Greene'i Görmek: Dış Kaynak Kullanımı, Gayrimenkulden Emekli Olmak ve Üniversiteye Yatırım Yapmak

David:
Bu BiggerPockets Podcast şovu 714. Üniversitedeki çoğu insan buna para kazanma zamanı olarak bakmıyor. Buna eğlenme ve büyüme zamanı gibi bakıyorlar. Bütün bunları yapıp yine de para kazanabilirsin dostum. Bu yüzden sizi daha fazla kazanabileceğiniz bir iş bulmaya teşvik ederim ve ardından ailenizin veya tanıdığınız bir başkasının, tercihen gayrimenkul yatırımı konusunda biraz deneyimi olan bir kişinin kiralık bir mülk satın alması için sizinle birlikte kredi imzalamasını sağlarım. Bu anlaşmanın altına imza atabilir ve sizin işinize yarayacağından emin olabilirler. Bunu, şu anda başka birinin sahip olduğu ve muhtemelen sorunlu kiracılara sahip olan bir evi satın almaktan ve bir emlak yatırımcısı olarak ilk deneyiminizi böyle bir senaryoda yaşamaktan çok daha fazla seviyorum.

David:
Naber millet? Bu David Greene, Seeing Greene'in sunucusu. Buna Greene'i Görmek dememiz ironik değil mi ama benim soyadım da Greene'i Görmek? Soyadımla aynı adı taşıyan bir programa ev sahipliği yapma ihtimalim nedir? Çılgın, değil mi? Bunu yıllar önce yapardık ama bir isim bulamadık. Bugünkü bölümde eğer daha önce dinlemediyseniz sizlerden, yani dinleyici kitlemizden soru ve yorumlarınızı alıp herkesin duyması için cevaplayacağım. Bu, gayrimenkulün zenginlik yaratma özellikleriyle, yolculuğunuza nasıl başlayacağınızla, yolculuğunuzu nasıl sonlandıracağınızla ilgilidir. Her şeyden biraz aldık ve bugün sizin için harika bir şovumuz var.

David:
Bugünkü programda, mali durumunuzu ne zaman kontrol altına alabileceğinizi ve HELOC kullanmanız mı yoksa portföyünüzü genişletmek için para biriktirmeye devam etmeniz mi gerektiğini öğreneceksiniz. Listelenmeyen ancak başkalarının bakmadığı veya görmediği mülkleri piyasa dışı olarak nerede bulacağınız ve bir asistanın yardımından ne zaman yararlanmaya başlamanız gerektiği ve bunu yapmanın en iyi yolu.

David:
Üniversitede henüz ilk evini satın almamış kişilerden ve emekliliğe yaklaşan ve hayatlarında kendileri için en iyi varlık sınıfının ne olduğunu bulmaya çalışan kişilerden sorularımız var. Bu, yaparken harika zaman geçirdiğim muhteşem bir bölüm. Dinlemeyi seveceğinizi biliyorum. O halde kemerinizi bağlayın ve başlayalım.

David:
Bunu yapmadan önce, bugünün hızlı dip notu: GPA'nız nedir? 2023 başı için hedeflerimizi duydunuz ve menteelerimizle tanıştınız. Peki hedefiniz nedir? 2023'ü 2022'den farklı ve daha iyi hale getirmek için net bir plan ortaya koyabilir ve bu plan doğrultusunda harekete geçebilir misiniz? Unutmayın hayat tesadüfen güzelleşmez, tercih ederek güzelleşir. Neyse gelelim bugünün ilk sorusuna.

Ahmed:
Merhaba David. Beni kabul ettiğin için teşekkürler. Ulaşmamın nedeni bir yol ayrımında olmamdır. Tam zamanlı itfaiyeci olarak çalışıyorum ve kişisel eğitim işim var. Ayrıca tamamen kiralanmış iki kişilik bir ailem var. Bir dönüm noktasında olmamın nedeni, kişisel eğitime ayırdığım zamanın ve bunun getirdiği gelirin belki de zamanıma değmediğini ve belki başka bir yerde daha fazla para kazanabileceğimi düşünmemdir. Boston'daki emlak piyasası hakkında oldukça güçlü bir bilgim var. Ancak emlakçı olmak gibi bir arzum yok.

Ahmed:
Burada itfaiye teşkilatında çok sayıda işçi, esnaf, müteahhitle çalıştım. Aklıma gelen fikirlerden biri onlardan biriyle ortaklaşıp bir inşaat şirketi kurmaktı, daha sonra bu sermayeyi kullanıp tekrar gayrimenkule yatıracaktım ve aynı zamanda gayrimenkulü satın alma ve tamir ile inşaat şirketiyle entegre edecektim. daha fazla ev. Bunun iyi bir fikir olup olmadığını bilmiyorum. Bunu yapan kimseyi tanımıyorum ama bir şeyler yapmam gerektiğini biliyorum. Gayrimenkulün her zaman zengin olma, yavaş bir oyun olduğunu söylediğinizi biliyorum, ancak yine de zamanımı akıllıca kullandığımı ve onu daha iyi kullanabileceğimi düşünmüyorum. Çok teşekkür ederim.

David:
Daniel, soruyu seviyorum. Aksanınızın Boston'dan, bazıları da o bölgeden olduğunu tahmin ediyorum. Kesin olarak bilmiyorum ama tahminim bu ve ilk müdahale ekibi olarak verdiğiniz hizmet için de teşekkür ederim. Hikayenizde hoşuma giden birçok şey var. Şimdilik bu konuya atlayacağım. Sen bir dolandırıcısın. Bunu sevdim. Sen bir hayalperest değilsin. Burada, "İşimi bırakacağım ve gidip bir şeyler yapacağım ve bunun işe yarayacağını umacağım" gibi oturmuyorsunuz. Bu işte çalışıyorsun. Bu zor bir iş. İtfaiyeci olarak çalışan herkes, her türden ilk müdahale görevlisi, kolluk kuvvetleriniz var, sağlık görevlileriniz var, daha düşük dereceli sağlık görevlileriniz var, daha yüksek dereceleriniz var, bu insanların çok fazla politikası var. Geçmeleri gereken prosedürleri ve prosedürleri anlamalı ve test etmeli, bunları ezberlemeli ve fiilen uygulamalıdırlar. İşe gelip çoğunlukla hiçbir şey yapmadan duramazlar.

David:
Bu havuzda çok fazla yetenek var ve bu, ilk müdahale ekiplerine sempati duymamın nedenlerinden biri, onların yaptıklarından daha fazlasını yapabilmeleri ve bazılarının bunu istemesi. Öyleyse burada gerçek spesifik senaryonuza girelim. İtfaiyeci olarak çalışıyorsun. Kişisel antrenör olarak ek para kazanıyorsun. Kişisel antrenmanın para kazanmak için girilen bir iş olduğunu düşünmüyorum. Bu, tutkulu olduğunuz için yaptığınız bir şeydir. Yani bu kişisel antrenörlerin işini zorlaştırmıyor.

David:
İnanılmaz derecede asil bir amaca hizmet ediyorlar, özellikle de meraklı insanlarla çalışmayanlar, son derece sağlıksız ve şekilsiz insanlarla çalışıyorlar ve teşvik etme yeteneğine ve becerisine sahip birine ihtiyaçları var. olumlu bir tutum ve onları forma sokmaya yardımcı olacak sorumluluk.

David:
Bu insanlar, tıpkı ilk müdahale ekiplerinin yaptığı gibi, kendi yöntemleriyle hayat kurtarıyor ve uzatıyorlar. Bundan bahsetmiyoruz. Eğer amacınız para kazanmaksa, bu yapılacak bir iş değil, bundan bahsediyoruz. Daha iyi olacaksınız. Mutsuz olacaksın. Bundan keyif almayacaksın. Bir inşaat şirketi kurma fikriniz hoşuma gitti ve muhtemelen bunu yapmanın pratik bir yolu konusunda size bazı tavsiyeler vermek isterim.

