Постанова NAR-DOJ розділяє агентів щодо комісії та правил перерахування кишенькових коштів

Події Inman — найкращий спосіб навчатися, спілкуватися та розвиватися. Не пропустіть наступний, 8-10 серпня о Inman Connect Лас -Вегас. Приєднуйтесь до нас у Aria Resort, щоб отримати уявлення про майбутнє, відкрити для себе нові стратегії та спілкуватися з найкращими та найяскравішими у сфері нерухомості. Зареєструйтесь тут. 

A рішення суду на користь Національної асоціації ріелторів у розслідуванні Міністерства юстиції викликав різноманітну реакцію з боку агентів, брокерів та інших гравців галузі, демонструючи розбіжності в галузі щодо двох правил NAR щодо комісійних покупця-брокера та кишенькових лістингів.

У четвер федеральний окружний суд у Вашингтоні, округ Колумбія, відхилив запит міністерства юстиції на інформацію від NAR щодо:

• Правило участі, яке вимагає від брокерів, які займаються розміщенням лістингу, пропонувати загальну односторонню пропозицію компенсації брокерам-покупцям, щоб подати список до пов’язаної з ріелтором служби кількох лістингів
• Політика чіткої співпраці, згідно з якою брокери, що займаються розміщенням лістингу, мають подати список до свого MLS, пов’язаного з ріелторами, протягом одного робочого дня після продажу нерухомості громадськості

На даний момент незрозуміло, що це рішення означає для розслідування Міністерством юстиції політики NAR і чи буде агентство оскаржувати рішення окружного суду.

Незважаючи на це, ці правила й надалі обговорюватимуться, оскільки вони також є предметом численні антимонопольні позови подано проти NAR, подане приватними особами, деякі з яких Міністерство юстиції втрутилося і, здається, готовий продовжувати брати участь.

Минулого тижня — запитало міністерство юстиції подати записку amicus в одній із таких справ щодо чіткої політики співпраці, і апеляційний суд задовольнив запит агентства. У понеділок суд дав Міністерству юстиції термін до 13 березня, щоб подати свій запис, а NAR – до 20 квітня, щоб подати звіт-відповідь у справі.

Агенти, брокери та інші, які коментували статтю Інмана про постанову NAR-DOJ, були неоднозначними щодо своїх думок щодо ухвали та правил NAR, про які йдеться.

Дехто вважав розслідування Міністерства юстиції класичним прикладом «зловживання урядом» і хвалив рішення суду.

«Сумний факт у цій справі полягав у тому, скільки NAR довелося витратити, щоб захистити таке рішення здорового глузду?» сказав співзасновник Keller Williams Джо Вільямс.

«Це заплатили всі працьовиті ріелтори через свої внески? Класичне перевищення уряду. Гарна робота, NAR!»

Джефф Стюарт, агент RE/MAX Homefinders, висловив думку, що розслідування виявило упередженість уряду щодо індустрії нерухомості та було зроблено після сплати податків.

«Уряду не подобається той факт, що агенти з нерухомості здебільшого є незалежними підрядниками з податковими пільгами, які супроводжують», — сказав Стюарт.

«Є бл. 2 мільйони з нас у США хотіли б бути співробітниками W-2. Зміна структури комісії кооперативу не поверне гроші в руки продавця. Це обмежений пул ресурсів, і якщо покупцям доведеться платити агенту покупця – це ресурси, які підуть на початковий внесок і витрати на закриття. Це просто повернеться з рук продавця в рамках поступок угоди, щоб угода спрацювала. Нинішня адміністрація, очевидно, має величезні проблеми з галузевою моделлю і женеться за податковими надходженнями».

Інші вважали, що правила, якими займалося розслідування Міністерства юстиції, не є проблемними.

«Добре; у нас є багато проблем, які потрібно вирішити в цій країні», – сказав Кевін Макграт, керуючий брокер у Long & Foster, про рішення суду. «Це не один із них».

