Private Equity: Passiva, lönsamma investeringar som du förmodligen aldrig har hört talas om

Mindy:
Välkommen till BiggerPockets Money Podcast där vi intervjuar Sachin Khajuria och pratar om private equity.
Hej, hej, hej, jag heter Mindy Jensen och med mig har jag som alltid min private equity-stödda medvärd Scott Trench.

Scott:
Tack, Mindy. Härligt att vara här. Och idag är vi inte större fickor, vi är privata fickor.

Mindy:
Jag antar att det är bättre större privat.

Scott:
Det är rätt.

Mindy:
Större eget kapital. Borde vi inte ens säga det?

Scott:
Toppen. Mindy och jag är här för att göra ekonomiskt oberoende mindre läskigt, bara för någon annan, för att introducera dig till varje pengahistoria eftersom vi verkligen tror att ekonomisk frihet är tillgänglig för alla, oavsett när eller var du börjar.

Mindy:
Oavsett om du vill gå i pension i förtid och resa jorden runt, fortsätta att göra stora investeringar i tillgångar som fastigheter eller starta ditt eget företag, hjälper vi dig att nå dina ekonomiska mål och få pengar ur vägen så att du kan starta upp dig själv mot dina drömmar.

Scott:
Älskar det. Tja, innan vi går in på det ska vi prata om private equity. Och jag vet att private equity har, jag kommer att använda två ord beroende på din synvinkel, antingen ett stigma eller en mystik kopplad till det för många människor. Vi vill avmystifiera det idag och göra det mer tillgängligt. Bara för att introducera ämnet, kärnan i det är detta, folk kommer att samla in en pool av kapital, låt oss kalla det en miljard dollar eller tre hundra miljoner dollar. Och de kommer att använda det kapitalet för att investera i företag. De kommer att köpa kanske 10, 15, 20 företag och deras mål är att växa dessa företag för att likvidera dem och sedan sälja dem för att producera vinst och gjort bra över en period på fem till sju år, de skulle kunna fördubbla en miljarder dollar eller 300 miljoner dollar eller hundratals miljoner dollar och göra mycket vinst för de människor som investerat med dem och sedan tjäna en procentandel av den vinsten.
Så de kanske tjänar 2 och 20. 2% av 1 miljard dollar kan gå till avgifter som de tar ut varje år för att betala sin personal för att betala deras löner, den typen av saker. Och sedan igen, de 20, de 20 % av vinsten på den inkrementella miljarden som de tjänar. Så det är ett mycket lukrativt sätt att tjäna pengar och ett mycket kraftfullt sätt att bygga upp välstånd. Det är också bra för kommanditbolagen eller investerarna som investerar i fonden eftersom de har chansen att få bättre avkastning än de kan få på offentliga marknader. Mycket överensstämmande med konceptet att investera i en lägenhetssyndikering. Till exempel kan någon, ett stort syndikat kan samla in en fond och köpa flera lägenhetssyndikationer. Det är samma koncept som private equity-investeringar. Skaffa en stor fond, köp flera företag, odla dem eller försök att driva vinster och återlämna sedan kapitalet till aktieägarna efter tre, fem, sju år.

Mindy:
Innan vi tar in Sachin, låt oss ta en snabb paus.
Och vi är tillbaka. Sachin Khajuria. Välkommen till BiggerPockets Money Podcast. Jag är superglad över att prata med dig idag.

Sachin:
Tack så mycket. Jag är också väldigt exalterad. Jag älskar det ni gör och jag är glad över att vara med.

Mindy:
Sachin Khajuria är tidigare delägare på Apollo, ett av världens största alternativa kapitalförvaltningsföretag och är även investerare i fonder som förvaltas av bland annat Blackstone och Carlyle, och han har 25 års erfarenhet av investeringar och finans. Så jag är superglad över att prata med dig om private equity. Vad är private equity-modellen och varför ska jag bry mig om den?

Sachin:
Det är en bra fråga att börja med. Så private equity är i grunden ett sätt att investera, det är illikvidt, det är privat, det är inte de offentliga marknaderna. Och vad trösklar för private equity-investeringar gör är att de lånar ut till ett företag eller så investerar de i att företaget antingen tar kontroll eller betydande andelar. De försöker sedan förbättra den verksamheten under en period på, säg, fem till sju år. Och sedan säljer de sin investering. Så de går in, de försöker förbättra och sedan går de ut. Så uttryckt så låter det väldigt enkelt, precis som att köpa ett hus eller en lägenhet, göra ut det och sedan sälja det. Men här gör vi det naturligtvis främst med operativa verksamheter snarare än bara tillgångar, anläggningstillgångar.
Så anledningen till att detta är viktigt för dig, varför du bör bry dig är att private equity inte är en esoterisk del av Wall Street. Det finns överallt. Det är i kemiföretag, energiföretag. Kan vara ägaren till dina barns dagis. Det kan vara ägaren till sjukhusen du går till. Det kan vara utlåning till ett antal företag som du använder eller konsumerar produkter och tjänster från. Din arbetsgivare kan ägas av private equity.

Scott:
BiggerPockets är en private equity-stödd verksamhet.

Sachin:
Varsågod. Så, det är förmodligen den främsta anledningen till att du borde bry dig faktiskt är att BiggerPockets är ett private equity-stöd. Men bortsett från skämt är det absolut nödvändigt att du inser att det inte är Wall Street, det är Main Street. Och när du väl inser att private equity-företag investeras över hela ekonomin på samma sätt som du tror att stora offentliga företag är viktiga, alla de stora tekniska namnen, Apple, Amazon, Microsoft, et cetera, vet du förmodligen på grund av covid, alla de stora läkemedelsnamnen nu, Pfizer och AstraZeneca eller så vidare och så vidare, du behöver verkligen känna till de stora finansnamnen. De stora finansnamnen, särskilt sedan finanskrisen där många banker steg tillbaka från utlåningsverksamhet och andra aktiviteter som private equity har tagit sig in i, är de stora finansnamnen som Blackstone, Carlyle och så vidare.
Och så om du känner till Apple och Amazon i den offentliga världen och du inte riktigt känner till några av dessa stora private equity-bolag i den privata världen, är det något som måste förändras. Och där det verkligen slår hem är när du tittar på din egen portfölj. Om du tittar på vad som hände med din egen portfölj 22, kunde det ha varit tufft som det var för många människor. Om man tittar på utsikterna för '23 är utsikterna inte bra. Om du tittar på din egen portfölj och du frågar dig själv, oavsett vad jag investerar i, är jag investerad i fastigheter? Har jag offentliga aktier? Är jag 60-40? Som många brukade vara i aktier och obligationer. Får jag tillräcklig kompensation för de risker jag har tagit? Och förstår jag verkligen de riskerna? Eller ska jag överväga att lära mig mer om privata marknader, illikvida marknader där jag kanske har råd att låsa in lite kapital ett tag, men samtidigt kommer jag inte få den volatilitet som vi för närvarande ser på de offentliga marknaderna och jag kan tjäna, om jag fattar rätt beslut, en högre avkastning per riskenhet.
Låter det vettigt? Jag vet att det är ett långt svar på din fråga, men är det vettigt? Det finns två delar, vad det är och varför du bör bry dig.