David:
Yani kendi gayrimenkul yatırım işinizle çok iyi entegre olacak. Aynı zamanda para kazanmanın daha kolay bir yolu olacak ve sahip olduğunuz arka planla, özellikle itfaiye teşkilatında ve diğer itfaiye teşkilatlarında birlikte çalıştığınız sizi tanıyan, sizin gibi ve size güvenen kişilerden oluşan bir veri tabanıyla, bir miktar güvenilirlik kazanacaksınız. İnsanların "Hey, mutfağını yeniden düzenlemek istediğinden bahsettiğini duydum. Oğluma vurmalısın Ahmed. Bunu senin için yapacak. O bizimle ilgileniyor." Bu işte hemen iş bulmanın bir yolu var.

David:
İnşaatla başlamak isteyip istemediğimi bilmiyorum. İnşaatı düşündüğümde, müteahhit düşünüyorum ve ardından ruhsatlandırmayı, tahvilleri, sigortayı ve herhangi bir gelir elde etmeden önce yapmanız gereken birçok işi düşünüyorum. Yani inşaattan kastınız bu mu bilmiyorum ama ben öyle düşünüyordum. Ben daha çok bir çeşit tamirci hizmeti başlatıp bozulan şeyleri tamir ettiğinizi düşünüyorum. Döşeme gibi çalışıyorsun. Bu büyük bir olay. Döşeme ve boya size hemen iş kazandırabilir.

David:
Belki dışarıdaki kuru çürükleri onarmak için alçıpan, alçıpan, ahşap işçiliği konusunda deneyimi olan bazı insanlar bulursunuz. Biraz marangozluk. Çok büyük bir şey yok. Biraz su tesisatı, böylece lavaboları, tuvaletleri değiştirebilirsiniz. Kozmetik şeyler. İçeri girip "Hey, Lowe's'ta veya Home Depot'ta veya internette bir anlaşmaları var" diyen adam olmak istiyorsunuz. Şu musluğa bakın. Bunu yükletebilirim. Bu fiyata altı tane alabilirim. Ve şöyle diyorlar: “Vay canına, bu harika. Evet, yap şunu."

David:
Ve sonra emeğinizi artırmanız ve bunu malzemelerin maliyetine eklemeniz gerekiyor. Boom, kendine birisine verebileceğin bir teklif buldun. Bu çok kolaydır ve işe çok fazla zaman, sermaye veya enerji yatırmadan önce gelir elde edebilirsiniz. Müteahhitlik yoluna giderseniz, daha bir dolar görmeden bu çabaya büyük miktarda emek, zaman ve enerji harcıyorsunuz demektir. Bu yüzden bundan hoşlanmıyorum. Tamirci rotasıyla başlayın. Yavaş yavaş ne tür iş fırsatları yakaladığınıza bakın ve ardından bu tür işlerde size yardımcı olması için getirebileceğiniz uzmanları arayın.

David:
Sonunda çatı temasları kuracaksınız. Tesisatçı tutacaksın. Peyzaj mimarları alacaksınız. Sanırım bu konuda iyiyseniz, yani yeniden başlayacak olsaydım emlakçı olmak yerine muhtemelen o yolu seçerdim çünkü inşaat yapabilecek insanlara o kadar çok ihtiyaç var ki. Eğer gelip iyi ve güvenilir işler yapabilir ve bu işleri gerçekten zamanında halledebilirseniz, bir mülke veya bir kişinin hayatına çok fazla değer katabilirsiniz.

David:
Bu fikri seviyorum, özellikle de becerikliysen. Bir dereceye kadar mekanik yeteneğiniz olduğunu hayal ediyorum. Şu anda bir itfaiyeci olarak çalışıyorsanız, muhtemelen bir şeyleri nasıl tamir edeceğinizi, bir şeyleri nasıl bir araya getireceğinizi, kullandığınız ekipmanı nasıl kullanacağınızı öğrenmeniz gerekir. Muhtemelen inşaat işine çok iyi bir şekilde geçiş yapacaksınız ve bu işte iyi insanlar olan insanlara ihtiyacımız var. Yani evet dostum, tamamen arkandayım. Seeing Greene onay mührünü aldınız. Bu konuda ilerlemenizi ve daha sonra bunun nasıl gittiğini bize bildirmenizi çok isterim.

David:
Pekala, bir sonraki sorumuz son 25 yıldır New York'ta yaşayan ve bu yılın başlarında Las Vegas'a yeni taşınan Freda'dan geliyor. Freda şöyle diyor: "Gayrimenkul yatırımına yeni başlayan biri olarak, Vegas'ta uzun vadeli bir kiralamanın nakit karşılığı olumlu getirisini gerçekten bulamıyorum. Başka bir pazara mı geçmeliyim yoksa yeni bir pazara geçmeden önce biraz deneyim kazanmak için Vegas'ta fiyatların düşmesini mi beklemeliyim?” Bu iyi bir soru, Freda. Sanırım herkes aynı şeyi soruyor.

David:
Nakit para iadesi hiçbir yerde bulamıyorum. Eskiden soru şuydu: En fazla nakit karşılığı getiriyi nereden alabilirim? Şimdi soru şu: Nakit karşılığı nakit getirisi alabilir miyim? Bu da insanları, en azından teoride hala bir tür nakit karşılığı getiri gösteren en kötü piyasalara yatırım yapmaya yönlendiriyor ve bu da çoğu zaman işe yaramıyor. Muhtemelen Vegas gibi sıcak bir pazarda çok zor zamanlar geçireceksiniz. Birçok insanın taşındığı herhangi bir pazarda insanlar yaşamak ister.

David:
Sadece yatırımcılarla rekabet etmiyorsunuz, normal ev sahipleriyle de rekabet ediyorsunuz. Eskiden sadece ev sahipleri tripleks alırdı ama artık insanlar akıllı ve eğitimli, bunun gibi şeyleri dinlediler ve anladılar ki, “Ben yatırımcı değilim. Birincil ikametgah istiyorum. Ama ayda üç bin ödemek istemiyorum. Şu tripleks'i satın alacağım. Diğer iki daireyi kiraya vereceğim ve ayda sadece 500 ödeyeceğim ve ayda 700 yerine sadece 3,000 ödeyeceğim.”

David:
Şimdi, eskiden sadece yaşamak için bir ev satın alan ve cebinden 700 dolar yerine 3,000 dolar çıktığı için sizden daha fazla ödemeye hazır olan kişiyle rekabet ediyorsunuz, bu da onların olduğu anlamına geliyor. Ayda 2,300 kazanıyorum ve siz buna şöyle bakıyorsunuz: "Dostum, ayda sadece yüz dolar kazanacağım, yoksa yatırımımdan ayda hiç dolar kazanamayacağım." Size göre avantajlı bir durumdalar. Bu müzakerelerde onların nüfuzları var ve insanların taşındığı herhangi bir pazarda, birincil konut alıcısıyla rekabet ediyorsunuz, bu sorunu yaşayacaksınız.

David:
Yani bu sadece sizin için değil, dinleyen ve hayal kırıklığına uğrayan herkes için. Sıradan ev sahipleriyle rekabet ettiğiniz ve sizden daha fazlasını ödeyebilecekleri için sizi her zaman yenecekleri bir piyasada genellikle nakit akışı sağlamaya çalışırsınız. Onlar sizin sahip olduğunuz aynı beklentilere sahip değiller. Bir yatırımcının aksine birincil konut sahibi olarak daha iyi bir faiz oranı elde ediyorlar vb.

David:
Dolayısıyla birden fazla aileye ait mülk satın almakta ısrar ediyorsanız Vegas bunu yapmak için en iyi yer olmayabilir. Dediğiniz gibi başka bir yere bakmanız gerekebilir. Ama burası genellikle insanlara ev hackleyebilir misin? tavsiyesini verdiğim yerdir. Bir yıl, hatta daha az bir süre rahat edemez misiniz, bir şeyler ters giderse ve yaşamak için ev aldığınız yerde kalamazsanız, kaybeden yatırımcı yerine triplex'i satın alan ev korsanı olursunuz. her seferinde.

David:
Mülkü bu şekilde alırsınız ve bir yıl içinde taşınırsınız ve şu anda nakit akışı olan veya buna yakın bir mülkünüz olur, ancak yalnızca yüzde üç buçuk peşin koyarsınız, %20 değil. Paranın altıda birini harcadın, değil mi? Bunlardan altısını aynı miktarda veya altıya yakın bir fiyata yapabilirsiniz ve %20 veya %25'ini yatırırsanız bir tane satın alabilirsiniz. Daha fazla yatırımcının bu yolu seçtiğini görmek hoşuma gidiyor. Rahat olmadığını biliyorum ama genellikle sahip olduğunuz en karlı seçenektir.

