อเมริกากำลังกรีดร้องหาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง แต่ไม่มีใครอยากสร้าง

เดฟ:
เฮ้ทุกคน. ยินดีต้อนรับสู่ออนเดอะมาร์เก็ต ฉันเป็นเจ้าภาพของคุณ Dave Meyer และวันนี้ฉันจะเข้าร่วมโดยนักเศรษฐศาสตร์ที่นับถือสองคนจาก Moody's Analytics เพื่อพูดคุยเกี่ยวกับค่าเช่าและความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย และหลายครอบครัว
เราจะมีการสนทนาที่น่าสนใจจริงๆ และฉันคิดว่า หากคุณเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า นักลงทุนเชิงพาณิชย์ คุณจะต้องอยากฟังสิ่งนี้อย่างแน่นอน เพราะลูและทอม ซึ่งเป็นแขกสองคนของเราในวันนี้ เป็นผู้เชี่ยวชาญจริงๆ การเติบโตของค่าเช่า การลดลงของค่าเช่า และภาวะถดถอย พวกเขามีความเห็นที่น่าสนใจและเป็นผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับสิ่งที่อาจเกิดขึ้นกับการเติบโตของค่าเช่าในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
ฉันจะไม่พูดถึงมันมากไปกว่านี้เพราะมันเป็นบทสนทนาที่น่าสนใจและฉันอยากจะเข้าไปมีส่วนร่วม ฉันจะบอกคุณอย่างรวดเร็วว่าคนเหล่านี้เป็นใคร
แขกรับเชิญคนแรกคือ Tom LaSalvia ซึ่งเป็นนักเศรษฐศาสตร์อาวุโสในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เทรนด์ใหม่ ความเชี่ยวชาญพิเศษด้านที่อยู่อาศัยของ Moody's Analytics เขาเชี่ยวชาญทุกเรื่อง แต่เขาบอกฉันก่อนรายการว่า multifamily คือความรักของเขา ดังนั้นเขาจึงเสนอความคิดเห็นของผู้เชี่ยวชาญ
เราก็มีลู่เฉินด้วย Lu เป็นนักเศรษฐศาสตร์อาวุโสที่แผนกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ของ Moody's Analytics เธอมีความรู้เชิงลึกเกี่ยวกับเศรษฐศาสตร์เมืองและความเสี่ยงด้านสินเชื่อ โดยมีความสนใจเป็นพิเศษในด้านที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุและการย้ายถิ่นฐานในเมือง
เราจะพักสักหน่อย แล้วเราจะพา Tom และ Lu มาพูดคุยเกี่ยวกับตลาดที่มีหลายครอบครัว การเติบโตของค่าเช่า และหัวข้อที่น่าสนใจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
Lu Chen และ Tom LaSalvia ยินดีต้อนรับสู่ On The Market ขอบคุณมากสำหรับการอยู่ที่นี่

ลู:
ขอบคุณที่มีเรา

โทมัส:
ความสุขที่แท้จริง

เดฟ:
เอาล่ะ. Lu คุณเพิ่งเผยแพร่บทความชื่อ Key Takeaways จากการอัปเดตความสามารถในการอยู่อาศัยในไตรมาสที่ 4 และอย่างน้อยก็สำหรับคนอย่างฉัน ซึ่งเป็นการอ่านที่น่าสนใจ ฉันคิดว่าผู้ฟังของเราคงจะชอบมันเช่นกัน
คุณช่วยเล่าให้เราฟังเพิ่มเติมอีกหน่อยเกี่ยวกับการวิจัยของคุณเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยและสิ่งที่แสดงให้เห็นในช่วงหลังๆ นี้ได้ไหม

ลู:
แน่นอนเดฟ นี่จึงเป็นที่รักและใกล้ใจเราจริงๆ ในฐานะนักวิจัย CRE ที่ Moody's Analytics เราให้ความสำคัญกับความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างลึกซึ้ง ซึ่งอยู่ในใจของผู้อยู่อาศัยชาวอเมริกันจำนวนมาก เราเริ่มติดตามสิ่งนี้จริงๆ เมื่อกว่าปีที่แล้วเมื่อเราเห็นว่าค่าเช่าตลาดเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วทั่วทั้งกระดาน
และเมื่อเรามองย้อนกลับไปในอนุกรมเวลา เมื่อเรามองย้อนกลับไปในจุดข้อมูล การอัปเดตล่าสุดได้แสดงให้เห็นถึงปัญหาที่ลุกลามไปทั่วทั้งกระดาน จากที่เราพบว่าตอนนี้สหรัฐฯ เป็นภาระค่าเช่าเป็นครั้งแรกทั่วประเทศนับตั้งแต่เมื่อ 20 กว่าปีที่แล้ว เราจึงเริ่มติดตามเรื่องนี้
โดยปกติแล้วเมื่อเราให้รถไฟใต้ดินแก่พวกเขา หรือสหรัฐฯ มีภาระค่าเช่า และการวัดที่เราใช้คืออัตราส่วนรายได้ค่าเช่า โดยพื้นฐานแล้ว เราจะวัดว่าค่าเช่าแต่ละครัวเรือนที่ผู้เช่าแต่ละครัวเรือนจ่ายต่อปีเป็นเท่าใด เมื่อเทียบกับรายได้เฉลี่ยของครัวเรือน ดังนั้นหากอัตราส่วนรายได้ค่าเช่าสูงถึง 30% หรือสูงกว่า เราจะเรียกครัวเรือนของผู้เช่าว่าเป็นภาระค่าเช่า
และสหรัฐฯ โดยรวมในไตรมาสที่สี่ของปี 2022 เป็นครั้งแรกที่ทะลุเกณฑ์ดังกล่าวถึง 30% และนั่นก็เกินกว่าหนึ่งเปอร์เซ็นต์จากปีที่แล้ว และเพิ่มขึ้นในช่วงประมาณปีที่ผ่านมา และเพิ่งจะมี มีการกลั่นกรอง แต่ก็ยังมีแนวโน้มสูงกว่า และ 30% นั้นเป็นเกณฑ์เชิงสัญลักษณ์ที่เราใส่ใจ และยังชื่นชอบกับการกำหนดนโยบายหลายๆ รายการที่พยายามจัดการกับปัญหาความสามารถในการจ่ายนี้

เดฟ:
โอ้เยี่ยมเลย ขอบคุณ ฉันมีคำถามมากมายเกี่ยวกับเรื่องนั้น แต่คำถามหนึ่งที่คุณเพิ่งพูดถึงคือ ทำไมถึง 30% คุณแค่บอกว่ามันเป็นสัญลักษณ์ นั่นคือทั้งหมดหรือมีเหตุผลทางเศรษฐกิจว่าทำไมการมีอัตราส่วนค่าเช่าต่อรายได้สูงกว่า 30% จึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง

ลู:
อย่างแน่นอน. แค่คิดเกี่ยวกับ 30% นั้นในฐานะบุคคล หากฉันเช่าบ้านและต้องจ่าย 30% ของรายได้ต่อปีจากการเช่านั้นค่อนข้างเป็นภาระ แต่ฉันหมายถึงหลักฐานทางวิชาการและสังคมที่สนับสนุน 30% นั้น ดังนั้นทอม โปรดแก้ไขฉันด้วยถ้าฉันผิด
ฉันคิดว่า HUD ใช้ 30% นั้นจากประมาณครึ่งศตวรรษที่ผ่านมา และมหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ดก็กำลังสำรองอยู่เช่นกัน และแน่นอนว่าหากยกมา 30% เราก็มี 50% ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่หนักหนาสาหัสด้วยซ้ำ แต่ 30% นั้นสูงสำหรับครัวเรือนโดยเฉลี่ยโดยรวม ทอม?

โทมัส:
ท้ายที่สุดแล้ว 30% นี้ได้รับการตัดสินใจเมื่อพิจารณาโดยเฉพาะครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางถึงต่ำ และท้ายที่สุดแล้วสิ่งที่พวกเขาอาจต้องเสียสละหากพวกเขาต้องจ่าย 30% หรือ 35% หรือ 40% ดังนั้นจึงไม่เหมือนกับว่าคุณเปลี่ยนจาก 29.9% เป็น 30% และทุกอย่างก็เปลี่ยนไปในทันที
ดังนั้น กลับมาที่สิ่งที่ Lu พูดเกี่ยวกับเหตุการณ์สำคัญหรือสัญลักษณ์เล็กๆ น้อยๆ แต่ 30% หรือประมาณ 30% นั้นมีความสำคัญ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสภาพแวดล้อมที่เงินเฟ้อ เนื่องจากราคาของทุกอย่างขึ้นสูงรวมถึงความจำเป็นด้วย ดังนั้นครัวเรือนจึงต้องตัดสินใจเลือก
และครัวเรือนก็ต้องการที่พักพิง พวกเขาต้องการที่อยู่อาศัย และเรามักจะพูดว่า “เช่ากินก่อน” และนั่นหมายความว่า เราจะพยายามให้ลูกๆ ของเราอยู่ในอพาร์ตเมนต์ของเราให้นานที่สุดเท่าที่จะทำได้ โดยไม่ต้องปลิดชีวิตพวกเขา และย้ายไปอยู่เขตการศึกษาอื่นหรือบ้านหลังเล็ก ฯลฯ และน่าเสียดายที่เราอาจจะต้องเสียสละในด้านอื่น และฉันคิดว่านั่นคือความสำคัญของการอยู่ในระดับนั้น

ลู:
และ Dave ฉันไม่แน่ใจว่าคุณเคยได้ยินการอภิปรายเมื่อเร็วๆ นี้เกี่ยวกับ Federal Reserve ที่ทำให้อัตราเงินเฟ้อกลับมาอยู่ที่เป้าหมาย 2% หรือไม่ และผู้คนต่างก็ตั้งคำถามว่า "ทำไมถึงเป็น 2%? ทำไมเราไม่สามารถเพิ่มสิ่งนั้นเป็น 4% ได้” เพราะการเติบโตรายปีจาก XNUMX ถึง XNUMX จุดแตกต่างกันมากน้อยแค่ไหน? คุณอาจไม่รู้สึกบุ๋มหากคุณมีค่าเฉลี่ยมากกว่านี้เล็กน้อย
แต่สุดท้ายแล้ว เมื่อเลิกใช้ทั้งสองอย่างก่อนหน้านี้แล้ว เราต้องยึดติดกับเกณฑ์บางอย่าง แม้ว่านั่นไม่ได้หมายความว่าจะต่างกันมากนัก หากคุณดูที่ 29 เปอร์เซ็นต์เทียบกับ 31 คุณแค่ต้องมีบางอย่างที่ต้องทำ ติด และปรากฏว่า 30% เป็นความเห็นพ้องต้องกัน ซึ่งนักวิชาการ ผู้กำหนดนโยบาย และสังคมเห็นพ้องต้องกันว่า 30% เป็นบรรทัดที่เราต้องการยึดถือ

เดฟ:
ตกลง. เยี่ยมเลย นั่นมีประโยชน์มาก และเพื่อสรุปสำหรับทุกคน เรากำลังพูดถึงอัตราส่วนค่าเช่าต่อรายได้ ซึ่งเปรียบเทียบจำนวนเงินที่ครอบครัวต้องจ่ายค่าเช่า เทียบกับรายได้ครัวเรือน และตอนนี้เป็นครั้งแรกในสหรัฐฯ ที่เกินเกณฑ์นี้ที่ 30% ซึ่งหมายความว่าสหรัฐฯ ในระดับชาติเป็น "ประเทศที่มีภาระค่าเช่า" ที่อ้างคำพูด ไม่มีการอ้างอิง
Lu คุณเคยกล่าวไว้ก่อนหน้านี้ว่านี่เป็นครั้งแรกที่สิ่งนี้เกิดขึ้น มีช่วงเวลาอื่นๆ ในสหรัฐอเมริกาที่ค่าเช่าใกล้เคียงกับราคาที่เอื้อมไม่ถึงนี้ไหม หรือนี่เป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้

ลู:
เราเข้าใกล้เกณฑ์ 30% มาระยะหนึ่งแล้ว แต่ฉันต้องเน้นย้ำว่าเราไม่ได้มาถึงจุดนี้เมื่อทศวรรษที่แล้วหรือสองทศวรรษที่แล้ว อันดับแรกเราจึงเริ่มติดตามอัตราส่วนรายได้ค่าเช่าเฉลี่ยของประเทศ เราเริ่มต้นที่ 22.5% และย้อนกลับไปในปี 1999
ดังนั้น ถ้าคุณลองคิดดู นั่นก็น้อยกว่าหนึ่งในสี่ หนึ่งในสี่ของงบประมาณเฉลี่ย งบประมาณครัวเรือนที่มีรายได้สื่อ และตอนนี้เราก็เกือบถึงหนึ่งในสามของงบประมาณแล้ว และมีช่วงที่คุณเห็นอัตรามีการกลั่นกรอง และมีช่วงที่คุณเห็นอัตรามีการเพิ่มขึ้น และฉันต้องบอกว่าช่วงครึ่งหลังของปี 2021 จนถึงตอนนี้เป็นช่วงที่เราเห็นว่าภาระค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในครัวเรือนชาวอเมริกันโดยเฉลี่ย

โทมัส:
ใช่. และฉันจะเสริมอีกว่า ในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา วิถีทั่วไปได้สูงขึ้น ดังที่ Lu กล่าวไว้ และสิ่งที่บอกเราก็คือ มีความไม่ตรงกันบ้างระหว่างด้านการพัฒนาของอุตสาหกรรมและด้านอุปสงค์
ประชากรยังคงเติบโต รายได้ยังคงเติบโต แต่ในลักษณะที่ไม่เท่าเทียมกัน และเมื่อสิ่งนั้นเกิดขึ้น เรากำลังใช้ทรัพยากรที่หายากเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยบางประเภทหรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นภายในประเทศหรือโครงสร้างพื้นฐานภายในประเทศ และน่าเสียดาย ที่ทีละเล็กทีละน้อย ในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา การจัดหาที่พักพิงเพิ่มเติมมีราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ
แน่นอนว่ามีความแตกต่างกันเล็กน้อย และฉันไม่คิดว่าเราอยากจะสูญเสียสิ่งนั้นไปในการสนทนานี้ เพราะคุณในฐานะครอบครัวยังมีทางเลือกอยู่บ้างว่าจะอาศัยอยู่ที่ไหน ไม่ว่าคุณจะอาศัยอยู่ในเมืองใหญ่แห่งใดหรือภายในเมืองใหญ่นั้น ย่านใดที่คุณเลือก หรือภายในย่านนั้น อาคารใด และพื้นที่ใดเป็นตารางฟุตที่คุณเลือก
เราไม่ได้บอกว่าทุกครัวเรือนกำลังเผชิญกับภาระนี้ แต่สิ่งที่เรากำลังพูดคือ ระดับรายได้โดยทั่วไปที่ใช้ไปกับสถานสงเคราะห์ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และนั่นก็เป็นความจริงในด้านหลายครอบครัว นั่นเป็นเรื่องจริงในด้านครอบครัวเดี่ยว และทีละเล็กทีละน้อย จำเป็นต้องมีการแลกเปลี่ยนกันอีกครั้ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในด้านรายได้ระดับกลางถึงล่างของสเปกตรัมรายได้

เดฟ:
การรู้นั้นมีประโยชน์มาก และดูเหมือนว่าเราจะเห็นสิ่งนี้โดยทั่วๆ ไป มีสินทรัพย์หลายประเภท ตลาดที่แตกต่างกันมากมาย ซึ่งฉันต้องการจะเข้าไปมีส่วนร่วม แต่ฉันอยากรู้อีกสักหน่อย เพื่อพูดคุยให้มากขึ้นว่าเหตุใดจึงเกิดเหตุการณ์นี้ขึ้นเมื่อเร็ว ๆ นี้
คุณพูดถึงทอมเกี่ยวกับเรื่องนี้นิดหน่อย ดูเหมือนว่าความไม่สมดุลของอุปสงค์และอุปทานในบางตลาดหรือบางแห่งในที่อยู่อาศัย ไม่จำเป็นต้องอยู่ในบ้านเช่า เราได้พูดคุยเกี่ยวกับสาเหตุดังกล่าวที่เกิดจากการขาดแคลนการก่อสร้างในช่วงหลังภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่
เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดการเช่าเช่นกันหรือไม่? และยังน่าสงสัยอย่างที่คุณบอก มันเข้าใกล้ 30% มาระยะหนึ่งแล้ว แต่เราเพิ่งทำได้ไม่นานนี้เอง ทำไมตอนนี้? เกิดอะไรขึ้นระหว่างการระบาดใหญ่ที่ทำให้ถึงจุดแตกหักนี้จริงๆ

โทมัส:
ฉันจะเริ่มต้นด้วยคำถามเดิมของ-

เดฟ:
ขออภัย นั่นเหมือนกับคำถามหกส่วน

โทมัส:
ไม่ไม่ไม่ไม่. ที่เกี่ยวข้องทั้งหมด
เรื่องราวด้านอุปทานค่อนข้างน่าสนใจเนื่องจากมีการก่อสร้างหลายครอบครัวเป็นจำนวนมากในช่วงสองสามทศวรรษที่ผ่านมา มันขึ้นๆ ลงๆ เมื่อพิจารณาถึงส่วนต่างๆ ของวงจรเศรษฐกิจที่เราอยู่ แต่ประเด็นก็คือว่าเงินถูกใช้ไปที่ไหน ซึ่งผมคิดว่าน่าสนใจจริงๆ และมันเน้นจริงๆ ว่าทำไมระดับค่าเช่าจึงเพิ่มขึ้นในอัตราที่มี เกี่ยวข้องกับค่าจ้าง
หากคุณพิจารณาในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา ที่เราพูดถึงอยู่นั้น ประมาณ 80 ถึง 90% ของการพัฒนาภายใน multifamily นั้นเป็นคุณสมบัติประเภทคลาส A ไม่ใช่ B, C ไม่ใช่ "ที่อยู่อาศัยของพนักงาน" ที่กำลังได้รับความนิยมอย่างมากในช่วงนี้ ดังนั้นฉันจึงออกไปนอกด้าน LIHTC ทั้งหมดในด้านสาธารณะ เมื่อฉันพูดว่าตัวเลข 80 ถึง 90% แต่มันก็ยังบอกได้จริงๆ ใช่ไหม?
ขอย้ำอีกครั้งว่าสิ่งเหล่านี้เป็นทรัพยากรที่หายาก เรารู้ว่าแรงงานหายาก เรารู้ว่าวัสดุหายาก และเมื่อทุนจำนวนมากนี้ถูกทุ่มเทให้กับที่อยู่อาศัยประเภทนั้น และถูกต้องเช่นนั้นจากมุมมองของตลาด เพราะพวกเขายังสามารถเช่าสิ่งนั้นได้ใช่ไหม

เดฟ:
แค่นั้นแหละ.

โทมัส:
แต่สถานที่เหล่านั้นจะเป็นสถานที่เช่าที่สูงขึ้น และท้ายที่สุดแล้ว มันจะทำให้ตลาดมีความเข้มงวดมากขึ้นในด้านแรงงาน และเราเห็นสิ่งนั้นในข้อมูลของเราอย่างชัดเจน คลาส A อัตราตำแหน่งว่างมีแนวโน้มประมาณ 6% อัตราตำแหน่งว่างของคลาส B, C มีแนวโน้มประมาณสาม, สามและครึ่งเปอร์เซ็นต์ และนั่นเพียงแสดงให้คุณเห็นถึงความแตกต่างของสิ่งที่เกิดขึ้นที่นี่
ดังนั้น คุณจึงได้รับผลกระทบจากระบบนิเวศของที่อยู่อาศัย ซึ่งการก่อสร้างและอุปทานจำนวนมาก อยู่ในพื้นที่ใดพื้นที่หนึ่ง และนั่นทำให้ค่าเช่าในพื้นที่นั้นเพิ่มขึ้น แต่แล้วกลับทำให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นสำหรับ B และ ซีก็เช่นกัน และกลับมาอีกครั้งว่าใครเจ็บที่สุด? ส่งผลเสียต่อครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลางถึงน้อยมากที่สุด
ดังนั้น ฉันคิดว่าฉันได้ตอบคำถามแรกของคุณอย่างน้อยบางข้อว่าทำไมเรื่องราวของอุปทานถึงเป็นเช่นนี้ แต่ลู ถ้าคุณต้องการเพิ่มเข้าไป และจากนั้นอาจจะข้ามไปที่ส่วนที่สองของคำถามนั้น

ลู:
ฉันไม่มีอะไรจะเพิ่มมากนักในด้านอุปทาน แต่ฉันก็จะพูดถึงด้านอุปสงค์ต่อไปด้วย ดังนั้นหากฉันสามารถเป็นตัวแทนของคนรุ่นมิลเลนเนียลได้ ฉันต้องบอกว่าความต้องการยังคงแข็งแกร่งมาก เนื่องจากคนรุ่นมิลเลนเนียลกำลังก่อตัวและมีครัวเรือนใหม่โดยเฉพาะในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
ดังนั้นหากลองนึกถึงช่วงที่ฝั่งอุปสงค์เพิ่มสูงขึ้น หากคุณมีครัวเรือนจำนวนมากขึ้นที่เข้าสู่ตลาดเช่าใหม่และตลาดที่อยู่อาศัยโดยทั่วไป แล้วเราก็มีช่วงโควิดที่สร้างความตื่นตะลึงซึ่งทำให้ผู้คนสามารถเดินทางจากรถไฟใต้ดินไปยังที่ต่างๆ ได้ เมืองใหญ่
ฉันอยากจะบอกความแตกต่างเล็กๆ น้อยๆ ในระดับเมืองใหญ่ เพราะเมื่อเราบอกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศสหรัฐอเมริกาถึงเกณฑ์นั้นที่ 30% ฉันไม่ได้พยายามที่จะบอกว่าทุกที่นั้นถึงระดับนั้น 30% จึงมีสถานที่ที่เกินกว่าภาระค่าเช่า 30% นั้น แต่ก็มีบางแห่งที่แม้ว่าจะต่ำกว่าเกณฑ์ 30% นั้น แต่คุณจะได้เห็นแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นนี้สำหรับเมืองใหญ่บางแห่ง และรถไฟใต้ดิน และหากฉันโทรหารถไฟใต้ดินไม่กี่แห่ง ลาสเวกัส รถไฟใต้ดินในเท็กซัสและไมอามี ฟอร์ตลอเดอร์เดล ปาล์มบีชในฟลอริดา
ดังนั้นสถานที่ทั้งหมดนี้ในแถบซันเบลต์ พวกเขามองเห็นข้อดีของการอพยพย้ายถิ่น มาจากคนที่ชอบแสงแดดจริงๆ ชอบชายหาด และเพลิดเพลินกับพื้นที่กว้างขวางมากขึ้น และเมื่อโควิดเกิดขึ้น เมื่อการทำงานทางไกลกลายเป็นกระแส ความเป็นไปได้ กลายเป็นสิ่งจำเป็น และคุณเห็นผู้คนสมัครใจย้ายจากแคลิฟอร์เนียไปยังสถานที่ซึ่งมีข้อจำกัดด้านโควิดน้อยกว่า ลดภาษี และมีบ้านราคาถูกลง ดังนั้นกระแสการอพยพดังกล่าวจึงทำให้รถไฟใต้ดินจำนวนมากสามารถจัดการภาระค่าเช่าได้เร็วขึ้น
ฝั่งอุปสงค์นั้นได้เพิ่มความกดดันให้กับตลาดที่คับแคบอยู่แล้ว ดังนั้น หากเราจำสิ่งที่ Tom พูดเกี่ยวกับกลุ่ม B และ C ตำแหน่งทั้งหมดสำหรับประชากรแรงงาน และเรามีตลาดที่คับแคบอยู่แล้ว และการเผชิญกับภาวะตกตะลึงจากฝั่งอุปสงค์ไม่ได้ช่วยสถานการณ์ได้ดีนัก
นั่นเป็นสาเหตุที่เราเห็นภาระที่เพิ่มขึ้นและภาระที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ซึ่งเริ่มจริงๆ ภายในสิ้นปี 2021 และดำเนินต่อไปในช่วงส่วนใหญ่ของปี 2022 และเมื่อเร็วๆ นี้เราเริ่มเห็นว่ามีการกลั่นกรองเพียงเล็กน้อย

เดฟ:
นั่นสมเหตุสมผลดี ฉันอยากรู้ว่าคุณเห็นผลตรงกันข้ามในเมืองใหญ่บางแห่งที่กำลังสูญเสียประชากรหรือไม่ เราเห็นอุปทานเพิ่มขึ้นและแรงกดดันต่อการเติบโตของค่าเช่าที่ตามมาหรือไม่?

ลู:
ทอม ฉันขอเริ่มต้นด้วยซานฟรานซิสโกได้ไหม

โทมัส:
เฮ้ คุณอาศัยอยู่ที่นั่น ดังนั้นทำเลย

ลู:
อย่างแน่นอน. ซานฟรานซิสโกจึงเป็นหนึ่งในเมืองใหญ่ที่เรายังคงเห็นอยู่ โดยค่าเช่าในตลาดตามหลังอยู่ 1.6% และช้ากว่าระดับก่อนโควิดเกือบ 2% นั่นคือหลังจากที่เราต่อสู้ดิ้นรนมาสามปีและพยายามชดเชยเหมือนคนอื่นๆ และเรายังคงมีช่องว่างเล็กๆ น้อยๆ นั้นอยู่ เชื่อหรือไม่.
เหตุผลก็คือ ทุกคนที่อยู่ในซานฟรานซิสโกเป็นตลาดที่คับคั่งมาก คุณมีพื้นที่เล็กๆ น้อยๆ ให้สร้าง และสาเหตุที่เราประสบปัญหานี้ ได้รับแรงผลักดันจากความต้องการอย่างแท้จริง ดังนั้นความต้องการที่เปลี่ยนไป ผู้คนถูกกดดัน ผู้คนเบื่อหน่ายกับไฟป่า และผู้คนที่มีความหรูหราในการทำงานทุกที่ ดังนั้นพวกเขาจึงออกจากซานฟรานซิสโก ออกจากบริเวณอ่าว พวกเขาดึงความต้องการออกไป และนั่นกำลังสร้างช่องโหว่ที่ใหญ่กว่ามากให้ล้มเหลว
ในทางกลับกัน ไม่เพียงแต่เราเห็นค่าเช่าลดลงเท่านั้น แม้ว่าสำหรับสถานที่อื่นๆ หลายแห่ง เราอยากจะบอกว่าการเติบโตของค่าเช่าอยู่ในระดับปานกลาง แต่สำหรับซานฟรานซิสโก มันเป็นแค่เราไม่สามารถตามทันจริงๆ นั่นคือด้านหนึ่งของเรื่องราว และในอีกด้านหนึ่ง หากคุณติดตามรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนนั้นเพิ่มขึ้นและเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วโดยผู้ที่มีรายได้มากจริงๆ จากความเจริญทางเทคโนโลยี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงสองปีแรกของช่วงโควิด
ดังนั้นค่าเช่าที่ลดลงรวมกับรายได้ที่เพิ่มขึ้นจึงช่วยบรรเทาลงได้จริงๆ อย่างน้อยก็บนกระดาษ ภาระค่าเช่าของชาวซานฟรานซิสโก เราเคยเป็นอย่างนั้น หากคุณติดตามประวัติความเป็นมาของมหานครที่มีภาระค่าเช่า 10 อันดับแรกในช่วงสองทศวรรษที่ผ่านมา ซานฟรานซิสโกเข้าๆ ออกๆ ภาพมาบ้างแล้ว มีการเปลี่ยนแปลงมากมาย เนื่องจากเมืองใหญ่อย่างซานฟรานซิสโก เช่น วอชิงตัน ดี.ซี. ดังนั้นเมืองใหญ่ด้านเทคโนโลยีที่ได้รับการยอมรับเป็นอย่างดีเหล่านี้จึงเป็นวัฏจักรมาก
ดังนั้นไม่ว่าจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยและภาคเทคโนโลยีก็มีความผันผวนมากกว่าภาคส่วนดั้งเดิมอื่นๆ มาก และคุณจะเห็นว่ามันขับเคลื่อนความต้องการนั้น ขับเคลื่อนการเติบโตของรายได้สำหรับรถไฟใต้ดิน และนั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมซานฟรานซิสโกถึงมีประมาณ 30% มาระยะหนึ่งแล้ว เมื่อฟองสบู่ดอทคอมมาถึง มันก็หลุดออกจากรายการ จากนั้นก็ไต่ขึ้นมาอีกครั้งจนขึ้นไปสูงกว่า 30% และกลับมาอยู่ด้านล่างอีกครั้ง
ดังนั้นจึงมีหลายรูปแบบ แต่ก็น่าสนใจที่จะเห็นว่ารถไฟใต้ดินอย่างซานฟรานซิสโกได้รับผลกระทบจากทั้งอุปสงค์และอุปทานอย่างไร และในบางกรณี อาจได้รับแรงผลักดันที่สำคัญจากครัวเรือนผู้เช่าและการตัดสินใจของพวกเขา

โทมัส:
ใช่. ฉันจะกระโดดเข้าไปที่นี่และไม่โต้ตอบสิ่งที่ลูพูด แต่ฉันอยากจะหยิบยกความจริงที่ว่าถ้าสิ่งนี้เกิดขึ้นในซานฟรานซิสโก ทำไมมันจะไม่เกิดขึ้นในบอสตัน ในนิวยอร์ก? เมืองอื่นๆ บางแห่งที่ขึ้นชื่อว่าเป็นเมืองที่มีค่าเช่าสูงมาก ดังนั้นจึงเป็นสถานการณ์ที่น่าสนใจมากที่นี่ ซึ่งเราเห็นการอพยพทั้งหมดนี้ตั้งแต่ช่วงแรกของการระบาดไปยังแถบดวงอาทิตย์ และเรามีพี่น้องในแถบดวงอาทิตย์ในฟีนิกซ์ ออสติน ไมอามี แจ็กสันวิลล์ และแทมปา และอื่นๆ อีกมากมาย
ในช่วง 18 เดือนสุดท้ายนี้ ทีละเล็กทีละน้อย เราอาจเห็นว่าคนเหล่านั้นบางคนกลับมายังเมืองที่มีราคาแพงทางตะวันออกเฉียงเหนือเหล่านี้ บางทีอาจเป็นในขณะที่สำนักงานกลับมาเล็กน้อย แต่มีอีกส่วนหนึ่งของเรื่องราวความต้องการสำหรับเมืองเช่นนั้น และฉันยังคงคิดว่าซานฟรานซิสโกจะมีสิ่งนี้อยู่บ้าง และเหล่านี้คือเมืองแห่งไลฟ์สไตล์ที่มีเอกลักษณ์เป็นของตัวเอง
ดังนั้น ในขณะที่ใครๆ ก็คาดหวังว่าจะได้รับแรงกดดันด้านอุปสงค์น้อยลงมากสำหรับนิวยอร์กหรือบอสตัน แต่สิ่งที่เราเห็นจริงๆ ก็คือ การก่อตัวของครัวเรือนเพิ่มขึ้นอย่างมากในพื้นที่เหล่านี้ และกิจกรรมการเช่าซื้อเพิ่มขึ้นอย่างมากในพื้นที่เหล่านี้ในปีที่แล้วและปีต่อปี ครึ่ง. และสิ่งที่บอกเราก็คือว่ามีคุณภาพนี้
หากผู้คนเลือกรูปแบบการดำเนินชีวิตจริงๆ ไม่ได้หมายความว่าทั้งหมดขึ้นอยู่กับ Sun Belt และไม่ได้หมายความว่าปัญหาด้านความสามารถในการจ่ายทั้งหมดคือ Sun Belt เนื่องจากเราเห็นอัตราส่วนค่าเช่าต่อรายได้ที่สูงอย่างไม่น่าเชื่อใน เมืองที่มีราคาแพงแบบดั้งเดิมบางแห่ง และลู ฉันคิดว่าคุณช่วยสนับสนุนฉันได้ด้วยข้อมูลบางส่วนที่พื้นที่เหล่านี้กลับมา และไม่มีการลดค่าเช่าสำหรับเมืองที่มีอากาศหนาวทางตอนเหนือแบบดั้งเดิมเหล่านี้

เดฟ:
คุณกำลังบอกว่าคุณกำลังบอกว่ามีการจัดระเบียบครอบครัว เป็นไปได้ไหมว่าคนเหล่านี้ยังคงอยู่ในสถานการณ์เพื่อนร่วมห้องหรืออยู่ด้วยกันเพราะของมีราคาแพงมาก และตอนนี้อาจมีการแข่งขันน้อยลงเล็กน้อย
ฉันรู้ว่าค่าเช่าในแมนฮัตตันพุ่งสูง แต่คุณคิดว่ามีเหตุผลบางอย่างที่ทำให้การก่อตั้งครัวเรือนเพิ่มขึ้นในตอนนี้หรือไม่?

โทมัส:
มีไทม์ไลน์ที่นี่ที่ฉันคิดว่าเหมาะสม ในช่วงต้นของการระบาด เราไม่อยากอยู่ร่วมกับคนอื่น เราก็กลัวและไม่ต้องไปออฟฟิศด้วย คนรุ่นใหม่จำนวนมากที่มักอาศัยอยู่ในนิวยอร์กซิตี้
หลายคนย้ายกลับไปอยู่กับแม่และพ่อและนอนในห้องเก่าหรือบนโซฟาหรือห้องงานอดิเรกอะไรก็ตามที่เป็นอยู่หรืออะไรก็ตาม ดังนั้นเราจึงเห็นการลดราคาและกิจกรรมแบบนี้ และนั่นคือช่วงเวลาที่มีการพูดถึงส่วนลดมหาศาลในแมนฮัตตัน และถ้าใครอยากกลับเข้าเมือง ก็เป็นโอกาสที่ดีที่จะได้รับส่วนลดมหาศาล
และหนึ่งปีหลังจากนั้น เมื่อทุกคนต้องต่ออายุ เด็กทุกคน คนที่นอนอยู่บนโซฟาของพ่อและแม่ก็กลับมา พวกเขาไม่ใช่กลุ่มที่เลือกฟลอริดา โดยเฉพาะกลุ่มเด็กและหิวโหยกลุ่มนั้น ยังคงมีคุณค่าในนิวยอร์ก ยังคงมีคุณค่าในบอสตัน ยังคงมีคุณค่าแม้กระทั่งในซานฟรานซิสโก ฉันคิดว่าท้ายที่สุดแล้ว สำหรับประชากรประเภทนั้น
เมื่อสิ่งต่างๆ เปิดออกเล็กน้อย เมื่อกลับมาที่ออฟฟิศอีกเล็กน้อย คุณจะเห็นกิจกรรมมากมายมหาศาล และหลายคน ณ จุดนั้นก็ยังลังเลเล็กน้อยที่จะหาเพื่อนร่วมห้อง

เดฟ:
แค่นั้นแหละ.

โทมัส:
แล้วลองคิดดู ตอนนี้คุณมีครัวเรือนเพิ่มเติมที่กำลังมองหาห้องสตูดิโอหรือห้องนอนหนึ่งห้องเพิ่ม หรืออย่างน้อยคุณก็ไม่ต้องนอนสองชั้น บางทีอาจจะผิดกฎหมายด้วยซ้ำ ซึ่งฉันไม่ได้บอกว่าเกิดขึ้น แต่มันอาจเกิดขึ้นในสถานที่อย่างนิวยอร์ก ในกรณีที่คุณมีผู้พักอาศัยมากเกินไปในอพาร์ทเมนต์นั้น และคุณอาศัยอยู่ในตู้เก็บไม้กวาด ฉันมักจะพูดเสมอ
ดังนั้นผมคิดว่ามีไทม์ไลน์ของการถอยกลับ แล้วก็กลับไปสู่ความคิดแบบเมือง แต่กลับไปสู่เมืองอาจจะไม่มีเพื่อนร่วมห้องในตอนแรก ฉันมีความรู้สึกว่ากำลังจะเปลี่ยนไปกำลังเปลี่ยนแปลงอยู่ในขณะนี้ จะยังคงเปลี่ยนแปลงต่อไปในปี 2023 เนื่องจากเศรษฐกิจจะชะลอตัวลงเล็กน้อย

เดฟ:
โอเค เยี่ยมเลย ฉันอยากจะพูดถึงสิ่งที่เกิดขึ้นจากที่นี่ และคุณคิดว่าค่าเช่าจะเป็นอย่างไร แต่ทอม คุณพูดถึงบางอย่างที่ฉันอยากจะย้อนกลับไปดู ซึ่งก็คือในตลาด ตลาดที่มีหลายครอบครัว และด้านอุปทาน เราเห็นแล้วว่าในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา การพัฒนามุ่งเน้นไปที่คุณสมบัติคลาส A
นี่ไม่ใช่พอดแคสต์สำหรับอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก เมื่อฉันคิดถึงเรื่องนั้น นั่นบอกฉันว่าโปรไฟล์ผลตอบแทนความเสี่ยงสำหรับคลาส B การสร้างและการพัฒนาคลาส C ไม่ได้อยู่ที่นั่นเพราะตลาดเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะมีประสิทธิภาพ คุณมีความคิดว่าทำไม? เหตุใดจึงไม่น่าสนใจ หรือเหตุใดนักพัฒนาจึงไม่สร้างคุณสมบัติคลาส C และคลาส B ในอัตราเดียวกัน

โทมัส:
เป็นคำถามที่ยอดเยี่ยมและฉันได้พูดคุยกับนักพัฒนาจำนวนมากเกี่ยวกับเรื่องนี้ และฉันได้รับแจ้งอย่างสม่ำเสมอว่า B และ C ไม่สามารถเขียนดินสอได้ในช่วง 10, 20 ปีที่ผ่านมา ซึ่งหมายความว่าคณิตศาสตร์ใช้งานไม่ได้เกือบพอๆ กับคณิตศาสตร์ในชั้นเรียน A
ที่ดินมีค่าใช้จ่ายเท่ากัน ไม่ว่าคุณจะนำที่ดินไปทำอะไรก็ตาม การพัฒนาโครงสร้างจำนวนมากใช้เงินจำนวนเท่ากัน เทปสีแดงส่วนใหญ่เหมือนกันทุกประการที่คุณต้องจัดการ ดังนั้นฉันจึงตบสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติมอีกเล็กน้อย อาจเพิ่มพื้นที่พิเศษเล็กน้อยและแสงสว่างที่ดีขึ้นเล็กน้อย และฉันสามารถขึ้นค่าเช่าได้มาก
ดังนั้นนักพัฒนาจึงพูดต่อไปว่า "ถ้าอัตราตำแหน่งว่างคลาส A จะอยู่ที่ประมาณ 6% ถ้าฉันสามารถเช่าทรัพย์สินเหล่านั้นได้อย่างรวดเร็วและมีประสิทธิภาพ ฉันก็จะไปเส้นทางนั้น ฉันไม่จำเป็นต้องสร้างบ้านพักคนงานเพราะความสามารถในการทำกำไรอยู่ในคลาส A มากกว่า” อย่างน้อยฉันก็คงจะบอกว่าในช่วง 10, 20 ปีที่ผ่านมา

ลู:
หรือในอีกแง่หนึ่ง หากนักพัฒนาไม่ได้สร้างบ้านหลายครอบครัวระดับ B และ C ก็คงจะดีกว่าที่จะเริ่มคิดหรือแม้แต่ลงทุนในที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง จึงมีคำหนึ่งที่ผมเริ่มได้ยินบ่อย เรียกว่า ขาดตรงกลาง เพราะถ้าคุณเริ่มสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง ก็จะมีความร่วมมือที่ใหญ่กว่าระหว่างภาครัฐและเอกชน
ดังนั้นเราจึงได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี เรามีการสนับสนุนจากรัฐบาล และเรามีนโยบายที่กำหนดให้สนับสนุนการสร้างที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง จากนั้น เราก็มีแรงจูงใจทางเศรษฐกิจที่จะสร้างอาคารประเภท A ซึ่งทำให้ครัวเรือนผู้เช่าระดับกลางส่วนใหญ่พลาดโอกาสทางการตลาด เพราะพวกเขาไม่มีคุณสมบัติที่จะได้ที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง และพวกเขาไม่สามารถซื้อบ้านระดับ A ได้
พวกเขากำลังจะทำอะไร? ทอม ฉันเพิ่งทำแบบฝึกหัดที่น่าสนใจมาก จึงมีเกณฑ์ประเภทหนึ่ง ถ้าเราบอกว่า 50% ของรายได้สื่อของครัวเรือน รายได้ก็ถือเป็นรายได้ต่ำ แต่ถ้าคุณใส่ 70, 80% ของรายได้จากสื่อนั้นเป็นรายได้ปานกลางแต่ยังน้อย และถ้าคุณรวมตัวเลขนั้นเข้ากับการคำนวณรายได้ค่าเช่าของเรา แล้วเมืองใหญ่หลายแห่งก็จะพุ่งเข้ามาหาฉัน เพราะในทันใดนั้น พวกเขาทั้งหมดก็กลายเป็นค่าเช่ามากขึ้น -เป็นภาระ
เพราะนั่นคือจุดที่เราเห็นคนตรงกลางที่หายไปจำนวนมาก และพวกเขาไม่มีเงินซื้ออพาร์ทเมนต์ราคาตลาดในตลาดได้ และฉันคิดว่านั่นย้อนกลับไปที่ที่ฉันอาศัยอยู่ในแคลิฟอร์เนีย และเรามีนโยบายมากมายไม่เพียงแต่สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการสร้างยูนิตเพิ่มเติม เช่น ADU อีกด้วย ไม่แน่ใจว่า Dave ถ้าคุณคุ้นเคยกับคำนั้น มันคือ Accessory Dwelling Units ซึ่งสามารถติดหรือแยกออกจากยูนิตที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวเดี่ยวได้ เพื่อหวังว่าจะเพิ่มอุปทานสำหรับตัวกลางที่ขาดหายไป
และมีการแปลงจำนวนมากจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ว่างที่มีอยู่ และพวกเขาทำงานร่วมกับแผนกวางแผนเพื่อจัดโซนใหม่เล็กน้อยและแปลงเป็นหลายครอบครัว และหวังว่าจะจัดสรรยูนิตบางยูนิตให้มีราคาที่เอื้อมถึง มีวิธีการใหม่ๆ มากมาย วิธีที่สร้างสรรค์ในการแก้ปัญหา และอย่างน้อยก็พยายามจัดการกับการขาดแคลนอุปทานนี้

เดฟ:
ใช่. เราพูดถึง ADU และการปรับปรุงรายการเล็กน้อยเพราะเป็นความคิดที่ดี ฉันแค่อยากรู้ว่าจะพอมั้ย? ขวา? เพราะฉันรู้จักนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมาก ถ้าสร้างคลาส B หรือคลาส C ได้กำไร พวกเขาก็จะทำเช่นนั้น และฉันไม่รู้ว่ามีเจ้าของบ้านกี่คนที่ต้องการสร้าง ADU ใครยินดีจะวางเงินสด.

ลู:
ฉันจะสร้าง ADU

เดฟ:
ดี! ที่น่ากลัว. ไปแล้ว. ดีสำหรับคุณ. เป็นธุรกิจที่ยอดเยี่ยม แต่ฉันแค่สงสัย มีผู้ซื้อบ้านเพียงพอแล้ว ดูเหมือนว่าจะมีประสิทธิภาพมากกว่าสำหรับฉันที่จะหาวิธีจูงใจให้คนที่เป็นผู้สร้างอพาร์ทเมนท์มืออาชีพ สร้างยูนิตที่อยู่อาศัยที่เหมาะสม แทนที่จะพึ่งพาเจ้าของบ้านเพียงอย่างเดียว เพื่อเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

โทมัส:
และเดฟ ฉันคิดว่านั่นคือสิ่งที่เรากำลังมุ่งหน้าไป ฉันคิดว่าความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนที่จูงใจให้นักพัฒนาเอกชนค้นหาวิธีสร้างจุดศูนย์กลางที่ขาดหายไปนี้
มีการพูดคุยกันอยู่แล้วในระดับรัฐบาลกลาง ระดับรัฐ ระดับเทศบาล และฉันคิดว่าเราจะได้ยินเกี่ยวกับเรื่องนี้อย่างต่อเนื่อง ไม่ว่าจะเป็นการขยาย LIHTC ในแง่ของ-

เดฟ:
LIHTC คืออะไร? ขอโทษ.

โทมัส:
โอ้. ไม่ล่ะขอบคุณ. เครดิตภาษีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย

เดฟ:
เอาล่ะ

โทมัส:
ลิเอชทีซี เครดิตภาษีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และโดยพื้นฐานแล้วจะจูงใจนักพัฒนาหากพวกเขาวางจำนวนยูนิตที่มีรายได้เฉลี่ยของพื้นที่ในจำนวนหนึ่ง ในอาคารนั้น พวกเขาจะได้รับความโล่งใจบางอย่าง และเราได้ยินฝ่ายบริหารของ Biden พูดถึงการขยายเรื่องนี้ เราเคยได้ยินแม้แต่คำว่า MIHTC ที่ถูกโยนทิ้งไป ซึ่งก็คือเครดิตภาษีที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง ผมคิดว่านั่นเป็นส่วนหนึ่งของวิธีแก้ปัญหา
ฉันคิดว่าอีกส่วนหนึ่งของการแก้ปัญหาคือในที่สุดเราก็อยู่ในยุคที่กฎหมายการแบ่งเขตจะผ่อนคลายลงเล็กน้อย และฉันคิดว่านั่นจะเป็นเรื่องใหญ่สำหรับการพัฒนา ไม่เพียงแต่ในภาคที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ฉันคิดว่าทั่วทั้งอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ด้วย
สิ่งหนึ่งที่อาจเป็นประโยชน์จากปัญหาความสามารถในการจ่ายที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนี้คือในที่สุดมันก็ได้บอกผู้นำท้องถิ่นว่าพวกเขาต้องคิดถึงสิ่งที่ได้ผลและสิ่งที่ไม่ได้ผล และการแบ่งเขตอย่างมากในขณะที่เป็นไปได้ ยากที่จะผ่อนคลายในบางพื้นที่ เนื่องจากลัทธินิมบีนิยม มันจะเป็นสิ่งจำเป็นในหลายพื้นที่ และฉันคิดว่ามันจะต้องได้รับในหลายพื้นที่ในอนาคต

เดฟ:
ใช่. ฉันหมายถึงว่าท้ายที่สุดแล้วก็มีวิธีแก้ปัญหาที่นำเสนอมากมาย บางทีนี่อาจเป็นเพียงความคิดเห็นของฉันคือจนกว่าปัญหาด้านอุปทานจะได้รับการแก้ไขอย่างเพียงพอ พวกเขาทั้งหมดจะเป็น band-aid และบางทีพวกเขาอาจจะช่วยได้ในระยะสั้น แต่ดูเหมือนว่าจะทำให้นักพัฒนาสร้างเพิ่มหรือ การอนุญาตให้นักพัฒนาสร้างที่อยู่อาศัยระดับกลางที่ขาดหายไปได้มากขึ้นอาจเป็นประโยชน์มาก
ฉันอยากจะถามคุณว่าฉันแน่ใจว่าทุกคนในรายการกำลังฟังอยู่ และอยากรู้ว่าคุณทั้งคู่คิดอย่างไรเกี่ยวกับค่าเช่าตอนนี้ ลู คุณอธิบายได้ดีมากว่าทำไมและค่าเช่าถึงพุ่งสูงขึ้น เราเห็นภาระค่าเช่าก้อนใหญ่นี้ จะเกิดอะไรขึ้นต่อจากนี้?

ลู:
มีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์ ฉันอยากจะเริ่มต้นด้วยข้อความเชิงบวก และหวังว่าจะจบลงด้วยข้อความเชิงบวกด้วย ดังนั้นในปี 2023 เราคาดการณ์ว่าจะมีการก่อสร้างใหม่จำนวนมากเป็นประวัติการณ์ทางออนไลน์ในส่วนของกลุ่มครอบครัวหลายครอบครัว และมีเหตุผลสองสามประการ
การก่อสร้างจำนวนมากซึ่งใช้เวลาหลายเดือนหรือนานกว่าหนึ่งปีจึงจะแล้วเสร็จ และพวกเขาเริ่มต้นตั้งแต่ต้นปี 2021 นั่นคือจุดที่เรายังมีข้อเสียอยู่เล็กน้อย ปัญหาด้านอุปทาน ปัญหาคอขวดในห่วงโซ่อุปทาน แต่มันได้ดินสอเขียนไว้สำหรับนักพัฒนาจริงๆ
ค่าเช่าจึงเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยคิดอัตราดอกเบี้ยเมื่อ Federal Reserve เริ่มขึ้นอัตราดอกเบี้ยในต้นปี 2022 ณ จุดนั้น ไม่กี่เดือนก่อนหน้านั้น อัตราดอกเบี้ยยังค่อนข้างต่ำ อัตรากำไรสูง ต้นทุนอยู่ที่ ค่อนข้างจัดการได้และเป็นแรงบันดาลใจให้การก่อสร้างเริ่มต้นหรือการก่อสร้างที่มีอยู่เพื่อดำเนินการต่อ
และด้านอุปทาน เรากำลังมองไปในทางบวก เราจะเห็นปริมาณเพิ่มขึ้น และในทางกลับกัน อุปสงค์จะทรงตัวเนื่องจากเราเห็นการอ่อนตัวลงและทรงตัวในช่วงปลายปี 2022 ดังนั้น ปัญหาความสามารถในการจ่ายนี้ ความกลัวต่อภาวะเศรษฐกิจถดถอย ความลังเลใจที่จะกลับเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยครอบครัวเดี่ยว จะช่วยรักษาครัวเรือนให้เช่าจำนวนมากให้อยู่ในตลาดครอบครัวหลายครอบครัวได้ระยะหนึ่ง ไขว้นิ้ว ไม่มีอะไรลงไปทางใต้จากที่นั่น และนั่นจะช่วยรักษาเสถียรภาพการเติบโตของค่าเช่า
ดังนั้นเราอาจเห็นภาระค่าเช่าถึงจุดสูงสุดแล้วทั่วประเทศแล้ว ดังนั้น 30% อาจอยู่บริเวณจุดสูงสุดที่เราเห็นอยู่ และฉันได้ดูประมาณการไฟล์ปี 2023 เกี่ยวกับอัตราส่วนรายได้ค่าเช่า ฉันรู้ว่าทอมจะต้องหัวเราะเยาะฉันเพราะเราอัปเดตทุกไตรมาส แต่ ณ จุดนี้ จากข้อมูลได้เปรียบล่าสุดที่เราเห็นภายในสิ้นปี 2023 อัตราส่วนรายได้ค่าเช่าระดับชาติน่าจะลดลงเหลือ 30 % สูงสุดไม่มาก นี่เป็นตัวเลขเชิงสัญลักษณ์ แต่เราควรเห็นการบรรเทาภาระนี้สักหน่อย

เดฟ:
ตกลง. นั่นน่าสนใจมากเพราะฉันคิดว่าในฐานะนักลงทุนอย่างเรามักจะพูดกับผู้คนว่า "ฉันไม่คิดว่าค่าเช่าจะเติบโตเป็นเวลานาน" ไม่ ฉันไม่รู้หรอกว่าอีกนานแค่ไหน แต่อย่างน้อยก็อีกปีหรือสองปี ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่แน่นอนนี้
คุณกำลังบอกว่าอัตราส่วนค่าเช่าต่อรายได้จะลดลง เพราะค่าเช่าจะลดลง หรือจะทรงตัวและรายได้จะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ใช่ไหม?

ลู:
ขอแจ้งให้ทราบว่าเราไม่ได้ฉายภาพในทางใดทางหนึ่ง ดังนั้นเราจึงเห็นความพอประมาณของความเร็ว เพราะมันลงไปถึงความแตกต่างในระดับรถไฟใต้ดินจริงๆ ดังนั้นในระดับชาติ เราเห็นการเติบโตของค่าเช่า กลับไปสู่จุดที่เราน่าจะเห็นค่าเฉลี่ยในระยะยาว เลยจะกลั่นกรองเป็นช่วง XNUMX เปอร์เซ็นต์ แต่ในระดับรถไฟใต้ดินยังมีจุดที่เราอาจเห็นเริ่มเห็นค่าเช่าลดลง แต่ก็มีจุดที่เรายังอาจเห็นว่าค่าเช่าค่อนข้างคงที่มากกว่าที่อื่นๆ อีกหลายๆ แห่ง .
ดังนั้นเราจึงต้องตระหนักว่า มันไม่ใช่แค่อุปสงค์และอุปทานเท่านั้น แต่ยังรวมถึงตลาดการเช่าด้วย ค่าเช่าค่อนข้างเป็นตัวเลขสำคัญ ครัวเรือนผู้เช่าจำนวนมาก พวกเขาต่ออายุค่าเช่าหลังจากผ่านไปอย่างน้อยหนึ่งปีเท่านั้น นั่นคือเทอมที่ใหญ่ที่สุด นั่นคือสาเหตุว่าทำไมเมื่อคุณดูอัตราเงินเฟ้อของศูนย์พักพิงในรายงาน CPI และแม้กระทั่งจากการอ่านล่าสุด ก็ยังถือว่าสูงในช่วง XNUMX เปอร์เซ็นต์ ในทางกลับกัน เดฟ คุณอาจเห็นแล้วว่าวีซ่าใหม่ถูกปฏิเสธในบางสถานที่
นั่นคือจุดที่คุณเห็นความไม่เท่าเทียมกันของความแตกต่าง โดยที่ข้อมูล CPI ติดตามการรวมกันของค่าเช่าที่มีอยู่และค่าเช่าใหม่ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงความเหนียวแน่นนั้น แต่ในทางกลับกัน สัญญาเช่าใหม่บางส่วนกำลังแสดงส่วนลดอยู่ ทอม ฉันรู้ว่าคุณต้องการพูดอะไรสักอย่าง

โทมัส:
ฉันคิดว่าคุณพูดได้ไพเราะมาก ฉันจะเพิ่มไม่เพียงแต่สัญญาเช่าใหม่เท่านั้น แต่โดยเฉพาะอย่างยิ่งในการก่อสร้างใหม่ล่าสุดบางส่วน เมื่อเจ้าของทรัพย์สินเหล่านั้นพยายามเช่าทรัพย์สินเหล่านั้น เราเห็นการให้สัมปทานเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่ฉันอยากจะพูดอีกครั้งว่าเราไม่ได้คาดการณ์ว่าค่าเช่าจะลดลงในวงกว้างโดยอิงจากสิ่งที่ Lu ได้พูดไปแล้วเกี่ยวกับความเหนียวแน่นนี้
แต่ผมจะพูดถึงเรื่องนี้จากมุมมองของมูดี้ส์ เราไม่คาดว่าจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในขณะนี้ เราคาดหวังว่าตลาดแรงงานจะอ่อนตัวลง แต่ในอดีตการที่ค่าเช่าจะลดลงหรืออย่างน้อยก็ค่าเช่าที่ลดลงอย่างสม่ำเสมอในช่วงเวลาหนึ่งถึงสองไตรมาส จำเป็นต้องมีความเครียดในตลาดแรงงานนั้น มันต้องมีการว่างงานเพิ่มขึ้น และตอนนี้ผมหมายถึงความดี ดูรายงานสถานการณ์การจ้างงานเมื่อไม่นานนี้ 500,000 ตำแหน่งงานที่นั่น ดังนั้นเราจึงอยู่ที่อัตราส่วน XNUMX ต่อ XNUMX ของตำแหน่งงานว่าง กับผู้ที่ว่างงาน
ดังนั้น เว้นแต่เราเห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างมากต่อตลาดแรงงาน และอีกนัยหนึ่ง เราคาดหวังอย่างเต็มที่ว่าการชะลอตัวจะเกิดขึ้น แต่เว้นแต่เราเห็นการเปลี่ยนแปลงอย่างมาก เราไม่สามารถคาดการณ์การลดลงของค่าเช่าในวงกว้างได้ เนื่องจากผู้คนยังคงมีงานทำ และพวกเขายังคงรู้สึกค่อนข้างมั่นใจ ว่าพวกเขาจะมีสิ่งเหล่านั้น ฉันคิดว่าส่วนหนึ่งยังคงเป็นไปตามเรื่องราวความคาดหวัง แต่มันเป็นเรื่องการจ้างงาน ดังนั้นหากคุณต้องการทราบว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับค่าเช่า ให้จับตาดูตลาดแรงงานนั้นอย่างใกล้ชิด

เดฟ:
นั่นมีประโยชน์มาก และฉันอยากจะแกะของบางอย่างที่นั่น ก่อนที่เราจะออกไปจากที่นี่ เพื่อสรุปให้ทุกคนฟัง เหตุผลหนึ่งที่ค่าเช่าเหนียวมากอย่างที่หลู่บอกก็คือเมื่อคุณดูค่าเช่า มีหลายสิ่งที่คุณต้องพิจารณา
มีหลายสิ่งที่ผู้พักในอพาร์ทเมนต์เดียวกันจ่าย และสิ่งที่ผู้ที่ย้ายหรือเซ็นสัญญาใหม่จะจ่าย และบางครั้งก็มีการติดตามข้อมูลเหล่านี้แตกต่างกัน และข้อมูลการเช่าที่ต่างกันก็มีวิธีการที่แตกต่างกัน CPI มีวิธีการล้าหลังที่มีชื่อเสียงเช่นนี้ และมีวิธีคิดที่แตกต่างกันออกไป
ดังนั้นฉันแค่อยากให้แน่ใจว่าฉันได้ยินถูกต้อง คือคุณคิดว่าอาจมี หรือมีหลักฐานจนถึงขณะนี้ว่าคนที่ต่ออายุหรือกำลังมองหาสัญญาเช่าใหม่ มีสัญญาณบางอย่างว่าค่าเช่าจะอ่อนตัวลงที่นั่น แต่โดยรวมแล้วค่าเช่ายังคงค่อนข้างคงที่ในขณะนี้ นั่นถูกต้องใช่ไหม?

ลู:
นั่นเป็นคำพูดที่ยุติธรรม

เดฟ:
โอเค เยี่ยมเลย แล้วฉันก็อยากรู้ ทอม คุณแค่พูดเกี่ยวกับประวัติศาสตร์ว่าต้องใช้ค่าเช่าเท่าไหร่ถึงจะเติบโตได้ ฉันหมายถึง ฉันจำไม่ได้ในหัว แต่ฉันคิดว่าเราเห็นค่าเช่าลดลงบ้างในยุค 2008 ซึ่งไม่มากเท่ากับราคาบ้านที่ลดลง ฉันหมายถึงส่วนหนึ่งของมัน แต่คุณสามารถบอกเราถึงความลึกและขอบเขตของสิ่งที่เกิดขึ้นกับราคาค่าเช่าที่อยู่รอบวิกฤตการณ์ทางการเงินได้หรือไม่?

โทมัส:
ใช่. เราเห็นการลดลงเล็กน้อย หลู ถ้าคุณสามารถช่วยฉันหาตัวเลขที่แน่นอนได้ ฉันอยากจะบอกว่ามันเป็นเพียง 2 ถึง XNUMX% ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า แต่ลองคิดถึงสถานการณ์นั้นจากมุมมองทางเศรษฐกิจ
การว่างงานอยู่ที่ประมาณ 10% และยังคงอยู่ตรงนั้นสักพักหนึ่ง และสถานการณ์นี้แตกต่างออกไปอย่างมาก เราเห็นอัตราตำแหน่งว่างเพิ่มขึ้น สูงกว่า 7, 8, XNUMX% ฉันคิดว่าเราจัดการได้ประมาณ XNUMX% ในมุมมองของหลายครอบครัว ดังนั้นคุณต้องคลายตลาดอีกครั้งก่อนที่คุณจะได้รับค่าเช่าลดลงอย่างมาก
ดังนั้นฉันหวังว่าคุณในฐานะนักลงทุนหรือผู้ให้กู้จะไม่เพิ่มการเติบโตของค่าเช่า 7, 8, 9, 10% ให้กับ proforma ของคุณเมื่อคุณทำข้อตกลงนั้นเสร็จเมื่อหนึ่งหรือสองปีที่แล้วเมื่อค่าเช่าเติบโตที่นั่น แต่ถ้าคุณใส่ค่าเฉลี่ยระยะยาว อาจมีปัญหาเล็กน้อยในปีนี้ที่นี่หรือที่นั่น แต่ฉันคิดว่าโดยรวมแล้วนั่นคือจุดที่เรามีแนวโน้มย้อนกลับไปและก้าวไปข้างหน้า แล้วลู คุณมีตัวเลขที่แน่นอนมั้ย?

ลู:
ขอบคุณที่ซื้อเวลานั้นมาให้ผมดูตัวเลขให้แน่ชัดครับ ขอขอบคุณจริงๆ
ฤดูร้อนที่แล้ว ปี 2022 เป็นช่วงที่ทอมกับฉันสนใจกันมาก นั่นคือตอนที่ทุกคนรู้สึกวิตกกับภาวะเศรษฐกิจถดถอย และพวกเขาเห็น GDP สองในสี่ การเติบโตของ GDP ติดลบ และพวกเขาแบบว่า "เราไปถึงจุดนั้นหรือยัง" ดังนั้นเมื่อทุกคนคุยกัน และแน่นอนว่าทอมกับผมสนใจ แล้วเราก็เปรียบเทียบและเปรียบเทียบภาวะเศรษฐกิจถดถอยทุกรายการตั้งแต่ปลายทศวรรษ 1970 และต้นทศวรรษ 1980 เมื่อเราเรียกมันว่าช่วงโวลเกอร์จนถึงภาวะเศรษฐกิจถดถอยของโควิดปี 2020
ที่น่าสนใจมาก ถ้าคุณดูตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวเดี่ยวและที่อยู่อาศัยหลายครอบครัว พวกเขาเล่นจังหวะนั้นได้ดีมาก โดยปกติแล้วคุณจะเริ่มเห็นสื่อที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวเดี่ยวถูกตีตราในช่วงเริ่มต้นของภาวะเศรษฐกิจถดถอย มันเป็นเพียงการส่งสัญญาณว่าเราอยู่ในภาวะถดถอยและในเวลาเดียวกัน มีหลายครอบครัว หากคุณดูทุกๆ ภาวะเศรษฐกิจถดถอย ก็เกือบจะสม่ำเสมอว่าจะไม่ได้รับผลกระทบในทันที
ที่อยู่อาศัยหลายครอบครัว ค่าเช่าหลายครอบครัวจะได้รับผลกระทบเมื่อใด? เป็นที่ที่เราเกือบจะพ้นจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยแล้ว ทำไม เพราะเป็นช่วงที่ผู้คนมองหาโอกาสในตลาดบ้านเดี่ยว ดังนั้นพวกเขาจึงเพิ่มราคาที่อยู่อาศัยสำหรับบ้านเดี่ยวให้สูงขึ้น และในขณะเดียวกัน เพราะพวกเขาเล่นได้ดีมากในจังหวะนั้นและมีหลายครอบครัว ความต้องการนั้นก็เปลี่ยนไป และคุณจะเริ่มเห็นว่าค่าเช่าเปลี่ยนแปลง ซึ่งส่งผลกระทบที่ใหญ่กว่านั้น
ถ้าดู Great Recession แค่ใส่ตัวเลขเข้าไป เราก็เลยพอรู้ว่าเราอยู่จุดไหน ดังนั้นในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ระหว่างปี 2007 ถึง 2009 ราคาบ้านเดี่ยวหากเปรียบเทียบจุดสูงสุดกับราคาต่ำสุด ก็ลดลง 15% ในระดับชาติ และนั่นคือการปรับ CPI นั่นเอง และในเวลาเดียวกัน การเติบโตของค่าเช่าหลายครอบครัวซึ่งลดลงหลังปี 2009 ลดลงเพียง 1.6% เท่านั้น น้อยกว่า 2% หากเปรียบเทียบจุดสูงสุดและรางน้ำ มันทำให้เรามีไอเดียเรื่องจังหวะเวลาและขนาด

เดฟ:
ที่น่าสนใจมาก คุณกำลังบอกว่าโดยพื้นฐานแล้ว ผู้คนรอหรือราคาบ้านที่ลดลงทำให้ความต้องการในตลาดหลายครอบครัวลดลง เพราะผู้คนต้องการซื้อบ้านในขณะที่ราคาถูก นั่นสินะ ฉันเข้าใจถูกแล้วใช่ไหม?

ลู:
ดังนั้น เมื่อคุณเริ่มเห็นโมเมนตัมของตลาดที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัวเดี่ยวเพิ่มขึ้น คุณจะเริ่มเห็นว่าความต้องการเปลี่ยนจากที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวไปสู่ตลาดที่อยู่อาศัยครอบครัวเดี่ยวอย่างละเอียด และฉันก็หวังว่านั่นจะเป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญเมื่อเราเริ่มเห็นค่าเช่าลดลงอย่างมากทั่วกระดาน บางทีนั่นอาจเป็นสัญญาณว่าเรากำลังจะพ้นจากหายนะนี้

เดฟ:
ดังนั้นการลดลงของหลายครอบครัวจึงเป็นสัญญาณว่าภาวะเศรษฐกิจถดถอยอาจจะสิ้นสุดลง

ลู:
ฉันหวังว่า. ดังนั้นเราจึงยังต้องทำการทดสอบทางสถิติ ถ้านั่นเป็นสัญญาณร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่โดยปกติจะเกิดขึ้นตามไทม์ไลน์นั้น

เดฟ:
ตกลง. มันเจ๋งมาก

ลู:
และถ้าคุณดูภาวะเศรษฐกิจถดถอยในอดีต บางครั้ง NBER ก็จะกำหนดให้ภาวะเศรษฐกิจถดถอยสิ้นสุดลงก่อนที่จะเห็นที่อยู่อาศัยหลายครอบครัวแล้วจึงถดถอยลง

เดฟ:
ตกลง. น่าสนใจ.

ลู:
ดังนั้น เวลาจะเป็นไปตามไทม์ไลน์ของภาวะเศรษฐกิจถดถอย แต่ก็ไม่จำเป็นจะต้องเกิดขึ้นก่อน หากผมทำอย่างนั้น...

เดฟ:
ไม่ ไม่ แต่นั่นก็สมเหตุสมผลดี ที่น่าสนใจจริงๆ มันล่าช้าต่อเศรษฐกิจที่เหลือและราคาบ้านเล็กน้อย

ลู:
และเนื่องจากความเหนียวด้วย

เดฟ:
ใช่. น่าสนใจ. เอาล่ะ.
ขอบคุณทั้งคู่มากที่มาอยู่ที่นี่ นี่ช่างน่าทึ่งมาก วันนี้ฉันได้เรียนรู้มากมาย ฉันสนุกกับการเรียนรู้จากคุณทั้งคู่จริงๆ หากผู้คนต้องการเชื่อมต่อกับคุณ Lu พวกเขาควรทำอย่างไร?

ลู:
ฉันยินดีที่จะแบ่งปันอีเมลของฉัน

เดฟ:
ที่ดี

ลู:
ดังนั้นมันเป็น [ป้องกันอีเมล]

เดฟ:
เอาล่ะ. ยอดเยี่ยม. แล้วทอมล่ะ แล้วคุณล่ะ?

โทมัส:
เปรียบเสมือนว่า [ป้องกันอีเมล]หรือคุณสามารถตรวจสอบหน้าเว็บ Moody's CRE ซึ่งมีข้อมูลเชิงลึกมากมายของเรา และเราอาจแนบ Dave ไว้ด้วยก็ได้

เดฟ:
แน่นอน เราจะลิงก์ไปที่คำอธิบายรายการอย่างแน่นอน

โทมัส:
ที่ดี

เดฟ:
เอาล่ะ. ยอดเยี่ยม.
Lu Chen และ Tom LaSalvia ขอบคุณมากที่มาร่วมงานกับเรา On The Market

ลู:
ขอบคุณที่มีพวกเราเดฟ

โทมัส:
ความสุขที่แท้จริง ขอบคุณ.

เดฟ:
ขอขอบคุณ Tom และ Lu เป็นอย่างยิ่งอีกครั้งที่มาร่วมรายการ On The Market ตอนนี้ ทั้งคู่มาจาก Moody's Analytics หากคุณต้องการตรวจสอบผลงานของพวกเขา คุณสามารถทำได้ พวกเขามีเว็บไซต์ที่ยอดเยี่ยม ข้อมูลทุกประเภทเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ และอื่นๆ อีกมากมาย
ฉันได้เรียนรู้มากมายเกี่ยวกับเรื่องนั้นอย่างแท้จริง ฉันคิดว่าประเด็นสำคัญสำหรับฉันในตอนท้ายคือ เราพูดเรื่องนี้บ่อยในรายการ แต่ฉันดีใจที่มีนักเศรษฐศาสตร์สองคนสนับสนุนฉัน ค่าเช่านั้นเหนียวมาก และถึงแม้ว่าเราอาจเห็นพาดหัวข่าวว่าค่าเช่ากำลังลดลง แต่ค่าเช่าก็มีแนวโน้มลดลงเล็กน้อยมากในขณะนี้
แต่ฉันแค่อยากจะเน้นย้ำสิ่งที่ฉันพูดมาสักพักแล้ว ว่าถ้าฉันเป็นคุณและซื้ออสังหาริมทรัพย์และรับประกันอสังหาริมทรัพย์ ฉันจะถือว่าการเติบโตของค่าเช่าเล็กน้อยมากในอีก 12 ถึง 24 เดือนข้างหน้า ตามที่การวิจัยของ Lu และ Tom ระบุไว้ เราได้มาถึงเกณฑ์นี้แล้ว ซึ่งผู้คนอาจไม่เต็มใจที่จะจ่ายเกินกว่าที่พวกเขามีในขณะนี้ และเราเห็นค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วนี้ และมันก็สมเหตุสมผลสำหรับฉันที่ตลาด กำลังจะเย็นลง
ฉันคิดว่าอีกสิ่งหนึ่งที่ฉันพบว่าน่าสนใจสุดๆ เป็นการส่วนตัวก็คือการขาดช่วงกลางที่หายไป และการที่อาคารในคลาส B, ในคลาส C, multifamily ขาดไปได้อย่างไร น่าสนใจที่จะดูว่ามีความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชนมากขึ้น หรือโอกาสในการแบ่งเขตที่ดีขึ้นหรือไม่ เพราะดูเหมือนว่าเป็นสิ่งที่ตลาดต้องการ ความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทนี้จะมีเพิ่มขึ้น และยังมีการขาดอยู่
นั่นคือสิ่งที่ฉันจะจับตาดูอย่างแน่นอน อยากได้ยินสิ่งที่คุณได้เรียนรู้จากตอนนี้ คุณสามารถหาฉันได้ที่ฟอรัม BiggerPockets มีพอดแคสต์ On The Market หากคุณต้องการพูดคุยเกี่ยวกับสิ่งที่คุณได้เรียนรู้หรือถามคำถามใดๆ คุณสามารถหาฉันได้ที่นั่นหรือค้นหาฉันบน Instagram โดยที่ฉันชื่อ @thedatadeli ขอบคุณทุกท่านที่รับฟังครับ เราจะพบคุณในครั้งต่อไป
On The Market สร้างโดยฉัน Dave Meyer และ Kailyn Bennett ผลิตโดย Kailyn Bennett ตัดต่อโดย Joel Esparza และ Onyx Media ค้นคว้าโดย Puja Gendal และขอขอบคุณทีมงาน BiggerPockets ทั้งหมด
เนื้อหาในรายการ On The Market เป็นเพียงความคิดเห็นเท่านั้น ผู้ฟังทุกคนควรตรวจสอบจุดข้อมูล ความคิดเห็น และกลยุทธ์การลงทุนอย่างอิสระ