Arzdaki Ani Artış Bu Yıl Çoklu Aile Fiyatlarını Düşürebilir

Ticari gayrimenkul, çeşitli yönlerden stresle karşı karşıyadır. Birincil stres, piyasalar üzerinde yukarı yönlü baskı oluşturan artan faiz oranlarıdır. üst oranlar (varlık değerlerini aşağı iter), yeniden finansman maliyetlerini giderek daha zor ve pahalı hale getirir. Ancak, özellikle çok aileli ticari gayrimenkul nişinde ortaya çıkan başka bir risk daha var: arz fazlası. Son veriler, uygun olmayan bir zamanda piyasaya çıkan çok aileli birimlerin kısa vadeli bolluğunun olabileceğini düşündürmektedir. 

Bu konuyu tam olarak açıklamak için, son birkaç on yılda çok aileli mülkler (beş veya daha fazla birimli mülkler olarak tanımlanır) için inşaat eğilimlerine bir göz atalım. Aşağıdaki grafikte görebileceğiniz gibi, 2008-2014 yılları arasında çok aileli birimlerin sayısındaki ciddi düşüşlerin ardından, çok aileli inşaat ve çok aileli birimlerin toplam sayısı önemli ölçüde arttı. 

Salgının başlangıcından bu yana, artan çok aileli bina artış eğilimi daha da patladı ve 4'nin 2022. çeyreği itibarıyla ilk kez yapım aşamasında olan bir milyon birimi aştı (en azından CoStar'ın verilerine göre).

Tabii ki, iyi zamanlarda bile çok aileli birimler inşa etmek yıllar değilse bile birkaç ay alır. Ancak son yıllar, en azından teslimat programları açısından inşaatçılar için kolay olmadı. Tedarik zinciri sorunları ve işçilik kısıtlamaları nedeniyle inşaat daha uzun sürdü. Bu eğilim, henüz piyasaya çıkmamış olan büyük bir envanter fazlalığına neden oluyor. Aşağıdaki tabloya baktığınızda, CoStar'ın teslim edilen birimlere ilişkin tahmininin 2023'ün rekorlardaki en yüksek yıl olduğunu ve 2024'ün biraz gerilese de hala yüksek olduğunu görebilirsiniz. Evet, tahmin yapmak zordur, ancak inşaat teslimatlarını tahmin etmek diğer veri setlerinden biraz daha kolaydır. İnşaatçıların ve geliştiricilerin inşaat için izin almaları gerektiğinden, planlanan ve devam eden projeler hakkında sağlam veriler var. Şahsen, bu tahmini diğer tahminleri yaptığımdan biraz daha ciddiye alıyorum. 

Yeni birimleri "emmek" için orantılı bir talep varsa, arzda bir artış sorun olmaz - ama yoktur. Talep düşüyor. 

Aşağıdaki tablo çok ilgi çekici bir hikaye anlatıyor. Önce mavi çubuklara bakın. Bu, yukarıda baktığımızla aynı; önümüzdeki iki yıl boyunca yüksek birim teslimatları. Ama sonra "Absorpsiyon"u (talebi ölçen ticari bir emlak ölçütü) gösteren turuncu çubuklara bakın. Devam etmiyor. 

2021'de talep açısından başarılı bir yılın ardından, "net emilim" (absorpsiyon - talep) negatife döndü, yani piyasaya talepten daha fazla arz geliyor. Bu 2022'deydi! 2023'te daha da fazla birimin devreye girmesi bekleniyor ve bu grafiğin de gösterdiği gibi talebin bu hıza ayak uydurması beklenmiyor. Elbette, bazı inşaatçılar projelerini iptal edebilir veya duraklatabilir, ancak bu bir pahalı teklif inşaatçılar mümkünse kaçınma eğilimindedir. 

Arz talebi aştığında ne olur? Bu CoStar tahmininde görebileceğiniz gibi, boşluk artıyor. Bu, çok aileli alandaki herkes ve herhangi bir emlak yatırımcısı için bir endişe kaynağı olmalıdır. Arzdaki artış ve boşluktaki orantılı artış, geliri azaltabilir ve kira oranlarını aşağı çekebilir. Gösterdiğim veriler ve analizim ticari mülklerle ilgili, ancak kiralar üzerindeki aşağı yönlü baskı ve birden fazla ailede artan boşluk, belirli alanlarda konut piyasasına yayılma potansiyeline sahip. 