Scott:
Absolut. Jag menar, det är genomgripande. Det är en stor del av ekonomin. Varje dag interagerar vi med företag som stöds av private equity, oavsett om vi vet det eller inte.
Kan du förklara varför det har blivit så genomgripande? Hur tjänar dessa företag pengar? Hur skaffar de kapital? Hur investerar de det? Varför har private equity detta, jag använder två ord beroende på vem personen som pratar är, det har ett stigma eller en mystik förknippad med det i den stora finansvärlden? Varför är det så lukrativt?

Sachin:
Så låt oss bryta ner det. Så nummer ett, allt kan verkligen bli framgångsrikt under en längre tidsperiod om det levererar. Det här är inte en ettårsbubbla, det här är inte en senaste modefluga, det drivs inte av krypto som kanske eller kanske inte fungerar eller någon annan trend som har dykt upp på senare tid. Det här är något som sakta har växt, men folk har inte riktigt varit medvetna om det. Anledningen till att det är framgångsrikt är att i huvudsak de människor som gör denna aktivitet, de professionella investerarna som driver private equity-företag och gör affärerna på uppdrag av investerare, pensionsfonder, statliga förmögenhetsfonder och allt mer individer, de är i allmänhet framgångsrika med att öka mängden kapital som har kommit in, så summan som går ut som de returnerar är mer än de tar in. Och det är verkligen drivande. Framgången är det som driver den här branschen.
Nu ska jag slänga ut ett nummer. Branschen är runt 12 biljoner dollar i storlek, så den är inte lika stor som de offentliga marknaderna, men den håller på att nå dit. Och jag tror att det under det kommande decenniet förmodligen kommer att överstiga 20 biljoner. Så i våra barns liv kan du titta på tiotals biljoner dollar i pengar som förvaltas av privata marknadsföretag, vilket bara är en astronomisk siffra. Och när du tror att många av dessa fonder använder hävstång utöver de pengar som är avsatta för dem, när de gör investeringar, är den faktiska köpkraften en multipel eller kommer att vara en multipel av det, tiotals biljoner dollar. Så det är därför det är så stort. Anledningen är att det i allmänhet fungerar i genomsnitt. Det fungerar i allmänhet eftersom det levererar. Det är inte lön per vinst. Det är inte en hedgefond där märket går upp, märket går ner, det här är kontanter i kontanter. Old school. Vid slutet av dagen. Om du inte får ut pengar finns det ett problem. Du borde få ut pengar och mer uttag som du sätter in. Och sedan kan du räkna ut din multipel av kontanter du sätter in och den interna avkastningen, IRR, på hur mycket du vet genererar på årsbasis för att få där.
Så anledningen till att det är lukrativt, som du uttrycker det, att gå till den andra delen av din poäng är att incitamentet för investeringsproffs är mycket annorlunda än i passiv investering. Detta är mycket aktiva investeringar i en skala med flera biljoner dollar. Så i passiv investering investerar du i en bra ETF, låt oss säga. De kanske tar ut 10 punkter, 50 punkter, eller kanske en fond lite mer, beror på strategin, beror på företaget, men de tar i allmänhet inte en del av vinsten. Här tar de en del av vinsten du gör, och det är verkligen därför de gör det. De kommer att ha en förvaltningsavgift som vanligtvis är 2 % eller någon variation på 2 % av tillgångar under förvaltning är förvaltningsavgiften, men de gör det inte riktigt för det. Även om det kan bli ett stort nummer med den typ av siffror vi har pratat om. De gör det verkligen för att de kommer att ta en del av vinsten.
Låt oss ta något som branschens riktmärke, som är 20 % av vinsten. Om du ger dem en miljard dollar är du en stor pensionsfond och de fördubblar den åt dig. De har tjänat dig en miljard dollar utan att du har gjort så mycket arbete eller något arbete under investeringens livstid. Naturligtvis har du övervakat det, du har upprätthållit relationer, du har gjort alla viktiga förtroendesaker, men du har inte arbetat med affärerna. De har tagit din miljard, som skulle kunna bidra med miljontals lärare runt om i landet, och de har gjort det till 2 miljarder. Vad de kommer att göra är att de tar 20%.
Så med andra ord, om du lägger förvaltningsavgifterna åt sidan för en sekund, den där miljarden vinst som har genererats, kommer de att behålla 200 miljoner och de kommer att ge dig 800 miljoner. Man kan säga, ja, det är 200 miljoner. Ja, men de har tjänat dig 800 miljoner som du inte skulle ha tjänat om du gjorde det själv. De där 200 miljonerna, förstås, proffsen tar inte allt det själva såklart, det ges till människorna som investerar i de fonder som de lägger upp. Så de 20 % som kommer in som sedan fördelas på alla investerare och sedan naturligtvis investeringsproffsen.
Så om man går till stigmat, se, det här är stora siffror, först och främst, och allt som har mycket stora siffror förknippat med det genererar uppmärksamhet. Oavsett om det är miljardären i Silicon Valley eller om det är en miljardär industriman, eller om jag antar att det var när vi brukade ha konglomerat, så drev killarna de stora konglomeraten i landet innan de bröts upp. Alla dessa stora siffror, dessa stora kompensationer kommer att väcka uppmärksamhet. Och jag tror att det kan luta diskussionen om uppfattningen i vissa kretsar. Jag tror att det är en del av det mystiska [ohörbara 00:11:55] stigmat.
Den andra delen är tills nyligen, de flesta av dessa företag var privata partnerskap. Mystiken kommer in eftersom det bara inte pratades så mycket om, känt om, det finns inga riktiga webbplatser. Dessa var i allmänhet privata partnerskap även om de föreställer sig stora summor pengar. Det som är riktigt bra är att de största har blivit offentliga. Och så nu är de i huvudsak offentliga företag, det finns en enorm mängd avslöjande om vem som arbetar i dem, vad deras bakgrund är. Du kan läsa 10Ks, köerna, du kan bli en investerare i aktien. Du kan förmodligen köpa en del av skulden om de ger ut några skulder. Så det är därför jag tror att det har funnits stigma tidigare när det gäller några av de inblandade siffrorna, en del av mystiken runt det, och jag tror att mystiken minskar när vi lär oss mer om affärerna som är involverade i private equity, allt eftersom vi lär oss mer om de personer som är involverade i private equity.
För i slutändan är det här väldigt mycket ett folkföretag, Scott, det finns inget automatiserat med det. Det handlar om bedömningen av handfulla individer som förvaltar miljarder dollar eller i vissa fall hundratals miljarder dollar. Som ett folkföretag, ju mer vi vet om människorna som gör det, ju mer vi tittar bakom gardinen, desto mer kommer vi att förstå det och förhoppningsvis bli bekväma med killarna som gör det bra och komma på var vi ska placera våra pengar för att hantera vår egen ekonomiska framtid.

Scott:
Grymt bra. Låt oss gå in på några av personerna. Gå igenom hur ett typiskt dealteam ser ut och vad dessa private equity-proffs gör på en daglig basis.

