การจำนองแบบครอบคลุมคืออะไรและมันสมเหตุสมผลหรือไม่ที่จะมี?

ในบทความนี้

การจำนองแบบครอบคลุมมีประโยชน์สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ เรียกอีกอย่างว่าเงินกู้แบบครอบคลุม การจำนองจะรวมสินเชื่อที่แยกจากกันหลายรายการเข้าไว้ในจำนองเดียว สำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์จำนวนมาก การชำระคืนเงินกู้เพียงครั้งเดียวทำให้การจัดการการชำระเงินจำนองและอัตราดอกเบี้ยหลายครั้งตรงไปตรงมามากขึ้น

อย่างไรก็ตาม การจัดการสินเชื่อจำนองแบบครอบคลุมไม่ใช่ทางเลือกทางการเงินที่ดีที่สุดเสมอไป ตัวอย่างเช่น การกู้ยืมนั้นยากกว่าในการรักษาความปลอดภัย และการจำนองส่วนบุคคลภายใต้ "ผ้าห่ม" เดียวอาจทำให้ทรัพย์สินทั้งหมดในพอร์ตโฟลิโอตกอยู่ในความเสี่ยง  

เมื่อใดจึงสมเหตุสมผลทางการเงินที่จะแยกสินเชื่อจำนองออกเป็นสินเชื่อเดี่ยว มีสถานการณ์ใดที่จะดีที่สุดที่จะแยกสินเชื่อส่วนบุคคลออกจากกันและไม่รวมเข้ากับการจำนองทั้งหมดหรือไม่?

บทความนี้สำรวจข้อดีและข้อเสียของการใช้การรีไฟแนนซ์สินเชื่อแบบครอบคลุมเพื่อจัดการคุณสมบัติหลายรายการในพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์

คำจำกัดความของการจำนองแบบครอบคลุม

เรียกอีกอย่างว่าสินเชื่อพอร์ตโฟลิโอ การจำนองแบบครอบคลุมคือสินเชื่อเดี่ยวที่ครอบคลุมทรัพย์สินตั้งแต่สองแห่งขึ้นไป กระบวนการที่ไม่ซับซ้อนทำให้คุณสามารถชำระเงินกู้ทั้งหมดได้เดือนละครั้ง ซึ่งหมายความว่าการจัดการทรัพย์สินหลายรายการจะง่ายขึ้น นอกจากนี้ คุณสามารถซื้อ ถือครอง หรือขายทรัพย์สินได้โดยไม่ต้องมีเงื่อนไขครบกำหนดชำระเมื่อขาย 

มีความแตกต่างบางประการของสินเชื่อแบบครอบคลุมที่ไม่เกี่ยวข้องกับการจำนองแบบดั้งเดิม

ตัวอย่างเช่น การจำนองมีเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งทำให้คุณสามารถขายทรัพย์สินหนึ่งรายการได้โดยไม่ต้องชำระคืนเงินกู้ นอกจากนี้ผู้ให้กู้จำนองแบบครอบคลุมจะยึดภาระผูกพันกับทรัพย์สินแต่ละแห่งที่ครอบคลุมโดยเงินกู้ ดังนั้นการผิดนัดจำนองอาจส่งผลให้มีการยึดสังหาริมทรัพย์ในทรัพย์สินทั้งหมดที่มีหลักประกันในเงินกู้  

ข้อดีจำนองผ้าห่ม

การทราบข้อดีและข้อเสียของการจำนองที่ว่างเปล่าสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจเลือกการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างชาญฉลาด ลองดูเหตุผลสี่ประการว่าทำไมการรวมการจำนองหลายรายการจึงสมเหตุสมผลทางการเงิน 

สินเชื่อแบบครอบคลุมทำให้งานเอกสารง่ายขึ้น

คุณลักษณะที่น่าสนใจของสินเชื่อจำนองแบบครอบคลุมคือความเรียบง่าย ไม่มีขั้นตอนการขอสินเชื่อที่ใช้เวลานานในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทุกครั้ง กระบวนการสมัครสินเชื่อแบบครอบคลุมมีเพียงขั้นตอนเดียวเท่านั้น ตรวจสอบเครดิต และการตรวจสอบทรัพย์สิน และเมื่อคุณขายทรัพย์สิน เงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อจะช่วยให้คุณสามารถชำระหนี้บางส่วนได้  

แน่นอนว่าการติดตามการชำระเงินจำนองรายเดือนหนึ่งเดือนนั้นง่ายกว่าการจัดการหลายรายการ 

เจรจาเงื่อนไขการกู้ยืมได้ดีขึ้น

ด้านบวกของสินเชื่อแบบครอบคลุมคือคุณมีอำนาจในการเจรจาอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขที่ดีขึ้น ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณต้องถอนสินเชื่อจำนองแบบธรรมดาห้าหรือหกรายการ ในกรณีนี้คุณมีอำนาจต่อรองกับผู้ให้กู้เพียงเล็กน้อย อย่างไรก็ตาม จำนวนเงินที่รวมกันจะดูน่าสนใจยิ่งขึ้นสำหรับผู้ให้กู้ 

ข้อดีอีกประการหนึ่งคือคุณมีอัตราดอกเบี้ยเดียวที่ต้องจัดการเท่านั้น นอกจากนี้ผู้ให้กู้มักจะเสนออัตราดอกเบี้ยที่ดีกว่าให้กับนักลงทุนที่ต้องการรวมการจำนองแบบเดิมให้เป็นสินเชื่อที่ใหญ่กว่า 

ปล่อยเงินสดออกมาลงทุนมากขึ้น

การเจรจาเงื่อนไขเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยที่ดีขึ้นหมายถึงสิ่งหนึ่ง — คุณมีเงินสดมากขึ้นในการลงทุน ต่อไปนี้เป็นวิธีที่การจำนองแบบครอบคลุมสามารถให้เงินแก่คุณมากขึ้นสำหรับการลงทุน:

• ค่าธรรมเนียมการกำเนิดที่ต่ำกว่า
• ลดต้นทุนการปิดบัญชี
• การชำระเงินรายเดือนรวมของคุณลดลงเนื่องจากมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ
• ไม่จำเป็นต้องหาเงินดาวน์จำนวนมากเพื่อใช้ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่
• ชำระคืนบางส่วนเมื่อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

แตะหุ้นเพื่อหลีกเลี่ยงการชำระเงินดาวน์

คุณต้องการที่จะ ซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องใช้เงินดาวน์? หากเป็นเช่นนั้น การกู้ยืมแบบครอบคลุมจะทำให้สิ่งนั้นเป็นไปได้ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองแบบครอบคลุม คุณไม่จำเป็นต้องชำระเงินดาวน์ โดยปกติแล้วนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จะจ่าย 20% แต่คุณเสนอส่วนของผู้ถือหุ้นจากทรัพย์สินที่มีอยู่เป็นหลักประกันแทน 

จุดด้อยการจำนองแบบครอบคลุม

แม้จะมีข้อได้เปรียบ แต่การจำนองแบบครอบคลุมอาจไม่ใช่ทางเลือกที่ดีที่สุดเสมอไป ต่อไปนี้เป็นข้อเสียบางประการของการรวมสินเชื่อหลายรายการเข้าไว้ในสินเชื่อเดียวในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ 

เงินดาวน์ที่สูงขึ้น

เงินดาวน์เริ่มต้นเพื่อประกันการจำนองแบบครอบคลุมนั้นสูงกว่าการจำนองปกติอย่างมาก เนื่องจากผู้ให้กู้มีความเสี่ยงทางการเงินมากขึ้นจากสินเชื่อรวมเหล่านี้ และต้องการเงินสดล่วงหน้ามากขึ้นก่อนที่จะจัดหาเงินกู้ ถึงแม้เปอร์เซ็นต์จะเท่ากันแต่เงินดาวน์ก็ยังสูงกว่า 

