Detta är den fjärde i en serie av 10 rapporter om utmaningarna som landets största mäklarhus, portaler och iBuyers står inför 2023. Kom tillbaka när Inman dyker in i det nya årets största hinder för RE/MAX, Offerpad, CoStar och mer allt detta månad. Och titta tillbaka på utmaningarna de ställdes inför 2022 här.
Låt det inte finnas någon elefant i rummet: Saker och ting gick inte som planerat för iBuying 2022, och vem utom Opendoor är kungen av iBuyers.
Ett år som var tänkt att kartlägga ett klart väg till lönsamhet slutade med att företaget stod inför en existentiella dilemma att återuppfinna sin affärsmodell, dess publika aktier faller och dess framtid mer osäker än någonsin tidigare.
År 2022 sade Opendoor upp personal och stängde ner några av dess kringtjänster. Istället för att öka takten med att köpa bostäder, avslutade den 2022 och drog sig tillbaka efter att ha rapporterat att de förlorat nästan 1 miljard dollar på tre månader som slutade i september. Det flyttade sitt fokus till en ny sida av sin verksamhet. Sedan det dess president och dess VD avgick.
Även om det förblev den tydliga föregångaren i utrymmet, gick Opendoor från att bara försöka klara av en nedgång i bostäder en gång i generationen till att helt och hållet återuppfinna sig själv.
Som vi har gjort under de senaste två åren nådde Inman ut till Opendoor och branschobservatörer för att bedöma företagets möjliga vägar framåt och de största utmaningarna på vägen mot det nya året.
"Den större utmaningen här är trovärdighet", säger Mike DelPrete, en branschanalytiker som noga följer iBuyers. "Förra året flammade Zillow ut. [I november] flammar RedfinNow ut. Offerpads aktiekurs har legat under en dollar i veckor nu.”
"Alla frågor är, kan den här verksamheten överleva? De har precis förlorat 1 miljard dollar”, fortsatte DelPrete. "Nu då? Och finns det en framtid för iBuying?”
Går vidare från "Q2-kohorten"
Källan till mycket av Opendoors senaste ekonomiska smärta kan spåras tillbaka till hem som 1776 E. 2700 S., i Salt Lake Citys Highland Park-kvarter.
Noterat för $745,000 734,000 innan marknadens topp, detta tre-bädds, två-bads Opendoor hem sålde inte snabbt som så många andra i närheten. Det sålde inte heller när företaget sänkte priset till 707,000 XNUMX USD i mars eller XNUMX XNUMX USD i april.
Månad efter månad, som hem i Salt Lake City och rikstäckande fortsatte sina en aldrig tidigare skådad uppgång i pris, Opendoor sänkte noteringspriset på mängder av sina hem. Samtidigt steg räntorna snabbt och köparna såg sin köpkraft snabbt krympa.
Opendoor köpte huset på 1776 East för $678,000 2021 i augusti 570,000, enligt MLS-register. Det såldes till slut för 16 XNUMX dollar, en förlust på XNUMX procent.
Förstärk det nu med tusentals hem på marknader över hela USA som går igenom samma marknadskorrigering och det är en utmaning för företaget, som dykt upp som iBuying-fronten genom att växa till att köpa och sälja miljarder dollar av bostäder med några månaders mellanrum.
Många av de bostäder som det köpte under upptakten till toppen av bostadsmarknaden finns kvar i sitt lager, många är nu värda mindre än de var när företaget köpte dem.
Företaget har ett vardagligt klingande namn för ett av sina största problem: "Q2-kohorten."
Detta är beståndet av bostäder som Opendoor köpt mellan april och juni. Opendoor köpte 3,653 2022 fler bostäder under andra kvartalet XNUMX — när marknaden nådde sin topp – än den sålde.
Efter den första chocken och smällen mot dess slutresultat som började i mitten av 2022, går Opendoor nu för att snabbt ladda ner dessa pengar som förlorar så att de kan återfå en lagerbok som kan göra det lönsamt igen.
"Vi fortsätter att rensa lagerboken som vi förvärvade under andra kvartalet. Vi gör det snabbt”, sa tidigare presidenten Andrew Low Ah Kee i en intervju kort innan han avgick i december. "Verkligheten är att vi äger dessa hem och vi kommer att sälja genom dem så fort vi kan."
Opendoor gick in i en konservativ hållning mot slutet av året, köpte mycket färre bostäder och flyttade fokus till nya verktyg och funktioner som man hoppas kommer att utgöra en större del av verksamheten framöver.
Men smärtan kan fortsätta. Företaget redovisade en förlust på nära 1 miljard dollar under tredje kvartalet, och företagsledare har delat försiktiga utsikter nyligen.
"Q4 kommer att bli dalgången för oss," sa Low Ah Key.
Klöser ut ur ett djupt hål
Pågående ekonomiska problem föregick en röjning ur företagets ledningsgrupp. I december meddelade företaget att grundaren Eric Wu skulle flytta från vd-posten och president Andrew Low Ah Kee avgick.
Low Ah Kee kommer att fungera som rådgivare fram till slutet av första kvartalet innan avresan. Wu kommer att fungera som VD för Marketplace, ett av företagets nya nyckelfokus.
Flytterna gjorde klart att företaget ansåg att det behövde göra stora förändringar för att rätta till fartyget. Men bland investerare möttes flytten av en fråga: Varför nu?
"Den här förändringen kommer uppenbarligen vid en mycket turbulent tid för företaget," sa Ryan Tomasello, en handlare med Keefe, Bruyette & Woods. "Navigerar den här nedgången i bostäder. Denna omvälvning tror jag att investerare kommer att tänka på som att lägga till listan över risker som företaget för närvarande står inför när det gäller utförande.”
Under veckorna efter ledarskapsbytet föll företagets aktie mot en farlig tröskel precis runt 1 dollar per aktie. Under den punkten riskerar bolaget att avnoteras från Nasdaq.
Företagstjänstemän föreslår att de är i en bra position att motstå marknadens motvind i flera år när de ändrar sin affärsmodell.
I november hade bolaget upp till 11.8 miljarder dollar i lånekapacitet, varav 8.2 miljarder dollar var bindande. Den hade ytterligare 1.5 miljarder dollar i kontanter till hands och 6.1 miljarder dollar i bostäder.
"Vi vet att vi har en stark kapitalbas, en produkt som konsumenterna älskar och vill ha, och jag tror att den verkliga makrotrenden som vi spelar mot inte är volatiliteten på fastighetsmarknaden utan är konsumenternas önskan att skifta från en offline- till en onlinetransaktion”, sa Low Ah Kee.
Vissa investerare är dock inte lika optimistiska och säger att företaget har "nedvärderat" den kortsiktiga risken för företaget.
"Utöver övergången till Exclusives, ser vi också fortsatt svansrisk från [Opendoors] iBuyer-finansiering, där åldrande lager och ytterligare nedskrivningar kan utlösa fler marginalkrav som ytterligare minskar likviditeten," sa Keefe, Bruyette & Woods i en decemberutsikt över Opendoor.
Det företaget förväntar sig nu ett tufft år för Opendoor under hela 2023 även i det bästa scenariot, med företaget som underpresterar den bredare marknaden.
Opendoors "abrupta pivot till den osäkra "Exclusives"-strategin lämnar företaget utan en beprövad affärsmodell under en turbulent bostadskorrigering, säger Keefe, Bruyette & Woods.
Alla investerare sjunger dock inte likadant, och de offentliga aktierna återhämtade sig något i början av januari.
Finansiella tjänste- och analysföretaget BTIG sätta ett nytt prismål för bolagets aktier till 6 dollar, och Opendoor-aktien steg till 1.66 dollar den 13 januari.
Att behålla trovärdigheten
En grund som Opendoor faller tillbaka på är dess trovärdighet bland konsumenterna.
