Girişim Sermayesi: Muhtemelen Adını Hiç Duymadığınız Pasif, Karlı Yatırımlar

-
Sachin Khajuria ile röportaj yaptığımız ve özel sermaye hakkında konuştuğumuz BiggerPockets Money Podcast'ine hoş geldiniz.
Merhaba, merhaba, merhaba, adım Mindy Jensen ve her zaman olduğu gibi özel sermaye destekli ortak sunucum Scott Trench de yanımda.

Scott:
Teşekkürler Mindy. Burada olmak harika. Ve bugün biz daha büyük cepler değiliz, özel cepleriz.

-
Sanırım daha büyük özel daha iyi.

Scott:
Doğru.

-
Daha büyük özsermaye. Bunu bile söylememeli miyiz?

Scott:
Bu harika. Mindy ve ben finansal bağımsızlığı daha az korkutucu hale getirmek için buradayız, sadece bir başkası için, sizi her para hikayesiyle tanıştırmak için buradayız çünkü finansal özgürlüğün, ne zaman ve nerede başlarsanız başlayın, herkes için ulaşılabilir olduğuna gerçekten inanıyoruz.

-
Erken emekli olmak ve dünyayı dolaşmak, gayrimenkul gibi varlıklara büyük yatırımlar yapmak veya kendi işinizi kurmak istiyorsanız, finansal hedeflerinize ulaşmanıza ve kendinizi kurabilmeniz için parayı önünüzden çekmenize yardımcı olacağız. hayallerinize doğru.

Scott:
Onu seviyorum. Bu konuya girmeden önce özel sermaye hakkında konuşacağız. Ve özel sermayenin, bakış açınıza bağlı olarak iki kelime kullanacağım, birçok insan için ya bir damga ya da mistik bir şey olduğunu biliyorum. Bugün bunu açığa çıkarmak ve daha erişilebilir hale getirmek istiyoruz. Konuyu tanıtmak gerekirse işin özü şu, millet bir sermaye havuzu oluşturacak, buna bir milyar dolar, üç yüz milyon dolar diyelim. Ve bu sermayeyi işletmelere yatırım yapmak için kullanacaklar. Belki 10, 15, 20 işletme satın alacaklar ve hedefleri, bu işletmeleri nakit akışı sağlayacak şekilde büyütmek ve ardından kâr elde etmek için satmak ve beş ila yedi yıllık bir süre içinde iyi bir iş çıkarmak, iki katına çıkarabilirler. milyar dolar ya da 300 milyon dolar ya da yüz milyonlarca dolar ve onlara yatırım yapan insanlar için çok fazla kâr elde ediyorlar ve sonra bu kârın bir yüzdesini kazanıyorlar.
Yani 2 ve 20 kazanabilirler. 2 milyar doların %1'si, her yıl çalışanlarına maaşlarını ödemek için aldıkları ücretlere, bu tür şeylere gidebilir. Ve sonra tekrar, kazandıkları milyarın üzerindeki kârın %20'si, %20'si. Yani para kazanmanın çok kazançlı bir yolu ve zenginlik kazanmanın da çok güçlü bir yolu. Bu aynı zamanda sınırlı ortaklar veya fona yatırım yapan yatırımcılar için de iyidir çünkü kamu piyasalarında elde edebileceklerinden daha iyi getiri elde etme şansına sahiptirler. Bir apartman dairesine yatırım yapma konseptiyle çok tutarlı. Örneğin birisi, büyük bir sendika bir fon toplayabilir ve birden fazla apartman sendikasyonu satın alabilir. Bu, özel sermaye yatırımıyla aynı kavramdır. Büyük bir fon oluşturun, birden fazla işletme satın alın, onları büyütün veya kar elde etmeye çalışın ve ardından üç, beş, yedi yıl sonra sermayeyi hissedarlara iade edin.

-
Sachin'i getirmeden önce kısa bir ara verelim.
Ve geri döndük. Sachin Khajuria. BiggerPockets Para Podcast'ine hoş geldiniz. Bugün seninle konuşacağım için çok heyecanlıyım.

Sachin:
Çok teşekkür ederim. Ben de çok heyecanlıyım. Yaptığınız işi seviyorum ve orada olmaktan mutluyum.

-
Sachin Khajuria, dünyanın en büyük alternatif varlık yönetimi firmalarından biri olan Apollo'nun eski ortağıdır ve aynı zamanda diğer yatırım firmalarının yanı sıra Blackstone ve Carlyle tarafından yönetilen fonların da yatırımcısıdır ve yatırım ve finans alanında 25 yıllık deneyime sahiptir. Bu nedenle sizinle özel sermaye hakkında konuşacağım için çok heyecanlıyım. Özel sermaye modeli nedir ve bunu neden önemsemeliyim?

Sachin:
Bu başlangıç ​​için harika bir soru. Yani özel sermaye aslında bir yatırım aracıdır, likit değildir, özeldir, kamu piyasaları değildir. Özel sermaye yatırım eşiklerinin yaptığı şey, bir işletmeye borç vermeleri veya o işletmeye yatırım yapmaları ya da kontrolü ele geçirmeleri ya da önemli bir hisseye sahip olmalarıdır. Daha sonra, örneğin beş ila yedi yıllık bir süre içinde bu işi geliştirmeye çalışırlar. Daha sonra yatırımlarını satıyorlar. Yani giriyorlar, gelişmeye çalışıyorlar ve sonra çıkıyorlar. Yani böyle söylersek, kulağa çok basit geliyor; tıpkı bir ev ya da apartman dairesi satın alıp, bitirip satmak gibi. Ancak tabii ki burada bunu sadece varlıklar ve sabit varlıklardan ziyade esas olarak faaliyet gösteren işletmelerle yapıyoruz.
Yani bunun sizin için önemli olmasının nedeni, neden bunu önemsemeniz gerektiğidir; bir numaralı husus, özel sermayenin Wall Street'in ezoterik bir parçası olmamasıdır. O heryerde. Kimya şirketlerinde, enerji şirketlerinde var. Çocuklarınızın anaokulunun sahibi olabilirsiniz. Gittiğiniz hastanelerin sahibi olabilir. Ürün ve hizmetlerini kullandığınız veya tükettiğiniz bir dizi işletmeye kredi veriyor olabilirsiniz. İşvereniniz özel sermayeye ait olabilir.

Scott:
BiggerPockets özel sermaye destekli bir işletmedir.

Sachin:
İşte buyurun. Yani muhtemelen umursamanız gereken bir numaralı neden BiggerPockets'in özel sermaye destekli olmasıdır. Ancak şaka bir yana, bunun Wall Street değil, Main Street olduğunu anlamanız kesinlikle çok önemli. Ve özel sermaye şirketlerinin ekonomi genelinde, büyük halka açık şirketlerin önemli olduğunu düşündüğünüz şekilde yatırım yaptığını anladığınızda, tüm büyük teknoloji isimleri, Apple, Amazon, Microsoft ve benzeri, muhtemelen COVID nedeniyle tanıyorsunuz, hepsi Artık büyük ilaç isimleri, Pfizer ve AstraZeneca ve benzeri, büyük finans isimlerini gerçekten bilmeniz gerekiyor. Büyük finans isimleri, özellikle de birçok bankanın borç verme faaliyetlerinden ve özel sermayenin devreye girdiği diğer faaliyetlerden geri çekildiği mali krizden bu yana, Blackstone, Carlyle ve benzeri büyük finans isimleri.
Ve eğer kamu dünyasında Apple ve Amazon'u biliyorsanız ve özel dünyadaki bu büyük özel sermaye şirketlerinden bazılarını gerçekten bilmiyorsanız, bu değişmesi gereken bir şeydir. Ve asıl dikkatinizi çeken nokta, kendi portföyünüze baktığınızdadır. 22'de kendi portföyünüzün başına gelenlere bakarsanız, birçok insan için olduğu gibi zor olabilirdi. '23'ün görünümüne bakarsanız, görünümün pek de iyi olmadığını görürsünüz. Kendi portföyünüze baktığınızda ve neye yatırım yaparsam yapayım, gayrimenkule yatırım yapıyor muyum diye kendinize sorarsanız. Halka açık hisse senetlerim var mı? 60-40 yaşında mıyım? Birçok insan eskiden hisse senedi ve tahvil kullanıyordu. Aldığım risklerin karşılığını yeterince alıyor muyum? Peki bu riskleri gerçekten anlıyor muyum? Veya, özel piyasalar, likit olmayan piyasalar hakkında daha fazla şey öğrenmeyi düşünmeli miyim, burada belki bir süreliğine sermayeyi kilitlemeye gücüm yetebilir ama aynı zamanda kamu piyasalarında şu anda gördüğümüz oynaklığı yaşamayacağım. ve eğer doğru kararı verirsem birim risk başına daha yüksek getiri elde edebilirim.
bu mantıklı mı? Bunun sorunuza uzun bir cevap olduğunu biliyorum, ama bu mantıklı mı? İki kısım var; ne olduğu ve neden umursamanız gerektiği.

