Sözler, Sözler: Ya Bir Ticari Kiracı İcra Etmezse?

Sözler, Sözler: Ya Bir Ticari Kiracı İcra Etmezse?

Zaman Damgası: 11 Ocak 2023 10:00
Kaynak Düğüm: 1898388

Ticari kiralamalarda kiracıların kira ödemesi gerekir. Ancak bu gereklilik sadece başlangıçtır. Kiracılar ayrıca emlak vergisine katkıda bulunmayı da kabul ederler. Sigortayı sürdürmeyi kabul ediyorlar. Alanı temiz ve iyi durumda tutmayı kabul ederler. Belirli bilgileri mülk sahibine bildirmeyi kabul ederler. Kaldırımlara çöp veya pencerelere çirkin tabelalar koymamayı kabul ediyorlar. Kısaca kira ödemenin ötesinde her türlü işi yapmaya söz veriyorlar. Birçok kiracı söz verdiği şeyi yapar, ancak bazıları yapmaz. Bu durumda mülk sahibi ne yapabilir?

Herhangi bir ticari kiralamayı okursanız, kiracının verdiği sözleri yerine getirmemesi durumunda mülk sahibinin kira sözleşmesini feshedebileceğini göreceksiniz. Kira sözleşmesinde ayrıca, kiracının temerrüde düşmesi durumunda mal sahibinin alana girip kiracıyı ve eşyalarını çıkarabileceği belirtiliyor. Sahibi ayrıca kilitleri değiştirme veya yardımcı programları kapatma hakkına da sahiptir. Ev sahibinin, kiracıya eylemini düzeltmesi için bir uyarı ve ek süre vermesi gerekebilir, ancak sonuçta kiracının temerrüdü, ev sahibine her türlü acımasız çareyi uygulama hakkı verir. Birçok ticari kiralamada ayrıca, temerrüt durumunda mülk sahibinin kiracının depozitosunu çekebileceği ve kiracıdan bu depozitoyu yenilemesini talep edebileceği, kiracının ilk inşaatı sırasında izin verilen ücretsiz kirayı geri alabileceği ve kirayı hızlandırabileceği belirtilmektedir. kiralamanın sonu. Evet, ticari bir kira kontratını okursanız, kiracının başına gelebilecek pek çok korkunç şeyi ortaya koyar.

Çok hızlı değil! Mahkemeler çoğu zaman bir mülk sahibinin kira sözleşmesini feshetmek veya başka acımasız eylemlerde bulunmak istemesinin önünde duracaktır. Mahkemeler, kiracının günahlarının fesih veya benzer eylemleri haklı çıkaracak kadar kötü olmadığı sonucuna varacaktır. Kiracı genellikle daha iyisini yapacağına söz verir. Mahkeme genellikle kiracıya inanacak ve ona bir şans daha, üçüncü bir şans ve dördüncü bir şans verecektir. Hepsinden önemlisi, bu süreç çoğu zaman dayanılmaz derecede yavaş bir hızda gerçekleşecek, en azından New York'ta çünkü mahkemeler ev sahibi-kiracı anlaşmazlıkları ve diğer iddialarla o kadar dolup taşmış durumda ki.

Net sonuç, mülk sahiplerinin, kiracının temerrüdü nedeniyle bir kira sözleşmesini feshetme veya diğer aşırı hakları kullanma hakkına sahip olduklarına inanmamaları gerektiğidir; özellikle de kiracının önemsiz olduğunu iddia edebileceği bir temerrüt ise. Bir miktar ödenmemiş kira önemsiz olabilir. Aylarca ödenmeyen kira muhtemelen böyle olmayacaktı, ancak mahkeme muhtemelen yine de kiracıya daha fazla zaman verecektir. Bu karara varmak hâlâ epey zaman alacaktı. Yırtık bir tente, kiracının alanı "A" sınıfı bir restoran olarak muhafaza etme sözleşmesinin maddi olmayan bir ihlali olabilir, ancak sigortanın kira sözleşmesinin gerektirdiği şekilde sürdürülmemesi böyle olmayabilir. Bu hakime kalmış bir şey. Pek çok yargıç, mülk sahiplerinin yalnızca mülk sahibi olduklarını ve para aldıklarını, yıllar içinde büyük miktarda nakit rezervi biriktirdiklerini ve bunu emebilmeleri gerektiğini düşünüyor gibi görünüyor; bunların hiçbiri genellikle doğru değil.

Buna cevaben, mülk sahipleri, kiracının temerrütlerine, kira sözleşmesini feshetmek veya kiracıyı kiralanan alandan çıkarmaktan daha az dramatik yollarla yanıt verme yeteneğini, kira sözleşmelerine dahil etmeyi düşünmelidir.