«Контрактне право визначає, як агенти отримують оплату: покупцем безпосередньо чи через продавця, який використовує свої доходи від продажу свого майна покупцем для оплати агентам, залученим до угоди», — сказав Шерон. Малхолланд, агент компанії Mulholland Realty.

Дік Стоунер, брокер корпорації Reist, підкреслив, що комісія покупця та брокера нічим не відрізняється від інших стимулів продавця.

«[Продавець] може пропонувати будь-які рекламні акції, які вони бажають, будь то екстремальна реклама чи дописи в соціальних мережах, або комісійні агенту покупця», — сказав Стоунер.

«Деякі продавці продуктів пропонують оплачену доставку «на наступний день» та інші стимули, щоб переглянути та придбати їхню продукцію, а пропозиція комісійної винагороди для покупця є тією самою — щось, щоб залучити більше покупців (тих, хто має агентів) до конкретного продажу».

Інші закликали NAR внести зміни до поточних правил, кажучи, що саме NAR «переборщив».

«Як агент я абсолютно зневажаю чіткі рекомендації щодо співпраці, які нав’язує NAR», — сказав Патрік Гарріс, агент RE/MAX Crossroads. «Я вважаю, що це надмірно і професійно необґрунтовано. Якщо продавець не хоче розміщувати свою власність у MLS, але погоджується продавати її іншими способами, окрім NAR, жодна державна чи місцева асоціація не має права голосу в цьому питанні. Це між брокером і продавцем. Зрештою, продавець повинен мати можливість робити те, що в його найкращих інтересах».

«[Якщо] NAR справді піклується про те, щоб робити те, що є правильним для покупців і продавців, вони [мають] оголосити обмежене агентство та подвійне агентство неетичною практикою», – додав він. «Не можна мати двох господарів і ефективно виконувати свою роботу. Хтось завжди відчуває себе зневаженим, і єдиний, хто справді виграє, це брокерська компанія з подвійною зарплатою».

Стосовно Правила участі, Гарріс виступав за те, щоб дозволити комісію агента покупця перераховувати в іпотеку покупця.

«Основна причина, чому комісія агента покупця включена в договір лістингу, полягає в тому, що більшість кредиторів відмовляються дозволяти комісійній винагороді агента покупця бути частиною фінансування покупця», — сказав він.

«Це, чесно кажучи, потрібно змінити, і якщо це доведеться змінити силою, я з цим погоджуюся. Усе це означає, що продавець має свого представника, а покупець також заслуговує на представництво, щоб вести переговори від його імені. Весь процес заплутаний».

Дерек Айзенберг, корпоративний брокер дисконтної брокерської компанії Continental Real Estate Group, відповів, що те, що кредитори не дозволяють фінансувати комісійні покупцям, є «помилкою».

«Поки це є в заключній заяві, його можна профінансувати», — сказав він. «Все ж, якби позикодавець церемонився, сторони могли просто завищити ціну й змусити продавця її заплатити. Завжди є більше ніж один спосіб здерти кота».

Ральф Одієрна, агент Coldwell Banker Realty, наполягав на тому, щоб NAR вимагала від своїх членів використовувати угоди між покупцем і брокером, коли вони отримують нових клієнтів-покупців.

«Угода про лістинг гарантує комісію брокеру, оскільки вони уклали договірну угоду, а агент з лістингу офіційно представляє продавця», — сказав він. «Агент покупця має бути зобов’язаний зробити те саме, укласти угоду про покупця, щоб він представляв покупця за контрактом».

Френ Брукс, агент Berkshire Hathaway HomeServices Commonwealth Real Estate, погодилася, що всі агенти-покупці повинні використовувати такі угоди.

«[Як] менеджер з продажу, я наполегливо заохочую наших агентів використовувати їх, мало хто — всі повинні», — сказала вона.

Треті відреагували на коментар Стівена Бробека, старшого наукового співробітника Споживацької федерації Америки, який сказав, що це рішення «обмежить можливості Міністерства юстиції розслідувати антиконкурентну галузеву політику, що коштує споживачам мільярди доларів щорічно».