Scott:
Kesinlikle. Demek istediğim, yaygın bir durum. Ekonominin önemli bir parçası. Bilsek de bilmesek de her gün özel sermaye destekli işletmelerle etkileşim halindeyiz.
Neden bu kadar yaygın hale geldiğini açıklayabilir misiniz? Bu firmalar nasıl para kazanıyor? Sermayeyi nasıl artırıyorlar? Nasıl yatırım yapıyorlar? Özel sermaye neden buna sahip, konuşan kişinin kim olduğuna bağlı olarak iki kelime kullanacağım, büyük finans dünyasında bununla ilişkilendirilen bir damga ya da gizem var mı? Neden bu kadar kazançlı?

Sachin:
Öyleyse bunu parçalara ayıralım. Birincisi, herhangi bir şey ancak uzun bir süre boyunca başarılı olabilirse başarılı olabilir. Bu bir yıllık bir balon değil, son zamanlarda ortaya çıkan bir moda değil, işe yarayıp yaramayabilecek kripto paralar ya da yakın geçmişte ortaya çıkan başka bir trend tarafından yönlendirilmiyor. Bu yavaş yavaş büyüyen bir şey ama insanlar bunun gerçekten farkında değil. Başarılı olmasının nedeni, esasen bu faaliyeti yapan kişilerin, özel sermaye şirketlerini yöneten ve yatırımcılar, emeklilik fonları, devlet varlık fonları ve giderek artan sayıda bireyler adına anlaşmalar yapan profesyonel yatırımcıların, genel olarak getiriyi artırmada başarılı olmalarıdır. Gelen sermaye miktarı, dolayısıyla geri verdikleri miktar, getirdiklerinden daha fazla. Ve bu gerçekten de motive edici. Bu sektörü yönlendiren şey başarıdır.
Şimdi bir rakam vereceğim. Sektör yaklaşık 12 trilyon dolar büyüklüğünde, yani kamu piyasaları kadar büyük değil ama oraya doğru gidiyor. Ve önümüzdeki on yılda muhtemelen 20 trilyonu aşacağını düşünüyorum. Yani çocuklarımızın yaşamları boyunca, özel piyasa firmaları tarafından yönetilen on trilyonlarca dolarlık paraya bakabilirsiniz ki bu sadece astronomik bir rakamdır. Ve bu fonların çoğunun, yatırım yaparken kendilerine tahsis edilen nakde ek olarak kaldıraç kullandığını düşündüğünüzde, gerçek satın alma gücünün katları veya bunun katları, yani on trilyonlarca dolar olacaktır. İşte bu yüzden bu kadar büyük. Bunun nedeni genellikle ortalama olarak işe yaramasıdır. Genellikle işe yarıyor çünkü teslim ediyor. Kazanç başına ödeme değil. Markın yükseldiği, düştüğü bir hedge fonu değil, bu nakit giriş nakit çıkışıdır. Eski okul. Günün sonunda. Nakit alamıyorsanız bir sorun var demektir. Nakit çıkışı ve koyduğunuzdan daha fazla nakit çıkışı elde etmelisiniz. Daha sonra, yatırdığınız nakit katlarını ve iç getiri oranı olan IRR'yi, elde etmek için yıllık bazda ne kadar ürettiğini bildiğinize göre hesaplayabilirsiniz. Orası.
Yani, sizin belirttiğiniz gibi, bunun kazançlı olmasının nedeni, ikinci kısmına dönersek, yatırım profesyonelleri için teşvikin pasif yatırımdan çok farklı olmasıdır. Bu, trilyonlarca dolar ölçeğinde son derece aktif bir yatırımdır. Diyelim ki pasif yatırımda iyi bir ETF'ye yatırım yapıyorsunuz. Stratejiye ve firmaya bağlı olarak 10 baz puan, 50 baz puan veya belki biraz daha fazla bir yatırım fonu alıyor olabilirler, ancak genellikle kârdan pay almazlar. Burada, elde ettiğiniz kârdan pay alıyorlar ve bunu aslında bu yüzden yapıyorlar. Yönetim ücreti olan, genellikle yönetim altındaki varlıkların %2'si veya %2'sinin bazı varyasyonları olan bir yönetim ücretine sahip olacaklar, ancak bunu gerçekten bunun için yapmıyorlar. Gerçi bu, bahsettiğimiz türden sayılarla büyük bir sayı haline gelebilir. Bunu gerçekten yapıyorlar çünkü kârın bir kısmını alacaklar.
Kârın %20'sini oluşturan sektör ölçütü gibi bir şeyi ele alalım. Onlara bir milyar dolar verirseniz, büyük bir emeklilik fonu olursunuz ve onlar da bunu sizin için ikiye katlarlar. Yatırımın ömrü boyunca siz çok fazla iş yapmadan veya herhangi bir çalışma yapmadan size bir milyar dolar kazandırdılar. Elbette onu izlediniz, ilişkilerinizi sürdürdünüz, güvene dayalı tüm önemli şeyleri yaptınız ama anlaşmalar üzerinde çalışmadınız. Ülkedeki milyonlarca öğretmenin bağışlayabileceği milyarınızı aldılar ve 2 milyar yaptılar. Yapacakları şey yüzde 20'yi alacaklar.
Yani başka bir deyişle, yönetim ücretlerini bir saniyeliğine bir kenara bırakırsak, elde edilen milyarlarca kârın 200 milyonunu tutacaklar ve size 800 milyon verecekler. Bunun 200 milyon olduğunu söyleyebilirsiniz. Evet ama kendin yapsaydın kazanamayacağın 800 milyonu sana kazandılar. Bu 200 milyon, tabii ki, profesyonellerin hepsini kendileri almıyor elbette, koydukları fonlara yatırım yapan insanlara veriliyor. Böylece gelen %20'lik kısım tüm yatırımcılara ve ardından tabii ki yatırım profesyonellerine dağıtılıyor.
Yani damgalamaya gidersek, bakın, bunlar büyük sayılardır, her şeyden önce ve çok büyük sayıların ilişkilendirildiği her şey dikkat çeker. İster Silikon Vadisi'ndeki milyarder olsun, isterse milyarder sanayici olsun, ya da sanırım holdinglerimizin olduğu zamanlara dönersek, adamlar dağılmadan önce ülkedeki büyük holdingleri yönetiyorlardı. Bu büyük rakamlardan herhangi biri, bu büyük tazminatlar dikkat çekecek. Ve bunun bazı çevrelerdeki algı tartışmasını sekteye uğratabileceğini düşünüyorum. Bunun mistik [duyulmuyor 00:11:55] damgasının bir parçası olduğunu düşünüyorum.
Diğer kısmı ise yakın zamana kadar bu firmaların çoğu özel ortaklıktı. Gizemli kısım ortaya çıkıyor çünkü hakkında pek fazla konuşulmuyordu, bilinmiyordu, gerçek bir web sitesi yoktu. Bunlar büyük miktarlarda para hayal etseler bile genellikle özel ortaklıklardı. Gerçekten iyi olan şey, en büyüklerinin halka açılmış olmasıdır. Ve artık bunlar aslında kamu şirketleri, içlerinde kimin çalıştığı, geçmişlerinin ne olduğu hakkında çok fazla ifşa var. 10K'ları okuyabilir, kuyrukları okuyabilir, hisse senedine yatırımcı olabilirsiniz. Bir miktar borç veriyorlarsa muhtemelen borcun bir kısmını satın alabilirsiniz. İşte bu yüzden geçmişte ilgili bazı rakamlara yönelik bir damgalamanın olduğunu düşünüyorum, etrafındaki gizemin bir kısmı ve özel sermayeyle ilgili anlaşmalar hakkında daha fazla şey öğrendikçe, daha fazla şey öğrendikçe bu gizemin azaldığını düşünüyorum. özel sermayeyle ilgilenen insanlar hakkında.
Çünkü sonuçta bu bir insan işi Scott, bunda otomatikleştirilmiş hiçbir şey yok. Milyarlarca doları veya bazı durumlarda yüz milyarlarca doları yöneten bir avuç bireyin yargısıyla ilgili. Bir insan işi olarak, bunu yapan insanlar hakkında ne kadar çok şey bilirsek, perdenin arkasına ne kadar çok bakarsak, bunu o kadar çok anlarız ve umarım bu işi iyi yapan adamlarla daha rahat oluruz ve nerede yapmamız gerektiğini buluruz. Kendi finansal geleceğimizi yönetmek için paramızı yatırıyoruz.

Scott:
Mükemmel. Bazı kişilerin içine girelim. Tipik bir anlaşma ekibinin neye benzediğini ve bu özel sermaye uzmanlarının günlük olarak neler yaptığını bize anlatın.

Sachin:
Tabii ki benim deneyimimi ele alalım, büyük firmalar kaynakları yönetme konusunda oldukça sıkı olma eğilimindedir. Yani normalde bir işlem üzerinde çalışan düzinelerce insan olmayacak. Yatırım profesyonellerinden oluşan çekirdek bir ekibe sahip olacaksınız. Bu profesyoneller üç, dört, belki de beş olacak, ancak benim tecrübelerime göre bunlar genellikle üç, dört adamdır. En kıdemli biri, fabrikaya gelen biri ve sayıları yöneten biri. Anlaşma özellikle karmaşıksa veya belirli açıları varsa, daha fazla coğrafya söz konusuysa veya farklı ürünler söz konusuysa veya belki de bunu analiz etmek için birkaç kişiye ihtiyaç duyuluyorsa, ancak genel olarak tek haneli rakamlardaysa, belki biraz tekrarlama söz konusu olabilir, değil mi? diyelim ki, anlaşma ekipleri açısından. Ve gerçekten birbirine bağlılar, gece gündüz birlikte çalışıyorlar ve bir sektörü ve endüstriyi anlamak ve ardından yatırım fikirlerini yatırım komitesine sunmak ve bunların onaylanmasını sağlamak için bir nevi güç harcıyorlar.
Çoğu firmada, özellikle benim deneyimime ve fikrime göre, en iyi firmalar, anlaşmaları yapan insanlar, anlaşmaların ömrü boyunca bu anlaşmalara sadık kalırlar. Yani öylece çekip gitmiyorlar, sadece projeye danışmanlık yapıp sonra ortadan kaybolmuyorlar. Bu anlaşmalarla kalıyorlar. Yani aslında eğer düşünürseniz Scott, bu onların hayatlarının önemli bir parçası haline geliyor. Eğer bu varlığa beş, yedi yıldır sahipseniz, bu hayatınızın beş, yedi yılıdır, bu anlaşma üzerinde çalışmanız ve bunun başarılı olduğundan emin olmanız gerekir. Anlaşmaya başladınız, 25 yaşındasınız, 30, 32 yaşındasınız, belki de çıktığınızda daha da yaşlısınız. Yani bu şeyin iyi gitmesine büyük ilgi duyuyorsunuz çünkü bu sadece işinizin büyük bir parçası değil, hayatınızın da büyük bir parçası.
Anlaşma kasaları genellikle bu şekilde inşa edilir. Üstelik, çoğu zaman çok sayıda işletme uzmanınız, biraz daha yaşlı erkekler olacak ve bu kadın ve erkekler 50'li yaşlarında veya üzerindedir, belki bu işle alakalı endüstrilerin eski CEO'ları olmuştur ve bunlar işletme danışmanları belirli girdiler konusunda yardımcı olmak üzere heyetin bir parçası olacaklardır. Ve tabii ki tüm üçüncü taraf danışmanlarınız, bankacılarınız, avukatlarınız vb. var. Ama başlangıçta kimin çekirdek ekipte olduğu, kimin firmanın içinde olduğu hakkında konuşuyoruz.

Scott:
Bir anlaşma ekibi kaç anlaşma yapar veya üzerinde çalışır?

Sachin:
Bu gerçekten iyi bir soru. Sermayeyi taahhüt etmek üzereyken tam akışta ikiden fazlasını yapmak zordur, ancak bazı insanların üçe kadar esnediğini gördüm. Ancak gerçekte, tam taahhütte bulunmak üzereyken, ikiden fazlasını yapmak zordur ve çoğu durumda bu sadece birdir. Ancak elbette potansiyel müşteri ararken aynı anda birçok projeye bakabilirsiniz. Yani hepiniz farklı aşamalardaki projelerle hokkabazlık yapıyorsunuz.
Demek istediğim, bunu şöyle tanımlayabilirim: Eğer bir doktor ya da cerrahsanız ve bir durumu analiz ediyorsanız, araştırmanın analizini yaparken birçok hastaya bakabilirsiniz, ancak yalnızca En azından aynı anda bir ameliyat yapacağımı umuyorum. Yani gerçekte ne yapacağınızı filtreliyor ve siz onu yaptıktan sonra tekrar genişliyor. Anlaşmayı yaptıktan ve parayı yatırdıktan sonra elbette işin bittiğini hissetmezsiniz. Zor iş gerçekten başlıyor. Parayı koyuyorsunuz, çıkana kadar kimseyi kazanmıyorsunuz ve elbette bunu yatırımcılar için yapıyorsunuz. Ve böylece bir kez bir işlemi taahhüt ettiğinizde, muhtemelen çıkana kadar aynı anda birkaç tane üzerinde çalışıyorsunuz, o zaman tekrar daha yoğun hale gelecektir. Ama bu yıllar sürebilir.

Scott:
Şu ana kadar birkaç noktayı özetlemek gerekirse, burada haklı olup olmadığımı söyleyin bana. Emeklilik fonundan bir milyar dolar toplayan kurgusal bir özel sermaye şirketimiz var, mülk satın alma veya satma yatırım kararlarını son onaylayan kişilerden oluşan bir yatırım komitemiz var ve bireysel anlaşmalar üzerinde çalışan veya anlaşmaları getiren anlaşma ekiplerimiz var. Bu yatırım komitesi. Bu anlaşma ekipleri üç ya da dört kişi kadar küçük olabilir ve günün sonunda aynı anda iki ya da üç, muhtemelen sadece iki yatırım üzerinde çalışabilirler. Bu, geldiğimiz noktanın iyi bir özeti mi?

Sachin:
Evet, yani eğer çok canlılarsa ya da bağlanmak üzerelerse muhtemelen iki tane, hatta belki sadece bir tane. Ancak potansiyel müşteri arıyorsanız aynı anda dört, beş, altı işleme bakabilirsiniz. Ancak elbette, işlemsel bir projeye derinlik katabilmeyi, ekibin tam olarak yararlanılan bir üyesi olma ile genişlik arasında dengelemek istiyorsunuz. Yani projelerin hangi aşamasına bağlı olarak doğru yerdeyiz. Doğru.

Scott:
Tamam harika. Ve bu özel sermaye şirketi kaç işletme satın alacak ve bu işletmeler ne kadar değerli olacak?

Sachin:
İşte burada cevap tamamen ne tür bir firmaya bağlı olduğudur. Demek istediğim, eğer bir milyar dolar topluyorsanız, fonun 1 milyarını tek bir işleme koymayacaksınız. Yani muhtemelen bunu en az 10, belki 15, hatta 20 farklı yatırıma yayıyorsunuz. Her ne kadar bazı firmalar çok yoğunlaşmış bir stratejiye sahip olsalar da ve şunu söyleyebilseler de, belirli bir sektörde en fazla 10 veya anlaşma başına en az 100 milyon istiyoruz, yani özsermayenin 10'dan azını yapıyorlar. Ama duruma bağlı.
Fon ne kadar büyük olursa, tabi ki diyelim ki 20 milyarlık bir fonunuz var, etkili olmanın peşindesiniz derim. 50 milyon dolarlık çek yazıp tüm bu kaynakları tüketmek istemezsiniz çünkü küçük bir anlaşma üzerinde çalışmak büyük bir anlaşma üzerinde çalışmak kadar kaynak veya saatlerce çalışma gerektirir. Yani çok büyük bir fonunuz varsa, sahip olduğunuz kaynaklar bağlamında çekin anlamlı olduğundan emin olmak istersiniz. Ama bence çok çok kaba bir kural olarak, herhangi bir bireysel anlaşmaya %5 ila 10'dan fazlasını koyarsanız şaşırırım. Bundan daha yüksek bir başlangıç ​​yapabilir ve daha sonra sendikasyona katılabilirsiniz, başka bir deyişle öz sermayenizin bir kısmını fon dışında ekstra risk almak isteyen yatırımcılara satabilirsiniz. Ancak portföyünüzü nasıl oluşturacağınızı dikkatli bir şekilde yönetmek istiyorsunuz çünkü ne kadar haklı olduğunuzu düşünürseniz düşünün, yanılıyorsanız ve fonunuzun %20'sini bir sektöre yatırdıysanız, bu bir yok oluş demektir. O halde bunun muhtemelen fonun performansı açısından felaket olduğunu düşünüyorum.

Scott:
Öyleyse, bir milyar dolarlık varlığa sahip bir özel sermaye şirketinin kaldıraç kullanarak toplam şirket değerinden 1.5 ila 2 milyar dolar satın alabileceğini ve bunun 10 ila 15 anlaşmaya yayılacağını söylemek doğru mudur? Tipik bir dünyada bu durumun bu işletmelere göre farklılık göstereceği açıktır.

Sachin:
Muhtemelen biraz daha fazla nüfuza sahip olacağınızı söyleyebilirim. Yani şunu söyleyebilirim ki, eğer 1 milyar özsermayeniz varsa, muhtemelen 2 milyardan fazla, hatta belki 3 milyar satın alma gücünüz vardır. Ama satın alma gücünün 2 ila 2.5 milyar arasında olduğunu söyleyebilirim.

Scott:
Mükemmel. Peki bu işletmelerde kaç kişi çalışıyor? Bunlar büyük olasılıkla bu fon tarafından satın alınan işletmelerde istihdam edilen binlerce çalışan mı?

Sachin:
İnsanların olduğu bir işse onlarca çalışan olabilir ama insan yoğunluğu olan bir işse elbette şirket başına yüzlerce, binlerce çalışan olabilir. Tabii ki bunlar özel sermaye şirketinin değil, portföy şirketinin çalışanları. Yani özel sermaye şirketinin fonlarının yatırım yapacağı yatırım şirketi tarafından istihdam ediliyorlar.

Scott:
Mükemmel. Özel sermayenin bu kadar çok Amerikan zenginliğini ve Amerikan işini bu kadar az insanla kontrol edebilmesini sağlayan mekanizma budur. Muhtemelen bu podcast'i dinleyen pek çok kişi özel sermaye alanında çalışan kimseyi tanımıyor, ancak işletmelerin çoğu, belki de bu yıl etkileşimde bulundukları işletmelerin yarısı… Bu kaydın üzerinden yılın iki, üç günü geçti. Günlük olarak etkileşimde bulundukları işletmelerin yarısı, çoğu durumda özel sermayenin mülkiyetinde olabilir veya özel sermaye tarafından desteklenebilir.

Sachin:
İyi bir porsiyon olacak Scott. Ama kontrol etmekten ziyade etkileme derdim. Çünkü unutmayın, özel sermayedarlar kendilerini yönetimle karıştırmazlar. CEO kararları vermiyorlar. Bu şirketlerin yönetim ekiplerine yardım ediyor, rehberlik ediyor veya onlarla etkileşimde bulunuyor, birlikte çalışıyor, ortaklık kuruyorlar. Yani ekonomi üzerinde büyük ölçekte, büyük ölçekte etkisi var.

Scott:
Öyleyse bunun üzerinden geçelim. Bu özel sermaye profesyonellerinin aldığı kararların etkisi nedir? Evet, yatırımın ilk etapta şirkete yapılmasını anlıyoruz. Peki işletme aşamasında, beş ila yedi yıllık elde tutma döneminde ve ardından satış zamanı geldiğinde alacakları kararlar nelerdir? Bu aşamalardaki kararları nasıl etkiliyorlar?

Sachin:
Eh, genellikle yönetim kurulu aracılığıyla etkileme şekli. Yani yönetim kurulu temsilcileriniz olur, eğer şirketi doğrudan satın aldıysanız yönetim kurulunu kontrol edebilirsiniz ve yönetim kurulunda icracı olmayan bir varlığınız varsa, yönetici değilsiniz. Bunu anlamak çok önemli. Mükemmel bir yönetime sahip olmanız gerekiyor. Ve muhtemelen bu anlaşmalardaki en zor iş, özel sermaye uzmanları tarafından değil, üretim bölümünde yönetim ekipleri tarafından yapılıyor. Özel sermaye yatırım profesyonelleri ile yönetim ekipleri arasındaki çalışmanın birleşimi, zaman içinde umut verici bir şekilde yaratılan değere yol açan ortak yaşamdır.
Şimdi bir anlaşmaya vardığınızda, bir yatırım teziniz olacak. Diyeceksiniz ki, bu işin başına şu ya da bu şekilde bu şeyler gelecek ve eğer bunları yönetebilirsek ve aynı zamanda bunların gerçekleşmesini sağlayabilirsek, ürün hattında bir gelişme olabilir, maliyet olabilir. kesinti olabilir, satın almalar olabilir, daha iyi finansman olabilir, o zaman sanırım çıktığımızda çıkıştan geri dönüşümüz için bu grup sonuçlara sahip olacağız. Yani onların başından beri yaptıkları şey, bu yatırım tezini kalibre etmek, yürütülmesine yardımcı olmak, yönetim için bir seslendirme kurulu görevi görmek, ağ sağlamak, irtibat sağlamak. Oldukça detaylı bir şey. Demek istediğim, yönetim kurulu toplantıları arasında gerçekleşen işlerin çoğunda, iki ayda bir yönetim kurulu toplantısına gelip onlarla sosyalleşip, yönetim kurulunda bazı şeyleri tartışıp sonra ortadan kaybolmuyorsunuz. İşin büyük kısmı yönetim kurulu toplantıları arasındaki çalışma oturumlarında yapılıyor.
Yani siz bir nevi ekstra kaynak gibisiniz, bu şirketin yönetim ekibi için mantıklı mı? Ve siz güçlü bir kaynaksınız çünkü bir firma olarak dünyanın her yerinden birçok veri gelecek. Kütüphane adlı kitaba koyduğum bölümlerden biri. Bu firmaların ekonomi genelindeki sektörlere ilişkin devasa bir bilgi kütüphanesi var ve siz bu bilgiyi doğru şekilde, doğru koşullarda, doğru biçimde sağlayacak, yönetim ekibiyle birlikte çalışarak onların karar vermelerine yardımcı olacaksınız. İşte böyle çalışır. Yönetim ekibinin karar almasına yardımcı oluyorsunuz.
Bazen elbette devreye girmeniz gerekebilir, yönetimi değiştirmeniz gerekebilir. Eğer bunu bir özel sermaye yatırım uzmanı olarak, bir ekip olarak yapsaydınız, bu sizin kararınız olurdu. Ama aslında kararlar almak için onlarla birlikte çalışıyorsunuz ve en sonunda satış yapacağınız doğru kişilerin kimler olduğunu bulmak için onlarla birlikte çalışacaksınız, tabii ki bunca zamandır özel olduğunuz için halka açık mı olmalısınız, veya Dönem sonunda başka bir özel sermaye şirketine mi yoksa stratejik bir firmaya mı satış yapmalısınız?

Scott:
Mükemmel. Özel sermaye alanındaki başarılı anlaşmalara bir veya iki örnek verebilir misiniz?

Sachin:
Elbette. Başarılı olsalar bile, gerçek işlemlerle ilgili örnek olay incelemelerine girmemem önemli, ancak bir nevi kurgulanmış çok sayıda örnek verebilirim.

Scott:
Kitabınızdan bir örneğe ne dersiniz?

Sachin:
Evet tabi.

Scott:
Kitabınızdaki mükemmel olduğunu düşündüğüm kurgulanmış örneklerden birine ne dersiniz?

