คำตัดสินของ NAR-DOJ แบ่งตัวแทนออกจากค่าคอมมิชชัน กฎการลงรายการกระเป๋า

คำตัดสินของ NAR-DOJ แบ่งตัวแทนออกจากค่าคอมมิชชัน กฎการลงรายการกระเป๋า

Time Stamp: 1 กุมภาพันธ์ 2023 5:00 น.
โหนดต้นทาง: 1933417

กิจกรรม Inman เป็นวิธีที่ดีที่สุดในการเรียนรู้ เชื่อมต่อ และเติบโต อย่าพลาดครั้งต่อไป 8-10 ส.ค.นี้ ที่ Inman Connect ลาสเวกัส. เข้าร่วมกับเราที่ Aria Resort เพื่อรับข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับอนาคต ค้นพบกลยุทธ์ใหม่ และเครือข่ายกับอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดและสว่างที่สุด ลงทะเบียนที่นี่. 

A คำตัดสินของศาลเห็นชอบกับสมาคมนายหน้านายหน้าแห่งชาติในการสอบสวนของกระทรวงยุติธรรม ได้รับการตอบสนองที่หลากหลายจากตัวแทน นายหน้า และผู้เล่นในอุตสาหกรรมอื่น ๆ ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการแบ่งแยกภายในอุตสาหกรรมเหนือกฎสองข้อของ NAR เกี่ยวกับค่าคอมมิชชั่นของผู้ซื้อ-นายหน้า และรายการกระเป๋า

เมื่อวันพฤหัสบดี ศาลแขวงของรัฐบาลกลางในกรุงวอชิงตัน ดี.ซี. ได้ระงับคำขอข้อมูลจาก NAR ของ DOJ เกี่ยวกับ:

  • กฎการเข้าร่วม ซึ่งกำหนดให้นายหน้าจดทะเบียนต้องเสนอค่าตอบแทนฝ่ายเดียวแบบครอบคลุมแก่นายหน้าผู้ซื้อเพื่อส่งรายชื่อเข้าสู่บริการจดทะเบียนหลายรายการในเครือของ Realtor
  • นโยบายความร่วมมือที่ชัดเจน ซึ่งกำหนดให้นายหน้าจดทะเบียนต้องส่งรายชื่อไปยัง MLS ในเครือของ Realtor ภายในหนึ่งวันทำการหลังจากทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์สู่สาธารณะ

ณ จุดนี้ยังไม่ชัดเจนว่าคำตัดสินมีความหมายอย่างไรสำหรับการสอบสวนของ DOJ เกี่ยวกับนโยบายของ NAR หรือหากหน่วยงานจะอุทธรณ์คำตัดสินของศาลแขวง

ไม่ว่ากฎเหล่านี้จะยังคงถูกถกเถียงกันต่อไปเนื่องจากเป็นหัวข้อของ คดีต่อต้านการผูกขาดหลายคดี ยื่นฟ้อง NAR โดยเอกชน ซึ่งบางส่วนได้ยื่นฟ้อง DOJ ได้เข้ามาแทรกแซง และดูเหมือนว่าจะพร้อมที่จะมีส่วนร่วมต่อไป

สัปดาห์ที่แล้ว DOJ ถาม เพื่อยื่นบทสรุป Amicus ในกรณีดังกล่าวเกี่ยวกับนโยบายความร่วมมือที่ชัดเจนและศาลอุทธรณ์ได้รับคำขอของหน่วยงาน เมื่อวันจันทร์ ศาลให้เวลา DOJ จนถึงวันที่ 13 มีนาคมในการยื่นบทสรุป และให้เวลา NAR จนถึงวันที่ 20 เมษายนในการยื่นบทสรุปคำตอบในคดีนี้

ตัวแทน นายหน้า และคนอื่นๆ ที่แสดงความคิดเห็นในบทความของ Inman เกี่ยวกับการพิจารณาคดีของ NAR-DOJ มีความหลากหลายเกี่ยวกับความคิดของพวกเขาเกี่ยวกับการพิจารณาคดีและกฎของ NAR ที่เป็นประเด็น

บางคนมองว่าการสอบสวนของ DOJ เป็นตัวอย่างคลาสสิกของ “การเข้าถึงอำนาจของรัฐบาล” และยกย่องคำตัดสินของศาล

“ความจริงที่น่าเศร้าในกรณีนี้คือ NAR ต้องใช้อะไรเพื่อปกป้องการตัดสินใจที่มีสามัญสำนึกเช่นนี้” โจ วิลเลียมส์ ผู้ร่วมก่อตั้งเคลเลอร์ วิลเลียมส์ กล่าว

โจวิลเลียมส์

“นั่นจ่ายโดยนายหน้าทุกคนที่ทำงานหนักผ่านค่าธรรมเนียมของพวกเขาเหรอ? การเข้าถึงของรัฐบาล Classi[c] ทำได้ดีมาก นาร์!”

Jeff Stewart ตัวแทนของ RE/MAX Homefinders ให้ความเห็นว่าการสอบสวนเผยให้เห็นถึงอคติของรัฐบาลต่ออุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ และต้องเสียภาษีเป็นดอลลาร์

“รัฐบาลไม่ชอบความจริงที่ว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เป็นผู้รับเหมาอิสระทั้งหมด – พร้อมด้วยสิทธิประโยชน์ทางภาษี” Stewart กล่าว

เจฟฟ์ สจ๊วต

“มีประมาณ. พวกเรา 2 ล้านคนในสหรัฐอเมริกาที่พวกเขาต้องการเป็นพนักงาน W-2 การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างค่าคอมมิชชั่นของสหกรณ์จะไม่นำเงินกลับไปสู่มือของผู้ขาย เป็นแหล่งรวมทรัพยากรที่จำกัด และหากผู้ซื้อต้องชำระเงินให้กับตัวแทนของผู้ซื้อ ทรัพยากรเหล่านั้นคือทรัพยากรที่จะนำไปใช้ในการชำระเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชี มันจะกลับมาจากมือของผู้ขายในสัมปทานการทำธุรกรรมเพื่อให้ข้อตกลงทำงานได้ เห็นได้ชัดว่าฝ่ายบริหารปัจจุบันมีปัญหาใหญ่กับรูปแบบอุตสาหกรรมและกำลังไล่ตามรายได้จากภาษี”

คนอื่นๆ มองว่ากฎที่ DOJ สอบสวนนั้นไม่เป็นปัญหา

"ดี; เรามีปัญหามากมายที่ต้องแก้ไขในประเทศนี้” Kevin McGrath ผู้จัดการนายหน้าของ Long & Foster กล่าวถึงคำตัดสินของศาล “นี่ไม่ใช่หนึ่งในนั้น”

ชารอน มัลฮอลแลนด์

“กฎหมายสัญญากำหนดว่าตัวแทนจะได้รับการชำระเงินอย่างไร ไม่ว่าจะโดยผู้ซื้อโดยตรงหรือผ่านทางผู้ขาย ซึ่งใช้เงินที่ได้จากการขายทรัพย์สินโดยผู้ซื้อเพื่อชำระเงินให้กับตัวแทนที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม” ชารอนกล่าว Mulholland ตัวแทนของ Mulholland Realty

Dick Stoner นายหน้าของ Reist Corporation เน้นย้ำว่าค่าคอมมิชชันของผู้ซื้อและนายหน้าไม่แตกต่างจากสิ่งจูงใจผู้ขายอื่นๆ

“ผู้ขาย [A] อาจเสนอโปรโมชั่นอะไรก็ตามที่พวกเขาต้องการ ไม่ว่าจะเป็นการโฆษณาที่รุนแรง โพสต์บนโซเชียลมีเดีย หรือค่าคอมมิชชั่นตัวแทนผู้ซื้อ” สโตเนอร์กล่าว

“ผู้ขายผลิตภัณฑ์บางรายเสนอการจัดส่งแบบชำระเงิน 'ในวันถัดไป' และสิ่งจูงใจอื่น ๆ ให้ดูและซื้อผลิตภัณฑ์ของตน และข้อเสนอค่าคอมมิชชันของตัวแทนผู้ซื้อก็เหมือนกัน — เป็นสิ่งที่ดึงดูดผู้ซื้อมากขึ้น (ผู้ที่มีตัวแทน) ให้มาขายโดยเฉพาะ”

คนอื่นๆ เรียกร้องให้ NAR ทำการเปลี่ยนแปลงกฎปัจจุบัน โดยกล่าวว่า NAR เป็นผู้ที่ "เข้าถึงข้อมูลมากเกินไป"

“ในฐานะตัวแทน ฉันดูหมิ่นแนวทางความร่วมมือที่ชัดเจนซึ่งกำหนดโดย NAR อย่างยิ่ง” แพทริค แฮร์ริส ตัวแทนของ RE/MAX Crossroads กล่าว “ฉันรู้สึกว่ามันเกินขอบเขตและไม่มั่นคงอย่างมืออาชีพ หากผู้ขายไม่ต้องการนำทรัพย์สินของตนไปไว้ใน MLS แต่สามารถทำการตลาดด้วยวิธีอื่นที่ไม่ใช่ NAR และไม่มีสมาคมของรัฐหรือท้องถิ่นใดที่ไม่ควรมีส่วนร่วมในเรื่องนี้ อยู่ระหว่างนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์และผู้ขาย ท้ายที่สุดแล้วผู้ขายควรจะสามารถทำสิ่งที่เป็นประโยชน์สูงสุดแก่พวกเขาได้”

“[หาก] NAR ใส่ใจในการทำสิ่งที่ถูกต้องสำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย พวกเขา [ควร] ประกาศให้ Limited Agency และ Dual Agency เป็นแนวทางปฏิบัติที่ผิดจรรยาบรรณ” เขากล่าวเสริม “คุณไม่สามารถมีเจ้านายสองคนและทำงานของคุณอย่างมีประสิทธิภาพได้ มีคนรู้สึกถูกละเลยอยู่เสมอ และคนเดียวที่จะชนะได้จริงๆ ก็คือนายหน้าที่มีเงินเดือนสองเท่า”

แพทริค แฮร์ริส | RE/MAX ทางแยก

เกี่ยวกับกฎการมีส่วนร่วม แฮร์ริสสนับสนุนให้อนุญาตให้นำค่าคอมมิชชันตัวแทนผู้ซื้อไปรวมกับการจำนองของผู้ซื้อ

“เหตุผลหลักว่าทำไมค่าคอมมิชชั่นตัวแทนผู้ซื้อจึงรวมอยู่ในสัญญาจดทะเบียนก็คือผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ปฏิเสธที่จะอนุญาตให้ค่าคอมมิชชั่นตัวแทนผู้ซื้อเป็นส่วนหนึ่งของการจัดหาเงินทุนของผู้ซื้อ” เขากล่าว

“สิ่งนี้จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงโดยสุจริต และหากต้องเปลี่ยนแปลงด้วยการบังคับ ฉันก็ตกลง ทั้งหมดที่กล่าวมา ผู้ขายมีตัวแทนของตนและผู้ซื้อสมควรที่จะมีการเป็นตัวแทนเพื่อเจรจาในนามของพวกเขาเช่นกัน กระบวนการทั้งหมดมีความซับซ้อน”

ดีเร็ก ไอเซนเบิร์ก

Derek Eisenberg ซึ่งเป็นนายหน้าของบริษัทสำหรับนายหน้าลดราคา Continental Real Estate Group ตอบว่า "เป็นการเข้าใจผิด" ที่ผู้ให้กู้ไม่อนุญาตให้มีการจัดหาเงินทุนสำหรับค่าคอมมิชชันของตัวแทนผู้ซื้อ

“ตราบใดที่ยังอยู่ในแถลงการณ์ปิดบัญชี ก็สามารถขอรับการสนับสนุนทางการเงินได้” เขากล่าว “ถึงกระนั้น หากผู้ให้กู้ยืนทำพิธี คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายก็สามารถขึ้นราคาและให้ผู้ขายชำระเงินได้ การถลกหนังแมวมีมากกว่าหนึ่งวิธีเสมอ”

Ralph Odierna ตัวแทนของ Coldwell Banker Realty ผลักดันให้ NAR กำหนดให้สมาชิกใช้ข้อตกลงผู้ซื้อ-นายหน้า เมื่อพวกเขาได้รับลูกค้าผู้ซื้อรายใหม่

“ข้อตกลงในการจดทะเบียนรับประกันค่าคอมมิชชั่นให้กับนายหน้าเพราะพวกเขาได้ทำข้อตกลงตามสัญญาและตัวแทนรับจดทะเบียนอยู่ในบันทึกของการเป็นตัวแทนของผู้ขาย” เขากล่าว “ตัวแทนของผู้ซื้อควรจะต้องทำเช่นเดียวกัน โดยทำสัญญานายหน้าผู้ซื้อเพื่อที่พวกเขาจะเป็นตัวแทนของผู้ซื้อตามสัญญา”

Fran Brooks ตัวแทนของ Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate ตกลงว่าตัวแทนผู้ซื้อทุกรายควรใช้ข้อตกลงดังกล่าว

“ผู้จัดการฝ่ายขาย [A] ฉันสนับสนุนให้ตัวแทนของเราใช้สิ่งเหล่านี้ ซึ่งมีน้อยคนที่ควรทำ” เธอกล่าว

ยังมีคนอื่นๆ ตอบสนองต่อความคิดเห็นของ Stephen Brobeck เพื่อนอาวุโสของกลุ่มเฝ้าระวังผู้บริโภคของสหพันธ์ผู้บริโภคแห่งอเมริกา ซึ่งกล่าวว่าคำตัดสินดังกล่าว “จะจำกัดความสามารถของ DOJ ในการตรวจสอบนโยบายอุตสาหกรรมที่ต่อต้านการแข่งขัน ซึ่งส่งผลให้ผู้บริโภคต้องสูญเสียเงินหลายพันล้านดอลลาร์ต่อปี”

CFA ได้ผลักดันให้การ ห้ามผู้ขายบ้านเสนอค่าคอมมิชชั่นตัวแทนผู้ซื้อโดยโต้แย้งว่าการปฏิบัติดังกล่าวถือเป็น “การยับยั้งทางการค้าที่ไม่เป็นธรรม” NAR ยืนยันว่าค่าคอมมิชชั่นเป็นและสามารถต่อรองได้เสมอ และค่าคอมมิชชั่นจะถูกกำหนดโดยตลาด

“ในการประชุม NAEBA Steve Brobeck จาก CFA ระบุว่าเขาคิดว่าตัวแทนผู้ซื้อได้รับเงิน 'มากเกินไป' สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง และนั่นเป็นเหตุผลว่าทำไม CFA ถึงมีกางเกงขาสั้นรวมกันเป็นกลุ่ม!” แอนดรูว์ โชว์ นายหน้าผู้ซื้อจาก Buyer's Resource Realty Services กล่าว “การเรียกร้องให้ 'ห้าม' ของพวกเขานั้นไร้สาระและไม่มีคุณประโยชน์”

Brobeck บอกกับ Inman ว่า Snow อธิบายสิ่งที่เขาพูดและสิ่งที่เขาเขียนในรายงานล่าสุดผิดไป

“สิ่งที่ฉันพูดคือฉันคิดว่าการป้องกันอุตสาหกรรมของค่าคอมมิชชั่นร้อยละ 5-6 ในระดับหนึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความปรารถนาของพวกเขาที่จะรักษาเงินจำนวนมากสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ราคาสูง” Brobeck กล่าวในแถลงการณ์ทางอีเมล

สตีฟ โบรเบ็ค

“และฉันไม่เคยเรียกร้องให้ 'ห้าม' อัตราเหล่านี้ เพียงเพื่อสนับสนุนนโยบายอุตสาหกรรม เช่น ค่าคอมมิชชั่นที่แยกจากกัน ซึ่งจะทำให้ตลาดที่มีการแข่งขันสูงสามารถกำหนดอัตราได้ ฉันเดาว่าในตลาดที่มีการแข่งขันด้านราคาอย่างแท้จริง ค่าตอบแทนรายปีของตัวแทนที่มีความสามารถและประสบความสำเร็จมากที่สุดจะเพิ่มขึ้นไม่ลดลงในส่วนหนึ่งเนื่องจากตัวแทนส่วนเพิ่มจะมีการโกงครีมน้อยลง (ระบุอยู่ในอุตสาหกรรม รายงานอันตรายประจำปี 2015). "

ไอเซนเบิร์ก ซึ่งทำงานเป็นที่ปรึกษาของ CFA กล่าวว่าผู้แสดงความเห็นจำนวนมากพลาดประเด็นที่หน่วยงานเฝ้าระวังทำไว้เกี่ยวกับเสรีภาพในการเจรจาค่าธรรมเนียมกับมืออาชีพ

“หากคนสองคนถูกฟ้องร้อง โจทก์จะเจรจาอัตราค่าจ้างกับทนายความของเขา และจำเลยจะเจรจาอัตราค่าจ้างกับเขา” ไอเซนเบิร์กกล่าว

“เมื่อโฟร์ตีนายเนอร์สเล่นกับดิอีเกิลส์ในวันนี้ เนื่องจากฟิลลี่เป็นเจ้าภาพในซานฟรานซิสโก ดิอีเกิลส์จึงไม่ได้บอกว่า 49ers จ่ายเงินให้กับทีมงานฝึกสอนหรือผู้เล่นของพวกเขาอย่างไร เมื่อนักลงทุนรายหนึ่งขายหุ้น AT&T จำนวน 49 หุ้นผ่าน Morgan Stanley มอร์แกน สแตนลีย์จะไม่ได้ระบุว่า Merrill Lynch ได้รับเงินเป็นจำนวนเท่าใดในการจัดหาผู้ซื้อหุ้นนั้น

“อสังหาริมทรัพย์เป็นเพียงอุตสาหกรรมเดียวที่ผู้ซื้อไม่สามารถต่อรองได้ว่าพนักงานมืออาชีพ (นายหน้าของผู้ซื้อ) จะได้รับค่าจ้างเท่าไร”

Brobeck ชี้ให้เห็นว่านักวิจารณ์ของเขาไม่ได้กล่าวว่าเหตุใดการห้ามผู้ขายไม่ให้เสนอค่าคอมมิชชั่นตัวแทนผู้ซื้อจะไม่ส่งผลให้เกิดการแข่งขันมากขึ้นในการให้บริการนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

“ไม่มีผู้แสดงความเห็นคนใดอธิบายว่าเหตุใดค่าคอมมิชชั่นที่แยกออกจากกันจะไม่นำไปสู่ตลาดที่มีการแข่งขันด้านราคามากขึ้น ซึ่งเป็นเป้าหมายอนุรักษ์นิยมแบบดั้งเดิมที่สนับสนุนโดย CFA ที่เราหวังว่าจะถูกแบ่งปันโดยนายหน้า” เขากล่าว

เพื่อเป็นการตอบสนองต่อการยืนยันของผู้แสดงความคิดเห็นว่าเขาปฏิเสธข้อเสนอที่จะอภิปราย Brobeck กล่าวว่าเขาและ CFA พร้อมเสมอที่จะหารือในที่สาธารณะหรือเป็นการส่วนตัวต่อคำวิพากษ์วิจารณ์ของพวกเขาเกี่ยวกับนโยบายนายหน้าซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

“ผมตั้งใจที่จะตอบสนองต่อสมาชิกในอุตสาหกรรมทุกคนที่โทรมาหรือเขียนถึงผม” เขากล่าว

“สิ่งที่น่าประหลาดใจและทำให้ฉันประหลาดใจก็คือในช่วง 30 ปีที่ผ่านมา ฉันได้ออกรายงาน ทั้ง NAR และบริษัทในเครือ (ยกเว้นสภา MLS เมื่อเร็ว ๆ นี้) ไม่ได้เชิญให้ฉันเข้าร่วมการประชุมคณะกรรมการหรือการประชุมในอุตสาหกรรมซึ่งฉันจะ มีโอกาสที่จะอธิบายและอภิปรายการวิพากษ์วิจารณ์ของเรา

“ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เราวิพากษ์วิจารณ์นโยบายการธนาคารและการประกันภัย ฉันถูกขอให้เข้าร่วมการประชุมอุตสาหกรรมของพวกเขาบ่อยครั้งเพื่อหารือเกี่ยวกับนโยบายเหล่านี้”

Brobeck กล่าวว่าเขาได้พูดคุยกับคณะกรรมการ CMLS เมื่อต้นเดือนธันวาคม

อีเมล Andrea V. Brambila.

กดไลค์บน Facebook | Follow me on Twitter

ประทับเวลา:

เพิ่มเติมจาก ไอน้ำ