David:
Yani eğer Vegas'ta satın alacaksanız, muhtemelen ev hacklemeyi araştırırım ve eğer ev hacklemeye istekli değilseniz, muhtemelen farklı bir pazara bakmanız ve ya kısa süreli kiralamaya gitmeniz gerekecek daha az rekabetçi bir ortamda rota veya çok aileli rota.

- Nate:
Hey, David ve tüm BP dinleyicileri, ben BiggerPockets Podcast Ağı'nın metin yazarı Nate. San Francisco Körfez Bölgesi'nden Gordon'un bir sorusuyla buradayım. Ben de San Francisco Körfez Bölgesi'ndenim. David şu anda San Francisco Körfez Bölgesi'nde. Peki David, lütfen bu soruyu tüm Warriors hayranları için yanıtlayabilir misin? Gordon şu soruyu soruyor: “David'in Castle ile Körfez Bölgesi'ndeki beğeninin karşılaştırılması hakkındaki son yorumlarını özellikle alakalı buldum. Eşim ve ben kırklı yaşlarımızın ortasındayız ve 10 ila 15 yıl içinde emekli olmayı düşünüyoruz. Gördüğüm kadarıyla, 1.5 milyon dolar bize Körfez Bölgesi'nin daha çok tercih edilen bir bölgesinde tek ailelik bir ev sağlayabilir, ancak bunun yerine beş ila sekiz üniteli çok aileli ve daha az tercih edilen bir alan için de kullanılabilir. 10 ila 15 yıl içinde emeklilik için daha iyi ne olabilir? Ev fiyatlarının değer kazanması mı yoksa artan kiralar mı? Bize haber ver David.”

David:
Elbette. Buradaki soruyla ilgili yardımınız için Nate'e teşekkür ederim ve ardından soruyu sorduğunuz için Gordon'a teşekkür ederim. Öncelikle komşuyuz. Bay Area'dayız. Bu konuda size yardımcı olabilmemiz için doğrudan benimle iletişime geçmeniz gerekiyor. Aynı şey Kaliforniya'daki herkes için de geçerli. Hâlâ burada ev satıyorum. Şimdi, Kaliforniya'da olmayan herkes için, gelin bu soruyu tersine mühendislik yaparak bunu zenginliği her yere uygulamak için nasıl kullanabileceğimizi bulalım. Öncelikle Gordon'un senaryosunun birkaç önemli noktası var. 10 ila 15 yılı var, bu da makul bir süre ve bu işin ertelenmesine sevindim.

David:
İkinci olarak, soru, iyi bir mahallede mi, tek aileli olarak mı yoksa çok iyi olmayan bir mahallede, çok aileli olarak mı yaşayacağım şeklinde çerçeveleniyor. Bunlar Gordon'la ileri geri gitmek için harika seçenekler değil. Ülkenin hiçbir yerinde çok aileli, iyi olmayan bir bölgeye girdiğinizi görmek istemiyorum. Şimdi, o kadar da iyi değil derken, eğer burayı herhangi bir yerdeki en iyi mahallelerle karşılaştırıyorsanız ve şimdi diyorsunuz ki, "Evet, harika değil ama B eksi ve o kadar da iyi değil", bunda sorun yok.

David:
Ama D sınıfı mahallelerden bahsediyorsak hayır, ne olursa olsun o mahallelerden alışveriş yapmayacağız. Hiç mantıklı değil çünkü kiralar düşündüğünüz gibi artmayacak ve boş yere harcayacağınız para, tahliyeler ve kiracıların mülkleri tahrip etmesiyle ilgili sorunlar, düşündüğünüz her türlü parayı yok edecek. nakit akışından kazanacaksınız. Yani bu, iyi bir mahalleden mi, yoksa kötü bir mahallenin takdirine mi karşılık eşitlikten mi satın alacağımla ilgili değil; bu daha çok, onu iyi bir mahalleden mi, yoksa iyi bir mahalleden mi takdir için veya eşitlik için mi satın alacağımla ilgili.

David:
Hayır, bu aynı şey. Takdir için veya nakit akışı için. Burada tartıştığımız şeyin bu olduğunu açıklığa kavuşturmak istiyorum. Eğer 10 ila 15 yılınız olduğu bir durumdaysanız, muhtemelen daha iyi bir mahallede, tamirci bir üst mülkte daha iyi satın alma yapacak, ona kendiniz değer katacak, yapabileceğiniz en iyi anlaşmayı yapacaksınız, değer kazanmasına izin vermek ve ardından mülklerin değerinin daha fazla artması için oranların düşmesini beklemek.

David:
Eğer 10 ila 15 yılınız varsa, bu zaman dilimi içerisinde bunun gerçekleşmesinin çok muhtemel olduğuna oldukça eminim. Eğer üç ila beş yılınız varsa, size çok farklı tavsiyeler verirdim. Elbette? Şimdi diyelim ki diğer yola gidiyoruz. Küçük bir çok aileli, beş ila sekiz ünite satın alacağımızı söylediğimizde. Sanırım bu küçük bir çoklu aile değil, sadece normal bir çoklu aile. Beş ila sekiz birim ve nakit akışı sağlayacağız.

David:
Çoğu pazarda bu oyunu daha çok seviyorum. Körfez Bölgesi biraz farklı olabilir ama bunu daha çok seviyorum çünkü bu beş ila sekiz birimden elde ettiğiniz nakit akışı, yaşamak istediğiniz ev için ödeyeceğiniz ipoteği dengelemek için kullanılabilir. Körfez Bölgesi için özellikle bunu söylememin en iyi seçenek olmayabileceğini söylememin tek nedeni, buradaki ücretlerin çok yüksek ve stokların çok düşük olması, dolayısıyla bir mülkün değerinin doğal olarak diğer bölgelere göre orantısız olmasıdır. ülke.

David:
İnsanların "Bir evin 1.5 milyona mal olabileceğine inanamıyorum" dediğini sık sık duyarsınız. Anlıyorum ama aynı zamanda nerede yaşarsanız yaşayın hemşire olmanız için saatte 100 dolar da almıyorsunuz. Ya da itfaiyeci değilsiniz, 110,000 kazanabilirler ya da fazla mesai yaparsanız 180,000 kazanabilirsiniz. Bu itfaiyecileri dinleyenlerden bazıları yılda 45,000 dolar alıyor ve bir buçuk milyonun imkansız olduğunu düşünüyorlar. Dolayısıyla ev fiyatlarının gerçekten yüksek olduğu Manhattan, New York, Güney Kaliforniya, Körfez Bölgesi veya Kuzey Kaliforniya gibi bölgelerin genellikle çok yüksek ücretlerle ilişkilendirildiğini ve bu yüzden böyle olduğunu aklınızda tutmalısınız.

David:
Şimdi, Bay Area, Kaliforniya'daki gibi aynı yerlerdeki en kötü mahallelerdeki insanlara kiralarken, ama burası gerçekten kötü bir mahalle, maaşları aynı şekilde artmayan insanlara kiralıyorsunuz. 1.5 milyon dolarlık evi satın alan insanlarla aynı seviyede, bu da yeni bir tür sorununuz olduğu anlamına geliyor. Çünkü evin kendisi pahalı olsa da kiraladığınız kiracı bu büyük maaş artışlarını alamayacak.

David:
Hemşirelere ve itfaiyecilere kiralamıyorsun. D sınıfı bir mahallede oturmayacaklar. Bu mülklerden uzak durmanız gerektiğini söylememin nedenlerinden biri de bu. Satın almaya çalıştığınız pazarın faydalarından hiçbirini alamazsınız. Bu avantajlardan yalnızca gerçek konumun demografik özelliklerinden yararlandığınızda yararlanırsınız; bu durumda teknoloji endüstrisinde veya kamu sağlığı alanında çalışan ve emeklilik planı olan bir yerde çalışan ve maaşlarına zam alacak kişiler olabilir. ne yapıyorlar ve onlara akan para olacak.

David:
Bu yüzden, gelecek vaat eden mahallelerden bazılarını bulmanıza yardımcı olmayı çok isterim. Canlı ve flip yapabileceğiniz bir ev arayın. Zamanla yavaş yavaş düzeltirsiniz. Çok fazla kare görüntü elde edersiniz. Belki kiralık bir mülk haline getirmek için kiralanabilecek bir ADU'su vardır. Belki bir ADU'su vardır ve dönüştürülebilecek bir garajı veya bodrum katı vardır, Yani bir üniteden üç ünite alabilirsiniz. Hepsi tamamen yasal. Her şey kurallara uygun ve en iyi mahalledeki müstakil konutlarla artan fiyatlardan yararlanıyorsunuz. Eğer sizin menajeriniz olsaydım, umarım öyle olurum. Sana vereceğim tavsiye bu.

David:
Şimdi önceki programlardaki yorumları okuyup ne söylediğinizi görebiliyorum. İlki Mecara Nuwan'dan geliyor. “David adındaki bu kel adamı seviyorum. Yatırımcılara riskin uygun şekilde gösterilmesiyle ilgili olumsuz bir yoruma yanıt vermenizi seviyorum. Kimsenin senin yaptığından daha iyisini yapabileceğini düşünmüyorum. Muhteşem. Kimseyi rahatsız edemeyecek şekilde yanıt veriyorsunuz. Sadece seni seviyorum David." Peki Mecara için teşekkür ederim. Bu muhtemelen herhangi biri için aldığımız en güzel yorum gibi, özellikle de olumsuz bir şeye yanıt vermem üzerine.

David:
Bunu belirtmende hoşuma giden ve bunu söylediğin için sana minnettarım Mecara, insanların duman getirmesinden hoşlanıyorum. Birinin şunu söylemesinden korkmuyorum: “Bunun kulağa yanlış geldiğini düşünüyorum. Bunun işe yarayacağını sanmıyorum. Ya da saygılı ve düşünceli bir şekilde yaptığınız sürece meydan okumanızda bir sakınca yoktur.” Tamam aşkım? İsim takmayın. Gerçek olmayan iftira suçlamalarını uydurmayın. Bu hiç hoş değil. Ama eğer sadece söylerseniz, bu durumda birisi yatırımcılara uygun riski vurgulamadığımı, yatırımcılara riski uygun şekilde göstermediğimi düşündü, bu yüzden muhtemelen onların fikrine göre gayrimenkulün belirli unsurlarını öne çıkarırken diğerlerini dışarıda bıraktım. Sizden bunu yapmanızı istiyorum. Bana daha fazlasını anlat. Neyi anlamadığını söyle bana. Bana neden aynı fikirde olmadığını söyle.

David:
Meraklı bir yerden geliyorsunuz ve ben cevabı verdiğimde, bu genellikle zihninizi daha önce görmediğiniz bir şeye açıyor. Bu yüzden bunu saldırgan olmayan bir şekilde yaptığımı kabul ettiğin için minnettarım Mecara. Sana bir şey söylemem lazım, geçen yıl bunun beni harekete geçmeye tetiklediğini, beni analizden, felçten kurtardığını ve son 16 ayda ilk üç kiralık mülkümü satın aldığımı söylemiştin. Ayrıca Mecara, 16 ayda üç mülk satın aldığın için tebrikler. Seninle gurur duyuyorum. Bu harika. Açıkça harekete geçiyorsun. Bundan daha fazlasını yapmaya devam edin ve BiggerPockets'te işlerin gidişatı konusunda bizi bilgilendirin.

David:
Bir sonraki yorumumuz Anne Wynn'den geliyor. "Bu video için teşekkür ederiz. Bu ilham verici ve motive edicidir. Diğer tüm BP videolarından daha fazlasını Seeing Greenes'ten öğrendim. Lütfen bunlardan daha fazlasını alın ve daha Greene olalım.” Teşekkür ederim. Ne zaman birisinin benim Greene dostu ya da Greene bilincine sahip olduğumu söylediğini duysam, onların benim hakkımda konuştuklarını biliyorum.

David:
Bir sonraki yorum Ani Koufu'dan geliyor. “Hey David, BiggerPockets'i bulduğuma sevindim. Eşimin ve benim çevremizde emlakla ilgilenen çok fazla insan yok. Programları dinledikçe, geleneksel yoldan değil, hızlı bir şekilde ölçeklendiğimizi fark ediyorum, bu nedenle geleneksel gayrimenkul satın alma konusunda yeniyiz ve kısa süreli kiralamaya yöneliyoruz. Herhangi bir tavsiyeniz var mı sorusu genel bir sorudur, ancak bir sonraki seviyeye geçmemize yardımcı olacağını düşündüğüm bilgileri bulmak zor oldu. Mevcut mülklerimizin avantajlarından yararlanmaya çalışıyoruz ancak nereden başlayacağımızdan emin değiliz. Teşekkürler ve sizden haber almayı umuyorum.

David:
Tamam aşkım. Bu bir yorum ve sorudur ve bunu takdir ediyorum Ani. Bu çok geniş bir bilgi olacak, dolayısıyla bunu dinleyen insanlara kolaylıkla başka bir yönde tavsiye verebilirim. Böyle bir şeye cevap vermek çok zor. O yüzden buna biraz ihtiyatla yaklaş, tamam mı? Bu, işe yaraması inanılmaz derecede zor bir pazar, değil mi? Ve size faiz oranlarının neden yatırımcıların nakit akışında inanılmaz derecede zor zamanlar geçirecek kadar arttığını anlatabilirim. Ancak karşılaştırılabilir satışlar yeterince düşmedi çünkü evleri rekor yüksek fiyatlara sattığımız zamana o kadar yakınız ki, satıcılar ve değerleme uzmanları piyasanın ödemeye hazır olduğundan çok daha yüksek fiyatları kolaylıkla haklı gösterebilirler.

David:
Yani fiyatların olması gerekenden biraz daha yüksek olduğu değer tarafında baskı var ve sonra nakit akışı tarafında da baskı var çünkü faiz oranları yüksek, bu da karlılığı olması gerekenden daha düşük hale getiriyor. Yatırımcılar olarak bu düdüklü tencerede sıkışıp kaldık. Şimdi, eğer sadece yaşamak için bir ev satın almak isteyen biriyseniz, onlar aynı düzeyde baskı hissetmiyorlar, tamam mı?

David:
Nakit akışı sağlamaya çalışan yatırımcılara özeldir. Kiralık mülk satın almayın demiyorum. İyi bir anlaşma bulursanız, rakamların nerede işe yaradığını bulursanız, evet, yapın. Genel anlamda söylüyorum, bu benim duvara top gibi gideceğim, çılgın saçların alabildiğim kadarını toplayacağı bir pazar değil. Bunu, oranlar şu anda elde ettiğimden üç puan daha düşükken yapıyordum.

David:
Sık sık kişisel özelliklerim için onlarca rakamlı fiyatlardan teklif alıyorum, tamam mı? Bunu başarmak benim için çok zor. Aynı anlaşmalar, yedili oranlar aldığım zamanlardaki fiyatlarına çok benzerdi. Bu çok büyük bir farktı. Bu yüzden çoğu insana tavsiyem… Yine söylüyorum, bu her senaryo değil. “Şimdi al, şimdi sat” demiyorum. Bu o kadar basit değil. Genel olarak, paranızı tasarruf etmeye odaklanın. Yüksek faizli borcunuzu ödemeye odaklanın.

David:
Kendi finansal evinizi düzene sokmaya odaklanın. Yine de mülkleri bulduğunuzda satın alın. Bütçemi analiz etmeye ayırdığım kadar zamanı anlaşmaları analiz etmeye ayırmazdım. Param nereye gidiyor? Son beş yıldır parayı kolay geldiği için mi anlamsızca harcıyorum? Ve eğer kolay olmazsa başım belaya girecek mi? İhtiyacım olmayan dört spor salonu üyeliğim var mı?

David:
Netflix'te miyim yoksa ayda 250 dolarlık kablolu yayın faturam var ve televizyon bile izlemiyor muyum? Paranızın nereye gittiğini biliyor musunuz? Ben küçük bir çocukken şöyle bir deyişleri vardı: “Saat 10:00. Çocuklarınızın nerede olduğunu biliyor musunuz?”

David:
Peki paranın nerede olduğunu biliyor musun? Yani gayrimenkule yatırım yapıyorum ama ekonomi bu noktaya geldiğinde savunmaya daha fazla önem vermeye başlıyorum. Paramı nereye harcıyorum? Ne kadar para biriktirebilirim? İşim ne kadar istikrarlı? İkinci bir gelir elde edebilir miyim çünkü işler daha da kötüye gider mi bilmiyorum. Yani sana vereceğim tavsiye bu.

David:
Gayrimenkul işini yapamıyorsanız, yine de elinizde bulunan diğer araçlarla zenginlik yaratın. Elbette. Katılımınızı seviyoruz ve çok takdir ediyoruz. Bu yorumları bıraktığınız için çok teşekkür ederim arkadaşlar. Lütfen bunu yapmaya devam edin. Tek yapmanız gereken bizi bu podcast'lerin kaydedildiği YouTube'da takip etmek ve gerçekten videoyu görebileceğiniz, yüzümü görebileceğiniz, arkamdaki yeşil ışığı görebileceğiniz, ellerimle ne yapacağımı bilmediğim bu şeyi görebileceğiniz ve bizi orada takip edin.

David:
Düşünceleriniz hakkında yorum bırakabilirsiniz ve ardından lütfen YouTube kanalımıza abone olun ve bunu sevdiğiniz herkesle paylaşın. Daha iyiye ulaşmak istiyoruz. Yani bize bir yorum bırakırsanız, bize bir satır bırakırsanız, daha fazla ne görmek istediğinizi söylerseniz, gösteriye giden yolunuzu bulabilirsiniz, ancak bulmasanız bile bu bize yardımcı olacaktır. Gösteriyi daha iyi hale getir. Pekala, sorularımıza geri dönelim. Bir sonraki videomuz Denver, Colorado'daki Caleb LaBelle'den geliyor.

Caleb:
Hey, neler oluyor David? Hey, sana kısa bir soru. HELOC'umu kullanıp kullanmamam gerektiğini veya bir sonraki kiralık mülkümü satın almak için daha fazla para biriktirmem gerektiğini anlamaya çalışıyorum. Yani yaklaşık 80,000 dolarlık bir kredi limitim vardı. Nişanlım ve ben için yeni bir ana konut satın almak için yaklaşık 26,000 kullandım. Yani 53, 54'e yakın başka bir konut satın alma şansım var. Bu yüzden, paramı biriktirip bunu anahtar teslimi bir mülk satın almak için kullanmanın daha akıllıca olup olmayacağını anlamaya çalışıyorum. Şu anda ben de böyle düşünüyorum.

Caleb:
Yoksa HELOC'u kullanıp oyuna daha erken girmek daha mı iyi olur? Önceki bir bölümde, artan faiz oranları nedeniyle HELOC'lara karşı gerçekten dikkatli olmanızı ima ettiğinizi biliyorum. Bu yüzden paramı biriktirip bunu kullanıp kullanmamam gerektiği konusunda tavsiyenizi almak istiyorum, yoksa oyuna şimdi HELOC'umu kullanarak girmek daha mı iyi olur? Her türlü tavsiye için teşekkürler. Minnettarsın David.

David:
Harika bir soru var Caleb. Greene'i Görmek aslında bununla ilgili. Bunlar sizin sormanızı istediğim türden sorular. Şimdi, sorunuza hemen cevap veremem çünkü ihtiyacım olan bir bilgi var ama alamadım. Paradan ne kadar hızlı tasarruf edebileceğinizi bilmem gerekiyor. Eğer siz ve nişanlınız ayda yalnızca bin dolar tasarruf edebiliyorsanız, size HELOC'u maksimuma çıkarmanız ve şu anda içinde bulunduğumuz piyasada bir yatırım amaçlı gayrimenkul satın almanız konusunda tavsiyede bulunmayacağım.

David:
Ama eğer bana, "Hayır, hayır, ayda sekiz ila 10,000 dolar tasarruf ediyoruz" derseniz, hoşunuza giden bir anlaşma bulursanız, devam edin ve bunu HELOC'a koyun. Bunun nedeni, mali tablonuzun geri kalanına gelen paranın, yatırımın kendisi iyi gitmezse sizi kurtarmaya yetecek olmasıdır.

David:
İşte bu yüzden bunu belirtiyorum. Bu sektörde çağdaşlarımdan çok farklı tavsiyeler verdiğim zamanlar oluyor. Sadece bunu neden yaptığımı anlamanızı istiyorum. Son beş ila altı yıldır bunu kaçırmak zordu. O kadar çok para basıyorduk ki, bir hata yapsanız, oyuna kötü bir anlaşmayla girseniz veya emlak yatırımıyla ilgili anlamadığınız bir şey olsa bile, en çok ilk bir veya iki anlaşmanız gerçekleşme eğilimindeydi. Etrafta dolaşan çok fazla para olduğundan riskiniz hâlâ çok sınırlıydı. En kötü senaryoda mülkü satabilir ve hatta zarara uğrayabilirsiniz.

David:
Şu anda öyle değil. Şu anda verdiğim tavsiye, size üç ila dört yıl önce vereceğim tavsiyelerden farklı çünkü para basarken sahip olduğumuz kurtarma paketini şu anki gibi göremiyoruz. Artık gelirinizin yerini alacak yatırım amaçlı gayrimenkullerden daha fazlasına odaklanmanız gerekiyor. Gayrimenkul yatırımı yapacaksanız gelirinizi nasıl sağlam tutacağınızı düşünmelisiniz çünkü zor zamanlar geçireceksiniz.

David:
Daha önce de söyledim, ağaç ev değil finansal bir kale inşa etmek istiyorsunuz. Son yedi ila sekiz yıldır ağaç evlerden kaçıyordunuz, böylece onları inşa edebilirdiniz Quicken, insanlar onları satın alırdı. Şimdi fırtına için plan yapmalısın. Size vereceğim ilk tavsiye şu: İmkanlarınızın altında mı yaşıyorsunuz? Paranızı biriktiriyor musunuz? Gayrimenkul hakkında konuşmadan önce mali açıdan güvende ve sağlam mısınız?

David:
Eğer öyleyseniz, bir sürü para biriktirene kadar beklemek yerine, anahtar teslimi bir mülk satın almak için HELOC'u kullanmanın sorun olmadığını düşünüyorum. Eğer yapmazsan, peşinat için para biriktirmeye daha çok yöneleceğim. Belki HELOC ile destekleyebilirsiniz, değil mi? Belki 40 bin biriktirirsiniz ve sonra HELOC'tan 15 ya da 20 bin borç alırsınız… Yani gerçekten beğendiğiniz bu evi satın almak için altı ay daha beklemenize gerek yok.

David:
Ama daha fazla para biriktirmeye, yatırım yapmaya ve HELOC'u kurtarma planınız olarak tutmaya odaklandığınızı görmek isterim, rehabilitasyon için paranız kalmaz. Durum ne olursa olsun, rezervasyon yapılmayan birkaç kötü aylık boş yeriniz var. Mülkten elde ettiğiniz kârla veya kazandığınız parayla borcunuzu hemen ödeyene kadar borcunuzu kapatmak için HELOC'tan para çekmeniz gerekir. Ancak bunu özetlemek gerekirse, gayrimenkulle ilgili kararlar alırken gayrimenkul dışında kazandığınız parayı düşünün.

David:
İyi para kazanıyorsanız HELOC'u daha erken kullanabilirsiniz. İyi para kazanmıyor ve biriktirmiyorsanız, onu kurtardığınızı görmek isterim ve iki aşırı uçtan birine bakmamakta sorun yok. Paranızı veya HELOC'u kullanmanıza gerek yok. Aslında ikisini bir arada harmanlayabilirsiniz. Ama daha fazla para biriktirdiğini ve çalışma saatlerinde çalıştığını görmek isterim. Genç bir adammış gibi görünüyorsun. Henüz tam olarak evli değilsin. Şimdi finansal geleceğinizi planlarınızın ön sıralarına koymanın ve “Ben gencim. Sadece biraz yaşayacağım.” Ve sonra hayatınızın geri kalanını, yanlış piyasayı satın alarak meydana gelebilecek bir mali felaketten geri dönmeye çalışarak geçirirsiniz.

David:
Bir sonraki sorumuz Hickory, Kuzey Carolina'dan Chris Rickenbach'tan geliyor. “Kiralık mülklere yatırım yapmaya başlayan bir üniversite öğrencisiyim ve üniversitede olduğum için herhangi bir gelirim olmadığı için genel normal kredilere hak kazanmıyorum. Çok okudum. Zaten dolu olduğu için nakit akışı sağlayacak kiracıların olduğu kiralık mülklerde harika bir fırsat buldum. Harekete geçmeye hazırım ama bu şu anda karşılaştığım bir engel. Mezun olup tam zamanlı bir işim olana kadar beklemeli miyim yoksa eve hak kazanabilmek için kira gelirimi gelirim olarak mı kullanmalıyım, bilmek istiyorum.”

David:
Pekala. Güzel soru, Chris. Hadi bunu parçalayalım. Öncelikle, içinde kiracı varsa muhtemelen bu mülkü satın almak istemezsiniz. Bunu sana herkes söylemeyecek ama ben sana şunu söyleyeceğim. Kiracıların ödeme yapmayacağının veya sorunlu olduğunun garantisi değildir. Kötü kiracıların miras alınmasının istatistiksel olasılığı, kendinizinkini bulmanızdan çok daha yüksektir. Ve orada kiracısı olan bir mülk satın almış olan herkes şu anda başlarını sallayarak şöyle diyor: “Vazgeç kardeşim. Ona daha fazlasını anlat. Arkadakiler için bunu daha yüksek sesle söyleyin.”

David:
Çoğu zaman ev sahipleri, daha iyi bir getiri elde edebilecek olsalar bile mülklerini satmazlar. Sadece bunu düşünmüyorlar. Kiracıyla ilgili bir sorun ya da evde bir sorun çıkana kadar mülkü satmak akla gelmiyor. Senin arabanın aynısı. Daha güzel bir arabaya sahip olabilir miyim? Evet. Farklı arabalara bakıp zamanımı ve enerjimi buna mı harcayacağım? Hayır. Çünkü odaklanmam gereken daha önemli şeyler var.

David:
Ama arabada bir şey kırılmaya başladığında ve o noktaya geldiğinde ne olur: "Sürekli daha fazla şey kırılacak." Her zaman yaptığımız ilk şey nedir? Onu satmam ve bu arabada bozulacak her şeyi tamir etmeyi başkasının sorunu haline getirmem gerekiyor. Bu yüzden kullanılmış bir araba satın aldığınızda, çoğu zaman bir sürü şey ters gider ve çok kötü bir şansa sahip olduğunuzu düşünürsünüz, ancak bu kötü bir şans değildir. Başkası sorunlardan kurtulmak istediğinde, araba almayı beklediniz.

David:
Aynı şey kiralık mülklerde de olabilir ve o çukura düşmek istemezsiniz. Bir üniversite öğrencisi olarak, hakkında hiçbir şey bilmediğiniz kiracılara değil, bir ev satın almanızı ve ebeveynleri onlar adına kira ödemesi yapan diğer üniversite öğrencileri olan kiracılara kiralamanızı görmeyi tercih ederim. Dört ya da beş yatak odalı bir ev almanızı, ona bir ya da iki yatak odası eklemenizi, çok banyosu olan bir şey satın almanızı ve gelir elde etmek için onu diğer üniversite öğrencilerine kiralamanızı görmeyi tercih ederim.

David:
Bahsettiğiniz diğer sorun ise üniversitede olduğunuz için gelirinizin olmaması ve dolayısıyla kredi alamamanız. Okuldayken çalışamaz mısın? Yani iş bulamadığınız bir anda 20 ünite mi alıyorsunuz? Ve eğer bir iş bulursanız, yine de kredi almaya hak kazanamayabilirsiniz, ancak bu sizi, insanların size borç verirken çok daha rahat hissedecekleri bir konuma getirecektir. Okuldayken çalışıyordum.

David:
Aslında hikayeyi çok fazla anlatmadım ama elimden geldiğince çalıştım. Üniversitedeyken ve okulumun parasını ödeyerek üniversiteden mezun olduğumda, borcum yoktu. Arabamın ödemesi tamamen nakit olarak ve bankada yüz bin dolardan fazla oldu. Ve bu, restoranlarda çalışmaktan ve bahşiş vermekten haftada 500 dolar tasarruf etmeye eşdeğerdi.

David:
Herkes bu kadar para biriktiremez belki ama yarısını kurtarmanın da imkansız olduğunu düşünmüyorum, değil mi? Haftada yalnızca 250$ tasarruf ederseniz, bu çok mümkün. Çünkü üniversitedeki çoğu insan buna para kazanma zamanı gibi bakmıyor. Buna eğlenme zamanı, büyüme zamanı gibi bakıyorlar. Bütün bunları yapıp yine de para kazanabilirsin dostum. Bu yüzden sizi daha fazla kazanabileceğiniz bir iş bulmaya teşvik ediyorum ve ardından ailenizin veya tanıdığınız bir başkasının, tercihen gayrimenkul yatırımı konusunda biraz deneyimi olan bir kişinin kiralık bir mülk satın alması için sizinle birlikte bir kredi imzalamasını sağlamasını isterim.

David:
Bu anlaşmanın altına imza atabilir ve sizin işinize yarayacağından emin olabilirler. Bunu, şu anda başka birinin sahip olduğu ve muhtemelen sorunlu kiracıları olan bir evi satın almaktan ve böyle bir senaryoda bir emlak yatırımcısı olarak ilk deneyiminizi yaşamaktan çok daha fazla seviyorum.

David:
Bir sonraki sorumuz Tulsa'daki Darren Jones'tan geliyor. Darren şöyle diyor: "VA'lar hakkında çok şey duyuyorum. Birini işe almanın yatırıma değer olup olmadığını merak ediyorum.” Eminim Darren burada sanal asistanlardan bahsediyordur. “E-posta takip oyunum yavaşlıyor. Gelen kutum bunaltıcı olabilir. Emlakta kolay smaçlar için küçük görev topunu geçmeyi, pick-and-roll'u geçmeyi çok isterdim. Seni biliyorum." Burada basketbol benzetmelerini kullanıyor, bu yüzden Darren'ın podcast'in ve muhtemelen Seeing Greene'in gerçek bir hayranı olduğunu biliyorum. “Gayrimenkul yolculuğunuzun hangi noktasında bir asistan eklediniz? Şu ana kadarki en büyük fayda ne oldu?”

David:
Tamam, güzel soru. Bazı şeylere açıklık getireyim. Hayatta ve özellikle iş ve gayrimenkul yatırımlarında daha küçük düzeyde bazı şeyler vardır; bunların nasıl çalıştığını açıklama şeklimiz, pratikte sahip olduğunuz deneyimden çok farklıdır. Burada basketbol benzetmesine devam edelim. Size şunu söyleyebilirim ki, ikili mücadeleden çıkacaksınız. Omzunuzu yere koyacaksınız, köşeyi döneceksiniz, çembere kadar gideceksiniz ve gidip yere yatıracaksınız. Kulağa harika geliyor.

David:
Bunu bir tahtaya çizip size X olarak gösterebilirim ve işte O, ve işte nereye gideceğinizi gösteren ok. Ne yapacağınızı kavramsal olarak anlamak kolaydır. Aslında sizi bunu yapmaktan alıkoymaya çalışan başka bir oyuncunun olduğu ve bazı detayları öğrenmek için çok sık pratik yapmadığınız ve belki de sağ elinizle değil sol elinizle top sürmenizi de içeren bir uygulamadır. o kadar iyi değilsin. Ve çemberin yakınında topu oyuna sokmanızı engellemeye çalışan iki dev adam var ve onlar da antrenman yapıyor.

David:
Artık uygulama, ne yapmaya çalıştığınızı kavramsal olarak anlamaktan çok daha zor hale geliyor ve iş böyle. Bir işi nasıl ölçeklendireceğimizi, nasıl büyüteceğimizi açıklarken sıklıkla şöyle şeyler söyleriz: "Zamanını geri almalısın, zamanından yararlanmalısın, başka birini işe almalısın." Bunlar doğru cevaplar. Pick and roll'dan çıkmalısınız. Kenara doğru sürmelisin. Başarılı insanlar bunu o kadar çok uygularlar ki, bunu yapmanın inceliklerini ve inceliklerini anlarlar.

David:
VA'ları işe alan çoğu kişi büyük zorluklar yaşıyor çünkü VA'lar kutudan hazır şekilde çıkmıyor. Tıpkı çoğu insanın potaya topu atmaya çalışması gibi büyük bir mücadele veriyor çünkü orada sizi bunu yapmaktan alıkoymaya çalışan bir kişi var. Sadece bir VA kiralayıp e-postalarınıza cevap vermelerini sağlamayacaksınız. Her şeyi yanlış yapacaklar. Yanlış bir şey söyleyecekler. İçinize girmesini istediğiniz insanları geri çevirecekler. Sizin için, konuşmak istemediğiniz kişiler için randevu ayarlayacaklar. Büyük bir hüsrana uğrayacaksınız. Tamam aşkım?

David:
Altı ya da yedi yaşında küçük bir çocuğunuz olduğunu ve onu evdeki bir görevin başına getirdiğinizi hayal edin. Bu yemeği pişirmeni ya da bu şeyi temizlemeni istiyorum. Onlara bittiğinde nasıl görünmesi gerektiğini göstermek için çok zaman harcamanız gerekiyor. Herhangi bir küçük çocuğa söyle, git yatağını yap ve ne yaptıklarına bakma. Yatağı otellerdeki gibi mi yapıyorlar? Kesinlikle hayır. Yapılan en hızlı, en özensiz, en hızlı kirli yatağı onlar yapıyorlar. Ben bunu yapardım. Bunu yapmak istemedim, bu yüzden çok fazla çabalamadım.

David:
Bir asistan tuttuğunuzda elde edeceğiniz şey budur. Birini işe almanızın tek nedeni, onları eğitmek için önceden çılgınca zaman ayırmaya istekli olmanız ve ardından muhtemelen ekibiniz için doğru uyumu elde edene kadar bunu tekrar tekrar yapmak zorunda kalmanızdır. Her NBA takımının seçtiği her oyuncu işe yaramaz. Her üniversite takımının draft ettiği her oyuncu işe yaramaz. Her lise takımının kadrosunda tuttuğu her oyuncu aslında takıma katkıda bulunan bir üye değildir. Çoğu bunu yapmıyor. Çoğu insanın denemeleri kesilir.

David:
Gelen kutunuza yardımcı olabilecek bir asistan bulmak için denemeden sonra, denemeden sonra teker teker deneme yapmaya istekli misiniz? Ve sonra bunu yaptıklarında, istifa edebilirler ve başka bir iş bulabilirler ve siz de her şeye baştan başlamak zorunda kalırsınız. Cheerios'larının içine işemeye çalışmıyorum kardeşim ama sana bir işi büyütmeye çalışırken bunun nasıl göründüğünü açıklamaya çalışıyorum. Öne çok fazla zaman, para ve enerji koyacaksınız ve daha sonra bu yatırımın karşılığını alacağınızı umarsınız.

David:
Kimse sana bir VA kirala derken bunu söylemiyor ve ben de bunu kastediyorum. Kara tahtada bunu söylemek kolay, oyun şu şekilde işliyor. Aslında bunu gerçekleştirmek çok daha zordur. Bu yüzden sizi bu fikirden vazgeçirmeyeceğim, şunu söyleyeceğim: Başkalarını ölçeklendirmenize yardımcı olmaya çalışmadan önce bunu uzun bir süre yapmaya ve büyük şeyler yapmaya kararlı olsanız iyi olur. .

Alexey:
Selam David, işler nasıl gidiyor? Adım Aleksey Weyman. Ben Seattle, Washington'lıyım. Sorumu aldığınız için teşekkürler. Öncelikle BiggerPockets Podcast'ini yayınladığınız için teşekkür etmek istiyorum. O kadar çok şey öğrendim ki. Son birkaç aydır her gün dini olarak izliyorum. Belirli bir günde yeni bir bölüm yayınlanmadıysa, geri dönüp kronolojik sırayla geriye doğru giderek harika bilgilerin çoğunu özümsemeye çalışıyorum.

Alexey:
Nispeten yeni bir gayrimenkul yatırımcısıyım. İlk dairemi 2021 yılında Seattle bölgesinde satın aldım. Şu anda kiraya veriliyor. Orada 12 aylık kira sözleşmesinde ayda yaklaşık 400 dolar nakit akışı sağlayan bir kiracım var. Bir sonraki fırsatıma bakıyorum. Ev hacklemeye girmek istiyorum. Bir try veya fourplex satın almak istiyorum ancak piyasada bu fırsatları bulmakta zorluk yaşıyorum.

Alexey:
Yani sorum iki bölümden oluşuyor. İlk bölüm, bu piyasa dışı listeleri gerçekte nasıl bulacağım? Onları bulmak için nereye gitmeliyim? İkincisi, konu finansmana gelince, özel kredi verenleri nasıl bulurum? İlk dairemi geleneksel bir aracı kurumdan aldım ve üzerinden 30 yıl vadeli geleneksel bir kredi aldım, ancak bir sonraki dairemde özel sektöre daha fazla yatırım yapmak istediğimi biliyorum.

Alexey:
Peki bu fırsatları nasıl bulacağımı merak ediyorum? Ve yine ilk soru şu: Piyasa dışı listeleri nasıl bulabilirim? Çok teşekkür ederim arkadaşlar. Bu videoları bir araya getirdiğiniz için teşekkür ederim. Sizden haber almayı çok isterim. Teşekkürler.

David:
Tamam Aleksey. Harika bir soru. Bu soruyu yanıtlarken eğlenceli vakit geçireceğim. Elimden geldiğince eğlenceli hale getirmeye çalışacağım. Sizin için muhtemelen düzeltebileceğim birkaç yanlış anlamayla başlayalım. İki kere söylediğini duydum. Piyasa dışı listelemeleri nasıl bulabilirim? Bu bir oksimoron. Piyasanın dışındaysa, bunlar bir liste değildir. Onları bulamayacaksınız. Piyasada bulunmamaları, bulunamayacakları anlamına geliyor. Tamam aşkım?

David:
Birisi evini satmak istediğinde ve onu piyasaya sürmek istediğinde, mümkün olduğu kadar çok alıcı bulmaya çalışıyorlar. Ve bunu alıcıların ev aramak için gittikleri bir yere koyuyorlar. Bunu MLS'ye, ardından Zillow'a, Redfin'e ve Realtor'a koyuyorlar ve tüm bu portal siteleri daha sonra MLS'de olanın bir uzantısı veya ifadesi oluyor. Emlakçılar da onları MLS'den müşterilerinin evlerine gönderiyor.

David:
Biri evini satmak isterse hepsi MLS'e gider. Piyasa dışında bir şey ararken aradığınız şey, evini satmak isteyip istemediğini bile bilmeyen bir satıcıdır, tamam mı? Bulmak çok zor. Bir mülk sahibi olan birini bulmaya ve onu satmaya ikna etmeye veya satmak isteyip istemediğine bakmaya çalışıyorsunuz, ancak o bunu yaptığını bilmiyorlardı.

David:
Yani bu piyasa dışı listeleri bulabileceğiniz bir yer yok. Bunu söylüyorum çünkü pek çok insanın, özellikle de emlak sektöründeki yeni insanların bu soruyu sorduğunu duyuyorum. Yanlış soruyu soruyorlar ve şöyle oluyorlar: “Piyasa dışı anlaşmaları nerede bulacaksınız? Roofstock'a gider misin? LoopNet'e gidiyor musun? Başka kimsenin sahip olmadığı fırsatları nerede buluyorsunuz?

David:
Öyle bir yer olsaydı, gayrimenkulünün sahibi olanlar onu herkesin baktığı yere koyar, daha fazla paraya satarlardı ya da MLS'e bakan herkes buraya giderdi. ve artık piyasada değil. Bu yüzden onu asla bulamayacaksınız. Şimdi, sanırım burada sormak istediğiniz soru hoşuma gitti: Piyasa dışında bir şeyi nasıl bulabilirim? Çünkü piyasada hiçbir şey yok, değil mi? Bu çok hoşuma gitti.

