ตลาดที่อยู่อาศัยใหม่กำลังก่อตัว: ทำอย่างไรจึงจะได้เปรียบในปี 2023

เดฟ:
เฮ้ทุกคน. ยินดีต้อนรับสู่ในตลาด ฉันเป็นเจ้าภาพของคุณ เดฟ เมเยอร์ เข้าร่วมวันนี้กับ Henry Washington, Jamil Damji และ Kathy Fettke สวัสดีปีใหม่นะทุกคน.

เคธี่:
สวัสดีปีใหม่.

จามิล:
สวัสดีปีใหม่.

เฮนรี่:
สวัสดีปีใหม่ทุกคน

เดฟ:
ฉันรู้ว่าตอนนี้จะไม่ออกมาจนกว่าจะถึงกลางเดือนมกราคม แต่นี่เป็นครั้งแรกที่เราเจอกันตั้งแต่ปีใหม่ มีใครทำอะไรสนุก ๆ ในช่วงพักบ้าง?

เคธี่:
เราเข้ารูทีนนี้ ฉันรู้ว่ามันไม่สนุก มันแปลก แต่เรื่องความเย็นชา เราทำกันทุกวัน

เดฟ:
โอ้

เคธี่:
ทุกวันเหมือนตอนนี้ฉันหนาวมาก แต่ฉันคิดว่ามันดีสำหรับคุณ ดังนั้นฉันจะไปกับมัน

จามิล:
การกระโดดด้วยความเย็นนั้นยอดเยี่ยมจริงๆ พวกเขารู้สึกดีมาก พวกเขารู้สึกแย่เมื่อคุณอยู่ในนั้น แต่หลังจากนั้นก็เหมือนอยู่บนคลาวด์ไนน์

เคธี่:
เรื่องยาเสพติด คุณก็ทำได้ คุณได้รับอะดรีนาลีนหรืออะไรบางอย่าง ดังนั้นบางสิ่งจึงหลั่งออกมาและคุณรู้สึกว่าคุณสูงจริง ๆ และมันก็สูงตามธรรมชาติ ดังนั้นคุณจึงติดมัน ตอนนี้เราไปแช่เย็นทุกวันทุกเช้า

เดฟ:
ว้าว. คุณแค่ไปในมหาสมุทร?

เคธี่:
นั่นก็เป็นวิธีหนึ่งที่จะทำได้ แต่สระของเรา เราไม่ต้องการให้มันร้อน มันแพงมาก เราก็เลยลงสระไป 50 องศา

เดฟ:
โอ้ geez

เคธี่:
อยู่ในนั้นประมาณ 10-XNUMX นาทีก็เย็นแล้ว

เฮนรี่:
ราตรีสวัสดิ์.

เคธี่:
มาร่วม

เฮนรี่:
อย่างแน่นอน

เดฟ:
ฉันถามว่าคุณทำอะไรสนุกๆ ในช่วงพักบ้าง แต่ฉันเดาว่านั่นคงเป็นเรื่องสนุกสำหรับบางคน เราจะเข้าสู่หัวข้อของเราในวันนี้ ซึ่งเป็นรายงานที่ฉันเขียนขึ้น ซึ่งเรียกว่า 2023 State of Real Estate Investing โดยพื้นฐานแล้วฉันได้สรุปความคิดทั้งหมดของฉันและบอกตามตรงว่าฉันขโมยข้อมูลจำนวนมากของคุณจากปีที่แล้วและสรุปโดยพื้นฐานแล้วสิ่งที่ฉันคิดว่ากำลังเกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยและตั้งคำถาม ความคิดบางอย่าง และคำแนะนำสำหรับสิ่งที่เกิดขึ้น ในปี 2023 และฉันหวังว่าเราจะสามารถพูดคุยเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ในวันนี้

เคธี่:
ใช่ เดฟ รายงานนั้นยอดเยี่ยม อย่างไรก็ตาม ดีมาก. มันเหมือนกับว่าคุณเขียนหนังสืออีกเล่มในปี 2022 มันวิเศษมาก

จามิล:
มันลึกซึ้งมาก ฉันคิดว่าควรแนะนำให้อ่านสำหรับใครก็ตามที่ต้องการเข้าสู่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์หรือนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่อาจมีคำถาม หากรายงานนี้สามารถกลายเป็นส่วนหนึ่งของจิตสำนึกของสื่อ ฉันรู้สึกว่าเราทุกคนควรเตรียมตัวให้พร้อมกว่านี้ ดังนั้น เดฟ ขอขอบคุณสำหรับการเตรียมการและสร้างสรรค์บางสิ่งที่มีอารมณ์และเป็นจริงและเป็นจริง มันไม่ลำเอียง ฉันรู้สึกเหมือนหลายครั้งในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เราต้องการผลักดันเช่น เฮ้ อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์ แต่มันเหมือนกับว่านี่ดูมีอารมณ์ร่วมมาก และฉันก็ชื่นชมมันจริงๆ

เคธี่:
และในทางกลับกัน สื่อข่าวมักจะมองหาสิ่งที่น่ากลัวเพื่อรายงาน ดังนั้นพวกเขาจะสามารถจัดการข้อมูลเพื่อให้สิ่งที่ดูแย่กว่าที่เป็นอยู่ได้อย่างไร ดังนั้น กราฟของคุณในรายงานนั้นจึงให้ความชัดเจนที่ผู้คนต้องการ

เฮนรี่:
ใช่แล้ว นั่นจะเป็นประเด็นของฉัน ฉันคิดว่าสิ่งที่ทำให้สิ่งนี้ยอดเยี่ยม โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับคนที่ยังใหม่หรือไม่คุ้นเคยกับการดูข้อมูล ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เพราะเราพูดมาก ให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจข้อมูลของตลาดของคุณ และฉันคิดว่าสิ่งที่ยอดเยี่ยมเกี่ยวกับสิ่งนี้คือ การมองแบบย่อของเมตริกต่างๆ และมุมมองที่เป็นกลางที่คุณให้คำจำกัดความ จากนั้นคุณก็พูดถึงความหมาย จากนั้นคุณก็พูดถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน
ดังนั้น ฉันคิดว่าแม้ว่าคุณจะอ่านสิ่งนี้ในอีก XNUMX ปีนับจากนี้ เมื่อตลาดแตกต่างไปจากเดิมอย่างสิ้นเชิง การเข้าใจว่าเมตริกเหล่านี้คืออะไร และส่งผลต่ออสังหาริมทรัพย์อย่างไร และการตัดสินใจซื้อที่ใกล้เข้ามานั้นเป็นสิ่งที่ทรงพลังมาก ดังนั้นฉันคิดว่านี่เป็นสิ่งที่ดี

เดฟ:
โอ้ ขอบคุณทุกคน และถ้าใครที่ฟังสิ่งนี้อยู่และต้องการดาวน์โหลด มันก็เป็นรายงานอุตสาหกรรมฉบับเต็ม แต่ที่ Bigger Pockets เราแจกให้ฟรี คุณสามารถดาวน์โหลดได้ที่ bigpockets.com/report มันฟรีอย่างสมบูรณ์ และอย่างที่พวกเขาพูดกัน มันไม่ได้มีไว้เพื่อให้คุณเข้าใจสภาวะตลาดในปัจจุบันเท่านั้น แต่ช่วยให้คุณวิเคราะห์ตลาดในอนาคตด้วยการทำความเข้าใจข้อมูลตลาดบางส่วน
และฉันขอขอบคุณสำหรับทุกคำพูดของคุณ แต่เราต้องถกเถียงกันในเรื่องนี้ ดังนั้นคุณต้องใจร้ายขึ้นเล็กน้อยและวิจารณ์มากขึ้นเล็กน้อยเมื่อเราเข้าสู่ส่วนถัดไป
ดังนั้นทุกคนถ้าคุณต้องการติดตาม ไปดาวน์โหลดได้เลยที่ bigrpockets.com/report เราจะมาพักกันสั้นๆ แล้วจึงเจาะลึกรายงานเพื่อให้คุณเข้าใจหัวข้อระดับสูงบางหัวข้อที่อยู่ในนั้น
เอาล่ะ เรามาเริ่มกันที่ภาพรวมการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2023 เพราะฉันจะสรุปสิ่งที่ฉันใส่ไว้ในรายงานในเวลาเพียงไม่กี่นาที แต่ถ้าคุณต้องพูดประมาณ 10, 20 คำหรือน้อยกว่านั้น จามิล คุณจะอธิบายสถานะของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในตอนนี้ว่าอย่างไร?

จามิล:
ใน 20 คำหรือน้อยกว่า? ฉันจะบอกว่าน่าตื่นเต้น ฉวยโอกาส จูงใจ ใช้เงินมาก น่ากลัว และทำมัน

เดฟ:
ผมชอบมัน

จามิล:
แค่นั้นแหละ.

เดฟ:
ฉันชอบที่คุณพูดทั้งน่าตื่นเต้นและน่ากลัว เพราะฉันคิดว่านั่นเป็นวิธีที่ดีมากในการอธิบายสิ่งที่เกิดขึ้น แล้วคุณล่ะ เฮนรี่? คุณจะอธิบายสถานะปัจจุบันของการลงทุนว่าอย่างไร?

เฮนรี่:
ใช่ ฉันคิดว่าสถานะการลงทุนในปัจจุบันเป็นสิ่งที่เราทุกคนถามหา และสิ่งที่พวกเขาพูด ระวังสิ่งที่คุณขอ เราทุกคนลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่งคั่ง ความมั่งคั่งถูกสร้างขึ้นเมื่อมีโอกาสเมื่อคุณสามารถซื้อได้ในราคาลดพิเศษ นี่คือลักษณะของการซื้อในราคาลดพิเศษ ดังนั้นฉันเห็นด้วยกับ Jamil มันน่าตื่นเต้นและน่ากลัว แต่คุณต้องทำเพราะนี่คือสิ่งที่คุณขอ ซื้อในราคาส่วนลดและเริ่มสร้างความมั่งคั่งนั้น

เดฟ:
อย่างแน่นอน. แล้วคุณล่ะเคธี่?

