สัญลักษณ์แห่งกาลเวลา: รื้ออาคารสำนักงาน OC ที่ว่างเปล่าเพื่อสร้างโกดัง

สัญลักษณ์แห่งกาลเวลา: รื้ออาคารสำนักงาน OC ที่ว่างเปล่าเพื่อสร้างโกดัง

ประทับเวลา: 18 มีนาคม 2024 3:57 น
โหนดต้นทาง: 2521642

ในลำดับชั้นของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ พื้นที่สำนักงานมีความสำคัญมายาวนาน

นักพัฒนาและเจ้าของบ้านดำเนินชีวิตตามภูมิปัญญาดั้งเดิมที่ว่าไม่มีสิ่งใดที่จะใช้ประโยชน์จากพื้นที่เป็นตารางฟุตของคุณได้ดีไปกว่าสำนักงานธุรกิจ เพราะพวกเขาได้รับค่าเช่าที่สูงกว่าพื้นที่อุตสาหกรรม

คณิตศาสตร์ง่ายๆ การคิดดำเนินไป

ไม่ใช่เรื่องง่ายอีกต่อไป อย่างน้อยก็ในซานตาอานา ที่ซึ่งอาคารสำนักงานที่ดีเลิศกำลังถูกทำลายลง เพื่อแสดงให้เห็นความอ่อนแอของตลาดสำนักงานให้เช่าและความต้องการศูนย์กระจายสินค้าแบบ Amazon ในแคลิฟอร์เนียตอนใต้มีมากเพียงใด

เจ้าของอาคารกระจกแวววาวบนถนน Harbor Boulevard ใกล้กับสนามบิน John Wayne ได้คำนวณสวนทางกับสัญชาตญาณว่า พวกเขาจะเป็นเจ้าของโกดังสินค้าได้ดีกว่าการพยายามทะเลาะวิวาทกับผู้เช่าที่ยินดีจะแย่งชิงห้องประชุมและสำนักงานตามมุมถนน

“เราต้องทำการเปลี่ยนแปลงเชิงกลยุทธ์” Dan Broder ผู้รับผิดชอบการพัฒนาขื้นใหม่โดย Kearny Real Estate Co. ซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินซึ่งเดิมชื่อ Elevate @Harbor กล่าว

ทรัพย์สินสำนักงานเดิมชื่อ Elevate @Harbor ในซานตาอานา

อัตราการเข้าพักหลังการแพร่ระบาดที่ล่าช้าส่งผลให้เจ้าของอาคารสำนักงานซึ่งเดิมชื่อ Elevate @Harbor ในซานตาอานาต้องรื้อถอนและสร้างโกดัง

(ลอว์เรนซ์ เอ็ม. เพียร์ซ)

การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวได้รับแรงกระตุ้นเป็นส่วนใหญ่จากการแพร่ระบาดของโควิด-19 ซึ่งทำให้จำนวนสำนักงานทั่วประเทศลดลง และความต้องการสินค้าทุกประเภทที่จัดส่งถึงบ้านเพิ่มขึ้น สี่ปีผ่านไป ความต้องการสำนักงานโดยรวมยังคงต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาด ทำให้เกิดคำถามว่าอาคารจำนวนเท่าใดที่สร้างขึ้นสำหรับแรงงานคนทำงานที่ยังคงมีอนาคตทางเศรษฐกิจที่มีศักยภาพ

Michael Soto ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยของ Southern California สำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ Savills กล่าวว่า “มีเจ้าของสำนักงานจำนวนมากกำลังพิจารณาอสังหาริมทรัพย์ของตน และสงสัยว่าทรัพย์สินเหล่านั้นยังสมเหตุสมผลสำหรับการเป็นสำนักงานหรือไม่”

บางคนตัดสินใจว่าจะไม่ทำ และผลลัพธ์ที่ได้คือสินค้าคงคลังของสำนักงานในตลาดต่างๆ ในสหรัฐฯ ลดลงในช่วงปีที่ผ่านมา รวมถึง Orange County ด้วย ซาวิลส์กล่าวในรายงาน รายงานล่าสุด.

