Зменшення кредиту це термін, який ви, мабуть, не чули. І не дивуйтеся; більшість новинних мереж ніколи не розповідатимуть про те, що таке зменшення боргу що це означає для ринку нерухомості. Але це капітальне звуження могло вибухнути Ринок житла, в результаті чого численні інвестори та фонди пропадають, залишаючи решту збирати на сміття. Ця масштабна зміна ось-ось відбудеться, але не дуже лякайтеся; якщо ви купили правильно, ви можете стати одним із небагатьох щасливчиків із a шведський стіл з готівковий угод на вибір.
Отже, кому краще запитати про цю неминучу кризу, як не Бен Міллер, співзасновник та генеральний директор компанії Збір коштів? Він надавав позики з обох сторін, не лише купуючи значні активи за допомогою кредиту, але й надаючи фінансування іншим, хто цього потребує. Бен прогнозує масштабні зміни на ринку нерухомості що буде шокувати інвесторів до глибини душі і може погіршити економіку через знос. Ця криза зменшення боргу, про яку говорить Бен, не проста концепція, але коли ви зрозумієте, як і чому це відбувається, ви розблокуйте частину знань, яку пропускають 99% інших інвесторів.
Бен розповідає про те, як бридж-кредити та плаваюче фінансування поставили тисячі інвесторів (і кредиторів) у безвихідь, чому у 2023 році банки будуть обмежені готівкою, а також сценарії, які можуть розгортатися протягом наступного року, якщо все піде не так. Не помиляйтеся, це НЕ прогноз кінця світу чи якийсь гіпотетичний ажіотаж, покликаний занепокоїти інвесторів. Зменшення заборгованості є реальним сценарієм, який міг мати місце каскадні ефекти протягом десятиліть. Якщо ви інвестуєте, це ВАЖЛИВИЙ епізод, на який варто налаштуватися.
Натисніть тут, щоб послухати Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Дейв:
Всім привіт. Ласкаво просимо до On Market. Я Дейв Мейер, ваш господар приєднався до Джеймса Дейнарда сьогодні в Сіетлі. Джеймсе, готовий до гри?
Джеймс:
Я готовий. Я отримав свої краплі від кашлю. Я готовий кричати, оскільки... 12-й чоловік – це справжня річ, тому я буду кричати разом з ним.
Дейв:
Я завжди хотів потрапити туди на гру. Це справді щось інше?
Джеймс:
О, коли ти повернешся сюди, я проведу тебе. Так, я був досвідченим власником квитка протягом тривалого часу. Це голосно. Коли в режимі Beast Mode звір здригнувся, це було найсильніше, що я коли-небудь чув у своєму житті, це було абсолютно божевілля.
Дейв:
Так, це звучить весело. Я збираюся бути в Сіетлі через два тижні, але вас там, на жаль, не буде. Але наступного року ми це зробимо.
Джеймс:
Якщо є гра, я міг би дати вам квитки, дозвольте мені перевірити розклад.
Дейв:
Я однозначно за. Ну давайте перейдемо до нерухомості. Отже, сьогодні ми маємо Бена Міллера, генерального директора Fundrise, який, як відомо, є спонсором нашого шоу. Але Бен — найбільш обізнана людина з нерухомістю, яку я зустрічав у своєму житті. І це фантастичний епізод та інтерв’ю, які ми щойно мали. Чи можете ви коротко розповісти всім слухачам про те, що вони можуть очікувати почути тут?
Джеймс:
Я думаю, що це чудовий епізод. Насправді це одне з моїх улюблених, які ми робили, і причина в тому, що всі шукають цю можливість, але зараз вони заморожені. Вони кажуть, що я нічого не куплю, доки не придумаю, що купити. Бен розповідає про те, що планується зробити, і як інвестор, який має підготуватися до основних можливостей. І натяки, які він робить, такі… кожен хоче знати, де заробити багатство, саме про це ми поговоримо в цьому епізоді.
Дейв:
І я хочу лише трохи розкрити тут, тому що деякі з того, про що говорить Бен, є трохи більш просунутими. Ми вникаємо в подробиці банківської системи та того, як генеруються кредити на нерухомість, зокрема на комерційну нерухомість. Але вкрай важливо, що Бен думає про те, що зараз відбувається в сфері нерухомості. І він наводить справді хороші конкретні приклади того, як деякі зміни динаміки на боргових ринках і це велике зменшення боргу, як він це називає, яке ми побачимо протягом наступних кількох років, може вплинути на активи комерційної нерухомості. Отже, це захоплюючий епізод, я особисто багато чого навчився, але попереджаю, що тут є якийсь ботанік. Але я знаю, що для таких людей, як Джеймс і я, нам це сподобалося.
Джеймс:
Мені подобається знімати це лайно з Беном, здається, я надіслав тобі електронний лист перед шоу, я думав, мені довелося прослухати цей подкаст двічі, щоб переварити його, але це захоплююче, і, мабуть, це змінило всю мою стратегію Я збираюся зробити в 2023 році.
Дейв:
Ого. добре Що ж, це сміливі слова, тому, якщо Джеймс сприйняв це настільки серйозно, ви точно хочете це послухати. Тож ми збираємося зробити коротку перерву, але потім повернемося до генерального директора Fundrise Бена Міллера.
Бен Міллер, генеральний директор Fundrise. Ласкаво просимо назад до On Market. Дуже дякую, що ви тут.
Бен:
Дякую, що прийняли мене, хлопці.
Дейв:
Що ж, ми раді, тому що минулого разу ми чудово розмовляли про Build to Rent, але ми з Джеймсом слухали подкаст, на якому ви нещодавно були. Джеймс зізнався, що прослухав його двічі, тому що він йому дуже сподобався. Мова йшла про зменшення заробітних плат, я думаю, що в тому епізоді подкасту це було названо Великим зайвим залученням, і це було захоплююче. Тож ми сподівалися почати з цього й просто дізнатися трохи про ваші думки щодо цієї теми. Тож чи можете ви просто почати з того, що розкажете нам трохи про те, що таке зменшення кредитного плеча?
Бен:
так Отже, це означає зменшити суму вашого боргу, зменшити кредитне плече, зменшити кредитні плечі, і я вважаю, що це, по суті, вплине на економіку та на всі активи в найближчі рік або два.
Дейв:
І тому, коли ви говорите про те, що зайві кошти з точки зору нерухомості, ви маєте на увазі, що існуючі власники нерухомості збираються зменшити суму левериджу, яку вони мають на нерухомість, чи купівля на перспективній основі використовуватиме менше боргу або як би ви описали явище зменшення заробітної плати, що стосується інвестування в нерухомість?
Бен:
Тож аргумент, який я наводжу правильно, полягає в тому, що фактично вся фінансова система, а не лише нерухомість, має зменшити суму боргу, вона має відмінити важелі. І це тому, що ми перебували в середовищі низьких процентних ставок, фактично в середовищі нульової процентної ставки, протягом 15 років, а до цього ми були в середовищі падіння процентних ставок протягом 40 років. Так це довго. І ми переходимо до середовища високих і зростаючих процентних ставок, тож ви, по суті, ніби ви риба, і тепер ви в повітрі. Це море змін, зовсім інше середовище. І в такому зростанні відсоткової ставки або середовищі високих відсоткових ставок сума боргу, яку може витримати актив, є меншою. Отже, якщо говорити про це скоріше, у вас є бізнес, у вас є багатоквартирний будинок і ви маєте певну суму доходу від цього, скажімо, мільйон доларів на рік. Коли обслуговування вашого боргу подвоюється, а обслуговування боргу кожного в новому середовищі відсоткової ставки зросло принаймні вдвічі, можливо, втричі, ви не зможете підтримувати той самий обсяг обслуговування боргу, як могли раніше. Тож ви повинні мати менше боргів за активом.
Дейв:
І ви бачите, що це вже починає відбуватися у вашому портфоліо, чи як ви помічаєте, що це проявляється?
Бен:
Добре, я можу говорити про нас, а потім я можу говорити про те, що я бачу з перших уст. Отже, ми трохи відрізняємося від більшості позичальників. По суті, ми маємо щось на кшталт публічного REIT, є публічно зареєстровані REIT, тому наше кредитне плече набагато нижче. Наш середній леверидж у наших фондах становить 45%, 43%. Таким чином, це набагато менше, ніж більшість компаній чи підприємств використовують свої активи. Типовий приватний позичальник, ймовірно, хоче отримати 75%, 65%, можливо, 80%. Тож для нас, по суті, ми не маємо проблеми з вищим кредитним плечем, але у нас є кілька активів, де він є, тому що це середній кредитний плечі, тому деякі вищі. І коли я дивлюся на... я дам вам приклад активу, як він працює і що це означає, і ви можете екстраполювати це на багатьох інших позичальників. Отже, у нас є складська лінія вартістю 300 мільйонів доларів США, яка містить велику кількість орендованого житла у великому інвестиційному банку, і ми маємо таку кредитну лінію або складську лінію, це револьвер, тож ви можете купити, ви можете заплатити, ви можете позичити це знову. Близько 18 місяців тому.
І тому, коли ми це отримали, ми встановили обмеження процентної ставки, і я думаю, що розмова про похідні процентні ставки є справді цікавою частиною цієї теми. І в основному те, що інвестиційні банки люблять робити, — це позичати вам свій баланс, а потім ви берете це та купуєте нерухомість чи щось інше, а потім вони йдуть і сек’юритизують це. В основному їхній бізнес полягає в створенні комісій, і вони використовують свій баланс, щоб отримати більше комісій за управління капіталом, комісій ринку капіталу. Отже, це те, що вони насправді роблять. Таким чином, вони насправді не позичають вам, вони насправді просто підводять вас до ринків сек’юритизації. І на ринках сек’юритизації, минулого року, 12 місяців тому, ви могли запозичити… той портфель, який ми створили, ви могли позичити 2.25% з фіксованим терміном на п’ять років, а зараз цей ринок сек’юритизації становить 6%.
Тож ми маємо сплатити цю лінію з тим інвестиційним банком, ми маємо її сплатити, ми це зробимо, і ми маємо знизити кредитне плече з, можливо, 73% до 55%. І це фактично зниження зарплати приблизно на 15, 20%. Але це показово, коли відсоткові ставки зросли настільки, що ви, в основному, повинні платити. І ми не повинні платити, доки не закінчиться обмеження, обмеження процентної ставки, в основному розмір кредиту, який ми отримали, занадто великий для процентної ставки, яка становить 6, 7, 8%. Тож у нас є ліквідність, у нас є багато ліквідності, тож це не буде для нас проблемою. Але для багатьох позичальників, якщо ваш позикодавець повернеться і скаже, що мені потрібно, щоб ви виписали чек на 20% позики, і мені потрібно це для кожної окремої позики, яка настає під час погашення, або будь-якої позики, за яку ви збираєтеся отримати нове майно, це в основному проблема для багатьох позичальників.
Джеймс:
Так, це справді цікаво, тому що з раптовим підвищенням ставок це найшвидше, як ми коли-небудь бачили, ставки зростають так швидко, ми бачимо це в усіх сегментах, і я думаю, що всі бачать, як ці процентні ставки зростають, і вони всі думаючи, що ринок житла зазнає краху і що наближається якийсь крах. І деякий час я думав, що саме через те, про що ви говорите, виникне це інвестиційне кладовище, де вартість кредиту не працює з поточними грошима, і виникне величезний попит на ліквідність для оплати ці позики прямо зараз. І я знаю багатьох хлопців, які купують квартири, за останні чотири чи п’ять років чи останні два роки, я знаю, що ми розширювали наш портфель на 5, 7 і 9 років за фіксованими ставками, тому що… Або через 10 років, тому що ми не Я не хочу потрапити в цю кризу ліквідності. Але я відчуваю, що зараз бачу це всюди на будь-якому кредитному плечі, де це важкі гроші, це можуть бути банки, це можуть бути комерційні позики, де активи тепер не можуть окупити себе, і виникне величезна нестача гроші. І я думаю, що саме тут ми побачимо найбільшу можливість, це попит на ліквідність.
Дейв:
Тож це звучить так, як загалом... Я маю на увазі, що в спектрі комерційної нерухомості ми бачимо, як люди, які мають регульовані ставки або комерційні позики, досягають зрілості. По суті, вони стикаються з перспективою або збільшення поточного кредиту, або їм доведеться виплачувати кредит або рефінансувати за набагато вищою ставкою. І це спричинить багато проблем з ліквідністю комерційної нерухомості. Отже, перш за все, чи це здебільшого стосується житлових комерційних об’єктів, чи ви бачите це в усіх класах активів?
Бен:
Житло, мабуть, найкраще.
Дейв:
О справді? ой
Бен:
А офіс – це, мабуть, найгірше. Я не знаю, у моєму подкасті був Ларрі Сільверстейн, власник-розробник Всесвітнього торгового центру, і ми з ним… Це було просто божевільне інтерв’ю, і він говорить про те, що він начебто, я був… Йому 91 рік і він говорить про одну будівлю, яку він будує, вартістю 5 мільярдів доларів.
Дейв:
Вам потрібен лише один, якщо це 5 мільярдів, тоді ви непогані.
Джеймс:
Це розумно працює.
Дейв:
Ось так.
Бен:
Я щука в порівнянні з ним. Але в будь-якому випадку, у всіх цих великих центрах міст є офісні будівлі, які, о Боже мій, просто... їх неможливо фінансувати. Буквально, ви не можете змусити банк у країні надати вам позику за будь-яку ціну, і крапка. Готово. Це нульова ліквідність. Ліквідність означає можливість отримати гроші. Грошей немає, тому офіс найгірший. Але якщо ви малий бізнес, забудьте про це, це все. Я спілкувався з іншими банками цього тижня? Цього тижня, так, вчора і позавчора, один із банків, у якому ми є позичальником, у нас з ними хороші відносини. І вони мені казали, що це 15 найбільших банків країни, сотні мільярдів доларів активів, сотні мільярдів доларів. І вони сказали мені, отже, звідки банки беруть гроші, так? Це питання, так? Мені подобається розуміти, як працюють мої контрагенти. Бо якщо ви розумієте, як вони працюють, ви розумієте, як вони поводитимуться. Таким чином банки, 90 відсотків їхніх грошей надходять від відтоку.
Дейв:
Ніколи не чув цього терміна.
Бен:
У банківській справі та страхуванні чи управлінні активами ви маєте угоди, які окупаються, і коли вони окупаються, у вас є гроші для перерозподілу чи передачі. Тому це називається стоком.
Дейв:
О, гаразд.