เคธี่:
ฉันจะทำสิ่งนี้ด้วยสองคำ ความสุขและความเจ็บปวด จริง ๆ แล้วเหมือนถ่านหินพุ่ง คงจะปวดมาก ปวดมาก ปีนี้จะเป็นปีที่หนักหนาสาหัสสำหรับใครหลายคน นอกจากนี้ยังจะมีความสุข จะมีโอกาสมากมายสำหรับผู้คน ฉันเลยอยากจะส่งข้อความนี้ออกไปว่านั่นเป็นส่วนหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ คุณชนะบ้าง คุณแพ้บ้าง หากคุณสูญเสียบางส่วน เพียงแค่รู้ข้อตกลงต่อไป คุณจะได้ข้อตกลงที่ดีกว่าและชนะบางส่วน และความหวังก็คือในตอนท้ายของเกม คุณชนะมากกว่าที่คุณแพ้

เดฟ:
นั่นเป็นวิธีอธิบายที่สมบูรณ์แบบ ฉันคิดว่าพวกคุณทุกคนกำลังให้บทสรุปที่ดีจริงๆ เกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้น ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วเป็นการแก้ไข และนั่นก็น่ากลัว แต่ก็ยังให้โอกาสสำหรับผู้ที่สามารถจ่ายได้ในราคาที่สูงขึ้น หรือผู้ที่มีราคาต่ำกว่าหรือมีการแข่งขันสูงเกินไปหรือมากเกินไป ยุ่ง. นั่นคือสิ่งที่เราเริ่มเห็น
และถ้าคุณดาวน์โหลดรายงานสถานะอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 คุณจะเห็นว่าโดยพื้นฐานแล้วเป็นวิธีที่ฉันสรุปและไม่รวบรัดเหมือนที่คุณเพิ่งทำ แต่เป็นรายงานฉบับสมบูรณ์ นั่นคือโดยพื้นฐานแล้วเป็นเวลาสองปีที่เราได้เห็นทุกประเด็นสำคัญ ตัวแปร ข้อมูลสำคัญทุกจุดที่ช่วยให้เราเข้าใจและคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยได้ชี้ไปในทิศทางเดียวและนั่นก็เป็นขาขึ้น ตั้งแต่สินค้าคงคลัง อุปทานที่อยู่อาศัย อุปสงค์ทางประชากร ความสามารถในการจ่าย อัตราการจำนอง อะไรก็ตาม เงินเฟ้อ อะไรก็ตาม สิ่งสำคัญทุกอย่างที่ในฐานะนักวิเคราะห์หรือนักเศรษฐศาสตร์ที่คุณมองว่าราคากำลังสูงขึ้น
และฉันรู้ว่าสำหรับคนจำนวนมาก มันรู้สึกเหมือนเป็นฟองสบู่ที่เต็มไปด้วยพฤติกรรมที่ไร้เหตุผล แต่มีเหตุผลที่แท้จริงว่าทำไมราคาจึงสูงขึ้น และไม่ใช่ทั้งหมดที่ไม่สมเหตุสมผล เงื่อนไขทางเศรษฐกิจมหภาคจำนวนมากสนับสนุนสิ่งนั้น โดยพื้นฐานแล้วตั้งแต่ช่วงกลางปีที่ผ่านมา เราได้เห็นตัวแปรเหล่านั้นบางส่วนแล้ว บางสิ่งที่กำหนดทิศทางของราคาที่อยู่อาศัยกลับด้าน พวกเขาทั้งหมดด้านหนึ่งผลักดันราคาให้สูงขึ้น ตอนนี้เราได้เห็นความสามารถในการจ่ายและอุปสงค์ส่วนใหญ่เริ่มไปอีกด้านหนึ่ง และพวกเขากำลังเริ่มฉุดราคาที่อยู่อาศัย
และสิ่งที่เราเห็นในตอนนี้คือตลาดที่มีความสมดุลมากขึ้น และฉันรู้ว่าตรงกันข้ามกับสองปีที่แล้ว ยอดคงเหลือรู้สึกเหมือนพังสำหรับผู้คนจำนวนมาก เพราะเราเพิ่งเห็นว่าสิ่งต่าง ๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ตอนนี้เราเริ่มเห็นราคาแบบเส้นแบนและตลาดจำนวนมากและบางตลาดยังคงเติบโตและบางตลาดก็เริ่มลดลง
แต่นี่คือการสร้างตลาดที่อยู่อาศัยใหม่ที่เราไม่ได้เห็นมานาน และอย่างที่คุณพูด นี่เป็นการสร้างทั้งความกลัวและจะมีความสูญเสียและความเจ็บปวดบางอย่างอย่างที่เคธี่พูด แต่ก็มีโอกาสเกิดขึ้น ดังนั้นหากคุณต้องการเข้าใจพลวัตเหล่านั้นและตัวแปรต่างๆ ที่ฉันเพิ่งพูดถึง ฉันจะลงรายละเอียดมากมายในรายงาน ดังนั้นไปตรวจสอบที่
แต่ฉันคิดว่าสำหรับจุดประสงค์ของพอดแคสต์นี้ ฉันชอบที่จะมุ่งเน้นไปที่โอกาสและความเสี่ยง อะไรคือโอกาสหลักที่คุณมองเห็น และอะไรคือสิ่งที่คุณจะหลีกเลี่ยงเป็นการส่วนตัว ในรายงานมีคำแนะนำ 11 ข้อสำหรับวิธีการลงทุนในปี 2023 และ Kathy เรามาเริ่มกันที่ตัวคุณ คำแนะนำใดต่อไปนี้หรือที่คุณสามารถเลือกได้เองสำหรับปี 2023 ที่คุณคิดว่ากดดันที่สุดสำหรับผู้ชมของเรา

เคธี่:
ฉันหมายถึงโอกาสที่จะเป็นผู้ซื้ออย่างแน่นอน และนั่นคือสิ่งที่เรากำลังทำเมื่อเราเริ่มต้นกองทุนเช่าครอบครัวเดี่ยว และเรากำลังซื้อเพราะเรามีเงินสด และนั่นคือประเด็นหนึ่งของคุณ คือถ้าคุณมีเงินสด คุณมีอำนาจในวันนี้ และคุณไม่ต้องมีเงินสดส่วนตัวของคุณเอง ฉันหมายความว่านั่นคือสิ่งที่ OPM คือเงินของคนอื่น คุณต้องหาวิธีที่จะทำอย่างนั้น และมีหลายวิธี แต่โอกาสที่จะได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์นั้นเหลือเชื่อมากในตอนนี้ แต่จะต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม
อาจจะเร็วไปสักหน่อยสำหรับการลงทุนเชิงพาณิชย์บางอย่าง เนื่องจากตลาดนั้นยังไม่ปรับตัวมากนัก มันไม่ได้แก้ไขวิธีที่มันอาจจะและอาจจะ โดยส่วนตัวแล้วฉันอาจจะไม่ดูโฆษณาจนกว่าจะสิ้นปีหรือจนกว่าสิ่งต่าง ๆ จะคลี่คลาย แต่สำหรับครอบครัวเดี่ยวหรือยูนิต XNUMX-XNUMX ยูนิต เรามีความตื่นตัวอย่างมากเพราะนี่คือตลาดที่เราทำได้ … มีการแข่งขันน้อยมากในขณะนี้และราคาก็ถูกลง แต่ความต้องการเช่ายังแข็งแกร่งมาก เพราะเป็นเรื่องยากสำหรับผู้คนที่จะ ซื้อวันนี้
ดังนั้นเราจึงยังคงเสนอบริการที่น่าทึ่งนี้สำหรับผู้ที่มีบ้าน มีหลังคาคลุมศีรษะในราคาที่เอื้อมถึง เพราะเราได้อสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกกว่า ซึ่งหมายความว่าเราสามารถเช่าได้ในราคาที่ถูกลง

เดฟ:
ได้เลย เยี่ยมมาก ฉันมีคำถามหลายข้อเกี่ยวกับเรื่องนี้ ดังนั้นหนึ่งในคำแนะนำคือใช้เงินสดหากทำได้ หมายความว่าคุณอยู่ในกองทุนของคุณ คุณใช้หนี้อะไรอยู่หรือคุณซื้อเงินสดทั้งหมด?

เคธี่:
ในฐานะกองทุน เรากำลังระดมทุนของนักลงทุน ดังนั้นเป้าหมายของเราคือเงินสด 20 ล้าน ดังนั้นเราจึงระดมเงินสดนั้นและซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินสด ซึ่งเป็นเกม หากคุณไม่ต้องรอ 30 วันเพื่อรับเงินกู้ และคุณสามารถรับเงินสดและปิดบัญชีได้ภายใน XNUMX วัน คุณจะได้ข้อเสนอที่ค่อนข้างดีเพราะมีเรื่องน่ากังวลมากมาย
แต่แล้วแนวคิดก็คือเมื่อเรามีอสังหาริมทรัพย์ 50 แห่งหรือแม้แต่ 20 แห่ง เราก็มีธนาคารท้องถิ่นที่พร้อมจะรีฟีและในห้าแห่ง มันเหลือเชื่อ และนี่ก็เป็นอีกครั้ง ธนาคารท้องถิ่นที่เข้าใจตลาด เข้าใจทรัพย์สิน เข้าใจหลักประกัน พวกเขารู้ว่าเราได้ราคาถูกมากจนไม่รู้สึกว่ามันเสี่ยง ดังนั้นแนวคิดก็คือเราจะซื้อบ้าน 20 ถึง 30 หลัง 40 หลัง รีฟี ใช้เงินนั้น ไปซื้อเพิ่ม ฉันคิดว่ามันเป็นกองทุน BRRRR

เดฟ:
ไม่ เป็นความคิดที่ดีเพราะโดยพื้นฐานแล้วคุณกำลังลดต้นทุนการถือครอง คุณกำลังซื้อด้วยเงินสดและไม่จ่ายดอกเบี้ย 7 หรือ XNUMX% นั้น ไม่ได้รับหนี้สะพานหรืออะไรทำนองนั้น และเมื่อคุณมีความมั่นคงและสร้างรายได้ที่มั่นคงแล้ว คุณก็สามารถชำระหนี้ได้ ซึ่งฟังดูเป็นอัตราที่ค่อนข้างดีที่คุณได้รับ

เคธี่:
อัตราที่ดีมากในการทำให้ LTV ค่อนข้างต่ำ แต่ถ้าพูดกันก็คือ LTV 70 แต่เราได้เงินคืนทั้งหมดเพราะเราบังคับให้มันแข็งค่าขึ้นโดยการซื้อราคาถูกซื้อลึก อีกจุดหนึ่งของคุณ ซื้อลึกมาก ได้ราคาดีจริง ๆ และ Buy box ไม่ใช่การปรับปรุงใหม่ลึก เรากำลังซื้ออยู่ลึก ๆ แต่เป็นการปรับปรุงใหม่เล็กน้อย ซึ่งเจ๋งมาก คุณจะทำแบบนั้นได้เมื่อไหร่? รับส่วนลดสำหรับสิ่งที่คุณไม่ต้องแก้ไขมากเกินไป และนั่นคือโอกาส
อย่างที่ฉันบอก หนึ่งในการซื้อกิจการครั้งแรกของเราคือบ้านมูลค่า 120,000 ดอลลาร์ บ้าน 20 ห้องนอน 30,000 ห้องน้ำ อยู่ติดกับตำแหน่งงานใหม่จำนวนมหาศาลในเท็กซัสตอนเหนือ เรากำลังปรับปรุงซ่อมแซมประมาณ 220 ตำแหน่ง และยาต้านไวรัส คือ 70 ดังนั้นใช้ LTV XNUMX% สำหรับสิ่งนั้น เรากำลังได้เงินคืนและจะทำอีกครั้ง แล้วเมื่อคุณซื้อ เอาว่า… คุณซื้อบ้าน คุณเอาเงินออก ซื้อบ้านเพิ่ม แล้วคุณก็ทำใหม่ เพราะธนาคารจะปล่อยกู้ให้กับบ้านกลุ่มถัดไปที่เราซื้อ

เดฟ:
Kathy คุณพูดถึงการซื้อลึกซึ่งเป็นหนึ่งในคำแนะนำอื่น ๆ อีกครั้งที่นี่ ซึ่งฉันจะถาม Jamil ฉันรู้ว่านี่คือสิ่งที่คุณ เราจะพูดถึงในอีกไม่กี่วินาที แต่แนวคิดโดยทั่วไปคือการซื้อต่ำกว่ามูลค่าตลาด Kathy ในตลาดปรับฐานที่มีความเสี่ยงที่มูลค่าตลาดจะลดลง คุณมีกฎง่ายๆ ไหมว่าต่ำกว่าตลาดที่คุณกำลังมองหาอยู่มากน้อยเพียงใดเพื่อลดความเสี่ยงของค่าเสื่อมราคาเพิ่มเติม

เคธี่:
นี่คือกองทุนเช่า ดังนั้นสิ่งที่เรากำลังดูจริงๆ ก็คือกระแสเงินสดในกองทุน และนั่นจะเป็นกฎทั่วไปเพราะเราวางแผนที่จะถือครองสิ่งเหล่านี้เป็นเวลาห้าถึงเจ็ดปี และเรารู้อยู่แล้วว่าตลาดมีการเปลี่ยนแปลงและเราจะไม่อยู่ในตลาดเดิมในอีกหนึ่งปีหรือสองปีนับจากนี้ สิ่งที่เรารู้คือความต้องการเช่ายังมีอยู่มาก เราจึงไม่ได้ดูที่มูลค่าทรัพย์สินมากนัก จริง ๆ แล้วทรัพย์สินนี้จะมีกระแสเงินสดหรือไม่เมื่อเราใส่เงินปรับปรุงทั้งหมดลงไป ลึกพอที่จะเป็นทรัพย์สิน BRRRR นั่นจะเป็นสิ่งสำคัญที่เราสามารถ refi ที่ 70% และรับเงินคืนได้

เดฟ:
สุดยอด. จามิล ฉันไม่ต้องการที่จะพูดแทนคุณและเลือกคำแนะนำหรือคำแนะนำของคุณในปี 2023 คืออะไร แต่กำลังซื้ออย่างใดอย่างหนึ่งหรือไม่?

จามิล:
อย่างแน่นอน. ถ้าฉันมีชื่อเล่น มันจะซื้อลึก นั่นคือชื่อของฉัน มันเป็นปรัชญาของฉันเสมอมา และฉันก็ใช้ชีวิตในปรัชญานั้นจริง ๆ ในตอนที่ตลาดกำลังบ้าคลั่ง ผู้คนจำนวนมากไม่เชื่อว่าคุณยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคาส่วนลดมหาศาลเมื่อผู้คนจ่ายเงินมากกว่าที่ขอในตลาดค้าปลีกหลัก
เร็วมากให้ฉันอธิบายเรื่องนี้ ตลาดค้าปลีกหลักคือ MLS ที่ซึ่งคนส่วนใหญ่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ตลาดอสังหาริมทรัพย์รองคือที่ที่ฉันมักจะเล่นในตลาดซึ่งเป็นตลาดนอกเหนือไปจากคุณสมบัติความทุกข์ยากของนักลงทุนในตลาดที่โดยทั่วไปไม่สามารถจัดหาเงินทุนได้ ดังนั้นฉันจึงเคยซื้อดีลดีๆ ที่นี่ และจะไม่แม้แต่จะแตะต้องบ้านในตลาดค้าปลีก เพราะพวกเขาจะขายเกินราคาและผู้ขายก็บ้าคลั่ง ทุกอย่างพลิกทันที ตอนนี้ฉันจะไม่ออกจากตลาด ฉันจะไม่ไปหาเจ้าของบ้านส่วนตัวและพูดว่า "เฮ้ ให้ฉันซื้อบ้านของคุณในราคาลดพิเศษ" เพราะพวกเขายังออกไปทานอาหารกลางวันอยู่
พวกเขายังคงเชื่อว่าบ้านของพวกเขามีมูลค่าเท่ากับบ้านที่ขายตามท้องถนนในเดือนมีนาคม ปี 2022 ซึ่งเป็นจุดสูงสุดของตลาด ดังนั้นฉันจึงไม่ต้องการที่จะโต้แย้งในตอนนี้ สิ่งที่ฉันต้องการทำคือฉันต้องการตัดแรงเสียดทานนั้นออกไป ฉันกำลังไปตลาด ฉันกำลังคุยกับนายหน้าอสังหาฯ ที่มีรายชื่อที่ใช้งานอยู่ในตลาด 30, 60, 90 วัน นั่งปัดฝุ่น ค้นหาแรงจูงใจว่าทำไมผู้ขายรายนี้ถึงอยากขาย ถามว่า หรือไม่ ผู้ขายรายนี้กำลังตกลงกับสถานะของเหตุการณ์ปัจจุบัน และพวกเขารู้หรือไม่ว่าหากพวกเขากำลังจะซื้อขาย พวกเขากำลังจะได้รับผลกระทบครั้งใหญ่ และถ้าพวกเขามีแรงจูงใจในการขายจริง ๆ ฉันมีตัวเลขอยู่จำนวนหนึ่ง ในใจที่สามารถนำเสนอ และหนึ่งใน 10 ครั้งที่ฉันประสบความสำเร็จในการทำเช่นนั้น และตอนนี้ฉันกำลังซื้อของในราคา 50% ของ ARV
ดังนั้น เมื่อฉันซื้อ ARV 50% ฉันก็จะทำตามที่ Kathy พูดทุกประการ ฉันสามารถไปเช่าสิ่งนั้นและปรับปรุงใหม่และทำมันซ้ำแล้วซ้ำอีกและได้ผลตอบแทนที่ไม่สิ้นสุดในสถานการณ์นี้ ดังนั้นการซื้อลึกจึงเป็นหนึ่งในนั้น และประการที่สองเพื่อไม่ให้ใช้เวลามากเกินไป การเงินของเจ้าของ ฉันรู้ว่าเราพูดถึงในรายงานของคุณเรื่องที่สอง ฉันยังคงระวังในหัวข้อที่สอง กอริลลา 900 ปอนด์ในโลกของฉันในหัวข้อที่สองคือเงื่อนไขการขายที่ฉันไม่จำเป็นต้องสนุกกับการใช้ถ้อยคำ ในเอกสารที่คลี่คลายสิ่งที่ฉันได้ทำไปในหัวข้อสองข้อตกลง
ดังนั้นฉันจะซื้อสิ่งที่เป็นสินเชื่อสำหรับเจ้าของซึ่งมันอาจจะมีราคาสูงขึ้นเล็กน้อย ดาวน์ 0% ดอกเบี้ย 0% ระยะเวลา 30 ปี และถ้าฉันสามารถเช่าสิ่งนั้นและกระแสเงินสดได้ ชำระหนี้นั้น มีชีวิตที่ดี

เดฟ:
และฉันคิดว่าคนทั่วไปรวมเอาการจัดหาเงินทุนที่สร้างสรรค์เข้าด้วยกันเป็นสิ่งเดียว และอย่างที่คุณพูด จามิล มันเป็นสองสิ่งที่แตกต่างกัน เรื่องที่สองคือเมื่อคุณรับจำนองที่มีอยู่ของใครบางคน และมีสิ่งนี้ในการจำนองที่เรียกว่า due on sale clause ซึ่งก็คือถ้าจำนองเปลี่ยนมือ ธนาคารสามารถเรียกยอดคงเหลือของเงินกู้ที่ถึงกำหนดชำระได้ และนั่นมักจะไม่เกิดขึ้น แต่มีโอกาส และนั่นคือสิ่งที่คุณกำลังพูด ความเสี่ยงนั้นมากเกินไปสำหรับคุณ

จามิล:
ใช่ เมื่อตลาดเปลี่ยนไปและโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับกลยุทธ์และผู้คนเริ่มดัง เพื่อนที่ดีที่สุดของฉันคือคนที่ดังที่สุดในโลกเมื่อพูดถึงเรื่องที่สอง และผู้ให้กู้จะแจ้งให้ทราบ พวกเขาจะเห็นสิ่งเหล่านี้และพวกเขาจะเข้าใจและพวกเขาจะพูดว่า เราโอเคไหมกับเรื่องที่เกิดขึ้นที่นี่ และเราควรเพิ่มความรัดกุมและใส่ใจมากขึ้นกับ…” ดูสิ คุณทำประกันผิดในประเด็นที่สอง ประโยคที่ครบกำหนดขายถูกเรียกใช้ ดังนั้นหากเราต้องเขย่งเท้าในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ ฉันไม่ชอบเลย

เดฟ:
ฉันยังคิดว่าสิ่งที่น่าสนใจนอกเหนือไปจากสิ่งที่คุณพูดเกี่ยวกับความนิยมของมันก็คือ ในการจำนองอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นประเภทนี้ ธนาคารมีแรงจูงใจน้อยกว่าที่จะให้คุณใช้สินเชื่อจำนอง 3% เพราะพวกเขาสามารถ เข้ามาเรียกว่าครบกำหนดแล้วลองรับจำนองอีกครั้งที่ 5% ซึ่งดีกว่ามากสำหรับพวกเขา

จามิล:
อย่างแน่นอน

เดฟ:
แต่สำหรับประเด็นของคุณ การจัดหาเงินทุนของผู้ขายในทางกลับกัน-

จามิล:
ถือไว้.

เดฟ:
… โดยพื้นฐานแล้วจะเป็นเงื่อนไขใดก็ตามที่คุณสามารถต่อรองกับผู้ขายได้ ดังนั้นจึงมีความยืดหยุ่นมากขึ้น และหากคุณทำอย่างถูกต้องกับสัญญาที่ดี ก็จะมีความเสี่ยงน้อยลงมาก

จามิล:
ถูกต้อง. และนั่นคือจุดที่เดิมพันที่ใหญ่ที่สุดสองรายการของฉันตอนนี้คือซื้อที่ 50% ของ ARV และถือไว้ แล้วไปดูผู้ขายที่อาจไม่สนใจขายลดราคา แต่ต้องการเสนอเงื่อนไขเพราะตลาดเป็น พวกเขาต้องมี ความยืดหยุ่นกับความต้องการที่เป็นอยู่ตอนนี้ ความยืดหยุ่นที่ฉันต้องการให้คุณจัดหาให้ฉันคือดอกเบี้ย 0% ดาวน์ 0% ฉันจะให้ราคาของคุณ แต่ให้ฉันมากกว่า 30 ปี ฉันทำให้แน่ใจว่าฉันสามารถมีกระแสเงินสด ผูกมัดกับผู้เช่า ปล่อยให้ผู้เช่าจ่ายสิ่งนั้นและมอบทรัพย์สินนั้นให้กับลูกๆ ของฉัน มันเป็นเรื่องดีทั้งหมด.

เดฟ:
สุดยอด. ฉันมีคำถามอีกหนึ่งข้อสำหรับคุณ จามิล แล้วฉันจะหันไปถามเฮนรี่ คำถามนี้เกี่ยวกับการพลิก เพราะสิ่งหนึ่งที่ฉันเขียนในรายงานคือการพลิกด้วยความระมัดระวัง และจากที่ฉันบอกว่านักครีบมากประสบการณ์ เจมส์ไม่ได้อยู่ที่นี่ในวันนี้ แต่ครีบที่มีประสบการณ์ เฮนรี่กำลังจะไป … ฉันจะถามคุณว่าน่าจะทำได้ดีในตลาดนี้ แต่สำหรับฉันแล้ว มันดูเหมือนเป็นสิ่งที่อันตราย ที่จะเริ่มลองกับ. ฉันเลยสงสัยว่าคุณขายสินค้าขายส่งจำนวนมากให้กับฟลิปเปอร์ คุณช่วยบอกเราเล็กน้อยเกี่ยวกับความเชื่อมั่นของตลาดที่มีครีบได้หรือไม่?

จามิล:
พวกเขากำลังรั้นจริงๆ และอีกครั้ง เนื่องจากคุณสามารถรับส่วนลดที่ลึกมากเหล่านี้ได้หากคุณอยู่ในจุดที่ราคาเข้าถึงได้ เพราะดูสิ การจำนอง 7% สำหรับบ้าน 400 หรือ 300, 350,000 หรือ 450,000 ดอลลาร์ยังคงไม่แพงในครัวเรือนที่มีรายได้สองทาง . และในสถานการณ์นั้นบ้านหลังนั้นจะขายในตลาด และถ้าคุณสามารถนำเสนอคุณค่าที่ยอดเยี่ยม ผลิตภัณฑ์ที่ยอดเยี่ยมพร้อมการออกแบบที่ยอดเยี่ยม และคุณใส่ใจกับคุณภาพของสิ่งที่คุณกำลังนำเสนอ คุณจะเป็นผู้ครอบครองในเกมนี้
อย่างไรก็ตาม หากคุณเป็นฟลิปเปอร์ที่ไม่มีประสบการณ์และคุณใช้สีเทาดอลมาบนผนังทั้งหมดของคุณแต่คุณไม่ใช่ ฉันรู้ว่าฉัน … สีเทาครีบปลาโลมาจะทำให้ฉันคลั่งไคล้ ถ้าคุณไม่ปูกระเบื้องห้องน้ำจนสุดเพดาน ถ้าคุณไปตัดมุมและทำอะไรโง่ๆ เสื้อของคุณก็จะเสีย ดังนั้นคุณต้องมีประสบการณ์การพลิกอย่างแน่นอน เข้าใจสิ่งที่คุณกำลังทำ อยู่ในจุดราคาที่เหมาะสม คุณจะชนะ หากคุณล้ม ทำผิดกฎข้อใดข้อหนึ่ง คุณสมควรได้รับมัน ขอโทษ. คุณทำ. คุณทำผิดพลาด

เดฟ:
เอาล่ะ. ขอบคุณ เฮนรี่ คุณกำลังพยักหน้าตามนั้น และฉันรู้ว่าคุณพลิกตัวไปมา คุณรู้สึกอย่างไรกับการพลิกโผในปีหน้า?

เฮนรี่:
ฉันหมายความว่าฉันคิดว่าคุณตอกมันไว้บนหัว คุณต้องพลิกด้วยความระมัดระวัง และเราต้องจำไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเกมตัวเลข มันเป็นเกมตัวเลขเสมอ เป็นช่วงที่ตลาดกำลังร้อนแรง คุณไม่จำเป็นต้องใส่ใจรายละเอียดทั้งหมดของตัวเลขมากนัก ตอนนี้ ถ้าคุณต้องการประสบความสำเร็จ คุณต้องเข้าใจเมตริกต่างๆ มากขึ้น เพื่อสร้างข้อเสนอที่เหมาะสม สำหรับเราแล้ว มันเป็นเกมตัวเลข
ฉันจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ฉันกำลังจะพลิกกลับอย่างแน่นอนถ้าฉันสามารถได้รับส่วนลด 50% ถึง 60% เพราะฉันดูที่พลิกสามครั้งที่ผ่านมาของฉัน ขายพลิกสามครั้งที่ผ่านมา หนึ่งขายน้อยกว่าเรา 9% รายการหนึ่งขายได้น้อยกว่าที่เราระบุไว้ 17% อีกรายการหนึ่งขายได้สูงกว่าที่เราระบุไว้ 2%
ดังนั้น หากคุณกำลังคำนวณอยู่ นั่นคือค่าเฉลี่ยจะลดลงประมาณ 12% ดังนั้นหากก่อนหน้านี้เมื่อตลาดดีขึ้น เราซื้อในราคาลด 70% และพลิกกลับเป็นกำไรมหาศาล ตอนนี้ผมแค่คำนึงถึงส่วนหน้า หากฉันทำได้โดยลดลง 50% ฉันจะทำกำไรได้เท่าเดิมหากไม่ดีกว่าตอนที่ตลาดร้อนแรงขึ้นเพราะการวิเคราะห์ ข้อมูลกำลังบอกฉันว่าโดยทั่วไปแล้วฉันจะขายบ้านเหล่านั้นได้จากที่ใด .
ดังนั้นหาก ARV เป็นจำนวนที่แน่นอนในตอนนี้ ฉันจะลบออกประมาณ 12% และฉันสามารถกลับเป็นราคาเสนอของฉันด้วยวิธีนั้น ดังนั้นเราจึงพยายามคำนวณอย่างขยันขันแข็งมากขึ้นที่ด้านหน้าเพื่อทำความเข้าใจว่าเราจะซื้ออะไร แล้วฉันก็ต้องอยู่ให้ได้ ฉันต้องเข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับข้อเสนอที่ฉันทำ
ฉันเคยล้อเล่น เพราะปี 2021 และ 2022 หรือ 2021 และ 2020 ราคามันช่างน่าทึ่งมาก ฉันชอบ "ผู้ชาย ฉันควรจะซื้อทุกสิ่งที่ฉันเสนอในปี 2019 และ 2018" ฉันจำได้ว่าการส่งต่อดีลที่มีมูลค่ามากกว่า 5,000 ดอลลาร์ในปี 2022 หรือ 2021 นั้นเป็นเรื่องงี่เง่า แต่การเข้าใจเบื้องหลังในปี 2020 แต่ปัจจัยพื้นฐานเหล่านั้นจะช่วยฉันในตลาดนี้ ปัจจัยพื้นฐานเหล่านั้นที่ดีลไม่ตรงกับตัวเลขของฉัน แม้ว่าจะเป็นเพียง 5,000 ก็ตาม ฉันไม่ได้กระโดดลงไปเพราะตลาดไม่ให้อภัยในขณะนี้ ดังนั้นฉันจึงต้องเข้มงวดกับตัวเลขของฉันมาก และถ้าคุณทำแบบนั้นได้ เข้าใจตลาดของคุณ และเข้าใจว่าอะไรทำให้คนซื้อ Jamil ก็พูดถูก
หากเป็นครัวเรือนที่มีรายได้ 90 ครัวเรือน ราคาย่อมเยากว่ามาก และเพียงแค่เข้าใจว่าขายอะไร ถ้าฉันดูที่ตลาดของฉันตอนนี้ เรายังคงขายที่ไหนสักแห่งประมาณ 90, 10% จากราคาปลีกต่อราคาขาย โดยปกติแล้วจะลดลง 12 ถึง XNUMX% ดังนั้น สิ่งต่างๆ จึงขาย พวกเขาขายเมื่อตั้งราคาได้ถูกต้องเมื่อพิจารณาจากตลาดปัจจุบัน ดังนั้น หากคุณสามารถใส่ใจกับเมตริกได้ ซึ่งจะช่วยให้คุณเข้าใจว่าควรซื้อที่ไหน และคุณซื้ออะไร และคุณยึดมั่นในข้อเสนอของคุณ ฉันคิดว่าการพลิกกลับยังคงสามารถทำกำไรได้ แต่คุณพูดถูก คุณต้องทำด้วยความระมัดระวังและต้องเคร่งครัดมากๆ

จามิล:
ฉันต้องการเพิ่มอย่างรวดเร็ว ฉันคิดว่าการลดลง 12% ที่ Henry พูดถึง คุณสามารถเล่นกับการออกแบบได้ด้วย การออกแบบที่ดีจริงๆ และถ้าคุณใส่ใจกับคุณภาพของผลิตภัณฑ์ที่คุณนำเสนอ และคุณให้ความสนใจกับกระแสนิยม คุณดูนิตยสาร คุณจะเห็นว่ารายการ HGTV คืออะไร และอีกครั้ง ฉันไม่ได้แค่พูดแบบนี้เพราะฉันอยู่ในรายการโทรทัศน์ของ A&E เรื่อง Triple Digit Flip ซึ่งเป็นรายการที่น่าทึ่ง พวกคุณทุกคนควรดู แต่ฉันไม่ได้พูดอย่างนั้นเพราะเรื่องนั้น ฉันหมายถึงมัน การออกแบบมีความสำคัญในขณะนี้และก่อนหน้านี้ไม่เป็นเช่นนั้น ดังนั้น หากคุณให้ความสนใจ คุณอาจไม่สูญเสีย 12% นั้น คุณอาจยังคงขายในราคาปลีกนั้นหรือใกล้เคียงกับราคาปลีกได้เพราะคุณทำการปรับปรุงใหม่สำเร็จแล้ว

เดฟ:
และเฮนรี่ เพื่อความชัดเจน คุณกำลังบอกว่าลด 12% จากราคาปกติ แต่คุณยังได้กำไรจากข้อตกลงเหล่านั้นหรือไม่

เฮนรี่:
ใช่ เราทำกำไรจากข้อตกลงเหล่านั้นอย่างแน่นอน นั่นเป็นเพราะการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะที่เราดำเนินการล่วงหน้าและที่เรายื่นข้อเสนอ แม้ว่าจะเป็นทรัพย์สินที่ฉันซื้อในขณะที่ตลาดกำลังตกต่ำ และเราคาดการณ์ไว้ว่าถ้าเราต้องขายที่ 10 ถึง 12% ที่ 10 จริง ๆ แล้ว เรากำลังมองหาการลดลงระหว่าง 10 ถึง 15% เรายังสามารถทำกำไรได้หรือไม่? และอย่างแน่นอน ไม่ ฉันไม่ได้ทำกำไรที่ฉันคาดว่าจะทำได้ แต่เรายังคงทำกำไรได้อย่างแน่นอน ฉันยังไม่ต้องสูญเสีย

เดฟ:
ดีสำหรับคุณ. เคธี คุณอยากกระโดดลงไปที่นั่นไหม

เคธี่:
ใช่ ฉันแค่อยากจะแสดงความคิดเห็นในสิ่งที่จามิลพูด และบอกว่าฉันไปออดิชั่นรายการฟลิปโชว์ของ HGTV มาหลายครั้ง และฉันจะบอกโปรดิวเซอร์ว่า เราจะลงไปถึงกลุ่มสุดท้าย แล้วฉันจะพูดว่า “ฉันทำไม่ได้จริงๆ 'รักพลิกทรัพย์' มันทำให้ฉันกลัว. ฉันเป็นนักลงทุนแบบ Buy and Hold และฉันคิดว่านี่จะเป็นรายการที่ยอดเยี่ยมในการ Buy and Hold เพราะเราทำได้ มันจะง่ายกว่ามากในการถ่ายทำ คุณแค่จ้องที่อสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาห้าปี” และพวกเขาก็ไม่ได้ไป

จามิล:
ดีมาก.

เคธี่:
ฉันก็เลยไม่รู้

เดฟ:
ฉันไม่เข้าใจว่า ฟังดูเหมือนรายการทีวีที่ยอดเยี่ยม

เคธี่:
ดูเหมือนว่าเป็นการแสดงที่ยอดเยี่ยม ทุก ๆ ปี ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4% และคุณสามารถแสดงเพียงเล็กน้อยได้

จามิล:
สนามที่ดี ฉันจะแนะนำคุณให้รู้จักบางคน เคธี่

เคธี่:
ตกลง. เราสามารถปิกนิกนอกบ้านได้ ฉันไม่รู้. นั่นเป็นเหตุผลที่ไม่มีรายการซื้อและถือ น่าเบื่อมาก.

เดฟ:
แต่ก็สนุกในระยะยาว

จามิล:
สาธุ

เดฟ:
เอาล่ะ. คำแนะนำข้อสุดท้ายที่ฉันอยากจะพูดถึง จามิลโทรมาหาฉันเพราะขโมยสิ่งนี้มาจากเฮนรี่ก่อนที่เราจะเริ่มอัดเสียง แต่โดยพื้นฐานแล้วอีกอย่างที่ฉันอยากจะพูดถึงก็คือการลงทุนในเมืองแบบผสมผสาน ดังที่เคธี่เตือนเราบ่อยๆ และเราพูดถึงเป็นประจำในรายการ ทุกตลาดจะมีพฤติกรรมที่แตกต่างกันไป และในขณะที่เราเริ่มเห็นเมืองที่ชนะการแพร่ระบาดที่เซ็กซี่จริงๆ ก็เริ่มเห็นการแก้ไขครั้งใหญ่ที่สุด
ฉันแน่ใจว่าจามิล คุณได้พูดถึงเรื่องนี้อย่างตรงไปตรงมาเกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในฟีนิกซ์และเมืองใกล้เคียง เช่น บอยซี ลาสเวกัส ออสติน ในอีกด้านหนึ่ง มีเมืองที่โดยปกติแล้วจะไม่แข็งค่า แต่มีกระแสเงินสดที่แข็งแกร่ง เหล่านี้คือเมืองต่างๆ เช่น ดีทรอยต์หรือมิลวอกี หรือหลายๆ ที่ในมิดเวสต์โดยทั่วไป และนั่นคือสิ่งที่เคยเป็นมาก่อนเกิดโรคระบาด มีบางเมืองที่กระแสเงินสดแข็งแกร่งมาก แต่พวกเขาไม่ได้ชื่นชมเท่ากับ มาก.
จากนั้นมีเมืองที่ชื่นชมอย่างบ้าคลั่ง แต่โดยทั่วไปแล้วพวกเขาไม่ได้ให้กระแสเงินสดมากนัก แต่มีเมืองลูกผสมเหล่านี้ และฉันคิดว่าคำทำนายของฉันคือ เราจะกลับไปสู่รูปแบบภูมิภาคที่เป็นก่อนเกิดโรคระบาด ซึ่งบางตลาดจะยังคงเสนอกระแสเงินสดที่ดีต่อไป บางคนจะชื่นชม แต่ไม่ใช่ทั้งสองอย่างที่เราเคยเห็นในช่วงสองปีที่ผ่านมา แต่มีบางเมืองที่ทำทั้งสองอย่างได้ดี และเมืองเหล่านั้นคือเมืองแบบผสมผสานที่ฉันแนะนำ เฮนรี่ ฉันเดาว่าคุณจะพิจารณา Northwest Arkansas เป็นหนึ่งในภูมิภาคเหล่านั้น?

เฮนรี่:
ใช่ผู้ชาย อย่างแน่นอน. เป็นเมืองลูกผสมที่ยอดเยี่ยม คุณรู้จักฉัน มันเป็นตลาดที่ไม่เซ็กซี่

จามิล:
ลองใช้คำศัพท์น่าเบื่อของ Dave กัน น่าเบื่อ.

เฮนรี่:
ใช่ มันเป็นเรื่องจริงมาก มันเป็นเรื่องจริงมาก เป็นตลาดที่น่าเบื่อ เป็นที่ที่คนทั่วไปมักไม่คิดถึงเมื่อคิดจะลงทุนนอกรัฐ นี่คือประเทศขนาดใหญ่ มีสถานที่มากมายที่สามารถให้กระแสเงินสดที่ดีและ/หรือการชื่นชมอย่างมากแก่คุณ ข้อดีอีกอย่างคือมันเป็นเกมข้อมูล และแทนที่จะดูตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์ คุณกำลังดูตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจมากกว่า
และถ้าคุณสามารถหาตัวบ่งชี้ทางเศรษฐกิจว่าอะไรที่ผลักดันให้ผู้คนไปอยู่ที่นั่น เท่าที่เศรษฐกิจเกี่ยวข้องกัน ถ้าคุณดูงานบางประเภท แล้วดูการเติบโตของงานในอุตสาหกรรมเหล่านั้นภายในพื้นที่นั้น แล้วเปรียบเทียบ ด้วยราคาเฉลี่ยของบ้านครอบครัวเดี่ยวหรือบ้านหลายครอบครัวขนาดเล็กในพื้นที่ คุณจะพบพื้นที่ที่ค่อนข้างดีที่มีการเติบโตของงาน การเติบโตในอุตสาหกรรมที่กำลังเติบโต และราคาค่าเช่าที่เติบโตหรือทรงตัว
แต่ถ้าคุณรู้ว่าผู้คนกำลังย้ายไปที่นั่นและพวกเขาจำเป็นต้องทำงานเหล่านี้ มันจะเป็นตัวบ่งชี้ที่ดีของสถานที่ที่อาจให้กระแสเงินสดที่ยอดเยี่ยมแก่คุณในราคาที่สมเหตุสมผล เนื่องจากความสามารถในการจ่ายเป็นเรื่องส่วนตัว ดังนั้น สำหรับคนที่อาศัยอยู่ในเมืองในปัจจุบัน พวกเขาอาจรู้สึกว่ามันไม่แพงสำหรับพวกเขาที่จะอยู่ที่นั่น แต่ถ้าคนเหล่านั้นอยู่ในคลีฟแลนด์ แล้วมีคนจากแคลิฟอร์เนียพยายามลงทุน และพวกเขามองว่าราคาเดียวกัน ราคานั้น ชี้ไปที่สถานที่เช่นคลีฟแลนด์หรือเมืองอื่น ๆ แบบนั้น ดูเหมือนว่าจะถูกกว่ามาก เพราะเงินดอลลาร์ของพวกเขาไปได้ไกลกว่านั้นมาก
ดังนั้นเพียงแค่ให้ความสนใจกับตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจในงานหรืออุตสาหกรรมที่คุณรู้สึกว่าจะอยู่ได้ระยะหนึ่งแล้วเปรียบเทียบสิ่งนั้นกับค่าใช้จ่ายของคุณเทียบกับค่าเช่า คณิตศาสตร์ไม่ใช่เรื่องยาก คุณสามารถค้นหาตลาดที่ไม่เซ็กซี่หรือตลาดที่น่าเบื่อที่ยอดเยี่ยมที่จะคืนกระแสเงินสดให้กับคุณ

เดฟ:
อย่างแน่นอน. และอีกสองสามแห่งที่ฉันระบุไว้ในรายงาน ได้แก่ เบอร์มิงแฮม อลาบามา ฟิลาเดลเฟีย และเมดิสัน วิสคอนซิน แต่มีจำนวนมากที่นั่น Kathy คุณคิดอย่างไรกับเรื่องนี้ ฉันรู้ว่าคุณมักจะพูดถึงการดูตัวบ่งชี้เศรษฐกิจมหภาคขนาดใหญ่เหล่านี้ คุณคิดว่าเราจะย้อนกลับไปที่จุดอื่นๆ อีกไหม ความแตกต่างแบบดั้งเดิมในตลาดระดับภูมิภาคซึ่งเป็นเรื่องปกติในตลาดที่อยู่อาศัยที่หายไปจากโรคระบาด?

เคธี่:
ฉันคิดว่ามันขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ของคุณจริงๆ ถ้าคุณอยู่ในช่วงชีวิตที่คุณมองหาแค่กระแสเงินสดจริงๆ คุณไม่ได้ต้องการการเติบโต คุณแค่ต้องการท่องเที่ยวรอบโลกหรือเลี้ยงลูก อะไรก็ได้ที่คุณต้องการทำและมีกระแสเงินสด ที่รองรับไลฟ์สไตล์ของคุณ แล้วคุณล่ะ ต้องการอยู่ในตลาดกระแสเงินสดเหล่านั้นหรือไม่ และมักจะเป็นตลาดที่ไม่ได้ขึ้นราคามากนัก
ดังนั้นอัตราส่วนราคาค่าเช่าจึงสมดุล และเบอร์มิงแฮมอยู่ในรายชื่อของเราเสมอสำหรับตลาดกระแสเงินสด เรารักเบอร์มิงแฮม มันเป็นเมืองที่ดี ที่ Real Wealth นั่นอยู่ในรายการของเรา อินเดียแนโพลิสก็เหมาะกับแคนซัสซิตี้ ตลาดเหล่านี้เป็นตลาดที่เพิ่งผ่านไป มีการเติบโตและการเติบโตของงานมากพอที่คุณจะได้รับความชื่นชมเล็กน้อยและกระแสเงินสดในตลาดใดๆ
อย่างไรก็ตาม หากคุณกำลังพยายามสร้างพอร์ตโฟลิโอและเพิ่มพูนความมั่งคั่งของคุณไปสู่สถานะเศรษฐีเงินล้าน นั่นไม่จำเป็นว่าจะต้องเกิดขึ้นที่ไหน แม้ว่าในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พื้นที่เหล่านั้นได้เพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก และเรากำลังซื้อในพื้นที่เหล่านั้นในปี 2012 และ 2010 ฉันหมายถึง ฉันคิดว่าเราจ่ายเงิน 30, 40,000 ดอลลาร์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสี่หรือห้าเท่าของวันนี้ ดังนั้นขึ้นอยู่กับเวลาที่คุณซื้อและหากราคาลดลงมากพอ คุณจะเห็นอัพไซด์จริงๆ ในตลาดเหล่านั้นเช่นกัน
แต่อีกครั้ง หากคุณกำลังพยายามเพิ่มมูลค่าสุทธิ โดยส่วนตัวแล้วฉันยังคงต้องการอยู่ในตลาดที่มีการเติบโตเหล่านั้น และตอนนี้คุณสามารถทำข้อตกลงได้ ดีกว่าปีที่แล้ว โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณสามารถเจรจากับผู้ขายเพื่อขอซื้อจุดด้อยสำหรับเงินกู้ของคุณได้ และนี่คือสิ่งที่เราเห็น
ฉันหมายความว่าผู้คนกำลังพูดถึงสิ่งต่าง ๆ ที่ช้าลงจริง ๆ แต่เราไม่เห็นสิ่งนั้นที่ Real Wealth เราทำการสัมมนาทางเว็บหนึ่งรายการและทุกอย่างขายในการสัมมนาทางเว็บนั้นเพราะผู้ขาย เราได้เจรจากับผู้ขายเพื่อจ่ายสองจุดเพื่อซื้ออัตราที่ลดลง ดังนั้นพวกเขาจึงได้รับข้อเสนอที่ดีกว่าในการซื้อ และพวกเขากำลังได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ดีและมีกระแสเงินสดในตลาดที่กำลังเติบโต
สำหรับฉันแล้ว นั่นคือที่ที่ฉันอยากเป็น ตอนนี้ได้รับด้วยกองทุนของเราในดัลลัส เรายังคงได้รับทั้งสองอย่าง มันให้ความรู้สึกแบบผสมผสาน แต่ฉันรู้ว่าเกิดอะไรขึ้นที่นั่น มีสนามบินใหม่เข้ามา ซึ่งจริงๆ ไม่อยากพูด เพราะตอนนี้ใครๆ ก็รู้ แต่พูดไปก็เท่านั้น และนายจ้างรายใหญ่จำนวนมากสร้างโรงงาน สร้างสำนักงานใหญ่ พวกเขาจะไม่หายไปในเร็ว ๆ นี้ สำหรับผมแล้ว มันเหมือนกับตลาดไฮบริดแบบซูเปอร์ชาร์จในนอร์ท ดัลลาสและเซาท์ ดัลลัส เหมือนกับทั่วเท็กซัสจริงๆ ใช่ เนื่องจากเป็นการโต้วาที ฉันจะเถียงคุณและบอกว่าสำหรับฉัน ฉันยังต้องการอยู่ในตลาดที่มีการเติบโตสูง กระแสเงินสดนั้น

เดฟ:
ดี. ฉันชอบมัน.

จามิล:
เธอชอบเค้กและกินเค้ก

เคธี่:
ฉันชอบเค้กและเค้กและเค้กมากขึ้น จากนั้นฉันก็ต้องแช่เย็นเพื่อเผามันให้หมด

เฮนรี่:
เดฟ ฉันอยากถามคุณหน่อย ดังนั้น หากคุณกำลังดูตลาดแบบผสมผสานเหล่านี้ สำหรับผมแล้ว มันเป็นเรื่องของการดูว่าอะไรคือตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจ ไปจนถึงการเติบโตของงาน เพราะนั่นเป็นสิ่งที่บ่งบอกว่าผู้คนกำลังจะมีเงินเพื่อที่จะสามารถซื้อสิ่งเหล่านี้ได้ . แต่เมตริกอื่นๆ ที่คุณกำลังดูมีอะไรบ้างที่จะทำให้แน่ใจว่าคุณจะได้รับความชื่นชมเช่นเดียวกับกระแสเงินสด

เดฟ:
ใช่ ฉันคิดว่ามันไม่ใช่วิทยาศาสตร์จรวด มันเหมือนกับการเติบโตของประชากรและการเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นสองสิ่ง และเราพูดกันมากเกี่ยวกับการเติบโตของงาน แต่ฉันคิดว่าสิ่งหนึ่งที่คนมองข้ามไปอีกอย่างที่ง่ายมากคือการเติบโตของค่าจ้างและรายได้สุทธิในตลาดเหล่านี้ เพราะหากคุณคาดหวังว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นและราคาจะเพิ่มขึ้น ไม่เพียงแต่คุณต้องการงานจำนวนมากเท่านั้น แต่คุณต้องการให้งานเหล่านั้นมีค่าตอบแทนสูงขึ้นด้วย
ฉันคิดว่าสิ่งเหล่านี้เป็นเรื่องง่ายๆ ที่ผู้คนสามารถมองได้คือการเติบโตของประชากร การเติบโตของค่าจ้าง อัตราการว่างงานที่ฉันคิดว่าจะมีความสำคัญเป็นพิเศษในอีก XNUMX-XNUMX ปีข้างหน้า และถ้าคุณต้องการอนุรักษ์นิยม ซึ่งฉันแนะนำในตลาดนี้ ฉันจะดูอัตราการว่างงานในอดีตก่อนเกิดโรคระบาด เพราะสิ่งที่เกิดขึ้นในโรคระบาดนั้นบ้าไปแล้ว เราเห็นสิ่งที่ไม่เคยปรากฏมาก่อน แต่ให้มองย้อนกลับไปที่ตลาด สิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดต่างๆ ในภาวะถดถอยครั้งล่าสุดหรือภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งล่าสุด และดูว่าตลาดใดทำงานได้ดี ตลาดใดมีความยืดหยุ่นมากกว่าเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ในแง่ของการเติบโตของงาน การเติบโตของค่าจ้าง และการเติบโตของจำนวนประชากร เพราะสิ่งเหล่านี้ มีแนวโน้มว่าเศรษฐกิจจะมีความหลากหลายมากที่สุด และพวกเขาอาจจะไปได้ดีในอนาคต