แม้ว่าผู้ที่อยู่ในใจกลางเมืองที่ตัดสินใจลาออกจากออฟฟิศมากขึ้นเรื่อยๆ มักจะมองหาการเปลี่ยนสำนักงานที่ไม่มีใครรักให้เป็นอพาร์ตเมนต์ แต่ในบางพื้นที่โกดังสินค้าก็หาได้ยาก และด้วยเหตุนี้จึงนำของพรีเมียมมาด้วย Soto กล่าว

ออเรนจ์เคาน์ตี้เป็นดินแดนที่สำคัญสำหรับสวิตช์ดังกล่าว เขากล่าว เนื่องจากถึงแม้จะยังคงเป็นชานเมือง แต่ก็มีการพัฒนาอย่างหนาแน่นโดยมีพื้นที่ว่างเพียงไม่กี่แห่งที่สามารถสร้างศูนย์กระจายสินค้าได้

“มีความกดดันอย่างมากที่จะต้องพัฒนาอาคารสำนักงานเก่าๆ ขึ้นมาใหม่” โซโตกล่าว

แรงจูงใจในการพัฒนาทรัพย์สินของ Kearny ขึ้นใหม่ได้รับการปรับปรุงด้วยทำเลที่ตั้งในย่านอุตสาหกรรม ซึ่งช่วยให้บริษัทไม่ต้องผ่านกระบวนการที่ใช้เวลานานและท้าทายในการปรับเปลี่ยนโซนเพื่อใช้ในอุตสาหกรรม

อาคารสำนักงานในซานตาอานากำลังถูกทำลายเพื่อสร้างศูนย์กระจายสินค้า

การรื้อถอนอาคารสำนักงานแห่งหนึ่งบนถนน Harbour Boulevard ในซานตาอานาอยู่ระหว่างดำเนินการรื้อถอน ซึ่งจะถูกแทนที่ด้วยศูนย์กระจายสินค้า

(ดาเนีย แม็กซ์เวลล์/ลอสแองเจลีสไทม์ส)

มันเป็นโลกที่แตกต่างสำหรับผู้ให้เช่าสำนักงานในปี 2018 เมื่อ Kearny ซื้อวิทยาเขตสำนักงานในราคาเกือบ 35 ล้านดอลลาร์ เจ้าของบ้านเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เกือบจะเช่าเต็ม Broder กล่าว และถึงแม้ว่าผู้เช่ารายใหญ่ถูกกำหนดให้ย้ายออก Kearny ก็ไม่กังวลเพราะมีเหตุผลทุกประการที่คาดหวังว่าตำแหน่งที่ว่างจะเป็นโอกาสในการเซ็นสัญญากับผู้เช่ารายใหม่ที่ค่าเช่าที่สูงขึ้น

เคียร์นี ประกาศ ว่าจะใช้จ่ายประมาณ 15 ล้านดอลลาร์เพื่ออัพเกรดทรัพย์สินให้มีลักษณะคล้ายมหาวิทยาลัยพร้อมพื้นที่ภูมิทัศน์ ศูนย์ออกกำลังกาย และการเข้าถึงตลอด 24 ชั่วโมงเพื่อดึงดูดผู้เช่าในสาขาสร้างสรรค์ เช่น เทคโนโลยี สื่อการตลาดโอ้อวดว่ามีศูนย์การค้า South Coast Plaza อยู่ใกล้ๆ

จากนั้นก็เกิดโรคระบาด และในช่วงต้นปี 2022 ด้วยอัตราการเข้าพักอยู่ที่ประมาณ 60% และตลาดให้เช่าสำนักงานกำลังสูญเสียพื้นที่ Kearny เริ่มหารือเกี่ยวกับการแปลงทรัพย์สินไปใช้อย่างอื่น Broder กล่าว เขาปฏิเสธที่จะเปิดเผยแง่มุมทางการเงินเพิ่มเติมของโครงการ

Kearny เจรจาการยุติสัญญาเช่ากับผู้เช่า และเตรียมที่จะรื้ออาคารที่สร้างขึ้นในปี 1982 และแทนที่ด้วย Harbour Logistics Center ซึ่งเป็นคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าขนาด 163,000 ตารางฟุตที่ทันสมัยน้อยกว่ามาก ซึ่งออกแบบโดย SKH Architect ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จโดย ท้ายปี.

Broder กล่าวว่ามีจุดมุ่งหมายให้เป็นโรงงาน "ระยะสุดท้าย" สำหรับสินค้าที่มาจากที่อื่นเพื่อแจกจ่ายให้กับชุมชนโดยรอบ

สิ่งอำนวยความสะดวก Last-mile มีมูลค่าเพิ่มขึ้น “อย่างมาก” ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และให้ “การเติบโตของค่าเช่าที่มั่นคง” สำหรับเจ้าของซึ่งเป็นกลุ่มการค้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ นายนพกล่าวว่าเนื่องจากธุรกิจอีคอมเมิร์ซเช่น Amazon แข่งขันกันเพื่อจัดส่งภายในหนึ่งวันนับจากวันที่สั่งซื้อของลูกค้าหรือแม้กระทั่งในวันเดียวกับที่สั่งซื้อ

สินค้าที่สั่งซื้อเป็นประจำสามารถจัดส่งได้รวดเร็วยิ่งขึ้นจากคลังสินค้าขนาดเล็กในบริเวณใกล้เคียง มากกว่าจากศูนย์ปฏิบัติตามที่อยู่ห่างออกไป เช่นที่พบใน Inland Empire

ในขณะเดียวกัน การเช่าสำนักงานและการเข้าร่วมในสถานที่ของผู้เช่ายังคงล่าช้าในแคลิฟอร์เนียตอนใต้ในปี 2023 เนื่องจากบริษัทต่างๆ พยายามสร้างสมดุลระหว่างนโยบายการทำงานแบบผสมผสานกับความปรารถนาที่จะมีส่วนร่วมของพนักงานมากขึ้น บริษัทให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ CBRE กล่าว ในรายงานล่าสุด.

มูลค่าอาคารสำนักงานลดลงทั่วประเทศ โดยมูลค่าทรัพย์สินโดยเฉลี่ยลดลงอย่างน้อย 25% จากปีก่อนหน้า รายงานประจำเดือนกุมภาพันธ์ โดยผู้ให้บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ CommercialEdge

ภาพจำลองศูนย์กระจายสินค้าคลังสินค้า

การแสดงคลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้าขนาด 163,000 ตารางฟุตที่ทันสมัยน้อยกว่าซึ่งจะเข้ามาแทนที่อาคารสำนักงาน

(สถาปนิก SKH)

“แนวโน้มการประเมินมูลค่าสำนักงานที่ลดลงจะเห็นได้ชัดเจนมากขึ้นในอาคารเก่าและตั้งอยู่ในทำเลที่เหมาะสมน้อยกว่า” รายงานกล่าว เช่น วิทยาเขต Kearny ที่เก่าแก่กำลังพังทลายลง

“นี่ไม่ใช่ครั้งเดียว” โซโตกล่าวถึงการเปลี่ยนเจ้าของบ้านจากสำนักงานไปใช้ในเชิงอุตสาหกรรมในทรัพย์สินของตน “โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดชานเมืองที่หนาแน่นเช่นออเรนจ์เคาน์ตี้ซึ่งที่ดินมีราคาแพง เราจะเห็นสิ่งนี้มากกว่านี้”

ประทับเวลา:

เพิ่มเติมจาก แอลเอ ไทมส์