Зростання пропозиції може знизити ціни на багатоквартирні будинки цього року

Комерційна нерухомість зазнає стресу з кількох напрямків. Основним стресом є зростання процентних ставок, що створює тиск на підвищення обмеження ставок (що знижує вартість активів), що робить витрати на рефінансування дедалі складнішими та дорожчими. Але виникає інший ризик, особливо для багатоквартирної ніші комерційної нерухомості: надлишок пропозиції. Останні дані свідчать про те, що може виникнути короткострокове надлишок багатоквартирних будинків, які з’являться на ринку в невідповідний час. 

Щоб повністю пояснити цю проблему, давайте поглянемо на тенденції будівництва багатоквартирних будинків (що визначаються як об’єкти з п’ятьма або більше одиницями) за останні кілька десятиліть. Як ви можете бачити на графіку нижче, після різкого скорочення кількості багатоквартирних будинків у 2008-2014 роках, багатоквартирне будівництво та загальна кількість багатоквартирних будинків значно зросли. 

З початку пандемії тенденція до зростання багатоквартирних будинків ще більше вибухнула, і станом на четвертий квартал 4 року вперше перевищила один мільйон будівель, що будуються (принаймні згідно з даними CoStar).

Звичайно, будівництво багатоквартирних квартир займає кілька місяців, якщо не років, навіть у сприятливі часи. Але останні роки були нелегкими для будівельників — принаймні з точки зору графіків доставки. З огляду на проблеми з ланцюгом постачання та обмеження робочої сили, будівництво тривало довше. Ця тенденція призводить до величезного надлишку запасів, які ще не вийшли на ринок. Дивлячись на графік нижче, ви можете побачити, що прогноз CoStar щодо поставлених одиниць показує, що 2023 рік є найвищим за всю історію, а 2024 рік трохи знизився, але все ще був високим. Так, прогнозувати складно, але прогнозувати обсяги будівельних поставок трохи простіше, ніж інші набори даних. У зв'язку з тим, що будівельникам і забудовникам необхідно отримувати дозволи на будівництво, є достовірні дані про проекти, які плануються і знаходяться в стадії розробки. Особисто я ставлюся до цього прогнозу трохи серйозніше, ніж до інших прогнозів. 

Збільшення пропозиції не є проблемою, якщо є пропорційний попит на «поглинання» нових одиниць, але цього немає. Попит падає. 

Таблиця нижче розповідає дуже переконливу історію. Спочатку подивіться на сині смужки. Це те саме, що ми розглядали вище — високі поставки одиниць протягом наступних двох років. Але потім подивіться на помаранчеві смужки, які показують «Поглинання» (показник комерційної нерухомості, який вимірює попит). Це не встигає. 

Після знаменного для попиту 2021 року «чисте поглинання» (поглинання — попит) стало негативним, тобто на ринок надходить більше пропозиції, ніж попиту. Це було у 2022 році! У 2023 році очікується, що в мережі з’явиться ще більше одиниць, і, як видно з цього графіка, попит не встигне. Звичайно, деякі будівельники можуть скасувати або призупинити свої проекти, але це так дорога пропозиція яких будівельники намагаються уникати, якщо це можливо. 

Що відбувається, коли пропозиція перевищує попит? Як ви бачите в цьому прогнозі CoStar, зростає вакантність. Це повинно хвилювати будь-кого в багатоквартирному просторі та будь-якого інвестора в нерухомість. Збільшення пропозиції та відповідне збільшення вакантних приміщень може зменшити дохід і знизити орендні ставки. Дані, які я показую, і мій аналіз стосуються комерційної нерухомості, але зниження орендної плати та зростання вакантності в багатоквартирних будинках може поширитися на ринок житлової нерухомості в певних регіонах. 

Звичайно, ці дані національного рівня не розповідають усієї історії. Я подивився на кілька окремих ринків, щоб побачити, як це відбувається на регіональному рівні. Я виявив, що деякі ринки піддаються значному ризику надмірного будівництва. Я вибрав вибірку з п’яти ринків, які, на мою думку, мають високий ризик зростання вакантності та зниження орендної плати для багатоквартирних будинків: Санта-Фе, Нью-Мексико; Пунта Горда, Флорида; Міртл-Біч, Південна Кароліна; Колорадо-Спрінгс, Колорадо; і Остін, Техас.

Усі ці ринки мають значні будівельні лінії, з великою кількістю одиниць, які планується вивести на ринок порівняно з поточною пропозицією та очікуваним попитом. 

З іншого боку, у багатьох містах, які я вважаю меншими, усе ще відносно добре. 

Міссула, Монтана; Афіни, Грузія; Мідленд, Техас; Прово, штат Юта; і Топека, штат Канзас, усі вони мають солідне чисте поглинання, і їхні будівельні лінії є дуже розумними порівняно з поточними рівнями запасів. На мій погляд, у цих містах набагато менший ризик вакантності та зниження орендної плати. 

Кожен ринок унікальний, і я лише показую кілька прикладів ризикованих і не ризикованих ринків. Але я закликаю вас провести дослідження самостійно та визначити, як розвивається ваш ринок з точки зору будівництва. Ви можете знайти багато хороших даних безкоштовно на Веб-сайт Федеральної резервної системи Сент-Луїса або просто пошукавши в Google дані про поглинання у вашій місцевості. 

Висновок

Багатоквартирні будинки спостерігають надлишок пропозиції на ринку в невідповідний час, коли підвищення процентних ставок вже чинить тиск на ціни та тиск на грошові потоки на операторів. Таким чином, 2023 і 2024 роки можуть стати важкими роками в багатоквартирному просторі для поточних операторів. 

Тут важливо зазначити, що надлишок пропозиції та дефіцит попиту, ймовірно, будуть короткостроковими. Довгострокові будівельні та демографічні тенденції підтримують високий попит на оренду багатоквартирних будинків у майбутньому, що є хорошим провіщенням для інвесторів. Наприклад, недавнє дослідження показує, що в найближчі 4.3 років США потрібно ще 12 мільйона багатоквартирних будинків, щоб задовольнити попит. Формування домогосподарств, ймовірно, зараз скорочується через короткострокові економічні умови. Інфляція негативно впливає на купівельну спроможність орендарів, а економічна невизначеність заважає молодим американцям створювати власні домогосподарства. Незрозуміло, коли ці економічні труднощі закінчаться, але коли це станеться, попит, ймовірно, відновиться. 

Враховуючи це, інвестори могли мати хороші можливості покупки у найближчі місяці та роки. Оскільки максимальні ставки, ймовірно, зростуть, ціни на багатоквартирні будинки мають знизитися. Якщо NOI також впаде через проблеми з надлишком пропозиції, це призведе до ще більшого зниження цін. Це може дозволити винахідникам із деякими сухими можливостями отримати багатоквартирні будинки за привабливими цінами, але пам’ятайте — це ризикований час. Будьте обережні, не купуйте будь-що й детально розумійте динаміку ринку у вашому регіоні.

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.