เฮนรี่:
ฉันคิดว่าข้อดีอีกอย่างของตลาดที่น่าเบื่อหรือไม่เซ็กซี่คือพวกเขามักจะอยู่ที่ไหนสักแห่งในตอนกลางของประเทศ และสถานที่เหล่านี้จำนวนมากที่มีการเติบโตอย่างมากในช่วงสองสามปีที่ผ่านมาคือเมืองชายฝั่งหรือสถานที่ใกล้เคียง ไปจนถึงแนวชายฝั่ง และแม้กระทั่งช่วงสุดท้ายที่ลดลงที่นี่ เราได้รับผลกระทบไม่หนักมากนัก แต่เราเห็นว่ามันกำลังมา เราเห็นผลกระเพื่อมของสิ่งที่เกิดขึ้นบนชายฝั่งที่กำลังจะมาถึง
และทั้งหมดที่กล่าวมาก็คือ หากคุณกำลังจะลงทุนในบางตลาดเหล่านี้ ไม่เพียงแต่คุณจะพบกระแสเงินสดและความชื่นชมของคุณเท่านั้น แต่สิ่งที่กำลังจะตามมาจะไม่ทำให้คุณประหลาดใจมากนัก คุณสามารถวางแผนในการเข้าสู่สินทรัพย์เหล่านี้โดยรู้ว่าอะไรจะเกิดขึ้นในอนาคต ดังนั้นคุณจึงมองการณ์ไกลเมื่อคุณซื้อในตลาดเหล่านี้

จามิล:
สิ่งสุดท้ายที่จะเพิ่มเติม ให้ความสนใจ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดเหล่านี้ ตลาดที่น่าเบื่อ ตลาดที่ไม่เซ็กซี่ หรืออะไรก็ตามที่คุณต้องการเรียก พวกเขามีกระเป๋าที่เซ็กซี่มากอยู่ภายใน มีหลายพื้นที่ในเบอร์มิงแฮมที่ฉันจะเตะออกไปเที่ยวซื้อบ้าน มีความบันเทิง อาหาร สิ่งดีๆให้ทำมากมาย ดังนั้นจงนึกถึงสิ่งนั้น หากคุณจะเป็นคนอนุรักษ์นิยม ให้ระมัดระวังในตลาดเหล่านั้น แต่ไปหาจุดที่น่าสนใจในตลาดที่น่าเบื่อและไม่เซ็กซี่เหล่านั้น แล้วคุณจะแพ้ไม่ได้

เดฟ:
เอาล่ะ. ฉันคิดว่าเราครอบคลุม 10 ใน 2023 คำแนะนำสำหรับปี XNUMX ดังนั้นหากคุณต้องการตรวจสอบคำแนะนำอื่นๆ อีกครั้ง bigpockets.com/report ส่วนสุดท้ายของรายงานเป็นเพียงห้าคำถามที่ฉันมี ฉันไม่มีความคิดเห็นเกี่ยวกับพวกเขาจริงๆ มีเพียง XNUMX สิ่งที่น่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้าและปีต่อๆ ไป แต่ยังมีความไม่แน่นอนอยู่มากเกี่ยวกับสิ่งเหล่านี้ และคุณสามารถอ่านทั้งหมดเกี่ยวกับพวกเขาได้ แต่มีอย่างหนึ่งที่ฉันอยากจะถามพวกคุณเป็นพิเศษเมื่อเราจบการแสดงที่นี่
และนั่นเป็นเรื่องของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ โดยทั่วไปแล้ว สิ่งที่เราพูดถึงในวันนี้ส่วนใหญ่เป็นที่อยู่อาศัย สี่ยูนิตหรือต่ำกว่า แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นแตกต่างกันมาก มันถูกกำหนดโดยหลักการและตัวแปรที่แตกต่างกันมากมาย สิ่งที่น่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับฉันคือวิธีการสร้างสินเชื่อในพื้นที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เรามาพูดถึงเรื่องนี้กันสักหน่อยดีกว่า Kathy คุณพูดถึงเรื่องนี้ก่อนหน้านี้เมื่อคุณบอกว่าคุณคิดว่า … คุณกำลังหลีกเลี่ยงสิ่งนี้อย่างน้อยในช่วงครึ่งแรกของปี 2023 คุณบอกเราได้ไหมว่าทำไม

เคธี่:
เพราะ Brian Burke หากคุณยังไม่ได้ฟังบทสัมภาษณ์ On The Market ให้ฟังอย่างแน่นอน ฉันเคยพูดไปแล้ว เมื่อไหร่ก็ตามที่ฉันเจอเขา ซึ่งมักจะไปงานต่างๆ ฉันจะดึงเขาไว้ข้างๆ แล้วพูดว่า “คุณทำอะไรอยู่” เพราะเขามีความรู้มาก และเขาประสบความสำเร็จมาก
ตลาดการค้ายังไม่ลงจอด มันอยู่ในความคิดของฉันที่ตกอย่างอิสระ แต่ก็ยังไม่รู้ตัว มันไม่รู้ มันเหมือนกับว่ามันพุ่งออกจากหน้าผาและมันก็เป็นแค่การ์ตูนเรื่องหนึ่งเท่านั้นที่ไม่รู้ว่ามันกำลังตกลงมา ดังนั้น ผู้ขายจำนวนมากยังคงมองไม่เห็นสิ่งที่เกิดขึ้น และผู้ซื้อจำนวนมากเช่นกัน แต่เรื่องเงินนี่สิเรื่องใหญ่ อสังหาริมทรัพย์ไม่ทำงานโดยไม่มีเลเวอเรจในกรณีส่วนใหญ่ และแน่นอนว่าไม่ใช่ในเชิงพาณิชย์ คนส่วนใหญ่ไม่มีเงิน 150 ล้านที่จะวางตึกหรือ 30 ล้านหรืออะไรก็ตาม ดังนั้นจึงขึ้นอยู่กับเลเวอเรจเท่านั้น
และตอนนี้ เลเวอเรจเป็นปัญหาจริงๆ ในขณะนี้ นอกเหนือจากอัตราที่สูงขึ้นเท่านั้น ซึ่งส่งผลต่อมูลค่าของทรัพย์สินโดยสิ้นเชิง และผู้คนก็ไม่เห็นว่ามันทำให้ฉันสับสน มันเหมือนกับว่าเมื่อต้นทุนของคุณสูงขึ้น มูลค่าของทรัพย์สินนั้นจะลดลง เว้นแต่คุณจะเพิ่มรายได้ได้ แต่คุณทำไม่ได้เพราะค่าเช่าค่อนข้างคงที่ แล้วคุณจะทำให้ตัวเลขเหล่านี้ทำงานได้อย่างไร?
แต่ปัญหาที่ใหญ่กว่านั้นก็คือในพอดแคสต์อีกรายการหนึ่งซึ่งยอดเยี่ยมมากในตลาดที่มีสภาพคล่อง ธนาคารใดจะให้ยืมและมีเงินให้ยืมในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เมื่อพิจารณาจากสถานการณ์และสถานการณ์ ดังนั้นเมื่อมีการรีเซ็ตจำนวนมากในที่ที่มีทรัพย์สินที่ค่อนข้างดี ทรัพย์สินที่ดีมีการกู้ยืมมาและพวกเขาจะต้องปรับแต่ง เงินอาจไม่อยู่ที่นั่น และถ้าพวกเขาหาเงินได้ ก็จะมีราคาแพงขึ้น ฉันกังวลจริงๆ ฉันกังวลเล็กน้อยเกี่ยวกับสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นในตลาดการค้า และบางทีมันอาจจะได้รับการแก้ไขและเปลี่ยนกลับ บางทีเฟดอาจจะเข้ามาช่วยเพื่อนของพวกเขาในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ฉันไม่รู้ว่ามันเกิดขึ้น อย่าลืมว่าธนาคารขนาดใหญ่ประกันตัวซึ่งกันและกัน พวกเขาไม่ต้องการลงไปด้วย นั่นอาจเป็นวิธีแก้ปัญหาที่นั่น ฉันไม่รู้. ฉันจะอยู่ห่างจากมันจนกว่ามันจะคงที่

เดฟ:
สำหรับการบันทึก เรามี Brian Burke เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว เป็นการแสดงที่ยอดเยี่ยมหากคุณต้องการลองดู เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ฉันคิดว่ามันเหมือนรายการ 69 หรือ 70 นอกจากนี้ Kathy ยังอ้างถึงการสนทนาที่เรามีกับ Ben Miller ซีอีโอของ Fundrise เพื่อพูดคุยเกี่ยวกับการใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ซึ่งเป็นตอนที่ 65 หากคุณต้องการลองดู

เคธี่:
นั่นเป็นสิ่งที่ดีมาก

เดฟ:
ใช่ เยี่ยมมาก เป็นการแสดงที่ยอดเยี่ยม ถ้าคุณอยากฟังมัน จามิล คุณคิดอย่างไรกับจุดโฆษณา?

จามิล:
ฉันได้รับข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจมากจากการสนทนากับ Grant Cardone เมื่อเร็วๆ นี้ และเขาคาดการณ์ว่าสถานการณ์ภัยพิบัติในพื้นที่หลายครอบครัวจะเกิดขึ้นในไม่ช้า และนี่คือคำทำนายของเขา นั่นคือผู้คนจำนวนมากซื้อสินทรัพย์ที่ยอดเยี่ยมบางอย่างจากสินเชื่อสะพานระยะสั้น เนื่องจากตลาดมีความร้อนสูงเกินไป และมันน่าตื่นเต้นมาก และผู้คนก็เข้ามา และมีการเผยแพร่จำนวนมาก และอีกมากมาย การซื้อที่ทำขึ้นและหนี้จำนวนมากกำลังจะถึงกำหนดและไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้
และจะเกิดการระเบิดอย่างไม่น่าเชื่อ เขาเรียกว่าการพังทลายของสะพานขนาดใหญ่กำลังจะเกิดขึ้น และจะเป็นโอกาสครั้งใหญ่ในการลงทุนแบบหลายครอบครัว แต่ยังไม่ใช่ตอนนี้ ดังนั้นฉันจึงเป็นแฟนตัวยงของ Grants ฉันดูสิ่งที่เขาทำในการลงทุนหลายครอบครัว
โดยส่วนตัวแล้วพวกคุณรู้เรื่องของฉันกับหลายครอบครัว ทุกครั้งที่ฉันสัมผัสเตา ฉันถูกไฟไหม้ และโชคดีมากที่ฉันไม่ได้ซื้อทรัพย์สินมูลค่า 12 ล้านดอลลาร์ที่ฉันกำลังจะซื้อ เพราะตอนนี้ฉันคงจะร้องไห้ออกมาเพราะฉันคงสูญเสียเงินหลายล้านดอลลาร์ไปจริงๆ แต่ฉันเดินออกจากเงินฝากครึ่งล้านดอลลาร์เพื่อใช้ชีวิตอีกวัน และฉันก็จะเป็นหนึ่งในคนเหล่านั้น ฉันจะเป็นหนึ่งในคนเหล่านั้นบนสะพานที่กำลังจะพังทลาย และฉันคิดว่าจะต้องมีนักลงทุนจำนวนมากที่จะจมอยู่กับมัน