Tabii ki, bu ulusal düzeydeki veriler tüm hikayeyi anlatmıyor. Bunun bölgesel düzeyde nasıl işlediğini görmek için birkaç ayrı pazara baktım. Bulduğum şey, bazı pazarların önemli ölçüde aşırı inşa etme riski altında olduğu. Birden fazla aile için artan boşluk ve kira düşüşü riski yüksek olduğunu düşündüğüm beş pazardan bir örnekleme seçtim: Santa Fe, New Mexico; Punta Gorda, Florida; Myrtle Beach, Güney Karolina; Colorado Springs, Kolorado; ve Austin, Teksas.

Bu pazarların tümü, mevcut arza ve beklenen talebe göre piyasaya çıkması planlanan yüksek sayıda birim ile önemli inşaat boru hatlarına sahiptir. 

Öte yandan, daha küçük şehirler olarak gördüğüm birçok şehir hala nispeten iyi durumda. 

Missoula, Montana; Atina, Gürcistan; Midland, Teksas; Provo, Utah; ve Topeka, Kansas, hepsinde sağlam net emilim var ve inşaat boru hatları, mevcut envanter seviyelerine göre çok makul. Bana göre, bu şehirlerin çok daha az boşluk ve kira düşüşü riski var. 

Her pazar benzersizdir ve ben sadece risk altında olan ve olmayan pazarlardan birkaç örnek gösteriyorum. Ancak, biraz araştırma yapmanızı ve pazarınızın inşaat açısından ne durumda olduğunu belirlemenizi tavsiye ederim. Web sitesinde ücretsiz olarak pek çok iyi veri bulabilirsiniz. Louis Federal Rezerv web sitesi veya sadece yerel bölgeniz için soğurma verilerini Google'da arayarak. 

Sonuç

Çok aileli mülkler, yükselen faiz oranlarının zaten fiyatlar üzerinde aşağı yönlü baskı ve operatörler üzerinde nakit akışı baskısı oluşturduğu uygun olmayan bir zamanda piyasaya bir arz fazlasının vurduğunu görüyor. Bu nedenle, 2023 ve 2024, mevcut operatörler için çok aileli alanda zor yıllar olarak şekillenebilir. 

Burada dikkat edilmesi gereken önemli nokta, arz bolluğu ve talep kıtlığının muhtemelen kısa vadeli olacağıdır. Uzun vadeli bina ve demografik eğilimler, gelecekte çok aileli kiralık birimlere yönelik güçlü talebi destekliyor ve bu da yatırımcılar için iyiye işaret. Örneğin, yeni bir çalışma ABD'nin talebi karşılamak için önümüzdeki 4.3 yıl içinde 12 milyon daha çok aile birimine ihtiyacı olduğunu gösteriyor. Hanehalkı oluşumu, kısa vadeli ekonomik koşullar nedeniyle muhtemelen şu anda düşüşte. Enflasyon, kiracıların harcama gücünü olumsuz etkiliyor ve ekonomik belirsizlik genç Amerikalıları kendi hanelerini kurmaktan alıkoyuyor. Bu ekonomik zorluğun ne zaman sona ereceği belli değil, ancak sona erdiğinde talep muhtemelen yeniden toparlanacak. 

Bu göz önüne alındığında, yatırımcıların sahip olabileceği iyi satın alma fırsatları önümüzdeki aylarda ve yıllarda. Kapak oranlarının artması muhtemel olduğundan, çoklu aile fiyatlarının düşmesi gerekiyor. NOI ayrıca aşırı arz sorunları nedeniyle düşerse, bu fiyatları daha da aşağı çekecektir. Bu, biraz kuru güce sahip mucitlerin cazip fiyatlarla çoklu aileye girmesine izin verebilir, ancak unutmayın - bu riskli bir zamandır. Herhangi bir şey satın almamaya ve yerel bölgenizdeki pazar dinamiklerini ayrıntılı olarak anlamaya dikkat edin.

BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.