David:
Çevrimiçi flört uygulamalarına bakıyorsanız ve hoşunuza giden bir kız bulamıyorsanız ve bunun nedeni, başka seçeneklerin çok fazla olmasıysa, flört uygulamalarında olmayan bir kızı bulmak daha iyidir. Eğer o kişiyle doğal bir şekilde tanışırsanız, o kişiyi daha organik bir şekilde tanıma şansınız çok daha artar.

David:
Karısını Tinder'da bulan birini nasıl tanıdığınıza dair yorumlarınızdan bunu anladığımı biliyorum ve bu mümkün. Lütfen, anlıyorum. Olabilir. Burada istatistiksel olarak konuşuyoruz. Evlenmeye çalışıyorsan, 40 kişiyle çıkmayan birini araman daha iyi olur. Emlakçıyla evlenmeye çalışıyorsun. Bir ev satın almaya çalışıyorsunuz, bu yüzden de onu almaya çalışan 40 potansiyel talibin olduğu evin peşine düşmek istemezsiniz. Peki evi olan insanları bulmak için nereye gidebilirsiniz? Yapabileceğiniz ilk şey, bir bölgede ev sahibi olan kişilerin bir listesini almaktır.

David:
Şimdi, bunu sizin için kolaylaştırabilecek şey şehirlerin kendilerini tek aileli ve çok aileli olarak bölgelere ayırma eğiliminde olmalarıdır; genellikle tek aileli bir mahallenin tam ortasında bir tripleks yoktur. Genellikle hepsini şehrin aynı bölgesine koyarlar. Yani şehir planlayıcınızın ofisine veya şehrine gidebilirsiniz… Veya belediye meclisine değil, şehir bölümü gibi veya onları arayabilirsiniz ve şöyle diyebilirsiniz: “Bu blokta evi olan tüm insanların bir listesini almak istiyorum. bu mahallede, bu bölgede.” Hepsi tek aileli… Ya da pardon, hepsi çok aileli mülkler.

David:
Daha sonra takibi atlayıp kişinin adresine arama yapabilir veya mektup gönderebilirsiniz. Bu aslında kamuya açık bir bilgidir. Yani Main Street 123 kiralık mülk, sahibi muhtemelen 123 Main Street'te yaşamıyor. 321 Forest Caddesi'nde yaşıyorlar. Ayrıca Forest Street adresine “123 Main Street'teki evi satın almak istiyorum” diye mektup gönderebilirsiniz. Birçok toptancı bu şekilde para kazanıyor.

David:
Bu konuda gidebileceğiniz bir yol. Ayrıca kapıları çalabilir, kiracılarla konuşabilir ve ev sahiplerinin bilgilerini isteyebilirsiniz. Bu, bunu yapmanın yavaş ve zahmetli bir yoludur, ancak işe yarayabilir. BiggerPockets'in profesyonel üye olan kişilere sunduğu ve bu mektupları sizin için gerçekten göndermek için kullanabileceğiniz Invelo gibi başka bir yazılım da var. Ben de bu şekilde yapardım. Profesyonel üyeliğe kayıt olurdum.

David:
David adını kullanırdım, böylece formu doldurmaya gittiğinde indirimden yararlanabilirsin. Doğrudan Invelo'ya giderdim ve şöyle derdim: "Tamam, şehrin bu kısmına mektuplar gönder ve mektubun söylemesini istediğim şey bu ve ne kadar para varsa harcardım." Daha sonra, bu mülklerin sahibi olan kişilerin satmak isterlerse yanıt vermelerini istediğim bir telefon numarası, bir açılış sayfası veya bir e-posta veya başka bir şey koyardım ve sohbete oradan başlardım.

David:
Yapabileceğiniz diğer şey ise şehrinizde bu işi zaten yapan toptancıları bulmak ve onlardan satın almaktır. Bunlar piyasa dışı listelemeler değil, bunlar piyasa dışı fırsatlardır ve bir toptancıdan bir ev satın almayı deneyebilir ve ardından incelemenin tamamlandığından emin olabilirsiniz. Çoğu zaman, lisanslı bir emlakçı aracılığıyla satın alıyorsanız ve bunu doğru şekilde fiyat teklifi veriyorsanız alacağınız sözleşmeye bağlı korumanın aynısını alamazsınız.

David:
Ancak başkalarının bu şekilde satmadığı fırsatlara erişebilirsiniz. Yani izleyebileceğiniz birkaç yol var. Koşuşturmayı seviyorum. Şunu söylemen hoşuma gitti: “Hey, flört uygulamasında sevdiğim kimse yok. Ben gidip kendiminkini bulacağım." Daha fazla insanın bunu yapması gerektiğini düşünüyorum ve size iyi şanslar diliyorum.

David:
Aleksey, sorunuzun diğer kısmı özel finansmanla ilgiliydi. Tamam aşkım? Bu biraz daha yanıltıcı olabilir çünkü insanlar genellikle bir geçmiş performansınızın olduğunu görmek isteyeceklerdir. Bu yüzden hayatınızda size en çok güvenen ve paralarının karşılığını alamayan insanlarla başlayacağım. "Hey, gayrimenkul alımımı finanse etmek ister misin?" demek yerine. Bu çok riskli geliyor. Şöyle derdim: “Bankadaki paranızın oranı ne kadar? Oh, %1 alıyorsun. Bunun yerine %8'i nasıl almak istersiniz? Bana daha fazlasını anlat."

David:
Paranızı emlak peşinatı olarak kullanırdım ve sonra size bu paranın %8'lik getirisini öderdim ve bu, kiralık mülkün nakit akışından gelirdi. Bu konuşmayı yapmanın en iyi yolu bu. Ayrıca sizi BiggerPockets podcast'inin 636 ve 637. bölümleri ile 654 ve 655. bölümlerine de yönlendireceğim. İnsanlara bu tür asansör konuşması tipi senaryoların nasıl uygulanacağını öğreten ve insanlara bunu yapmak istediklerini söyleyebilecekleri Amy Mahjoory ile röportaj yapıyoruz. onlardan borç para alın ve sonra oraya gidin ve atışınızı yapın.

David:
Tıpkı flört etmek gibi. Daha önce de söylediğim gibi, ne kadar çok insanla konuşursanız, o kadar çok insan kendinizin önüne çıkar, onlardan birini gerçekten tanıma, bir ilişki kurma ve umarım hem özel finansmanınızı hem de en iyi finansmanı bulma şansınız o kadar artar. ihtiyacınız olan anlaşmayı yapın.

David:
Pekala millet. Hepinize dinlediğiniz ve katıldığınız için teşekkür etmek üzere bir dakika daha ayırmak istiyorum. Birisi soru yazdığında veya video gönderdiğinde, gösteri yapabileceğimiz içeriğimiz oluyor ve hepinizin duyacağı bilgileri paylaşma şansım oluyor. Katkıda bulunduğunuz için teşekkür ederim ve dinlediğiniz için teşekkür ederim. Şu anda sosyal medyanın patlama şekli, podcast, YouTube ve herkesi dinleyebileceğiniz her şeyle ilgili pek çok seçeneğin olduğunu anlıyorum ve beni dinlediğiniz ve bizi burada BiggerPockets'te takip ettiğiniz için gerçekten minnettarım.

David:
Bunu yaptığınız için içtenlikle ve gerçekten teşekkür ederim. Benim hakkımda veya bazı konulardaki fikrimi daha fazla öğrenmek istiyorsanız, diğerlerinin Greene'i Görmek bölümlerini dinleyebilir veya sosyal medya @davidgreene24 üzerinden bana göz atabilirsiniz. YouTube, ben de @davidgreene24'üm. Greene'in sonunda E var. Ve hepinizi lütfen bana YouTube'da yorum bırakmaya teşvik etmek istiyorum. İster Apple Podcast, ister Spotify olsun, podcast'leri dinlemek için en sevdiğiniz yer hakkında bana bir puan verin. Lütfen bize beş yıldızlı bir inceleme yapın, böylece daha fazla kişi bunu duyabilir. Daha sonra BiggerPockets'i ve yayınladığımız içeriği beğendiğinizden, abone olduğunuzdan ve takip ettiğinizden emin olun. Bir dakikanız varsa başka bir podcast'in videosunu dinleyin. Eğer yapmazsan, yakında görüşürüz.