Sachin:
Nåväl, låt oss förstås ta till mig min erfarenhet, de större företagen tenderar att vara ganska snäva i sättet att hantera resurser. Så du kommer vanligtvis inte att ha dussintals personer som arbetar med en transaktion. Du kommer att ha ett kärnteam av investeringsproffs. Dessa proffs kommer att vara, kalla det, tre, fyra, kanske fem, men enligt min erfarenhet är det vanligtvis som tre, fyra killar. Någon högst uppsatt, någon som kommer till bruket och någon som styr numren. Och kanske finns det lite dubbelarbete om affären är särskilt komplex eller om den har vissa vinklar, det är fler geografiska områden inblandade eller det är olika produkter inblandade, eller om det kanske behöver ett par personer för att analysera det, men det är vanligtvis ensiffrigt, kan vi säg när det gäller dealteamen. Och de är verkligen knutna till höften, de arbetar tillsammans natt och dag, och de slår igenom för att förstå en sektor och bransch och sedan presentera investeringsidéer för investeringskommittén för att få dem godkända.
I de flesta företag tror jag särskilt enligt min erfarenhet, min åsikt, att de bästa företagen, de människor som gör affärerna stannar kvar med dessa affärer under affärernas livstid. Så de går inte bara iväg, de konsulterar inte bara i projektet och försvinner sedan. De stannar med de affärerna. Så faktiskt, om du tänker på det Scott, blir det en stor del av deras liv. Om du äger den här tillgången i fem, sju år, är det fem, sju år av ditt liv som du måste arbeta på den här affären och se till att den blir en framgång. Du startade affären du är 25, du är 30, 32, kanske ännu äldre när du har avslutat. Så du har ett enormt intresse av att det här ska gå bra eftersom det inte bara är en stor del av ditt jobb, det är en stor del av ditt liv.
Det är i allmänhet så dealkassar är konstruerade. Och utöver det kommer du ofta ha massor av driftsexperter, lite äldre killar, och dessa kvinnor och män är i 50-årsåldern eller senare, kanske har det funnits före detta vd för branscher som är relevanta för denna verksamhet, och dessa operativa rådgivare kommer att vara en del av bänken för att hjälpa till med särskilda insatser. Och så har du naturligtvis alla tredjepartsrådgivare, bankirer, advokater och så vidare och så vidare. Men vi pratar i början om vem som är i kärnteamet, vem som är inne i företaget.

Scott:
Hur många affärer skulle ett dealteam göra eller skulle det arbeta på?

Sachin:
Det är en riktigt bra fråga. I fullt flöde på väg att begå kapital är det tufft att göra mer än två, även om jag har sett en del personer sträcka ut tre. Men i verkligheten, när du precis ska begå dig, är det svårt att göra mer än två och i många fall är det bara en. Men naturligtvis när du prospekterar kan du titta på många projekt samtidigt. Så ni jonglerar typ alla med projekt i olika skeden.
Jag menar, så som jag skulle beskriva det är om du är läkare eller kirurg och du analyserar ett tillstånd, när du gör analysen av utredningen kan du titta på många patienter, men du är bara någonsin kommer att göra en operation samtidigt, hoppas jag åtminstone. Så det filtrerar ner till vad du verkligen ska göra och sedan expanderar det igen, när du väl har gjort det. När du väl har gjort affären och du har investerat pengarna känner du förstås inte bara att arbetet är klart. Det hårda arbetet börjar på riktigt. Du lägger in pengarna, du har inte tjänat någon förrän de har kommit ut och naturligtvis gör du det här för investerarna. Och så när du väl har förbundit dig till en transaktion, arbetar du förmodligen på några samtidigt igen tills du avslutar, då det igen kommer att bli mer intensivt. Men det kan vara lediga år.

Scott:
Så bara för att sammanfatta ett par punkter så här långt, berätta för mig om jag har rätt här. Vi har ett fiktivt private equity-bolag som har samlat in en miljard dollar från pensionsfonden, det finns en investeringskommitté bestående av folk som är slutgiltiga godkännare av investeringsbeslut om att köpa eller sälja fastigheter, och det finns avtalsteam som arbetar med individuella affärer eller tar affärer till denna investeringskommitté. Dessa avtalsteam kan vara så lite som tre eller fyra personer, och de kan arbeta med två till tre investeringar åt gången, förmodligen bara två dock, i slutet av dagen. Är det en bra sammanfattning av var vi är?

Sachin:
Ja, jag menar förmodligen två om de är väldigt levande eller om de är på väg att begås, kanske till och med bara en. Men om du prospekterar kan du gå upp till att titta på fyra, fem, sex transaktioner samtidigt. Men självklart vill du balansera att kunna engagera dig i ett transaktionsprojekt med bredd mot att vara en fullt utnyttjad medlem av teamet. Och så är vi i rätt bollplank beroende på vilket skede av projekten. Korrekt.

Scott:
Okej, bra. Och detta private equity-företag kommer att köpa hur många företag och hur värdefulla kommer dessa företag att bli?

Sachin:
Så här är svaret, det beror helt på vilken typ av företag. Jag menar, om du samlar in en miljard dollar, kommer du inte att lägga 1 miljard hela fonden i en transaktion. Så du sprider det förmodligen över minst 10, kanske 15, kanske till och med 20 olika investeringar. Även om vissa företag har en mycket koncentrerad strategi och de skulle kunna säga, ja, vi vill ha högst 10 i en viss sektor, eller minst 100 miljoner per affär, så de gör mindre än 10 i eget kapital. Men det beror på.
Jag skulle säga att ju större fonden är, låt oss säga att du har en fond på 20 miljarder, du vill försöka vara effektiv. Du vill inte skriva checkar på 50 miljoner dollar och använda alla dessa resurser eftersom det förmodligen tar nästan lika många resurser eller timmars arbete att arbeta med en liten affär som det gör en stor sak. Så om du har en mycket stor fond, vill du liksom se till att checken är vettig i samband med de resurser du har. Men jag tror att som en väldigt, väldigt grov tumregel skulle jag bli förvånad om du lägger mer än 5 till 10 % i en enskild affär. Du kan börja högre än så och sedan syndikera ned, med andra ord, sälja en del av dina aktier till investerare som vill ha extra exponering utanför fonden. Men du vill noggrant hantera hur du konstruerar din portfölj, för oavsett hur rätt du tror att du kan ha, om du har fel och du har lagt 20 % av din fond i en sektor är det en utplåning. Då menar jag att det förmodligen är katastrofalt för fondens resultat.

Scott:
Så är det rättvist att säga att ett private equity-företag med en miljard dollar i tillgångar kan köpa 1.5 till 2 miljarder dollar i totalt företagsvärde med hjälp av hävstång, och det kommer att fördelas på 10 till 15 affärer? I en typisk värld skulle det uppenbarligen variera mellan dessa företag.

