och jag har aldrig krävt ett "förbud" mot dessa priser, bara för att stödja industripolitiken, såsom frikopplade provisioner, som skulle göra det möjligt för en konkurrensutsatt marknad att fastställa priserna. Min gissning är att på en verkligt priskonkurrenskraftig marknad skulle den årliga ersättningen för de mest kompetenta och framgångsrika agenterna öka och inte minska delvis eftersom det skulle bli mindre gräddskumning av marginalagenter (identifierad i branschens 2015 års FARA-rapport). "

Eisenberg, som har arbetat som konsult för CFA, sa att många kommentatorer saknade poängen från vakthunden om friheten att förhandla om avgifter med sin professionella.

"Om två personer hamnar i en rättegång förhandlar käranden om en lönesats med sin advokat och svaranden förhandlar om en lönesats med sin," sa Eisenberg.

"När 49ers spelar mot Eagles idag, eftersom Philly är värd för San Francisco, får Eagles inte säga vad 49ers betalar sin tränarstab eller spelare. När en investerare säljer 1,000 XNUMX aktier i AT&T-aktier genom Morgan Stanley, får Morgan Stanley inte ange hur mycket Merrill Lynch får betalt för att skaffa en köpare för den aktien.

"Fastigheter är den enda branschen där köparen inte får förhandla om hur mycket deras professionella personal (köparens mäklare) får betalt."

Brobeck påpekade att hans kritiker inte har sagt varför att förbjuda säljare från att erbjuda köparagentprovisioner inte skulle resultera i mer konkurrens om fastighetsmäklartjänster.

"Ingen av kommentatorerna förklarar varför frikoppling av provisioner inte skulle leda till en mer priskonkurrenskraftig marknad, ett traditionellt konservativt mål som förespråkas av CFA och som vi önskar delas av fastighetsmäklare," sa han.

Som svar på en kommentators påstående att han hade motsatt sig ett erbjudande om att debattera, sa Brobeck att han och CFA alltid är redo att offentligt eller privat diskutera sin kritik av fastighetsmäklarpolicy.

"Jag har gjort det till en punkt att svara varje enskild industrimedlem som har ringt eller skrivit till mig," sa han.

"Det som är förvånat, till och med förvånat mig, är att under de cirka 30 år jag har utfärdat rapporter har varken NAR eller dess medlemsförbund (med undantag för Council of MLSs nyligen) bjudit in mig till styrelsemöten eller branschkonferenser där jag skulle har en chans att förklara och debattera vår kritik.

"Under de många år vi kritiserade bank- och försäkringspolicyer blev jag ofta tillfrågad till deras branschmöten för att diskutera dessa policyer."

Brobeck sa att han talade med styrelsen för CMLS i början av december.

Mejla Andrea V. Brambila.

Gilla mig på Facebook | Följ mig på Twitter