Бен:
Тож так, це насправді те місце, де найчастіше позичають… Коли ви йдете в банк і позичаєте гроші, це фактично від когось іншого, хто виплатив свою позику, і тому вони можуть позичити вам більше грошей, тому що вони зазвичай мають досить значний кредит, банки важіль дев'ять разів чи щось таке. З усіх людей банки з кредитними рахунками є найбільш фінансовими. Таким чином, дев’ять разів — це як 90% кредитного плеча, і я думаю, що вони фактично мають як 92-3% кредитного плеча технічно. Так чи інакше, цей банк, ймовірно, позичив 30 мільярдів доларів у 2022 році. Я запитав їх, що з вами відбувається і як справи з цією кризою ліквідності? І він каже мені, що на 2023 рік наш прогноз щодо обсягу позик, який ми можемо зробити, виходячи з обсягу стоку, який ми матимемо, полягає в тому, що до грудня наступного року ми зможемо позичити сто мільйонів доларів.
Дейв:
Це банк із сотнями мільйонів доларів активів.
Бен:
Сотні мільярдів.
Дейв:
Мільярди.
Бен:
Зазвичай вони позичили б, я не знаю, 30, 40, 50 мільярдів за один рік. А вони мають тільки сто мільйонів позичити наступного року.
Дейв:
Що! Чи просто…
Бен:
Так.
Дейв:
Гаразд. Отже, ви стверджуєте, що жодна з цих угод не окупиться, тому що вони думають, що вони отримають дефолт, або просто ніхто не збирається продавати, або звідки відсутність відтоку?
Бен:
Суть полягає в тому, що для того, щоб угода окупилася, її потрібно або продати, але ніхто не збирається продавати, або позичальник має виписати вам чек, який він, ймовірно, отримав від рефінансування з кимось іншим. Але оскільки вас ніхто фінансувати не буде, то й кредити ніхто не виплачуватиме. Це те, що відбувається, це факт. Напередодні останнього подкасту за останні два тижні я зустрівся з, ймовірно, 7 із 15 найкращих банків країни. 7 з 15, все точно так само.
Дейв:
У самому справі?
Бен:
Так, усі вони в однаковій ситуації.
Джеймс:
Ось чому я прослухав цей епізод двічі.
Бен:
Люди мені не вірили. Я був на Reddit, і вони сказали, ні в якому разі, це не може бути правдою.
Джеймс:
Ви говорили про черепах, так? Ви переглянете поняття черепахи? Тому що це дуже складна тема, і це зробило її дуже відчутною, і це ніби це ніколи не закінчується... Давай, Бен, пояснюй це.
Бен:
Гаразд. Якщо я можу віддати справедливість, тому що я зазвичай не вмію бути лаконічним. Отже, суть історії про банки полягає в тому, що ви не часто думаєте про те, звідки банки беруть свої гроші. А в політиці є така приказка, яка завжди ходить за грошима. Ви повинні стежити за грошима, тому ви збираєтеся позичити в банку, але де банк взяв гроші? Банк отримав це від вкладників, вони отримали це за рахунок виплати, а потім банк використав це, банки залучені, вони позичають, будь-хто на ринку, хто позичає вам, позичив під свої активи. Спробуйте зробити це простіше: якщо ви йдете в банк і віддаєте їм свій будинок як заставу, ви отримуєте від них гроші, і вони мають вашу заставу. Застава – це актив, і вони беруть ці активи та позичають під них.
Отже, тепер ваш кредитор є позичальником від когось іншого, ваш кредитор також є позичальником, і в кого вони позичають ці гроші? Ще одна установа, яка теж позичала гроші. Отже, у системі є цей нескінченний ланцюжок, у якому всі є позичальниками та кредиторами, і це складається. У світі жорстких грошей, якщо у вас є нерухомість у кредитора, кредитор може взяти в борг під цей портфель позик у банку. І банк має цю заставу, і цей банк позичив під цей портфель кредитів. Отже, банк має кредити, а звідки вони позичили гроші? Вони запозичують гроші в різних частинах ринку сек’юритизації. Наприклад, хто залучив це кредитами репо. І тому боргів у системі набагато більше, ніж ви бачите. І оскільки в основному ми перейшли від середовища з низькими відсотковими ставками до середовища з високими відсотками, кожен у цьому ланцюжку запозичення до кредитора, від кредитора до позичальника, кожен має надлишкову позику. 90 відсотків ринку, якась величезна частина ринку перевантажена.
І тому, коли відбуваються дефолти або коли відбуваються виплати, це просто каскадний ефект. І я наведу вам приклад. Я знаю великий-великий фонд прямих інвестицій, усі, мабуть, чули про них, скажімо, я не знаю, трійка чи четвірка найкращих і країна, кожен фонд прямих інвестицій створив кредитні фонди за останні 10 років, боргові фонди. І вони вийшли і стали позикодавцями. Отже, якщо у вас є багатоквартирний або офісний будинок, і ви позичили в них, скажімо, 75% грошей, вони повернулися і позичили ці гроші в банку. Отже, у них є майно на сто мільйонів доларів, вони позичають вам 75 мільйонів, повертаються і позичають 55 мільйонів у Wells Fargo, який насправді досить активний на цій частині ринку, вони називають це купюрою. А потім фонд прямих інвестицій, ми тримаємо це на нотатці B, і тоді позичальник просто думає, що гроші були позичені з цього фонду, але насправді все набагато складніше.
Отже, скажімо, у вас є позика в цьому кредитному фонді, термін погашення позики настає 1 грудня, і ви йдете до кредитного фонду і кажете: «Мені потрібна пролонгація, ринок жахливий, я не збираюся продайте це сьогодні, давайте просто продовжимо цей кредит на 12 місяців. Що ж, цей кредитний фонд скаже «ні», тому що вони мають позику від банку, і вони звертаються до банку та кажуть: привіт, банк, нам потрібно продовжити цю позику. А банк ніби ні, плати мені. Тому що деякі банки кажуть: «Ти мені плати». І тому кредитний фонд повертається і каже: ні, платіть мені. І ви з позичальником говорите ні, ні, подивіться, все добре, з майном все добре, просто дайте мені відстрочку. Я маю на увазі, про що ми говоримо? Просто дайте мені продовження.
Скільки разів ви ходили в банк, і від вас просто чекали продовження кредиту. Ніби нічого, добре, я заплачу невелику суму, давайте просто продовжимо цю справу. Ні, ви не можете продовжити, платіть мені. Ну скільки ти хочеш? 10%, 20%, їм потрібно повернути кредитору, тому що вони повинні скасувати позику, вони фактично використали цю заставу, щоб отримати гроші, щоб заплатити вам. Отже, існує такий ланцюжок, коли ніхто не може заплатити, тому що всі позичили в когось іншого. Отже, якщо у вас є позика, ви думаєте, що збираєтеся продовжити її протягом наступних 12 місяців лише тому, що нерухомість в порядку, і ви йдете в банк, ви можете бути здивовані, коли вони скажуть, що ні.
Дейв:
Тож що відбувається тоді? Я просто думаю, що вся система, очевидно, настільки залежить від того, що цей ланцюжок продовжує працювати, що станеться, коли… Як ви сказали, у будь-який момент будь-який із кредиторів може просто сказати: «Не платіть мені». Отже, що відбувається, скажімо, з оператором багатоквартирного будинку, що відбувається, коли він не може отримати ліквідність або не може рефінансувати? Як це все відбувається?
Бен:
Отже, є кілька можливостей, тож давайте зробимо від легкого до складного. Отже, найпростіший спосіб полягає в тому, що багатоквартирний оператор каже, що добре, я збираюся продати всі свої чортові акції та облігації, якими я володію, у них, ймовірно, є гроші за межами, і вони продають їх усе та платять, вони не втратять своїх багатоквартирних будинків. Таким чином, вони можуть повернутись і продати всі свої активи та заплатити кредитору. Це розкішна ситуація. Я просто хочу відзначити наслідки другого порядку: багатьом людям доведеться продавати свої ліквідні активи, такі як акції та облігації, щоб виплатити свої кредити. І я говорю про те, що навіть великі установи повинні будуть це зробити. Їм доведеться виплачувати свої позики, і тому кількість ліквідності зникне.
А коли маєш вимушених продавців, ціни падають. Отже, саме це сталося в Англії. Якщо ви, хлопці, пам’ятаєте Велику Британію два місяці тому, гілт або казначейство Великобританії різко зросли, і всім цим пенсійним фондам довелося повернутись і продати інші активи, щоб фактично покрити свою маржу на своїх казначействах, на своїх гілтах. Отже, криза ліквідності трапилася не в золоті, а фактично в CLO. Ось чому каскадні ефекти є набагато більш прихованими, оскільки вони вдарять по ліквідних ринках, тому що саме там ви отримуєте гроші, саме там ви отримуєте ліквідність. Комусь по лінії доведеться отримати ліквідність. Тож, скажімо, позичальник каже, що я можу заплатити.
Сценарій другий: вони не можуть заплатити, вони звертаються до кредитора, і кредитор каже… Залежить від кредитора, тож якщо ви говорите про кредитний фонд, вони збираються стягнути заставу, вони повинні, вони не У них є вибір, продовжувати і прикидатися, що було правилом для всіх банківських установ протягом останніх 15 років, вони не можуть зробити, вони не можуть продовжувати і прикидатися, тому що кредит більше не покриває. Хто збирається платити відсоткову ставку, яку вона не покриває, вона просто не відповідає їхнім правилам FDIC, які стверджують, що ви повинні мати коефіцієнт капіталу, тож вона просто не відповідає, тому у них немає вибору. Регулятор збирається змусити їх прострочити цей кредит. Тож кредитні кошти збираються вилучити.
Фонд прямих інвестицій, про який я думав, вилучив дві угоди минулого місяця від великих відомих позичальників. І все це відбувається, ніхто про це не говорить, це не потрапляє в новини. Але ви б чули про позичальника, і ви б чули про фонд прямих інвестицій. Житлову угоду, яку вони вилучили, вони щасливі володіти нею. Але, незважаючи на те, що вони є кредиторами, вони все одно повинні заплатити старшому. Тому що якщо вони стягнуть заставу, у них є великий багатоквартирний будинок, і вони скажуть, що 80%… І я знаю про угоду, де це відбулося у великому місті, угода по суті… Навіть якщо 80%, цей кредитний фонд має виплачувати їхнім старшим кредитор, цього недостатньо. Навіть якщо вони вилучили, старший позикодавець, який має цей актив, який вони зараз вилучили, він все одно перевантажений їхнім старшим кредитором. Ви слідкуєте?
Джеймс:
Так, це просто кредитне плече до каси, це повний безлад.
Бен:
Так, це заплутано. Тож я майже хотів би називати імена, але це створить мені багато проблем. Тож я просто назву: ви звернулися до кредитора ABC і позичили 80%, кредитора ABC, тепер стягнуто на ваш житловий будинок на 200 квартир, чудово, у них є житловий будинок на 200 квартир, але вони позичили в кредитора XYZ і Кредитор XYZ все ще говорить, що заплати мені, заплати мені, заплати мені. Тож навіть цей кредитор ABC має продати щось… Вони мають зробити запит на капітал, вони мають отримати ліквідність, заплатити. Таким чином, із системи знову висмоктується ліквідність. Коли ліквідність висмоктується із системи, ціни падають. Це протилежність кількісного пом’якшення, протилежність тому, що сталося у 2021 році, коли всі ці гроші були скрізь і ціни зросли всюди, гроші вилучаються із системи.
Якщо ви знайомі з пропозицією грошей, М2 впаде через цю динаміку зменшення боргових зобов’язань, а також через кількісне обмеження. Тож ви насправді побачите, я думаю, що наступного року відбудеться шок ліквідності, коли всі ці гроші покинуть систему. Тож це другий сценарій. Вони також звернули стягнення на офісну будівлю, і вони схожі на те, що я буду робити з цією офісною будівлею? Офісна будівля, ймовірно, коштує менше, ніж їхній кредит, набагато менше, можливо, насправді менше, ніж кредит старших кредиторів. Вони можуть передати всю цю офісну будівлю справжньому банку XYZ, банку Америки або ще тому. Офіси просто ліворуч і праворуч за замовчуванням. Це буде кривава баня, і всі говорять про перетворення офісів на житлові, вони не знають, про що говорять.
Дейв:
Так, у нас було декілька людей у цьому шоу, які приходили і казали: «Так, це не працює».
Бен:
Це просто якийсь академік або хтось говорить про це, урядова політика, це ніби, ви мрієте.
Дейв:
Схоже, можливо, 5% офісів можна реально переобладнати, якщо це так.
Бен:
Один очевидний момент: як часто офісна будівля вільна на сто відсотків?
Дейв:
Так, це правда.
Бен:
Ніколи, там завжди якісь п’ятеро орендарів і ця будівля на 20% в оренді, як ти відремонтуєш будівлю, коли там 20% в оренді з п’ятьма орендарями, ти не можеш.
Дейв:
Так, це не має сенсу.
Бен:
У будь-якому випадку, цікаве питання [нерозбірливо 00:26:43] полягає в тому, що в основному регулятор... Зараз регулятор завдає шкоди банкам, що насправді... Просто [нерозбірливо 00:26:50] для них. Отже, питання полягає в тому, чи починає регулятор дивитися в інший бік і говорити: добре, я знаю, що у вас є всі ці активи, які в основному є дефолтними і не покривають, я збираюся дивитися в інший бік. Це питання... Я не знаю, я підозрюю, що регулятор не збирається цього робити з кількох причин. Я часто говорю це у своєму маленькому світі, але це більше 1992 рік, ніж будь-який інший період нашого життя.
Джеймс:
У 1992 році інвестиційні компанії отримали… Усі вважають крах 2008 року. Але з 1988 по 1992 рік інвестиційні банки зазнали потрясінь, і це був той самий тип кризи ліквідності, тому що ФРС взагалі не втрутилася. Вони не дивилися в інший бік у цих інвестиціях… Я читав про це, і чи не було схоже, що 90% інвестиційних компаній просто зазнали краху за цей час? Це була якась астрономічна сума, яка мене якось шокувала, і я хочу сказати, що вони не могли відновити добрих два-три роки.
Бен:
так Тож я кажу, що це була найгірша криза нерухомості в американській історії, набагато гірша, ніж у 2008 році. Більшість людей нашого віку, це далеко перед нами… Тож тодішній політичний підхід полягав у тому, щоб дозволити їм усім спалити, і вони вилучили, я думаю, 8,000 банків і кожному розробнику було відкликано кредити, тож кожен розробник, якого ви можете назвати, або втратив усі свої активи, або фактично майже втратив усі свої активи, нікого не пощадили. І тому багато разів, як ви бачите в політиці та взагалі в людській поведінці, якщо щось сталося погано, люди не повторюють цю помилку, доки не пройде достатньо часу, щоб люди про це забули, а потім повторюють це знову.
Дейв:
Здається, настав час. Так, минуло 30 років.
Джеймс:
Ми справді запізнилися.
Бен:
Так, ми як повне коло. Якщо цього не станеться в цьому циклі, це точно станеться наступного разу, коли ми матимемо цикл спаду. Тому що здається, що всі ці позичальники, які подолали кредиторство, усі ці позичальники, які подолали кредиторство, здаються поганими хлопцями, і ми повинні просто дозволити їм усім згоріти. І це дуже політично задовольняє, тож цього разу ми можемо потрапити туди знову.
Дейв:
Ви просто не думаєте, що є політичний апетит знову виручати банки після того, що сталося 15 років тому?
Бен:
І виручати фонди прямих інвестицій і виручати багатих, це не… Я думаю, що цього десятиліття більше не буде жодних стимулів. Порятунок і стимул, забудьте про це.
Джеймс:
Так, зупиніть подразник. Але іноді потрібно дозволити речам трохи підгоріти, чи не так? Я маю на увазі, що це капіталізм.
Дейв:
Це капіталізм. Так, це основне…
Бен:
Гаразд.
Джеймс:
І те, про що говорить Бен, є великою справою, це в усіх різних сферах цього… Люди були просто середніми людьми, які скрізь отримували гроші протягом останніх двох років і отримували хороші прибутки. І справа не тільки в багатоквартирних будинках і офісних будівлях, а також у поганих умовах. Ці кредитори приходили, вони продавали банкноти за 7%, 8%, і тепер ці кредитори платять своєму головному банку, вони платять 10, 11%, і що відбувається, це те, що ці фіксують, перевертають або спалюють інвесторів, вони приходить, а вони йдуть, агов, мої проекти тривають надто довго, я перевищив бюджет, вартість начебто впала, мені потрібно це розширення, а їхні ставки підвищуються на п’ять, шість пунктів або вони мають прийти з грошима, або їх просто не продовжать взагалі. Насправді ми є кредитором у Вашингтоні, і ми отримали стільки запитів на рефінансування інших кредиторів, тому що в них немає вибору, кредитор не продовжить прямо зараз, і це спричиняє велику, велику справу. І тоді ми дивимося на позику до цінностей, і це наша відповідь: так, ми можемо зробити цю позику, але вам потрібно принести ще 15% зниження, а ці люди цього не мають.
І ось що страшно, у 2008 році ми побачили багато РЕО та власності банків через житлову площу. Але це як, якщо у вас немає грошей, ви не можете оплатити свої рахунки. І цим інвестиційним банкам і кредиторам, їм доведеться прийняти це... Буде багато REO і замість них повертатися до цих банків, і банки стануть... ми всі налякані, що хеджування фонди збиралися стати найбільшим власником житла з усім цим придбанням житла, і вони могли базуватися лише на безнадійних кредитах, які повертаються до них.
Бен:
І тому знову всі цікаві речі є наслідками другого/третього порядку. Отже, наслідком другого порядку є те, що ви щойно сказали, Джеймсе, що оцінки почнуть знижуватися, тому що ви матимете всі ці погані оцінки REO, і люди будуть змушені продавати, і це дійсно зашкодить вашим LTV . Отже, ви збираєтеся позичати гроші або рефінансувати, а тоді LTV будуть ще гіршими, і тоді вони будуть більше викупів. Тож ми входимо в цей цикл, який починає розриватися… це порочне коло вниз, і це один із інших наслідків за всіма напрямками. І в кожному [нерозбірливо 00:32:19] ми фінтех, купуй зараз, плати пізніше. Вгадай що? Супер важіль.
Дейв:
так Ви сказали, що оцінка знизиться, тож я припускаю, що ви вважаєте, що відбудеться значне зниження вартості об’єктів комерційної нерухомості? Треба, чи не так?
Бен:
Так, немає питань. Це чудова можливість, по суті, тому що ми не говоримо про органічне ціноутворення, ціну, за якою банки продають речі, немає ніякого відношення до того, що, на вашу думку, насправді коштує після наступних, я думаю, ймовірно, 24 місяців справжнього спаду та біди. І тому є можливість купити або можливість позичити, і якщо у вас невелика сума боргу, це буквально те, про що казав Ларрі Сільверстейн, ви проходите через жахливі кризи, виходите з них, ви все ще володієте будівлею, і тепер він вартістю 10 мільярдів доларів або щось таке. Це частина гри, не потрапляйте в ту частину гри, де ви фактично втрачаєте свої активи.
Дейв:
Отже, ви згадали Бена, що є багато можливостей, для людей, які слухають це, як би ви порадили їм скористатися деякими з майбутніх можливостей, які ви бачите?
Бен:
Ви можете піти поговорити з банками, підійти до банків, банки отримають… У них цього ще немає, і вони дуже повільні. Брокери, які надавали всі кредити, стануть брокерами цього середнього капіталу, цього мостового капіталу, я називаю це фінансуванням розриву, фінансуванням порятунку. Усі брокери, які раніше виконували роботу, щоб знайти вам старші позики, тепер виконуватимуть цю роботу. Отже, брокери є, мабуть, найбільшим джерелом потоку. Це смішно, фондовий ринок, я все ще думаю, що вони ще один крок вниз, а потім загалом ринки, рецесія вдарила по прибутках. Отже, ви хочете бути в кредиті, ви хочете бути в кредиті в цій частині циклу, тому що справжня вартість, справжня опортуністична вартість, на мою думку, ще далеко. Але кредитори вони справді головні. Але потік угод просочуватиметься скрізь.
Джеймс:
Я знаю, що ми звернулися до вас і точно отримуємо багато відгуків. Різних типів кредиторів небагато, я думаю, що спочатку це побачу. Ці місцеві хлопці з твердими грошима, безумовно, бачать це першими прямо зараз, тому що банкноти мають коротший термін, зазвичай це банкноти від 6 до 12 місяців, а деякі з цих – 2, 3, 5 років. І починає з’являтися багато запасів. Мені телефонували багато кредиторів і казали: «Гей, ми щойно взяли цей документ замість цього, або ми збираємося вилучити це, що ви можете заплатити за це?» І зазвичай їм не подобається мій номер, але номер є номер. Але ви можете зробити це прямо зараз із місцевими дрібними кредиторами, вони не є великими угодами, але зараз є обсяги для менших інвесторів або інвесторів середнього рівня. І він виходить на ринок, поки ми говоримо.
Дейв:
І це звучить так, як Бен, ти формуєш кредитний фонд у Fundrise, щоб скористатися деякими з цього.
Бен:
Так, у нас була кредитна стратегія протягом тривалого часу, але ми начебто оцінили її за останні два роки, тому що це просто було… Ми розгортали здебільшого деінде, тому що це було непривабливо. А тепер раптом це ніби… Мені здається, що те, що відбувається зараз або в найближчі кілька років, трапиться з нами чи з нами п’ять разів у нашому житті, які угоди ми побачимо, які кредити ми зможемо зробити . Я пережив 2008 рік, у мене є всі ці шрами з 2008 року, тож у 85% випадків усе як завжди. А ще є кілька випадків, коли вся гра закінчується або програється. Отже, так, спочатку ми займемося кредитом, а потім власним капіталом. Оскільки ви майже могли побачити інший бік цього, ви могли бути впевнені, що це не назавжди. Це кілька років переходу до фактично нового середовища запозичень.