Sachin:
Jag skulle säga att du förmodligen skulle ha lite mer inflytande på det. Så jag skulle säga att om du har 1 miljard i eget kapital har du förmodligen mer än 2 miljarder i köpkraft, kanske till och med 3 miljarder. Men jag skulle säga någonstans mellan 2 till 2.5 miljarder i köpkraft.

Scott:
Grymt bra. Och hur många personer sysselsätter dessa företag? Det är troligen tusentals anställda som är anställda av de företag som köps av denna fond?

Sachin:
Det kan vara tiotals anställda om det är ett företag som gillar människor, men om det är ett tungt företag kan det naturligtvis vara hundratals eller tusentals anställda per företag. Nu är det naturligtvis anställda i portföljbolaget, inte i private equity-bolaget. Så de är anställda av investeringsbolaget som private equity-företaget kommer att investera i.

Scott:
Grymt bra. Och så är detta mekanismen genom vilken private equity kan kontrollera så mycket av den amerikanska rikedomen och amerikanska affärer med så få människor. Förmodligen många människor som lyssnar på den här podden känner inte någon som jobbar i private equity, men många av företagen, kanske hälften av företagen de har interagerat med i år... Det har gått två, tre dagar in på året som denna inspelning , hälften av företagen som de interagerar med dagligen kan ägas eller backas upp av private equity i många fall.

Sachin:
Det blir en bra portion Scott. Men snarare än kontroll skulle jag säga påverka. För kom ihåg att private equity-folk de inte förväxlar sig själva som ledning. De fattar inte vd-beslut. De hjälper och vägleder eller interagerar med, arbetar med, samarbetar med, ledningsgrupperna i dessa företag. Så det är inflytande över hela ekonomin i stor skala, i stor skala.

Scott:
Så låt oss gå igenom det. Vad är inflytandet, vilka beslut fattar dessa private equity-proffs? Vi förstår, ja, att göra investeringen i företaget i första hand. Men vilka är beslut som de skulle fatta i driftsfasen, under den fem till sju år långa hållperioden, och sedan när det är dags att sälja? Hur påverkar de beslut i dessa faser?

Sachin:
Tja, sättet att påverka vanligtvis genom styrelsen. Så du skulle ha styrelserepresentanter, du kan kontrollera styrelsen om du har köpt företaget direkt och du skulle ha icke-verkställande närvaro i styrelsen, du är inte en verkställande direktör. Det är väldigt viktigt att förstå det. Du måste ha utmärkt ledning. Och förmodligen görs det hårdaste arbetet i de här affärerna på verkstadsgolvet av ledningsgrupperna, inte av private equity-proffsen. Det är kombinationen, det är den symbiosen av arbete mellan professionella investerare inom private equity och ledningsgrupperna som ger upphov till att värde skapas förhoppningsvis över tid.
När du nu går in i en affär har du en investeringsuppsats. Du kommer att säga, jag tror att de här sakerna kommer att hända med den här verksamheten på det här sättet eller det här sättet, och om vi kan hantera att dessa saker händer och även få dessa saker att hända, kan det vara en förbättring i produktlinjen, kan det bli kostnadskrävande. skära, kan vara förvärv, kan vara bättre finansiering, då tror jag att när vi avslutar kommer vi att ha det här bandet av resultat för vår avkastning på exit. Så vad de gör hela tiden är att kalibrera den investeringsuppsatsen, hjälpa till att genomföra den, fungera som bollplank för ledningen, tillhandahålla nätverk, tillhandahålla kontakter. Det är ganska detaljerade grejer. Jag menar, mycket av arbetet som sker mellan styrelsemötena, man dyker inte bara upp på ett styrelsemöte en gång varannan månad, umgås med dem, diskuterar saker i styrelsen och försvinner sedan bara. Mycket av arbetet görs i arbetssessioner mellan styrelsemötena.
Så du är lite som en extra resurs, är det vettigt för företagets ledningsgrupp? Och du är en kraftfull resurs eftersom du som företag kommer in mycket data från hela världen. Det är ett av kapitlen jag har lagt in i boken som heter Biblioteket. Det finns ett enormt bibliotek med information som dessa företag har om sektorer över hela ekonomin, och du kommer att tillhandahålla den informationen på rätt sätt, under rätt förhållanden, i rätt form, och arbeta med ledningsgruppen för att hjälpa dem att fatta beslut. Det är så det fungerar. Du hjälper ledningsgruppen att fatta beslut.
Ibland kan man förstås behöva kliva in, man kan behöva byta ledning. Det skulle vara ditt beslut om du gjorde det som en professionell investerare i private equity, som ett team. Men i grund och botten arbetar du med dem för att fatta beslut och sedan i slutändan kommer du att arbeta med dem för att ta reda på vem de rätta personerna att sälja till är, skulle du gå offentligt eftersom du naturligtvis har varit privat hela den här tiden, eller ska du sälja till någon antingen ett annat private equity-bolag eller ett strategiskt företag i slutet av perioden?

Scott:
Grymt bra. Kan du ge ett exempel eller två på framgångsrika affärer inom private equity?

Sachin:
Säker. Det är viktigt även om de är framgångsrika att jag inte går igenom fallstudier av verkliga transaktioner, men jag kan ge hur många exempel som helst som jag slags fiktiva-

Scott:
Vad sägs om ett exempel från din bok som-

Sachin:
Ja visst.

Scott:
Vad sägs om ett av de fiktiva exemplen från din bok som jag tyckte var utmärkt?

Sachin:
Jag tror att ett av de bästa exemplen faktiskt är väldigt relevant idag. Så idag är hävstångseffekten dyr. Räntorna har gått upp. Idag är det inte lätt att ta upp skulder som det var, låt oss säga, för ett par år sedan eller till och med ett år sedan. Så vad private equity-bolag gjorde förra gången detta hände, som var i finanskrisen, var att de faktiskt ändrade takt nästan helt. Och ett antal av dem tittade på sektorer som private equity vanligtvis inte investerade i. Så de skapade verkligen nya sektorer för investeringar. Ett av de bästa exemplen på det var inom försäkringen.
Så om du tänker på försäkring så är du som försäkring, det är kanske lite tråkigt, är det verkligen vettigt för private equity att köpa och sälja? Det är ganska tekniskt, ganska specialiserat. Men vad som hände under finanskrisen var ett antal företag, efter finanskrisen, 2008, 2009 plus liknande förhållanden som idag, även om de var ännu mer akuta, började de titta på den här sektorn och inse, ja, tänk om jag inte gör det lägga så mycket skulder i den här affären och jag kan sätta mer pengar i arbete genom att investera i allt eget kapital eller främst i aktier, och jag köper en verksamhet som inte är lika direkt korrelerad till makroekonomin? Så bara från början, du gissar inte på när det är en lågkonjunktur eller hur djup den är eller när du kommer ut. Du säger, låt oss bara gå ifrån det. Låt oss i viss mån frikoppla från det och titta på en verksamhet som har en annan cykel än konjunkturcykeln.
Det tog jag tror mer än ett år av lärande, utbildning, forskning om försäkringsbranschen. Och sedan började de köpa dessa företag och de insåg att det finns mycket arbete att göra på tillgångssidan. Med andra ord, flötet, pengarna som vi alla betalar i premier och sedan bara sitter i dessa bolag och hur de förvaltar de pengarna för ibland sköttes pengarna inte så bra på försäkringsbolagen. Det finns mycket att göra på ansvarssidan, ibland skrev försäkringsgaranterna verksamheten för att få den största möjliga boken för ett företag eftersom det var så de kompenserades. Vem har den största boken? Vem skriver mest försäkring? I motsats till, surprise, surprise, vem tjänar mest på försäkringen de skriver?
Så du kan börja tänka på många ganska enkla sätt som de såg på dessa företag, som var låt oss säga oälskade eller obemärkta, och de började vända på saker och ting. Sagt, låt oss trimma vad som händer på tillgångssidan. Låt oss trimma vad som händer på ansvarssidan. Låt oss förbättra kostnaden. Kanske var IT inte så avancerat, låt oss lägga ut lite grejer. Och så började de göra förvärv. Och sedan innan du vet ordet av, när vi började dyka upp på finanskrisen och de offentliga marknaderna kom tillbaka och affärerna i allmänhet kom tillbaka, kunde de lämna de försäkringsbolag som det tidigare fanns, låt oss säga, oupptäckta gens, opolerade eller vad jag vill kalla smarta fynd som de hade köpt till eller runt eller till och med under bokfört värde. De betalade med andra ord inte någon riktig goodwillpremie över balansräkningens bokförda värde. Och de kunde sälja dem som en värdefull franchise några år senare. De gjorde detta i riktigt stor skala, miljarder dollar plus checkar per affär.
Det tycker jag är ett riktigt intressant exempel och förmodligen ett där jag i förväg inte skulle ha, och kanske många av dina lyssnare, inte skulle ha tänkt på det. Wow, ägs min försäkringsgivare av private equity? Åh, det är intressant. Vad betyder det? Hur påverkar det mig? Betyder det att jag får bättre service, sämre service? Vad pågår? Det tror jag är ett av de stora generationsskiften, stora skiften vi sett. Och nu finns såklart så många private equity-bolag i försäkringsbranschen som de aldrig var med tidigare.

Scott:
Hur ser avkastningen ut från private equity? Det är den grundläggande anledningen till att vi diskuterar detta här är att det ger avkastning och kanske överstiger alternativ eller har historiskt sett. Vad har de varit och vad har du för utsikter för dem, för avkastning i private equity under de kommande åren? Du låter ganska baisse.

Sachin:
Ja, så jag tror att det är här det är lite som att säga vad är utsikterna för alla aktier på den offentliga marknaden eller vad är utsikterna för alla aktier eller hur bra kommer filmerna att bli som kommer att släppas nästa år? Du kan helt enkelt inte ge ett generellt svar. Du måste vara mycket mer specifik. Och om vi tittar på vilken typ av företag vi talar om i min bok, så pratar vi om vinnaren, de som hela tiden går bra. De kan ha upp- och nedgångar, de kan göra misstag förstås, men generellt sett är färdriktningen uppåt, uppåt. Generellt sett blir de större och de ger tillbaka mer kapital än de drar in eftersom de per fond går bra. Private equity-affärer tenderar att ha två grepp om avkastningen i termer av IRR, åtminstone.
Så om du till exempel har en private equity-fond som ger dig 12 % per år, kanske du inte är så nöjd med den, särskilt när räntorna, Fed slår räntorna där de är. Om du vet att du kan sätta pengar i statskassor och tjäna 5 %, kanske du oroar dig varför du låser in pengar över 5, 7 plus år och du bara tjänar 12. Jag tror att du verkligen ser på 20-talet i termer av av IRR. Det är ungefär där jag börjar tänka att-

Scott:
Efter avgifter.

Sachin:
Efter nät-nät, nät-net av allt. Det är det som börjar se ut som en private equity-investering för mig, en bra sådan. Det är ett mycket kraftfullt filter för precis som när du tittar på alla hedgefonder eller alla aktier eller alla obligationer, så finns vinnarna och killarna i mitten och det finns folk som inte gör det lika bra. Så jag tror att framgångsrik private equity borde ha en meritlista med den här typen av handtag.
Nu är de mycket viktiga varningar för det, en av dem är årgången. Du kunde ha årgångar där alla blev urtagna och så att 12% du fick var mot 5% för alla andra. Du måste titta på det och bara acceptera det och inte på något sätt visa agg på företaget, säg varför är bara 12? Och du måste titta på vad alla andra gör också. Och jag tittar personligen också på vad likvida marknader gör, för kom ihåg, dina pengar är låsta. Så under ett år när S&P tjänar 20 % kan du titta på ditt private equity-bolag och säga, ja, hur kommer det sig att min dåliga likvida investering bara tjänar 22? Men vad händer om S&P nästa år tappar 20 % och din private equity-investering fortfarande ökar med ytterligare 5, 10 plus? Plötsligt kommer du att bli kär i den. Du kommer att bli, åh, det här är fantastiskt.
Så det är därför vi har det här samtalet, som går ut på att titta på din portfölj och fråga dig själv, kan jag låsa in en del av mitt kapital? Och om jag verkligen kan låsa in det och jag vet att det är ganska låst, var gör jag då mina läxor för att ta reda på vilka av dessa strategier som är meningsfulla för mig, för mitt eget fall, mina personliga omständigheter, och bör jag ha exponering för privata marknader? Och du kanske tror att jag borde lägga 10, 20, vad som helst, procent av min portfölj i detta när jag lär mig mer om det och ändrar den typ av exponeringar jag har.

Mindy:
Okej, så jag är en vanlig person. Hur kan jag investera i private equity och privata marknader eller måste jag vara en ackrediterad investerare eller till och med en kvalificerad köpare?

Sachin:
Det är en bra fråga. Så först och främst, om du är en offentlig anställd har du förmodligen redan investerat i private equity eller så finns det en stor chans att du är det, men du kanske helt enkelt inte följer det så noga eller ens känner till det. Så lärare, brandmän, poliser och män, många av de pensionsfonder som förvaltar dessa offentliga pensionssystem, avsätter de ofta till private equity. Det betyder naturligtvis inte att du fattar beslutet, men det betyder att de som driver pensionsfonderna som dina pengar går in i och miljoner som du redan är i private equity. Många av dem.
Det enklaste sättet att ta reda på det är att bara slå upp det. Du slår upp hemsidan. Slå upp om de har en allokering till det som kallas private equity eller alternativ. Med andra ord alternativ till aktier och obligationer. Det är allt det betyder egentligen. Det finns mycket jargong i branschen. Du är förmodligen redan en investerare. Jag tror att det du menar är hur jag själv fattar beslutet om jag ska gå in eller inte gå in i private equity.
Nu var det historiskt bara för institutionella investerare. Sedan började du få de här matarfonderna från de stora förmögenhetsförvaltarna som skulle samla relativt fortfarande stora checkar, tror jag, 500,000 250,000 checkar, 300 400 checkar och sedan aggregera en massa av dessa och sedan presentera en bunt av dessa checkar för ett riskkapitalbolag och säg, titta, vi har samlat in 500, XNUMX, XNUMX miljoner från alla dessa individuella rimligt rika människor, och sedan skulle de få en tilldelning. Vad som händer nu är att private equity, det är inte riktigt där, men det håller på att gå, detaljhandeln som regel förändras sakta när private equity-företag lär sig om hur man tillhandahåller produkter till detaljhandelsmarknaden. Så jag skulle inte säga att den är där än. Jag tror att matarfonderna och människorna som samlar checkar nu sänker tröskeln. Så det är inte som hundratusentals dollar, det är nu i tiotusentals dollar. Men de fattar fortfarande beslutet åt dig, du betalar dem och sedan går de iväg och fattar ett investeringsbeslut.
Men inom kort, under de närmaste åren, kommer vi att ha en situation där jag inte är säker på att du kan ladda ner den på din smartphone, men du kommer att kunna logga in och välja den eller den eller den private equity-fonden att investera i precis som man kan idag med offentliga medel. Det är därför jag tror att det är en trend du måste gå före och lära dig mer om innan valet står för dig och du inte vet vad du ska göra.