CFA висунув a заборона продавцям житла пропонувати агентам-покупцям комісійні, стверджуючи, що така практика є «несправедливим обмеженням торгівлі». NAR стверджує, що комісії є і завжди були предметом переговорів і що комісії встановлюються ринком.

«На конференції NAEBA Стів Бробек з CFA заявив, що він вважає, що агенти з купівлі-продажу отримують «забагато» за нерухомість високої вартості, і ось чому CFA має свої колективні шорти в купі!» сказав Ендрю Шоу, брокер покупців у Buyer's Resource Realty Services. «Їхній заклик до «заборони» є безглуздим і безпідставним».

Бробек сказав Інмену, що Сноу неправильно охарактеризував те, що він сказав і написав в останніх звітах.

«Те, що я сказав, це те, що я вважав, що захист промисловості в 5-6 відсотків комісійних певною мірою відображає їхнє бажання зберегти великі зарплати за продаж дорогої нерухомості», — сказав Бробек у заяві, надісланій електронною поштою.

«І я ніколи не закликав до «заборони» цих ставок, лише для підтримки галузевої політики, такої як незалежні комісії, яка б дозволила конкурентному ринку встановлювати ставки. Я припускаю, що на ринку справді цінової конкуренції річна винагорода найкомпетентніших і успішних агентів збільшиться, а не зменшиться частково через те, що маргінальні агенти (визначені в галузевих звітах) будуть менше збирати вершки. Звіт про НЕБЕЗПЕКУ за 2015 рік) ".

Айзенберг, який працював консультантом CFA, сказав, що багато коментаторів не помітили те, що сторожовий пес сказав про свободу вести переговори про гонорари зі своїм професіоналом.

«Якщо двоє людей беруть участь у судовому процесі, позивач домовляється про розмір оплати праці зі своїм адвокатом, а відповідач — зі своїм», — сказав Айзенберг.

«Коли 49ers сьогодні грають з Eagles, тому що Philly приймає Сан-Франциско, Eagles не мають права говорити, скільки 49ers платять їхньому тренерському штабу чи гравцям. Коли один інвестор продає 1,000 акцій AT&T через Morgan Stanley, Morgan Stanley не має права вказувати, скільки Merrill Lynch отримує за те, щоб знайти покупця для цих акцій.

«Нерухомість — це єдина галузь, де покупець не може вести переговори про те, скільки отримують його професійні співробітники (брокер покупця).»

Бробек зазначив, що його критики не сказали, чому заборона продавцям пропонувати агентам-покупцям комісійні не призведе до посилення конкуренції за брокерські послуги з нерухомості.

«Жоден із коментаторів не пояснює, чому відокремлення комісійних не призведе до більш конкурентоспроможного ринку, що є традиційно консервативною ціллю, яку підтримує CFA, і ми хочемо, щоб її поділяли ріелтори», — сказав він.

У відповідь на твердження коментатора, що він опирався пропозиції обговорювати, Бробек сказав, що він і CFA завжди готові публічно чи приватно обговорити свою критику політики брокерів з нерухомості.

«Я поставив собі за мету відповідати кожному окремому представнику індустрії, який телефонував або писав мені», — сказав він.

«Що мене здивувало, навіть здивувало, так це те, що протягом приблизно 30 років, які я випускаю звіти, ні NAR, ні його філії (за винятком нещодавньої Ради MLS) не запросили мене на засідання правління чи галузеві конференції, де я б мати можливість пояснити та обговорити нашу критику.

«Протягом багатьох років, коли ми критикували банківську та страхову політику, мене часто запрошували на їхні промислові зустрічі, щоб обговорити ці політики».

Бробек сказав, що він виступав перед радою CMLS на початку грудня.

Електронна пошта Андреа В. Брамбіла.

Поставити мені лайк у Facebook | Слідуйте за мною на Twitter

• Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
• Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
• джерело: https://www.inman.com/2023/02/01/nar-doj-ruling-divides-agents-over-commission-pocket-listing-rules/