Sachin:
Bence en iyi örneklerden biri aslında günümüzle çok alakalı. Yani bugün kaldıraç pahalıdır. Faiz oranları arttı. Bugün, diyelim ki birkaç yıl önce, hatta bir yıl önce olduğu gibi borcu artırmak kolay değil. Yani, finansal kriz sırasında bu durum en son gerçekleştiğinde, özel sermaye şirketlerinin yaptığı şey aslında neredeyse tamamen tavrını değiştirmesiydi. Ve bunların bir kısmı özel sermayenin genellikle yatırım yapmadığı sektörlere baktı. Yani gerçekten yatırım için yeni sektörler yaratıyorlardı. Bunun en güzel örneklerinden biri sigortacılıkta yaşandı.
Yani eğer sigortayı düşünürseniz, sigortaya benziyorsunuz, belki biraz sıkıcı olabilir, bu özel sermayenin alıp satması gerçekten mantıklı mı? Bu oldukça teknik, oldukça uzmanlaşmış bir konu. Ancak mali krizde olan şey şuydu: 2008 ve 2009'daki mali krizden sonra ve bugüne benzer koşullardan sonra bazı firmalar, daha da ciddi olmasına rağmen, bu sektöre bakmaya başladılar ve şunu fark ettiler: Peki, ya yapmazsam Bu anlaşmaya bu kadar borç koydum ve tüm öz sermayeye veya esas olarak öz sermayeye yatırım yaparak işe daha fazla para koyabiliyorum ve makro ekonomiyle o kadar doğrudan ilişkili olmayan bir iş satın alıyorum? Yani en başından itibaren bir durgunluğun ne zaman olacağını, ne kadar derin olduğunu veya ne zaman çıkacağınızı tahmin edemezsiniz. Diyorsun ki, hadi bundan uzaklaşalım. Bundan bir ölçüde ayrılalım ve iş döngüsünden farklı bir döngüye sahip olan bir işletmeye bakalım.
Sigorta sektörüne yönelik öğrenme, eğitim ve araştırma sanırım bir yıldan fazla sürdü. Daha sonra bu işletmeleri satın almaya başladılar ve varlık tarafında yapılacak çok iş olduğunu fark ettiler. Başka bir deyişle, şamandıra, hepimizin prim olarak ödediği ve sonra bu şirketlerde öylece durduğu para ve bu parayı nasıl yönettikleri, çünkü bazen sigorta şirketlerinde para o kadar iyi yönetilmiyordu. Sorumluluk tarafında yapılacak çok şey var, bazen sigorta sigortacıları mümkün olan en büyük işi elde etmek için iş yazıyorlardı çünkü onlara bu şekilde tazminat ödeniyordu. En büyük kitap kimin elinde? En çok sigortayı kim yazıyor? Sürprizin aksine, yazdıkları sigortadan en çok karı kim kazanıyor?
Yani, diyelim ki sevilmeyen veya fark edilmeyen bu işletmelere baktıklarında oldukça basit birçok yolu düşünmeye başlayabilirsiniz ve işleri tersine çevirmeye başladılar. Varlık tarafında olanları kısaltalım dedi. Sorumluluk tarafında olanları kısaltalım. Maliyeti iyileştirelim. Belki BT o kadar gelişmiş değildi, hadi bazı şeyleri açık denizde yapalım. Daha sonra satın almalar yapmaya başladılar. Ve siz farkına bile varmadan, biz finansal krizden çıkmaya başladığımızda ve kamu piyasaları geri geldiğinde ve anlaşma faaliyetleri genel olarak geri geldiğinde, daha önce var olan, diyelim ki keşfedilmemiş gens, cilalanmamış veya cilalanmamış sigorta şirketlerinden çıkabildiler. Defter değerinin altında veya civarında satın aldıkları akıllı pazarlıklara ben buna derim. Yani bilançonun defter değeri üzerinden reel şerefiye primi ödemediler. Ve birkaç yıl sonra bunları değerli bir franchise olarak satmayı başardılar. Bunu gerçekten büyük ölçekte, milyar dolar artı anlaşma başına çeklerle yapıyorlardı.
Bunun gerçekten ilginç bir örnek olduğunu düşünüyorum ve muhtemelen daha önce benim ve belki de dinleyicilerinizin çoğunun bunu düşünemeyeceği bir örnek. Vay be, sigortacım özel sermayeye mi ait? Vay ilginçmiş. Bu ne anlama gelir? Beni nasıl etkiliyor? Bu daha iyi hizmet, daha kötü hizmet alacağım anlamına mı geliyor? Neler oluyor? Bunun gördüğümüz büyük nesil değişimlerinden, büyük değişimlerden biri olduğunu düşünüyorum. Ve elbette şimdi o kadar çok özel sermaye şirketi daha önce hiç bulunmadığı sigorta sektöründe yer alıyor.

Scott:
Özel sermayenin getirileri nasıl? Burada bunu tartışıyor olmamızın temel nedeni, getiri sağlaması ve belki de çok fazla alternatifi olması veya tarihsel olarak sahip olmasıdır. Bunlar nelerdi ve önümüzdeki birkaç yıl içinde özel sermaye getirileri konusunda onlara ilişkin öngörünüz nedir? Oldukça kötü konuşuyorsun.

Sachin:
Evet, sanırım burası, kamu piyasasındaki tüm hisse senetlerinin görünümünün ne olduğunu veya tüm hisse senetlerinin görünümünün ne olduğunu veya gelecek yıl vizyona girecek filmlerin ne kadar iyi olacağını söylemek gibi bir şey. Genel bir cevap veremezsiniz. Çok daha spesifik olmanız gerekiyor. Kitabımda bahsettiğimiz türdeki firmalara bakarsak, kazananlardan, sürekli olarak iyi performans gösterenlerden bahsediyoruz. İnişleri, çıkışları olabilir, elbette hata yapabilirler ama genel olarak bakıldığında gidiş yönü yukarı, yukarıdır. Genel olarak konuşursak, büyüyorlar ve çektiklerinden daha fazla sermayeyi geri veriyorlar çünkü fon başına iyi durumdalar. Özel sermaye anlaşmaları, en azından IRR açısından getiri üzerinde iki yönlü bir etkiye sahip olma eğilimindedir.
Yani örneğin, size yılda %12 kazandıran bir özel sermaye fonunuz varsa, bundan o kadar da memnun olmayabilirsiniz, özellikle de faiz oranları, Fed oranları olduğu yerde tutturduğunda. Parayı hazineye yatırıp %5 kazanabileceğinizi biliyorsanız, neden parayı 5, 7 yıldan fazla kilitlediğinizi ve sadece 12 kazandığınızı merak ediyor olabilirsiniz. Bence gerçekten de 20'li yaşlara bakıyorsunuz. IRR'lerin. İşte böyle düşünmeye başladım...

Scott:
Ücretlerden sonra.

Sachin:
Net-net'ten sonra her şeyin net-net'i. Bana özel sermaye yatırımı gibi görünmeye başlayan şey bu, iyi bir yatırım. Bu çok güçlü bir filtre çünkü tıpkı tüm hedge fonlarına, tüm hisse senetlerine veya tüm tahvillere baktığınızda, kazananlar var, ortada adamlar var ve onlar kadar iyi durumda olmayanlar var. Dolayısıyla başarılı özel sermayenin bu tür bir yönetim geçmişine sahip olması gerektiğini düşünüyorum.
Şimdi, bunlar çok önemli uyarılar, bunlardan biri de vintage. Herkesin yakalandığı ve böylece elde ettiğiniz %12'nin diğer herkes için %5'e karşı olduğu rekolteleriniz olabilir. Buna bakıp kabul etmelisiniz ve firmaya kin beslememelisiniz, neden sadece 12 olduğunu söyleyin. Ve diğerlerinin ne yaptığına da bakmalısınız. Ve ben şahsen likit piyasaların ne yaptığına da bakıyorum çünkü unutmayın, paranız kilitli. Yani S&P'nin %20 kazandığı bir yılda, özel sermaye şirketinize bakabilir ve şöyle diyebilirsiniz: Peki, likit olmayan yatırımım nasıl oluyor da sadece 22 kazanıyor? Peki ya gelecek yıl S&P %20 kaybederse ve özel sermaye yatırımınız hâlâ 5, 10 artı daha artarsa? Aniden ona aşık olacaksın. Sen, ah, bu muhteşem.
İşte bu yüzden bu konuşmayı yapıyoruz; portföyünüze bakın ve kendinize şu soruyu sorun: Sermayemin bir kısmını kilitleyebilir miyim? Ve eğer bunu gerçekten kilitleyebilirsem ve bunun neredeyse kilitli olduğunu biliyorsam, bu stratejilerden hangisinin benim için, kendi durumum ve kişisel koşullarım açısından anlamlı olduğunu ve bu stratejilere maruz kalmam gerektiğini bulmak için ödevimi nerede yapmalıyım? özel pazarlar? Ve portföyümün yüzde 10, 20'sini, ne olursa olsun, buna koymam gerektiğini düşünebilirsiniz, çünkü daha fazlasını öğrendikçe ve maruz kaldığım riskleri değiştirdikçe.

-
Tamam, ben sıradan bir insanım. Özel sermayeye ve özel piyasalara nasıl yatırım yapabilirim veya akredite bir yatırımcı, hatta nitelikli bir alıcı mı olmam gerekiyor?

Sachin:
Bu harika bir soru. Her şeyden önce, eğer bir kamu çalışanıysanız, muhtemelen zaten özel sermayeye yatırım yapmışsınızdır veya olma ihtimaliniz yüksektir, ancak onu bu kadar yakından takip etmeyebilir, hatta bundan haberiniz bile olmayabilir. Yani öğretmenler, itfaiyeciler, kadın polisler ve erkekler, bu kamu emeklilik sistemlerini yöneten emeklilik fonlarının çoğunu sıklıkla özel sermayeye ayırıyorlar. Bu elbette kararı sizin vereceğiniz anlamına gelmiyor; ancak bu, paranızın gittiği emeklilik fonlarını yöneten kişilerin ve sizin gibi milyonlarca kişinin halihazırda özel sermaye içinde olduğu anlamına geliyor. Birçoğu.
Bunu öğrenmenin en kolay yolu sadece araştırmak. Web sitesine bakıyorsunuz. Özel sermaye veya alternatif olarak adlandırılan şeye tahsis olup olmadıklarına bakın. Başka bir deyişle hisse senedi ve tahvillere alternatifler. Gerçekten anlamı budur. Sektörde çok fazla jargon var. Muhtemelen zaten bir yatırımcısınız. Sanırım asıl söylemek istediğiniz şey, özel sermayeye girip girmeme kararını kendim nasıl vereceğim.
Artık tarihsel olarak sadece kurumsal yatırımcılara yönelikti. Daha sonra, bu besleyici fonları, nispeten hala büyük olan çekleri (sanırım 500,000 çek, 250,000 çek) bir araya toplayan ve daha sonra bunların çoğunu toplayan ve daha sonra bu çeklerin bir demetini bir özel sermaye şirketine sunan büyük servet yöneticilerinden almaya başladınız. ve diyelim ki, bakın, bu makul derecede zengin insanlardan 300, 400, 500 milyon topladık ve sonra onlara bir tahsisat verilecek. Şu anda olan şu ki, özel sermaye tam olarak orada değil ama gidiyor; özel sermaye şirketleri perakende pazarına nasıl ürün sunacaklarını öğrendikçe perakende bir düzenleme olarak yavaş yavaş değişiyor. Bu yüzden henüz orada olduğunu söyleyemem. Besleyici fonların ve çekleri toplayan kişilerin artık eşiği düşürdüğünü düşünüyorum. Yani yüzbinlerce dolar değil, şu anda onbinlerce dolar. Ama yine de sizin adınıza karar veriyorlar, siz onlara para ödüyorsunuz ve sonra onlar da gidip bir yatırım kararı veriyorlar.
Ancak çok geçmeden, önümüzdeki birkaç yıl içinde, bunu akıllı telefonunuza indirebileceğinizden emin değilim ancak oturum açıp yatırım yapmak için şunu veya bunu veya şu özel sermaye fonunu seçebileceksiniz. tıpkı bugün kamu fonlarıyla yapabileceğiniz gibi. Bu yüzden, seçim size kalmadan ve ne yapacağınızı bilemeden önce, ilerlemeniz ve hakkında daha fazla bilgi edinmeniz gereken bir trend olduğunu düşünüyorum.

Scott:
Mükemmel. Orada iki tane takip sorusu var. Pratik anlamda, önümüzdeki altı ayda yatırım yapmak istersem, akredite bir yatırımcıyım ve 50 bin dolar yatırmak istersem, bunu tam anlamıyla yapabileceğim mekanizma nedir? Seçeneklerim neler?

Sachin:
Bu kadar paranız varsa, muhtemelen paranızı yönetmek için değil, en azından para hakkında konuşmak veya para konusunda tavsiyelerde bulunmak için bir anlamda birisiyle çalışıyorsunuzdur. Diyelim ki bu bir bankaysa, şu kişiyle çalışıyorsunuz:

Scott:
Tek yaptığım BiggerPocket'in parasını dinlemek.

Sachin:
Bu durumda, bu çekleri sizin için toplayan bir dizi firma vardır ve bunları bulmak oldukça kolaydır. Hiçbirini takmak istemiyorum. Ancak toplu çek yapan firmaları rahatlıkla bulabilirsiniz. Şimdi, nerede yaşadığınıza ve tüm düzenlemelere vb. bağlı olarak, bu düzeyde bunlara para yatırmanız henüz mümkün olabilir veya olmayabilir. Ancak akredite bir profesyonel yatırımcı olarak bunu yapabileceğiniz seviyede olup olmadığınızı görmek için kesinlikle araştırma yapmalısınız.
Muhtemelen bazı büyük varlık yöneticilerinin, yatırım yapabileceğiniz ve içlerinde bazı özel sermaye unsurları bulunan fonlara sahip olduklarını da göreceksiniz. Ama sanırım önümüzdeki altı ay gibi kısa vadeli bir şeyse bunu nasıl yapacağım? Gerçekten profesyonel bir varlık danışmanıyla konuşmanız ve portföyüm göz önüne alındığında, yetki alanımdaki menüde benimle ilgili olanın ne olduğunu görmeniz gerekiyor ve menünün ne olduğu konusunda gerçekten doğru tavsiyeyi almanız gerekiyor. Ve açıkçası, eğer ben olsaydım, tam olarak neyle karşı karşıya olduğunuzu öğrenmek için zaman ayırırdınız. Sadece bir marka ismi seçmeyin, sadece menüde ne olduğunu seçip tarihsel getirilerinin ne olduğunu anlamayın, ürün hakkında daha fazla bilgi edinin. Sadece yeni olan her şeye yatırım yapıyorum. Ödevinizi yapmadan aniden ülkenin diğer ucundaki bir apartman bloğuna giremezsiniz. Aynı şekilde, ben de buna uygunum, bırakın ben de bunu yapayım dememelisiniz.
Bu yüzden profesyonel danışmanlarla, varlık yöneticileriyle vb. konuşun. Benim varlıklı kitle diyebileceğim grupta bu konu hakkında daha fazla konuşmaya başlayan pek çok kişi var ve menüde sizin için neler olduğunu göreceksiniz. Sektörün doğrudan sizin gibi biri için özel olarak tasarlanmış ürünler geliştirmeye devam etmesi nedeniyle bu, muhtemelen bu zaman dilimindeki bir sonraki en iyi adımdır.

Scott:
Burada son bir düşüncem var. Örneğin, bir milyar dolarlık fona ve 2 ve 20'ye dönersek. Bir milyar dolar, yılda 20 milyon kazanacağım, bu yönetim ücretlerinden %2'dir. Muhtemelen bunun büyük bir kısmı personele, örneğin bu anlaşmaların çoğunu yürüten anlaşma ekiplerine ödenecek. Ve bundan kârın %20'sini alacaklar. Orada teşvik riski var mı? Bu, özel sermaye ekiplerini mümkün olduğu kadar çok sermaye toplamaya ve mümkün olduğu kadar çok kar elde etmeye açıkça teşvik etmesi anlamında. Ve tabiri caizse freespin'in de bir unsuru var, değil mi? Sermayeyi artırıyorum ve ne olursa olsun yüzde 2 alıyorum, varsa kârın da yüzde 20'sini alıyorum. Mümkün olduğu kadar toplayıp bunun üzerine gitmek mantıklı olmaz mıydı? Ve eğer kaybedersem, tamam, ben yokum. Ve eğer kazanırsam bu senaryoda yüz milyonlarca dolar kazanacağım.
Sizce burada biraz teşvik edici bir risk var mı, yoksa bu durum sektörü daha fazla risk almaya veya bazı durumlarda çok agresif davranmaya mı itiyor?

Sachin:
Bence hayır. Çünkü tek bir fonla işiniz biter ve muhtemelen bir daha asla çalışmazsınız. Bu davranış tarzı değil. Yani bir sürü yönetmelik, sınav, lisans ve denetim olduğunu unutmamalısınız. Eğer başkalarından para topladıysanız ve bunu sadece menajer ücretlerini almak için harcadıysanız, bence her türlü sorunla karşı karşıyasınız demektir ve bunun yapılması kesinlikle yanlış bir şeydir.
Bence bulabileceğiniz şey, tabii ki hata yapabileceğiniz ve bu terimlerin çoğunun içerdiği şeyler veya engel oranı denilen şey. Yani o %20'yi alabilmeniz için en azından belli bir getiri sağlamanız gerekiyor. Yani %1'lik getiri elde edemezsiniz ve %20'in %1'sini alırsınız, çoğu zaman bunu yapmak zorundasınız, sıklıkla %8'in aşmanız gereken minimum engel olduğunu söylerler. 20 üzerinden %8 alırsınız ve eğer %8'e ulaşırsanız, o zaman bir yetişme olur. Yani her şeyin %20'sini alıyorsunuz. Ancak tabi ki şartlar fondan fona farklılık gösteriyor. Ama son 25 yılda bunu bir sorun olarak görmedim.
Bir sorun olarak gördüğüm şey elbette ki her firmanın bunu doğru yapmamasıdır. Ve kitabımda yapmaya çalıştığım şey, çok sağduyulu bir şekilde, saçma sapan olmayan bir şekilde, temel DNA özelliklerinin neler olduğunu nasıl tanımlayacağımızla ilgili dersleri özetlemekti. Piyasa ortamlarında başarılı olmaya devam eden firmalarda gördüğüm ortak ilkeler nelerdir? Ve çoğu olmasa da hepsi bu firmalarda mevcut.
Yani bazı firmaların sadece... Hepsi aynı akıllı insanları işe aldığında işe yaramadığını gördüm. Diyelim ki, iyi eğitimli, iyi niyetli, akıllı insanlar, dürüst insanlar, bunların hepsi ve hepsi bunu doğru nedenlerle yapıyor. Ve bazı firmalar her yıl borsayı yenebilir, belki borsa düşerken daha kolay, ancak bazı insanlar piyasa ortamında performans göstermeye devam edebilir. Ve bazıları, 10 yıllık, hatta 20 yıllık geçmiş performanslarına baktığınızda bunu başaramıyorlar. Farklı olan ne? Ne oluyor? Farklılaştırıcı faktörler hakkında ne düşünüyorum? Sanırım sorunuzun cevabı burada yatıyor. Yani, en iyi firmalarda onların gelişmeye devam etmelerini, gelişmeye devam etmelerini sağlayan belirli özellikler vardır ve belirli bir DNA'ya sahiptirler. Bu yüzden son 25 yıldır olduğu gibi kazanmaya devam edeceklerini düşünüyorum.

Scott:
Son şeyi söylediğimi biliyorum ama başka bir fikrim var, aklıma başka bir şey geldi, o da faiz oranlarının artması. Faiz oranları artıyor. Bu, anlaşmanızda daha iyisini yapmanız, özel sermaye anlaşmalarının anlamlı olması için daha iyi sonuçlara sahip olmanız gerektiği anlamına gelir. Çünkü faiz oranları yükselirse anlaşmanın süresi boyunca nakit akışım azalacak. Eğer borç kullanıyorsam bu bir sonraki aşamada satış yapma yeteneğimi olumsuz etkileyecektir.
Kamu piyasalarında, tüm bilgiler kamuya açık olduğundan bu durum hemen fiyatlanır, hisse senetleri günlük olarak işlem görür. Örneğin özel sermaye şirketleri uzun yıllar varlıklarını sürdürebilirler. Yani 2022'nin son yarısında ve muhtemelen 2023'e girerken gördüğümüz şey, anlaşma hacminin çökmesi. Henüz çok fazla anlaşma yapılmadı. Bu, sizce özel sermaye alanında değerlemelerin düştüğü ve daha az likit oldukları ve halka açık borsalarla aynı şekilde işlem görmedikleri için şirketler tarafından gerçekleştirilmediği anlamına mı geliyor? Bunu gelecek yıla doğru bir rüzgar olarak mı görüyorsunuz?

Sachin:
Yani orada birkaç şey var. Öyleyse bu noktaların her birini açmaya çalışalım. Dolayısıyla, eğer bu anlaşmalar, eğer bu anlaşmalar, anlaşmanın süresi boyunca oranların çok düşük kalmasına dayalıysa, yüksek faiz oranı ortamının birçok anlaşmaya zarar vereceğine şüphe yok. İster bir çeşit faiz olarak toplayın, ister ayni ödeme yapın, ister bileşik faizi ödeyin, ister nakit olarak ödeyin, daha fazla nakit akışı gerekir. Tabii ki, eğer faiz gideriniz daha yüksekse, o zaman bu, işi büyütmek ya da yatırımcılara temettüleri geri ödemek ya da ikisinin bir birleşimi ya da başka bir kurumsal amaç için kullanılabilecek nakdin başka bir kullanımıdır.
Ancak, bir önceki noktada söylediklerime dönersek, daha iyi firmaların katsayıların sonsuza kadar yüksek, faiz oranlarının ise sonsuza kadar düşük kalacağını varsayan şirketleri satın almadıklarını düşünüyorum. Bunu yapmıyorlar. Diyorlar ki, bir balonun içinde olduğumuz için ya da güçlü bir özsermaye ortamında olduğumuz için katların daraldığını varsayalım, önce mali kriz ve sonra ne yazık ki Kovid-19 nedeniyle oranların yalnızca yapay olarak düşük olduğunu varsayalım. Ve bunun gerçekten işlemlere bağlı olduğunu düşünüyorum, ancak genel olarak evet, oranlar yüksek olduğunda bu yatırımlardan borç almışlarsa bu herkes için daha zor olmalı.
Fiyatlandırması nasıldır? Elbette çoğu değerleme, özellikle büyük firmalarda çeyrekten çeyreğe yapılıyor ve en azından benim gördüklerim, hiçbir şey vermeden çevredeki farklılıkları oldukça doğru yansıtıyor. Ama elbette bir bakıma teorik çünkü evet, bu çeyrekte düştü, gelecek çeyrekte artabilir ama satılana kadar gerçekten bilemezsiniz. Çok sayıda anlaşma gördüm, en heyecan verici anlaşmalardan bazıları, pek çok açıdan heyecan verici, yatırımın, işler pek iyi gitmediği için değil, tam da işlemi 7 yıl boyunca tutabildikleri için yazıldığı yer. belki 10 yıl sonra tersine çevirdiler, hatta belki de sonunda ikiye katladılar. Kamu piyasalarında bunu yapmak çok zordur, özellikle de o zaman diliminde değiştirilen yönetim ekipleriniz varsa. İşte anlaşma ekipleri, bu onların anlaşması, bu bir sorun, ama bu sizin sorununuz, bu bizim sorunumuz. Yani belki 10 yıla kadar buna bağlı kalırsınız.
Yani bence modelin avantajlarından biri, yine sermayenizin sizin için anlamlı olan bir kısmı için, modelin avantajlarından biri de bu çok uyumlu yatırım profesyonellerinin aynı hizada olmanızdır. İki ve Yirmi'den bahsetmek muazzam bir uyum mekanizmasıdır çünkü gerçekten ancak ve ancak yatırımcılar para kazanırsa para kazanırsınız. Ve böylece hayatınızın 10 yılını hiçbir şey yapmadan geçirmek istemezsiniz. Elbette her şeyin başarılı olmasını istiyorsunuz ve bir yönetim ekibi olarak, profesyonel yatırımcılar olarak her birkaç ayda veya yılda bir değiştirilmiyorsunuz. Sonuç olarak, bu Wall Street değil, yatırım bankacılığı değil, onlarca yıldır Wall Street'te gördüğünüz gibi gerçek bir işe alma veya işten çıkarma zihniyeti yok. Tipik olarak bu takımlar oldukça istikrarlıdır. Böylece değerlemelerin yukarı ve aşağı gittiğini göreceksiniz. Ancak bence onu daha uzun süre tutmanın avantajı, sermayelerinin rahatça kilitleyebilecekleri kısmı için yatırımcıların yararına olduğunu düşünüyorum.
Yüksek faiz oranlarının olumlu bir yanı olduğunu düşünüyorum; tabii ki bu, özel sermaye şirketlerinin dönme konusunda çok iyi olmasıyla alakalı. Oranlar daha yüksek olduğunda yatırım yapmak için daha iyi sektörler olduğunu keşfederseniz, örneğin borç verme işi olabilir, kredi işi olabilir, banka olabilir, daha yüksek faiz oranı ortamından yararlanan başka bir şey olabilir, bunlar ona doğru dönün. Ve şöyle diyecekler, harika, tıpkı fikrimizi değiştirdiğimiz ve sigorta yaptığımız veya bir göz attığımız ve şimdi ilaç yaptığımız gibi, hadi daha fazla kredi vermeye bir göz atalım. Bugün yatırım yapmak için en heyecan verici alanlardan biri aslında özel kredidir; burada birçok kamu kredi firmasının aksine, yüksek getirili tahvillere ve kaldıraçlı kredilere ne olduğunu görüyorsunuz. Demek istediğim, bu piyasalar 22'de darbe almıştı. Özel kredi aslında bu özel sermaye şirketleri için, bu alternatif varlık yönetimi şirketleri için oldukça cazipti çünkü işin bu yüksek oranlarından yararlanabilecek kısmına daha fazla kaynak ayırabiliyor ve dönebiliyorlar. bu mantıklı mı?

Scott:
Kesinlikle. Hisse senedi yatırımlarından iyi getiri elde etmek giderek zorlaşıyor, ancak bunun nedeni faiz oranlarının yükselmesi. Açıkçası, o zaman bariz hamle, borca ​​daha fazla maruz kalmaktır. Bu tür özel krediler gerçekten iyi getiriler sunabilir; bazı durumlarda, kaynak noktalarını ve borcun büyük bir kısmındaki %10, 8, 9'luk faiz oranlarını hesaba kattığınızda yüzde 10'dan fazla. O yüzden onu seviyorum. Eminim çok sayıda özel sermayenin bu alana kaymaya devam ettiğini göreceğiz.
Yani Sachin, doğru cevabın varlık danışmanınızla özel sermayeye girme konusunda konuşmak olduğunu anlıyorum, ancak açıkçası bunu öğrenmek veya özel sermaye yatırımını anlamak için en azından bunu Google'a yazabileceğiniz bir yer olması gerektiğini düşünüyorum. . Tamamen işe alınmış bir özel danışmana başvurmak zorunda kalmadan başlayabileceğim ne var? İnternette mevcut bir şey var mı?

Sachin:
Yani, bakın, bu gerçekten iyi bir soru ve bence sektörde eksik olan şeylerden biri de özel piyasalar hakkında, sadece özel sermaye değil, gayrimenkul altyapısına yatırım dahil tüm özel piyasalar hakkında saçma sapan olmayan bir şekilde herkes için iyi bir eğitimdir. özel kredi vb. Artık burada ve orada iyi kaynaklar var. İster akademik bir metin olsun ister bir pratisyenin metni olsun, piyasada bulunan çoğu şeyden bir şeyler öğreneceksiniz, ancak çoğu zaman geniş bir varlıklı kitleye, diyelim ki izleyiciye yönelik değildir. Eğer bir uygulayıcı tarafından kendisi ve kendi hayat hikayesi hakkında yazılmışsa, elde ettiğiniz sonuç budur. Eğer akademik bir metinse, daha teorik olabilir ya da belirli bir işlemi çok derinlemesine ele alabilir. Aslında herkes için mevcut değildir ve 2 ve 20'yi yazmanın ardındaki nedenlerden biri de herkesin iyinin neye benzediğini anlamasını sağlamaktı. Gördüğüm başarı kriterleri nelerdir? Bu sektörü sizin için derinlemesine araştırmaya başladığınızda nelere dikkat etmelisiniz?
Sanırım, bazı sponsorlar aracılığıyla, kitaptan büyük miktarlarda satın alan kişilere binlerce kopyayı Amerika'da bulabildiğimiz tüm devlet kolejlerine verdik. Sanırım kitabın yaklaşık 1500 kopyasını şehir içi kütüphanelere, küçük devlet okullarına, herkesin bu kitabı okumasını, ödünç almasını, kütüphaneye geri vermesini, ödünç almasını, ödünç almasını ve gerçekten denemesini istediğimiz yerlere verdik. Bahsettiğimiz tüm nedenlerden dolayı bunu anlamak için. Ama bu gerçekten daha fazla insanın çok kolay, sindirilebilir bir lokma büyüklüğünde öğrenebileceği bir şey olmalı; insanlar size bir şey satmaya çalışmıyorlar, sadece sizi yolculuğunuz hakkında eğitmeye çalışıyorlar ve bunun mantıklı olup olmadığına kendiniz karar veriyorlar. senin için. Bu yüzden endüstrinin bunu kötü yaptığını düşünüyorum.
Bunu söyledikten sonra, kolejlerde yapabileceğiniz birçok ders var. Web siteleri var, endüstri organı, Amerikan Yatırım Konseyi'nin aslında iyi bir web sitesi var, ancak sanırım bu biraz sizin gizem hakkında söylediklerinize kadar uzanıyor ve belki bazı çevrelerde sektörle ilgili belirli şüpheler var ve herkes inanmayacak okudukları ya da dinledikleri her şeyi, çünkü birinin onlara bir şey satmaya çalışıp çalışmadığını merak ediyorlar. Dolayısıyla bunun için bir alan olduğunu düşünüyorum ve geleceğinden eminim çünkü özel sermayeye perakende yatırımı çok başarılı kılacak en önemli kısımlardan biri, herkesin bunu bilmesi ve yaptıkları konusunda kendilerini rahat hissetmeleridir. satın almaları istenmeden önce bu konuda eğitim veriliyor.

Scott:
Onu seviyorum. Bunu ortadan kaldırmak ve insanların eğitimine yardımcı olmak için özel sermayeye yönelik bir BiggerPockets'e ve özel ceplere ihtiyacımız var gibi görünüyor. Ama başlamak için harika bir yer, yine İki ve Yirmi: Özel Sermayenin Ustaları Her Zaman Nasıl Kazanır adlı kitabınızdır. Bir kez daha, bundan gerçekten keyif aldım ve bunun özel sermaye alanında mükemmel bir başlangıç ​​olduğunu düşündüm ve McCarthy Capital'deki ortaklarımızla birlikte çalıştığım son dört yılda edindiğim bilgileri bir nevi doğrulamış oldum.

Sachin:
Teşekkür ederim.

Scott:
Dinleyenler için Sachin'in kitabına, az önce bahsettiğiniz bazı kaynaklara ve gösteri notlarına bigpockets.com/moneyshow374 adresinde bir bağlantı bulabilirsiniz.

Sachin:
Teşekkür ederim. Gerçekten zevkti. Çok müteşekkirim. Teşekkür ederim.

-
Pekala, bu Sachin Khajuria'ydı ve bu, özel sermayeye oldukça derin bir dalıştı. Scott, bölüm hakkında ne düşünüyorsun?

Scott:
Sachin'e gerçekten büyük saygım var. Sanırım yine, Two and Twenty adlı kitabının gerçekten eğlenceli bir okuma olduğunu ve özel sermayeye gerçekten iyi bir giriş olduğunu düşündüm. Açıkçası çok iyimser ve uzun süredir sektör katılımcısı ve bunda da sonuna kadar haklı. Özel sermaye ile ilgili iyi ve kötü şeylerin olduğunu düşünüyorum, ancak bunun, yatırım yapabilecekleri belirli fonlar ve belirli stratejiler hakkında bilgi edinmek için gerekli araçlara sahip olan ve ödevlerini yapmaya istekli kişiler için gerçekten iyi bir seçenek olduğunu düşünüyorum. Borsada ve hatta bazı durumlarda gayrimenkulde elde edebileceğiniz potansiyel olarak daha iyi getiri elde etmenin harika bir yolu. Daha fazla riski kabul etmeye istekliyseniz ve daha az likiditeye sahipseniz, özel sermaye şirketi işletmeleri satarak veya işletmelere nakit akışı sağlayarak getirileri gerçekleştirene kadar bu parayı satamaz veya hasat edemezsiniz.

-
Scott, az önce altını çizmek istediğim bir şey söyledin ama yapamıyorum çünkü bu bir ses formatı, bu yüzden konuyu tekrar açacağım. Bunun ödevlerini yapmaya istekli insanlar için harika bir fırsat olduğunu söylediniz. Kullanılan kelimeleri tam olarak hatırlayamadığım için başka kelimelerle ifade ediyorum. Bu konuda ödevinizi yapın. Sadece şunu söylemeyin, Mindy ve Scott'ın şovunda bu adam vardı, bu yüzden paramı yatırmam gereken bir sonraki yer özel sermaye olmalı.
A, her şeye yatırım yapmak zorunda değilsiniz. Ve B, eğer bir şeye yatırım yapıyorsanız ne yaptığınızı anlamalısınız. Dolayısıyla bu bölüm ilginizi çektiyse ve özel sermaye hakkında daha fazla bilgi edinmek istiyorsanız ödevinizi mutlaka yapın. Parayı rüzgara atmadan önce bu kitabı satın alın, araştırın ve öğrenin ve şunu keşfedin: ah, ne yaptığımı bilmiyordum ve hepsini kaybettim.

Scott:
Kesinlikle. Evet. Bu öylece para atılacak bir şey değil. Aynı şeyi diğer yatırım türleri için de söyleyebilirim. Bunun pratik bir uygulaması, eğer bir sendikasyon veya sendikasyon fonuna yatırım yapmayı düşünüyorsanız, Sachin'in az önce burada tanımladığı şeye çok benzer bir konsept kullanacaklardır. Aslında sendikacının birçok özel sermaye şirketinden daha iyi bir modeli var çünkü yönetim ücreti olarak 2 ile 20 arasında bir miktar ücret talep edecekler. Diyelim ki apartmanlara yatırım için 100 milyon dolar kaynak var. Parayı yönetmek için yılda %2 veya 2 milyon dolar ücret alacaklar. Belki tercih edilen bir eşik ile kârın %20'lik iki oranında bir varyasyon elde edecekler. Ve bu sendikasyon alanında sendikacı bir satın alma ücreti alacaktır. Varlığı satın aldıklarında, genellikle bir emlak komisyoncusu gibi satın alma ücreti olarak anlaşmanın yaklaşık %1'ini alırlar ve bu çoğu durumda ceplerine gider. Yani çok benzer bir model. Bu model pek çok konuda tutarlıdır ve alternatif yatırım dünyasına adım atmak istiyorsanız bunu anlamanın önemli olduğunu düşünüyorum. Ücret yapısını ve paranızın yöneticileri için teşviklerin neler olduğunu anlamak ve ardından para kazanmak için kullandıkları belirli stratejilerin neler olduğunu araştırmak çok önemlidir.

-
Kesinlikle. Paranızı oraya koymadan önce neye yatırım yaptığınızı anlamak çok önemlidir.
Pekala Scott, gösterinin başındaki uygunsuz şakayı bugün yapımcımız Caitlin Bennett'in sana aktardığını söylemek istiyorum. Bu ilham için çok teşekkür ederim Caitlin.

Scott:
Daha büyük özeller.

-
BiggerPockets Money Podcast'inin bu bölümünü tamamlıyoruz. O Scott Trench ve ben Mindy Jensen, kutup ayısına dikkat et diyorum.

Scott:
Bugünkü bölümü beğendiyseniz, lütfen bize Spotify veya Apple'da beş yıldızlı bir yorum verin. Daha fazla para içeriği arıyorsanız, youtube.com/BiggerPocketsMoney adresindeki YouTube kanalımızı ziyaret etmekten çekinmeyin.

-
BiggerPockets Money, Mindy Jensen ve Scott Trench tarafından yaratıldı, yapımcılığını ise Caitlin Bennett üstlendi. Exodus Media tarafından düzenlenmektedir. Metin Yazarlığı: Nate Weintraub. Son olarak BiggerPockets ekibine bu gösteriyi mümkün kıldıkları için çok teşekkür ederiz.