İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığı (HUD) Ne İş Yapar?

Bu yazıda

The ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) insanların uygun fiyatlı konutlara erişmelerine yardımcı olan bir federal hükümet kurumudur. Amerikalıların çoğu HUD'u toplu konut yardımı ve düşük gelirli ailelere yardımla ilişkilendiriyor. Bununla birlikte, HUD programları aynı zamanda bireylerin bu haklara hak kazanmasına da yardımcı olur. FHA kredileri, ev iyileştirmeleri yapın ve ülke çapında adil konut yasalarını uygulayın. 

Birçok emlak yatırımcısı portföylerini genişletmek için HUD evleri satın almayı düşünüyor. HUD hacizli evler genellikle piyasa değerinin altında satılır ve bu da mülkü kâr amacıyla iyileştirmenize ve çevirmenize olanak tanır. 

Ancak HUD konut programları aynı zamanda ailelerin ilk evlerini satın almaları için de harika bir yoldur. "İyi Komşu Komşu Programı" veya "HUD 100 Dolarlık Program" gibi programlar, düşük gelirli ailelerin ev satın alması için oldukça uygun fiyatlı finansman seçenekleri sunuyor.

Bu makale, bir HUD evi satın almak için ne gerektiğini ve bu tür konutların karlı olup olmayacağını araştırıyor. Ayrıca hacizli bir HUD mülkü satın almanın artılarını ve eksilerini de öğreneceksiniz.

HUD Nedir?

A HUD ana sayfası Federal Konut İdaresi (FHA) kredilerini temerrüde düşüren ev sahiplerinden el konulan hacizli bir mülktür. HUD evleri herhangi bir mülk türü olabilir; geleneksel bir ev, dubleks ve hatta bir karavan evi. FHA ipoteğin geri kalanını öder ve HUD mülkü konut piyasasına koyar. 

Emlak piyasasına gelen HUD evleri "olduğu gibi" satılıyor. Bu nedenle mülkte herhangi bir iyileştirme, yenileme veya onarım bekleyemezsiniz. Ayrıca önceki mülk sahipleri maddi sıkıntı yaşadığı için mülk bakıma muhtaç durumda olabilir. Ancak bu evler genellikle bölgede en ucuz satılıklardır. 

HUD Programları

HUD programları, 1965 yılında Başkan Lyndon B. Johnson'ın ajansı kurmasıyla başladı. Misyonu "herkes için güçlü, sürdürülebilir, kapsayıcı topluluklar ve kaliteli, uygun fiyatlı evler yaratmaktır." Bu hedefe ulaşmak için HUD, uygun fiyatlı kiralık konut sağlamak ve ailelerin finansal güvenceden yararlanmasına ve yaşam kalitesinin iyileştirilmesine yardımcı olmak için çeşitli programlar yürütmektedir.

Ev satın almak veya kiralamak isteyen herkese mali yardım sağlamak için tasarlanmış çeşitli HUD konut programlarından bazıları buradadır.

Konut seçim kuponu programı

Yaygın olarak adlandırılan Bölüm 8 konutBu program, düşük gelirli ailelere, engellilere veya yaşlılara kiralama yardımı sağlar. Bölüm 8 kiracılarına kiralayan ev sahipleri, mülkün asgari sağlık ve güvenlik standartlarını karşıladığından veya aştığından emin olmalıdır. Ayrıca kiracılara ipoteklerini ödemelerine yardımcı olacak kuponlar da veriliyor. 

Bölüm 8'deki konutlara hak kazanabilmek için ailenin belirli kriterleri karşılaması gerekir. Bunlar arasında aile büyüklüğüne dayalı ortalama gelir, iyi kira geçmişi, sabıka kaydının olmaması ve onaylanmış HUD daire veya ev listesinden seçim yapılması yer alır. 

Daha sonra yerel toplu konut idaresi Bölüm 8'e başvuran adayları onaylar. 

Federal konut yardımı kredileri

FHA, standart ipotek kuralları kapsamında hak kazanamayacak kişilere ipotek ve kredi sigortası sunmaktadır. FHA, doğrudan kredi sunmak yerine, ev sahibinin ipotek ödemelerinde temerrüde düşmesi durumunda onaylı kredi verenleri mali riskten korur. Ancak FHA, daha sonra "HUD evleri" haline gelecek olan bu mülklere el koyabilir.

FHA kredisine hak kazanmak için bazı kriterler şunlardır:

• Borç/gelir oranının %43'ün altında olması
• Yüzde 580 peşinat için kredi notunuzun en az 3.5 olması
• %500 peşinat için kredi puanınızın 579 ile 10 arasında olması
• Öde Konut Sigortası Primi (MIP)
• İstihdam belgesine ve düzenli gelire sahip olmak
• Birincil ikamet yeri olarak evde yaşayın

Topluluk geliştirme bloğu hibeleri (CDBG)

HUD programları aynı zamanda güvenli barınma ve adil barınma fırsatlarının sağlanmasına da yardımcı olur. Örneğin, CDBG programı konut ve konut dışı binaların rehabilitasyonu ve iyileştirilmesi için topluluklara mali yardım sağlar. Ayrıca hibeler kamu hizmetlerinin iyileştirilmesine ve istihdam ile kamu hizmetlerine erişimin artırılmasına yardımcı oluyor.

HOME yatırım ortaklıkları programı

The EV programı kiracılar ve ev sahipleri için konutların iyileştirilmesi için Federal fon sağlar. Bu program özellikle bölgedeki ortalama aile gelir seviyesinin altında toplam gelire sahip aileler içindir.

Örneğin, düşük gelirli bir ev sahibi, evini onarmak veya iyileştirmek, hava koşullarına dayanıklı hale getirmek veya acil onarımlar yapmak için fon alabilir. Veya aileler, konut masraflarını karşılamaya yardımcı olmak veya kiralık bir mülkün güvenlik depozitosunu ödemek için kiracı bazlı kira yardımına başvurabilirler. 

Adil Konut Kanunu

The Adil Konut Kanunu konut sağlayıcılarının ayrımcılığa dayalı olarak kimseyi konuttan mahrum bırakamamasını sağlayan bir HUD programıdır. Bu nedenle, ev sahipleri aşağıdaki faktörlerden dolayı taciz edemez, satmayı veya kiralamayı reddedemez veya konutu kullanılamaz hale getiremez: 

• Yaş
• Cinsiyet kimliği
• cinsel yönelim
• Din
• Ulusal köken
• Medeni durum
• Yarış
• Renk
• sakatlık

Adil Konut Yasası, ev satan ev sahipleri veya bir daire kiralayan ev sahipleri için eşit derecede geçerlidir. 

HUD Ev Nasıl Satın Alınır

Bir HUD evi satın almak, bir mülkte iyi bir anlaşma elde etmenin harika bir yolu olabilir. Bu hacizli evler genellikle indirimli fiyatlarla satılıyor ve bu da onları potansiyel yatırımcılar ve ev sahipleri için cazip kılıyor.

Ancak soru şu: Bir HUD evini nasıl satın alabilirsiniz?

Her gayrimenkul alımında olduğu gibi satın alma süreci de titizlik ile başlar. Bu nedenle, hedef pazarınızı araştırmak, satış kompozisyonlarını analiz etmek ve hesaplamalar yapmak çok önemlidir. onarım sonrası değerler (ARV). Ek olarak, HUD ev satın almayla ilgili ücretleri öğrenmek en iyisi olacaktır.

Bir sonraki adım, finansmanın mevcut olduğundan emin olmaktır. Yani, ev için nakit teklifinde bulunamıyorsanız, ipotek için ön onay almanız gerekecektir. Bu adım, bir HUD mülkü için ne kadar teklif verebileceğinizi bilmenizi sağlar.

HUD konut programı kapsamında satın almak üzere bir ev aramaya başladığınızda gerekli adımlar şunlardır:

• Satılık HUD evlerini arayın: The HUD web sitesi satılacak mülkleri olan çeşitli federal kurumları listeler. Burada evleri eyalete veya posta koduna göre arayabilirsiniz. Yatırım amaçlı gayrimenkul satın almak için teklif vermeden önce ilk listeleme döneminin bitmesini beklemeniz gerektiğini unutmayın. 
• HUD onaylı bir emlakçı bulun: HUD yalnızca lisanslı acentelerin veya komisyoncuların mülkleri için tekliflerini kabul eder. Bu nedenle HUD satın alma sürecinde deneyimli bir acente bulmak çok önemlidir.
• Teklifle ilgili bilgileri derleyin: Bir sonraki adım tüm teklif bilgilerini toplamaktır. Bu, son tarihi, kimin teklif vermeye uygun olduğunu ve mülkün "sahibi tarafından kullanılan bir mülk" olarak belirlenip belirlenmediğini içerir.
• Bir mülk denetimi planlayın: Mümkünse mülkün durumunu kontrol etmesi için bir ev müfettişi ayarlayın. HUD evleri "olduğu gibi" satılır ve kapsamlı onarımlar gerektirebilir. İhale öncesi denetim mümkün değilse, teklifinizin ev denetimini de içerdiğinden emin olun.
• Teklifinizi gönderin: İstediğiniz mülk için teklif vermek için emlakçınız veya komisyoncunuzla birlikte çalışın. Kazanan teklif sizin teklifinizse anlaşmayı sonuçlandırmak için genellikle 30 ila 60 gününüz vardır. 

Bir HUD evine kimler hak kazanır?

Herkes bir HUD evi satın almaya hak kazanabilir. Ancak, ihale sürecinde mülk sahibi alıcılar önceliklidir. Bu nedenle, ihale sürecinin ilk 30 günü ev sahibi kullanıcılara ayrılmıştır; bu, evin 12 ay boyunca birincil ikametgahınız olması gerektiği anlamına gelir. Ayrıca son 24 ayda HUD evi satın almış olamazsınız.

İlk 30 günlük ihale süreci geçtikten sonra satış koşulları artık yalnızca mülk sahibinin kullanımına yönelik değildir. Bundan sonra ihale, sabitle-çevir yatırımcıları veya kiralık mülk satın alan yatırımcılar da dahil olmak üzere herkese açıktır.

HUD evleri nasıl bulunur?

HUD konut planı kapsamında satılan mülkleri bulmanın tek yolu HUDHomestore.gov İnternet sitesi. Site, eyalete, posta koduna, mülk boyutuna, fiyata ve alıcı türüne göre HUD hacizlerini bulmak için sonuçları filtrelemenize olanak tanır. Bu haciz mülkleri MLS'de veya diğer emlak web sitelerinde bulunmaz. 

Bir HUD evi nasıl finanse edilir

Geleneksel ipotek, FHA kredisi, VA kredisi, FHA203(k) kredisi veya nakit gibi geleneksel finansman yoluyla bir HUD evi satın almak mümkündür. Ancak HUD konutları için birkaç ek finansman seçeneği vardır. İşte en yaygın olanları:

• Komşu Komşu Programı: Bu program nitelikli kamu görevlilerinin (öğretmenler, polis memurları, itfaiyeciler ve tıp teknisyenleri) yüzde 50 indirimli ev satın almasına yardımcı oluyor. Ancak yerine getirilmesi gereken belirli kriterler var. Örneğin, başvuru sahiplerinin mülkte en az üç yıl yaşaması gerekir.
• Bir Dolar Programı: Bu teşvik, düşük gelirli ailelerin 1 dolara ev satın almasına yardımcı oluyor. Uygun evlerin en az altı aydır piyasada olması gerekir.
• 100$ İndirim Programı: Düşük gelirli ev sahibi alıcılar 100$ peşinatla ev satın alabiliyor. 
• Konut Seçimi Kupon Programı: Düşük gelirli aileler, ipotek ödemelerini daha uygun fiyatlı hale getirmeye yardımcı olacak mali yardım almak için Bölüm 8 konutlarına başvurabilirler. 

HUD Ev Satın Alma Artıları ve Eksileri

Bir HUD evi satın almayı düşündüğünüzü varsayalım. Finansal açıdan anlamlı olup olmadığına karar vermenize yardımcı olacak başlıca faktörler nelerdir? İşte bir HUD mülkü satın almanın avantajları ve dezavantajları. 

Artılar

1. HUD ev satın almak daha ucuz

HUD evlerinin en önemli avantajı fiyatlarıdır. Tipik olarak bu mülkler piyasa değerinin altında satılmaktadır. Bu onları yatırımcılar veya uygun fiyatlı konut arayan aileler için daha cazip bir seçenek haline getirebilir. 

2. Daha düşük peşinat

FHA kredisi ile bir HUD evi satın almak, peşinatınızın satın alma fiyatının %3.5'i kadar düşük olabileceği anlamına gelir. Bu nedenle, tipik bir depozito, standart %500 yerine 2,000 ila 20 ABD Doları arasında değişecektir. Ayrıca 100$ Peşinat Programına da hak kazanabilirsiniz. 

3. Kapanış masrafları konusunda yardım

Çoğu durumda, HUD ev alıcıları kapanış maliyeti yardımına hak kazanır. Bu, transfer vergilerinin, kayıt ücretlerinin ve diğer ilgili maliyetlerin ödenmesine yardımcı olabilir. 

4. HUD konut piyasasında daha az rekabet

HUD evi satın almanın bir diğer avantajı da rekabetin daha az olmasıdır. Başarılı teklif sahibi, Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı için en büyük net karı elde eden kişidir. Olasılıklara, finansmana veya peşinat büyüklüğüne bağlı değildir.

Eksiler

1. HUD evleri "görülmeden" satıldı

Bir HUD evine teklif verirken asla anahtar teslimi bir mülk satın alamazsınız. Gayrimenkuller “olduğu gibi” satılmaktadır ve bu gayrimenkuller üzerinde pazarlık yapılmamaktadır. Mülk denetimi yapılsa bile, pek çok görünmeyen onarım ve rehabilitasyon sorunu ortaya çıkabilir. 

2. Kullanım kuralları ve satış kısıtlamaları

Eğer "sahibi-sakin" olarak bir HUD evi satın alırsanız, iki kısıtlamaya tabi olursunuz. Öncelikle mülkte en az bir yıl yaşamanız gerekir. İkincisi, iki yıl boyunca başka bir HUD evi satın alamazsınız. Belki büyük bir sorun değil ama dikkate alınması gereken bir şey.

3. Para çukuru satın alma riski

HUD hacizleriyle ilgili yaygın bir sorun, rehabilitasyon faturalarının çok büyük olabilmesidir. Önceki ev sahibi ipoteği ödeyemediği için evin kötü durumda olması muhtemeldir. Ek olarak, haciz süreci uzun zaman alabilir, bu da birkaç ay veya yıldır boş olabileceği anlamına gelir.

4. HUD onaylı bir emlakçı kullanın

HUDHomestore web sitesinde listelenen bir evi satın almak, kullanabileceğiniz acente türünü kısıtlar. Teklif vermek için emlakçının veya komisyoncunun HUD onaylı olması gerekir. 

5. Sınırlı HUD muhafaza stoğu

MLS ile karşılaştırıldığında, satışa sunulan hacizlerin sayısı nispeten daha azdır. Örneğin, birçok eyalette ondan az satılık mülk bulunmaktadır. Mevcut mülklerin eksikliği, uygun bir ev bulmayı zorlaştırabilir.

HUD Ana Sayfası SSS

HUD'un ana işlevleri ve amacı nelerdir?

Konut ve Kentsel Gelişim Departmanı herkes için güçlü, sürdürülebilir, kapsayıcı topluluklar ve kaliteli, uygun fiyatlı evler yaratmayı amaçlamaktadır. HUD, çeşitli programlar aracılığıyla ev sahipliğini artırmayı, topluluk gelişimini desteklemeyi ve ayrımcılıktan uzak, uygun fiyatlı konutlara erişimi artırmayı amaçlıyor.

HUD, bu hedefe ulaşmak için eyalet ve yerel yönetimler, toplu konut kurumları ve kar amacı gütmeyen kuruluşlarla birlikte çalışır.

Bir HUD evine kimler hak kazanır?

Bir HUD evi satın alırken iki belirleyici faktör, ev sahibi ve yatırımcı olarak ikiye ayrılır. İhalenin ilk 30 günü yalnızca mülkte 12 ay kalmayı taahhüt eden alıcılara açık. Buna HUD programı aracılığıyla ev satın alan alıcılar da dahildir.

HUD ihale sürecinin ikinci aşaması, ilk aşamada başarılı teklif alınamaması durumunda başlar. Herkes bir aydan uzun süredir listede olan bir HUD evi için teklif vermeye hak kazanabilir. 

HUD sekreteri ne yapar?

Konut ve Kentsel Gelişim Dairesi Sekreteri (HUD), konutla ilgili konularda Başkana tavsiyelerde bulunur. Buna ek olarak, Sekreter, ajansın uygun fiyatlı konutları (kiralama ve ev sahipliği) herkes için, özellikle de düşük gelirli aileler için erişilebilir hale getirme misyonunu ilerletmek için politikalar ve kurallar başlatır ve programları denetler.

BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.