"Säljarstrejken" har börjat – varför bostadsmarknaden blir mörk

I den här artikeln

Tillbaka Mars och igen i Augusti, noterade jag att "Vi når utan tvekan gränserna för överkomliga priser för amerikaner", vilket borde "kyla fastighetsmarknaden" och sannolikt "orsaka en korrigering" men utan det obehagliga med en krasch. 

Detta är, enligt min ödmjuka bedömning, fortfarande fallet eftersom fastighetsmarknaden – till skillnad från 2008 – stärks av mycket mer kvalificerade köpare med betydligt mer eget kapital i sina hem och långfristiga, låga räntor, fasta skulder kontra teaser priserna i början till mitten av aughts. Ett diagram över inteckningars ursprung efter kreditvärdighet bör driva den punkten hem.

Jag hade dock helt klart fel om en sak. Jag trodde inte där var tillräcklig "politisk vilja" att verkligen tackla inflationen. Det kan fortfarande vara sant eftersom Fed snabbt kan överge sin nuvarande kurs. Men med tanke på litanien av räntehöjningar och signalerna om att fler kommer, verkar det som att högräntorna kommer att vara med oss ​​under ganska lång tid. 

Faktum är att 3%-lånet jag fick på min privata bostad förra året skulle vara mer än dubbelt så mycket nu. Som Dave Meyer uttryckte det har Fed gjort det klart de vill en bostadskorrigering att äga rum för att minska inflationen och ta itu med nära historiska nivåer av oöverkomliga priser. 

Så, var lämnar det oss nu? 

En bostadsrättelse och "säljarstrejken"

Så här ser antalet nya listor ut i Kansas City Metro Area, där jag bor:

Nya noteringar i september 2022 minskade med nästan 600 från 2021, en minskning med 12.9 %. De minskade med hela 15.5 % från 2020. 

Trots räntehöjningarna kom alltså lagret bara uppåt från 1.5 till 1.7 månader i september 2022. En balanserad marknad är sex månader, så detta anses fortfarande vara en "säljarens marknad". (Även om jag skulle argumentera för detta, med tanke på hur udda den nuvarande marknaden är.)

Det är viktigt att titta på jämförelser mellan år och år här eftersom nya listor följer ett cykliskt mönster och alltid faller av under vintern. Till exempel sjönk trenden från år till år för nya noteringar nationellt med 23.6 % på årsbasis i oktober.

Bostäder till salu är dock fortfarande upp 5% från förra oktober. Denna ökning av lager kom till stor del på grund av färre försäljningar och nästan 20 % av köparna backade från undertecknade kontrakt. Det finns också några ganska underhållande rubriker, som "genomsnittligt förhållande mellan försäljning och listpris sjönk till 99% i september." Det hade varit en nyans över 103%, vilket inte är precis typiskt.

Sammantaget är detta vad Bill McBride kallar "säljarna slår till." Det finns helt enkelt inte så många bra skäl för husägare att försöka sälja sitt hus just nu. Så det gör de inte. Därför bör vi förvänta oss att denna trend kommer att accelerera och vara med oss ​​ganska länge. 

Amerikanerna stannar kvar

På senare tid har amerikaner varit betydligt mindre benägna att flytta än de hade tidigare år. Som Kullen noterades 2021:

"Nya data från U.S. Census Bureau visar att bara 8.4 procent av amerikanerna bor i ett annat hus än de bodde i för ett år sedan. Det är den lägsta rörelsehastighet som byrån har registrerat någon gång sedan 1948.

"Den andelen betyder att cirka 27.1 miljoner människor flyttade hem det senaste året, också den lägsta som någonsin registrerats."

Redan före pandemin, låga rekord sattes. Orsakerna till detta är många, inklusive en åldrande befolkning, färre barn och, naturligtvis, att bostäder är så dyra. 

I samma veva, antalet nya bostäder föll också redan innan priserna gick igenom taket och de senaste räntehöjningarna.

Den genomsnittliga varaktigheten av husägandet gick upp till åtta år, en ökning med "cirka tre år under det senaste decenniet", enligt Zebraen. Förändringen av medianvistelsetiden är ännu mer dramatisk. Det har nästan tredubblats från cirka fem år 1985 till 13.2 år 2021.

Om du tänker efter så är det vettigt. Varför flytta, speciellt nu?

De flesta husägare (cirka 95 %) har 30-åriga bolån med fast ränta. Den som tagit lån de senaste fem åren har en ränta under minst 4%. Varför skulle du någonsin frivilligt betala av ett sådant lån?

Och som vi har sett är det färre och färre människor.

Intressant nog händer samma sak på hyresmarknaden. 

Hyresgästerna förnyar sina hyreskontrakt på rekordnivå. I april 2022 förnyade över 65 % av hyresgästerna sitt hyresavtal jämfört med drygt 56 % 2019, enligt RealPage. 

Detta är också vettigt om du förstår att de enorma hyreshöjningar du hör talas om bara är för nya listor. Till exempel, redan i april, när hyreshöjningen från år till år för nya listor var 16.9 %, NPR fann att den genomsnittliga hyresgästen betalade bara 4.8 % mer än året innan. 

Anledningen är att väldigt få hyresvärdar är villiga att höja hyran hela vägen till marknaden på nuvarande hyresgäster. Att höja hyran mycket mer än 5% inspirerar ofta en hyresgäst att lämna bara av trots. Så om hyran (eller åtminstone höll på) stiger med 16.9 % någon annanstans men bara 4.8 % där du är, kommer du sannolikt att stanna kvar.

Så, är USA – född i en kamp mot monarki och förankrad aristokrati – på väg tillbaka till ett rike av feodala livegna bundna till det land de för närvarande bebor?

Nåväl, för tillfället typ.

Möjligheter på denna mycket udda marknad

Husägaren som hyr

"Säljarstrejken" har och kommer att fortsätta att stödja bostadsmarknaden så länge som räntorna är höga (åtminstone enligt kraschstandarder efter 2008). Samtidigt kyler det sannolikt hyresmarknaden och jag misstänker att många husägare som behöver flytta väljer att hyra ut sina bostäder istället för att sälja dem och därmed ökar hyresvolymen.

Begärda hyror börjar dämpas. Från en hög ökning jämfört med föregående år på 18 % i april är de nu nere på bara 7.4 % i november och endast 1.2 % högre än i oktober. 

Ändå är hyrorna ganska mycket högre än de var för några år sedan, så att fortsätta att hyra som hyresvärd borde gå bra på kort sikt.

Dessutom, för alla husägare där ute som behöver flytta för ett jobbflytt eller något annat, är det bästa spelet troligen att hyra ditt nuvarande hem och sedan hitta en hyra dit du flyttar till. När allt kommer omkring kommer den mjukare hyresmarknaden att hjälpa dig att hitta en hyra lika mycket som det skadar dig att hyra ut din nuvarande bostad.

Och återigen, varför betala av ditt lån på 2.65 % på ditt nuvarande hem för att få ett lån på 6.95 % på ett nytt? Det är inte en särskilt lukrativ form av arbitrage just där.

Jag misstänker att "husägaren som hyr" kommer att bli mycket vanligare under det närmaste året eller så. Och även om sådana idéer kan komma naturligt för läsekretsen av BiggerPockets, kommer de sannolikt inte att falla naturligt för den "normala" husägaren trots att det är i deras bästa ekonomiska intresse. Så se till att upplysa andra om deras alternativ i denna höga (enligt senaste standard) räntemiljö.

Med förbehåll för

Nästa stora tillfälle är lite mer full av osäkerhet, och detta är det ökända "med förbehåll för" strategi.  

"Med förbehåll för" betyder bara att köpet är "underställt den befintliga finansieringen." Köparen tar i praktiken ett oantagligt lån. 

Eller med andra ord, köparen tar med sig handlingen till fastigheten och betalar lånet, men lånet står kvar i säljarens namn.

Fördelarna för köparen är i detta fall uppenbara. Om du kan "ta på dig" ett lån på 2.85% på en fastighet, hur mycket spelar köpeskillingen ens roll? 

Det finns dock flera problem. Först och främst måste du på allvar bygga upp en relation med säljaren för att de ska kunna lita på att du betalar deras bolån i ett hus de inte längre äger. När allt kommer omkring, om du inte gör betalningarna, är det säljarens kredit som kommer att ta slaget.

För det andra har praktiskt taget varje inteckning och förtroendehandling en "förfaller till försäljning" klausul. Detta gör det möjligt för en bank att ta ut lånet i samma ögonblick som fastigheten överlåter äganderätten. Tidigare har banker mycket sällan gjort det. Det kan dock bli annorlunda den här gången. Skulle en bank behålla ett 3%-lån på sina böcker när räntan är över 6%? 

Allt vi egentligen kan säga är att vi inte vet säkert. Om du använder denna strategi bör du ha en plan B för att refinansiera eller sälja fastigheten om banken väljer att förfalla lånet.

Slutligen, att hålla ett bolån utan motsvarande fastighet kommer att allvarligt påverka säljarens skuldsättningsgrad och göra det mycket svårt att köpa en ny fastighet. Samtidigt skulle jag, som föremål för köpare, aldrig vilja betala av på ett bolån som gjordes mellan 2018 och mitten av 2022. Det kan alltså finnas en långsiktig konflikt och till och med en etisk fråga som inte var närvarande så mycket när ämnet först blev populärt i början av 2010-talet. 

Även om du kanske inte har en förtroendeplikt gentemot säljaren, bör du vara mycket tydlig med vilka konsekvenserna kan bli med säljaren i förväg. Jag skulle rekommendera till och med att komma överens eller något i den meningen om hur länge du kommer att behålla det bolånet på plats innan du refinansierar eller säljer.

Slutsats

Så länge priserna är höga bör "säljstrejken" fortsätta. Räkna med mycket låga priser för nya listor under överskådlig framtid. Fastighetsmarknaden kommer att mjukna upp och minska lite, men utan ett starkt incitament att sälja bör bland annat säljarnas strejk hålla den flytande. 

Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.