І деяким людям не пощастило, у них терміни погашення настали в середині цього періоду, коли високі ставки і немає ліквідності, і це погано. Для них це прикро, але для когось це можливість, проблема є можливість. Я наведу вам ще один приклад, це не нерухомість, але у нас є технологічний фонд, який ми запустили, і ми обговорюємо це. Я не знаю, чи збираємося ми це робити, оскільки це дуже суперечливо, але я маю покриття продажів, я все це купував… Я прийшов і почав кредитувати всі ці великі… Інвестиційні банки, вони отримують ці угоди та сек’юритизують їх, і проблема полягає в тому, що всі ці угоди вони мали намір звільнити або об’єднати, вони кажуть, що вони отримали застрягли, це називається підвішеними позиками. Так у них десятки мільярдів усіх цих навішених кредитів. І добре відомим прикладом є 12 мільярдів доларів боргу Twitter. І я точно знаю, у кого він є, я розмовляю з ними і думаю, що в якийсь момент вони просто скинуть цей борг за безцінь. Вони просто збираються відвести мене від цього. І ми внутрішньо обговорюємо, чи це хороша можливість, чи це просто занадто безладно?
Дейв:
Нічого собі.
Бен:
Це так безладно.
Дейв:
Це абсолютно новий борг.
Бен:
Так, так, новий борг. Тому я не знаю, гарна це ідея чи ні. Це цікаве питання, але таке божевілля. Твіттер коштував 44 мільярди рік тому, а ви думаєте, мені подобається, коли він становить 5 мільярдів? Я не знаю, можливо.
Дейв:
Мабуть, це весела дискусія.
Бен:
Крім того, я не дуже хочу шуму. У цьому проблема, це не просто питання оцінки, я приймаю лише економічне рішення, але я не впевнений, що це дозволено. Але це лише ілюстрація, це просто повна ілюстрація того, що зараз особливий час, щоб мати таку інвестиційну можливість.
Дейв:
добре Бене, велике тобі дякую. Це було дуже, дуже пізнавально, я навчився надзвичайно багато. І, чесно кажучи, дивно, що люди про це не говорять. Тож, мабуть, це моє останнє запитання до вас: чому про це не говорять ширше?
Бен:
Так, було так весело бути тут. Усі говорять про це, але ще на початку лютого я був одержимий пандемією, лютий 2020 року. І ми збиралися до Каліфорнії, мої діти, моя дружина та я, ми збиралися бути в Каліфорнії на День Святого Валентина. І я подумав, що ми не можемо піти, і змусив дітей носити маски в літаку, а моя дружина сказала: «Ти до біса втрачаєш це», вона була так роздратована на мене, і в якийсь момент усі це прокинулися. Є щось таке, де інформація має просочитися до громадськості, і це додає, це вимагає переваги даних, перш ніж люди зміняться. А потім це відбувається відразу.
Дейв:
Люди не хочуть вірити незручним новинам.
Бен:
І це просто так, ніби люди зайняті, це не те, на чому вони зосереджені. І тому потрібно лише достатньо пінгів, перш ніж люди почнуть звертати увагу. Ось чому… принаймні я думаю, що це схоже на… І, звичайно, всі, у цьому випадку це всі учасники фінансової системи, вони не говорять про це, це останнє, про що вони хочуть говорити. Вони хочуть сказати, що все чудово. Те ж саме з Китаєм, вони кажуть, що все чудово, не звертайте уваги на двері, які ми заварюємо в Ухані. Знову ж таки, є активні учасники, які намагаються не допустити, щоб це стало історією, і це заплутало ЗМІ, і потрібен деякий час, щоб це просто вийшло.
Дейв:
Гаразд, ми повинні зв’язатися з вами, як тільки все розгорнеться, ми хотіли б дізнатися вашу думку, тому що ви, очевидно, зараз трохи канарейка у вугільній шахті, попереджаючи нас заздалегідь. Тож ми дуже цінуємо твій час, Бене, завжди дуже весело, коли ти приходиш, тож велике спасибі, що приєднався до нас.
Бен:
Так, дякую, що у мене є.
Джеймс:
Дякую Бену.
Дейв:
Я не знаю, хвилюватися чи боятися мені зараз.
Джеймс:
Я насправді надзвичайно схвильований, тому що відчуваю, що ми всі шукаємо такої величезної можливості, і це буде великою справою. Деякий час я завжди думав про це кладовище інвесторів і думаю, що це може бути кладовище банкірів, а не кладовище інвесторів.
Дейв:
так Ви вже деякий час говорите про те, що конкретно, і просто для того, щоб усі зрозуміли, ми говоримо про здебільшого комерційні об’єкти, це може перекинутися в житлові, як казав Бен, є всі ці вторинні та третинні впливи, але це може бути дуже цікаво для людей, які мають… Синдикатори, люди, які можуть зібрати гроші, щоб почати купувати ці активи дуже дешево прямо зараз або протягом наступних шести місяців, незалежно від того.
Джеймс:
І особливо тому, що банки не хочуть володіти активами. Багато разів вони не хочуть їх, вони хочуть їх позбутися. І якщо у вас є ліквідність, це матиме велике, велике значення для… Я говорю це деякий час, тому що дивно те, що я бачив, як люди заробляли багато грошей протягом двох років, а потім шість місяців тому вони Було б так, о, я обмежений готівкою. І я питаю: ну, ти щойно заробив стільки грошей за останні два роки, чому ти не маєш готівки? І це може реалізуватися у 2023 році, виникне потреба в певній ліквідності, і все це може бути на вулиці.
Дейв:
Ви ідеально підходить для відповіді на це запитання, тому що ви робите все потроху, ви позичаєте, ви перекидаєтеся, ви купуєте проблемні активи. Якщо все те, що, на думку Бена, здійсниться, і ми почнемо спостерігати кризу ліквідності, падіння цін на комерційну нерухомість, як би вам найкраще скористатися цим?
Джеймс:
Щодо нас, я думаю, що ми намагаємося підготуватися до більшої кількості приватних інвестицій та партнерів, де ми намагаємося заробити трохи більше доларів на цьому. Хорошим прикладом є те, що за останні 120–150 днів ми уклали більше синдикованих угод, ніж за попередні два роки, оскільки ліквідність переживає кризу. Але партнерство з інвесторами, які мають готівку прямо зараз, є ключовим у всьому. І незалежно від того, чи це квартири, які можна виправити та змінити, це можуть бути властивості задирок або властивості грошового потоку, для нас ви хочете прикріпити до того, де є ліквідність. Для нас ми збираємо трохи грошей прямо зараз, тому що ми бачимо можливість у цих купівлях векселів, купівлі дефолтних будівель, а потім просто починаємо будувати стосунки з цими людьми за допомогою паперу.
І як те, про що говорив Бен, важко отримати великі банки. До них не дотягнешся, я там нікого не знаю. Але ці невеликі місцеві кредитори, ви могли б звернутися до них і сказати: привіт, у мене є ліквідність, я шукаю проекти, дайте мені знати, що у вас є. І я можу вам сказати, що нещодавно ми отримали кілька досить хороших покупок, коли я просто викидаю низьку кількість, і вони виконують угоду. Вони запитують, чи можете ви закрити це за п’ять днів? І ми можемо начебто клацнути це. Тому просто поговоріть з людьми, які були в цьому просторі, усіма цими важкими грошима, які переслідували вас протягом двох років, щоб позичити вам гроші, поговоріть з ними, подивіться, які є можливості, а потім зберігайте свою ліквідність під рукою, не поспішіть у цю угоду, переконайтеся, що вона правильна.
Дейв:
Це дуже добра порада. Добре, дякую, Джеймсе, це було дуже весело. Мені дуже подобається спілкуватися з тобою та Беном. Це завжди розмова на високому рівні, досить ботанські та хиткі речі, але я думаю, що для тих із нас, кому справді подобається економія та основні принципи того, як усе це працює, це справді веселий епізод.
Джеймс:
О, мені подобається, коли Бен присутній. Я починаю дивитися, і ми спускаємось у кролячі нори, у них весело спускатися.
Дейв:
О так, абсолютно точно. Коли камери вимкнулися, ми намагалися переконати Бена дозволити нам приїхати до округу Колумбія та поспілкуватися з ним особисто, тому, можливо, ми зробимо це наступного разу.
Джеймс:
О, я на всі сто відсотків.
Дейв:
Гаразд, дякую, Джеймсе, весело грай.
Джеймс:
Так, яструби.
Дейв:
У мене насправді немає жодного собаки в цьому бою, але я буду вболівати за Хоукс за вас, тож, сподіваюся, вам не доведеться... Гадаю, я можу сказати це в ефірі?
Джеймс:
Так, зараз я зробив велику ставку.
Дейв:
Хочете розповісти всім, яку ставку зробили на цю гру Seahawks?
Джеймс:
Так, я думаю, що мій рот доставив мені проблеми, тому що ми граємо з 49ers, у них краща талановита команда. І я побився об заклад з одним із моїх хороших друзів, який також є фанатом 49er, що той, хто програв, повинен носити логотип іншої команди Speedo в басейні цілий день. Тому я дуже сподіваюся, що це не я.
Дейв:
так Заради вас я буду вболівати за Seahawks, але це досить кумедна ставка, і, сподіваюся, ви не просто сказали занадто багатьом людям, що це кінець епізоду, тому, можливо, ніхто більше не слухає.
Джеймс:
Так, усі мають вболівати за перемогу Сігокс, ніхто не хоче бачити мене в Speedo.
Дейв:
добре Дуже дякую, це було дуже весело. Дякуємо всім за те, що слухаєте, це наша остання серія цього року, тому вітаємо всіх з Новим роком, ми дуже цінуємо, що ви нам допомагаєте та підтримуєте нас протягом першого року для On The Market, ми побачимось у 2023 році.
On The Market створено мною, Дейвом Майєром і Кейлін Беннетт. Продюсер: Кейлін Беннетт, монтаж — Джоел Еспарза та Onyx Media, дослідження — Пуджа Джінда, і велика подяка всій команді BiggerPockets.
Контент шоу «На ринку» — це лише думки. Усі слухачі повинні самостійно перевіряти дані, думки та інвестиційні стратегії.
Дивіться подкаст тут
У цьому епізоді ми висвітлюємо
- Пояснення щодо зменшення боргу і чому так багато інвесторів на черзі за мільйони доларів
- Котрий галузі нерухомості постраждає найсильніше коли проявляється криза зменшення боргу
- Чому навіть банки мають надмірну заборгованість і ефект доміно що може спричинити фінансовий хаос
- Сценарії, які можуть розгортатися, коли банки почнуть обмежувати пропозицію грошей і інвестори приходять у відчай
- Команда величезна можливість для інвесторів у міру настання терміну погашення кредитів із надмірною заборгованістю та активи починають продавати за невелику частку вартості
- Хто виграє і вижити після масового скорочення кредиту
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Зв'язатися з Беном:
Хочете дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або стати партнером BiggerPockets самостійно? Перегляньте наші сторінка спонсора!
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-65
- 000
- 1
- 10
- 12 місяців
- 15 роки
- 15%
- 2020
- 2021
- 2022
- 7
- 9
- a
- азбука
- здатність
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- абсолют
- абсолютно
- академічний
- придбання
- через
- активний
- насправді
- Додає
- регульований
- зізнався
- просунутий
- Перевага
- рада
- після
- проти
- попереду
- AIR
- ВСІ
- вже
- завжди
- Америка
- американська
- кількість
- та
- Інший
- відповідь
- квартира
- апартаменти
- апетит
- Apple
- цінувати
- підхід
- аргумент
- навколо
- активи
- управління активами
- Активи
- приєднувати
- увагу
- привабливий
- автор
- середній
- назад
- поганий
- під заставу
- порятунок
- Balance
- Баланс
- Банк
- Банк Америки
- банкір
- Banking
- банківська система
- Банки
- заснований
- В основному
- основа
- оскільки
- ставати
- становлення
- перед тим
- буття
- Вірити
- КРАЩЕ
- Парі
- Краще
- Великий
- більший
- найбільший
- Мільярд
- мільярди
- Банкноти
- Біт
- кров
- рада
- сміливий
- Bonds
- border
- запозичувати
- запозичений
- позичальники
- Запозичення
- куплений
- марка
- Новинка
- Перерва
- BRIDGE
- мостинг
- приносити
- широко
- брокери
- бюджет
- будувати
- Створюємо
- побудований
- гроно
- горіти
- бізнес
- підприємства
- купити
- купити зараз платіть пізніше
- Купівля
- Купує
- Каліфорнія
- call
- званий
- Виклики
- камери
- не може
- кришка
- капітал
- капіталізм
- випадок
- готівкові гроші
- грошовий потік
- спійманий
- Викликати
- викликаючи
- Центр
- Генеральний директор
- певний
- ланцюг
- зміна
- дешево
- перевірка
- Китай
- вибір
- Вибирати
- Коло
- Місто
- класів
- близько
- Співзасновник
- Вугілля
- Заставу
- Приходити
- майбутній
- комерційний
- комерційна нерухомість
- Компанії
- порівняний
- повний
- повністю
- комплекс
- складний
- концепція
- поняття
- впевнений
- заплутаний
- Наслідки
- зміст
- триває
- спірний
- Розмова
- Перетворення
- перероблений
- переконати
- Core
- може
- країна
- Пара
- курс
- обкладинка
- охоплення
- покриття
- охоплює
- Крах
- створений
- кредит
- кредитні кошти
- криза
- вирішальне значення
- вирішальною мірою
- хрускіт
- Поточний
- дані
- точки даних
- Дейв
- день
- Днів
- dc
- угода
- Пропозиції
- дебати
- обговорюючи
- Борг
- десятиліття
- Грудень
- рішення
- Відмова прийняти
- Занепад
- дефолт
- за замовчуванням
- безумовно
- Попит
- залежний
- залежить
- розгортання
- Вкладники
- описувати
- деталі
- Розробник
- розвивається
- DID
- різниця
- різний
- Digest
- розкриття
- дисплей
- лихо
- проблемних
- Ні
- Пес
- справи
- Долар
- доларів
- Не знаю
- досудовий день
- Двері
- вниз
- ЗНИЖЕННЯ
- краплі
- дамп
- під час
- динамічний
- динаміка
- Рано
- Доходи
- ослаблення
- Економічний
- економіка
- ефект
- ефекти
- або
- в іншому місці
- включіть
- закінчується
- England
- користуватися
- досить
- Весь
- Навколишнє середовище
- капітал
- особливо
- сутність
- по суті
- майно
- Ефір (ETH)
- оцінка
- Навіть
- НІКОЛИ
- все
- все це
- все
- точно
- приклад
- Приклади
- збуджений
- існуючий
- очікувати
- очікуваний
- Пояснювати
- пояснені
- продовжити
- розширення
- надзвичайно
- облицювання
- зазнає невдачі
- достатньо
- Падати
- Падіння
- знайомий
- знаменитий
- вентилятор
- фантастичний
- захоплюючий
- швидкий