Ödenmemiş kiranın faizi ve gecikme masrafları, herhangi bir mülk sahibinin kira sözleşmesine dahil etmesi gereken ilk ve en bariz silahlardır. Kaç tane kiralama sözleşmesinin, özellikle de daha eski olanların, bu ödemeleri karşılamadığını görmek şaşırtıcı. Biraz zaman alsa da mahkemeler genellikle bunları uygular. Bir kiracı, eninde sonunda yüksek oranda temerrüt faizi ve gecikme masraflarına maruz kalacağını fark ederse, bu, zamanında ödeme yapmak için yeterli bir teşvik yaratabilir. Kiracının para sıkıntısı varsa, mülk sahibi, kiracının diğer yükümlülüklerden önce kira ödemesi konusunda teşvik almasını isteyecektir.

Kiracılar ayrıca kira ödeme yükümlülüğünün ötesinde birçok anlamlı yükümlülük de üstlenirler. İlgili bir mülk sahibi, belirli temerrütlere yanıt vermek için kiralama sözleşmesine parasal önlemler eklemeye çalışabilir. Örneğin, bir kiracı belirli saatlerde açık kalacağına söz verirse, kiracının sözünü ihlal etmesi durumunda mahkeme muhtemelen ev sahibinin kira sözleşmesini feshetmesine izin vermeyecektir; ancak bir mahkeme, kiracının çalıştığı her saat için formüle dayalı bir ödemeyi pekâlâ uygulayabilir. açık kalmayı kabul ettiklerinde kapandı. Mülk sahibinin ödemenin neden makul olduğunu ve kiracının açık kalmasının neden önemli olduğunu açıklayan bir dil eklemesi yardımcı olur.

Kiralamayla ilgili diğer pek çok konu da ödeme yükümlülüklerine dönüştürülebilir. Başka bir örnek olarak, kiracının kira sözleşmesini satmasını veya alanı başka birine devretmesini yasaklamak yerine, belki de kira sözleşmesi bu türden belirli işlemlere otomatik olarak izin verebilir, ancak bu tür işlemler gerçekleşirse kira ayarlaması da gerektirebilir. Bunun ikili veya “evet/hayır” durumu olması gerekmez.

Kira sözleşmesinin bir garantörü varsa ve mülk sahibi, garantörün belirli bir mali güce sahip olmasını önemsiyorsa, garantörün gerekli mali standardın altına düşmesi durumunda mahkeme muhtemelen mülk sahibinin kira sözleşmesini feshetmesine izin vermeyecektir. Ancak kira kontratı bunun yerine, mal sahibinin beklenenden daha fazla risk alması nedeniyle tazminat olarak kira artışı talep edebilir.

Kiracı çöplerin yanlış yerlerde veya yanlış zamanlarda birikmesine izin verirse, herhangi bir kiralama genellikle mülk sahibinin, masrafları kiracıya ait olmak üzere pisliği temizlemesine olanak tanıyacaktır. Ortalığı karıştırmak için basitçe bir suçlama koymak, yine bu tür karışıklıkların olmamasının neden önemli olduğunu ve suçlamanın neden makul olduğunu açıklayarak daha mantıklı olabilir.

Kısacası, herhangi bir mülk sahibi, temerrüde düşen kiracıya karşı kullanmak üzere kendisine hem büyük hem de küçük bir silah cephaneliği sağlamaya çalışmalıdır. Bu silahlar kira sözleşmesini feshetmeyi de içerebilir, ancak mahkemelerin kira sözleşmelerini hemen feshetmeyeceği göz önüne alındığında, mal sahibine herhangi bir temerrüt durumunda pratik bir çözüm sağlayacak daha hafif önlemleri de içermesi gerekir.

Buradaki anahtar, kötü davranışlar için daha küçük ve daha hızlı sonuçlar yaratmaktır. Küçük ve acil sonuçlar, mahkemenin incelemesinden sağ çıkması pek mümkün olmayan daha büyük sonuçlardan daha acı verici olabilir. Eğer mülk sahibi, kira sözleşmesinin son yedi yılındaki vadesi gelen kiranın tamamını hızlandırabilirse ve kiracının birdenbire altı veya yedi rakamlı hızlandırılmış kira borcu varsa, birçok kiracı pes edecektir. Bu genellikle kira ödemeden alanda kamp yapmak ve şerif veya şerif gelene kadar kiracının işini yürütmek anlamına gelir.

Mülk sahibinin acımasız hakları, kiracıyı ümitsiz bırakabilir. Bu nedenle kiracı çoğu zaman denemeyi bırakır. Daha küçük sonuçlar, en azından bazen, bir kiracıyı, maaş bordrosu, tedarikçiler ve kiracı sahiplerine yapılan dağıtımlardan sonra mülk sahibinin her zaman en son ödeme alan kişi olmaması gerektiği konusunda eğitmek için yeterli olabilir. Mülk sahibi kiracının ortağı değildir! Öte yandan, kiracı mülk sahibinin fiili ortağı ise, o zaman mal sahibi, kiracıyı bu ortaklığı ciddiye almaya teşvik edecek küçük ama ciddi eylemlerde bulunabilmek ister.

Zaman Damgası:

Den fazla Forbes RE