Scott:
Grymt bra. Två följdfrågor där. Rent praktiskt, om jag vill investera under de kommande sex månaderna och jag är en ackrediterad investerare och jag vill sätta in 50 tusenlappar, vilken mekanism är bokstavligen genom vilken jag kan göra det? Vilka är mina alternativ?

Sachin:
Om du har den typen av pengar, arbetar du förmodligen med någon i någon mening för att kanske inte nödvändigtvis hantera dina pengar, men åtminstone prata med om pengar eller ge råd om pengar. Om det är en bank, låt oss säga, du arbetar med-

Scott:
Allt jag gör är att lyssna på BiggerPockets pengar.

Sachin:
Så i så fall finns det ett antal företag som samlar dessa kontroller åt dig och de är ganska lätta att hitta. Jag vill inte koppla in någon av dem. Men du kan lätt hitta dessa företag som gör samlade kontroller. Nu, beroende på var du bor och alla regler och så vidare, kan det vara eller kanske inte vara möjligt för dig på den nivån att lägga pengar på dem ännu. Men du bör verkligen göra research för att se om du är på den nivån där du som en ackrediterad professionell investerare kan göra det.
Du kommer förmodligen också att upptäcka att några av de stora kapitalförvaltarna redan har fonder som du kan investera i som har vissa inslag av private equity i sig. Men jag tänker att om det är något så kortsiktigt som under de kommande sex månaderna, hur gör jag det? Du behöver verkligen prata med en professionell förmögenhetsrådgivare och se vad som finns på menyn som är relevant för mig i min jurisdiktion, med tanke på min portfölj, och du behöver verkligen få de rätta råden om vad menyn är här. Och sedan ärligt talat, om det var jag, tar du dig tid att lära dig exakt vad det är du går in på. Välj inte bara ett varumärke, välj inte bara vad som finns på menyn och ta reda på vad den historiska avkastningen är, läs mer om produkten. Bara att investera i något nytt. Du skulle inte bara plötsligt gå in i ett flerfamiljshus på andra sidan landet utan att göra dina läxor. På samma sätt ska du inte bara säga, ja, jag är berättigad till det, låt mig bara gå för det.
Så jag tror prata med professionella rådgivare, förmögenhetsförvaltare och så vidare. Det finns många i vad jag skulle kalla den rika massan som har börjat prata mer om detta och du kommer att se vad som står på menyn för dig. Det är förmodligen det bästa nästa steget i den tidsramen eftersom branschen fortsätter att utveckla produkter som är skräddarsydda för någon som dig själv direkt.

Scott:
En sista tanke här. Går vi tillbaka till till exempel en miljarddollarfond och 2 och 20. En miljard dollar, jag kommer att tjäna 20 miljoner per år, det är 2 %, i förvaltningsavgifter. Förmodligen kommer mycket av det att betala personalen, dealteamen, till exempel, som driver många av dessa affärer. Och de kommer att få 20% av vinsten på detta. Finns det en incitamentsrisk där? I den meningen att det tydligt motiverar private equity-teamen att skaffa så mycket kapital som möjligt och driva så mycket vinst som möjligt. Och det finns en del av ett gratissnurr, om du vill i det, eller hur? Jag tar upp kapitalet och jag får 2% oavsett vad som händer, och jag får 20% av vinsten, om det finns några. Skulle det inte vara vettigt att bara höja så mycket jag kan och gå för det? Och om jag tappar det, okej, jag är ute. Och om jag vinner tjänar jag hundratals miljoner dollar i det scenariot.
Finns det lite av en incitamentrisk där eller uppmanar det branschen att ta mer risk eller uppträda för aggressivt i vissa fall enligt din åsikt?

Sachin:
Enligt min mening nej. Eftersom du skulle gå i konkurs med en fond och du skulle förmodligen aldrig arbeta igen. Det är inte så man ska bete sig. Så man måste komma ihåg att det finns mängder av föreskrifter, prov, licensiering, tillsyn. Om du har samlat in pengar från andra människor och du blåser det bara för att få chefsarvoden, tror jag att du tittar på alla typer av problem och det är uppenbarligen helt fel sak att göra.
Jag tror att det du kan hitta är, naturligtvis, du kan göra misstag och vad många av dessa termer har, eller vad som kallas en hinderfrekvens. Så du måste göra åtminstone en viss avkastning för att kunna få de 20%. Så det är inte så att du kan få 1% avkastning och du får 20% av 1%, du måste ofta göra, de säger ofta att 8% är ett minsta hinder som du måste göra. Du kommer att få 20 % över 8:an, och om du får 8 % så finns det en ikapp. Så du får 20% av allt. Men villkoren varierar förstås från fond till fond. Men jag har inte sett det som ett problem de senaste 25 åren.
Vad jag har sett som ett problem är naturligtvis inte alla företag som får rätt. Och vad jag försökte göra i min bok är att destillera lärdomarna om hur man identifierar på ett väldigt sunt förnuft, inget nonsens sätt, vilka är de viktigaste DNA-dragen? Vilka är de principer som jag har sett gemensamma för företag som fortsätter att vara framgångsrika genom marknadsmiljöer? Och de har alla, om inte de flesta, på de företagen.
Så vad jag har sett inte fungera är när vissa företag bara har... De anställer alla samma smarta människor. Låt oss anta, välutbildade, välmenande, smarta människor, ärliga människor, allt det där, och de gör alla detta av rätt anledningar. Och vissa företag kan slå börsen år ut år in, kanske lättare när börsen går ner, men vissa människor genom marknadsmiljön kan fortsätta att prestera. Och vissa, om man tittar på 10 års meritlista, 20 år till och med, kan de inte. Vad är skillnaden? Vad händer? Vad tycker jag om de differentierande faktorerna? Det tror jag är där svaret ligger på din fråga. Det vill säga, det finns vissa egenskaper hos de bästa företagen som gör att de, tror jag, kan fortsätta utvecklas, fortsätta att förbättras, och de har ett visst DNA. Det är därför jag tror att de kommer att fortsätta att vinna som de har gjort under de senaste 25 åren plus.

Scott:
Jag vet att jag sa det sista, men jag har en annan idé, något annat som bara dök upp i mitt huvud, som är stigande räntor. Räntorna går upp. Det betyder att du måste bli bättre på din affär, få ännu bättre resultat för riskkapitalaffärer för att de ska vara vettiga. För om räntorna blir högre kommer det att minska mitt kassaflöde under affärens löptid. Om jag använder skulder kommer det att skada min förmåga att sälja i nästa fas.
På de offentliga marknaderna prissätts det omedelbart eftersom all information är offentlig, aktierna handlas dagligen. Private equity-företag kan till exempel hålla i många år. Så vad vi har sett under det sista halvåret av 2022 och förmodligen på väg in i 2023 är att avtalsvolymen kollapsar. Det har helt enkelt inte gjorts så många affärer. Betyder det att värderingar har sjunkit i private equity-området enligt din åsikt, och att de helt enkelt inte har realiserats av företagen eftersom de är mindre likvida, inte handlas på samma sätt som offentliga aktiemarknader? Ser du det som en motvind inför nästa år?

Sachin:
Så det finns några saker där. Så låt oss försöka packa upp var och en av dessa punkter. Så det råder ingen tvekan om att en hög räntemiljö kommer att skada många affärer om dessa affärer, om dessa affärer, var baserade på att räntorna skulle förbli mycket låga under affärens varaktighet. Mer kassaflöde krävs oavsett om du rullar upp det i någon form av plockränta, betalar in natura eller kompounderar räntan eller om du betalar kontant. Naturligtvis, om din räntekostnad är högre så är det en annan användning för pengarna som kan användas antingen för att växa verksamheten eller för att betala tillbaka utdelningar till investerarna eller någon kombination av de två eller något annat företagssyfte.
Men jag tror att om man går tillbaka till vad jag sa i föregående punkt, så köper inte de bättre företagen företag där de antar att multiplar förblir höga för alltid och räntor förblir låga för alltid. Det gör de inte. De säger, låt oss anta att multiplar drar ihop sig för att vi befinner oss i en bubbla eller vi befinner oss i en robust aktiemiljö, låt oss anta att räntorna endast är artificiellt låga på grund av först finanskrisen och sedan tyvärr COVID. Och så jag tror att det verkligen beror på transaktionerna, men i allmänhet, ja, det borde vara svårare för alla när räntorna är höga om de har tagit upp skulder på dessa investeringar.
Hur prissätts det? Jo, naturligtvis görs de flesta värderingar kvartal till kvartal, särskilt på de stora företagen, och åtminstone de som jag har sett utan att ge bort något reflekterar skillnader i miljö ganska exakt. Men visst, på ett sätt är det teoretiskt eftersom, ja, det har gått ner det här kvartalet, det kan gå upp nästa kvartal, men tills det är sålt vet man inte riktigt. Jag har sett massor av affärer, några av de mest spännande affärerna, spännande på många sätt, där investeringen skrevs ner för att saker bara inte gick så bra, men just för att de kunde hålla fast vid transaktionen i 7 år , kanske till och med 10 år, de vände på det och kanske till och med gjorde de en dubbel i slutet av den. Det är väldigt svårt att göra på de offentliga marknaderna, särskilt om du har ledningsgrupper som kan ha ersatts inom den tidsramen. Här är dealteamen, det är deras deal, det är ett problem, men det är ditt problem, det är vårt problem. Så du håller med det kanske i upp till 10 år.
Så jag tror att en av fördelarna med modellen, återigen, för en del av ditt kapital som är vettigt för dig, en av fördelarna med modellen är att du har dessa mycket samordnade investeringsproffs på linje i den meningen att du har varit att prata om Two and Twenty, är en enorm anpassningsmekanism eftersom du verkligen tjänar pengar när och bara om investerarna tjänar pengar. Och så vill du inte spendera 10 år av ditt liv och inte tjäna någonting. Du vill naturligtvis att allt ska bli framgångsrikt, och du förändras inte som en ledningsgrupp, som professionella investerare med några månaders eller års mellanrum. Så som ett resultat är det inte Wall Street, det är inte investment banking, det finns ingen riktig hyr- eller brandmentalitet som du har sett på Wall Street under decennierna. Vanligtvis är dessa lag någorlunda stabila. Så du kommer att se värderingar gå upp och ner. Men jag tror att fördelen med att hålla det längre, jag tror att det är till investerarnas fördel igen för den del av deras kapital som de är bekväma med att låsa in.
Jag tycker en positiv sak med högre räntor, det handlar såklart om att private equity-bolag är väldigt bra på att pivotera. Om du upptäcker att det finns sektorer som är bättre att investera i när räntorna är högre, kan vara en låneverksamhet, kreditverksamhet, kan vara en bank, kan vara något annat, som drar nytta av en högre räntemiljö, kommer de att sväng till det. Och de kommer att säga, bra, precis som vi ändrade oss och vi gjorde försäkring eller så tittade vi och nu gör vi läkemedel, låt oss ta en titt på att göra mer kredit. Och ett av de mest spännande områdena för att investera idag är faktiskt privata krediter där du till skillnad från många offentliga kreditföretag ser vad som har hänt med högavkastande obligationer och hävstångslån. Jag menar att de marknaderna slogs ned 22. Privata krediter har faktiskt varit ganska attraktiva för dessa private equity-företag, för dessa alternativa kapitalförvaltningsföretag eftersom de kan svänga och lägga mer resurser i den del av verksamheten som kan dra nytta av dessa höga räntor. Låter det vettigt?

Scott:
Absolut. Svårare och svårare att få bra avkastning på aktieinvesteringar, men anledningen till det är att räntorna går upp. Självklart är det uppenbara steget då att lägga mer exponering på skulder. Dessa typer av privatlån kan erbjuda riktigt bra avkastning, 10 plus procent i vissa fall när man räknar in poängen på originering och räntorna på 8, 9, 10 % i en stor del av skulden. Så älskar det. Jag slår vad om att vi kommer att se en hel del private equity fortsätta att flytta till det utrymmet.
Så Sachin, jag förstår att det rätta svaret är att prata med din förmögenhetsrådgivare om att gå in i private equity, men ärligt talat känns det som att det åtminstone borde finnas ett ställe att skriva in detta på Google för att lära sig mer om detta eller för att ta reda på private equity-investeringar . Vad finns det där ute som jag kan börja utan att bara behöva gå igenom en anlitad privat rådgivare? Finns det något tillgängligt på internet?

Sachin:
Så titta, det är en riktigt bra fråga, och jag tror att en av de saker som branschen saknar är bra utbildning för alla på ett nonsens sätt om privata marknader, inte bara private equity, utan alla privata marknader inklusive investeringar i fastighetsinfrastruktur, privat kredit och så vidare. Nu finns det bra resurser här och där. Du kommer att lära dig något av det mesta som finns där ute, oavsett om det är en akademisk text eller en praktikers text, men ofta är det inte riktat till en bred massa rik, låt oss säga, publik. Om det är skrivet av en utövare om sig själva och sin egen livshistoria, är det vad du får. Om det är en akademisk text kan den vara mer teoretisk eller kanske en väldigt djupdykning i en viss transaktion. Det finns inte riktigt för alla, och det var en av anledningarna till att skriva 2 och 20 var att försöka få alla att förstå hur bra ser ut? Vilka är framgångskriterierna som jag har sett? Vad bör du leta efter när du börjar undersöka den här branschen på djupet åt dig?
Jag tror att vi gav, genom några sponsorer, folk som köpte stora mängder av boken, tusentals exemplar till alla community colleges som vi kunde hitta över hela Amerika. Jag tror att vi har gett omkring 1500 XNUMX exemplar av boken till innerstadens bibliotek, små högskolor, platser där vi verkligen vill att alla ska läsa den här boken, låna den, ge tillbaka den till biblioteket, låna den, låna den och verkligen försöka att förstå detta av alla skäl vi pratade om. Men det borde verkligen vara något som fler människor kan lära sig om på ett mycket lättsmält, lättsmält sätt där folk inte försöker sälja något till dig, de bara försöker utbilda dig om din resa för att själv bestämma om det är vettigt. till dig. Så jag tycker att branschen går så dåligt.
Med det sagt finns det många kurser du kan göra på högskolor. Det finns webbplatser, branschorganet, American Investment Council har faktiskt en anständig webbplats, men jag tror att den går tillbaka lite tillbaka till vad du sa om mystiken och kanske på vissa håll viss skepsis mot branschen och inte alla skulle tro allt de läser eller lyssnar på för att de liksom undrar om någon försöker sälja något till dem. Så jag tror att det finns ett utrymme för det och jag är säker på att det kommer att komma eftersom en av nyckeldelarna, det som kommer att göra detaljhandelsinvesteringar i private equity mycket framgångsrika är om alla vet om det och de känner sig bekväma med vad de är utbildas om innan de blir ombedda att köpa den.

Scott:
Älskar det. Det låter som att vi behöver en privata fickor, en BiggerPockets för private equity för att bryta ner detta och hjälpa människor att utbilda. Men ett bra ställe att börja, jag kopplar in det åt dig, är återigen din bok Two and Twenty: How the Masters of Private Equity Always Win. Återigen, jag gillade det verkligen och tyckte att det var en utmärkt primer inom private equity och verkligen validerade de lärdomar jag har fått under de senaste fyra åren i samarbete med våra partners på McCarthy Capital.

Sachin:
Tack.

Scott:
För de som lyssnar kan du hitta en länk till Sachins bok, några av resurserna du just nämnde och programanteckningarna på biggerpockets.com/moneyshow374

Sachin:
Tack. Det har varit riktigt nöje. Jag är väldigt tacksam. Tack.

Mindy:
Okej, det var Sachin Khajuria och det var en ganska djupdykning i private equity. Scott, vad tyckte du om avsnittet?

Scott:
Jag har verkligen stor respekt för Sachin. Jag tycker, återigen, hans bok, Two and Twenty, tyckte jag var en riktigt rolig läsning och en riktigt bra introduktion till private equity. Han är uppenbarligen väldigt hausseartad och har länge deltagit i branschen och det har han all rätt att vara. Jag tror att det finns bra och dåliga saker med private equity, men jag tror att det är ett riktigt bra alternativ för folk som har resurser och är villiga att lägga på läxan för att lära sig om vissa fonder och vissa strategier som de kan investera i. Det är ett utmärkt sätt att potentiellt tjäna bättre avkastning som du kan få på aktiemarknaden eller till och med fastigheter i vissa fall. Om du är villig att acceptera mer risk, och har mindre likviditet, kan du inte sälja eller skörda pengarna förrän private equity-företaget realiserar avkastningen genom att sälja företag eller kassaflöden från företagen.

Mindy:
Scott du sa precis något som jag vill understryka, men jag kan inte eftersom det här är ett ljudformat, så jag ska ta upp det igen. Du sa att detta är en fantastisk möjlighet för människor som är villiga att göra sina läxor. Jag parafraserar eftersom jag inte kommer ihåg exakt vilka ord som används. Gör din läxa om detta. Säg inte bara, åh, Mindy och Scott hade den här killen på programmet, därför måste private equity vara nästa plats jag behöver lägga mina pengar på.
A, du behöver inte vara investerad i allt. Och B, om du investerar i något måste du förstå vad du gör. Så om det här avsnittet fascinerade dig och du vill lära dig mer om private equity, gör absolut dina läxor. Gå och köp den här boken, forska och lär dig om det här innan du kastar pengar i vinden och upptäck, åh, jag visste inte vad jag gjorde och jag tappade bara allt.

Scott:
Absolut. Ja. Det här är inget att bara dumpa pengar på. Och jag skulle säga samma sak för andra typer av investeringar där. En praktisk tillämpning av detta är att om du funderar på att investera i en syndikering eller syndikerad fond, kommer de att använda ett mycket liknande koncept som det som Sachin just beskrev här. Faktum är att syndikatorn har en ännu bättre modell än många av private equity-bolagen eftersom de kommer att ta ut någon variation på 2 och 20, en förvaltningsavgift. Låt oss säga att det samlar in 100 miljoner dollar för att investera i lägenhetskomplex. De kommer att ta ut 2 % eller 2 miljoner dollar per år för att hantera pengarna. De kommer att få en variation av två 20% av vinsten kanske med en föredragen tröskel. Och i det syndikeringsutrymmet kommer syndikatorn att få en förvärvsavgift. När de köper tillgången får de vanligtvis cirka 1 % av affären i en förvärvsavgift som en fastighetsmäklare skulle göra, som går ner i deras fickor i många fall. Alltså en väldigt lik modell. Den här modellen är konsekvent över många saker, och jag tror att det är viktigt att förstå den om du vill komma in i en värld av alternativa investeringar. Viktigt för att förstå ersättningsstrukturen och vilka incitamenten är för förvaltarna av dina pengar och sedan att sätta sig in i vilka specifika strategier de använder är för att tjäna pengar.

Mindy:
Absolut. Det är viktigt att förstå vad du investerar i innan du lägger in dina pengar där.
Okej, Scott, jag vill säga att det olämpliga skämtet i början av programmet kom till dig idag av vår producent, Caitlin Bennett. Tack så mycket, Caitlin, för den inspirationen.

Scott:
Större meniga.

Mindy:
Det avslutar detta avsnitt av BiggerPockets Money Podcast. Han är Scott Trench och jag är Mindy Jensen som säger, ta hand om isbjörnen.

Scott:
Om du gillade dagens avsnitt, vänligen ge oss en femstjärnig recension på Spotify eller Apple. Och om du letar efter ännu mer pengar, besök gärna vår YouTube-kanal på youtube.com/BiggerPocketsMoney.

Mindy:
BiggerPockets Money skapades av Mindy Jensen och Scott Trench, producerad av Caitlin Bennett. Redigering av Exodus Media. Copywriting av Nate Weintraub. Till sist, ett stort tack till BiggerPockets-teamet för att de gjorde denna show möjlig.