การลบล้าง เป็นคำที่คุณอาจไม่เคยได้ยิน และอย่าแปลกใจเลย เครือข่ายข่าวส่วนใหญ่จะไม่ครอบคลุมถึงการ deleverage หรืออะไร ความหมายสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์. แต่การจำกัดทุนนี้ทำได้ ระเบิด ตลาดที่อยู่อาศัยทำให้นักลงทุนและกองทุนจำนวนมากต้องตกอยู่ภายใต้การดูแลของส่วนที่เหลือให้มารับเศษ การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่นี้กำลังจะเกิดขึ้นแต่อย่ากลัวจนเกินไป หากคุณซื้อถูกต้อง คุณอาจเป็นหนึ่งในผู้โชคดีเพียงไม่กี่รายที่มี บุฟเฟ่ต์ของ กระแสเงินสด ข้อเสนอ ให้เลือก
แล้วใครจะถามเกี่ยวกับวิกฤติที่กำลังจะเกิดขึ้นนี้ได้ดีไปกว่ากัน เบน มิลเลอร์, ผู้ร่วมก่อตั้งและซีอีโอของ กองทุน? เขาให้กู้ยืมทั้งสองด้าน ไม่เพียงแต่ซื้อสินทรัพย์ที่สำคัญด้วยเครดิต แต่ยังจัดหาเงินทุนให้กับผู้อื่นที่ต้องการด้วย เบ็นคาดการณ์ถึงการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ นั่นจะ สร้างความตกใจให้กับนักลงทุนถึงแก่นแท้ และอาจทำให้เศรษฐกิจแย่ลงสำหรับการสึกหรอ วิกฤตการลดภาระหนี้ที่เบ็นพูดถึงนี้ไม่ใช่แนวคิดง่ายๆ แต่เมื่อคุณเข้าใจว่ามันเกิดขึ้นได้อย่างไรและทำไม คุณจะ ปลดล็อกความรู้ที่นักลงทุนรายอื่น 99% พลาด.
เบ็นพูดถึงวิธีการ เงินกู้สะพาน และ การจัดหาเงินทุนแบบลอยตัว ทำให้นักลงทุน (และผู้ให้กู้) หลายพันรายตกอยู่ในภาวะผูกมัด เพราะเหตุใด ธนาคารจะขาดแคลนเงินสดในปี 2023และสถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นในปีหน้าหากทุกอย่างผิดพลาด อย่าพลาด นี่ไม่ใช่การคาดการณ์วันโลกาวินาศหรือการโฆษณาเกินจริงที่ทำให้นักลงทุนกังวล การลดภาระหนี้เป็นสถานการณ์จริงที่อาจมีได้ ผลกระทบต่อเนื่องมานานหลายทศวรรษ. หากคุณกำลังลงทุน นี่เป็นตอนสำคัญที่ต้องติดตาม
คลิกที่นี่เพื่อฟัง Apple Podcasts
ฟัง Podcast ที่นี่
อ่านทรานสคริปได้ที่นี่
เดฟ:
เฮ้ทุกคน. ยินดีต้อนรับสู่ออนเดอะมาร์เก็ต ฉันชื่อ Dave Meyer พิธีกรของคุณเข้าร่วมกับ James Dainard ในซีแอตเทิลวันนี้ เจมส์ พร้อมสำหรับเกมนี้หรือยัง?
เจมส์:
ฉันพร้อมแล้ว. ฉันได้รับยาแก้ไอ ฉันพร้อมที่จะกรีดร้องแล้ว… ชายคนที่ 12 มีจริง ดังนั้นฉันจะกรีดร้องไปพร้อมกับเขา
เดฟ:
ฉันอยากไปเล่นเกมที่นั่นมาโดยตลอด มันมีอะไรแตกต่างออกไปจริงๆเหรอ?
เจมส์:
โอ้ เมื่อคุณกลับมา ฉันจะพาคุณไป ใช่แล้ว ฉันเคยเป็นผู้ถือตั๋วที่ช่ำชองมาเป็นเวลานานแล้ว มันดัง เมื่อ Beast Mode ทำการสั่นสะเทือนของสัตว์ร้าย มันเป็นสิ่งที่รุนแรงที่สุดที่ฉันเคยได้ยินมาในชีวิต มันบ้าไปแล้วจริงๆ
เดฟ:
ใช่ฟังดูสนุก ฉันจะไปซีแอตเทิลในอีกสองสัปดาห์ แต่โชคไม่ดีที่คุณจะไม่ไปที่นั่น แต่ปีหน้าเราจะทำมัน
เจมส์:
ถ้ามีเกมที่ฉันอาจจะแจกตั๋วให้คุณ ให้ฉันตรวจสอบตารางเวลาหน่อย
เดฟ:
ฉันเข้าแน่นอน เอาล่ะมาเรื่องอสังหาริมทรัพย์กันดีกว่า วันนี้เรามี Ben Miller ซึ่งเป็น CEO ของ Fundrise ซึ่งเพิ่งเปิดเผยข้อมูลทั้งหมดเป็นผู้สนับสนุนการแสดงของเรา แต่เบ็นเป็นคนที่มีความรู้มากที่สุดเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ฉันเคยพบมาในชีวิต และนี่คือตอนและบทสัมภาษณ์ที่ยอดเยี่ยมที่เราเพิ่งมี คุณช่วยสรุปสั้นๆ ให้ทุกคนที่ฟังเกี่ยวกับสิ่งที่พวกเขาคาดว่าจะได้ยินที่นี่ได้ไหม
เจมส์:
ฉันคิดว่านี่เป็นตอนที่ยอดเยี่ยมมาก นี่เป็นหนึ่งในสิ่งที่ฉันชอบที่สุดที่เราเคยทำมา และเหตุผลก็คือทุกคนกำลังมองหาโอกาสนี้ และตอนนี้พวกเขาก็หยุดนิ่งแล้ว พวกเขาแบบว่า ฉันจะไม่ซื้ออะไรจนกว่าฉันจะรู้ว่าจะซื้ออะไรดี เบ็นพูดถึงสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้นและในฐานะนักลงทุนเพื่อเตรียมพร้อมสำหรับโอกาสสำคัญๆ และคำใบ้ที่เขาทิ้งไปคือ... ใครๆ ก็อยากรู้ว่าจะสร้างความมั่งคั่งได้จากที่ไหน นั่นคือสิ่งที่เราจะพูดถึงในตอนนี้
เดฟ:
และฉันอยากจะเปิดเผยข้อมูลเล็กน้อยที่นี่ เพราะสิ่งที่เบ็นพูดถึงบางส่วนมีความก้าวหน้ากว่าเล็กน้อย เราได้รับรายละเอียดเกี่ยวกับระบบธนาคารและวิธีการสร้างสินเชื่อในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ แต่สิ่งสำคัญอย่างยิ่งต่อความคิดของ Ben เกี่ยวกับสิ่งที่เกิดขึ้นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้ และเขาได้ให้ตัวอย่างที่เป็นรูปธรรมที่ดีว่าการเปลี่ยนแปลงที่เปลี่ยนแปลงไปในตลาดตราสารหนี้และการลดภาระหนี้สินครั้งใหญ่ที่เราจะได้เห็นในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าอาจส่งผลกระทบต่อสินทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้อย่างไร มันเป็นตอนที่น่าสนใจ โดยส่วนตัวแล้วฉันได้เรียนรู้มากมาย แต่ขอเตือนไว้ก่อนว่ามีเรื่องเนิร์ดๆ อยู่ในนี้ แต่ฉันรู้ว่าสำหรับคนอย่างเจมส์และฉันเราชอบมันมาก
เจมส์:
ฉันชอบถ่ายเรื่องไร้สาระนี้กับเบ็น ฉันคิดว่าฉันส่งอีเมลถึงคุณก่อนการแสดง ฉันก็แบบว่า ฉันต้องฟังพอดแคสต์นี้สองครั้งเพื่อแยกแยะ แต่มันน่าทึ่งมากและอาจเปลี่ยนกลยุทธ์ทั้งหมดของฉันไปเพื่ออะไร ฉันจะทำในปี 2023
เดฟ:
ว้าว. เอาล่ะ. นั่นเป็นคำพูดที่กล้าหาญ ดังนั้นหาก James จริงจังขนาดนั้น คุณคงอยากฟังสิ่งนี้อย่างแน่นอน เราจะพักสักหน่อย แต่แล้วเราจะกลับมาพร้อมกับ Ben Miller ซีอีโอของ Fundrise
เบ็น มิลเลอร์ ซีอีโอของ Fundrise ยินดีต้อนรับกลับสู่ตลาด ขอบคุณมากสำหรับการอยู่ที่นี่
เบน:
ขอบคุณที่พาพวกผมมา
เดฟ:
เรารู้สึกตื่นเต้นเพราะครั้งที่แล้วเราได้พูดคุยดีๆ เกี่ยวกับ Build to Rent มากมาย แต่ฉันกับ James ต่างฟังพอดแคสต์ที่คุณฟังเมื่อเร็วๆ นี้ เจมส์ยอมรับว่าเขาฟังมันสองครั้งเพราะเขาชอบมาก นั่นคือการพูดถึงการลดเลเวอเรจ ฉันคิดว่ามันถูกเรียกว่า Great De-Leveraging ในตอนพอดแคสต์นั้น และมันก็น่าทึ่งมาก ดังนั้นเราจึงหวังว่าจะเริ่มต้นที่นั่นและเพียงเรียนรู้เล็กน้อยเกี่ยวกับความคิดของคุณในหัวข้อนี้ คุณช่วยเริ่มต้นด้วยการบอกเราสักเล็กน้อยว่าการลดเลเวอเรจคืออะไร?
เบน:
ใช่. ดังนั้นจึงหมายถึงการลดจำนวนหนี้ที่คุณมี ภาระหนี้ที่น้อยลง การลดภาระ และโดยพื้นฐานแล้ว ฉันคิดว่ามันจะเป็นวงล้อต่อเศรษฐกิจและสินทรัพย์ทั้งหมดในปีหรือสองปีที่จะถึงนี้
เดฟ:
ดังนั้นเมื่อคุณพูดถึงการลดภาระหนี้ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ คุณกำลังบอกว่าเจ้าของทรัพย์สินที่มีอยู่ กำลังจะลดจำนวนภาระหนี้ที่เขามีในอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังซื้อแบบก้าวไปข้างหน้า เพื่อใช้หนี้น้อยลง หรือคุณจะอธิบายปรากฏการณ์ของการลดภาระหนี้ที่เกี่ยวข้องกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างไร
เบน:
ข้อโต้แย้งที่ฉันกำลังพูดถูกคือระบบการเงินเกือบทั้งหมด ไม่ใช่แค่อสังหาริมทรัพย์ ต้องลดจำนวนหนี้ที่มีอยู่ และต้องยกเลิกการโยกย้าย และนั่นเป็นเพราะเราอยู่ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยพื้นฐานแล้วเป็นสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยเป็นศูนย์เป็นเวลา 15 ปี และก่อนหน้านั้น เราอยู่ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยลดลงเป็นเวลา 40 ปี นั่นเป็นเวลานานมาก และเราย้ายไปสู่สภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงและสูงขึ้น ดังนั้นโดยพื้นฐานแล้วคุณจึงเหมือนกับว่าคุณเป็นปลาและตอนนี้คุณกำลังอยู่ในอากาศ มันเป็นการเปลี่ยนแปลงของทะเล สภาพแวดล้อมที่แตกต่างอย่างสิ้นเชิง และในอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นหรือสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง จำนวนหนี้ที่สินทรัพย์สามารถรองรับได้ก็น้อยลง ถ้าจะให้พูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ คุณมีธุรกิจ คุณมีอาคารอพาร์ตเมนต์ และคุณมีรายได้จำนวนหนึ่งจากการก่อสร้างนั้น สมมติว่ามีหนึ่งล้านดอลลาร์ต่อปี เมื่อการชำระหนี้ของคุณเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า ซึ่งการชำระหนี้ของทุกคนในสภาพแวดล้อมของอัตราดอกเบี้ยใหม่ได้เพิ่มขึ้นอย่างน้อย 2 เท่าหรืออาจจะ 3 เท่า คุณไม่สามารถรองรับการชำระหนี้ในจำนวนเท่าเดิมได้เหมือนเมื่อก่อน ดังนั้นคุณต้องมีหนี้สินน้อยลงในสินทรัพย์
เดฟ:
และคุณเห็นว่าสิ่งนี้เริ่มเกิดขึ้นในพอร์ตโฟลิโอของคุณแล้ว หรือคุณสังเกตเห็นสิ่งนี้ได้อย่างไร?
เบน:
ฉันสามารถพูดคุยเกี่ยวกับเราและจากนั้นฉันสามารถพูดคุยเกี่ยวกับสิ่งที่ฉันเห็นโดยตรง ดังนั้นเราจึงแตกต่างจากผู้กู้ยืมส่วนใหญ่เล็กน้อย โดยพื้นฐานแล้ว เรามีสิ่งที่เหมือนกับ REIT สาธารณะ มี REIT ที่จดทะเบียนต่อสาธารณะ ดังนั้นเลเวอเรจของเราจึงต่ำกว่ามาก เลเวอเรจเฉลี่ยในกองทุนของเราคือ 45%, 43% ซึ่งถือว่าต่ำกว่าบริษัทหรือธุรกิจส่วนใหญ่ที่ใช้สินทรัพย์ของตนมาก ผู้กู้ยืมเอกชนทั่วไปอาจต้องการกู้ยืม 75%, 65% หรืออาจจะ 80% ดังนั้นสำหรับเรา โดยพื้นฐานแล้วเราไม่ได้มีปัญหาเลเวอเรจที่สูงกว่านี้จริงๆ แต่เรามีสินทรัพย์สองสามรายการที่ฉันมีอยู่ เนื่องจากเป็นเลเวอเรจเฉลี่ย ดังนั้นบางรายการจึงสูงกว่า และเมื่อฉันดูที่... ฉันจะให้ตัวอย่างสินทรัพย์แก่คุณ ว่ามันมีผลอย่างไร และมันหมายถึงอะไร จากนั้นคุณสามารถคาดการณ์สิ่งนั้นกับผู้ยืมรายอื่น ๆ จำนวนมากได้ เรามีสายคลังสินค้ามูลค่า 300 ล้านดอลลาร์ ที่เก็บที่อยู่อาศัยให้เช่าจำนวนมาก โดยมีธนาคารเพื่อการลงทุนขนาดใหญ่ และเรามีวงเงินสินเชื่อหรือสายคลังสินค้า มันเป็นปืนพกลูกโม่เพื่อให้คุณซื้อ จ่ายดาวน์ หรือยืมได้ มันอีกครั้ง ประมาณ 18 เดือนที่แล้ว.
และเมื่อเราเข้าใจแล้ว เราก็ซื้ออัตราดอกเบี้ยสูงสุด และฉันคิดว่าการพูดถึงอนุพันธ์ของอัตราดอกเบี้ย เป็นส่วนย่อยที่น่าสนใจมากภายใต้หัวข้อนี้ และโดยพื้นฐานแล้ว สิ่งที่ธนาคารเพื่อการลงทุนชอบทำก็คือให้ยืมงบดุลของพวกเขามาให้คุณ จากนั้นคุณก็นำสิ่งนั้นไปและซื้ออสังหาริมทรัพย์หรืออะไรก็ตาม จากนั้นพวกเขาก็ไปและพวกเขาก็ทำการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ โดยพื้นฐานแล้วธุรกิจของพวกเขาคือการสร้างค่าธรรมเนียม และพวกเขาใช้งบดุลเพื่อให้ตนเองได้รับค่าธรรมเนียมการจัดการเงินทุน ค่าธรรมเนียมตลาดทุนมากขึ้น นั่นคือสิ่งที่พวกเขากำลังทำอยู่ ดังนั้นพวกเขาไม่ได้ให้คุณยืมจริงๆ พวกเขาแค่เชื่อมโยงคุณไปสู่ตลาดการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์เท่านั้น และตลาดการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ ปีที่แล้ว 12 เดือนที่แล้วคุณสามารถยืมได้... พอร์ตโฟลิโอที่เราสร้างขึ้น คุณสามารถกู้ยืมคงที่ 2.25% เป็นเวลาห้าปี และตอนนี้ตลาดการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์อยู่ที่ 6%
ดังนั้นเราจึงต้องจ่ายบรรทัดนั้นกับวาณิชธนกิจนั้น เราต้องจ่ายมันลง เราจะทำเช่นนั้น และเราต้องลดมันลงจากที่น่าจะเป็น 73% ของเลเวอเรจเป็น 55% และโดยพื้นฐานแล้วคือการจ่ายเงินดาวน์ประมาณ 15, 20% แต่มันก็เป็นตัวอย่างเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นมาก โดยพื้นฐานแล้วคุณจะต้องจ่ายลง และเราไม่ต้องจ่ายจน cap หมดอายุ อัตราดอกเบี้ยสูงสุด โดยพื้นฐานแล้ว ขนาดของเงินกู้ที่เราได้รับนั้นใหญ่เกินไปสำหรับอัตราดอกเบี้ย 6, 7, 8% เรามีสภาพคล่อง เรามีสภาพคล่องมาก ดังนั้นมันจะไม่เป็นปัญหาสำหรับเรา แต่สำหรับผู้กู้ยืมจำนวนมาก หากผู้ให้กู้ของคุณพลิกกลับและบอกว่าฉันต้องการให้คุณเขียนเช็คจำนวน 20% ของเงินกู้ และฉันต้องการสิ่งนั้นในทุก ๆ เงินกู้ที่ถึงกำหนดชำระ หรือเงินกู้ใด ๆ ที่โดยพื้นฐานแล้วคุณจะต้องได้รับ ทรัพย์สินใหม่ นั่นเป็นปัญหาสำหรับผู้กู้ยืมจำนวนมาก
เจมส์:
ใช่ สิ่งนี้น่าสนใจจริงๆ เพราะด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน นี่เป็นอัตราที่เร็วที่สุดที่เราเคยเห็น อัตราเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เราเห็นสิ่งนี้ในทุกกลุ่ม และฉันคิดว่าทุกคนเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และพวกเขาทั้งหมด โดยคิดว่าตลาดที่อยู่อาศัยกำลังจะพัง และจะมีวิกฤตบางอย่างเกิดขึ้น และมาสักพักแล้ว ฉันก็คิดว่าจะมีสุสานการลงทุนแห่งนี้ เพราะสิ่งที่คุณกำลังพูดถึงอยู่ตรงที่มูลค่าเงินกู้ที่ใช้ไม่ได้กับเงินปัจจุบัน และจะต้องมีความต้องการสภาพคล่องจำนวนมหาศาลเพื่อจ่ายลง เงินกู้เหล่านี้ในขณะนี้ และผมรู้จักหนุ่มอพาร์ทเมนต์จำนวนมากในช่วงสี่หรือห้าปีที่ผ่านมาหรือสองปีที่ผ่านมา ฉันรู้ว่าเราแบ่งพอร์ตโฟลิโอของเราออกเป็น 5, 7 และ 9 ปีในอัตราคงที่เพราะ... หรือใน 10 ปีเพราะเราไม่ได้ ไม่อยากประสบปัญหาสภาพคล่อง แต่ฉันรู้สึกเหมือนว่าฉันเห็นสิ่งนี้อยู่ทุกหนทุกแห่งไม่ว่าจะใช้เงินกู้ประเภทใด ที่เป็นเงินยาก อาจเป็นธนาคาร อาจเป็นสินเชื่อเชิงพาณิชย์ ซึ่งสินทรัพย์ไม่สามารถจ่ายเองได้อีกต่อไป และจะเกิดการขาดแคลนอย่างมากของ เงิน. และผมคิดว่านั่นคือจุดที่เราจะได้เห็นโอกาสที่ยิ่งใหญ่ที่สุดที่กำลังจะมาถึง นั่นคือความต้องการสภาพคล่อง
เดฟ:
ดูเหมือนว่าโดยทั่วไปแล้ว… ฉันหมายถึงในสเปกตรัมของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เราเห็นผู้ที่มีอัตราที่ปรับได้หรือสินเชื่อเชิงพาณิชย์กำลังถึงกำหนด โดยพื้นฐานแล้วพวกเขากำลังเผชิญกับโอกาสที่สินเชื่อปัจจุบันจะเพิ่มขึ้นหรือจะต้องชำระคืนเงินกู้หรือรีไฟแนนซ์ในอัตราที่สูงกว่ามาก และนี่จะทำให้เกิดปัญหาสภาพคล่องมากมายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ก่อนอื่นเลย นี่คือส่วนใหญ่เป็นเชิงพาณิชย์สำหรับที่อยู่อาศัยหรือคุณเห็นสิ่งนี้ในสินทรัพย์ประเภทต่างๆ หรือไม่?
เบน:
ที่อยู่อาศัยน่าจะดีที่สุด
เดฟ:
โอ้จริงเหรอ? เย้.
เบน:
และออฟฟิศน่าจะแย่ที่สุด ฉันไม่รู้ ในพอดแคสต์ของฉัน ฉันมีแลร์รี ซิลเวอร์สไตน์ เจ้าของผู้พัฒนาตึกเวิลด์เทรดเซ็นเตอร์ และเขาและฉัน... มันเป็นแค่การสัมภาษณ์ที่บ้าบอและเขากำลังพูดถึง เขาแบบว่า ฉัน... เขาอายุ 91 ปีแล้ว และเขากำลังพูดถึงอาคารแห่งหนึ่ง ที่เขากำลังพัฒนา ซึ่งมีมูลค่า 5 พันล้านดอลลาร์
เดฟ:
คุณต้องการแค่อันเดียวถ้ามันเป็น 5 พันล้านคุณก็ค่อนข้างดี
เจมส์:
นั่นทำงานอย่างชาญฉลาด
เดฟ:
ไปแล้ว
เบน:
ฉันเป็นคนพิเกอร์เมื่อเทียบกับเขา แต่อย่างไรก็ตาม คุณมีอาคารสำนักงานอยู่ทั่วตัวเมืองใหญ่ๆ เหล่านี้ ซึ่งก็เหมือนกับว่า โอ้พระเจ้า พวกมันแค่... ไม่สามารถจัดหาเงินทุนได้ จริงๆ แล้ว คุณไม่สามารถให้ธนาคารในประเทศให้เงินกู้แก่คุณในราคาและระยะเวลาใดๆ ก็ได้ เสร็จแล้ว. ไม่มีสภาพคล่องเลย สภาพคล่องหมายถึงความสามารถในการหาเงิน ไม่มีเงิน ออฟฟิศจึงแย่ที่สุด แต่ถ้าคุณเป็นธุรกิจขนาดเล็ก ลืมมันซะ มันคือทุกสิ่งทุกอย่าง สัปดาห์นี้ฉันได้พูดคุยกับธนาคารอีกหลายแห่งในสัปดาห์นี้ใช่ไหม สัปดาห์นี้ ใช่ เมื่อวานและวันก่อน หนึ่งในธนาคารที่เราเป็นผู้กู้ มีความสัมพันธ์อันดีกับพวกเขา และพวกเขากำลังบอกฉันว่า นี่คือธนาคารที่ใหญ่ที่สุด 15 อันดับแรกในประเทศ มีสินทรัพย์หลายแสนล้านดอลลาร์ หลายร้อยพันล้านดอลลาร์ แล้วพวกเขาก็พูดกับผมว่า แล้วทางล่ะ… ธนาคารหาเงินได้จากที่ไหน ใช่ไหม? นั่นเป็นคำถามใช่ไหม? ฉันชอบที่จะเข้าใจว่าคู่สัญญาของฉันทำงานอย่างไร เพราะถ้าคุณเข้าใจวิธีการทำงาน คุณจะเข้าใจว่าพวกเขาจะประพฤติตนอย่างไร ดังนั้น ธนาคารต่างๆ 90 เปอร์เซ็นต์ของเงินของพวกเขามาจากการไหลบ่า
เดฟ:
ไม่เคยได้ยินคำนั้นเลย
เบน:
การธนาคารและการประกันภัยหรือการจัดการสินทรัพย์ คุณมีข้อตกลงที่คุ้มค่า และเมื่อได้รับผลตอบแทน คุณก็จะมีเงินที่จะปรับใช้หรือปล่อยใหม่ จึงเรียกว่าน้ำท่า
เดฟ:
ตกลง.
เบน:
ใช่แล้ว นั่นคือจุดที่การให้กู้ยืมมากที่สุด... เมื่อคุณไปที่ธนาคารและยืมเงิน จริงๆ แล้วมันเป็นเงินจากคนอื่นที่จ่ายเงินกู้ของพวกเขา และนั่นคือสาเหตุที่พวกเขาสามารถให้คุณยืมเงินได้มากขึ้น เพราะพวกเขามักจะใช้เงินกู้ค่อนข้างมาก ธนาคารต่างๆ โยกเก้าครั้งหรืออะไรสักอย่าง ในบรรดาคนที่ถูกเลเวอเรจ ธนาคารเป็นคนที่เลเวอเรจมากที่สุด ดังนั้นเก้าครั้งก็เหมือนมีเลเวอเรจ 90% และฉันคิดว่าจริง ๆ แล้วพวกมันเหมือนมีเลเวอเรจ 92-3% ในทางเทคนิค อย่างไรก็ตาม โดยพื้นฐานแล้วธนาคารนี้อาจให้ยืมเงิน 30 หมื่นล้านดอลลาร์ในปี 2022 ฉันถามพวกเขาไปแล้วว่าเกิดอะไรขึ้นกับคุณ และจะเกิดอะไรขึ้นกับภาวะวิกฤติสภาพคล่องนี้ และเขาบอกกับผมว่า ในปี 2023 การคาดการณ์ของเราเกี่ยวกับปริมาณการให้กู้ยืมที่เราสามารถทำได้โดยพิจารณาจากปริมาณน้ำที่ไหลบ่าที่เราจะมีคือภายในเดือนธันวาคมหน้า เราจะสามารถให้กู้ยืมได้ XNUMX ล้านดอลลาร์
เดฟ:
นี่คือธนาคารที่มีสินทรัพย์หลายร้อยล้านดอลลาร์
เบน:
หลายร้อยพันล้าน
เดฟ:
พันล้าน
เบน:
ปกติพวกเขาจะให้ยืม 30, 40, 50 พันล้านในปีเดียว ฉันไม่รู้ และพวกเขามีเงินให้ยืมเพียงร้อยล้านในปีหน้า
เดฟ:
อะไร! มันเป็นเพียง…
เบน:
ใช่.
เดฟ:
ตกลง. คุณกำลังบอกว่าไม่มีข้อตกลงใดที่จะให้ผลตอบแทนเพราะพวกเขาคิดว่าพวกเขากำลังจะผิดนัดชำระหนี้ หรือไม่มีใครจะขาย หรือการขาดน้ำไหลบ่ามาจากไหน?
เบน:
สิ่งสำคัญคือ สำหรับข้อตกลงที่จะชำระหนี้นั้น จะต้องขายและไม่มีใครขาย หรือผู้ยืมต้องเขียนเช็คถึงคุณซึ่งอาจได้รับจากการรีไฟแนนซ์กับคนอื่น แต่เนื่องจากไม่มีใครจะให้เงินคุณ จึงไม่มีใครจะจ่ายเงินกู้ของพวกเขา นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้น มันเป็นความจริง จนกระทั่งถึงพอดแคสต์ล่าสุดในช่วงสองสัปดาห์ที่ผ่านมา ฉันได้พบกับธนาคารชั้นนำ 7 แห่งใน 15 แห่งของประเทศ 7 จาก 15 ทั้งหมดเหมือนกันทุกประการ
เดฟ:
จริงเหรอ?
เบน:
พวกเขาทั้งหมดเป็นสถานการณ์เดียวกันทุกประการใช่
เจมส์:
ด้วยเหตุนี้ฉันจึงฟังตอนนั้นสองครั้ง
เบน:
ผู้คนไม่เชื่อฉัน ฉันอยู่ใน Reddit และพวกเขาก็แบบว่า ไม่มีทาง นี่ไม่เป็นความจริงเลย
เจมส์:
คุณกำลังพูดถึงเต่าใช่ไหม? คุณจะมองข้ามแนวคิดเรื่องเต่าหรือไม่? เพราะนี่เป็นหัวข้อที่ซับซ้อนมากและทำให้จับต้องได้มากและเป็นแบบนี้ไม่มีที่สิ้นสุด…. เอาเลยเบ็นอธิบายต่อไป
เบน:
ตกลง. ถ้าผมทำตรงนี้ได้ เพราะปกติผมไม่เก่งเรื่องความรวบรัด ดังนั้นประเด็นของเรื่องราวเกี่ยวกับธนาคารก็คือคุณมักไม่ได้คิดว่าธนาคารจะได้รับเงินจากที่ใด และมีคำพูดในการเมืองที่มักจะติดตามเงิน ต้องติดตามเงินจึงไปกู้ยืมจากธนาคาร แต่ธนาคารเอาเงินมาจากไหน? ธนาคารได้มันมาจากผู้ฝากเงิน พวกเขาได้มันมาจากผลตอบแทน จากนั้นธนาคารก็ใช้มัน ธนาคารถูกเลเวอเรจ พวกเขายืม ใครก็ตามในตลาดที่ให้ยืมคุณยืมโดยเทียบกับสินทรัพย์ของพวกเขา เพื่อพยายามทำให้ง่ายขึ้น หากคุณไปที่ธนาคารและมอบบ้านให้พวกเขาเป็นหลักประกัน คุณจะได้รับเงินจากพวกเขา และพวกเขาก็จะมีหลักประกันของคุณ หลักประกันเป็นสินทรัพย์และพวกเขานำทรัพย์สินเหล่านั้นไปและยืมไปจากพวกเขา
ตอนนี้ผู้ให้กู้ของคุณเป็นผู้ยืมจากคนอื่น ผู้ให้กู้ของคุณก็เป็นผู้ยืมด้วย และพวกเขายืมเงินนั้นจากใคร? อีกสถาบันหนึ่งที่ยืมเงินด้วย ดังนั้นจึงมีห่วงโซ่ที่ไม่มีที่สิ้นสุดของทุกคน ทั้งผู้ยืมและผู้ให้กู้ในระบบ และมันก็ซ้อนกันมากขึ้น ในโลกที่การเงินยากลำบาก คุณมีทรัพย์สินที่มีผู้ให้กู้เงินยาก ผู้ให้กู้เงินยากอาจยืมเงินมาเทียบกับพอร์ตสินเชื่อเงินยากจากธนาคาร และธนาคารมีหลักประกันนั้น และธนาคารนั้นก็กู้ยืมกับพอร์ตสินเชื่อนั้น แล้วธนาคารก็ถูกเลเวอเรจ แล้วไปกู้เงินมาจากไหน? พวกเขายืมเงินจากส่วนต่างๆ ของตลาดการแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ ตัวอย่างเช่น ใครใช้ประโยชน์จากเงินกู้ซื้อคืน ดังนั้นจึงมีหนี้ในระบบมากกว่าที่คุณเห็น และเนื่องจากโดยพื้นฐานแล้ว เราเปลี่ยนจากสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำไปสู่สภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง ทุกคนในสายโซ่ของการยืมไปยังผู้ให้กู้ จากผู้ให้กู้ไปสู่ผู้ยืม ทุกคนต่างใช้หนี้มากเกินไป 90 เปอร์เซ็นต์ของตลาด บางส่วนส่วนใหญ่ของตลาดถูกยกระดับมากเกินไป
ดังนั้นเมื่อค่าเริ่มต้นเกิดขึ้นหรือเมื่อมีการจ่ายเงินดาวน์เกิดขึ้น มันก็เป็นเพียงผลกระทบแบบเรียงซ้อน และฉันจะยกตัวอย่างให้คุณ ฉันรู้จักกองทุนไพรเวทอิควิตี้ขนาดใหญ่แห่งหนึ่ง ทุกคนคงเคยได้ยินเกี่ยวกับมัน เช่น ฉันไม่รู้ 10 หรือ 75 อันดับแรกและประเทศ กองทุนไพรเวทอิควิตี้ทุกแห่งเริ่มให้สินเชื่อในช่วง 75 ปีที่ผ่านมา กองทุนตราสารหนี้ และพวกเขาก็ออกไปเป็นผู้ให้ยืม ดังนั้น หากคุณมีอาคารอพาร์ตเมนต์หรืออาคารสำนักงาน และคุณยืมมาจากพวกเขา สมมติว่า 55% ของเงิน พวกเขาก็หันกลับมาและยืมเงินนั้นจากธนาคาร ดังนั้นพวกเขามีทรัพย์สินเป็นร้อยล้านดอลลาร์ พวกเขาให้คุณยืม XNUMX ล้าน พวกเขาพลิกกลับและยืม XNUMX ล้านจากเวลส์ ฟาร์โก ซึ่งจริงๆ แล้วค่อนข้างกระตือรือร้นในตลาดส่วนนี้ พวกเขาเรียกมันว่าโน้ตตัวหนึ่ง แล้วกองทุนไพรเวทอิควิตี้ เราเก็บมันไว้ B note แล้วผู้ยืมก็แค่คิดว่าเงินนั้นยืมมาจากกองทุนนี้ แต่จริงๆ แล้ว มันซับซ้อนกว่านั้นมาก
สิ่งที่เกิดขึ้นคือ สมมุติว่าคุณมีเงินกู้กับกองทุนเครดิตนี้ และเงินกู้ของคุณจะครบกำหนดในวันที่ 1 ธันวาคม แล้วคุณไปที่กองทุนเครดิตแล้วบอกว่า เฮ้ ฉันต้องการขยายเวลาออกไป ตลาดแย่มาก ฉันจะไม่ ขายอันนี้ไปวันนี้ ขอขยายเงินกู้นี้อีก 12 เดือนดีกว่า กองทุนเครดิตนั้นจะปฏิเสธเพราะพวกเขามีเงินกู้จากธนาคาร และพวกเขาหันไปหาธนาคารแล้วบอกว่า เฮ้ ธนาคาร เราต้องขยายเงินกู้นี้ และธนาคารก็เหมือนไม่จ่ายเงินให้ฉัน เพราะบางธนาคารบอกว่า ฉ-คุณจ่ายเงินให้ฉัน กองทุนเครดิตจึงหันกลับมาและบอกว่า ไม่ จ่ายเงินให้ฉัน และคุณอยู่กับผู้ยืมที่บอกว่าไม่ ไม่ ดูสบายดี ทรัพย์สินอยู่ในสภาพดี ขอขยายเวลาให้ฉันหน่อย ฉันหมายถึงสิ่งที่เรากำลังพูดถึง? แค่ให้ฉันขยายเวลา
คุณเคยไปธนาคารมากี่ครั้งแล้วและคาดว่าจะขยายวงเงินกู้ได้ มันเหมือนไม่มีอะไร ก็ได้ ฉันจะจ่ายค่าธรรมเนียมเล็กน้อย เรามาขยายเรื่องนี้กันดีกว่า ไม่ คุณไม่สามารถขยายเวลาได้ จ่ายเงินให้ฉัน แล้วคุณต้องการเท่าไหร่ล่ะ? 10%, 20% พวกเขาต้องหันกลับมาจ่ายเงินให้ผู้ให้กู้เพราะพวกเขาต้องยกเลิกการกู้ยืม จริงๆ แล้วพวกเขาใช้หลักประกันนี้เพื่อรับเงินมาจ่ายให้คุณ ดังนั้นจึงมีกลุ่มคนที่ไม่มีใครสามารถจ่ายดาวน์ได้เพราะทุกคนยืมมาจากคนอื่น ดังนั้น หากคุณมีเงินกู้ คุณคิดว่าจะต่ออายุเงินกู้ในอีก 12 เดือนข้างหน้า เพียงเพราะทรัพย์สินไปได้ดีและคุณไปที่ธนาคาร คุณอาจจะแปลกใจที่พวกเขาบอกว่า ไม่
เดฟ:
แล้วจะเกิดอะไรขึ้น? ฉันคิดว่าทั้งระบบเห็นได้ชัดว่าขึ้นอยู่กับห่วงโซ่นี้ที่ทำงานต่อไป จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อ... อย่างที่คุณพูด ณ จุดใดก็ตามผู้ให้กู้คนใดคนหนึ่งอาจเป็นแบบไม่ต้องจ่ายเงินให้ฉัน แล้วจะเกิดอะไรขึ้น สมมติว่าผู้ดำเนินการทรัพย์สินหลายครอบครัว จะเกิดอะไรขึ้นเมื่อพวกเขาไม่มีสภาพคล่องหรือไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้ ทั้งหมดนี้เล่นได้อย่างไร?
เบน:
มีความเป็นไปได้อยู่บ้าง ดังนั้นเรามาทำแบบง่ายไปจนถึงแบบยากกันดีกว่า วิธีง่ายๆ ก็คือผู้ดำเนินการหลายครอบครัวบอกว่าโอเค ฉันจะขายหุ้นและพันธบัตรบ้าๆ ของฉันทั้งหมดที่ฉันเป็นเจ้าของ พวกเขาอาจมีเงินอยู่ข้างนอก และพวกเขาก็ขายมันทั้งหมดและจ่ายเงินไป พวกเขาจะไม่ขาดทุน อาคารอพาร์ตเมนต์ ดังนั้นพวกเขาจึงสามารถพลิกกลับและขายทรัพย์สินทั้งหมดของตนและชำระหนี้ให้ผู้ให้กู้ได้ นั่นเป็นสถานการณ์ที่หรูหรา ฉันแค่อยากจะชี้ให้เห็นผลลัพธ์ประการที่สอง นั่นคือ ผู้คนจำนวนมากจะต้องขายสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่อง เช่น หุ้นและพันธบัตร เพื่อชำระคืนเงินกู้ และฉันกำลังพูดถึงแม้กระทั่งสถาบันขนาดใหญ่ก็ยังต้องทำสิ่งนี้ พวกเขาจะต้องจ่ายเงินกู้และปริมาณสภาพคล่องจะหายไป
และเมื่อคุณบังคับผู้ขาย ราคาก็ตก นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นในอังกฤษ หากคุณจำสหราชอาณาจักรได้เมื่อสองเดือนที่แล้ว ทองคำหรือคลังของสหราชอาณาจักรพุ่งสูงขึ้น และกองทุนบำเหน็จบำนาญเหล่านี้ต้องหมุนเวียนและขายสินทรัพย์อื่น ๆ เพื่อครอบคลุมหลักประกันในคลังของพวกเขา ดังนั้นวิกฤตสภาพคล่องจึงไม่ได้เกิดขึ้นในช่วงทอง แต่เกิดขึ้นจริงใน CLO นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมเอฟเฟกต์แบบเรียงซ้อนจึงดูลึกลับกว่ามากเพราะมันจะกระทบตลาดที่มีสภาพคล่องเพราะนั่นคือที่ที่คุณได้รับเงิน นั่นคือสิ่งที่คุณได้รับสภาพคล่อง คนแถวนั้นจะต้องได้รับสภาพคล่อง สมมุติว่าผู้ยืมบอกว่าฉันสามารถผ่อนดาวน์ได้
สถานการณ์ที่สอง พวกเขาไม่สามารถจ่ายดาวน์ได้ พวกเขาไปหาผู้ให้กู้และผู้ให้กู้พูดว่า... ขึ้นอยู่กับผู้ให้กู้ ดังนั้นตอนนี้หากคุณกำลังพูดถึงกองทุนเครดิต พวกเขาจะยึดสังหาริมทรัพย์ พวกเขาต้องทำ พวกเขาไม่ทำ มีทางเลือก การขยายและแสร้งทำเป็น playbook สำหรับการธนาคารทั้งหมดในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา พวกเขาทำไม่ได้ พวกเขาไม่สามารถขยายและแสร้งทำเป็นได้ เนื่องจากเงินกู้ไม่ครอบคลุมอีกต่อไป ใครจะเป็นผู้จ่ายอัตราดอกเบี้ยที่ไม่ครอบคลุม เพียงแต่ล้มเหลวตามกฎระเบียบ FDIC ของพวกเขาที่บอกว่าคุณต้องมีอัตราส่วนเงินทุน ดังนั้นมันจึงล้มเหลว ดังนั้นพวกเขาจึงไม่มีทางเลือก หน่วยงานกำกับดูแลกำลังจะทำให้พวกเขาผิดนัดชำระหนี้เงินกู้นั้น ดังนั้นกองทุนเครดิตกำลังจะยึดสังหาริมทรัพย์
กองทุนหุ้นเอกชนที่ฉันคิดจะขายในข้อตกลงสองข้อเมื่อเดือนที่แล้วจากผู้กู้ยืมที่มีชื่อเสียงรายใหญ่ และทั้งหมดนี้กำลังเกิดขึ้น ไม่มีใครพูดถึงมัน มันไม่ตกเป็นข่าว แต่คุณคงเคยได้ยินเกี่ยวกับผู้ยืมและคุณคงจะเคยได้ยินเกี่ยวกับกองทุนหุ้นนอกตลาด ข้อตกลงด้านที่อยู่อาศัยที่พวกเขายึดไว้ พวกเขายินดีที่จะเป็นเจ้าของ แม้ว่าพวกเขาจะเป็นผู้ให้กู้ แต่ก็ยังต้องจ่ายเงินให้กับรุ่นพี่ เพราะถ้าพวกเขายึดสังหาริมทรัพย์ พวกเขามีอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่และพวกเขาจะบอกว่า 80%... และฉันรู้ถึงข้อตกลงที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ โดยทั่วไปแล้วข้อตกลง... แม้แต่ 80% ที่กองทุนเครดิตต้องจ่ายให้กับผู้อาวุโสของพวกเขา ผู้ให้กู้ก็ไม่เพียงพอ แม้ว่าพวกเขาจะยึดสังหาริมทรัพย์ แต่ผู้ให้กู้อาวุโสที่มีทรัพย์สินนั้นตอนนี้พวกเขายึดสังหาริมทรัพย์แล้ว แต่ก็ยังต้องใช้อำนาจเหนือผู้ให้กู้อาวุโสของพวกเขา คุณทำตาม?
เจมส์:
ใช่ มันแค่ใช้ประโยชน์จากจนถึงตอนนี้ มันเลอะเทอะไปหมด
เบน:
ใช่แล้ว มันน่าสับสนมาก ฉันเกือบจะอยากจะเอ่ยชื่อออกมา แต่มันจะทำให้ฉันเดือดร้อนมากเกินไป ฉันจะตั้งชื่อแบบว่า คุณไปหาผู้ให้กู้ ABC และคุณยืม 80% ผู้ให้กู้ ABC ซึ่งตอนนี้ถูกยึดไว้ในอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาด 200 ยูนิตของคุณ เยี่ยมมาก พวกเขามีอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาด 200 ยูนิต แต่พวกเขายืมมาจากผู้ให้กู้ XYZ และ ผู้ให้กู้ XYZ ยังคงบอกว่าจ่ายเงินให้ฉันลงไป จ่ายเงินให้ฉันออกไป จ่ายเงินให้ฉันลงไป ดังนั้นแม้ผู้ให้กู้ ABC จะต้องขายบางส่วน... พวกเขาต้องเรียกเงินทุน พวกเขาต้องมีสภาพคล่องและจ่ายเงินดาวน์ ดังนั้นจึงมีสภาพคล่องถูกดูดออกจากระบบอีกครั้ง เมื่อสภาพคล่องถูกดูดออกจากระบบ ราคาจึงตกต่ำ มันตรงกันข้ามกับมาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ ตรงกันข้ามกับสิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2021 ซึ่งมีเงินอยู่ทุกที่และราคาก็สูงขึ้นทุกที่ เงินกำลังถูกถอนออกจากระบบ
หากคุณคุ้นเคยกับปริมาณเงิน M2 จะลดลงเนื่องจากการลดภาระแบบไดนามิกและเชิงปริมาณที่เข้มงวด ดังนั้นคุณจะได้เห็นจริง ๆ ผมคิดว่าสภาพคล่องจะพลิกผันในปีหน้าเมื่อเงินทั้งหมดนี้ออกจากระบบ นั่นเป็นสถานการณ์ที่สอง พวกเขายังยึดอาคารสำนักงานไว้ด้วย และพวกเขาก็เป็นแบบนี้ ฉันจะทำอย่างไรกับอาคารสำนักงานแห่งนี้? อาคารสำนักงานอาจมีมูลค่าน้อยกว่าเงินกู้ของพวกเขา น้อยกว่ามาก หรือน้อยกว่าเงินกู้ของผู้ให้กู้อาวุโส พวกเขาอาจมอบอาคารสำนักงานทั้งหมดนั้นให้กับธนาคาร XYZ, Bank of America หรืออะไรก็ตาม สำนักงานเพียงค่าเริ่มต้นด้านซ้ายและขวา มันจะเป็นอาบเลือด และทุกคนพูดถึงการเปลี่ยนจากสำนักงานเป็นที่อยู่อาศัย พวกเขาไม่รู้ว่ากำลังพูดถึงอะไร
เดฟ:
ใช่ เรามีคนสองสามคนในรายการนี้มาและก็แบบว่า ใช่ มันใช้งานไม่ได้
เบน:
มันเป็นแค่นักวิชาการหรือใครก็ตามพูดถึงเรื่องนี้ นโยบายของรัฐบาล มันเหมือนกับว่าคุณกำลังฝันอยู่
เดฟ:
ดูเหมือนว่าบางที 5% ของสำนักงานสามารถปรับเปลี่ยนได้จริงหากเป็นเช่นนั้น
เบน:
ประเด็นหนึ่งที่ชัดเจนคือ อาคารสำนักงานว่างร้อยเปอร์เซ็นต์บ่อยแค่ไหน?
เดฟ:
ช่ายยย.
เบน:
ไม่เคยเลย มีผู้เช่าอยู่ในนั้นประมาณห้าคนเสมอและอาคารนี้เช่า 20% คุณจะปรับปรุงอาคารอย่างไรในเมื่อมีผู้เช่า 20% พร้อมผู้เช่าห้าคน คุณไม่สามารถทำไม่ได้
เดฟ:
ใช่ มันไม่สมเหตุสมผลเลย
เบน:
อย่างไรก็ตาม คำถาม [ไม่ได้ยิน 00:26:43] ที่น่าสนใจโดยพื้นฐานแล้วคือหน่วยงานกำกับดูแล… ขณะนี้หน่วยงานกำกับดูแลสร้างความเสียหายให้กับธนาคารจริงๆ… เพียงแค่แน่นอน [ไม่ได้ยิน 00:26:50] สำหรับพวกเขา คำถามคือหน่วยงานกำกับดูแลเริ่มมองไปทางอื่นแล้วพูดว่า โอเค ฉันรู้ว่าคุณมีสินทรัพย์ทั้งหมดที่เป็นค่าเริ่มต้นและไม่ครอบคลุม ฉันจะมองไปทางอื่น นั่นเป็นคำถามที่... ฉันไม่รู้ ฉันสงสัยว่าหน่วยงานกำกับดูแลจะไม่ทำอย่างนั้น ด้วยเหตุผลหลายประการ ฉันพูดสิ่งนี้บ่อยมากในโลกใบเล็กๆ ของฉัน แต่นี่เป็นปี 1992 มากกว่าช่วงอื่นๆ ในชีวิตของเรา
เจมส์:
ในปี 1992 บริษัทด้านการลงทุนได้รับ... ทุกคนนึกถึงความล้มเหลวเหมือนปี 2008 แต่ในปี 1988 ถึง 1992 ธนาคารเพื่อการลงทุนกลับสั่นสะเทือน และเป็นวิกฤติสภาพคล่องแบบเดียวกัน เนื่องจาก Fed ไม่ได้เข้ามาแทรกแซงเลย พวกเขาไม่ได้มองไปทางอื่นในการลงทุนเหล่านี้… ฉันกำลังอ่านเรื่องนี้และไม่ใช่ว่า 90% ของบริษัทการลงทุนเพิ่งถูกทุบตีในช่วงเวลานั้นใช่ไหม มันเป็นจำนวนมหาศาลที่ทำให้ฉันตกใจมาก และพวกเขาไม่สามารถฟื้นตัวได้ในช่วงสองหรือสามปีที่ดี ฉันอยากจะบอกว่า
เบน:
ใช่. ฉันเลยบอกว่านั่นเป็นวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ที่เลวร้ายที่สุดในประวัติศาสตร์อเมริกา แย่กว่าปี 2008 มาก คนส่วนใหญ่ในวัยเดียวกับเรา มันอยู่ข้างหน้าเรามาก… ดังนั้น โดยพื้นฐานแล้วแนวทางนโยบายในตอนนั้นคือปล่อยให้พวกเขาทั้งหมดเผาและพวกเขายึดถือธนาคาร ฉันคิดว่ามีธนาคาร 8,000 แห่ง และนักพัฒนาซอฟต์แวร์ทุกคนต่างก็เรียกเงินกู้ ดังนั้นนักพัฒนาซอฟต์แวร์ทุกคนที่คุณสามารถระบุได้ว่าสูญเสียทรัพย์สินทั้งหมดหรือโดยพื้นฐานแล้วเกือบจะสูญเสียทรัพย์สินทั้งหมด ไม่มีใครรอด หลายครั้งที่คุณเห็นในเรื่องนโยบายและโดยทั่วไปแล้วกับพฤติกรรมของมนุษย์คือ หากมีบางอย่างเกิดขึ้นที่ไม่ดี ผู้คนจะไม่ทำผิดพลาดซ้ำๆ จนกว่าจะผ่านไปนานพอที่จะผู้คนลืมแล้วพวกเขาก็ทำอีกครั้ง
เดฟ:
ดูเหมือนว่าจะถึงเวลาแล้ว ใช่ มันผ่านมา 30 ปีแล้ว
เจมส์:
เราเกินกำหนดจริงๆ
เบน:
ใช่แล้ว เราก็เหมือนเป็นวงกลมเต็มไปหมด หากไม่เกิดขึ้นในวงจรนี้ ก็จะเกิดขึ้นอย่างแน่นอนในครั้งต่อไปที่เรามีวงจรขาลง เพราะมันดูเหมือนว่าผู้ให้กู้เหล่านี้ ที่ถูกกู้ยืมเกินความจำเป็น ผู้กู้ยืมเหล่านี้ที่ถูกกู้ยืมเกิน พวกเขาดูเหมือนเป็นคนเลว และเราควรปล่อยให้พวกเขาทั้งหมดมอดไหม้ไป และรู้สึกน่าพอใจทางการเมืองมาก เราอาจจะต้องมาจบลงที่จุดนั้นอีกครั้งในครั้งนี้
เดฟ:
คุณไม่คิดว่ามีความอยากทางการเมืองที่จะประกันตัวธนาคารอีกครั้งหลังจากเกิดอะไรขึ้นเมื่อ 15 ปีที่แล้ว?
เบน:
และประกันตัวกองทุนหุ้นเอกชนและประกันตัวคนรวย นั่นไม่ใช่… ฉันคิดว่าคงไม่มีมาตรการกระตุ้นอีกต่อไปในทศวรรษนี้ การช่วยเหลือและกระตุ้นเศรษฐกิจ ลืมมันซะเถอะ
เจมส์:
ใช่ หยุดการกระตุ้น แต่บางทีก็ต้องปล่อยให้ของไหม้สักหน่อยใช่ไหมล่ะ? ฉันหมายถึงนั่นคือระบบทุนนิยม
เดฟ:
นั่นคือระบบทุนนิยม ใช่แล้ว นั่นคือพื้นฐาน...
เบน:
เอาล่ะ
เจมส์:
และสิ่งที่เบ็นพูดถึงก็เป็นเรื่องใหญ่ มันอยู่ในพื้นที่ที่แตกต่างกันไปหมด... ผู้คนเป็นเพียงคนกลางที่มีเงินอยู่ทุกหนทุกแห่งในช่วงสองปีที่ผ่านมาและสร้างผลตอบแทนที่ดี และไม่ใช่แค่ในพื้นที่ที่มีหลายครอบครัวและในอาคารสำนักงานเหล่านี้เท่านั้น พื้นที่ที่หาเงินยากก็แย่มากเช่นกัน ผู้ให้กู้เหล่านี้จะเข้ามา พวกเขาจะขายธนบัตรที่ 7%, 8% และตอนนี้ผู้ให้กู้เหล่านี้กำลังจ่ายเงินให้กับธนาคารอาวุโสของพวกเขา พวกเขาจ่าย 10, 11% และสิ่งที่เกิดขึ้นคือแก้ไขและพลิกหรือเผานักลงทุน พวกเขา กำลังเข้ามาและพวกเขากำลังจะไป เฮ้ โปรเจ็กต์ของฉันใช้เวลานานเกินไป ฉันเกินงบประมาณ มูลค่าลดลง ฉันต้องการส่วนขยายนั้น และอัตราของพวกเขาก็เพิ่มขึ้น 15, XNUMX คะแนน หรือพวกเขากำลังมี เข้ามาด้วยเงิน ไม่เช่นนั้นพวกเขาไม่ได้ขยายเวลาเลย จริงๆ แล้ว เราเป็นผู้ให้กู้ยืมเงินที่ยากในวอชิงตัน และเรามีคำขอมากมายในการรีไฟแนนซ์ผู้ให้กู้รายอื่น เพราะพวกเขาไม่มีทางเลือก ผู้ให้กู้จะไม่ขยายเวลาในขณะนี้ และมันทำให้เกิดเรื่องใหญ่และใหญ่ จากนั้นเรากำลังพิจารณาการกู้ยืมเพื่อมูลค่า และนั่นคือคำตอบของเรา ใช่ เราสามารถทำได้ในการกู้ยืมนี้ แต่คุณต้องลดเพิ่มอีก XNUMX% และคนเหล่านี้ไม่มีมัน
และนั่นคือสิ่งที่น่ากลัวมาก ในปี 2008 เราเห็น REO และธนาคารจำนวนมากเป็นเจ้าของผ่านพื้นที่อยู่อาศัย แต่นี่ก็เหมือนกับว่า ถ้าคุณไม่มีเงิน คุณจะไม่สามารถจ่ายบิลต่างๆ ได้ และธนาคารเพื่อการลงทุนและผู้ให้กู้เหล่านี้ พวกเขาจะต้องดำเนินการนี้... จะมี REO จำนวนมาก และการกระทำแทนการกลับไปที่ธนาคารเหล่านี้และธนาคารจะกลายเป็น... เราทุกคนต่างตกใจกลัวที่การป้องกันความเสี่ยง กองทุนจะเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยรายใหญ่ที่สุดด้วยการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งหมดนี้ และพวกเขาอาจขึ้นอยู่กับสินเชื่อที่ไม่ดีที่กลับมาหาพวกเขา
เบน:
และขอย้ำอีกครั้ง สิ่งที่น่าสนใจทั้งหมดคือผลที่ตามมาในลำดับที่สองหรือสาม ผลลัพธ์ลำดับที่ 00 คือทุกสิ่งที่คุณเพิ่งพูดโดย James คือการประเมินจะเริ่มลดลงเพราะคุณจะมีเครื่องหมาย REO ที่ไม่ดี และผู้คนจะถูกบังคับให้ขาย และนั่นจะส่งผลเสียต่อ LTV ของคุณอย่างมาก . ดังนั้นคุณจะต้องไปกู้ยืมเงินหรือรีไฟแนนซ์ จากนั้น LTV จะยิ่งแย่ลงไปอีก และจะมีการยึดสังหาริมทรัพย์มากขึ้น เรากำลังเข้าสู่วงจรนี้ที่เพิ่งเริ่มที่จะขาดออกจากกัน... มันเป็นวงจรที่เลวร้ายนี้และนั่นก็เป็นหนึ่งในผลที่ตามมาอื่น ๆ ทั่วกระดาน และในทุกๆ [ไม่ได้ยิน 32:19:XNUMX] เราเป็น FinTech ซื้อเลย จ่ายทีหลัง คาดเดาอะไร? ซุปเปอร์เลเวอเรจ
เดฟ:
ใช่. คุณบอกว่าการประเมินจะลดลง ฉันเลยคิดว่าคุณคิดว่ามูลค่าทรัพย์สินในทรัพย์สินเชิงพาณิชย์จะลดลงอย่างมากใช่หรือไม่ มันต้องใช่มั๊ย?
เบน:
ใช่แล้ว ไม่มีคำถามเลย เป็นโอกาสที่ดีโดยพื้นฐานแล้วเพราะเราไม่ได้พูดถึงการกำหนดราคาแบบออร์แกนิก ซึ่งเป็นราคาที่ธนาคารขายของในราคานั้น ผมคิดว่าไม่มีความสัมพันธ์กับสิ่งที่คุณคิดว่าคุ้มค่าจริงๆ ในอีก 24 เดือนข้างหน้า อาจเป็นช่วง 10 เดือนแห่งความตกต่ำและความทุกข์อย่างแท้จริง ดังนั้นจึงมีโอกาสที่จะซื้อหรือให้ยืม และถ้าคุณมีหนี้น้อย นี่คือสิ่งที่แลร์รี่ ซิลเวอร์สไตน์พูดจริงๆ คุณผ่านวิกฤติอันเลวร้าย คุณออกมาจากที่นั่น คุณยังคงเป็นเจ้าของอาคาร และตอนนี้เขา มูลค่า XNUMX พันล้านดอลลาร์หรืออะไรสักอย่าง มันเป็นส่วนหนึ่งของเกม อย่าติดอยู่ในส่วนของเกมที่คุณสูญเสียทรัพย์สินไป
เดฟ:
คุณพูดถึงเบ็นว่ามีโอกาสมากมายสำหรับคนที่ฟังสิ่งนี้ คุณจะแนะนำพวกเขาอย่างไรให้ใช้ประโยชน์จากโอกาสที่จะเกิดขึ้นที่คุณเห็นนี้
เบน:
คุณสามารถไปคุยกับธนาคาร ติดต่อธนาคารได้ ธนาคารกำลังจะมี... พวกเขายังไม่มีและพวกเขาก็ช้ามาก นายหน้าที่ให้ยืมทั้งหมดจะย้ายไปเป็นนายหน้าสำหรับเมืองหลวงระดับกลางนี้ เมืองหลวงของสะพานนี้ ฉันเรียกว่าการระดมทุนแบบช่องว่าง เงินทุนช่วยเหลือ นายหน้าทั้งหมดที่ก่อนหน้านี้ทำงานเพื่อหาสินเชื่ออาวุโสให้กับคุณ จะทำงานนี้แล้ว ดังนั้นโบรกเกอร์น่าจะเป็นแหล่งกระแสที่ใหญ่ที่สุด มันตลกดีนะ ตลาดหุ้น ฉันยังคิดว่าพวกเขากำลังตกต่ำอยู่อีกทางหนึ่ง และตลาดโดยรวมแล้ว ภาวะเศรษฐกิจถดถอยส่งผลกระทบต่อรายได้ ดังนั้นคุณต้องการที่จะมีเครดิต คุณต้องการที่จะมีเครดิตในช่วงนี้ของวงจร เพราะมูลค่าที่แท้จริง มูลค่าเชิงฉวยโอกาสที่แท้จริง ฉันคิดว่ายังมีหนทางอยู่ แต่ผู้ให้กู้พวกเขาคือต้นน้ำจริงๆ แต่กระแสข้อตกลงจะซึมซาบไปทั่วทุกแห่ง
เจมส์:
ฉันรู้ว่าเราได้ติดต่อไปแล้วและได้รับการตอบรับมากมายอย่างแน่นอน ผู้ให้กู้ประเภทต่าง ๆ ก็มีนิดหน่อย ฉันคิดว่าควรดูก่อน คนหาเงินในท้องถิ่นเหล่านี้เห็นมันก่อนแน่นอนตอนนี้เพราะธนบัตรมีระยะสั้น โดยปกติจะเป็นธนบัตร 6 ถึง 12 เดือน ส่วนธนบัตรอื่นๆ บางส่วนมีอายุ 2, 3, 5 ปี และมีสินค้าคงคลังจำนวนมากเริ่มปรากฏขึ้น ฉันได้รับโทรศัพท์จากผู้ให้กู้มาบ้างแล้วบอกว่า เฮ้ เราเพิ่งเอาโฉนดนี้ไปแทน หรือเราจะยึดทรัพย์สินนี้ คุณจะจ่ายอะไรได้? และโดยทั่วไปแล้วพวกเขาจะไม่ชอบเบอร์ของฉัน แต่ตัวเลขก็คือตัวเลข แต่คุณสามารถทำได้ตอนนี้กับผู้ให้กู้รายย่อยในท้องถิ่น พวกเขาไม่ใช่ข้อตกลงใหญ่ แต่มีปริมาณเข้ามาสำหรับนักลงทุนรายย่อยหรือนักลงทุนระดับกลางในขณะนี้ และกำลังจะออกสู่ตลาดในขณะที่เราพูด
เดฟ:
และดูเหมือนว่า Ben คุณกำลังรวบรวมกองทุนเครดิตที่ Fundrise เพื่อใช้ประโยชน์จากสิ่งนี้บางส่วน
เบน:
ใช่ เรามีกลยุทธ์ด้านเครดิตมาเป็นเวลานานแล้ว แต่เราได้ปรับขนาดมันกลับไปในช่วงสองปีที่ผ่านมา เพราะมันเป็นเพียง... เรากำลังปรับใช้ที่อื่นเป็นส่วนใหญ่เพราะมันไม่น่าดึงดูด และทันใดนั้นมันก็เหมือนกับว่า... ฉันรู้สึกว่าสิ่งที่เกิดขึ้นตอนนี้หรือในอีกสองสามปีข้างหน้าจะเกิดขึ้นกับเราหรือสำหรับเราห้าครั้งในชีวิตของเรา ข้อตกลงประเภทที่เราจะได้เห็น ประเภทการให้กู้ยืมที่เราสามารถทำได้ . ฉันผ่านปี 2008 ฉันมีรอยแผลเป็นทั้งหมดจากปี 2008 และ 85% ของเวลาก็ยังเป็นปกติ แล้วมีบางครั้งที่เกมบอลทั้งหมดเกิดขึ้นหรือสูญหาย ใช่แล้ว เราจะทำเครดิตก่อน จากนั้นเราจะทำอิควิตี้เป็นอันดับสอง เนื่องจากคุณเกือบจะมองเห็นอีกด้านหนึ่งของสิ่งนี้ คุณจึงมั่นใจได้ว่ามันไม่ถาวร เป็นเวลาสองสามปีของการเปลี่ยนแปลงไปสู่สภาพแวดล้อมการกู้ยืมแบบใหม่
และบางคนโชคไม่ดี พวกเขามีกำหนดครบกำหนดในช่วงกลางนี้ โดยพื้นฐานแล้วช่วงนี้มีอัตราที่สูงและไม่มีสภาพคล่องและนั่นเป็นสิ่งที่แย่มาก มันน่าเสียดายสำหรับพวกเขาแต่มันเป็นโอกาสสำหรับคนอื่น ปัญหาก็คือโอกาส ฉันจะยกตัวอย่างให้คุณฟังอีกตัวอย่างหนึ่ง นี่คืออสังหาริมทรัพย์ภายนอก แต่เรามีกองทุนเทคโนโลยีที่เราเปิดตัว และเรากำลังถกเถียงกันในเรื่องนี้ ฉันไม่รู้ว่าเราจะทำเช่นนี้หรือไม่ เพราะมันเป็นที่ถกเถียงกันมาก แต่ฉันมี ความคุ้มครองการขาย ฉันกำลังซื้อทั้งหมดนี้... ฉันเข้ามาและเริ่มให้กู้ยืมแก่ธนาคารรายใหญ่เหล่านี้... ธนาคารเพื่อการลงทุน พวกเขาได้รับข้อตกลงเหล่านี้และพวกเขาแปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ และปัญหาคือข้อตกลงทั้งหมดที่พวกเขาตั้งใจจะเลิกจ้างหรือรวมกลุ่มที่พวกเขากล่าวว่า พวกเขาได้รับ ติดอยู่ เรียกว่า สินเชื่อค้าง ดังนั้นพวกเขาจึงมีเงินกู้ที่ค้างอยู่เหล่านี้นับหมื่นล้าน และตัวอย่างหนึ่งที่ทราบกันดีก็คือ พวกเขามีหนี้ Twitter ถึง 12 พันล้านดอลลาร์ และฉันรู้ว่าใครเป็นเจ้าของมัน และฉันกำลังพูดคุยกับพวกเขา และฉันก็แบบว่า เมื่อถึงจุดหนึ่ง พวกเขาก็จะทิ้งหนี้นี้ไปโดยเปล่าประโยชน์ พวกเขาจะเหมือนกับพาฉันออกไปจากสิ่งนี้ และเรากำลังถกเถียงกันภายใน นี่เป็นโอกาสที่ดีหรือว่ามันยุ่งเกินไป?
เดฟ:
โอ้โฮ
เบน:
มันยุ่งมาก
เดฟ:
มันเป็นหนี้ใหม่เอี่ยม
เบน:
ใช่ ใช่ หนี้ใหม่ เลยไม่รู้ว่าเป็นความคิดที่ดีหรือเปล่า นี่เป็นคำถามที่น่าสนใจ แต่เรื่องแบบนั้นมันบ้าไปแล้ว Twitter มีมูลค่า 44 พันล้านเมื่อปีที่แล้ว และคุณก็แบบว่า ฉันชอบมันที่ 5 พันล้านหรือเปล่า? ฉันไม่รู้บางที
เดฟ:
นั่นคงจะเป็นการอภิปรายที่สนุกสนาน
เบน:
มันก็เหมือนกับว่าฉันไม่ต้องการเสียงรบกวนจริงๆ นั่นคือปัญหา ไม่ใช่แค่คำถามประเมิน ฉันเพียงแต่ทำการตัดสินใจทางเศรษฐกิจที่นี่ แต่ฉันไม่แน่ใจว่าจะได้รับอนุญาต แต่มันเป็นเพียงภาพประกอบ มันเป็นเพียงตัวอย่างที่ชัดเจนว่ามันเป็นเวลาพิเศษที่จะมีโอกาสในการลงทุนประเภทนั้น
เดฟ:
เอาล่ะ. เบน ขอบคุณมากนะ นี่เป็นสิ่งที่ลึกซึ้งมาก ฉันได้เรียนรู้มากมายมหาศาล และจริงๆ แล้วเป็นเรื่องที่น่าประหลาดใจจริงๆ ที่ผู้คนไม่พูดถึงเรื่องนี้ ฉันเดาว่านั่นอาจเป็นคำถามสุดท้ายของฉันกับคุณ ทำไมเรื่องนี้ถึงไม่ถูกพูดถึงในวงกว้างกว่านี้?
เบน:
ใช่ มันสนุกมากที่ได้มาอยู่ที่นี่ ทุกคนพูดถึงเรื่องนี้ แต่ย้อนกลับไปเมื่อต้นเดือนกุมภาพันธ์ ฉันหมกมุ่นอยู่กับโรคระบาดในเดือนกุมภาพันธ์ 2020 และเรากำลังจะไปแคลิฟอร์เนีย ลูก ๆ ของฉัน ภรรยาและฉัน เราจะไปที่แคลิฟอร์เนียในวันวาเลนไทน์ และฉันก็แบบว่า เราไม่สามารถไปบังคับให้เด็กๆ สวมหน้ากากอนามัยบนเครื่องบินได้ และภรรยาของฉันก็แบบว่า คุณกำลังทำพัง เธอรำคาญฉันมาก และเมื่อถึงจุดหนึ่ง ทุกคนก็ตื่นขึ้นมา มีบางอย่างที่ข้อมูลต้องรั่วไหลออกสู่สาธารณะ และยิ่งไปกว่านั้น จำเป็นต้องอาศัยความเหนือกว่าของข้อมูลก่อนที่ผู้คนจะเปลี่ยนแปลง แล้วมันเกิดขึ้นทั้งหมดในคราวเดียว
เดฟ:
ประชาชนไม่อยากเชื่อข่าวที่ไม่สะดวก
เบน:
และมันก็เหมือนกับว่าผู้คนมีงานยุ่ง ไม่ใช่สิ่งที่พวกเขากำลังโฟกัสอยู่ ดังนั้นจึงใช้เวลาส่ง Ping มากพอก่อนที่ผู้คนจะเริ่มสนใจ นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไม... อย่างน้อยฉันก็คิดว่าเป็นเช่นนั้น... และแน่นอนว่าทุกคน ในกรณีนี้ คือผู้เข้าร่วมทั้งหมดในระบบการเงิน พวกเขาไม่ได้พูดถึงมัน นี่คือสิ่งสุดท้ายที่พวกเขาต้องการพูดถึง พวกเขาอยากจะบอกว่าทุกอย่างยอดเยี่ยมมาก และเช่นเดียวกันกับจีน พวกเขาเหมือนกับว่าทุกอย่างเยี่ยมยอด ไม่ต้องสนใจประตูที่เราเชื่อมปิดในอู่ฮั่นเลย ขอย้ำอีกครั้งว่า มีผู้เข้าร่วมที่พยายามหยุดยั้งเรื่องนี้ไม่ให้กลายเป็นเรื่องราว และนั่นสร้างความสับสนให้กับสื่อ และต้องใช้เวลาสักพักกว่าจะจบ
เดฟ:
เอาล่ะ เราจะต้องติดตามผลกับคุณโดยเร็วที่สุด เราอยากฟังความคิดเห็นของคุณ เพราะเห็นได้ชัดว่าคุณเป็นเหมือนนกคีรีบูนในเหมืองถ่านหินในขณะนี้ และคอยเตือนเราล่วงหน้า เราขอขอบคุณสำหรับเวลาของคุณจริงๆ เบ็น มันสนุกมากเสมอเมื่อคุณมา ขอบคุณมากที่มาร่วมงานกับเรา
เบน:
ใช่ ขอบคุณที่มีฉัน
เจมส์:
ขอบคุณเบ็น
เดฟ:
ฉันไม่รู้ว่าตอนนี้ฉันควรตื่นเต้นหรือกลัวดี
เจมส์:
ฉันตื่นเต้นมากจริงๆ เพราะฉันรู้สึกว่าเราทุกคนกำลังมองหาโอกาสอันยิ่งใหญ่นั้น และนี่จะเป็นเรื่องใหญ่ ฉันคิดมาตลอดเกี่ยวกับสุสานของนักลงทุนแห่งนี้ และฉันคิดว่ามันอาจเป็นสุสานของนายธนาคาร ไม่ใช่สุสานของนักลงทุน
เดฟ:
ใช่. คุณพูดเรื่องนี้มาระยะหนึ่งแล้ว โดยเฉพาะเพื่อให้ทุกคนเข้าใจ เรากำลังพูดถึงเรื่องเชิงพาณิชย์เป็นส่วนใหญ่ สิ่งนี้อาจส่งผลร้ายแรงต่อที่อยู่อาศัย อย่างที่เบ็นพูด มีผลกระทบระดับรองและระดับอุดมศึกษาทั้งหมด แต่อาจเป็นได้ น่าสนใจมากสำหรับผู้ที่มี... Syndicators ผู้ที่สามารถระดมเงินเพื่อเริ่มดำเนินการและพยายามซื้อสินทรัพย์เหล่านี้ได้ในราคาถูกมากตอนนี้หรือในอีก 6 เดือนข้างหน้า อะไรก็ได้
เจมส์:
และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากธนาคารไม่ต้องการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ หลายครั้งที่พวกเขาไม่ต้องการพวกเขา พวกเขาต้องการกำจัดพวกเขาออกไป และถ้าคุณมีสภาพคล่อง มันจะสร้างความแตกต่างอย่างมากใน... ฉันพูดแบบนั้นมาระยะหนึ่งแล้วเพราะสิ่งที่แปลกคือ ฉันเคยเห็นผู้คนทำเงินได้มากมายในช่วงสองปี และหกเดือนที่แล้วพวกเขา คงจะประมาณว่า โอ้ ฉันติดเงินสด และฉันก็แบบว่า คุณเพิ่งทำเงินได้มากขนาดนี้ในช่วงสองปีที่ผ่านมา ทำไมคุณถึงมีเงินสดติดตัวล่ะ? และอาจบรรลุผลในปี 2023 จะต้องมีสภาพคล่องและทุกอย่างอาจจะอยู่บนท้องถนน
เดฟ:
คุณเป็นคนที่สมบูรณ์แบบที่จะตอบคำถามนี้ เพราะคุณทำทุกอย่างเพียงเล็กน้อย คุณให้ยืม คุณพลิกกลับ คุณซื้อสินทรัพย์ที่ด้อยคุณภาพ หากสิ่งที่ Ben คิดว่ากำลังจะบรรลุผล และเราเริ่มเห็นวิกฤติสภาพคล่อง ราคาอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ลดลง คุณจะใช้ประโยชน์จากสิ่งนี้ให้ดีที่สุดอย่างไร
เจมส์:
สำหรับเรา ฉันคิดว่าเรากำลังพยายามเพิ่มกำลังให้กับไพรเวทอิควิตี้และหุ้นส่วนอิควิตี้ให้มากขึ้น เพื่อที่เราจะพยายามหาเงินที่มากขึ้นจากเรื่องนี้ ตัวอย่างที่ดีคือ เราได้ทำข้อตกลงร่วมกันในช่วง 120 ถึง 150 วันที่ผ่านมามากกว่าที่เราทำในช่วงสองปีที่ผ่านมา เนื่องจากสภาพคล่องอยู่ในภาวะวิกฤติ แต่การเป็นพันธมิตรกับนักลงทุนที่มีเงินสดในขณะนี้ถือเป็นกุญแจสำคัญในทุกสิ่ง และไม่ว่าจะเป็นการซ่อมแซมและพลิกอพาร์ทเมนต์ อาจเป็นคุณสมบัติเสี้ยนหรือคุณสมบัติกระแสเงินสด สำหรับเรา คุณต้องการที่จะยึดติดกับสภาพคล่องที่มีอยู่ สำหรับเรา เรากำลังระดมเงินในขณะนี้เพราะเราเห็นโอกาสในการซื้อบันทึกการซื้ออาคารที่ผิดนัดชำระหนี้ จากนั้นจึงเริ่มสร้างความสัมพันธ์กับคนเหล่านี้ด้วยกระดาษ
และเช่นเดียวกับสิ่งที่เบ็นพูดถึง มันยากที่จะเข้าถึงธนาคารใหญ่ๆ คุณไม่สามารถจับพวกเขาได้ ฉันไม่รู้จักใครที่นั่น แต่ผู้ให้กู้ในท้องถิ่นรายเล็กๆ เหล่านี้ คุณอาจติดต่อพวกเขาแล้วพูดว่า เฮ้ ฉันมีสภาพคล่อง ฉันกำลังมองหาโครงการอยู่ โปรดบอกฉันว่าคุณมีอะไรบ้าง และฉันสามารถบอกคุณได้ว่าเมื่อเร็ว ๆ นี้เราได้รับการซื้อที่ค่อนข้างดี โดยที่ฉันแค่โยนตัวเลขต่ำออกไปแล้วพวกเขาก็ทำข้อตกลงได้ พวกเขาแบบว่า คุณสามารถปิดมันภายในห้าวันได้ไหม? และเราก็สามารถคลิกสิ่งนั้นออกไปได้ ดังนั้นแค่พูดคุยกับผู้คนที่อยู่ในพื้นที่นั้น คนหาเงินยาก ๆ เหล่านี้ที่คุกคามคุณมาเป็นเวลาสองปีเพื่อให้ยืมเงิน พูดคุยกับพวกเขา ดูว่าโอกาสคืออะไร แล้วรักษาสภาพคล่องของคุณไว้ในมือ อย่า รีบทำข้อตกลงนั้น ให้แน่ใจว่ามันถูกต้อง
เดฟ:
นั่นเป็นคำแนะนำที่ดีมาก เอาล่ะ ขอบคุณเจมส์ เรื่องนี้สนุกมาก ฉันสนุกกับการพูดคุยกับคุณและเบ็นมาก มันเป็นบทสนทนาระดับสูงเสมอ ค่อนข้างเนิร์ดและไร้สาระ แต่ฉันคิดว่าสำหรับพวกเราที่ชอบเศรษฐกิจและรู้ว่ามันทำงานอย่างไร นี่เป็นตอนที่สนุกจริงๆ
เจมส์:
โอ้ ฉันชอบให้เบ็นสวม ฉันเริ่มสำรวจและลงไปตามโพรงกระต่าย พวกมันสนุกที่ได้ลงไป
เดฟ:
โอ้ใช่อย่างแน่นอน เมื่อปิดกล้อง เรากำลังพยายามโน้มน้าวให้เบ็นให้เราออกไปที่ DC และออกไปเที่ยวกับเขาแบบต่อหน้า ดังนั้นบางทีเราอาจจะทำอย่างนั้นในครั้งต่อไป
เจมส์:
โอ้ ฉันเต็มร้อยเปอร์เซ็นต์แล้ว
เดฟ:
เอาล่ะ ขอบคุณมากเจมส์ ขอให้สนุกกับเกมนะ
เจมส์:
ใช่ ไปฮอกส์
เดฟ:
ไฟต์นี้ฉันไม่มีหมาจริงๆ แต่ฉันจะเชียร์ทีม Hawks ให้คุณ หวังว่าคุณคงไม่ต้อง... ฉันเดาว่า ฉันจะพูดแบบนั้นในอากาศได้ไหม
เจมส์:
ใช่แล้ว ตอนนี้ฉันมีเดิมพันก้อนโต
เดฟ:
คุณอยากจะบอกทุกคนว่าเดิมพันของคุณในเกม Seahawks นี้คืออะไร?
เจมส์:
ใช่ ฉันคิดว่าปากของฉันทำให้ฉันมีปัญหา เพราะเราเล่นกับโฟร์ตีไนเนอร์ส พวกเขามีทีมที่มีพรสวรรค์มากกว่า และฉันพนันกับเพื่อนที่ดีคนหนึ่งของฉันซึ่งเป็นแฟนบอล 49 เหมือนกันว่าผู้แพ้ต้องสวมโลโก้ Speedo ของทีมอื่นลงสระน้ำตลอดทั้งวัน ฉันหวังเป็นอย่างยิ่งว่าจะไม่ใช่ฉัน
เดฟ:
ใช่. ฉันจะเชียร์ทีม Seahawks เพื่อประโยชน์ของคุณ แต่นั่นเป็นเดิมพันที่ค่อนข้างตลก และหวังว่าคุณจะไม่บอกใครหลายๆ คนมากเกินไป นี่คือตอนจบของตอนเท่านั้น ดังนั้นอาจจะไม่มีใครฟังอีกต่อไป
เจมส์:
ใช่ ทุกคนควรจะหยั่งรากลึกที่ทีมซีฮอว์กส์ชนะ ไม่มีใครอยากเห็นฉันในรถ Speedo
เดฟ:
เอาล่ะ. ขอบคุณมากครับพี่ เรื่องนี้สนุกมาก ขอขอบคุณทุกท่านที่รับฟัง นี่เป็นตอนสุดท้ายของปี สวัสดีปีใหม่สำหรับทุกคน เราซาบซึ้งจริงๆ ที่คุณช่วยเหลือเราและสนับสนุนเราตลอดปีแรกของ On The Market แล้วพบกันใหม่ในปี 2023
On The Market สร้างโดยฉัน Dave Meyer และ Kaylin Bennett ผลิตโดย Kaylin Bennett ตัดต่อโดย Joel Esparza และ Onyx Media ค้นคว้าโดย Pooja Jinda และขอขอบคุณทีมงาน BiggerPockets ทั้งหมด
เนื้อหาในรายการ On The Market เป็นเพียงความคิดเห็นเท่านั้น ผู้ฟังทุกคนควรตรวจสอบจุดข้อมูล ความคิดเห็น และกลยุทธ์การลงทุนอย่างอิสระ
ดู Podcast ที่นี่
ในตอนนี้เราครอบคลุม
- อธิบายการลดภาระหนี้แล้ว และเหตุใดนักลงทุนจำนวนมากจึงเข้าแถวเพื่อเงินหลายล้านดอลลาร์
- ที่ อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ จะโดนหนักที่สุด เมื่อวิกฤติการชำระหนี้เกิดขึ้น
- ทำไมแม้กระทั่ง ธนาคารมีภาระหนี้มากเกินไป และ ผลโดมิโน ที่อาจทำให้เกิด ความวุ่นวายทางการเงิน
- สถานการณ์ที่อาจเกิดขึ้นเมื่อธนาคารเริ่มจำกัดปริมาณเงินและ นักลงทุนเริ่มหมดหวัง
- พื้นที่ โอกาสอันยิ่งใหญ่สำหรับนักลงทุน เมื่อเงินกู้เกินกำหนดและ สินทรัพย์เริ่มขายได้ในราคาเพียงเศษเสี้ยวของต้นทุน
- ใครจะชนะ และทำให้มันรอดพ้นไปได้หลังจากเกิดการลดหนี้จำนวนมาก
- และ So ล้นหลาม!
ลิงค์จากการแสดง
เชื่อมต่อกับเบ็น:
สนใจเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสปอนเซอร์ในปัจจุบันหรือร่วมเป็นพันธมิตรกับ BiggerPockets ด้วยตัวเองหรือไม่? ตรวจสอบของเรา เพจสปอนเซอร์!
หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets
- เนื้อหาที่ขับเคลื่อนด้วย SEO และการเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ รับการขยายวันนี้
- เพลโตบล็อคเชน Web3 Metaverse ข่าวกรอง ขยายความรู้. เข้าถึงได้ที่นี่.
- ที่มา: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 เดือน
- ลด 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- เอบีซี
- ความสามารถ
- สามารถ
- เกี่ยวกับเรา
- เกี่ยวกับมัน
- แน่นอน
- อย่างแน่นอน
- นักวิชาการ
- การครอบครอง
- ข้าม
- คล่องแคล่ว
- จริง
- เพิ่ม
- ปรับ
- ที่ยอมรับ
- สูง
- ความได้เปรียบ
- คำแนะนำ
- หลังจาก
- กับ
- ก่อน
- AIR
- ทั้งหมด
- แล้ว
- เสมอ
- สหรัฐอเมริกา
- อเมริกัน
- จำนวน
- และ
- อื่น
- คำตอบ
- ที่พัก
- พาร์ทเมนท์
- ความอยากอาหาร
- Apple
- ขอขอบคุณ
- เข้าใกล้
- อาร์กิวเมนต์
- รอบ
- สินทรัพย์
- การจัดการสินทรัพย์
- สินทรัพย์
- แนบ
- ความสนใจ
- มีเสน่ห์
- ผู้เขียน
- เฉลี่ย
- กลับ
- ไม่ดี
- สัญญาเช่า
- อนุมัติงบประมาณ
- ยอดคงเหลือ
- งบดุล
- ธนาคาร
- ธนาคารแห่งอเมริกา
- นายธนาคาร
- การธนาคาร
- ระบบธนาคาร
- ธนาคาร
- ตาม
- เป็นพื้น
- รากฐาน
- เพราะ
- กลายเป็น
- สมควร
- ก่อน
- กำลัง
- เชื่อ
- ที่ดีที่สุด
- เดิมพัน
- ดีกว่า
- ใหญ่
- ที่ใหญ่กว่า
- ที่ใหญ่ที่สุด
- พันล้าน
- พันล้าน
- ธนบัตร
- บิต
- เลือด
- คณะกรรมการ
- กล้า
- พันธบัตร
- ชายแดน
- ยืม
- ที่ยืมมา
- ผู้กู้
- การยืม
- ซื้อ
- ยี่ห้อ
- แบรนด์นิว
- ทำลาย
- สะพาน
- การแก้
- นำมาซึ่ง
- แต้
- โบรกเกอร์
- งบ
- สร้าง
- การก่อสร้าง
- สร้าง
- พวง
- เผา
- ธุรกิจ
- ธุรกิจ
- ซื้อ
- ซื้อเลยจ่ายทีหลัง
- การซื้อ
- ซื้อ
- แคลิฟอร์เนีย
- โทรศัพท์
- ที่เรียกว่า
- โทร
- กล้อง
- ไม่ได้
- ฝาครอบ
- เมืองหลวง
- ลัทธิทุนนิยม
- กรณี
- เงินสด
- กระแสเงินสด
- จับ
- ก่อให้เกิด
- การก่อให้เกิด
- ศูนย์
- ผู้บริหารสูงสุด
- บาง
- โซ่
- เปลี่ยนแปลง
- ถูก
- ตรวจสอบ
- สาธารณรัฐประชาชนจีน
- ทางเลือก
- Choose
- วงกลม
- เมือง
- ชั้นเรียน
- ปิดหน้านี้
- ผู้ร่วมก่อตั้ง
- ถ่านหิน
- ประกอบ
- อย่างไร
- มา
- เชิงพาณิชย์
- อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
- บริษัท
- เมื่อเทียบกับ
- สมบูรณ์
- อย่างสมบูรณ์
- ซับซ้อน
- ซับซ้อน
- แนวคิด
- แนวความคิด
- มั่นใจ
- ทำให้เกิดความสับสน
- ผลที่ตามมา
- เนื้อหา
- อย่างต่อเนื่อง
- แย้ง
- การสนทนา
- การแปลง
- แปลง
- โน้มน้าวใจ
- แกน
- ได้
- ประเทศ
- คู่
- หลักสูตร
- หน้าปก
- ความคุ้มครอง
- ครอบคลุม
- ครอบคลุม
- Crash
- ที่สร้างขึ้น
- เครดิต
- กองทุนเครดิต
- วิกฤติ
- สำคัญมาก
- ขับเคลื่อน
- กระทืบ
- ปัจจุบัน
- ข้อมูล
- จุดข้อมูล
- เดฟ
- วัน
- วัน
- dc
- จัดการ
- ข้อเสนอ
- การอภิปราย
- โต้วาที
- หนี้สิน
- ทศวรรษ
- ธันวาคม
- การตัดสินใจ
- ลดลง
- การลดลง
- ค่าเริ่มต้น
- ค่าเริ่มต้น
- อย่างแน่นอน
- ความต้องการ
- ขึ้นอยู่กับ
- ขึ้นอยู่กับ
- ปรับใช้
- ผู้ฝากเงิน
- บรรยาย
- รายละเอียด
- ผู้พัฒนา
- ที่กำลังพัฒนา
- DID
- ความแตกต่าง
- ต่าง
- ย่อยอาหาร
- การเปิดเผย
- แสดง
- ความทุกข์
- เป็นทุกข์
- ไม่
- สุนัข
- การทำ
- ดอลลาร์
- ดอลลาร์
- Dont
- วันโลกาวินาศ
- ประตู
- ลง
- ขาลง
- หยด
- กอง
- ในระหว่าง
- พลวัต
- พลศาสตร์
- ก่อน
- รายได้
- การทำให้สบาย
- ด้านเศรษฐกิจ
- เศรษฐกิจ
- ผล
- ผลกระทบ
- ทั้ง
- ที่อื่น ๆ
- อีเมล
- ทำให้สามารถ
- สิ้นสุด
- ประเทศอังกฤษ
- เพลิดเพลิน
- พอ
- ทั้งหมด
- สิ่งแวดล้อม
- ส่วนได้เสีย
- โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
- แก่นแท้
- เป็นหลัก
- ที่ดิน
- อีเธอร์ (ETH)
- การประเมินผล
- แม้
- เคย
- ทุกคน
- ทุกคน
- ทุกอย่าง
- เผง
- ตัวอย่าง
- ตัวอย่าง
- ตื่นเต้น
- ที่มีอยู่
- คาดหวัง
- ที่คาดหวัง
- อธิบาย
- อธิบาย
- ขยายออก
- นามสกุล
- อย่างยิ่ง
- หันหน้าไปทาง
- ล้มเหลว
- อย่างเป็นธรรม
- ตก
- ล้ม
- คุ้นเคย
- มีชื่อเสียง
- แฟน
- ที่ยอดเยี่ยม
- ที่น่าสนใจ
- ที่เร็วที่สุด
- ที่ชื่นชอบ
- เชื่อมั่น
- เฟด
- ค่าธรรมเนียม
- ค่าธรรมเนียม
- สองสาม
- สู้
- รูป
- เงินทุน
- ทางการเงิน
- ระบบการเงิน
- การจัดหาเงินทุน
- หา
- ปลาย
- Fintech
- ชื่อจริง
- ปลา
- แก้ไขปัญหา
- การแก้ไข
- พลิก
- ไหล
- มุ่งเน้น
- ปฏิบัติตาม
- พยากรณ์
- สำคัญ
- ข้างหน้า
- เศษ
- ราคาเริ่มต้นที่
- แช่แข็ง
- ผล
- เต็ม
- สนุก
- กองทุน
- การระดมทุน
- เงิน
- ตลก
- เกม
- ช่องว่าง
- เกียร์
- โดยทั่วไป
- สร้าง
- การสร้าง
- ได้รับ
- ได้รับ
- ให้
- Go
- พระเจ้า
- ไป
- ไป
- ดี
- รัฐบาล
- นโยบายของรัฐบาล
- เกรด
- สำเร็จการศึกษา
- ยิ่งใหญ่
- คนที่แต่งตัวประหลาด
- ใช้ค้อนทุบ
- แขวน
- เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- มีความสุข
- ยาก
- มี
- ได้ยิน
- หนัก
- กั้น
- กองทุนป้องกันความเสี่ยง
- การช่วยเหลือ
- โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม
- ซ่อนเร้น
- จุดสูง
- สูงกว่า
- คำแนะนำ
- ประวัติ
- ตี
- ฮิต
- กดปุ่ม
- เจ้าของ
- ถือ
- หลุม
- หวังว่า
- หวัง
- เจ้าภาพ
- บ้าน
- การเคหะ
- สรุป ความน่าเชื่อถือของ Olymp Trade?
- HTTPS
- ใหญ่
- เป็นมนุษย์
- ร้อย
- หลายร้อยล้าน
- เจ็บ
- hype
- ฉันเป็น
- ความคิด
- ส่งผลกระทบ
- ผลกระทบ
- ที่ใกล้เข้ามา
- สำคัญ
- in
- เงินได้
- เพิ่ม
- อิสระ
- ข้อมูล
- บ้า
- สถาบัน
- สถาบัน
- ประกัน
- อยากเรียนรู้
- อัตราดอกเบี้ย
- อัตราดอกเบี้ย
- น่าสนใจ
- สัมภาษณ์
- สินค้าคงคลัง
- การลงทุน
- การลงทุน
- วาณิชธนกิจ
- นักลงทุน
- นักลงทุน
- ปัญหา
- IT
- ตัวเอง
- เข้าร่วม
- การร่วม
- เข้าร่วมกับเรา
- ความยุติธรรม
- เก็บ
- คีย์
- เด็ก
- ชนิด
- ทราบ
- ความรู้
- ที่รู้จักกัน
- ไม่มี
- ใหญ่ที่สุด
- ชื่อสกุล
- ปีที่แล้ว
- เปิดตัว
- ชั้นนำ
- รั่วไหล
- เรียนรู้
- ได้เรียนรู้
- การเรียนรู้
- ทิ้ง
- การออกจาก
- ยืม
- ผู้ให้ยืม
- ผู้ให้กู้
- การให้กู้ยืมเงิน
- ชั้น
- เลฟเวอเรจ
- LG
- ชีวิต
- Line
- ของเหลว
- สภาพคล่อง
- วิกฤติสภาพคล่อง
- การฟัง
- น้อย
- เงินกู้
- เงินให้กู้ยืม
- ในประเทศ
- โลโก้
- นาน
- เวลานาน
- อีกต่อไป
- ดู
- ที่ต้องการหา
- สูญเสีย
- แพ้
- Lot
- ความรัก
- รัก
- ต่ำ
- หรูหรา
- M2
- ทำ
- สำคัญ
- ทำ
- การทำ
- มนุษย์
- การจัดการ
- หลาย
- หลายคน
- ขอบ
- ตลาด
- ตลาด
- มาสก์
- มวล
- มาก
- คณิตศาสตร์
- วุฒิภาวะ
- วิธี
- ภาพบรรยากาศ
- กล่าวถึง
- เมเยอร์
- ปานกลาง
- กลาง
- อาจ
- เจ้าของโรงโม่
- ล้าน
- ล้านดอลลาร์
- ล้านดอลลาร์
- ล้าน
- ข้อผิดพลาด
- โหมด
- เงิน
- ปริมาณเงิน
- เดือน
- เดือน
- ข้อมูลเพิ่มเติม
- มากที่สุด
- ปาก
- ย้าย
- หลายครอบครัว
- ชื่อ
- ชื่อ
- เกือบทั้งหมด
- จำเป็นต้อง
- จำเป็นต้อง
- เครือข่าย
- ใหม่
- ปีใหม่
- ข่าว
- ถัดไป
- สัญญาณรบกวน
- ปกติ
- หมายเหตุ / รายละเอียดเพิ่มเติม
- จำนวน
- มากมาย
- ชัดเจน
- Office
- สำนักงาน
- ถูก
- เก่า
- ONE
- นิล
- ทำงาน
- ผู้ประกอบการ
- ความคิดเห็น
- ความคิดเห็น
- โอกาส
- โอกาส
- ตรงข้าม
- ใบสั่ง
- อินทรีย์
- อื่นๆ
- ผลิตภัณฑ์อื่นๆ
- ด้านนอก
- ทั้งหมด
- เกินกำลัง
- ของตนเอง
- เจ้าของ
- เจ้าของ
- เป็นเจ้าของ
- ต้องจ่าย
- การระบาดกระจายทั่ว
- กระดาษ
- ส่วนหนึ่ง
- ผู้เข้าร่วม
- หุ้นส่วน
- พันธมิตร
- พาร์ทเนอร์
- ส่วน
- ผ่าน
- ชำระ
- การจ่ายเงิน
- บำนาญ
- คน
- เปอร์เซ็นต์
- สมบูรณ์
- ระยะเวลา
- ถาวร
- คน
- ส่วนตัว
- ปรากฏการณ์
- เลือก
- ชิ้น
- ท่อ
- เพลโต
- เพลโตดาต้าอินเทลลิเจนซ์
- เพลโตดาต้า
- เล่น
- ผู้เล่น
- เล่น
- พอดคาสต์
- พอดคาสต์
- จุด
- จุด
- นโยบาย
- ทางการเมือง
- ในทางการเมือง
- การเมือง
- สระ
- ผลงาน
- ความเป็นไปได้
- ทำนาย
- เตรียมการ
- สวย
- ก่อน
- ก่อนหน้านี้
- ราคา
- ราคา
- การตั้งราคา
- ส่วนตัว
- ตราสารทุนภาคเอกชน
- อาจ
- ปัญหา
- ผลิต
- โครงการ
- คุณสมบัติ
- คุณสมบัติ
- โอกาส
- ให้
- สาธารณะ
- สาธารณชน
- การซื้อสินค้า
- ใส่
- วาง
- สั่นสะเทือน
- เชิงปริมาณ
- มาตรการผ่อนคลายเชิงปริมาณ
- กระชับเชิงปริมาณ
- คำถาม
- รวดเร็ว
- อย่างรวดเร็ว
- ยก
- การยก
- คะแนน
- ราคา
- ถึง
- การอ่าน
- พร้อม
- จริง
- อสังหาริมทรัพย์
- คุณค่าที่แท้จริง
- เหตุผล
- เหตุผล
- เมื่อเร็ว ๆ นี้
- ภาวะถดถอย
- แนะนำ
- กู้
- ลด
- ลงทะเบียน
- กฎระเบียบ
- เครื่องควบคุม
- ความสัมพันธ์
- จำ
- ให้เช่า
- ทำซ้ำ
- แสดง
- การร้องขอ
- ต้อง
- ช่วยเหลือ
- คำตอบ
- REST
- รับคืน
- รวย
- กำจัด
- ขึ้น
- ที่เพิ่มขึ้น
- โยก
- ราก
- การขจัด
- ปัดเศษ
- รีบเร่ง
- กล่าวว่า
- ประโยชน์
- ขาย
- เดียวกัน
- ตกใจ
- สถานการณ์
- กำหนด
- เศษ
- น่าขันพิลึก
- เอเชียตะวันออกเฉียงใต้
- ช่ำชอง
- ซีแอตเทิ
- ที่สอง
- รอง
- แปลงสินทรัพย์เป็นหลักทรัพย์
- เห็น
- ดูเหมือนว่า
- กลุ่ม
- ขาย
- ผู้ขาย
- Selling
- ความรู้สึก
- บริการ
- เปลี่ยน
- ขยับ
- ผวา
- การยิง
- ความขาดแคลน
- น่า
- โชว์
- สำคัญ
- ง่าย
- ตั้งแต่
- เดียว
- สถานการณ์
- หก
- หกเดือน
- ขนาด
- ช้า
- เล็ก
- ธุรกิจขนาดเล็ก
- มีขนาดเล็กกว่า
- สมาร์ท
- ส่อเสียด
- So
- บาง
- บางคน
- บางสิ่งบางอย่าง
- ในไม่ช้า
- แหล่ง
- ช่องว่าง
- ช่องว่าง
- พูด
- พูด
- พิเศษ
- เฉพาะ
- สเปกตรัม
- สปอนเซอร์
- ผู้สนับสนุน
- สแต็ค
- เริ่มต้น
- ข้อความที่เริ่ม
- ที่เริ่มต้น
- เริ่มต้น
- ขั้นตอน
- ยังคง
- แรงบันดาลใจ
- สต็อก
- ตลาดหลักทรัพย์
- หุ้น
- หุ้นและพันธบัตร
- หยุด
- เรื่องราว
- กลยุทธ์
- กลยุทธ์
- ถนน
- อย่างเช่น
- ฉับพลัน
- สรุป
- ยิ่งใหญ่
- จัดหาอุปกรณ์
- การจัดหา
- สนับสนุน
- ที่สนับสนุน
- ประหลาดใจ
- น่าแปลกใจ
- คณะกรรมการ
- ระบบ
- เอา
- ใช้เวลา
- การ
- มีความสามารถ
- คุย
- การพูดคุย
- พูดคุย
- ทีม
- เทคโนโลยี
- เงื่อนไขการใช้บริการ
- ระดับอุดมศึกษา
- พื้นที่
- เฟด
- สหราชอาณาจักร
- โลก
- ของพวกเขา
- ตัวเอง
- ที่นั่น
- สิ่ง
- สิ่ง
- คิด
- คิดว่า
- ในสัปดาห์นี้
- คิดว่า
- พัน
- สาม
- ตลอด
- ตลอด
- ตั๋ว
- บัตรเข้าชม
- กระชับ
- เวลา
- ครั้ง
- ไปยัง
- ในวันนี้
- วันนี้
- ร่วมกัน
- ต้น
- เกินไป
- ด้านบน
- หัวข้อ
- โดยสิ้นเชิง
- การค้า
- สำเนา
- การเปลี่ยนแปลง
- คลัง
- คลัง
- มหึมา
- ปัญหา
- จริง
- กลับ
- หัน
- การหมุน
- พูดเบาและรวดเร็ว
- ชนิด
- ตามแบบฉบับ
- เป็นปกติ
- Uk
- กระทรวงการคลังของสหราชอาณาจักร
- ภายใต้
- เข้าใจ
- โชคร้าย
- หน่วย
- ที่กำลังมา
- us
- ใช้
- มักจะ
- ความคุ้มค่า
- ความคุ้มค่า
- ตรวจสอบ
- วีดีโอ
- จวน
- ปริมาณ
- อยาก
- คลังสินค้า
- คำเตือน
- วอชิงตัน
- วิธี
- ความมั่งคั่ง
- สัปดาห์
- สัปดาห์ที่ผ่านมา
- ยินดีต้อนรับ
- เวลส์
- ฟาร์โกเวลส์
- อะไร
- อะไร
- ว่า
- ที่
- ในขณะที่
- WHO
- ภรรยา
- จะ
- ชนะ
- คำ
- งาน
- การทำงาน
- โรงงาน
- โลก
- แย่ที่สุด
- คุ้มค่า
- จะ
- เขียน
- เขียน
- ผิด
- ปี
- ปี
- ของคุณ
- ด้วยตัวคุณเอง
- YouTube
- ลมทะเล
- เป็นศูนย์