Företagsledare sa att Opendoors Net Promoter Score (NPS), eller en mätare av kundnöjdhet med ett företag, är stark på mellan 80 och 90 av 100. Det betyder att kunder som har erfarenhet av att arbeta med företaget har haft upplevelsen.
Företaget säger att svåra men strategiska beslut som togs 2022 har bidragit till att hålla det i goda förhållanden bland kunder och allmänheten.
Vid det första tecknet på att räntorna dramatiskt skulle kyla marknaden, säger företagets tjänstemän att de tog ett svårt men strategiskt beslut att uppfylla kontrakt för bostäder som de visste kunde falla i värde.
"Det är en övertygelse om att förtroende är viktigt," sa Low Ah Kee. "Det låg faktiskt bakom och under vårt beslut att inte säga upp kontrakt tidigare i år."
I själva verket sa företaget att det höll fast vid Q2-kohorten trots att de visste att de sannolikt skulle falla i pris. Det hade en enorm inverkan på företagets finansiella resultat under de kommande månaderna.
Men med flera miljarder dollar i kassan och ett konservativt förhållningssätt till att köpa bostäder på dagens marknad, fokuserar företaget på att skapa nya verktyg som kan bygga vidare på varumärkets popularitet.
Opendoors utmaning, enligt DelPrete, är att behålla trovärdigheten med en lång lista med spelare.
"Det kan vara trovärdighet för investerare, chefer inom fastighetsområdet, fastighetsmäklare," sa DelPrete. "Alla frågor är, kan den här verksamheten överleva? De har precis förlorat 1 miljard dollar, vad nu och finns det en framtid för iBuying? Finns det en väg till lönsamhet? Det är den största utmaningen: Det finns en trovärdighetsutmaning.”
Att hitta rätt skala
Inför 2022, precis som tidigare år, fokuserade Opendoor på att agera som en market maker.
I en ny och teknikdriven modell för att köpa bostäder, fixa dem och sälja dem vidare – helst med vinst – valde Opendoor att sätta sig som ledare genom att öka sina volymer.
Medan Offerpad verkade i hundratals volymer, köpte och sålde Opendoor tiotusentals bostäder värda miljarder dollar under flera kvartal. Den aldrig tidigare skådade uppgången i bostadspriserna hjälpte företaget att lägga upp sin första och enda lönsamt kvartal under de första månaderna 2022.
När det hade en handfull konkurrenter var Opendoors strategi att växa sig större än resten. När Zillow hoppade av iBuying-spelet 2021 gick Opendoor för fullt.
Under de fyra kvartalen som började juli 2021 och slutade juni 2022, fick Opendoor 47,975 38,933 bostäder. Det sålde XNUMX XNUMX bostäder under samma tidsram.
Denna uppskalning, sa DelPrete i slutet av förra året, "ökade risken exponentiellt."
När 2022 såg en stor nedgång på fastighetsmarknaden visade sig den risken vara extrem.
"När Zillow och Opendoor fick skala, sammanföll det med stora marknadsfluktuationer och de fick ett stort slag i ansiktet", sa DelPrete till Inman i slutet av 2022.
Det som började som ett centralt sätt att göra det till kungen av iBuying förändrades snabbt till ett av de största hoten mot företaget. När Opendoor arbetar för att lasta av sina överprissatta hem, har Opendoor förbundit sig till en konservativ, "risk-off" affärsmodell för att starta året.
"Vi kompenserar inte det, genom design, med mycket i vägen för nya förvärv," sa Carrie Wheeler till investerare bara några veckor innan han utsågs till VD. "Vi riskerar."
Opendoor kommer att fortsätta att köpa och sälja bostäder, sa dess ledare, och det konservativa förhållningssättet till att köpa bostäder hjälper till att balansera ut sitt lager med bostäder som det säljer med vinst.
"Den nya boken, de kommer in med positiva marginaler," sa Low Ah Kee. "De kommer att prestera precis som vi förväntar oss att de ska göra."
Bygga "Exklusivt"
Mot slutet av 2022 började Opendoor öka sitt fokus på sitt "Exklusivt" marknadsplats, företagets nya kontaktpunkt inom den närmaste framtiden.
Företaget hoppas att dess exklusiva marknadsplats kommer att locka oberoende köpare och säljare och placera företaget mitt i konsumenternas fastighetstransaktioner. Opendoor debiterar säljarna en avgift på 5 procent men slipper ställa upp sina egna pengar för att köpa eller reparera bostäder.
"Vi kommer att vara plattformen för att koppla ihop köpare och säljare," sa Low Ah Kee. "Marknadsplats är inte en pivot. Det har funnits där sedan [början]. Vi har jobbat på bitarna länge, länge. Vi kommer att fortsätta att förnya oss kring det eftersom det är vad vi gör.”
I slutet av 2022 hoppades Opendoor att Exclusives skulle stå för 30 procent av sin transaktionsvolym.
För vissa flyttar skiftet Opendoor närmare sfären av befintliga modeller inom fastigheter.
"Det är FSBO, men det är till salu med Opendoor," sa DelPrete. "Och för att vara tydlig, denna Exclusive-marknadsplats, när du tänker på det erbjudandet till säljare...det låter precis som en fastighetsmäklare. Det bör noteras att Opendoors pivot i denna riktning rör sig närmare den traditionella modellen.”
Under den pivoten kommer Opendoor att behöva överträffa utsikterna från analytikerna på Keefe, Bruyette & Woods, som sa att skiftet till Exclusives skulle "driva betydande rörelseförluster" under hela 2023.
Omdefinierar iBuying
Det är ögonblicket många har väntat på: Om Opendoor bara kunde tjäna vinst under en av de längsta tjurmarknadscyklerna någonsin, hur skulle det gå när det vände söderut?
"Om de ligger på 5-6 procent (marginaler) på sitt bästa kvartal efter 10 år, och ett mäklarhus kan göra samma exakta vinstmarginal men inte behöver spendera 4 miljarder dollar under ett kvartal för att få det, varför ieller skulle du spendera så mycket pengar bara för att få samma avkastning?” sa Hank Sørensen, en områdeschef för RE/MAX Realtec Group i Florida. "Jag ser ingen väg för dem."
Även om den nya marknadsplatsen visar sig vara lönsam, sa Opendoor-ledare att företaget skulle fortsätta att göra kontanterbjudanden på hem.
Det gör att företaget kan fortsätta med sin ursprungliga iBuying-modell, men med ett mer konservativt förhållningssätt och en källa för backuperbjudanden om ett hus inte uppfyller Opendoors behov.
"Det hjälper oss att koppla konsumenter som kanske inte finns i vår köpbox till köpare som finns i vårt nätverk," sa Low Ah Kee. "Det låter oss koppla säljare som kanske tycker att vårt erbjudande inte är tillräckligt starkt till en köpare som finns i vårt nätverk som har förmågan att ge dem något övertygande."
Nyckeln kommer att vara att driva verksamheten lönsamt framåt, sa DelPrete.
"Jag kan gå till mitt favoritkafé och få en kaffe gratis och tycker att det är fantastiskt," sa DelPrete. "Men som ett företag måste det fungera och vara vettigt."
Med närmaste konkurrentbrunn i backspegeln och marknaden glödhet, var Opendoor inställd på att gå vidare som marknadsgarant.
Istället blev året inte riktigt som planerat för iBuying-kungen. Twenty twenty-tre kommer att vara en kamp för överlevnad.
"Det är lätt att tjäna pengar när alla tjänar pengar, visst," sa Mike Drutar, huvudmäklare och ägare av NextHome Paradise Realty på Hawaii. "Men matematik är matematik, och marknaden går ner."
Nya marknader kräver nya tillvägagångssätt och taktik. Experter och branschledare intar scenen kl Inman Connect New York i januari för att hjälpa till att navigera i marknadsskiftet – och förbereda sig för nästa. Möt ögonblicket och följ med oss. Registrera här
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.inman.com/2023/01/17/opendoor-in-2023-the-ibuying-king-and-a-business-model-in-turmoil/
- $ 1 miljarder
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2021
- 2022
- 2023
- a
- förmåga
- Om oss
- Enligt
- Konto
- förvärvade
- förvärv
- tvärs
- Agera
- faktiskt
- Annat
- Efter
- mot
- Recensioner
- medel
- Åldrande
- framåt
- Alla
- bland
- mängder
- analytiker
- analytiker
- analytics
- och
- meddelade
- Annan
- tillvägagångssätt
- tillvägagångssätt
- April
- OMRÅDE
- runt
- AUGUSTI
- tillbaka
- säkerhetskopiering
- Balansera
- bas
- därför att
- innan
- började
- Börjar
- bakom
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- nedan
- BÄST
- mellan
- Stor
- större
- störst
- Miljarder
- miljarder
- blåsa
- boken
- upplåning
- Botten
- köpt
- Box
- varumärke
- bredare
- mäklare
- mäklar
- mäklarhus
- SLUTRESULTAT
- tjur
- Bull Market
- företag
- affärsmodell
- Köp
- köpare
- Uppköp
- Samtal
- Kapacitet
- kapital
- bära
- Fortsätt
- Kontanter
- centrala
- VD
- utmanar
- utmaningar
- byta
- Förändringar
- avgifter
- Diagram
- ta
- valde
- Stad
- klar
- Rensa
- stängt
- nära
- närmare
- Kaffe
- kafé
- Kohort
- COM
- komma
- kommande
- engagerad
- företag
- Företagets
- övertygande
- konkurrent
- konkurrenter
- Kontakta
- konsumenter
- fortsätta
- fortsatte
- fortsätter
- kontrakt
- kyla
- kunde
- lands
- Skapa
- Trovärdighet
- kryssning
- För närvarande
- kund
- Kundnöjdhet
- Kunder
- cykler
- Dangerous
- December
- Beslutet
- beslut
- djup
- Designa
- Trots
- DID
- svårt
- riktning
- Direktör
- inte
- gör
- dollar
- inte
- ner
- NEDVÄNDNING
- dramatiskt
- tappade
- under
- Tidigare
- Tidig
- öster
- effekt
- elefant
- tillräckligt
- helt
- fastigheter
- Eter (ETH)
- Även
- så småningom
- NÅGONSIN
- allas
- exakt
- Exclusives
- utförande
- befattningshavare
- befintliga
- förvänta
- förväntar
- erfarenhet
- experter
- extrem
- Ansikte
- inför
- vänd
- Höst
- Fallande
- Falls
- SNABB
- Favoriten
- Funktioner
- avgift
- få
- bekämpa
- finansiella
- finansiella resultat
- finansiering
- Firm
- Förnamn
- florida
- fluktuationer
- Fokus
- fokuserade
- fokuserar
- fokusering
- efter
- följer
- Tidigare
- Framåt
- grundare
- Fjärde
- RAM
- Fri
- från
- full
- ytterligare
- framtida
- lek
- skaffa sig
- Ge
- Go
- kommer
- god
- stor
- Grupp
- Väx
- Odling
- näve
- har
- hawaii
- Rubrik
- motvind
- hjälpa
- hjälpte
- hjälpa
- hjälper
- här.
- innehav
- Hem
- Bostäder
- hoppas
- HET
- Huset
- bostäder
- bostadsmarknad
- Hur ser din drömresa ut
- Men
- HTTPS
- Hundratals
- ibuyer
- omedelbar
- Inverkan
- med Esport
- in
- ökande
- oberoende
- industrin
- inledande
- förnya
- intresse
- Räntor
- Intervju
- lager
- För Investerare
- IT
- sig
- jan
- Januari
- delta
- Följ med oss
- Juli
- Ha kvar
- Nyckel
- King
- Vet
- Menande
- sjö
- större
- största
- Efternamn
- Förra året
- Sent
- ledare
- ledare
- Ledarskap
- Lets
- sannolikt
- linje
- Likviditet
- Lista
- lista
- Lång
- länge sedan
- se
- Förlorare
- förlora
- förlust
- älskar
- Låg
- Makro
- gjord
- större
- göra
- tjäna pengar
- tillverkare
- Framställning
- chef
- hantera
- Verkställande direktör
- många
- Mars
- Marginal
- marginaler
- marknad
- marknadskorrigering
- market maker
- marknadsplats
- Marknader
- matte
- max-bredd
- betyder
- Möt
- Mitten
- kanske
- spegel
- MLS
- modell
- modeller
- ögonblick
- pengar
- Månad
- månader
- mer
- flytta
- förflyttar
- rörliga
- namn
- Som heter
- Nasdaq
- Rikstäckande
- Navigera
- Nära
- behövs
- behov
- netto
- nät
- Nya
- nytt år
- Nästa
- noterade
- November
- hinder
- erbjudanden
- Erbjudanden
- offline
- ONE
- nätet
- öppen dörr
- drift
- Optimistiska
- ursprungliga
- Övrigt
- utsikterna
- Överträffa
- egen
- ägaren
- Fred
- Smärta
- Paradis
- Park
- Tidigare
- bana
- Topp
- procent
- utföra
- prestanda
- bitar
- Tonhöjd
- pivot
- planeras
- plattform
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- spelare
- i
- Punkt
- popularitet
- placera
- positiv
- möjlig
- Inlägg
- posted
- kraft
- Förbered
- VD
- pris
- Priser
- Principal
- problem
- Produkt
- Vinst
- lönsamhet
- lönsam
- visat
- beprövade
- bevisar
- allmän
- dra
- inköp
- sätta
- Puts
- Q2
- Kvartal
- fråga
- frågor
- snabbt
- snabbt
- rates
- kommit fram till
- verklig
- fastigheter
- fastighetsmarknaden
- Verkligheten
- rike
- senaste
- nyligen
- post
- register
- Red
- minska
- förblir
- förblev
- reparation
- Rapportering
- Rapport
- kräver
- sade upp sig
- REST
- avkastning
- stigande
- Risk
- risker
- Rum
- ROSE
- Nämnda
- Till Salu
- salt
- Salt Lake City
- Samma
- tillfredsställande
- Skala
- skala upp
- skalning
- Andra
- andra kvarten
- sälja
- Säljare
- Försäljningen
- känsla
- September
- Serier
- Tjänster
- in
- flera
- Dela
- delas
- aktier
- skifta
- SKIFTANDE
- Butik
- Inom kort
- skall
- stänga
- signera
- signifikant
- helt enkelt
- eftersom
- Sakta ner
- So
- säljs
- några
- något
- Källa
- Söder
- Utrymme
- spendera
- Personal
- Etapp
- starta
- igång
- Starta
- Ånga
- lager
- Strategisk
- Strategi
- stark
- förment
- överleva
- taktik
- Ta
- villkor
- Smakämnen
- deras
- saker
- Tredje
- i år
- tusentals
- hot
- tre
- tröskelvärde
- Genom
- hela
- tid
- till
- dagens
- verktyg
- mot
- handlare
- traditionell
- transaktion
- Transaktioner
- övergång
- enorm
- Trend
- utlösa
- problem
- Litar
- turbulent
- vände
- oss
- Osäker
- utan motstycke
- us
- värde
- Volatilitet
- volym
- volymer
- väntar
- Väder
- veckor
- Vad
- som
- VEM
- kommer
- utan
- Woods
- Arbete
- arbetssätt
- fungerar
- värt
- skulle
- wu
- år
- år
- zephyrnet
- Zillow