เดฟ:
ใช่มีอะไรมากมาย ประการแรก เรื่องราวของคุณกับทรัพย์สินนั้นเป็นรถไฟเหาะตีลังกา เพื่อเป็นการเตือนความจำ จามิลกำลังจะซื้อข้อตกลง เขาต้องเดินจากไปเนื่องจากปัญหาทางการเงินและสูญเสียเงินเป็นจำนวนมาก แต่ตอนนี้คุณกำลังบอกว่าคุณมีความสุขกับสิ่งนั้น แม้ว่าฉันจะแน่ใจว่ามันเจ็บปวดในตอนนั้น แต่มันอาจจะแย่กว่านี้ถ้าคุณทำข้อตกลงสำเร็จ

จามิล:
โอ้ ฉันคงหมดไปหลายล้านล้านดอลลาร์แล้ว ไม่มีทางที่ฉันจะออกจากสิ่งนั้นได้เพราะเราจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับสถานการณ์ปัจจุบัน และเราจะจมเงินไปกับการปรับปรุงทุน เราจะทำการปรับปรุงใหม่มากมายในนั้น เราคงพยายามกดราคาค่าเช่า และเราอาจไม่สามารถทำได้ และเมื่อถึงเวลาต้องรีไฟแนนซ์ เราจะให้ผู้ให้กู้เหล่านี้ทั้งหมดมองมาที่เราและพูดว่า "ขอโทษนะ เรื่องแค่นี้ใช้ไม่ได้อีกต่อไปแล้ว" ดังนั้นเราจะต้องมาที่โต๊ะด้วยสภาพคล่องที่มากขึ้น ซึ่งเราอาจจะไม่มี ดังนั้นเราจึงอาจลงเอยด้วยการคืนสินทรัพย์และเสียเงินดาวน์ สูญเสียค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง และปล่อยให้นักลงทุนรายอื่นเข้ามาและฉวยโอกาส
และนั่นคือสิ่งที่จะเกิดขึ้น และฉันคิดว่ามีโอกาสมากมายและสถานการณ์มากมายที่จะมาหาคุณในอีก 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า ที่ผู้คนจะสามารถ เพื่อใช้ประโยชน์จาก และอย่างที่เคธี่พูด ความเจ็บปวดหรือความสุข ความเจ็บปวดของใครบางคนจะเป็นความสุขของใครบางคนในสถานการณ์นั้น ฉันแค่ดีใจที่มันไม่ใช่ฉัน

เดฟ:
ใช่ฉันหมายความว่ามันเป็นประเด็นที่ดี โดยไม่คำนึงถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ เป็นเพียงบทเรียนที่ดีในการตระหนักถึงต้นทุนที่จมลงและเดินออกไปจากมัน และการควบคุมความเสียหาย ฉันแน่ใจว่ามันเจ็บปวดที่จะเดินออกจากสิ่งนั้น แต่เป็นการจำกัดความเสี่ยงด้านลบของคุณ และเห็นได้ชัดว่าเป็นการเคลื่อนไหวที่ถูกต้อง ณ จุดนี้ เฮนรี่ แล้วคุณล่ะ? คุณคิดอย่างไรเกี่ยวกับตลาดการค้า?

เฮนรี่:
ใช่ เห็นได้ชัดว่าฉันระมัดระวังกับมัน ฉันไม่ได้ทำข้อตกลงทางการค้าขนาดใหญ่ ไม่ใช่ว่าฉันจะไม่ทำข้อตกลงทางการค้าที่ถูกต้อง แต่ฉันอยู่ในเรือลำเดียวกันมาโดยตลอด และนี่เป็นเพียงปรัชญาการลงทุนโดยทั่วไปของฉัน ถ้าฉันจะทำอะไรนอกเหนือไปจากขนมปังและเนยปกติของฉัน ขนมปังและเนยของฉันคือแบบเดี่ยว แบบหลายชิ้น ซื้อแล้วถือ และครอบครัวเดี่ยวพลิก ถ้าฉันจะทำอะไรนอกเหนือไปจากนี้ ฉันต้องจัดการแบบไม่ต้องคิดอะไรมาก และฉันไม่ได้เห็นโอกาสเหล่านั้นมากมาย ฉันเห็นตรงกันข้าม
ฉันเคยเห็นผู้คนเข้ามาและจ่ายเงินจำนวนมหาศาลสำหรับข้อตกลงขนาดใหญ่สำหรับหลายครอบครัว และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดท้องถิ่นของฉัน มีการก่อสร้างใหม่จำนวนมาก สเกลใหญ่ ระดับ A คุณสมบัติสำหรับหลายครอบครัว สร้าง. ฉันหมายความว่า จริงๆ แล้ว คุณสามารถขับรถไปห้าไมล์และดูสถานที่ต่างๆ ห้าแห่งที่กำลังสร้าง และพวกเขาทั้งหมดเป็นระดับ A พวกเขาทั้งหมดกำลังแข่งขันกันเอง
และเมื่อสิ่งเหล่านี้กำลังจะเสร็จสมบูรณ์ ฉันขับรถผ่านไป และที่จอดรถก็ไม่เต็ม ดังนั้นฉันจึงรู้ว่ามีการระดมเงินจำนวนมากและเทลงในอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ ดังนั้นฉันคิดว่าจะมีโอกาส เหมือนที่ Jamil และ Kathy พูดไว้บนเส้นทางของผู้คนที่ไม่สามารถหาแหล่งเงินทุนสำหรับสิ่งเหล่านี้ได้เมื่อครบกำหนดกู้ยืม แต่ฉันเห็นโอกาสในพื้นที่อพาร์ทเมนต์ระดับ C เพราะฉันคิดว่าพวกเขาไม่ได้ถูกมองมากนัก เพราะสิ่งที่ฉันเห็นคือผู้คนเมื่อพวกเขาต้องการซื้อบ้านหลายครอบครัว พวกเขาต้องการซื้อชั้น A พวกเขา ต้องการทุ่มเงินทั้งหมดของพวกเขาไปที่คลาส A แต่มีโอกาสที่ยอดเยี่ยมในคลาส B และ C โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดไฮบริดที่คุณกำลังพูดถึง เพราะไม่ใช่ทุกคนในตลาดไฮบริดที่กำลังซื้อ ดังนั้นฉันจะซื้อโอกาสคลาส B, C ที่เหมาะสม ฉันจะอยู่ห่างจากชั้นเรียน A ในตลาดของฉัน

เดฟ:
ได้เลย เยี่ยมมาก ฉันมักจะเห็นด้วยกับพวกคุณ ฉันกำลังฝ่าฝืนกฎข้อใดข้อหนึ่งของฉันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่จะไม่ลองจับเวลาตลาด แต่กับตลาดการค้า ฉันคิดว่าฉันกำลังพยายามจับเวลาตลาดเล็กน้อย ฉันคิดว่า ตอนที่ฉันกับเคธี่คุยกับไบรอัน เขาก็เข้ากันได้ดี เขาบอกว่ามันเหมือนกับการใช้สิทธิกำหนดราคา หรือฉันลืมไปแล้วว่าเขาพูดยังไง เคธี แต่เขาพูดโดยทั่วไปว่า “ตอนนี้ผู้คนไม่รู้วิธีกำหนดราคาสินทรัพย์หลายครอบครัว และนั่นไม่ใช่เกมที่ฉันต้องการ เพื่อเป็นส่วนหนึ่งของ. ฉันจะรอจนกว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะเข้าใจเรื่องนี้ และในฐานะนักลงทุนเชิงรับ ฉันจะรอดูว่าพวกเขาจะลงเอยที่จุดไหนก่อนที่จะกระโดดลงไป”
ฉันยังแนะนำ ฟัง ตรวจสอบ แสดง 721 ในพ็อดคาสท์อสังหาริมทรัพย์ ฉันเพิ่งบันทึกเรื่องนี้กับ CEO ของ Bigger Pocket, Scott Trench ซึ่งแบ่งปันความคิดของเขาเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ข้อมูลเชิงลึกที่น่าสนใจจริงๆ ดังนั้นหากคุณต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนี้ ลองเข้าไปที่ 721 ในงาน Real Estate Show
อืม ขอบคุณทุกคนมากนะ มันสนุกมาก หากคุณต้องการอ่านรายงานฉบับเต็มอีกครั้ง ให้ไปที่ bigpockets.com/report มันเต็มไปด้วยข้อมูลเพิ่มเติม ความเป็นมา บริบท คำแนะนำ ความคิดสำหรับปีหน้า หากคุณต้องการลงทุนในปี 2023 และใช้ประโยชน์จากโอกาสบางอย่างและหลีกเลี่ยงความเสี่ยงบางอย่างที่เราพูดถึงในรายการนี้ หวังว่านั่นจะเป็นสถานที่ที่ดีสำหรับคุณในการเริ่มต้น
และแน่นอน ฟังพอดแคสต์นี้ตลอดทั้งปี ซึ่งเราจะแจ้งให้คุณทราบเกี่ยวกับสภาวะตลาดและช่วยคุณปรับกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดเหล่านั้น
เฮนรี เคธี จามิล ขอบคุณมากที่มาอยู่ที่นี่ ขอขอบคุณทุกท่านที่รับฟัง แล้วพบกันใหม่ใน On The Market ครั้งหน้า On The Market สร้างสรรค์โดยฉัน Dave Meyer และ Kailyn Bennett อำนวยการสร้างโดย Kailyn Bennett ตัดต่อโดย Joel Esparza และ Onyx Media ค้นคว้าโดย Pooja Genal และขอขอบคุณทีมงาน Bigger Pockets ทั้งหมด
เนื้อหาในรายการ On The Market เป็นเพียงความคิดเห็นเท่านั้น ผู้ฟังทุกคนควรตรวจสอบจุดข้อมูล ความคิดเห็น และกลยุทธ์การลงทุนอย่างอิสระ