400 Yılın En Yüksek Amsterdam Emlak Konut Fiyatları. Bir Balonun Analizi

Amsterdam'da enflasyona göre düzeltilmiş konut fiyatları kaydedilen tarihten bu yana hiç bu kadar yüksek olmamıştı. Fiyatların hızla yükselmesinin nedeni, düşük faiz oranlarının yanı sıra, konut kredisine bağımlı hale gelen bankalar ile tüketiciler arasındaki geri bildirim döngüsü ve sürekli artan fiyatlardır.

Emlak balonunun neden olduğu Büyük Mali Kriz hafızalarımızda hala tazeyken, birçok gelişmiş ekonomide konut fiyatları şu anda hızla artıyor. kayıt hızı. Hollanda'da konut fiyatları arttı %19 2021'in üçüncü çeyreğinde, bir önceki yıla kıyasla.

Bazı ekonomistler, kira fiyatları ve faiz oranları modeline dayanarak, en uzun vadeli endeksini elde ettiğim Amsterdam'daki konut fiyatlarının 2020'den bu yana aşırı değerli olduğunu düşünüyor. Diğerleri ise Batı'da onlarca yıldır uygulanan ve "konut finansmanı geri bildirim döngüsüBankalar ipotek kredilerine bağımlı hale geldi, konut fiyatları arttı ve tüketim giderek artan fiyatların yarattığı "zenginliğe" bağımlı hale geldi. Bu eğilim bankaların üretken işletmelere daha az kredi vermesine neden olduğundan ekonomilerin özü zayıflıyor.

En Uzun Süreli Gayrimenkul Endeksi  

Hollanda'nın (Hollanda) başkenti Amsterdam'da kapitalizmin çeşitli yapı taşları icat edildi. 16. yüzyılın sonlarında Hollandalılar deniz üzerinden Asya'ya ticaret seferlerine başladı. 1600'e gelindiğinde Hollanda limanlarından yola çıkan altı yeni "Doğu Hindistan" şirketi vardı. İspanyol ve Portekiz rekabetiyle mücadele etmek ve birbirleriyle rekabet etmemek için mevcut altı şirket tek bir şirkette birleşti: Birleşik Doğu Hindistan Şirketi (De Verenigde Oost-Indische Compagnieveya kısaca VOC). VOC, 1602 yılında resmi olarak kuruldu ve hisseleri ilk borsada el değiştiren ilk anonim şirket oldu. Avrupa'nın her yerinden para Hollanda'ya aktı. VOC'nin olağanüstü başarısı nedeniyle Amsterdam'ın genişlemesi gerekiyordu ve bunu Orta Çağ şehir merkezinin etrafına üç kanal kazarak yaptı: Herengracht, Keizersgracht, ve Prinsengracht'ın.

Herengracht'taki gayrimenkullerin en iyisi olan işlem fiyatları dikkatle kayıt altına alınmıştır. 1997'de Hollandalı ekonomist Piet Eichholtz, Herengracht'ta 1628'den 1973'e kadar değişmeyen kalitede evlerin fiyat endeksini oluşturdu. Herengracht Endeksi. Eichholtz'un ilk araştırması, gerçek konut fiyatlarının (tüketici fiyat enflasyonuna göre düzeltilmiş) zaman içinde kademeli olarak değiştiğini, ancak 1973'te 1628'deki fiyatlara oldukça eşit olduğunu gösterdi.

Eichholtz ve arkadaşları, 2020'de Amsterdam'daki tarihi konut fiyatlarına ilişkin bir güncelleme yayınladı. Bu yayın için Eichholtz ve arkadaşları, 1620'den başlayan ve daha geniş bir bölgedeki evleri içeren daha derin bir veri seti topladı. Rakamlar fiyatların 1990'lardan itibaren önemli ölçüde artmaya başladığını gösterse de, kira fiyatları ve faiz oranlarına bakıldığında konut piyasasının balon içinde olmadığı sonucuna vardılar.

Eichholtz'un meslektaşlarından biri olan Mathijs Korevaar bana Eylül 2021'e kadar olan verilerini sağlama nezaketini gösterdi. Bana bir e-postada, 2019'dan sonra fiyatların o kadar arttığını ve modellerinin Amsterdam'daki gayrimenkullerin artık aşırı değerli olduğunu öne sürdüğünü yazdı. Aşağıda 1620'den Eylül 2021'e kadar Amsterdam gerçek konut fiyatları tablosu yer almaktadır.  

1990'lı yıllarda Hollanda'da konut fiyatlarını fiyatların çok üstüne çıkaran olay Altın Çağ 17. yüzyılda ve 19. yüzyılın sonlarında ikinci Altın Çağ'da mı? Konut piyasasına ilişkin -kira fiyatları ve faiz oranlarına dayalı bir modelin ötesinde- daha geniş bir anlayış elde etmek için arazi, konut ve bankacılık konusunda uzmanlaşmış bir ekonomistin çalışmasını okudum: Josh Ryan-Collins.

İpotek Devrimi

Ryan-Collins'e göre 19. yüzyılın başından bu yana konut piyasasında iki büyük gelişme yaşandı: arazi vergisinde değişiklik ve mali serbestleşme. Çoğunlukla Anglo-Sakson ekonomilerini araştırsa da bulgularını Hollanda'da çapraz kontrol ettim.  

Adam Smith ve John Stuart Mill gibi klasik iktisatçılar, araziyi diğer varlıklarla kıyaslanamayacak bir varlık olarak görüyorlardı; bunun temel nedeni, sabit arzlı ve hareketsiz olmasıydı. Arazi talebi artarsa, arz daha fazla tetiklenmeden fiyat artar. Sonuç olarak, eğer ekonomik büyüme varsa, üzerine evlerin inşa edildiği arazinin değeri, mal ve hizmetlerle orantısız bir şekilde artar (arazi sahibi bu değerin yaratılmasında hiçbir rol oynamasa bile). Smith ve Mill'in çözümü emek ve kârdan ziyade toprağı vergilendirmekti. Gerçekten de 18. ve 19. yüzyılda arazi vergisi ABD ve Avrupa'da önemli bir gelir kaynağıydı.

Daha sonra yukarıda bahsedilen kara teorilerini ortadan kaldıran neoklasik iktisatçılar geldi. 20. yüzyılda arazi vergisinden gelir vergisine geçiş ortaya çıktı. Finansal bir varlık olarak ev sahibi olmak giderek daha cazip hale geldi. Eksik olan tek şey gayrimenkulü finanse etmenin bir yoluydu. 

1930'lardan 1970'lere kadar çoğu gelişmiş ekonomideki hükümetler bankalara ipotek kredilerini kısıtlayan "kredi rehberliği" uyguladı. Bankalar kurumsal kredi yerine ipotek kredisi vermeyi tercih ediyor çünkü birincisi daha az riskli. Genellikle ipotek ile satın alınan ev, kredinin teminatı olarak kullanılır. Borçlunun iflas etmesi durumunda banka teminat alabilir ve zarar sınırlandırılır. Bir işletmeye kredi verilmesi durumunda teminat veya düşük kalitede teminat verilemez. Ancak toplum için üretken işletmelere borç vermek hayati önem taşıyor çünkü sürdürülebilir ekonomik büyüme ve borçların ödenmesine yönelik gelirler yaratıyor. Ancak kredi rehberliği yavaş yavaş ortadan kaldırıldı ve bunun sonucunda bankaların ipotek kredileri 1995'te ipotek dışı kredileri geride bıraktı. İpotek devrimi bir gerçekti.

Bir banka kredi verirken yoktan para yaratır. Yani bankaların ipotek kredisi vermesi durumunda para arzı genişliyor, ancak para sınırlı sayıda konuta harcanıyor. Para arzı elastikev arzı devam ederken elastik olmayan. 1990'larda konut fiyatlarının artmasına şaşmamalı. Daha sonra konut finansmanı geri bildirim döngüsü tetiklendi: Yüksek konut fiyatları ipoteklere yönelik talebin artmasına neden oldu, bu da fiyatları daha da artırdı ve ipoteklere yönelik talebin artmasına neden oldu, vb.

1990'larda başlayan ipoteklerin menkul kıymetleştirilmesi de "döngüye" katkıda bulundu. Menkul kıymetleştirme, bankaların ipoteklerini İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet (MBS) olarak paketleyip paketleyebilmesini sağlar. Likit olmayan bir varlık (ipotek), örneğin bir emeklilik fonuna satılabilen likit bir varlığa (MBS) dönüştürülür. Bankalar MBS'leri satmaktan ücret alıyor ve menkul kıymetler bilanço dışında kaldığında, yeni ipotek kredileri için daha fazla alan kalıyor.

Son olarak, 1971'de Bretton Woods'un dağılmasının ardından kaldırılan sermaye kontrolleri, bankaların finansmanı için artık yurt içi mevduatlara bağımlı olmadığı anlamına geliyordu. Bankalar, konut kredisi için ek finansman çekebilecekleri uluslararası para piyasalarına erişim kazandılar.

Artan emlak fiyatları, daha yüksek ev fiyatı-gelir oranına ve dolayısıyla daha az tüketici harcamasına neden olur. Konut finansmanı geri besleme ekonomisindeki harcamalardaki bu kayıp, artan konut fiyatlarından kaynaklanan “zenginlik” ile telafi ediliyor. Mülklerinde gerçekleşmemiş kazançlar elde eden insanlar, kendilerini daha varlıklı hissettikleri için daha fazla harcayacaklardır (servet etkisi) veya bir tekne satın almak için ikinci bir ipotek almak (öz sermayenin çekilmesi). Diğer insanların kârları gayrimenkul spekülasyonu yoluyla artar. Ancak tüketim ancak döngü devam ettiği sürece devam edebilir.

Sonuç

Döngünün daha fazla borca ​​ve artan konut fiyatlarına ihtiyacı var. Bu sürdürülemez borç sarmalı, merkez bankalarının faiz oranlarını düşürmesi sayesinde varlığını sürdürüyor. Bana göre yukarıdakiler bir ponzi şemasına benziyor ve konut piyasası bir balonun içinde. Ancak bu durumun ne kadar süreceği ve balonun nasıl patlayacağından emin değilim. Belki nominal konut fiyatları düşecek, belki enflasyon artacak ve reel konut fiyatları uzun vadeli ortalamalarına geri dönecek. Nominal fiyatların düşmesiyle ilgili bir sorun, bankaların ipoteklere büyük ölçüde maruz kalması nedeniyle merkez bankalarının önlemek istediği bir şey olan bankacılık sistemini çökertebilmesidir.  

Her (gelişmiş) ekonominin aynı konut piyasasına sahip olmadığını vurgulamak isterim. Mortgage borç seviyeleri de doğrusal bir şekilde artmıyor. 2008'deki Büyük Mali Krizin ardından birçok ekonomide konut fiyatları ve ipotekli borç seviyeleri düştü. Krize yanıt olarak hükümetler bankaları kurtarmak ve ekonomiyi desteklemek için kurtarmaya geldi; bu da hükümetin borcunu artırdı. Konut balonunun tamamen sönmesine izin verilmedi. Faiz oranları sıfıra ulaştı, reel faiz oranları negatife döndü ve döngü yeniden etkinleştirildi. Konut fiyatları yeniden yükselişe geçti.  

Ayrıca, bir akademik makale (“Daha Fazla İpotek, Daha Düşük Büyüme?”) Dirk Bezemer ve diğerleri tarafından 2016'dan alınmıştır:

46-1990 yılları arasında 2011 ekonomiye ilişkin yeni toplanan verilerde, 1990'dan bu yana finansal gelişmenin çoğunlukla negatif büyüme katsayısına sahip olan gayrimenkul ve diğer varlık piyasalarına verilen kredilerdeki büyümeden kaynaklandığını gösteriyoruz. … Finansal olmayan sektörlere yönelik kredi akışları için olumlu büyüme etkileri buluyoruz, ancak ipotek ve diğer varlık piyasası kredi akışları için bu etkiyi görmüyoruz. …

Mortgage devrimi üretken işletmelere yönelik kredileri "dışlamak"la kalmadı, aynı zamanda mortgage'lara yönelik kredi akışının da büyümede olumsuz bir etkisi oldu.

Büyümeyi engelleyen ipotek devrimi, sınırsız borç seviyelerine olanak tanıyan resmi uluslararası para sistemiyle birleşerek dünya tarihindeki en büyük borç tuzağını doğurmuş olabilir mi?

Son olarak, Hollanda'da ve sanırım başka yerlerde, uygun fiyatlı konutlar için en çok bahsedilen çözüm, daha fazla ev inşa etmektir. Bu yaklaşım başarısız oluyor çünkü bankalar her zaman herkesin ev inşa edebileceğinden daha hızlı para basabiliyor. Çözüm arz tarafında değil talep tarafında aranmalıdır.

Bu makaleyi okumaktan zevk aldıysanız, lütfen desteklemeyi düşünün Altın Gözlemci ve bültene abone olun.

kaynaklar

• Belating ve Douane Müzesi. Nederland'da kalıcı dijital kapı

• Bezemer, D.2014. Schumpeter Yine Haklı Olabilir: Kredinin İşlevsel Farklılaşması.

• Bezemer, D., Grydaki, M. ve Zhang, L. 2016. Daha Fazla İpotek, Daha Düşük Büyüme?

• Bezemer, D., Samarina, A. ve Zhang, L. 2017. Banka Kredi Tahsisinde Değişim: Yeni Veriler ve Yeni Bulgular.

• Eichholtz, S. 1997. Uzun Vadeli Konut Fiyat Endeksi: Herengracht Endeksi, 1628-1973.

• Eichholtz, P., Ambrose, B ve Lindenthal, T. 2012. Ev Fiyatları ve Temelleri: 355 Yıllık Kanıt.

• Ferguson, N. 2008. Paranın Yükselişi.

• Harari, YN 2018. Para.

• Jordà, Ò., Schularick, M. ve Taylor, AM 2014. Büyük Mortgage: Konut Finansmanı, Krizler ve İş Çevrimleri.

• Korevaar, M., Eichholtz, P. ve Francke, M. 2021. Dure Huizen Maar Geen Zeepbel Amsterdam'da. 

• Monsma, JA, Monsma, AP Bir Yatırımcının Uzun Süreli Yaşamak için Fırsatı Var mı?

• Park, HY, Chang, H., Misra, K. 2012. Mortgage Menkul Kıymetleştirmenin Konut Balonu ve Subprime Mortgage Krizi Üzerindeki Etkisi: Kendi Kendine Organizasyon Perspektifi.

• Riel, A. van. 2016. Tarih Perspektifinde Het Financieel Stelsel.

• Ryan-Collins, J., Werner, R., Jackson, A. ve Greenham, T. 2012. Para nereden geliyor?

• Ryan-Collins, J.2019. Neden Bir Ev Alamazsınız?

Source: https://thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?token=eyJ1c2VyX2lkIjoxNzgxMjA1NSwicG9zdF9pZCI6NDMyMDk4MDUsIl8iOiJDbEoxYyIsImlhdCI6MTYzNTg2MDcxNiwiZXhwIjoxNjM1ODY0MzE2LCJpc3MiOiJwdWItMTAwODE4Iiwic3ViIjoicG9zdC1yZWFjdGlvbiJ