The Unsung Hero Of New York Real Estate 2022 och vad det betyder för 2023

The Unsung Hero Of New York Real Estate 2022 och vad det betyder för 2023

Tidsstämpel: 31 december 2022 4:33
Källnod: 1856406

Historien om fastigheter i New York 2022 var en berättelse om två marknader.

Året började i den bästa tiden, då köparna skrev på rekordmånga kontrakt i februari och mars. Sedan rullade april runt och marknaden började skifta. På hösten verkade det som om de värsta tiderna hade kommit. Köparna var få och kontraktsvolymen sjönk avsevärt, med rädslan för priskollapser som bubblade upp. Men när 2022 stängs är fastighetsmarknaderna i New York lugnade. Köpare har inte bråttom, säljare är inte brådskande och priserna kollapsar inte. Marknaden känns roderlös och berättelserna är i drift. Återhämtningshistorien är över.

Som sådan är nästa år, 2023, fritt att skriva sin egen berättelse.

Med Mark Twains insikt att "historien inte upprepar sig, utan ofta rimmar" i åtanke, är det nu ett utmärkt tillfälle att se tillbaka på ebbarna och floderna 2022 för att bättre förstå sammanhanget som driver marknaden in i den okända framtiden.

Köpare

Vårens hektiska säsong 2022 började med efterfrågan på rekordnivåer. Antalet pågående försäljningar i januari var huvud och axlar över tidigare år.

Även om detta främst berodde på en solid vinter, fortsatte momentumet och köparna var ute i kraft i februari och mars. Låga räntor stärkte mycket av denna entusiasm men började klättra i början av 2022. I april, då konforma räntor passerade 5 % för första gången på flera år, växlade marknaden ner. När sommarvolymen sjönk från svindlande toppar till mer typiska nivåer, skiftade uppfattningen från återhämtning till normaliseringsläge.

Snabbspola fram till höstens aktiva säsong — som, som det visade sig, inte var särskilt aktiv. En jämförande titt på den procentuella förändringen i den rullande 30-dagars genomsnittliga kontraktstakten sedan 1 oktober 2019 visar att takten för 2022 års höstsäsong föll långt under den för sträckan mellan 2019-2021. Efterfrågekurvorna börjar alla ungefär likadant, men 2022 års svaga karaktär var uppenbar efter några veckor. Vad är bråttom när det gäller köparna? Räntorna var höga och rabatterna låga.

När 2022 tonar ut är den fantastiska förändringen i marknadstenor från hög till låg uppenbar. De rekordhöga försäljningarna i januari försvann långsamt till bottenprestanda.

Säljare

Fokus för återhämtningsberättelsen var centrerad kring köpare. Vid det här laget är de otaliga anledningarna till att köpa en bostad under de senaste åren välkända: mer utrymme, låga räntor och stigande priser. Den obesjungna hjälten i både uppgång och fall av marknaden är utbudet.

På vägen upp, när efterfrågan ökade, gjorde inte utbudet det i allmänhet. Detta skapade en känsla av brist. Nya listor var mycket omtvistade och köparna blev brådskande. Observera att under de senaste tio åren har endast 2021 och 2022 visat ett minskat utbud från januari till februari, då utbudet vanligtvis börjar byggas i väntan på den hektiska säsongen som kommer. Ett snävt utbud är fördelaktigt för säljare eftersom deras notering tenderar att få stjärnbehandling, men det långsamma droppet av produkten bidrog till att förlänga marknadens löpning och hindrade köparna från att fullt ut utnyttja den hävstång de förväntade sig.

Men det som gör utbudet till en hjälte är att lika mycket som det inte ökade under uppkörningen så ökade det inte heller under nedväxlingen. Detta gällde särskilt under hösten, eftersom lagret vanligtvis byggs upp efter Labor Day i väntan på höstköpare och sedan avvecklas när dessa köpare materialiseras.

Konstigt nog var det precis vad som hände 2022, förutom, som visas ovan, det var mycket färre köpare i år. Ändå minskade lagret i nästan samma takt, om inte något snabbare än de flesta år. Denna brist på listor tyder på ett avtagande intresse bland potentiella säljare. För många säljare är trots allt en försäljning en upptakt till ett köp. Priserna förblev klibbiga, så alla blivande säljare skulle i princip handla ner vid denna tidpunkt - alltså ingen brådska.

Priser

När det gäller priser indikerar en titt på medianpriset för återförsäljning av lägenheter per kvadratfot – ett bra mått på övergripande prisåtgärder – att 2022 ledde till en liten minskning av de allmänna lägenhetspriserna under året. Efter att ha nått de senaste höjdpunkterna på $1,472 1,439 per kvadratfot under det första och andra kvartalet, sjönk priserna något till $XNUMX XNUMX under tredje kvartalet när marknadsförskjutningen blev tydlig.

Eftersom detta mått beräknas med hjälp av försäljningar som sannolikt ingicks i kontrakt flera veckor om inte månader före stängning, innehöll minskningen på 2 % under tredje kvartalet fortfarande många försäljningar som ingicks under andra kvartalet.

Följaktligen förväntade sig många att det fjärde kvartalet tydligare skulle visa prisförsämringen i takt med att efterfrågan minskade. Intressant nog, även när det fjärde kvartalets svaga resultat väckte oro för fallande priser, tyder en tidig titt på prisåtgärder under kvartalet att trots den dramatiska nedgången i försäljningsvolymen, har priserna inte påverkats negativt ännu.

Här kommer sammanhanget väl till pass. Jämförelser av fastighetspriser görs bäst år över år för att filtrera bort säsongsvariationernas volatilitet. När marknaden går in i det nya året med volymer som körs på ångor jämfört med den här tiden förra året, är det tveksamt att priserna under de kommande kvartalen kommer att möta eller överstiga högvattenmärket på $1,472 2021 som satts under första och andra kvartalen XNUMX. Efter nästan ett år av avtagande volym kan de första prisfallen från år till år äntligen dyka upp.

Ändå, med efterfrågan nere i hela landet och många berättelser om "bostadskollaps" som får uppmärksamhet, antyder bristen på dramatiska prisåtgärder i New York City att bostads-FUD kan vara överdrivet, åtminstone för nu, och att troliga prisnedgångar kan vara mildare än förväntningar skulle tyda på.

Att sätta ihop det för köpare och säljare

När marknaden går in i sin nästa hektiska säsong med låg affär och svagare priser, kan lagret äntligen börja byggas till en punkt där säljare tvingas konkurrera och köpare har den hävstångseffekt de har förväntat sig.

För köpare innebär detta att ha tålamod men redo för handling när rätt enhet kommer. För säljare innebär detta prissättning redan från början, eller till och med något underprissättning, för att fånga uppmärksamheten och få blivande köpare att konkurrera med varandra.

Vad kommer härnäst?

För närvarande har dialektiken av covid-panik och återhämtning löst sig, aktiemarknaderna är i rörelse, räntorna är högre än de har varit på många år, köpare köpte, säljare stannar kvar, och det kanske inte finns en lågkonjunktur på väg. Allt detta säger att ingen har någon aning om vad som kommer att hända 2023.

Men vilken nytta skulle en årsavslutning vara utan att kasta några pilar? Här är några prognoser för det kommande året:

  • Förutsägelse 1: Volymen kommer att vara tystare än vanligt. Undertecknade kontrakt kommer sannolikt att trenda mot botten av typiska intervall. Med rädsla för lågkonjunktur och andra makrorisker, krita det hela till allmän ekonomisk osäkerhet.
  • Förutsägelse 2: Lagret kommer att öka. Sakta men säkert kommer säljare ut från träslöjden för att se om de också kan få det som deras granne fick. Detta kommer att driva vissa delmarknader stadigt in på köparens marknadsterritorium.
  • Förutsägelse 3: Priserna kommer att dämpas. Den (förutspådda) tystare volymen, i kombination med den (förutspådda) ökningen av lager, kommer att lägga skyldigheten på säljarna att konkurrera om köpare. Inget panik, bara en nedgångscykel, under vilken priserna från kvartal till kvartal sjunker något, med priserna från år till år ner lite mer.

Men totalt sett, om det är en sak som är säker, så är det att fastighetsmarknaden 2023 kommer att skriva sin egen historia – och troligen inte kommer att likna marknaderna under de föregående åren.

Tidsstämpel:

Mer från Forbes RE