- Улюблений
- довіра
- Fed
- плата
- Інформація про оплату
- кілька
- боротися
- Рисунок
- фінансування
- фінансовий
- фінансова система
- фінансування
- знайти
- кінець
- FinTech
- Перший
- риба
- виправляти
- фіксованою
- Flip
- потік
- увагу
- стежити
- Прогноз
- головне
- Вперед
- фракція
- від
- заморожені
- плодоношення
- Повний
- веселощі
- фонд
- фінансування
- засоби
- смішний
- гра
- розрив
- Передача
- в цілому
- генерується
- породжує
- отримати
- отримання
- Давати
- Go
- бог
- йде
- буде
- добре
- Уряд
- Державна політика
- клас
- випускник
- великий
- Хлопець
- забито
- Вішати
- траплятися
- сталося
- відбувається
- щасливий
- Жорсткий
- має
- почутий
- сильно
- хедж
- Хедж-фонди
- допомогу
- тут
- прихований
- Високий
- вище
- підказки
- історія
- хіт
- число переглядів
- удар
- утримувач
- тримає
- Отвори
- З надією
- сподіваючись
- господар
- будинок
- житло
- Як
- HTTPS
- величезний
- людина
- Сотні
- сотні мільйонів
- Біль
- обман
- Я БУДУ
- ідея
- Impact
- Вплив
- impending
- важливо
- in
- Дохід
- Augmenter
- самостійно
- інформація
- INSANE
- Установа
- установи
- страхування
- інтерес
- ІНТЕРЕСНА ЦІНА
- Процентні ставки
- цікавий
- інтерв'ю
- інвентаризація
- інвестування
- інвестиції
- інвестиційні банки
- інвестор
- Інвестори
- питання
- IT
- сам
- приєднався
- приєднання
- приєднуючись до нас
- юстиція
- тримати
- ключ
- Діти
- Дитина
- Знати
- знання
- відомий
- відсутність
- найбільших
- останній
- Минулого року
- запущений
- провідний
- витік
- УЧИТЬСЯ
- вчений
- вивчення
- Залишати
- догляд
- LEND
- кредитора
- кредитори
- кредитування
- рівень
- Важіль
- LG
- життя
- Лінія
- Рідина
- ліквідності
- криза ліквідності
- Прослуховування
- трохи
- позику
- Кредити
- місцевий
- логотип
- Довго
- багато часу
- довше
- подивитися
- шукати
- втрачати
- програш
- серія
- любов
- улюблене
- низький
- Luxury
- M2
- made
- основний
- зробити
- Робить
- людина
- управління
- багато
- багато людей
- Маржа
- ринок
- ринки
- маски
- Маса
- масивний
- математики
- зрілість
- засоби
- Медіа
- згаданий
- Мейер
- В середині
- Середній
- може бути
- Мельник
- мільйона
- Мільйон доларів
- мільйонів доларів
- мільйони
- помилка
- режим
- гроші
- грошова маса
- місяць
- місяців
- більше
- найбільш
- рот
- рухатися
- багатосімейний
- ім'я
- Імена
- майже
- обов'язково
- Необхідність
- мереж
- Нові
- Новий рік
- новини
- наступний
- шум
- нормально
- примітки
- номер
- численний
- Очевидний
- Office
- офіси
- добре
- Старий
- ONE
- Onyx
- працювати
- оператор
- Думка
- Думки
- Можливості
- Можливість
- протилежний
- порядок
- органічний
- Інше
- інші
- поза
- загальний
- перевищення кредиту
- власний
- власник
- Власники
- володіє
- оплачувану
- пандемія
- Папір
- частина
- Учасники
- партнер
- партнерінг
- партнери
- частини
- Пройшов
- Платити
- платіж
- пенсія
- Люди
- відсотків
- ідеальний
- period
- постійний
- людина
- Особисто
- явище
- вибирати
- частина
- трубопровід
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- ігри
- Подкаст
- подкасти
- точка
- точок
- політика
- політичний
- політично
- політика
- басейн
- портфель
- можливостей
- прогнозування
- Готувати
- досить
- попередній
- раніше
- price
- ціни
- ціни без прихованих комісій
- приватний
- Private Equity
- ймовірно
- Проблема
- Вироблений
- проектів
- властивості
- власність
- перспектива
- забезпечує
- громадськість
- публічно
- Купівля
- put
- Поклавши
- землетрус
- кількісний
- Кількісне пом'якшення
- кількісне підтягування
- питання
- Швидко
- швидко
- підвищення
- залучення
- ставка
- ставки
- досяг
- читання
- готовий
- реальний
- нерухомість
- реальна цінність
- причина
- Причини
- нещодавно
- спад
- рекомендувати
- Відновлювати
- зменшити
- зареєстрований
- правила
- регулятор
- відносини
- запам'ятати
- оренда
- повторювати
- представляти
- запитів
- Вимагається
- рятувати
- відповідь
- REST
- Умови повернення
- Багаті
- позбавитися
- Зростання
- підвищення
- потрясла
- корінь
- вкорінення
- круглий
- порив
- Зазначений
- користь
- продажів
- то ж
- переляканий
- сценарії
- розклад
- обрізки
- кричущий
- SEA
- витриманий
- Сіетл
- другий
- вторинний
- сек'юритизація
- бачачи
- Здається,
- сегменти
- продавати
- Продавці
- Продаж
- сенс
- обслуговування
- зсув
- ПЕРЕМІЩЕННЯ
- приголомшений
- стрілянина
- дефіцит
- Повинен
- Показувати
- значний
- простий
- з
- один
- ситуація
- SIX
- Шість місяців
- Розмір
- сповільнювати
- невеликий
- малий бізнес
- менше
- розумний
- Підлий
- So
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- Скоро
- Source
- Простір
- пробіли
- говорити
- Говорить
- спеціальний
- конкретно
- спектр
- спонсор
- Спонсори
- Стеки
- старт
- почалася
- Починаючи
- починається
- Крок
- Як і раніше
- стимул
- акції
- Фондова біржа
- Акції
- Акції та облігації
- Стоп
- Історія
- стратегії
- Стратегія
- вулиця
- такі
- раптовий
- РЕЗЮМЕ
- Super
- поставка
- поставки
- підтримка
- Підтримуючий
- здивований
- дивно
- синдикат
- система
- Приймати
- приймає
- взяття
- талановитий
- балаканина
- говорити
- Переговори
- команда
- технології
- terms
- третинний
- Команда
- ФРС
- Великобританія
- світ
- їх
- самі
- Там.
- річ
- речі
- Мислення
- Думає
- На цьому тижні
- думка
- тисячі
- три
- через
- по всьому
- квиток
- квитки
- підтягування
- час
- times
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- Тонна
- занадто
- топ
- тема
- ТОТАЛЬНО
- торгувати
- Розшифровка
- перехід
- Treasuries
- скарбниця
- величезний
- біда
- правда
- ПЕРЕГЛЯД
- Опинився
- Поворот
- Типи
- типовий
- типово
- Uk
- КАЗНАЧЕЙСТВО ВЕЛИКОБРИТАНІЇ
- при
- розуміти
- нещасний
- блок
- Майбутні
- us
- використання
- зазвичай
- значення
- Цінності
- перевірити
- Відео
- фактично
- обсяг
- хотів
- Склад
- попередження
- Вашингтон
- способи
- Багатство
- week
- тижня
- ласкаво просимо
- Wells
- Wells Fargo
- Що
- що
- Чи
- який
- в той час як
- ВООЗ
- дружина
- волі
- виграти
- слова
- Work
- робочий
- працює
- світ
- найгірше
- вартість
- б
- запис
- письмовий
- Неправильно
- рік
- років
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль