ราคาบ้านในอัมสเตอร์ดัมจริงสูงสุดในรอบ 400 ปี บทวิเคราะห์ฟองสบู่

ราคาที่อยู่อาศัยในอัมสเตอร์ดัมซึ่งปรับแก้อัตราเงินเฟ้อแล้ว ไม่เคยสูงขนาดนี้มาก่อนนับตั้งแต่มีการบันทึกประวัติศาสตร์ ถัดจากอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ สาเหตุของราคาที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วคือวงจรการตอบรับระหว่างธนาคารและผู้บริโภคที่เสพติดการให้สินเชื่อจำนองและราคาที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ

ด้วยวิกฤตการณ์ทางการเงินครั้งใหญ่ ซึ่งเกิดจากฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ยังคงสดใหม่ในความทรงจำของเรา ในประเทศที่เศรษฐกิจก้าวหน้าหลายแห่ง ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นที่ บันทึกก้าว. ในเนเธอร์แลนด์ราคาบ้านสูงขึ้น ลด 19% ในไตรมาสที่สามของปี 2021 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

นักเศรษฐศาสตร์บางคนมองว่าราคาบ้านในอัมสเตอร์ดัม ซึ่งฉันได้รับดัชนีที่ใช้เวลานานที่สุด จะถูกตีราคาสูงเกินไปตั้งแต่ปี 2020 โดยอิงจากแบบจำลองราคาเช่าและอัตราดอกเบี้ย คนอื่น ๆ ชี้ไปที่นโยบายที่ดำเนินการในตะวันตกเป็นเวลาหลายทศวรรษที่ได้สร้าง "วงจรตอบรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย” ที่ซึ่งธนาคารต่าง ๆ เสพติดการให้สินเชื่อจำนอง กระตุ้นราคาที่อยู่อาศัย และการบริโภคพึ่งพา "ความมั่งคั่ง" ที่เกิดจากราคาที่สูงขึ้นมากขึ้น เนื่องจากแนวโน้มนี้ทำให้ธนาคารให้สินเชื่อแก่ธุรกิจที่มีประสิทธิผลน้อยลง แกนหลักของเศรษฐกิจจึงอ่อนแอลง

ดัชนีอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินมายาวนานที่สุด  

อัมสเตอร์ดัม เมืองหลวงของเนเธอร์แลนด์ (ฮอลแลนด์) ได้สร้างกลุ่มการสร้างระบบทุนนิยมขึ้นมาหลายแบบ ในช่วงปลายศตวรรษที่ 16 ชาวดัตช์ได้เริ่มการเดินทางเพื่อการค้าข้ามทะเลไปยังเอเชีย ภายในปี ค.ศ. 1600 มีบริษัท “อินเดียตะวันออก” ที่เพิ่งเริ่มต้นหกแห่งที่แล่นเรือมาจากท่าเรือของเนเธอร์แลนด์ เพื่อต่อสู้กับการแข่งขันของสเปนและโปรตุเกส และไม่แข่งขันกันเอง ทั้งหกบริษัทที่มีอยู่ได้รวมเป็นหนึ่งเดียว: บริษัท United East India (De Verenigde Oost-Indische Compagnieหรือ VOC สั้นๆ) VOC ได้รับการจดทะเบียนอย่างเป็นทางการในปี 1602 และกลายเป็นบริษัทร่วมทุนแห่งแรกที่มีการเปลี่ยนหุ้นในตลาดหลักทรัพย์แห่งแรก เงินจากทั่วยุโรปหลั่งไหลเข้าสู่เนเธอร์แลนด์ เนื่องจากความสำเร็จที่ไม่ธรรมดาของ VOC อัมสเตอร์ดัมจำเป็นต้องขยาย และทำโดยการขุดคลองสามคลองรอบใจกลางเมืองในยุคกลาง: เฮเรนกราทช์, ไคเซอร์สกราทช์และ ปริญเสนกราชต์.

ราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์บน Herengracht ซึ่งเป็นราคาที่ดีที่สุดของทั้งหมด ได้รับการบันทึกอย่างระมัดระวัง ในปี 1997 นักเศรษฐศาสตร์ชาวดัตช์ Piet Eichholtz สร้างดัชนีราคาบ้านบน Herengracht ด้วยคุณภาพที่คงที่ตั้งแต่ปี 1628 ถึง 1973 นี่คือการกำเนิดของ Herengracht ดัชนี. การวิจัยเบื้องต้นของ Eichholtz แสดงให้เห็นว่าราคาบ้านจริง (แก้ไขสำหรับอัตราเงินเฟ้อราคาผู้บริโภค) ค่อยๆ เปลี่ยนแปลงไปตามกาลเวลา แต่ก็ค่อนข้างเท่ากันในปี 1973 เมื่อเทียบกับราคาในปี 1628

Eichholtz et al ได้เผยแพร่ข้อมูลอัปเดตเกี่ยวกับราคาบ้านในอดีตในกรุงอัมสเตอร์ดัมในปี 2020 สำหรับเอกสารนี้ Eichholtz et al ได้รวบรวมชุดข้อมูลที่ลึกกว่า ซึ่งเริ่มในปี 1620 และรวมบ้านจากพื้นที่ที่กว้างขึ้น แม้ว่าตัวเลขดังกล่าวจะแสดงให้เห็นว่าราคาเริ่มเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญตั้งแต่ช่วงทศวรรษ 1990 เป็นต้นมา แต่ข้อสรุปของพวกเขาก็คือตลาดที่อยู่อาศัยไม่อยู่ในภาวะฟองสบู่ โดยพิจารณาจากราคาเช่าและอัตราดอกเบี้ย

Mathijs Korevaar หนึ่งในเพื่อนร่วมงานของ Eichholtz ใจดีมากที่ให้ข้อมูลของพวกเขาแก่ฉันจนถึงเดือนกันยายน 2021 ในอีเมลที่เขาเขียนถึงฉันว่าหลังจากปี 2019 ราคาได้เพิ่มขึ้นจนถึงระดับที่แบบจำลองของพวกเขาแนะนำว่าอสังหาริมทรัพย์ในอัมสเตอร์ดัมตอนนี้มีราคาสูงเกินไป ด้านล่างเป็นแผนภูมิราคาที่อยู่อาศัยจริงของอัมสเตอร์ดัมตั้งแต่ 1620 ถึงกันยายน 2021  

เกิดอะไรขึ้นในปี 1990 ที่ผลักดันราคาบ้านให้สูงกว่าราคาในช่วงของฮอลแลนด์ วัยทอง ในศตวรรษที่ 17 และยุคทองที่สองในปลายศตวรรษที่ 19? เพื่อให้ได้ความเข้าใจที่กว้างขึ้นเกี่ยวกับตลาดที่อยู่อาศัย—นอกเหนือจากแบบจำลองตามราคาเช่าและอัตราดอกเบี้ย—ฉันได้อ่านงานของนักเศรษฐศาสตร์ที่เชี่ยวชาญด้านที่ดิน ที่อยู่อาศัย และการธนาคาร: จอช ไรอัน-คอลลินส์.

การปฏิวัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ตามรายงานของ Ryan-Collins มีการพัฒนาที่สำคัญสองประการในตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่ช่วงปลายศตวรรษที่ 19: การเปลี่ยนแปลงในภาษีที่ดินและกฎระเบียบทางการเงิน แม้ว่าเขาจะค้นคว้าเกี่ยวกับเศรษฐกิจแองโกล-แซกซอนเป็นส่วนใหญ่ แต่ฉันได้ตรวจสอบข้อค้นพบของเขาในเนเธอร์แลนด์  

นักเศรษฐศาสตร์คลาสสิก เช่น Adam Smith และ John Stuart Mill มองว่าที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีใครเทียบได้กับสินทรัพย์อื่น ๆ ส่วนใหญ่เป็นเพราะอยู่ในอุปทานคงที่และไม่เคลื่อนที่ หากความต้องการที่ดินเพิ่มขึ้น ราคาก็จะสูงขึ้นโดยไม่ทำให้เกิดอุปทานเพิ่มขึ้น ผลที่ตามมาก็คือ หากมีการเติบโตทางเศรษฐกิจ มูลค่าของที่ดิน—ซึ่งสร้างบ้าน—จะสูงขึ้นอย่างไม่สมส่วนกับสินค้าและบริการ (แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะไม่มีบทบาทในการสร้างมูลค่านั้นก็ตาม) วิธีแก้ปัญหาของสมิธและโรงสีคือการเก็บภาษีที่ดิน มากกว่าแรงงานหรือผลกำไร แท้จริงแล้ว ในศตวรรษที่ 18 และ 19 ภาษีที่ดินเป็นแหล่งรายได้หลักในสหรัฐอเมริกาและยุโรป

จากนั้นนักเศรษฐศาสตร์นีโอคลาสสิกที่เลิกใช้ทฤษฎีดังกล่าวเกี่ยวกับที่ดินก็มาถึง ในศตวรรษที่ 20 มีการเปลี่ยนแปลงจากภาษีที่ดินเป็นภาษีเงินได้ การเป็นเจ้าของบ้านเป็นสินทรัพย์ทางการเงินมีความน่าสนใจยิ่งขึ้น สิ่งที่ขาดหายไปคือวิธีการจัดหาเงินทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ 

ตั้งแต่ทศวรรษที่ 1930 ถึง 1970 รัฐบาลในประเทศเศรษฐกิจที่ก้าวหน้าที่สุดได้กำหนด "คำแนะนำด้านเครดิต" ให้กับธนาคารต่างๆ ซึ่งจำกัดการปล่อยสินเชื่อจำนอง โดยชอบธนาคารให้สินเชื่อจำนองมากกว่าสินเชื่อองค์กรเพราะอดีตมีความเสี่ยงน้อยกว่า โดยทั่วไป บ้านที่ซื้อพร้อมจำนองทำหน้าที่เป็นหลักประกันเงินกู้ กรณีผู้กู้ล้มละลาย ธนาคารสามารถรับหลักประกันและความเสียหายจำกัด กรณีให้กู้ยืมเพื่อธุรกิจต้องไม่มีหลักประกันหรือหลักประกันคุณภาพต่ำ สำหรับสังคมแล้ว การให้กู้ยืมแก่ธุรกิจที่มีประสิทธิผลเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากจะสร้างการเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยั่งยืนและรายได้เพื่อชำระหนี้ แต่แนวปฏิบัติด้านเครดิตค่อย ๆ ถูกรื้อถอน และผลที่ตามมาคือสินเชื่อจำนองของธนาคารแซงหน้าสินเชื่อที่ไม่จำนองในปี 1995 การปฏิวัติการจำนองเป็นความจริง

ธนาคารสร้างเงินจากอากาศเมื่อให้สินเชื่อ ดังนั้น ในกรณีที่ธนาคารปล่อยสินเชื่อจำนอง ปริมาณเงินจะเพิ่มขึ้น แต่เงินจะใช้กับบ้านในจำนวนจำกัด ปริมาณเงินคือ ความยืดหยุ่นในขณะที่อุปทานของบ้านคือ ไม่ยืดหยุ่น. ไม่น่าแปลกใจเลยที่ราคาบ้านในทศวรรษ 1990 สูงขึ้น ต่อจากนั้น วงจรตอบรับด้านที่อยู่อาศัย-การเงินก็เกิดขึ้น: ราคาบ้านที่สูงขึ้นทำให้เกิดความต้องการสินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งทำให้ราคาสูงขึ้นไปอีก ส่งผลให้มีความต้องการจำนองเพิ่มขึ้น และอื่นๆ

การแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ของการจำนองซึ่งเริ่มต้นในปี 1990 ก็มีส่วนทำให้เกิด "วัฏจักร" ด้วย Securitization ช่วยให้ธนาคารสามารถรวมกลุ่มและจัดแพคเกจการจำนองไว้ใน Mortgage Backed Security (MBS) สินทรัพย์ที่ไม่มีสภาพคล่อง (การจำนอง) จะกลายเป็นสินทรัพย์สภาพคล่อง (MBS) ที่สามารถขายให้กับกองทุนบำเหน็จบำนาญ ธนาคารจะได้รับค่าธรรมเนียมจากการขาย MBS และเมื่อหลักทรัพย์นั้นไม่อยู่ในงบดุล ก็จะเหลือพื้นที่สำหรับการให้กู้ยืมจำนองใหม่มากขึ้น

สุดท้ายแต่ไม่ท้ายสุด การควบคุมเงินทุนที่ถูกยกเลิกหลังจากการล่มสลายของ Bretton Woods ในปี 1971 หมายความว่าธนาคารต่างๆ ไม่ต้องพึ่งพาเงินฝากในประเทศสำหรับเงินทุนอีกต่อไป ธนาคารได้เข้าถึงตลาดเงินระหว่างประเทศ ซึ่งพวกเขาสามารถดึงดูดเงินทุนเพิ่มเติมสำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นส่งผลให้อัตราส่วนราคาต่อรายได้บ้านสูงขึ้นและทำให้การใช้จ่ายของผู้บริโภคลดลง การสูญเสียการใช้จ่ายในเศรษฐกิจตอบรับด้านที่อยู่อาศัยและการเงินนี้ได้รับการชดเชยด้วย "ความมั่งคั่ง" ที่เกิดจากราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น ผู้ที่มีกำไรจากทรัพย์สินโดยไม่รู้ตัว จะใช้จ่ายมากขึ้น เพราะพวกเขารู้สึกมั่งคั่งขึ้น (ผลกระทบความมั่งคั่ง) หรือจำนองที่สองเพื่อซื้อเรือ (ถอนทุน). กำไรของคนอื่นเพิ่มขึ้นจากการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ แต่การบริโภคสามารถคงอยู่ได้ตราบเท่าที่วัฏจักรยังคงอยู่

สรุป

วัฏจักรต้องการหนี้มากขึ้นและราคาที่อยู่อาศัยที่เพิ่มขึ้น หนี้ที่ไม่ยั่งยืนนี้คงอยู่ได้ด้วยพระหรรษทานของธนาคารกลางที่ลดอัตราดอกเบี้ย ในความคิดของฉัน ด้านบนคล้ายกับโครงการปอนซี และตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในภาวะฟองสบู่ แม้ว่าฉันจะไม่แน่ใจว่าสถานการณ์นี้จะคงอยู่นานแค่ไหนและฟองสบู่จะแตกออกมาอย่างไร บางทีราคาบ้านในนามอาจลดลง บางทีอัตราเงินเฟ้ออาจสูงขึ้นจนราคาบ้านที่แท้จริงหวนคืนสู่ค่าเฉลี่ยระยะยาว ปัญหาของราคาที่ลดลงคือมันสามารถทำลายระบบธนาคารได้ ซึ่งเป็นสิ่งที่ธนาคารกลางต้องการป้องกัน เนื่องจากธนาคารมีความเสี่ยงสูงต่อการจำนอง  

ฉันอยากจะเน้นว่าไม่ใช่ทุกเศรษฐกิจ (ขั้นสูง) ที่มีตลาดที่อยู่อาศัยเหมือนกัน ระดับหนี้จำนองไม่เพิ่มขึ้นในลักษณะเชิงเส้น หลังจากวิกฤตการณ์ทางการเงินครั้งใหญ่ในปี 2008 ราคาบ้านและระดับหนี้จำนองลดลงในหลายประเทศ ในการตอบสนองต่อวิกฤตนี้ รัฐบาลต่างๆ ได้เข้ามาช่วยเหลือเพื่อช่วยเหลือธนาคารและสนับสนุนเศรษฐกิจ—ซึ่งทำให้หนี้ภาครัฐเพิ่มขึ้น ไม่อนุญาตให้ฟองสบู่ที่อยู่อาศัยยุบตัวเต็มที่ อัตราดอกเบี้ยแตะศูนย์ อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงติดลบ และวงจรถูกเปิดใช้งานอีกครั้ง ราคาที่อยู่อาศัยกลับมาขึ้นอีกครั้ง  

นอกจากนี้ เอกสารวิชาการ (“สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นการเติบโตที่ลดลง?”) ตั้งแต่ปี 2016 โดย Dirk Bezemer et al ระบุว่า:

ในข้อมูลที่รวบรวมใหม่เกี่ยวกับ 46 ประเทศในช่วงปี 1990-2011 เราแสดงให้เห็นว่าการพัฒนาทางการเงินตั้งแต่ปี 1990 ส่วนใหญ่เกิดจากการเติบโตของสินเชื่อในตลาดอสังหาริมทรัพย์และตลาดสินทรัพย์อื่นๆ ซึ่งมีค่าสัมประสิทธิ์การเติบโตติดลบ … เราพบผลการเติบโตในเชิงบวกสำหรับกระแสสินเชื่อสู่ธุรกิจที่ไม่ใช่การเงิน แต่ไม่ใช่สำหรับการจำนองและกระแสสินเชื่อในตลาดสินทรัพย์อื่นๆ …

การปฏิวัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่เพียงแต่ทำให้สินเชื่อ "ล้น" สำหรับธุรกิจที่มีประสิทธิผลเท่านั้น แต่กระแสสินเชื่อเพื่อการจำนองยังส่งผลลบต่อการเติบโต

เป็นไปได้ไหมที่การปฏิวัติการจำนองซึ่งยับยั้งการเติบโต รวมกับระบบการเงินระหว่างประเทศแบบคำสั่งที่ให้ระดับหนี้ที่ไม่จำกัด ได้วางไข่กับดักหนี้ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของโลก?

ในที่สุด ในเนเธอร์แลนด์ และฉันคิดว่าในที่อื่นๆ วิธีแก้ปัญหาที่กล่าวถึงมากที่สุดสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงคือการสร้างบ้านเพิ่ม วิธีการนี้ล้มเหลว เนื่องจากธนาคารสามารถพิมพ์เงินได้เร็วกว่าที่ใครๆ ก็สร้างบ้านได้ การแก้ปัญหาจะอยู่ที่ด้านอุปสงค์ ไม่ใช่ด้านอุปทาน

หากคุณสนุกกับการอ่านบทความนี้โปรดพิจารณาสนับสนุน ผู้สังเกตการณ์ทองคำ และสมัครรับจดหมายข่าว.

แหล่งที่มา

• พิพิธภัณฑ์บีลาสติ้ง แอนด์ ดูออน Digitale reis door de geschiedenis van belasten ในเนเธอร์แลนด์

• เบเซเมอร์, D. 2014. Schumpeter อาจจะถูกต้องอีกครั้ง: ความแตกต่างในการทำงานของเครดิต

• Bezemer, D. , Grydaki, M. , และ Zhang, L. 2016. สินเชื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้นการเติบโตที่ลดลง?

• Bezemer, D. , Samarina, A. และ Zhang, L. 2017. การเปลี่ยนแปลงในการจัดสรรเครดิตของธนาคาร: ข้อมูลใหม่และการค้นพบใหม่

• ไอค์โฮลทซ์, พี. 1997. ดัชนีราคาบ้านระยะยาว: The Herengracht Index, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B และ Lindenthal, T. 2012 ราคาบ้านและปัจจัยพื้นฐาน: 355 ปีแห่งการพิสูจน์

• เฟอร์กูสัน, N. 2008. การเพิ่มขึ้นของเงิน

• ฮารารี YN 2018 เงิน.

• Jordà, Ò., Schularick, M. และ Taylor, AM 2014. สินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งใหญ่: การเงินเพื่อที่อยู่อาศัย วิกฤตการณ์ และวัฏจักรธุรกิจ.

• Korevaar, M. , Eichholtz, P. และ Francke, M. 2021 Dure Huizen Maar Geen Zeepbel ในอัมสเตอร์ดัม. 

• Monsma, JA, Monsma, AP คือ een Ingrijpende Herziening van het Gemeentelijke Belastinggebied Opportuun?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. ผลกระทบของการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์จำนองต่อฟองสบู่ที่อยู่อาศัยและวิกฤตสินเชื่อที่อยู่อาศัยซับไพรม์: มุมมองขององค์กรตนเอง

• รีล, เอ. แวน. 2016. Het Financieel Stelsel ในมุมมองของ Historisch

• Ryan-Collins, J. , Werner, R. , Jackson, A. และ Greenham, T. 2012 เงินมาจากไหน?

• ไรอัน-คอลลินส์ เจ. 2019. ทำไมคุณไม่สามารถซื้อบ้านได้?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