Поєднання (відносно) високих процентних ставок і економічної нестабільності з тим фактом, що більшість власників будинків мають фіксовану, низьку процентну ставку, призвело до того, що економіст з нерухомості Білл Макбрайд відноситься до «страйк продавців». Як і слід було очікувати, після такої впертості забудовники починають «страйк будівельників», щоб наслідувати їхній приклад.
As CNBC повідомляє наприкінці жовтня, «За даними перепису населення США, у вересні кількість нових будинків для однієї сім’ї впала майже на 19% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Дозволи на будівництво, які є індикатором майбутнього будівництва, впали на 17%. PulteGroup, одна з найбільших будівельних компаній країни, повідомила, що рівень скасування підскочив з 15% у другому кварталі цього року до 24% у третьому».
Рік Паласіос-молодший, директор з досліджень компанії John Burns Real Estate Consulting, сказав цікава тема на настрої будівельників з усієї округи. Це не зовсім добре.
Коментарі будівельників будинків під час нашого опитування цього місяця були такими ж негативними, як я бачив на сьогоднішній день. Ось деякі з ринкових кольорів, які вискочили...
— Рік Паласіос молодший (@RickPalaciosJr) Листопад 9, 2022
Кілька прикладів включають слова будівельника в Бостоні: «Жовтень був надзвичайно слабким», у Балтіморі: «Ринок жахливий», а у Вілмінгтоні: «Ринок падає зі скелі» тощо.
Ви отримаєте ідею.
Загалом кількість нових односімейних будинків стрімко падає. Проте початок будівництва багатоквартирного житла, дещо дивно, залишаючись відносно стабільним. Цілком ймовірно, що багатоквартирні будинки певною мірою підтримуються державними субсидіями Проекти LIHTC, але, незважаючи на це, скоро вони, ймовірно, зменшаться.
Звичайно, слід очікувати значного уповільнення будівництва. Нове будівництво завжди сильно залежить від процентних ставок, і Федеральна резервна система встановила облікову ставку, яка лежить в основі іпотечного ринку from 0.25% to 4.5% менше ніж за рік.
Причина ринок нерухомості навряд чи обвалиться це тому, що, на відміну від 2008 року, власники будинків мають борг із фіксованою ставкою за низькими відсотками, стандарти кредитування є відносно сильними, і більшість має пристойний капітал у своїх будинках. Абсолютно нічого з цього не має нічого спільного з обчисленням, яке розробники використовують, коли вирішують, чи будувати власність. Іншими словами, основи ринку житла не застосовуються до ринку нового будівництва. Таким чином, нове будівництво різко падає і може зруйнуватися.
Тобто будівельники розчаровані, і вони страйкують.
Однак вони не можуть зробити це до того, як закінчать і ліквідують те, що може стати незначною дурницею в американській економіці: нове будівельне надлишок.
Майбутнє перенасичення нового будівництва
Вже зараз, рекордних 29% будинків на продаж у Сполучених Штатах є новобудовами. Скасування покупців збільшено 7.5% для новобудов з вересня по жовтень і не показало жодних ознак зменшення. Місяці інвентаризації для нового будівництва зросли більш ніж на 50% з січня 2022 року по жовтень, з 5.7 місяців до 8.9 місяців. (Як правило, шість місяців інвентаризації вважається збалансованим ринком).
І хоча кількість часу, який потрібен для продажу нових будинків, як правило, випереджає існуючі запаси, розрив між ними став досить помітним. У жовтні було лише 3.3 місяці запасів для існуючих запасів (все ще ринок продавця), лише одна третина того, що було для нового будівництва.
На жаль, немає реальних причин вірити, що це покращиться, перш ніж стане гірше. Поки інфляція трохи охолола, ФРС зазначила, що планує підтримувати високі ставки (умовно кажучи) принаймні до 2023 року.
Але, можливо, ще важливіше, як зазначає Білл Макбрайд, що зараз будується більше житлових одиниць, ніж будь-коли раніше!
«Червоний – це односімейні одиниці. На даний момент у стадії будівництва знаходиться 794 тисячі односімейних одиниць (червоні)…Синій — для 2+ одиниць. Зараз у стадії будівництва знаходиться 928 тисяч багатоквартирних будинків. Це найвищий рівень з грудня 1973 року!»
«Загалом на стадії будівництва знаходиться 1.722 мільйона одиниць. Це рекордна кількість будівель, що будуються».
Збільшення обсягів будівництва значною мірою відбулося за рахунок дефіцит житла в країні, що є переважно що призвело до різкого зростання цін на житло протягом кількох попередніх років. Крім того, проблеми з ланцюгом постачання призвели до затримки багатьох прогнозів, через що будівництво об’єктів залишалося довше, ніж планувалося.
На жаль, на відміну від домовласників, які рідко змушені продавати, будівельники мають невеликий вибір. Звичайно, багато хто звернеться до оренди цих новобудов, але ринок оренди вже є починає насичуватися. Для більшості вони не матимуть іншого вибору, окрім як продавати на тому, що є ринком покупця і що, ймовірно, стане значно більшим.
Висновок
За відомими винятками (зокрема, ті, що субсидуються урядом, як-от LIHTC), це, ймовірно, не найкращий час для початку нових проектів розвитку. Якщо ви забудовник, який займається будівництвом такої новобудови, варто принаймні подумати про те, чи економічно доцільно орендувати нерухомість (або частину нерухомості, якщо планується будівництво підрозділу).
Якщо продаж є єдиним виходом, було б розумно випередити криву. Хоча ціни на існуюче житло, ймовірно, лише помірно впадуть протягом наступного року, ціни на нове житло, ймовірно, впадуть значно більше. Ви не хочете, щоб вас спіймали на гонитві за ринком вниз, утримуючи запаси. Я б рекомендував лідирувати на ринку та заздалегідь знизити вашу ціну. Пропонуючи привабливі стимули, наприклад процентна ставка Викуп (де забудовник платить кредитору за зниження процентної ставки для покупця протягом першого року або більше) також має бути предметом розгляду.
Кожен інвестор і розробник рано чи пізно зіткнеться з цим бізнесом. Краще змиритися з цим зараз, ніж намагатися зберігати надію, що ви зможете продати за тією ж ціною, яку могли б мати, коли звичайний домовласник купував за процентною ставкою в діапазоні 3%. Сподіватись, що ринок повернеться до того, що було шість місяців тому, ви, швидше за все, змусите вас тримати мішок, оскільки витрати на утримання з’їдають будь-який прибуток, який ви могли отримати. І після цього вам, швидше за все, доведеться продати навіть менше, ніж знижка, яку ви могли б запропонувати заздалегідь.
З іншого боку, якщо ви збираєтеся купити дім, зокрема той, у якому можна жити, і засмучені тим, що цей мем набагато ближчий до реальності, ніж такий покупець віддає перевагу:
Було б на що подивитися на нові будинки. Особливо слідкуйте за зниженою ставкою пропозиції. У будь-якому випадку ви обов’язково будете мати перевагу в переговорах.
На ринку представлений Fundrise
Fundrise змінює спосіб інвестування в нерухомість.
Завдяки прямому доступу до високоякісних інвестицій у нерухомість, Fundrise дозволяє створювати, керувати та розвивати портфель одним натисканням кнопки. Поєднуючи інновації з досвідом, Fundrise максимізує ваш довгостроковий потенціал прибутку і швидко став найбільшою в Америці платформою для прямих інвестицій у нерухомість для інвесторів.
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/builders-are-getting-frustrated-and-now-theyre-doing-this
- 1
- 15%
- 2022
- 2023
- 7
- 9
- a
- МЕНЮ
- абсолютно
- За
- доповнення
- після
- попереду
- дозволяє
- завжди
- американська
- Американська економіка
- кількість
- та
- Інший
- Застосовувати
- навколо
- привабливий
- автор
- назад
- сумка
- Балтімор
- оскільки
- ставати
- перед тим
- початок
- буття
- Вірити
- КРАЩЕ
- Краще
- між
- Білл
- Black
- border
- Бостон
- приніс
- будувати
- будівельник
- будівельники
- Створюємо
- Будує
- бізнес
- button
- купити
- Купівля
- розрахований
- спійманий
- викликаючи
- Перепис
- певний
- звичайно
- ланцюг
- вибір
- ближче
- CNBC
- колапс
- color
- об'єднання
- Приходити
- майбутній
- Коментар
- вимушений
- Вважати
- вважається
- беручи до уваги
- будівництво
- консалтинг
- Коштувати
- витрати
- може
- графство
- курс
- В даний час
- крива
- різання
- Дата
- Борг
- Грудень
- Вирішивши
- зменшити
- Затримується
- залежний
- Розробник
- розробників
- розвивається
- розробка
- Директор
- Знижка
- справи
- Не знаю
- вниз
- різко
- впав
- є
- Економічний
- економічна нестабільність
- економіка
- або
- капітал
- майно
- і т.д.
- Ефір (ETH)
- Навіть
- врешті-решт
- НІКОЛИ
- точно
- існуючий
- очікуваний
- експертиза
- Падати
- Падіння
- реально
- Fed
- Федеральний
- Федеральна резервна система
- кілька
- Перший
- фіксованою
- стежити
- від
- розчарування
- Основи
- майбутнє
- розрив
- в цілому
- отримати
- отримання
- буде
- добре
- Рости
- сильно
- тут
- прихований
- Високий
- високоякісний
- найвищий
- число переглядів
- тримати
- проведення
- Головна
- Будинку
- надія
- Горизонтальний
- будинку
- житло
- Ринок житла
- Як
- Однак
- HTML
- HTTPS
- ідея
- in
- В інших
- стимули
- включати
- Augmenter
- збільшений
- індикатор
- інновація
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- цікавий
- інвентаризація
- Invest
- інвестування
- інвестиції
- інвестор
- питання
- IT
- січня
- Джон
- Джон Бернс Консультації з нерухомості
- тримати
- великий
- найбільших
- провідний
- Залишати
- кредитора
- кредитування
- рівень
- LG
- Ймовірно
- трохи
- жити
- логотип
- довгостроковий
- довше
- подивитися
- шукати
- Луїс
- made
- основний
- управляти
- багато
- ринок
- макс-ширина
- максимізує
- мем
- Середній
- мільйона
- незначний
- суміш
- місяць
- щомісячно
- місяців
- більше
- Іпотека
- найбільш
- націй
- Nationwide
- майже
- обов'язково
- негативний
- переговори
- Нові
- Нове будівництво
- наступний
- Помітний
- особливо
- номер
- жовтень
- запропонований
- пропонує
- ONE
- Одна третя
- Думки
- варіант
- Інше
- частина
- особливо
- країна
- PBS
- план
- платформа
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- точка
- точок
- портфель
- потенціал
- переважно
- надавати перевагу
- представлений
- попередній
- price
- ціни
- ймовірно
- Прибуток
- Прогнози
- проектів
- властивості
- власність
- Квартал
- швидко
- діапазон
- швидко
- ставка
- ставки
- RE
- реальний
- нерухомість
- ринок нерухомості
- Реальність
- причина
- рекомендувати
- запис
- червоний
- відноситься
- щодо
- залишатися
- оренда
- Повідомляється
- представляти
- дослідження
- Резерв
- повертати
- революційні
- Рік Паласіос мл.
- круглий
- sale
- продажів
- то ж
- другий
- Другий квартал
- продавати
- Продаж
- Вересень
- Зміни
- Повинен
- Ознаки
- з
- один
- SIX
- Шість місяців
- Уповільнення темпів
- So
- деякі
- що в сім'ї щось
- кілька
- Скоро
- розмова
- стандартів
- старт
- починається
- Штати
- Як і раніше
- удар
- сильний
- такі
- костюм
- поставка
- ланцюжка поставок
- Огляд
- Приймати
- приймає
- terms
- Команда
- ФРС
- їх
- тим самим
- третій
- У цьому році
- через
- час
- до
- торкатися
- правда
- ПЕРЕГЛЯД
- типовий
- типово
- нас
- при
- блок
- United
- Сполучені Штати
- одиниць
- використання
- Ve
- Volatility
- webp
- Що
- Що таке
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- Вікіпедія
- волі
- WISE
- слова
- вартість
- б
- письмовий
- Yahoo
- рік
- років
- вашу
- YouTube
- зефірнет