คำสัญญา คำมั่นสัญญา: จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้เช่าเชิงพาณิชย์ไม่ดำเนินการ?

คำสัญญา คำมั่นสัญญา: จะเกิดอะไรขึ้นหากผู้เช่าเชิงพาณิชย์ไม่ดำเนินการ?

ประทับเวลา: 11 มกราคม 2023 10:00 น
โหนดต้นทาง: 1898388

สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์กำหนดให้ผู้เช่าชำระค่าเช่า อย่างไรก็ตาม ข้อกำหนดดังกล่าวเป็นเพียงจุดเริ่มต้นเท่านั้น ผู้เช่ายังตกลงที่จะจ่ายภาษีอสังหาริมทรัพย์ด้วย พวกเขาตกลงที่จะรักษาหลักประกัน พวกเขาตกลงที่จะรักษาพื้นที่ให้สะอาดและอยู่ในสภาพที่เหมาะสม พวกเขาตกลงที่จะรายงานข้อมูลบางอย่างแก่เจ้าของทรัพย์สิน พวกเขาตกลงที่จะไม่ทิ้งขยะบนทางเท้าหรือป้ายน่าเกลียดบนหน้าต่าง กล่าวโดยสรุป พวกเขาสัญญาว่าจะทำทุกสิ่งนอกเหนือจากการจ่ายค่าเช่า ผู้เช่าจำนวนมากปฏิบัติตามสิ่งที่พวกเขาสัญญาไว้ แต่บางคนก็ไม่ทำ ในกรณีนี้เจ้าของทรัพย์สินสามารถทำอะไรได้บ้าง?

หากคุณอ่านสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ คุณจะเห็นว่าเจ้าของทรัพย์สินสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้หากผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญา สัญญาเช่ายังระบุด้วยว่าหากผู้เช่าผิดนัด เจ้าของสามารถเข้าไปในพื้นที่และย้ายผู้เช่าและข้าวของของผู้เช่าออกได้ เจ้าของยังมีสิทธิ์เปลี่ยนล็อคหรือปิดระบบสาธารณูปโภค เจ้าของอาจจำเป็นต้องเตือนผู้เช่าและให้ระยะเวลาผ่อนผันในการทำความสะอาดการกระทำของตน แต่ในที่สุดผู้เช่าผิดนัดก็ให้สิทธิ์แก่เจ้าของบ้านที่จะใช้วิธีแก้ไขที่เข้มงวดทุกประเภท สัญญาเช่าเชิงพาณิชย์หลายฉบับยังกล่าวอีกว่า ในกรณีที่มีการผิดนัดชำระหนี้ เจ้าของทรัพย์สินสามารถเบิกเงินประกันของผู้เช่าและเรียกร้องให้ผู้เช่าเติมเต็ม เรียกคืนค่าเช่าฟรีในระหว่างที่ผู้เช่าสร้างอาคารเริ่มแรก และเร่งค่าเช่าผ่านทาง สิ้นสุดสัญญาเช่า ใช่ หากคุณอ่านสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์จะเผยให้เห็นถึงสิ่งที่น่ากลัวมากมายที่อาจเกิดขึ้นกับผู้เช่าได้

ไม่เร็วนัก! ศาลมักจะยืนหยัดขัดขวางเจ้าของทรัพย์สินที่ต้องการยกเลิกสัญญาเช่าหรือดำเนินการอื่นๆ ที่เข้มงวด ศาลจะสรุปว่าบาปของผู้เช่าไม่ได้เลวร้ายพอที่จะพิสูจน์ให้เห็นถึงการเลิกจ้างหรือการกระทำที่คล้ายกัน ผู้เช่ามักจะสัญญาว่าจะทำให้ดีขึ้น ศาลมักจะเชื่อผู้เช่าและให้โอกาสพวกเขาอีกครั้ง โอกาสครั้งที่สาม และครั้งที่สี่ ยิ่งไปกว่านั้น กระบวนการนี้มักจะเกิดขึ้นอย่างช้าๆ อย่างเลือดตาแทบกระเด็น อย่างน้อยก็ในนิวยอร์กซิตี้ เนื่องจากศาลเต็มไปด้วยข้อโต้แย้งระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าและการเรียกร้องอื่นๆ

ผลลัพธ์สุทธิคือเจ้าของทรัพย์สินไม่ควรเชื่อว่าตนมีสิทธิ์บอกเลิกสัญญาเช่าหรือใช้สิทธิขั้นสูงสุดอื่นๆ สำหรับการผิดนัดของผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากการผิดนัดชำระหนี้ที่ผู้เช่าสามารถโต้แย้งได้ว่าไม่มีสาระสำคัญ ค่าเช่าที่ค้างชำระเล็กน้อยอาจไม่สำคัญ ค่าเช่าค้างชำระหลายเดือนอาจจะไม่เป็นเช่นนั้น แต่ศาลอาจจะยังให้เวลาผู้เช่ามากขึ้น คงต้องใช้เวลาอีกสักพักกว่าจะตัดสินใจได้ กันสาดที่ฉีกขาดอาจเป็นการละเมิดข้อตกลงของผู้เช่าในการรักษาพื้นที่ให้เป็นร้านอาหารระดับ "A" เพียงเล็กน้อย แต่ความล้มเหลวในการรักษาประกันตามที่สัญญาเช่าต้องการอาจไม่เป็นเช่นนั้น นั่นก็ขึ้นอยู่กับผู้ตัดสิน ผู้พิพากษาหลายคนดูเหมือนจะคิดว่าเจ้าของทรัพย์สินเพียงแค่เป็นเจ้าของทรัพย์สินและได้รับเงิน มีเงินสดสำรองจำนวนมหาศาลตลอดหลายปีที่ผ่านมา และควรจะสามารถดูดมันออกไปได้ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วไม่มีข้อใดเป็นจริงเลย

ในการตอบสนอง เจ้าของทรัพย์สินควรคิดถึงการสร้างความสามารถในการตอบสนองต่อการผิดนัดของผู้เช่าในรูปแบบที่ไม่น่าทึ่งน้อยกว่าการยกเลิกสัญญาเช่าหรือย้ายผู้เช่าออกจากพื้นที่เช่า

ดอกเบี้ยและค่าบริการล่าช้าสำหรับค่าเช่าที่ค้างชำระถือเป็นอาวุธแรกและชัดเจนที่สุดที่เจ้าของทรัพย์สินควรนำไปใช้ในการเช่า เป็นเรื่องน่าประหลาดใจที่เห็นว่ามีสัญญาเช่ากี่ฉบับ โดยเฉพาะสัญญาเช่าที่มีอายุมากกว่า ที่ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนเหล่านั้น โดยปกติศาลจะบังคับใช้ข้อกำหนดเหล่านี้ แม้ว่าอาจใช้เวลาสักครู่ก็ตาม หากผู้เช่าตระหนักดีว่าท้ายที่สุดแล้วจะต้องเสียดอกเบี้ยผิดนัดในอัตราสูงและค่าธรรมเนียมล่าช้า นั่นอาจสร้างแรงจูงใจเพียงพอที่จะชำระเงินตรงเวลา หากผู้เช่าขาดแคลนเงิน เจ้าของจะต้องการให้ผู้เช่ามีแรงจูงใจในการจ่ายค่าเช่าก่อนภาระผูกพันอื่น ๆ

ผู้เช่ายังมีภาระผูกพันที่มีความหมายมากมายนอกเหนือจากภาระผูกพันในการจ่ายค่าเช่า เจ้าของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องอาจพยายามสร้างมาตรการทางการเงินในสัญญาเช่าเพื่อตอบสนองต่อการผิดนัดชำระหนี้บางประการ ตัวอย่างเช่น หากผู้เช่าสัญญาว่าจะเปิดอยู่ในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่ง ศาลอาจจะไม่อนุญาตให้เจ้าของบอกเลิกสัญญาเช่าหากผู้เช่าละเมิดสัญญา แต่ศาลอาจบังคับใช้การชำระเงินตามสูตรทุกชั่วโมงที่ผู้เช่าเป็นอย่างดี ปิดเมื่อพวกเขาตกลงที่จะเปิดต่อไป ช่วยให้เจ้าของทรัพย์สินใส่ภาษาที่อธิบายว่าเหตุใดการชำระเงินจึงสมเหตุสมผล และเหตุใดจึงสำคัญสำหรับผู้เช่าที่ต้องเปิดใจรับ

ปัญหาอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับสัญญาเช่าอื่นๆ สามารถแปลงเป็นภาระผูกพันในการชำระเงินได้ อีกตัวอย่างหนึ่ง แทนที่จะห้ามผู้เช่าขายสัญญาเช่าหรือให้เช่าช่วงพื้นที่แก่บุคคลอื่น การเช่าอาจอนุญาตให้ทำธุรกรรมบางประเภทโดยอัตโนมัติ แต่ยังต้องมีการปรับค่าเช่าหากเกิดขึ้น ไม่จำเป็นต้องเป็นแบบไบนารีหรือสถานการณ์ "ใช่/ไม่ใช่"

หากสัญญาเช่ามีผู้ค้ำประกันและเจ้าของทรัพย์สินใส่ใจว่าผู้ค้ำประกันยังคงมีความแข็งแกร่งทางการเงินอยู่ ศาลอาจไม่อนุญาตให้เจ้าของทรัพย์สินยุติสัญญาเช่าหากผู้ค้ำประกันอยู่ต่ำกว่ามาตรฐานทางการเงินที่กำหนด อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าอาจเรียกร้องให้เพิ่มค่าเช่าแทนเพื่อชดเชยเจ้าของที่รับความเสี่ยงมากกว่าที่คาดไว้

หากผู้เช่าปล่อยให้ขยะกองอยู่ผิดที่หรือผิดเวลา สัญญาเช่ามักจะอนุญาตให้เจ้าของทรัพย์สินทำความสะอาดสิ่งสกปรกโดยผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย มันอาจจะสมเหตุสมผลมากกว่าที่จะตั้งข้อหาก่อเรื่องเลอะเทอะ พร้อมอธิบายว่าเหตุใดจึงเป็นเรื่องสำคัญที่เรื่องเลอะเทอะไม่ควรเกิดขึ้น และเหตุใดข้อกล่าวหาจึงสมเหตุสมผล

กล่าวโดยสรุป เจ้าของทรัพย์สินควรพยายามจัดหาอาวุธทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็กให้ตัวเองเพื่อใช้กับผู้เช่าที่ผิดนัด อาวุธเหล่านั้นอาจรวมถึงการสิ้นสุดสัญญาเช่า แต่ควรรวมมาตรการที่น้อยกว่าซึ่งจะช่วยให้เจ้าของได้รับการเยียวยาในทางปฏิบัติสำหรับการผิดนัดใด ๆ โดยที่ศาลจะไม่ยกเลิกสัญญาเช่าโดยทันที

กุญแจสำคัญในที่นี้คือการสร้างผลกระทบที่น้อยลงและส่งผลทันทีมากขึ้นสำหรับพฤติกรรมที่ไม่ดี ผลที่ตามมาเล็กๆ น้อยๆ ในทันทีอาจเจ็บปวดมากกว่าผลที่ใหญ่กว่า ซึ่งไม่น่าจะรอดจากการพิจารณาของศาล หากเจ้าของทรัพย์สินสามารถและเร่งค่าเช่าทั้งหมดที่ต้องชำระภายในเจ็ดปีสุดท้ายของสัญญาเช่า และผู้เช่ามีหนี้ค่าเช่าเร่งจำนวนหกหรือเจ็ดหลัก ผู้เช่าจำนวนมากก็จะยอมแพ้ ซึ่งมักจะหมายถึงการตั้งแคมป์ในพื้นที่โดยไม่ต้องจ่ายค่าเช่า และดำเนินธุรกิจของผู้เช่าจนกว่านายอำเภอหรือนายอำเภอจะมาถึง

สิทธิอันเข้มงวดของเจ้าของทรัพย์สินอาจทำให้ผู้เช่าหมดหวังได้ ดังนั้นผู้เช่าจึงมักจะหยุดพยายาม ผลที่ตามมาเล็กน้อยอาจเพียงพอแล้ว อย่างน้อยในบางครั้งในการฝึกอบรมผู้เช่าว่าเจ้าของทรัพย์สินไม่ควรเป็นคนสุดท้ายเสมอไปที่จะได้รับเงินหลังจากจ่ายเงินเดือน ซัพพลายเออร์ และการแจกจ่ายให้กับเจ้าของผู้เช่า เจ้าของทรัพย์สินไม่ใช่หุ้นส่วนของผู้เช่า! ในทางกลับกัน หากผู้เช่าเป็นหุ้นส่วนโดยพฤตินัยของเจ้าของทรัพย์สิน เจ้าของก็ต้องการที่จะดำเนินการเล็กๆ น้อยๆ แต่จริงจัง เพื่อสร้างแรงบันดาลใจให้ผู้เช่าให้ความสำคัญกับความร่วมมือนั้นอย่างจริงจัง

ประทับเวลา:

เพิ่มเติมจาก ฟอร์บส์ RE