Löften, löften: Vad händer om en kommersiell hyresgäst inte presterar?

Löften, löften: Vad händer om en kommersiell hyresgäst inte presterar?

Tidsstämpel: 11 januari 2023 10:00
Källnod: 1898388

Kommersiella hyresavtal kräver att hyresgästerna betalar hyra. Det kravet är dock bara början. Hyresgästerna går också med på att bidra till fastighetsskatten. De går med på att behålla försäkringen. De är överens om att hålla utrymmet rent och i anständigt skick. De går med på att rapportera viss information till fastighetsägaren. De kommer överens om att inte lägga skräp på trottoaren eller fula skyltar i fönstren. Kort sagt, de lovar att göra alla möjliga saker utöver att bara betala hyra. Många hyresgäster gör vad de lovar, men vissa gör det inte. Vad kan en fastighetsägare i så fall göra?

Om du läser något kommersiellt hyresavtal ser du att fastighetsägaren kan säga upp ett hyresavtal om hyresgästen inte håller vad de lovar. Hyresavtalet säger också att om hyresgästen fallerar kan ägaren gå in i utrymmet och ta bort hyresgästen och dess tillhörigheter. Ägaren har också rätt att byta lås eller stänga av verktygen. Ägaren kan behöva ge hyresgästen en varning och en anståndstid för att städa upp sin handling, men så småningom ger en försummelse av hyresgästen hyresvärden rätt att utöva alla typer av drakoniska åtgärder. Många kommersiella hyresavtal säger också att fastighetsägaren i händelse av fallissemang kan dra av hyresgästens deposition och kräva att hyresgästen fyller på den, återkräva fri hyra som tillåts under hyresgästens första utbyggnad och påskynda hyran genom hyreskontraktets slut. Ja, om du läser ett kommersiellt hyresavtal innehåller det en hel del läskiga saker som kan hända en hyresgäst.

Inte så fort! Domstolarna kommer ofta att stå i vägen för en fastighetsägare som vill säga upp ett hyresavtal eller vidta andra drakoniska åtgärder. Domstolarna kommer att dra slutsatsen att hyresgästens synder inte var tillräckligt illa för att motivera uppsägning eller liknande handlingar. Hyresgästen lovar ofta att göra bättre ifrån sig. Domstolen kommer ofta att tro på hyresgästen och ge dem en ny chans, och en tredje chans och en fjärde. Till råga på allt kommer denna process ofta att ske i en olidligt långsam takt, åtminstone i New York City, eftersom domstolarna är så överväldigade av hyresvärd-hyresgästtvister och andra anspråk.

Nettoresultatet är att fastighetsägare inte ska tro att de faktiskt har rätt att säga upp ett hyresavtal eller utöva andra extrema rättigheter för en hyresgästs försummelse, särskilt om det är en försummelse som hyresgästen kan hävda är oväsentlig. Lite obetald hyra kan vara oväsentligt. Många månaders obetald hyra skulle det nog inte bli, men rätten skulle nog ändå ge hyresgästen mer tid. Det skulle fortfarande ta ett bra tag att fatta det beslutet. En trasig markis kan vara ett oväsentligt brott mot hyresgästens förbund att behålla utrymmet som en klass "A" restaurang, men underlåtenhet att upprätthålla försäkring som hyresavtalet kräver kanske inte. Det är upp till domaren. Många domare verkar tro att fastighetsägare bara äger egendom och får pengar, har samlat på sig enorma kassareserver genom åren och borde kunna suga upp det – inget av det är vanligtvis sant.

Som svar bör fastighetsägare tänka på att bygga in i sina hyresavtal förmågan att reagera på hyresgästens försummelser på sätt som är mindre dramatiska än att säga upp hyresavtalet eller ta bort hyresgästen från det hyrda utrymmet.

Ränta och förseningsavgifter på obetalda hyror är det första och mest självklara vapnet som någon fastighetsägare borde bygga in i sitt hyreskontrakt. Det är häpnadsväckande att se hur många hyresavtal, särskilt äldre, inte ger dessa betalningar. Domstolar kommer vanligtvis att upprätthålla dem, även om det kan ta ett tag. Om en hyresgäst inser att den så småningom kommer att bli sugen på dröjsmålsränta till en hög ränta och förseningsavgifter, kan det bara skapa tillräckligt med incitament att betala i tid. Om hyresgästen har ont om pengar, vill en ägare att hyresgästen ska ha ett incitament att betala hyra före andra förpliktelser.

Hyresgäster åtar sig också många betydelsefulla skyldigheter utöver skyldigheten att betala hyra. En bekymrad fastighetsägare kan försöka bygga in ekonomiska åtgärder i hyresavtalet för att svara på vissa fallissemang. Till exempel, om en hyresgäst lovar att hålla öppet vissa tider, kommer en domstol troligen inte att tillåta ägaren att säga upp hyresavtalet om hyresgästen bryter mot sitt löfte, men en domstol kan mycket väl verkställa en formelisk betalning för varje timme som hyresgästen är stängt när de gick med på att hålla öppet. Det hjälper för fastighetsägaren att ta med språk som förklarar varför betalningen är rimlig och varför det är viktigt för hyresgästen att hålla öppet.

Många andra leasingrelaterade frågor skulle också kunna omvandlas till betalningsförpliktelser. Som ett annat exempel, istället för att förbjuda hyresgästen att sälja sitt hyreskontrakt eller hyra ut utrymmet i andra hand till någon annan, kanske hyresavtalet automatiskt kan tillåta vissa transaktioner av den typen men också kräva en hyresjustering om de inträffar. Det behöver inte vara en binär eller "ja/nej"-situation.

Om hyreskontraktet har en borgensman och fastighetsägaren värnar om att borgensmannen upprätthåller en viss ekonomisk styrka, skulle en domstol sannolikt inte tillåta fastighetsägaren att säga upp hyreskontraktet om borgensmannen hamnar under erforderlig ekonomisk standard. Hyresavtalet kan dock i stället kräva en hyreshöjning för att kompensera ägaren för att ta större risk än beräknat.

Om hyresgästen låter sopor samlas på fel ställen eller vid fel tidpunkter, kommer ett eventuellt hyresavtal ofta att tillåta fastighetsägaren att städa upp röran på hyresgästens bekostnad. Det kan vara mer meningsfullt att helt enkelt ta ut en avgift för att göra röran, återigen med en förklaring till varför det är viktigt att sådana här röror inte ska hända och varför avgiften är rimlig.

Kort sagt, alla fastighetsägare bör försöka ge sig själv en arsenal av vapen både stora och små att använda mot en försumlig hyresgäst. Dessa vapen kan inkludera uppsägning av hyresavtal, men de bör också innehålla mindre åtgärder som kommer att ge ägaren ett praktiskt gottgörelse för eventuella fallissemang, eftersom domstolar inte lätt kommer att säga upp hyresavtal.

Nyckeln här är att skapa mindre och mer omedelbara konsekvenser för dåligt beteende. Små och omedelbara konsekvenser kan vara mer smärtsamma än större, som sannolikt inte kommer att överleva en domstols granskning. Om fastighetsägaren kan och kan accelerera hela hyran under de senaste sju åren av ett hyresavtal och hyresgästen plötsligt är skyldig sex eller sju siffror i accelererad hyra, då kommer många hyresgäster bara att ge upp. Det innebär vanligtvis att campa ute i utrymmet utan att betala hyra och driva hyresgästens verksamhet tills marskalken eller sheriffen kommer.

Drakoniska rättigheter för fastighetsägaren kan lämna hyresgästen utan hopp. Därför slutar hyresgästen ofta att försöka. Mindre konsekvenser kan räcka, åtminstone ibland, för att utbilda en hyresgäst att fastighetsägaren inte alltid ska vara den sista att få betalt efter löneuttag, leverantörer och utdelningar till hyresgästens ägare. Fastighetsägaren är inte hyresgästens partner! Å andra sidan, om hyresgästen är fastighetsägarens de facto partner, så vill ägaren kunna vidta små men allvarliga åtgärder för att inspirera hyresgästen att ta det samarbetet på allvar.

Tidsstämpel:

Mer från Forbes RE