รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) ในอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

ในบทความนี้

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) เป็นตัวชี้วัดความสามารถในการทำกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญเพื่อช่วยคุณคำนวณรายได้ที่เป็นไปได้ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน NOI ให้ข้อมูลอันมีค่าเพื่อพิจารณาว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ คาดการณ์รายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้น หรือขึ้นค่าเช่าเพื่อเพิ่มกระแสเงินสด

สูตร NOI นั้นตรงไปตรงมา คุณหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานออกจากรายได้จากการดำเนินงานรวม (GOI) เพื่อคำนวณความสามารถในการทำกำไรที่เป็นไปได้ของทรัพย์สิน กล่าวอีกนัยหนึ่ง รายได้จากการดำเนินงานสุทธิคือความแตกต่างระหว่างต้นทุนทรัพย์สินในการดำเนินงานและจำนวนรายได้ที่เกิดขึ้น

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิไม่ได้ใช้ค่าใช้จ่าย เช่น การชำระหนี้ การชำระจำนอง ค่าเสื่อมราคา หรือรายจ่ายฝ่ายทุนในการคำนวณ อย่างไรก็ตาม จะช่วยให้คุณเปรียบเทียบคุณสมบัติเมื่อซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นผลให้นักลงทุนบางรายพิจารณาว่านี่เป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ 

บทความนี้จะอธิบายว่าเหตุใด NOI จึงมีความสำคัญในการตัดสินใจลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ 

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) คืออะไร?

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเป็นสูตรง่ายๆ ในการคำนวณรายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นจากทรัพย์สินที่สร้างรายได้ สูตรนี้ใช้เมตริก 2 เมตริก ได้แก่ รายได้ค่าเช่าที่คาดการณ์ไว้และค่าใช้จ่ายทั้งหมด ตัวเลขรายได้จากการดำเนินงานสุทธิคือรายได้รวมของทรัพย์สินลบด้วยค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

ข้อดีของการใช้สูตร NOI คือการคำนวณง่ายๆ เพื่อกำหนดผลการดำเนินงานของสถานที่ให้บริการ นี่คือความหมายในแง่อสังหาริมทรัพย์:

• NOI และการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์: การคำนวณความแตกต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานรวมและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานถือเป็นสิ่งสำคัญในการประเมินคุณสมบัติต่างๆ คุณสามารถประมาณรายได้ที่อาจเกิดขึ้นจากบ้านเดี่ยว คอนโด และทรัพย์สินหลายครอบครัวได้อย่างง่ายดาย การวางตัวเลขเคียงข้างกันช่วยให้คุณประเมินการลงทุนที่ดีที่สุด 
• NOI และผลงานการเช่าของคุณ: สูตรรายได้จากการดำเนินงานสุทธิยังมีประโยชน์ในการประเมินความสามารถในการทำกำไรของการลงทุนในปัจจุบันของคุณอีกด้วย ตัวอย่างเช่น การวิเคราะห์ง่ายๆ อาจแสดงให้เห็นว่า NOI มีการเปลี่ยนแปลงตั้งแต่คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ นี่อาจหมายความว่าคุณต้องเริ่มมองหาวิธีหารายได้เพิ่มเติม หรืออาจตัดสินใจขายห้องเช่าเนื่องจากรายได้ขาดทุน 

สูตรนอย

สูตรรายได้จากการดำเนินงานสุทธิคือ:

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ = รายได้จากการดำเนินงานรวม - ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

ต่อไปนี้เป็นคำอธิบายที่เป็นประโยชน์เพื่อช่วยแจกแจงสูตร:

• ยอดรวม: จำนวนรายได้ทั้งหมดก่อนหักค่าธรรมเนียม ค่าใช้จ่าย ภาษี หรือค่าคอมมิชชั่น
• สุทธิ: จำนวนเงิน “นำกลับบ้าน” ของคุณหลังจากชำระค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องทั้งหมดแล้ว 

สมมติว่ารายได้จากการดำเนินงานต่อปีจากห้องเช่าบ้านเดี่ยวคือ 21,600 ดอลลาร์ นี่คือ รายได้จากการดำเนินงานขั้นต้น. อย่างไรก็ตาม สมมติว่าค่าใช้จ่ายต่อเนื่องอยู่ที่ 4,800 ดอลลาร์ต่อปี นั่นหมายความว่ารายได้สุทธิของคุณหลังค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานคือ 16,800 ดอลลาร์

วิธีการหารายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI)

แม้ว่าสูตร NOI จะตรงไปตรงมา แต่ก็มีตัวแปรหลายตัวที่คุณต้องพิจารณาเพื่อให้ได้ภาพความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ที่แม่นยำ ตัวอย่างเช่น คุณต้องเผื่ออัตราตำแหน่งว่าง ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมด และแหล่งรายได้เพิ่มเติมเพื่อหา NOI การคำนวณยังรวมถึงความผันผวนของรายได้ที่อาจเกิดขึ้นด้วย

ต่อไปนี้เป็นตัวแปรบางส่วนที่ต้องพิจารณาเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายและรายได้ 

รายได้จากการดำเนินงานรวม (GOI)

ตามหลักการแล้ว คุณสามารถคำนวณ GOI โดยเป็นค่าเช่ารายเดือนคูณด้วย 12 เพื่อกำหนดรายได้รวมต่อปี อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่ารายได้อาจมีความผันผวนขึ้นอยู่กับ อัตราตำแหน่งว่าง และแหล่งรายได้เสริมที่เป็นไปได้ นอกจากนี้คุณยังต้องเผชิญกับความเป็นไปได้ที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า

ต่อไปนี้เป็นปัจจัยที่ต้องพิจารณาเมื่อคำนวณรายได้จากการดำเนินงานขั้นต้น:

• อัตราตำแหน่งว่าง: หน่วยเช่าที่ว่างเปล่าส่งผลต่อกระแสเงินสดที่อาจเกิดขึ้นของคุณ ดังนั้น พิจารณาอัตราตำแหน่งว่างโดยใช้ตัวชี้วัดจากคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้หรือข้อมูลจากเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าในปัจจุบัน
• การสูญเสียเครดิต: ควรพิจารณาถึงโอกาสที่ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าด้วย เช่นเดียวกับการสูญเสียทางการเงินจากตำแหน่งงานว่าง การสูญเสียเครดิตส่งผลกระทบต่อผลกำไรของคุณ 
• รายได้เพิ่มเติม: คอนโดหรือทรัพย์สินหลายครอบครัวมีแหล่งรายได้เพิ่มเติมหรือไม่? นี่คือตัวอย่างบางส่วน:
  • เครื่องหยอดเหรียญ
  • บริการซักรีด เช่น เครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ
  • ค่าจอดรถ

ที่เกี่ยวข้อง: วิธีเพิ่มรายได้ค่าเช่า.

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน

เป็นสิ่งสำคัญที่จะไม่ สับสนรายได้กับกระแสเงินสด. ดังนั้นการรู้ว่ารายจ่ายใดที่จะรวมไว้และรายการใดที่ควรละเว้นในสูตรรายได้จากการดำเนินงานสุทธิจึงเป็นสิ่งสำคัญ 

ต่อไปนี้เป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและไม่ได้ดำเนินการซึ่งรวมอยู่ในการคำนวณ NOI:

• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมทรัพย์สิน
• ประกันเจ้าของบ้าน
• ค่าบริหารจัดการทรัพย์สิน
• ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับเจ้าของบ้าน เช่น ค่าบัญชีและค่าทนายความ 
• ภาษีทรัพย์สิน

เนื่องจาก NOI ใช้เพื่อประเมินรายได้ที่กำลังดำเนินอยู่ของทรัพย์สิน จึงไม่รวมรายจ่ายฝ่ายทุน ดังนั้นคุณจึงไม่มีค่าใช้จ่ายด้านทุนดังต่อไปนี้:

• ภาษีเงินได้
• ค่าเสื่อมราคาทรัพย์สิน
• รายจ่ายฝ่ายทุนเช่นการติดตั้งหลังคาใหม่
• ค่าเสื่อมราคาทรัพย์สิน
• การชำระเงินจำนอง

เหตุใดการชำระเงินจำนองจึงไม่รวมอยู่ในค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน? ท้ายที่สุดแล้ว การจ่ายเงินจำนองอาจเป็นรายจ่ายรายเดือนที่ใหญ่ที่สุดของคุณ เนื่องจากการชำระเงินจำนองขึ้นอยู่กับนักลงทุนรายบุคคล ไม่ใช่สุขภาพโดยรวมของทรัพย์สิน 

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิเทียบกับรายได้จากการดำเนินงานรวม

ความแตกต่างระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (NOI) และรายได้จากการดำเนินงานรวม (GOI) คือค่าใช้จ่ายที่ส่งผลต่อผลลัพธ์อย่างไร 

รายได้จากการดำเนินงานรวม คือรายได้รวมที่อาจเกิดขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์ โดยพิจารณาจากตำแหน่งว่างและการสูญเสียเครดิต สิ่งสำคัญคือต้องรวมแหล่งรายได้เพิ่มเติมที่ไม่รวมอยู่ในค่าเช่า 

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ คือรายได้เมื่อพิจารณาค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมในแต่ละวัน NOI คือจำนวนเงินที่คุณคงเหลือหลังจากหักค่าใช้จ่ายในการค้างชำระทรัพย์สินที่เช่าแล้ว

รายได้สุทธิเทียบกับรายได้จากการดำเนินงาน?

ความแตกต่างหลักระหว่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและรายได้สุทธิคือประเภทของค่าใช้จ่ายที่รวมอยู่ด้วย รายได้จากการดำเนินงานหมายถึงรายได้ลบด้วยต้นทุนการดำเนินงานในแต่ละวันของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า รายได้สุทธิคือผลกำไรของคุณ โดยจะคำนึงถึงหนี้สินทั้งหมด การชำระค่าจำนอง ต้นทุนการดำเนินงาน และแหล่งรายได้เพิ่มเติม 

กล่าวโดยสรุป รายได้จากการดำเนินงานคือความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญที่สุดเมื่อเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแต่ละแห่ง 

ตัวอย่างรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิจะวัดรายได้ที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยปกติแล้ว คุณจะคำนวณตัวเลขดังกล่าวเป็นรายปีเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงของรายได้และรายจ่ายเดือนต่อเดือน 

นี่คือตัวอย่างการคำนวณ NOI โดยใช้สูตร “GOI – ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน = NOI".

สมมติว่าคุณกำลังพิจารณาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งเป็นทรัพย์สินหลายครอบครัวขนาดเล็กที่มียูนิตเช่าห้ายูนิต นี่คือตัวเลขบางส่วน:

• ค่าเช่ารายเดือนสำหรับแต่ละยูนิต — $1,600
• รายได้ค่าเช่าต่อปีที่เป็นไปได้ - 96,000 เหรียญสหรัฐ (1,600 เหรียญสหรัฐ x 5 x 12)
• รายได้ต่อปีจากเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ – 1,200 เหรียญสหรัฐ

เรายังต้องคำนึงถึงการสูญเสียตำแหน่งว่างด้วยเพื่อหา GOI ที่สมจริง เฉลี่ยอยู่ที่ 10% สำหรับพื้นที่ การคำนวณคือ 96,000 ดอลลาร์ x 10% = 9,600 ดอลลาร์ ดังนั้น รายได้จากการดำเนินงานรวมของเราคือ: 

• 87,600 ดอลลาร์ (96,000 ดอลลาร์ + 1,200 – 9,600 ดอลลาร์)

บัญชีของเจ้าของปัจจุบันแสดงว่าค่าใช้จ่ายทรัพย์สินประจำปีสำหรับปีที่แล้วอยู่ที่ 16,500 ดอลลาร์ 

นี่คือการคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของเรา:

• 87,600 ดอลลาร์ - 16,500 ดอลลาร์ = 71,100 ดอลลาร์

ตัวชี้วัดด้านอสังหาริมทรัพย์นี้สามารถเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์กับการลงทุนที่เป็นไปได้อื่นๆ นอกจากนี้คุณยังสามารถคำนวณได้ว่าคุณสามารถครอบคลุมการชำระเงินจำนองและคำนวณมูลค่าทรัพย์สินได้หรือไม่

การคำนวณ NOI ยังช่วยให้คุณทราบผลตอบแทนจากการลงทุนทั้งหมด — อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

NOI และอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธิช่วยกำหนดตัวชี้วัดอื่นๆ เช่น อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ หรือที่เรียกว่าอัตราสูงสุดทำให้คุณสามารถตัดสินใจเกี่ยวกับผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ที่เป็นไปได้

วิธีใช้ NOI และสูตร Cap Rate มีดังนี้

อัตราการแปลงเป็นทุน = รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ ÷ ราคาซื้อ

ตัวอย่างเช่น สมมติว่าอสังหาริมทรัพย์ 460,000 ยูนิตในตัวอย่างของเรามีราคาประกาศอยู่ที่ XNUMX ดอลลาร์ จากนั้นเราสามารถใช้สูตรอัตราสูงสุดในการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการลงทุนได้ 

• 71,100 ดอลลาร์สหรัฐฯ 460,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ = 15%

ดังนั้น คุณสามารถใช้ NOI และอัตราเงินทุนเพื่อกำหนดผลตอบแทนต่อปีของคุณและดูว่าการลงทุนมีความมั่นคงหรือไม่ 

ที่เกี่ยวข้อง: วิธีการคำนวณอัตราสูงสุด.

เปอร์เซ็นต์รายได้จากการดำเนินงานสุทธิในอุดมคติคืออะไร?

คำถามทั่วไปในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คือเปอร์เซ็นต์ NOI ที่ดีที่สุดคืออะไร รายได้จากการดำเนินงานสุทธิไม่ได้แสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ แต่เป็นตัวเลขที่คุณได้รับเมื่อหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจากรายได้จากการดำเนินงานรวม 

นักลงทุนส่วนใหญ่ใช้สินเชื่อหรือการเงินเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นจึงจำเป็นต้องคำนึงถึงต้นทุนทางการเงินเมื่อประเมินอสังหาริมทรัพย์ คำนวณอัตราสูงสุด และคำนวณกระแสเงินสดของธุรกิจของคุณ 

โดยทั่วไป วิธีที่ดีที่สุดคือมองหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีตัวเลขรายได้จากการดำเนินงานสุทธิสูงกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับราคาทรัพย์สิน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าอัตรากำไรและรายได้จากการดำเนินงานควรสูงกว่า 15% ของต้นทุนการลงทุน

สรุป

การคำนวณรายได้จากการดำเนินงานสุทธินั้นมีค่ามากเมื่อเปรียบเทียบการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ และข่าวดีก็คือ NOI นั้นคำนวณได้ง่าย และช่วยให้คุณระบุการลงทุนที่อาจทำกำไรได้อย่างรวดเร็ว NOI ที่สูงขึ้นมักจะบ่งบอกถึงโอกาสในการลงทุนที่ดีกว่า

หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets