Kaldıraçtan yararlanma muhtemelen duymadığınız bir terimdir. Ve şaşırmayın; çoğu haber ağı asla kaldıraçsızlaştırmanın ne olduğunu kapsamaz veya emlak piyasası için ne anlama geliyor. Ancak, bu sermaye kısıtlaması patlatmak Konut piyasası, çok sayıda yatırımcının ve fonun batmasına neden olarak geri kalanı hurdaları toplamaya bıraktı. Bu büyük değişim gerçekleşmek üzere, ama fazla korkma; doğru satın aldıysanız, şanslı birkaç kişiden biri olabilirsiniz. açık büfe nakit akışı fiyatlar seçim için.
Öyleyse, yaklaşan bu kriz hakkında soru sormaktan daha iyi kim olabilir? Ben Miller, kurucu ortağı ve CEO'su bağış toplama? Borç vermenin her iki tarafında da yer aldı, sadece krediyle önemli varlıklar satın almakla kalmadı, aynı zamanda ihtiyacı olan diğerlerine de fon sağladı. Ben emlak piyasasında büyük bir değişiklik öngörüyor olur mu yatırımcıları temelden şok ve ekonomiyi aşınma için daha kötü bırakabilir. Ben'in bahsettiği bu kaldıraçsız kriz basit bir kavram değil, ama bunun nasıl ve neden olduğunu anladığınızda, diğer yatırımcıların %99'unun kaçırdığı bir bilginin kilidini açın.
Ben nasıl olduğu hakkında konuşuyor köprü kredileri ve değişken finansman binlerce yatırımcıyı (ve borç vereni) zor durumda bıraktı, neden 2023'te bankalar nakit sıkıntısı çekecekve her şey ters giderse gelecek yıl içinde gerçekleşebilecek senaryolar. Hata yapmayın, bu bir kıyamet günü tahmini veya yatırımcıları endişelendirmeyi amaçlayan varsayımsal bir yutturmaca DEĞİLDİR. Kaldıracı kaldırma, olabilecek gerçek bir senaryodur. onlarca yıldır ardışık etkiler. Yatırım yapıyorsanız, bu, uyum sağlamak için ÇOK ÖNEMLİ bir bölümdür.
Apple Podcast'lerini dinlemek için buraya tıklayın.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
Dave:
Selam millet. On Market'e hoş geldiniz. Ben Dave Meyer, sunucunuz bugün Seattle'da James Dainard ile katıldı. James, maça hazır mısın?
James:
Hazırım. Öksürük ilacımı aldım. Bağırmaya hazırım çünkü… 12. Adam gerçek bir şey, bu yüzden onunla birlikte çığlık atacağım.
Dave:
Hep orada bir maça gitmek istemişimdir. Gerçekten farklı bir şey mi?
James:
Oh, buraya döndüğünde seni götüreceğim. Evet, uzun süredir tecrübeli bilet sahibiyim. Gürültülü. Canavar Modu canavarı titrettiğinde, hayatımda duyduğum en yoğun şeydi, kesinlikle çılgıncaydı.
Dave:
Evet, kulağa eğlenceli geliyor. İki hafta sonra Seattle'da olacağım ama ne yazık ki orada olmayacaksın. Ama seneye yapacağız.
James:
Sana bilet verebileceğim bir maç varsa, programa bir bakayım.
Dave:
Kesinlikle varım. Peki, gayrimenkule geçelim. Bugün, Fundrise'ın CEO'su Ben Miller'a sahibiz ve şovumuzun sponsoru tam açıklama yapıyor. Ama Ben hayatımda emlak konusunda tanıdığım en bilgili kişi. Ve bu harika bir bölüm ve az önce yaptığımız röportaj. Dinleyen herkese burada ne duymayı bekleyebilecekleri hakkında kısa bir özet verebilir misiniz?
James:
Bence bu harika bir bölüm. Bu aslında yaptığımız en sevdiğim şeylerden biri ve bunun nedeni, herkesin bu fırsatı araması ve şu anda donup kalmış olmaları. Ne alacağıma karar verene kadar hiçbir şey almayacağım gibiler. Ben, boru hattımızdan nelerin geleceği hakkında ve bir yatırımcı olarak büyük fırsatların nerede olduğuna hazırlanmak için konuşuyor. Ve verdiği ipuçları... herkes nereden zengin olacağını bilmek istiyor, bu bölümde bundan bahsedeceğiz.
Dave:
Ve burada biraz açıklama yapmak istiyorum çünkü Ben'in bahsettiği şeylerden bazıları biraz daha ileri düzeyde. Bankacılık sisteminin ayrıntılarına ve gayrimenkulde, özellikle ticari gayrimenkulde kredilerin nasıl üretildiğine giriyoruz. Ama şu anda gayrimenkulde olup bitenler hakkında Ben'in ne düşündüğü çok önemli. Ve borç piyasalarındaki bazı değişen dinamiklerin ve onun deyimiyle bu büyük kaldıraçsızlaştırmanın, önümüzdeki birkaç yıl içinde göreceğimiz, ticari gayrimenkul varlıklarını nasıl etkileyebileceğine dair gerçekten iyi somut örnekler sunuyor. Yani bu büyüleyici bir bölüm, şahsen bir ton şey öğrendim, ancak daha önce burada biraz inek çılgınlığı olduğu konusunda uyarıldım. Ama James ve benim gibi insanlar için onu sevdiğimizi biliyorum.
James:
Ben'le bu saçmalığı çekmeyi seviyorum, sanırım sana şovdan önce bir e-posta göndermiştim, sindirmek için bu podcast'i iki kez dinlemek zorunda kaldım, ama büyüleyici ve muhtemelen tüm stratejimi ne için değiştirdim 2023'te yapacağım.
Dave:
Vay. Elbette. Bunlar cesur sözler, yani James bunu o kadar ciddiye aldıysa, kesinlikle bunu dinlemek istersiniz. Bu yüzden kısa bir ara vereceğiz ama sonra Fundrise'ın CEO'su Ben Miller ile geri döneceğiz.
Fundrise CEO'su Ben Miller. On the Market'e tekrar hoş geldiniz. Burada olduğunuz için çok teşekkürler.
Ben:
Beni kabul ettiğiniz için teşekkürler.
Dave:
Heyecanlıyız çünkü geçen sefer Build to Rent hakkında çokça konuştuğumuz harika bir konuşma yaptık ama James ve ben son zamanlarda üzerinde bulunduğunuz bir podcast'i dinledik. James, onu çok sevdiği için iki kez dinlediğini itiraf etti. Bu kaldıracı kaldırmaktan bahsediyordu, sanırım o podcast bölümünde buna Büyük Kaldıraç Kaldırma deniyordu ve büyüleyiciydi. Bu yüzden oradan başlamayı ve bu konudaki düşüncelerinizi biraz öğrenmeyi umuyorduk. Öyleyse bize kaldıraçsızlaştırmanın ne olduğundan biraz bahsederek başlayabilir misiniz?
Ben:
Evet. Yani bu, sahip olduğunuz borç miktarını azaltmak, daha az kaldıraç kullanmak, kaldıracı kaldırmak anlamına geliyor ve temel olarak bunun, önümüzdeki bir veya iki yıl içinde ekonomi ve tüm varlıklar üzerinde bir mandal olacağını düşünüyorum.
Dave:
Ve emlak açısından bu kaldıracın kaldırılmasından bahsederken, mevcut mülk sahiplerinin mülkler üzerindeki kaldıraç miktarını azaltacağını mı yoksa ileriye dönük satın alımların daha az borç kullanacağını mı söylüyorsunuz? veya emlak yatırımıyla ilgili olarak kaldıraç kaldırma olgusunu nasıl tanımlarsınız?
Ben:
Bu yüzden haklı bulduğum argüman şu ki, sadece emlak değil, neredeyse tüm finansal sistem sahip olduğu borç miktarını azaltmak zorunda, kaldıracını kaldırmak zorunda. Ve bunun nedeni, 15 yıldır düşük faiz oranı ortamında, temelde sıfır faiz oranı ortamında olmamız ve ondan önce 40 yıldır düşen faiz oranı ortamında olmamızdır. Yani bu uzun bir zaman. Ve yüksek ve yükselen bir faiz oranı ortamına geçiyoruz, yani temelde, sanki bir balıksın ve şimdi havadasın. Bu bir deniz değişimi, tamamen farklı bir ortam. Ve bu yükselen faiz oranı veya yüksek faiz oranı ortamında, bir varlığın destekleyebileceği borç miktarı daha azdır. Yani matematiği daha iyi ifade edecek olursak, bir işiniz var, bir apartmanınız var ve buradan belli bir geliriniz var, yılda bir milyon dolar diyelim. Yeni faiz oranı ortamında herkesin borç servisi en az 2 kat, belki 3 kat artmış olan borç servisiniz iki katına çıktığında, eskisi kadar borç servisini destekleyemezsiniz. Yani varlık üzerinde daha az borcunuz olması gerekir.
Dave:
Ve bunun zaten portföyünüzde olmaya başladığını görüyor musunuz veya bunun kendini gösterdiğini nasıl fark ediyorsunuz?
Ben:
Pekala, kendimiz hakkında konuşabilirim ve sonra ilk elden gördüklerim hakkında konuşabilirim. Yani çoğu borç alandan biraz farklıyız. Esasen halka açık GYO'ya benzeyen bir şeye sahibiz, halka açık GYO'lar var ve bu nedenle kaldıracımız çok daha düşük. Fonlarımızda ortalama kaldıraç oranımız %45, %43'tür. Yani bu, çoğu şirketin veya işletmenin varlıklarını kaldıraçlamasından çok daha düşük. Tipik bir özel borçlu muhtemelen %75, %65, belki %80 kaldıraç kullanmak ister. Yani bizim için, temelde bu daha yüksek kaldıraç sorunumuz yok, ancak sahip olduğum birkaç varlığımız var, çünkü bu ortalama kaldıraç, yani bazıları daha yüksek. Ve bir şeye baktığımda… Size bir varlık örneği ve bunun nasıl işlediğini ve ne anlama geldiğini vereceğim ve siz de bunu diğer birçok borç alana tahminde bulunabilirsiniz. Yani, büyük bir yatırım bankasıyla çok sayıda kiralık konut tutan 300 milyon dolarlık bir depo hattımız var ve bu kredi limitimiz veya depo limitimiz var, bu bir revolver yani satın alabilirsin, ödeyebilirsin, ödünç alabilirsin tekrar dene. Yaklaşık 18 ay önce.
Ve bunu aldığımızda, bir faiz oranı üst sınırı satın aldık ve bence faiz oranı türevinden bahsetmek bu konunun altında gerçekten ilginç bir alt küme. Ve temel olarak yatırım bankalarının yapmaktan hoşlandığı şey, bilançolarını size ödünç vermek ve sonra onu alıp gayrimenkul veya herhangi bir şey satın almak ve sonra gidip onu menkul kıymetleştirmek. Temelde işleri gerçekten ücret üretmektir ve bilançolarını temel olarak daha fazla sermaye yönetim ücreti, sermaye piyasası ücreti almalarını sağlamak için kullanırlar. Yani gerçekten yaptıkları şey bu. Yani size gerçekten borç vermiyorlar, gerçekten sizi menkul kıymetleştirme piyasalarına köprü kuruyorlar. Ve menkul kıymetleştirme piyasaları, geçen yıl, 12 ay önce borçlanabiliyordunuz… oluşturduğumuz o portföy, beş yıl için %2.25 sabit borçlanabiliyordunuz ve şimdi bu menkul kıymetleştirme piyasası %6.
Dolayısıyla, o yatırım bankasıyla o hattı ödemek zorundayız, bunu ödemek zorundayız, bunu yapacağız ve kaldıracı muhtemelen %73'ten %55'e indirmeliyiz. Ve bu temelde yaklaşık %15'lik bir ödemedir. Ancak bu, faiz oranlarının ne zaman çok yükseldiğinin bir göstergesidir, temelde ödemeniz gerekir. Ve üst sınırın süresi dolana kadar peşinat ödemek zorunda değiliz, faiz oranı sınırı, temel olarak aldığımız kredinin boyutu, %20, 6, 7'lik bir faiz oranı için çok büyük. Yani likiditemiz var, çok fazla likiditemiz var bu yüzden bizim için sorun olmayacak. Ancak birçok borçlu için, borç vereniniz döner ve kredinin% 8'si için bir çek yazmanıza ihtiyacım var derse ve buna vadesi gelen her bir kredide veya temelde alacağınız herhangi bir kredide ihtiyacım var. yeni bir mülk, temelde birçok borçlu için sorun.
James:
Evet, bu gerçekten ilginç çünkü oranlardaki ani artışla, oranların bu kadar hızlı arttığını gördüğümüz en hızlı şey bu, bunu tüm segmentlerde görüyoruz ve bence herkes bu faiz oranlarının yükseldiğini görüyor ve hepsi konut piyasasının çökeceğini ve bir tür çöküşün geleceğini düşünmek. Ve bir süredir, tam olarak bahsettiğiniz şey yüzünden bu yatırım mezarlığı olacağını düşünüyorum, borç verme değerleri mevcut parayla çalışmaz ve ödenmesi gereken bu büyük likidite talebi olacaktır. şu anda bu krediler Ve son dört veya beş yılda veya son iki yılda pek çok apartman görevlisi tanıyorum, portföyümüzü sabit oranlarda 5, 7 ve 9 yıl olacak şekilde kademeli olarak çıkardığımızı biliyorum çünkü… Veya 10 yılda, çünkü yapmadık O likidite krizine girmek istemiyorum. Ama bunu şu anda her türlü kaldıraçta görüyorum gibi hissediyorum, bu zor paranın olduğu, bankacılık olabileceği, varlığın artık kendi masrafını karşılayamayacağı ticari krediler olabilir ve bu büyük bir açık olacak. para. Ve bence en büyük fırsatın ortaya çıktığını göreceğimiz yer burası, likidite talebi.
Dave:
Yani genel olarak kulağa şöyle geliyor… Demek istediğim, ticari gayrimenkul yelpazesinde, ayarlanabilir oranları veya ticari kredileri olan insanların vadeye ulaştığını görüyoruz. Temelde ya mevcut kredilerini artırma ihtimaliyle karşı karşıya kalıyorlar ya da kredilerini ödemek ya da çok daha yüksek bir oranda yeniden finanse etmek zorunda kalacaklar. Ve bu, ticari gayrimenkul genelinde birçok likidite sorununa neden olacak. Her şeyden önce, bu çoğunlukla konut reklamlarında mı yoksa varlık sınıflarında mı görüyorsunuz?
Ben:
Konut muhtemelen en iyisidir.
Dave:
Gerçekten mi? Aman Tanrım.
Ben:
Ve ofis muhtemelen en kötüsü. Bilmiyorum, podcast'imde Dünya Ticaret Merkezi'nin geliştiricisi Larry Silverstein vardı ve o ve ben... Bu sadece çılgınca bir röportajdı ve hakkında konuşuyor, sanki, ben... O 91 yaşında ve geliştirmekte olduğu 5 milyar dolarlık bir binadan bahsediyor.
Dave:
Sadece 5 milyar ise bir taneye ihtiyacın var, o zaman oldukça iyisin.
James:
Bu akıllıca çalışıyor.
Dave:
İşte gidiyorsun.
Ben:
Ben ona kıyasla bir pikerim. Ama her neyse, tüm bu büyük şehir merkezlerinde tıpkı, aman tanrım, onlar sadece… finanse edilemezler gibi olan ofis binalarınız var. Kelimenin tam anlamıyla, ülkede bir bankanın size herhangi bir fiyattan kredi vermesini sağlayamazsınız, nokta. Tamamlamak. Sıfır likidite. Likidite, para kazanma yeteneği anlamına gelir. Para yok, bu yüzden ofis en kötüsü. Ama küçük bir işletmeyseniz, unutun, her şey bu. Yani bu hafta başka bir grup bankayla konuştum, bu hafta? Bu hafta, evet, dün ve önceki gün, borçlu olduğumuz bankalardan biri, onlarla büyük ilişki. Ve bana diyorlardı ki, bu ülkenin en büyük 15 bankası, yüz milyarlarca dolarlık varlık, yüz milyarlarca dolar. Ve bana şöyle dediler: bankalar parayı nereden buluyor, değil mi? Bu bir soru, değil mi? Karşı taraflarımın nasıl çalıştığını anlamayı seviyorum. Çünkü nasıl çalıştıklarını anlarsanız, nasıl davranacaklarını da anlarsınız. Yani bankalar, paralarının yüzde 90'ı ikinci turdan geliyor.
Dave:
Bu terimi hiç duymadım.
Ben:
Bankacılık ve sigortacılık veya varlık yönetimi, karşılığını veren anlaşmalarınız var ve bunlar karşılığını verdikçe yeniden konuşlandırmak veya yeniden ödünç vermek için paranız var. Bu yüzden ikinci tur denir.
Dave:
Tamam.
Ben:
Yani evet, aslında en çok borç veren yer orasıdır… Bir bankaya gidip borç para aldığınızda, bu aslında kredisini ödeyen başka birinden olur ve bu yüzden size daha fazla borç verebilirler çünkü genellikle oldukça fazla kaldıraç kullanırlar. dokuz kez kaldıraç falan. Kaldıraçlı tüm insanlar arasında en çok kaldıraçlı olan bankalardır. Ve dokuz kez, %90 kaldıraçlı gibi ve bence teknik olarak %92-3 kaldıraçlı gibiler. Her neyse, yani bu banka temelde muhtemelen 30'de 2022 milyar dolar borç verdi. Onlara dedim ki, siz neler oluyor ve bu likidite sıkışıklığı nasıl gidiyor? Ve bana, 2023 için, sahip olacağımız ikinci tur miktarına dayalı olarak yapabileceğimiz borç verme miktarına ilişkin tahminimizin, önümüzdeki Aralık ayına kadar yüz milyon dolar borç verebileceğimizi söyledi.
Dave:
Bu, yüz milyonlarca dolarlık varlığa sahip bir bankadır.
Ben:
Yüz milyarlarca.
Dave:
Milyarlarca.
Ben:
Normalde bir yılda 30, 40, 50 milyar borç verirlerdi, bilmiyorum. Ve gelecek yıl borç verecekleri sadece yüz milyonları var.
Dave:
Ne! Sadece…
Ben:
Evet.
Dave:
Tamam aşkım. Yani, temerrüde düşeceklerini veya kimsenin satmayacağını düşündükleri için bu anlaşmaların hiçbirinin karşılığını vermeyeceğini mi söylüyorsunuz veya ikinci tur eksikliği nereden geliyor?
Ben:
İşin özü, bir anlaşmanın geri ödenmesi için ya satılması gerekir ve kimse satmaz ya da borç alan, muhtemelen başka biriyle yeniden finanse etmekten aldığı bir çek yazmalıdır. Ama kimse sizi finanse etmeyeceği için, kimse borçlarını ödeyemez. Olan bu, bu bir gerçek. Son iki haftadaki son podcast'e kadar, ülkedeki en iyi 7 bankadan muhtemelen 15'siyle görüştüm. 7'in 15'si, hepsi aynı.
Dave:
Gerçekten mi?
Ben:
Hepsi tamamen aynı durumda, evet.
James:
Bu yüzden o bölümü iki kez dinledim.
Ben:
İnsanlar bana inanmadı. Reddit'teydim ve onlar "hayır, bu doğru olamaz" dediler.
James:
Kaplumbağalardan bahsediyordun, değil mi? Kaplumbağa kavramlarının üzerinden geçer misiniz? Çünkü bu çok karmaşık bir konu ve çok somut hale getirdi ve bu hiç bitmeyecek gibi…. Devam et Ben, devam et ve açıkla.
Ben:
Tamam aşkım. Burada hakkını verebilirsem, çünkü normalde özlü olma konusunda iyi değilimdir. Bankalarla ilgili hikayenin amacı, bankaların paralarını nereden bulduklarını sık sık düşünmemenizdir. Ve siyasette her zaman parayı takip et diye bir söz vardır. Parayı takip etmelisin yani bankadan borç alacaksın ama banka parayı nereden buldu? Banka bunu mevduat sahiplerinden aldı, bir ödemeden aldılar ve sonra banka bunu kaldırdı, bankalar kaldıraçlı, borç alıyorlar, piyasada size borç veren herkes varlıklarına karşılık borç aldı. İşi kolaylaştırmak için, bir bankaya gidip evinizi teminat olarak verirseniz, onlardan para alırsınız ve teminatınız onlarda olur. Teminat bir varlıktır ve bu varlıkları alırlar ve karşılığında borç alırlar.
Yani şimdi borç veren başkasından borç alıyor, borç veren de borç alıyor ve bu parayı kimden ödünç alıyorlar? Borç para da alan başka bir kurum. Yani, sistemde borç alan ve borç veren herkesin olduğu bu sonsuz zincir var ve birikir. Zor para veren bir dünyada, zor para veren bir mülkünüz var, zor para veren kişi bir bankadan bu güçlü para kredileri portföyüne karşı borç almış olabilir. Ve bankanın o teminatı var ve o banka o kredi portföyüne karşı borç aldı. Yani banka kaldıraçlı ve parayı nereden borç aldılar? Parayı menkul kıymetleştirme piyasasının farklı bölümlerinden ödünç alıyorlar. Örneğin, bunu repo kredileriyle kim yükseltti? Ve böylece sistemde görebileceğinizden çok daha fazla borç var. Ve temel olarak düşük faizli bir ortamdan yüksek faizli bir ortama geçtiğimiz için, borç alandan borç verene, borç verenden borç alana bu zincirdeki herkes aşırı kaldıraçlı durumda. Pazarın yüzde 90'ı, pazarın büyük bir kısmı aşırı kaldıraçlı.
Ve temerrütler gerçekleştikçe veya ödemeler gerçekleştikçe, bu sadece ardışık bir etkidir. Ve size bir örnek vereceğim. Büyük, büyük bir özel sermaye fonu biliyorum, muhtemelen herkes duymuştur, diyelim ki, bilmiyorum, ilk üç veya dört ve ülke, her özel sermaye fonu son 10 yılda kredi fonları, borç fonları başlattı. Ve dışarı çıkıp borç veren oldular. Yani bir apartmanınız veya bir ofis binanız varsa ve onlardan borç aldıysanız, diyelim ki paranın %75'ini geri çevirdiler ve o parayı bir bankadan borç aldılar. Ve böylece yüz milyon dolarlık mülkleri var, size 75 milyon borç verdiler, geri döndüler ve aslında pazarın bu bölümünde oldukça aktif olan Wells Fargo'dan 55 milyon borç aldılar, buna A notu diyorlar. Ve sonra özel sermaye fonu, B notu tutuyoruz ve sonra borç alan temelde paranın bu fondan ödünç alındığını düşünüyor, ama aslında bundan çok daha karmaşık.
Yani olan şu ki, diyelim ki bu kredi fonuyla bir krediniz var ve kredinizin vadesi 1 Aralık'ta geliyor ve kredi fonuna gidip, Hey, uzatmaya ihtiyacım var, piyasa korkunç, gitmiyorum. bunu bugün sat, bu krediyi 12 ay uzatalım. Peki o kredi fonu hayır diyecek çünkü bir bankadan kredileri var ve bankaya dönüp hey banka, bu krediyi uzatmamız gerekiyor diyorlar. Ve banka hayır, öde bana. Çünkü bazı bankalar diyor ki, F-bana ödeme yap. Ve böylece kredi fonu dönüyor ve hayır, bana ödeme yap diyor. Ve siz borçluyla birlikte hayır, hayır, iyi görün, mülk iyi durumda, sadece bana bir süre uzatın diyorsunuz. Demek istediğim, neden bahsediyoruz? Sadece uzatma ver.
Kaç kez bir bankaya gittiniz ve sadece krediyi uzatması bekleniyor. Yok gibi bir şey, iyi küçük bir ücret ödeyeceğim, hadi bu işi uzatalım. Hayır, uzatamazsın, bana öde. Peki ne kadar istiyorsun? % 10, % 20, borç verene geri ödemeleri gerekiyor çünkü kredinin kaldıracını kaldırmaları gerekiyor, aslında bu teminatı size ödeyecek parayı almak için kullandılar. Yani, herkes bir başkasından ödünç aldığı için kimsenin geri ödeyemediği bir zincir var. Ve eğer bir krediniz varsa, sadece mülk iyi gidiyor diye önümüzdeki 12 ay içinde uzatacağınızı düşünürsünüz ve bankaya gidersiniz, hayır demelerine şaşırabilirsiniz.
Dave:
Peki o zaman ne olur? Bence tüm sistem açıkça bu zincirin işlemeye devam etmesine o kadar bağımlı ki, ne zaman olur... Dediğiniz gibi, herhangi bir noktada borç verenlerden herhangi biri, bana ödeme yok diyebilir. Peki, diyelim ki çok aileli bir mülkün işletmecisi, likidite elde edemediğinde veya yeniden finanse edemediğinde ne olur? Tüm bunlar nasıl sonuçlanıyor?
Ben:
Yani birkaç olasılık var, o yüzden kolaydan zora doğru yapalım. Yani kolay yol, çok aileli operatör iyi diyor, gidip sahip olduğum tüm hisse senetlerimi ve bonolarımı satacağım, muhtemelen dışarıda paraları var ve hepsini satıp peşin ödüyorlar, kaybetmeyecekler. apartman binaları. Böylece geri dönüp tüm varlıklarını satabilir ve borç verene ödeme yapabilirler. Bu lüks bir durum. Bunun ikinci dereceden sonuçlarına işaret etmek istiyorum, pek çok insan kredilerini ödemek için hisse senetleri ve tahviller gibi likit varlıklarını satmak zorunda kalacak. Ve büyük kurumların bile bunu yapmak zorunda kalacağından bahsediyorum. Kredilerini ödemek zorunda kalacaklar ve böylece likidite miktarı ortadan kalkacak.
Ve satıcıları zorladığınızda fiyatlar düşer. Yani İngiltere'de olan tam olarak buydu. İki ay önce İngiltere'yi hatırlarsanız, yaldızlı ya da Birleşik Krallık hazinesi fırladı ve tüm bu emeklilik fonları, temelde hazinelerindeki marjlarını yaldızlarından karşılamak için geri dönüp diğer varlıkları satmak zorunda kaldı. Yani likidite krizi yaldızda değil, aslında CLO'larda yaşandı. İşte bu yüzden basamaklı etkiler çok daha sinsi çünkü likit piyasaları vuracak çünkü parayı buradan alırsınız, likiditeyi buradan alırsınız. Hat boyunca birileri likidite elde etmek zorunda kalacak. Borç alan ödeyebileceğimi söylüyor diyelim.
İkinci senaryo ödeyemiyorlar, borç verene gidiyorlar ve borç veren diyor ki… Borç verene bağlı, yani şimdi kredi fonundan bahsediyorsanız, haciz yapacaklar, zorundalar, yapmıyorlar bir seçeneğe sahip olmak, uzatmak ve numara yapmak son 15 yıldır tüm bankacılığın oyun kitabıydı, yapamazlar, uzatamazlar ve kredi artık kapsamadığı için numara yapamazlar. Karşılamadığı faiz oranını kim ödeyecek, sermaye oranlarına sahip olmanız gerektiğini söyleyen FDIC düzenlemelerini tam anlamıyla başarısız oluyor, bu yüzden başarısız oluyor, bu yüzden başka seçenekleri kalmıyor. Düzenleyici, onları bu krediyi temerrüde düşürecek. Yani kredi fonları kapanacak.
Düşündüğüm özel sermaye fonu, geçen ay büyük ünlü borçlulardan iki anlaşmaya el koydu. Ve tüm bunlar oluyor, kimse bundan bahsetmiyor, haberlere çıkmıyor. Ama borçluyu ve özel sermaye fonunu duymuşsunuzdur. İpotek ettikleri konut anlaşmasına sahip oldukları için mutlular. Ancak borç veren kendileri olsalar bile, yine de kıdemliyi ödemek zorundalar. Çünkü haciz yaparlarsa, büyük bir apartmanları var ve %80 diyecekler… Ve bunun büyük bir şehirde olduğu bir anlaşma biliyorum, anlaşma temelde… %80'de bile o kredi fonu kıdemlilerini geri ödemek zorunda borç veren, yeterli değil. Haciz etseler bile, şu anda haciz ettikleri varlığa sahip olan kıdemli borç veren, hala kıdemli borç verenle aşırı kaldıraç kullanıyor. Takip eder misin?
James:
Evet, sadece kasaya kaldıraçlı, tam bir karmaşa.
Ben:
Evet, bu yüzden kafa karıştırıcı. Bu yüzden neredeyse keşke isimleri söyleyebilseydim ama bu başımı çok fazla belaya sokacak. Yani ben sadece şöyle bir isim vereceğim, ABC borç verene gittiniz ve% 80 borç aldınız, ABC borç veren, şimdi 200 birim apartmanınıza haciz getirildi, harika, 200 birim apartmanları var, ancak XYZ borç verenden borç aldılar ve XYZ borç veren hala bana ödeme yap, bana ödeme yap, bana ödeme yap diyor. Yani o ABC borç vereni bile biraz satmalı… Sermaye çağrısı yapmaları, likidite almaları, ödemeleri gerekiyor. Ve böylece yine sistemden çekilen likidite var. Likidite sistemden çekildikçe fiyatlar düşer. Niceliksel gevşemenin tam tersi, her yerde bu kadar paranın olduğu ve her yerde fiyatların yükseldiği 2021'de olanların tam tersi, sistemden para çekiliyor.
Para arzına aşina iseniz, bu kaldıraçsız dinamik ve aynı zamanda niceliksel sıkılaştırma nedeniyle M2 düşecek. Yani aslında göreceksiniz, bence gelecek yıl tüm bu para sistemden çıkarken bir likidite şoku. Yani bu ikinci bir senaryo. Bir de ofis binasına haciz koymuşlar ve F bu diyorlar, ben bu ofis binasını ne yapacağım? Ofis binasının değeri muhtemelen onların kredisinden daha az, çok daha az, belki de aslında kıdemli borç verenin kredisinden daha az. O ofis binasının tamamını asıl banka XYZ bankasına, bank of America'ya falan verebilirler. Ofisler yalnızca varsayılan olarak sol ve sağdır. Bir kan banyosu olacak ve herkes ofisten konuta dönüşümden bahsediyor, ne hakkında konuştuklarını bilmiyorlar.
Dave:
Evet, bu şovda birkaç kişi gelip şöyle dedi, evet bu işe yaramıyor.
Ben:
Sadece bir akademisyen ya da biri bunun hakkında konuşuyor, hükümet politikası, sanki rüya görüyorsun.
Dave:
Öyle ise, ofislerin belki %5'i gerçekçi bir şekilde dönüştürülebilir gibi görünüyor.
Ben:
Bariz bir nokta, bir ofis binası ne sıklıkla yüzde yüz boştur?
Dave:
Evet doğru.
Ben:
Asla, her zaman orada beş kiracı vardır ve bu binanın %20'si kiralanmıştır, %20'si beş kiracıyla kiralanmışken bir binayı nasıl yenilersiniz, yapamazsınız.
Dave:
Evet, mantıklı değil.
Ben:
Her neyse, [duyulmuyor 00:26:43] sorusu temelde düzenleyicinin yaptığı şey… Şu anda düzenleyicinin bankaları gerçekten incitmesi… Onlar için mutlak [duyulmuyor 00:26:50]. Yani soru şu ki, düzenleyici diğer tarafa bakıp, tamam, temelde temerrüde düşen ve kapsamayan tüm bu varlıklara sahip olduğunuzu biliyorum, diğer tarafa bakacağım mı diyor? Bu bir soru… Bilmiyorum, düzenleyicinin bunu pek çok nedenden dolayı yapmayacağından şüpheleniyorum. Bunu küçük dünyamda çok söylüyorum ama bu, hayatımızın herhangi bir döneminden daha fazla 1992 yılı.
James:
1992'de yatırım şirketleri… Herkes çöküşü 2008 olarak düşünüyor. Ancak 1988'den 1992'ye kadar yatırım bankaları sarsıldı ve aynı türden bir likidite krizi yaşandı çünkü Fed hiç müdahale etmedi. Bu yatırımlarda başka tarafa bakmadılar… Bunu okuyordum ve o sırada yatırım şirketlerinin% 90'ı dövülmüş gibi değil miydi? Astronomik bir miktar beni şok etti ve iki, üç yıl iyileşemediler, demek istiyorum.
Ben:
Evet. Bu yüzden Amerikan tarihindeki en kötü emlak kriziydi, 2008'den çok daha kötüydü. Bizim yaşımızdaki çoğu insan, bizden çok önce… Yani temelde o zamanki politika yaklaşımı hepsini yakmaktı ve sanırım 8,000 bankaya el koydular. ve her geliştiricinin kredisi arandı, yani adlandırabileceğiniz her geliştirici ya tüm varlıklarını kaybetti ya da temelde tüm varlıklarını neredeyse kaybetmek üzereydi, kimse bağışlanmadı. Ve çoğu zaman politikada ve aslında genel olarak insan davranışında gördüğünüz gibi, eğer kötü bir şey olursa, insanlar unuttukları yeterince zaman geçene kadar bu hatayı tekrar etmezler ve sonra tekrar yaparlar.
Dave:
Zamanı geldi gibi görünüyor. Evet, 30 yıl oldu.
James:
Gerçekten geciktik.
Ben:
Evet, yani tam bir daire gibiyiz. Bu döngüde olmazsa, bir sonraki düşüş döngümüzde kesinlikle oluyordur. Çünkü görünüşe göre, kaldıraç kullanan tüm bu borç verenler, kaldıraç kullanan tüm bu borç alanlar, kötü adam gibi görünüyorlar ve hepsinin yanmasına izin vermeliyiz. Ve politik olarak çok tatmin edici hissettiriyor, bu yüzden bu kez yine orada olabiliriz.
Dave:
15 yıl önce olanlardan sonra bankaları yeniden kurtarmak için siyasi bir iştah olduğunu düşünmüyor musun?
Ben:
Ve özel sermaye fonlarını kurtarmak ve zenginleri kurtarmak, bu… Bence bu on yılda muhtemelen daha fazla teşvik olmayacak. Kurtarma paketleri ve teşvik, unut gitsin.
James:
Evet, uyarıcıyı durdur. Ama bazen işlerin biraz yanmasına izin vermelisin, değil mi? Kapitalizm diyorum.
Dave:
Kapitalizm budur. Evet, temel bu…
Ben:
Tamam.
James:
Ve Ben'in bahsettiği şey çok önemli, bu işin tüm farklı alanlarında var... İnsanlar son iki yıldır her yerde sadece aracılık yapıyor ve iyi karlar elde ediyorlardı. Ve bu sadece çoklu aile alanında ve bu ofis binalarında değil, zor para alanı da gerçekten kötüydü. Bu borç verenler gelirdi, senetleri %7, %8'den satarlardı ve şimdi bu borç verenler kıdemli bankalarına ödeme yapıyorlar, %10, 11 ödüyorlar ve olan şu ki, bu yatırımcıları düzelt, çevir ya da yak, onlar geliyorlar ve gidiyorlar, hey projelerim çok uzun sürüyor, bütçeyi aştım, değer biraz düştü, bu uzatmaya ihtiyacım var ve oranları beş, altı puan artıyor ya da alıyorlar parayla gelmek ya da hiç uzatılmıyorlar. Aslında Washington'da zor durumda olan bir tefeciyiz ve başka borç verenlerin yeniden finanse edilmesi için çok fazla talep aldık çünkü başka seçenekleri yok, borç veren şu anda vadeyi uzatmayacak ve bu büyük, çok büyük bir anlaşmaya neden oluyor. Ve sonra değerlere krediye bakıyoruz ve cevabımız bu, evet bu krediyi yapabiliriz ama% 15 daha indirim getirmeniz gerekiyor ve bu insanlar buna sahip değil.
Ve bu kadar korkutucu olan da bu, 2008'de konut alanında çok sayıda REO ve banka sahibi gördük. Ama bu, paran yoksa faturalarını ödeyemezsin gibi bir şey. Ve bu yatırım bankaları ve borç verenler, bunu almak zorunda kalacaklar… Bu bankalara geri dönen çok sayıda REO ve tapu olacak ve bankalar olacak… hedge'den hepimiz korktuk fonlar, tüm bu konut edinimi ile en büyük konut sahibi olacaktı ve bunlar, kendilerine geri dönen kötü kredilere dayalı olabilir.
Ben:
Ve yine, tüm ilginç şeyler ikinci/üçüncü dereceden sonuçlardır. Yani ikinci dereceden sonuç, az önce söylediğiniz her şeyin James olması, değerlendirmelerin düşmeye başlaması, çünkü tüm bu kötü REO notlarına sahip olacaksınız ve insanlar satmak zorunda kalacak ve bu, LTV'lerinizi gerçekten incitecek. . O zaman borç almaya veya yeniden finanse etmeye gideceksiniz ve sonra LTV'ler daha da kötü olacak ve sonra daha fazla haciz olacak. Yani parçalanmaya başlayan bu döngüye giriyoruz… bu bir kısır döngü ve bu, genel olarak diğer sonuçlardan biri. Ve her [duyulmuyor 00:32:19] biz bir FinTech'iz, şimdi satın alın sonra ödeyin. Ne oldu? Süper kaldıraçlı.
Dave:
Evet. Ekspertizlerin düşeceğini söylediniz, bu yüzden ticari gayrimenkul varlıklarında mülk değerlerinde önemli bir düşüş olacağını düşünüyorsunuz? Olmalı, değil mi?
Ben:
Evet, soru yok. Esasen harika bir fırsat çünkü organik fiyatlandırmadan, bankaların bir şeyleri sattığı fiyattan bahsetmiyoruz, bir sonraki, bence muhtemelen 24 aylık gerçek gerileme ve sıkıntıdan sonra gerçekte değer olduğunu düşündüğünüz şeyle hiçbir ilişkisi yok. Ve böylece satın alma veya ödünç verme fırsatı var ve borcunuz düşükse, Larry Silverstein'ın tam anlamıyla söylediği buydu, korkunç krizlerden geçersiniz, bu krizden çıkarsınız, hala binanın sahibisiniz ve şimdi o 10 milyar dolar değerinde falan. Bu oyunun bir parçasıdır, oyunun temelde varlığınızı kaybettiğiniz kısmına kapılmayın.
Dave:
Yani Ben'den bahsettiniz, pek çok fırsat var, bunu dinleyen insanlar için yaklaşan fırsatların bir kısmından yararlanmalarını nasıl tavsiye edersiniz?
Ben:
Gidip bankalarla konuşabilirsiniz, bankalara yaklaşabilirsiniz, bankalar alacak… Henüz sahip değiller ve gerçekten yavaşlar. Borç vermenin tamamını yapan komisyoncular, bu orta sermayenin, bu köprü sermayenin komisyoncuları olmak için harekete geçecekler, ben buna boşluk fonlaması, kurtarma fonu diyorum. Daha önce size kıdemli krediler bulmak için iş yapan tüm komisyoncular artık bu işi yapacak. Yani komisyoncular muhtemelen en büyük akış kaynağıdır. Komik, borsa, hala bir ayak daha aşağıda olduklarını düşünüyorum ve ardından genel piyasalar, durgunluk kazançları vuruyor. Yani kredide olmak istiyorsunuz, döngünün bu kısmında kredide olmak istiyorsunuz çünkü gerçek değer, gerçek fırsatçı değer bence hala çok uzakta. Ama borç verenler gerçekten kaynak suları. Ancak anlaşma akışı başka her yere sızacak.
James:
Ulaştığımızı ve kesinlikle çok fazla yanıt aldığımızı biliyorum. Borç verenlerin farklı türleri biraz, sanırım önce görüyorum. Bu yerel paralı adamlar kesinlikle şu anda ilk kez görüyorlar çünkü senetler daha kısa vadeli, bunlar genellikle 6 ila 12 aylık senetler ve diğerlerinden bazıları 2, 3, 5 yıllık. Ve ortaya çıkmaya başlayan çok sayıda envanter var. Borç verenlerden, hey, bunun yerine tapuyu geri aldık ya da bunu haciz edeceğiz, bunun için ne ödeyebilirsin diyen çok sayıda telefon alıyorum. Ve genellikle numaramı sevmezler ama sayı sayıdır. Ama bunu şu anda yerel küçük borç verenlerle yapabilirsiniz, bunlar büyük anlaşmalar değiller ama şu anda küçük yatırımcılar veya orta dereceli yatırımcılar için gelen bir hacim var. Ve biz konuşurken piyasaya çıkıyor.
Dave:
Görünüşe göre Ben, bunun bir kısmından yararlanmak için Fundrise'ta bir kredi fonu oluşturuyorsun.
Ben:
Evet, uzun süredir bir kredi stratejimiz vardı, ancak son iki yılda bunu biraz eskiye götürdük çünkü bu... Çekici olmadığı için çoğunlukla başka yerlere konuşlandırıyorduk. Ve şimdi birdenbire sanki… Şimdi ya da önümüzdeki birkaç yıl içinde olanların hayatımızda beş kez başımıza geleceğini hissediyorum, göreceğimiz türden anlaşmalar, yapabileceğimiz borç verme türleri . 2008'den geçtim, 2008'den kalma tüm bu yara izlerim var ve bu yüzden zamanın %85'i her zamanki gibi işliyor. Ve sonra, tüm top oyununun yapıldığı veya kaybedildiği birkaç kez vardır. Ve evet, önce kredi yapacağız ve sonra ikinci olarak öz sermaye yapacağız. Bunun neredeyse diğer tarafını görebildiğiniz için, bunun kalıcı olmadığından emin olabilirsiniz. Temelde yeni bir borçlanma ortamına geçiş için birkaç yıl.
Ve bazı insanlar şanssız, vadeleri bunun ortasında geldi, temel olarak yüksek oranların olduğu ve likiditenin olmadığı bu dönem ve bu berbat. Onlar için talihsizlik ama başkası için bir fırsat, sorun bir fırsat. Başka bir örnek vereyim, bu emlak dışında ama bizim başlattığımız bir teknoloji fonumuz var ve bunu tartışıyoruz, çok tartışmalı olduğu için bunu yapar mıyız bilmiyorum ama satış kapsamı, bunların hepsini alıyordum… Geldim ve tüm bu büyüklere borç vermeye başladım… Yatırım bankaları, bu anlaşmaları alıyorlar ve onları menkul kıymetleştiriyorlar ve sorun şu ki, ertelemek veya sendikasyon yapmak istedikleri tüm bu anlaşmaları aldıklarını söylüyorlar. takıldı, buna askıda kredi denir. Yani tüm bu asılı kredilerden on milyarlarcaları var. Ve iyi bilinen bir örnek, Twitter'ın 12 milyar dolarlık borcunun olmasıdır. Ve tam olarak kimin elinde olduğunu biliyorum ve onlarla konuşuyorum ve sanki bir noktada bu borcu bir hiç uğruna çöpe atacaklar. Beni bu şeyden uzaklaştırmak gibi olacaklar. Ve kendi içimizde tartışıyoruz, bu iyi bir fırsat mı yoksa çok mu dağınık?
Dave:
Vay.
Ben:
Çok dağınık.
Dave:
Bu yepyeni bir borç.
Ben:
Evet, evet, yeni borç. Bu yüzden iyi bir fikir olup olmadığını bilmiyorum. Bu ilginç bir soru, ama bu tür şeyler delilik. Twitter bir yıl önce 44 milyar değerindeydi ve siz, 5 milyarla beğenir miyim? Bilmiyorum, belki.
Dave:
Bu eğlenceli bir tartışma olmalı.
Ben:
Aynı zamanda, gürültüyü gerçekten istemiyorum. Sorun da bu, sadece değerlendirme sorusu değil, burada sadece ekonomik bir karar veriyorum ama buna izin verildiğinden emin değilim. Ama bu sadece açıklayıcı, bu tür bir yatırım fırsatına sahip olmak için özel bir zamanın olduğunu tamamen açıklayıcı.
Dave:
Elbette. Ben, çok teşekkür ederim. Bu çok, çok anlayışlı oldu, muazzam miktarda şey öğrendim. Ve dürüst olmak gerekirse, insanların bundan bahsetmemesi gerçekten şaşırtıcı. Sanırım bu belki de size son sorum, bu neden daha geniş bir şekilde konuşulmuyor?
Ben:
Evet, burada olmak çok eğlenceliydi. Herkes bundan bahsediyor ama Şubat ayı başlarında, Şubat 2020'deki salgına takıntılıydım. Ve çocuklarım, karım ve ben Kaliforniya'ya gidiyorduk, Sevgililer Günü için Kaliforniya'da olacaktık. Ben de gidip çocuklara uçakta maske taktıramayız dedim ve karım, onu kaybediyorsun, bana çok kızdı ve bir noktada herkes buna uyandı. Bilginin halka sızması gereken bir şey var ve bu birikiyor, insanlar değişmeden önce verilerin üstünlüğünü gerektiriyor. Ve sonra bir anda olur.
Dave:
İnsanlar rahatsız edici haberlere inanmak istemiyor.
Ben:
Ve tıpkı insanlar meşgul gibi, odaklandıkları şey bu değil. Ve bu nedenle, insanların dikkat etmeye başlaması için yeterli ping yeterlidir. İşte bu yüzden… en azından ben böyle olduğunu düşünüyorum… Ve tabii ki herkes, bu durumda finansal sistemdeki tüm katılımcılar, bundan bahsetmiyorlar, bu konuşmak istedikleri son şey. Her şeyin harika olduğunu söylemek istiyorlar. Ve Çin ile aynı şey, onlar, her şey harika, Wuhan'da kaynakla kapattığımız kapılara aldırış etmeyin diyorlar. Yani yine, bunun bir hikaye olmasını engellemeye çalışan aktif katılımcılar var ve bu medya için kafa karıştırıcı ve sadece mezun olması biraz zaman alıyor.
Dave:
Pekala, bu ortaya çıkar çıkmaz sizi takip edeceğiz, fikrinizi almak isteriz çünkü şu anda kömür madeninde biraz kanarya gibisiniz ve bizi önceden uyarıyorsunuz. Zaman ayırdığınız için gerçekten minnettarız Ben, geldiğinizde bu her zaman çok eğlenceli oluyor, bu yüzden bize katıldığınız için çok teşekkürler.
Ben:
Evet, bana sahip olduğun için teşekkürler.
James:
Teşekkürler Ben.
Dave:
Şu an heyecanlanmalı mıyım yoksa korkmalı mıyım bilmiyorum.
James:
Aslında çok heyecanlıyım çünkü hepimiz o büyük fırsatı arıyoruz ve bu büyük bir olay olacak. Bir süredir hep bu yatırımcı mezarlığını düşündüm ve yatırımcı mezarlığı değil de bankacı mezarlığı olabileceğini düşündüm.
Dave:
Evet. Bunu bir süredir söylüyorsunuz, özellikle ve herkesin anlaması için, çoğunlukla ticari olandan bahsediyoruz, Ben'in dediği gibi bu konuta da yansıyabilir, tüm bu ikincil ve üçüncül etkiler var, ama olabilir sahip insanlar için gerçekten ilginç… Sendikacılar, gidip bu varlıkları gerçekten ucuza satın almaya başlamak için para toplayabilen insanlar şu anda veya önümüzdeki altı ay içinde, her neyse.
James:
Ve özellikle bankalar varlıklara sahip olmak istemedikleri için. Çoğu zaman onları istemezler, onlardan kurtulmak isterler. Ve likiditeniz varsa, büyük, çok büyük bir fark yaratacak… Bunu bir süredir söylüyorum çünkü işin tuhafı, insanların iki yılda çok para kazandığını gördüm ve sonra altı ay önce 'Oh, paraya sıkıştım' gibi olurdu. Ben de son iki yılda bu kadar çok para kazandın, neden nakit sıkıntısı çekiyorsun? Ve bu 2023'te meyvesini verebilir, biraz likidite için bir çağrı olacak ve hepsi sokakta olabilir.
Dave:
Bu soruyu cevaplamak için mükemmel bir insansın çünkü her şeyden biraz yapıyorsun, ödünç veriyorsun, satıyorsun, sıkıntılı varlıklar alıyorsun. Ben'in gerçekleşeceğini düşündüğü her şey gerçekleşirse ve likidite sıkışıklığını, ticari emlak fiyatlarının düşmesini görmeye başlarsak, bundan en iyi şekilde yararlanmak için nasıl görünürsünüz?
James:
Bizim için, bu konuda daha büyük dolarlar getirmeye çalıştığımız yere daha fazla özel sermaye ve sermaye ortakları ile hazırlanmaya çalıştığımızı düşünüyorum. Bunun iyi bir örneği, son 120 ila 150 gün içinde, likidite sıkışık olduğu için önceki iki yıla göre daha fazla sendikasyon anlaşması yapmış olmamızdır. Ancak şu anda nakit parası olan yatırımcılarla ortaklık kurmak her şeyin anahtarıdır. Ve ister sabit ve ters daireler olsun, çapak özellikleri veya nakit akışı özellikleri olabilir, bizim için likiditenin olduğu yere eklemek istersiniz. Bizim için şu anda biraz para topluyoruz çünkü bu satın alma notlarıyla, temerrüde düşmüş binaları satın alma fırsatını görüyoruz ve sonra bu insanlarla gerçekten kağıtla ilişki kurmaya başlıyoruz.
Ve Ben'in bahsettiği gibi, büyük bankaları ele geçirmek zor. Onlara ulaşamazsın, orada kimseyi tanımıyorum. Ancak bu küçük yerel borç verenler, onlara ulaşıp, hey, likiditem var, projeler arıyorum, elinizde ne olduğunu bana bildirin diyebilirsiniz. Ve son zamanlarda oldukça iyi alımlar aldığımızı söyleyebilirim, ben sadece düşük bir rakam atıyorum ve anlaşmayı yapıyorlar. Beş günde kapatabilir misin? Ve bunu bir nevi tıklayabiliyoruz. Yani sadece o alanda bulunan insanlarla konuşmak, size borç para vermek için iki yıldır sizi taciz eden tüm bu yüksek paralı adamlarla konuşmak, onlarla konuşmak, hangi fırsatların olduğunu görmek ve ardından likiditenizi el altında tutmak, yapma o anlaşmaya acele et, doğru anlaşma olduğundan emin ol.
Dave:
Bu çok iyi bir tavsiye. Pekala, teşekkürler James, bu çok eğlenceliydi. Seninle ve Ben'le sohbet etmekten gerçekten zevk alıyorum. Her zaman yüksek seviyeli bir sohbet, oldukça inek ve riskli şeyler, ama bence ekonomiyi ve tüm bunların nasıl çalıştığına dair ayrıntıları gerçekten seven bizler için bu gerçekten eğlenceli bir bölüm.
James:
Oh, Ben'in açık olmasına bayılıyorum. Dışarı çıkmaya başlıyorum ve tavşan deliklerinden aşağı iniyoruz, aşağı inmek eğlenceli.
Dave:
Ah evet, kesinlikle. Kameralar kapandığında, Ben'i DC'ye gelip onunla yüz yüze takılmamıza izin vermesi için ikna etmeye çalışıyorduk, böylece belki bir dahaki sefere bunu yaparız.
James:
Oh, yüzde yüz varım.
Dave:
Pekala, çok teşekkürler James, oyunda iyi eğlenceler.
James:
Evet, git Hawks.
Dave:
Bu dövüşte gerçekten köpeğim yok ama senin için Hawks'ı destekleyeceğim, yani umarım buna gerek kalmaz... Sanırım bunu yayında söyleyebilir miyim?
James:
Evet, şu anda büyük bir bahsim var.
Dave:
Bu Seahawks maçındaki bahsinizin ne olduğunu herkese söylemek ister misiniz?
James:
Evet, sanırım çenem başımı belaya soktu çünkü 49ers'la oynuyoruz, onların daha yetenekli bir takımı var. Ve aynı zamanda 49er hayranı olan iyi arkadaşlarımdan biriyle, kaybedenin tüm gün boyunca diğer takımın logosu Speedo'yu havuza takmak zorunda olduğuna dair iddiaya girdim. Bu yüzden gerçekten ben olmadığımı umuyorum.
Dave:
Evet. Pekala, senin iyiliğin için Seahawks'ı destekleyeceğim, ama bu oldukça komik bir bahis ve umarım çok fazla insana söylememişsindir, bu bölümün son kısmı, bu yüzden belki artık kimse dinlemiyor.
James:
Evet, herkes Seahawks'ın kazandığını düşünmeli, kimse beni Speedo'da görmek istemiyor.
Dave:
Elbette. Çok teşekkürler adamım, bu çok eğlenceliydi. Dinlediğiniz için hepinize teşekkür ederim, bu bizim yılın son bölümü, herkese mutlu yıllar, On The Market için ilk yılımızda bize yardım ettiğiniz ve desteklediğiniz için gerçekten minnettarız, 2023'te görüşürüz.
On The Market, Dave Meyer ve Kaylin Bennett tarafından oluşturuldu. Yapımcı Kaylin Bennett, kurgu Joel Esparza ve Onyx Media, araştırmacı Pooja Jinda ve tüm BiggerPockets ekibine çok teşekkürler.
Pazardaki şovun içeriği yalnızca görüşlerdir. Tüm dinleyiciler veri noktalarını, görüşleri ve yatırım stratejilerini bağımsız olarak doğrulamalıdır.
Podcast'i Buradan İzleyin
Bu Bölümde Biz
- Kaldıraçsızlaştırma açıklaması ve neden bu kadar çok yatırımcı milyonlarca dolar için sırada
- Hangi emlak endüstrisi en çok vurulacak kaldıraçsızlaştırma krizi ortaya çıktığında
- neden bile bankalar aşırı yüklü ve domino etkisi bu neden olabilir finansal kaos
- Bankalar para arzını daraltmaya başladığında ortaya çıkabilecek senaryolar ve yatırımcılar çaresiz
- The yatırımcılar için büyük fırsat aşırı kaldıraçlı kredilerin vadesi geldiğinde ve varlıklar maliyetin bir kısmına satılmaya başlar
- Kim kazanacak ve toplu kaldıraçsızlaştırma gerçekleştikten sonra onu canlı hale getirin
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Ben'le bağlantı kurun:
Günümüzün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya kendiniz bir BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? göz atın sponsor sayfası!
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- Plato blok zinciri. Web3 Metaverse Zekası. Bilgi Güçlendirildi. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 15 yıl
- %15
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- ABC
- kabiliyet
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- kesin
- kesinlikle
- akademik
- edinme
- karşısında
- aktif
- aslında
- Ekler
- ayarlanabilir
- kabul edilmiş
- ileri
- avantaj
- tavsiye
- Sonra
- karşı
- önde
- HAVA
- Türkiye
- zaten
- her zaman
- Amerika
- Amerikan
- miktar
- ve
- Başka
- cevap
- Daire
- daireler
- iştah
- Apple
- takdir etmek
- yaklaşım
- tartışma
- etrafında
- varlık
- varlık yönetimi
- Varlıklar
- iliştirmek
- Dikkat
- çekici
- yazar
- ortalama
- Arka
- Kötü
- kefalet
- kurtarmaları
- Bakiye
- Bilanço
- Banka
- Bank of America
- bankacı
- Bankacılık
- banka sistemi
- Bankalar
- merkezli
- temel olarak
- temel
- Çünkü
- müşterimiz
- olma
- önce
- olmak
- Inanmak
- İYİ
- Bahis
- Daha iyi
- Büyük
- büyük
- Biggest
- Milyar
- milyarlarca
- Fatura
- Bit
- kan
- yazı tahtası
- pim
- Tahviller
- sınır
- ödünç almak
- ödünç
- ödünç alanlar
- Borçlanma
- aldım
- marka
- Yepyeni
- mola
- KÖPRÜ
- köprü
- getirmek
- geniş
- broker
- bütçe
- inşa etmek
- bina
- yapılı
- Demet
- yanmak
- iş
- işletmeler
- satın almak
- şimdi satın al sonra öde
- Satın alma
- Buys
- Kaliforniya
- çağrı
- denilen
- aramalar
- Kameralar
- yapamam
- kapak
- Başkent
- kapitalizm
- dava
- Nakit
- nakit akımı
- yakalandı
- Sebeb olmak
- neden olan
- Merkez
- ceo
- belli
- zincir
- değişiklik
- ucuz
- Kontrol
- Çin
- seçim
- Klinik
- Daire
- Şehir
- sınıflar
- Kapanış
- Kurucu
- Kömür
- Tamamlayıcı
- nasıl
- gelecek
- ticari
- ticari gayrimenkul
- Şirketler
- karşılaştırıldığında
- tamamlamak
- tamamen
- karmaşık
- karmaşık
- kavram
- kavramlar
- emin
- kafa karıştırıcı
- Sonuçları
- içerik
- devam eden
- tartışmalı
- konuşma
- Dönüştürme
- dönüştürülmüş
- ikna etmek
- çekirdek
- olabilir
- ülke
- Çift
- kurs
- kapak
- kapsama
- kaplama
- kapaklar
- Crash
- çevrimiçi kurslar düzenliyorlar.
- kredi
- kredi fonları
- kriz
- çok önemli
- En önemlisi
- çıtırdamak
- akım
- veri
- Veri noktaları
- Dave
- gün
- Günler
- dc
- anlaşma
- Fırsatlar
- tartışma
- tartışma
- Borç
- onyıl
- Aralık
- karar
- Reddet
- azalan
- Varsayılan
- varsayılan
- kesinlikle
- Talep
- bağımlı
- bağlıdır
- dağıtma
- mevduat
- tanımlamak
- ayrıntılar
- Geliştirici
- gelişen
- DID
- fark
- farklı
- özet
- ifşa
- ekran
- sıkıntı
- sıkıntılı
- Değil
- Köpek
- yapıyor
- Dolar
- dolar
- Dont
- kiyamet gunu
- kapılar
- aşağı
- DÖNÜŞ
- Damlalar
- dökmek
- sırasında
- dinamik
- dinamik
- Erken
- Kazanç
- kolaylaştırılması
- Ekonomik
- ekonomisini
- Efekt
- etkileri
- ya
- başka yerde
- E-posta
- etkinleştirmek
- uçları
- İngiltere
- keyfini çıkarın
- yeterli
- Tüm
- çevre
- öz kaynak
- özellikle
- öz
- esasen
- arazi
- Eter (ETH)
- değerlendirme
- Hatta
- hİÇ
- herkes
- herkesin var
- her şey
- kesinlikle
- örnek
- örnekler
- uyarılmış
- mevcut
- beklemek
- beklenen
- Açıklamak
- açıkladı
- uzatmak
- uzatma
- son derece
- karşı
- başarısız
- oldukça
- Düşmek
- Düşen
- tanıdık
- ünlü
- fan
- fantastik
- büyüleyici
- hızlı
- Favori
- FDIC
- Fed
- ücret
- Fiyatlandırma(Yakında)
- az
- kavga
- şekil
- maliye
- mali
- finansal sistem
- Finansman
- bulmak
- ince
- fintech
- Ad
- Balık
- sabit
- sabit
- Fiske
- akış
- odaklanmış
- takip et
- Tahmin
- başta
- ileri
- kesir
- itibaren
- dondurulmuş
- meyve verme
- tam
- eğlence
- fon
- finansman
- para
- komik
- oyun
- boşluk
- vites
- genellikle
- oluşturulan
- üreten
- almak
- alma
- Vermek
- Go
- Tanrı
- Goes
- gidiş
- Tercih Etmenizin
- Hükümet
- Hükümet politikası
- sınıf
- mezun
- harika
- Adam
- çekiçlenmiş
- Asmak
- olmak
- olmuş
- olur
- mutlu
- Zor
- sahip olan
- duydum
- ağır şekilde
- çit
- Hedge Fonları
- yardım
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- ipuçları
- tarih
- vurmak
- Hits
- isabet
- tutacak
- tutar
- Delikler
- İnşallah
- umut
- ev sahibi
- ev
- konut
- Ne kadar
- HTTPS
- Kocaman
- insan
- Yüzlerce
- yüz milyonlarca
- Zarar
- Yutturmaca
- Ben
- Fikir
- darbe
- Etkiler
- eli kulağında
- önemli
- in
- Gelir
- Artırmak
- bağımsız
- bilgi
- Deli
- Kurumsal
- kurumları
- sigorta
- faiz
- FAİZ ORANI
- Faiz oranları
- ilginç
- görüşme
- envanter
- yatırım
- yatırım
- Yatırım bankaları
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- sorunlar
- IT
- kendisi
- katıldı
- birleştirme
- bize katılmak
- Adalet
- tutmak
- anahtar
- çocuklar
- Nezaket.
- Bilmek
- bilgi
- bilinen
- Eksiklik
- büyük
- Soyad
- Geçen yıl
- başlattı
- önemli
- sızıntı
- ÖĞRENİN
- öğrendim
- öğrenme
- Ayrılmak
- ayrılma
- LEND
- ödünç veren
- kredi
- borç verme
- seviye
- Kaldıraç
- LG
- hayat
- çizgi
- Sıvı
- Likidite
- likidite sıkışıklığı
- Dinleme
- küçük
- borç
- Krediler
- yerel
- logo
- Uzun
- uzun zaman
- uzun
- Bakın
- bakıyor
- kaybetmek
- kaybetme
- Çok
- Aşk
- sevilen
- Düşük
- Lüks
- M2
- yapılmış
- büyük
- yapmak
- Yapımı
- adam
- yönetim
- çok
- birçok insan
- Kenar
- pazar
- Piyasalar
- Maskeler
- Kitle
- masif
- matematik
- olgunluk
- anlamına geliyor
- medya
- adı geçen
- Meyer
- Orta
- Orta
- olabilir
- Değirmenci
- milyon
- Milyon dolar
- milyon dolar
- milyonlarca
- hata
- Moda
- para
- para arzı
- Ay
- ay
- Daha
- çoğu
- ağız
- hareket
- çoklu aile
- isim
- isimleri
- neredeyse
- zorunlu olarak
- gerek
- ağlar
- yeni
- Yılbaşı
- haber
- sonraki
- Gürültü
- normalde
- notlar
- numara
- sayısız
- Açık
- Office
- Ofisler
- tamam
- Eski
- ONE
- oniks
- işletmek
- Şebeke
- Görüş
- Görüşler
- Fırsatlar
- Fırsat
- karşısında
- sipariş
- organik
- Diğer
- Diğer
- dışında
- tüm
- aşırı kaldıraçlı
- kendi
- sahip
- sahipleri
- sahibi
- ödenmiş
- yaygın
- kâğıt
- Bölüm
- Katılımcılar
- Partner
- ortaklık
- ortaklar
- parçalar
- geçti
- ödeme yapan
- emeklilik
- İnsanlar
- yüzde
- MÜKEMMEL OLAN YERİ BULUN
- dönem
- kalıcı
- kişi
- Şahsen
- fenomen
- seçmek
- parça
- boru hattı
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- OYNA
- oyuncu
- oynama
- podcast
- Podcast
- Nokta
- noktaları
- politika
- siyasi
- politik olarak
- siyaset
- havuz
- portföy
- olanakları
- tahmin
- Hazırlamak
- güzel
- önceki
- Önceden
- fiyat
- Fiyatlar
- fiyatlandırma
- özel
- Özel Sermaye
- muhtemelen
- Sorun
- Üretilmiş
- Projeler
- özellikleri
- özellik
- olasılık
- sağlar
- halka açık
- alenen
- alımları
- koymak
- koymak
- deprem
- nicel
- Nicel Hafifletme
- nicel sıkılaştırma
- soru
- Hızlı
- hızla
- yükseltmek
- kaldırma
- oran
- oranlar
- ulaştı
- Okuma
- hazır
- gerçek
- gayrimenkul
- Gerçek değer
- neden
- nedenleri
- geçenlerde
- durgunluk
- tavsiye etmek
- Kurtarmak
- azaltmak
- kayıtlı
- yönetmelik
- regülatör
- ilişki
- hatırlamak
- Kira
- tekrar et
- temsil etmek
- isteklerinizi
- gerektirir
- kurtarmak
- yanıt
- DİNLENME
- İade
- Zengin
- Kurtulmak
- Yükselmek
- yükselen
- sarstı
- kök
- köklenme
- yuvarlak
- acele
- Adı geçen
- uğruna
- satış
- aynı
- korkmuş
- senaryolar
- program
- paçavra
- bağıran
- DENİZ
- terbiyeli
- Seattle
- İkinci
- ikincil
- seküritizasyon
- görme
- görünüyor
- segmentler
- satmak
- Satıcılar
- Satışa
- duyu
- hizmet
- çalışma
- KAYDIRMA
- sarsılmış
- çekim
- eksik
- meli
- şov
- önemli
- Basit
- beri
- tek
- durum
- ALTINCI
- Altı ay
- beden
- yavaş
- küçük
- küçük işletme
- daha küçük
- akıllı
- Sinsi
- So
- biraz
- Birisi
- bir şey
- Yakında
- Kaynak
- uzay
- alanlarda
- konuşmak
- Konuştu
- özel
- özellikle
- Spektrum
- sponsor
- Sponsorlar
- Yığınları
- başlama
- başladı
- XNUMX dakika içinde!
- başlar
- adım
- Yine
- uyarıcı
- Stok
- Borsa
- Stocks
- Hisse senetleri ve tahviller
- dur
- Öykü
- stratejileri
- Stratejileri
- sokak
- böyle
- ani
- ÖZET
- harika
- arz
- tedarik
- destek
- Destek
- şaşırmış
- şaşırtıcı
- sendika
- sistem
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- yetenekli
- Konuşmak
- konuşma
- Görüşmeler
- takım
- teknoloji
- şartlar
- üçüncü
- The
- Fed
- UK
- Dünya
- ve bazı Asya
- kendilerini
- Orada.
- şey
- işler
- Düşünme
- Düşünüyor
- Bu hafta
- düşünce
- Binlerce
- üç
- İçinden
- boyunca
- bilet
- bilet
- sıkma
- zaman
- zamanlar
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- ton
- çok
- üst
- konu
- TAMAMEN
- Ticaret
- Transkript
- geçiş
- Treasuries
- hazine
- muazzam
- sorun
- gerçek
- DÖNÜŞ
- Dönük
- Dönüş
- türleri
- tipik
- tipik
- Uk
- İngiltere HAZİNESİ
- altında
- anlamak
- şanssız
- birim
- yaklaşan
- us
- kullanım
- genellikle
- değer
- Değerler
- doğrulamak
- Video
- fiilen
- hacim
- aranan
- depo
- uyarı
- washington
- yolları
- servet
- hafta
- Haftalar
- karşılama
- Wells
- Wells Fargo
- Ne
- nedir
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- DSÖ
- eş
- irade
- kazanmak
- sözler
- İş
- çalışma
- çalışır
- Dünya
- En kötü
- değer
- olur
- yazmak
- yazılı
- Yanlış
- yıl
- yıl
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet
- sıfır