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์บางรายใช้เงินกู้ระยะสั้นหรือสินเชื่อแบบแกว่งเพื่อค้ำประกันการจำนอง ดังนั้นจึงมีภาระผูกพันทางการเงินมากขึ้นกับสินเชื่อแบบครอบคลุม

ทรัพย์สินทั้งหมดเป็นหลักประกัน

การพิจารณาอย่างจริงจังของการจำนองแบบครอบคลุมคือทรัพย์สินเงินกู้แบบครอบคลุมทั้งหมดเป็นหลักประกัน ดังนั้นการผิดนัดชำระเพียงครั้งเดียวอาจทำให้พอร์ตอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดของคุณตกอยู่ในความเสี่ยง ในทางกลับกัน คุณจะเสี่ยงต่อการสูญเสียสินทรัพย์เพียงรายการเดียวหากคุณมีสินเชื่อทั่วไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวและพลาดการชำระเงิน

เงื่อนไขการกู้ยืมสั้นลง

ไม่ใช่เรื่องแปลกที่สินเชื่ออสังหาริมทรัพย์แบบครอบคลุมจะต้องตัดจำหน่ายในช่วง 15 ถึง 30 ปี ซึ่งแตกต่างจากสินเชื่อบ้านทั่วไปที่ XNUMX ปี นอกจากนี้ "ผู้ให้กู้พอร์ตโฟลิโอ" บางรายจะจัดโครงสร้างสินเชื่อด้วยการชำระเงินแบบบอลลูน สิ่งนี้กำหนดให้คุณต้องชำระค่าจำนองทั้งหมดเมื่อสิ้นสุดระยะเวลา 

โปรดจำไว้ว่าการจำนองแบบครอบคลุมมักหมายถึงการกู้ยืมระยะสั้น 

ข้อกำหนดที่เข้มงวดยิ่งขึ้นเพื่อให้มีคุณสมบัติ

ผู้ให้กู้น้อยลงเสนอสินเชื่อจำนองแบบครอบคลุมและการมีคุณสมบัติตามที่กำหนดนั้นยากกว่า คุณต้องมีคะแนนเครดิตที่ดีเยี่ยมและมีเงินสดสำรองจำนวนมากจึงจะชำระเงินดาวน์ได้ บางครั้งอาจสูงถึง 50% ของมูลค่าเงินกู้ สินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) ที่สูงขึ้นก็เป็นสิ่งจำเป็นเช่นกันในการรีไฟแนนซ์สินเชื่อหลายรายการให้เป็นสินเชื่อเดียว 

หลักเกณฑ์สำหรับสินเชื่อแบบครอบคลุมเปลี่ยนจากรัฐหนึ่งไปอีกรัฐ

แต่ละรัฐมีกฎระเบียบสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์แบบครอบคลุมของตนเอง ดังนั้น หากคุณเป็นเจ้าของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในสองรัฐขึ้นไป คุณจะต้องมีเงินกู้ที่ครอบคลุมแยกต่างหากสำหรับแต่ละรัฐ 

ตัวอย่างของการจำนองแบบครอบคลุม

ต่อไปนี้คือตัวอย่างบางส่วนของวิธีที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้การจำนองแบบครอบคลุมเพื่อขยายธุรกิจของตนและขยายพอร์ตการลงทุนของตนได้

การซื้อพอร์ตโฟลิโอทั้งหมด: สมมติว่าคุณต้องการซื้อพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด จากนั้น แทนที่จะทำการจำนองที่แตกต่างกันสำหรับทรัพย์สินแต่ละแห่ง คุณจะพบผู้ให้กู้ที่เสนอ "การจำนองพอร์ตโฟลิโอ"

สินเชื่อสำหรับนักลงทุนซื้อถือ: สมมติว่านักลงทุนมีสินเชื่อจำนองแบบดั้งเดิมสำหรับทรัพย์สินมูลค่า 170,000 ดอลลาร์ โดยมีสินเชื่อจำนอง 70,000 ดอลลาร์ อย่างไรก็ตาม นักลงทุนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นในราคา 170,000 ดอลลาร์ แทนที่จะคิดเงินดาวน์ 20% เป็นเงิน 34,000 ดอลลาร์ พวกเขาใช้เงินกู้แบบครอบคลุมโดยใช้ส่วนของผู้ถือหุ้นจากทรัพย์สินที่มีอยู่ 

นักลงทุนที่พลิกบ้าน: นักพลิกบ้านสามารถซื้อคุณสมบัติการฟื้นฟูได้หลายอย่างด้วยเงินกู้แบบครอบคลุมเดียว หลังจากพลิกบ้านแล้ว พวกเขาจะต้องชำระหนี้เพียงบางส่วนเมื่อขายทรัพย์สินแต่ละหลังเท่านั้น จากนั้นพวกเขาก็สามารถซื้อผู้ให้บริการซ่อมด้านบนอีกรายภายใต้การกู้ยืมแบบครอบคลุม 

วิธีการรับสินเชื่อจำนองแบบครอบคลุม

การได้รับการจำนองแบบครอบคลุมอาจเป็นเรื่องยากสำหรับนักลงทุนเริ่มต้น ผู้ให้กู้เชิงพาณิชย์ โดยทั่วไปจะเสนอสินเชื่อแบบครอบคลุมให้กับนักลงทุนที่มีประสบการณ์ด้วยเงินสดจำนวนมาก สินทรัพย์ขนาดใหญ่ และพอร์ตการลงทุนที่แข็งแกร่ง

ต่อไปนี้เป็นข้อเท็จจริงบางประการที่ควรจดจำเมื่อพิจารณารวมการจำนองหลายรายการไว้ในรายการเดียว:

• โดยทั่วไปคุณต้องมีเงินดาวน์ 25-50%
• คุณต้องมีเงินสดสำรองไว้เพียงพอสำหรับดอกเบี้ยเงินกู้และการชำระหนี้เป็นเวลาหกเดือน
• ทรัพย์สินทั้งหมดที่ได้รับการค้ำประกันโดยเงินกู้มีความเสี่ยงที่จะถูกยึดสังหาริมทรัพย์หากคุณผิดนัดการชำระเงิน

วิธีค้นหาผู้ให้กู้จำนองแบบครอบคลุม

ตามธรรมเนียม ผู้ให้กู้จำนอง อย่าเสนอการจำนองแบบครอบคลุม ดังนั้นคุณควรค้นหานายหน้าผู้ให้กู้เชิงพาณิชย์และนายธนาคารเพื่อขอสินเชื่อ มองหาผู้ให้กู้ที่เชี่ยวชาญด้านการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ธนาคารชุมชนท้องถิ่นบางแห่งอาจเสนอการจำนองแบบครอบคลุมแก่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์และนักลงทุน 

สรุป

แม้ว่าการจำนองแบบครอบคลุมจะไม่ใช่สำหรับนักลงทุนทุกคน แต่เป็นเครื่องมือทางการเงินที่มีประโยชน์สำหรับนักลงทุนที่มีอสังหาริมทรัพย์หลายรายการในพอร์ตโฟลิโอของตน สินเชื่อแบบครอบคลุมช่วยให้เข้าถึงกองทุนได้มากขึ้นผ่านการรีไฟแนนซ์แบบใช้เงินสดและสินเชื่อตราสารทุน โดยต้องชำระเงินเพียงเดือนเดียวเท่านั้น อย่างไรก็ตามเงินกู้นั้นยากต่อการรักษาความปลอดภัยและทำให้อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดในพอร์ตโฟลิโอมีความเสี่ยงหากคุณผิดนัดชำระเงินจำนอง 

หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets