อุปทานที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วอาจทำให้ราคาของหลายตระกูลลดลงในปีนี้

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์กำลังเผชิญกับความเครียดจากหลายทิศทาง ความเครียดหลักคืออัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น ซึ่งสร้างแรงกดดันให้สูงขึ้น อัตราสูงสุด (ซึ่งทำให้มูลค่าสินทรัพย์ลดลง) ทำให้ต้นทุนการรีไฟแนนซ์ยากขึ้นและมีราคาแพงขึ้น แต่ยังมีความเสี่ยงอีกประการหนึ่งเกิดขึ้น โดยเฉพาะกับกลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่มีหลายครอบครัว นั่นก็คือ อุปทานล้นตลาด ข้อมูลล่าสุดชี้ให้เห็นว่าอาจมีหน่วยหลายครอบครัวเหลือเฟือในระยะสั้นที่เข้าสู่ตลาดในเวลาที่ไม่เหมาะสม 

เพื่ออธิบายปัญหานี้อย่างครบถ้วน เราจะลองย้อนกลับไปดูแนวโน้มการก่อสร้างสำหรับอสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัว (หมายถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีห้ายูนิตขึ้นไป) ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา ดังที่คุณเห็นในกราฟด้านล่าง หลังจากที่จำนวนยูนิตหลายครอบครัวลดลงอย่างมากในช่วงปี 2008-2014 การสร้างหลายครอบครัวและจำนวนยูนิตรวมของหลายครอบครัวก็เพิ่มขึ้นอย่างมาก 

นับตั้งแต่เริ่มเกิดโรคระบาด แนวโน้มที่เพิ่มขึ้นของอาคารหลายครอบครัวที่เพิ่มขึ้นก็ระเบิดเพิ่มมากขึ้น และ ณ ไตรมาสที่ 4 ปี 2022 มีการก่อสร้างเกินหนึ่งล้านยูนิตเป็นครั้งแรก (อย่างน้อยก็ตามข้อมูลของ CoStar)

แน่นอนว่าต้องใช้เวลาหลายเดือนหรือหลายปีในการสร้างยูนิตที่มีหลายครอบครัว แม้จะในช่วงเวลาที่ดีก็ตาม แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาไม่ใช่เรื่องง่ายสำหรับผู้สร้าง อย่างน้อยก็ในแง่ของกำหนดการส่งมอบ ด้วยปัญหาด้านห่วงโซ่อุปทานและข้อจำกัดด้านแรงงาน การก่อสร้างจึงใช้เวลานานขึ้น แนวโน้มนี้ส่งผลให้เกิดสินค้าคงคลังจำนวนมากที่ยังไม่ออกสู่ตลาด เมื่อดูแผนภูมิด้านล่าง คุณจะเห็นว่าการคาดการณ์ของ CoStar สำหรับหน่วยที่ส่งมอบแสดงให้เห็นว่าปี 2023 เป็นปีที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์ โดยปี 2024 จะลดลงเล็กน้อยแต่ยังคงสูงอยู่ ใช่ การคาดการณ์เป็นเรื่องยาก แต่การคาดการณ์การส่งมอบการก่อสร้างนั้นง่ายกว่าชุดข้อมูลอื่นๆ เล็กน้อย เนื่องจากผู้สร้างและนักพัฒนาจำเป็นต้องได้รับใบอนุญาตในการก่อสร้าง จึงมีข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับโครงการที่มีการวางแผนและอยู่ในขั้นตอนดำเนินการ โดยส่วนตัวแล้ว ฉันให้ความสำคัญกับการคาดการณ์นี้มากกว่าการคาดการณ์อื่นๆ เล็กน้อย 

อุปทานที่เพิ่มขึ้นไม่ใช่ปัญหาหากมีความต้องการตามสัดส่วนในการ "ดูดซับ" หน่วยใหม่ แต่ไม่มี ความต้องการกำลังลดลง 

แผนภูมิด้านล่างบอกเล่าเรื่องราวที่น่าสนใจมาก ขั้นแรก ให้ดูที่แถบสีน้ำเงิน นั่นก็เหมือนกับสิ่งที่เราดูด้านบน นั่นคือการส่งมอบหน่วยที่สูงในอีกสองปีข้างหน้า แต่จากนั้นดูที่แถบสีส้มที่แสดง "การดูดซึม" (ตัวชี้วัดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่วัดความต้องการ) มันไม่ตามทัน 

หลังจากปีแห่งความต้องการในปี 2021 “การดูดซับสุทธิ” (การดูดซึม – อุปสงค์) กลับกลายเป็นลบ ซึ่งหมายความว่าอุปทานเข้าสู่ตลาดมากกว่าอุปสงค์ที่มีอยู่ นั่นคือในปี 2022! ในปี 2023 คาดว่าจะมีหน่วยต่างๆ เพิ่มขึ้นอีก และจากกราฟนี้แสดงให้เห็นว่า อุปสงค์ไม่เติบโตตามทัน แน่นอนว่าผู้สร้างบางรายสามารถยกเลิกหรือหยุดโครงการของตนชั่วคราวได้ แต่มันเป็น ข้อเสนอที่แพง ที่ผู้สร้างมักจะหลีกเลี่ยงหากเป็นไปได้ 

จะเกิดอะไรขึ้นเมื่ออุปทานแซงหน้าอุปสงค์? ตำแหน่งงานว่างเพิ่มขึ้น ดังที่คุณเห็นการคาดการณ์ในการประมาณการ CoStar นี้ สิ่งนี้ควรเป็นข้อกังวลสำหรับทุกคนในพื้นที่หลายครอบครัวและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อุปทานที่เพิ่มขึ้นและตำแหน่งว่างที่เพิ่มขึ้นตามสมควรสามารถลดรายได้และทำให้อัตราค่าเช่าลดลง ข้อมูลที่ฉันกำลังแสดงและการวิเคราะห์ของฉันเกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ แต่แรงกดดันที่ลดลงต่อค่าเช่าและตำแหน่งงานว่างที่เพิ่มขึ้นในกลุ่มหลายครอบครัวมีโอกาสที่จะทะลักเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยในบางพื้นที่ 

แน่นอนว่าข้อมูลระดับชาตินี้ไม่ได้บอกเล่าเรื่องราวทั้งหมด ฉันได้ดูตลาดแต่ละแห่งเพื่อดูว่าสิ่งนี้เกิดขึ้นในระดับภูมิภาคอย่างไร สิ่งที่ฉันพบคือตลาดบางแห่งมีความเสี่ยงสูงที่จะเกิดการล้นตลาด ฉันเลือกตลาดตัวอย่างห้าแห่งที่ฉันคิดว่ามีความเสี่ยงสูงที่จะมีตำแหน่งว่างเพิ่มขึ้นและค่าเช่าลดลงสำหรับหลายครอบครัว ได้แก่ ซานตาเฟ่ นิวเม็กซิโก; ปุนตากอร์ดา ฟลอริดา; ไมร์เทิลบีช เซาท์แคโรไลนา; โคโลราโดสปริงส์, โคโลราโด; และออสติน รัฐเท็กซัส

ตลาดเหล่านี้ล้วนมีขั้นตอนการก่อสร้างที่สำคัญ โดยมีจำนวนยูนิตจำนวนมากที่มีกำหนดออกสู่ตลาดโดยสัมพันธ์กับอุปทานในปัจจุบันและสัมพันธ์กับอุปสงค์ที่คาดหวัง 

ในทางกลับกัน หลายเมืองซึ่งฉันพบว่าเป็นเมืองเล็กๆ ยังคงทำผลงานได้ค่อนข้างดี 

มิสซูลา มอนแทนา; เอเธนส์ จอร์เจีย; มิดแลนด์, เท็กซัส; โพรโว ยูทาห์; และเมืองโทพีกา รัฐแคนซัส ต่างก็มีการดูดซับสุทธิที่แข็งแกร่ง และท่อส่งก๊าซก่อสร้างก็สมเหตุสมผลมากเมื่อเทียบกับระดับสินค้าคงคลังในปัจจุบัน สำหรับฉัน เมืองเหล่านี้มีความเสี่ยงน้อยกว่ามากที่จะมีตำแหน่งว่างและค่าเช่าลดลง 

ทุกตลาดมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว และฉันแค่แสดงตัวอย่างบางส่วนของตลาดที่มีความเสี่ยงและไม่เสี่ยง แต่ฉันขอแนะนำให้คุณค้นคว้าด้วยตัวเองและระบุว่าตลาดของคุณเป็นอย่างไรในแง่ของการก่อสร้าง คุณสามารถหาข้อมูลดีๆ มากมายได้ฟรีที่ เว็บไซต์ธนาคารกลางเซนต์หลุยส์ หรือเพียงโดยการค้นหาข้อมูลการดูดซึมของ Google สำหรับพื้นที่ท้องถิ่นของคุณ 

สรุป

อสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัวกำลังเผชิญกับอุปทานล้นตลาดในช่วงเวลาที่ไม่เหมาะสม โดยที่อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกำลังสร้างแรงกดดันต่อราคาและแรงกดดันกระแสเงินสดให้กับผู้ประกอบการ ด้วยเหตุนี้ ปี 2023 และ 2024 อาจกลายเป็นปีที่ยากลำบากในพื้นที่หลายครอบครัวสำหรับผู้ประกอบการปัจจุบัน 

สิ่งสำคัญที่ควรทราบที่นี่คืออุปทานล้นเหลือและปัญหาการขาดแคลนอุปสงค์น่าจะเป็นในระยะสั้น แนวโน้มอาคารและประชากรในระยะยาวสนับสนุนความต้องการยูนิตให้เช่าหลายครอบครัวที่แข็งแกร่งในอนาคต ซึ่งเป็นลางดีสำหรับนักลงทุน ตัวอย่างเช่น, ผลการศึกษาล่าสุด แสดงให้เห็นว่าสหรัฐฯ ต้องการยูนิตหลายครอบครัวเพิ่มอีก 4.3 ล้านยูนิตในอีก 12 ปีข้างหน้าเพื่อตอบสนองความต้องการ การก่อตัวของครัวเรือนมีแนวโน้มลดลงในขณะนี้เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจระยะสั้น อัตราเงินเฟ้อส่งผลเสียต่ออำนาจการใช้จ่ายของผู้เช่า และความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจกำลังทำให้คนหนุ่มสาวชาวอเมริกันไม่สามารถสร้างครัวเรือนของตนเองได้ ยังไม่ชัดเจนว่าปัญหาทางเศรษฐกิจนี้จะสิ้นสุดเมื่อใด แต่เมื่อเป็นเช่นนั้น อุปสงค์ก็มีแนวโน้มจะฟื้นตัวขึ้น 

ด้วยเหตุนี้นักลงทุนจึงสามารถมีได้ โอกาสในการซื้อที่ดี ในอีกไม่กี่เดือนและหลายปีข้างหน้า เนื่องจากอัตราสูงสุดมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้น ราคาสำหรับหลายครอบครัวจึงควรลดลง หาก NOI ลดลงเนื่องจากปัญหาอุปทานล้นตลาด นั่นจะทำให้ราคาลดลงไปอีก สิ่งนี้อาจทำให้นักประดิษฐ์ที่มีอำนาจเหลือเฟือสามารถเข้าสู่ multifamily ในราคาที่น่าดึงดูด แต่จำไว้ว่านี่เป็นช่วงเวลาที่เสี่ยง ระวังอย่าซื้ออะไรเลยและทำความเข้าใจการเปลี่ยนแปลงของตลาดในพื้นที่ท้องถิ่นของคุณโดยละเอียด

หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets