Нові дані перепису показують, куди переїжджають американці — і куди вам варто інвестувати

Американці стиснуті інфляцією та зростанням цін на житло у великих містах. Вони шукають притулку в штатах із теплим кліматом, нижчою вартістю життя та багатими можливостями роботи, таких як Флорида, Техас і Кароліни. Ан аналіз даних перепису населення від Національна асоціація ріелторів (NAR) показує, які штати втратили жителів, а які збільшили чисельність населення у 2022 році. Тенденції чітко вказують на те, що багато американців переїжджають у відповідь на проблеми доступності. 

Моделі міграції змінюються

Рішення переїхати непросте, навіть коли залишатися на місці стає неможливим. Хоча пандемія дала можливість більшій кількості американців працювати віддалено підживлюючи попит на більше простору, ці умови призвели лише до невеликого підйому внутрішньої міграції, яка зменшувалася протягом десятиліть. Згідно з даними, у 2022 році місцева міграція впала до історичного мінімуму Інститут Брукінгса. 

У період після Другої світової війни близько 20% американців щорічно переїжджали. Це тому, що в США було молодше населення з більшою кількістю орендарів і домогосподарствами з одним годувальником, що полегшувало сім’ям пошук нової роботи та переїзд. До початку 2000-х років рівень міграції знизився до 13–14%, а Велика рецесія ще більше знизила міграцію. 

Зростання ставок по іпотеці у другій половині 2022 року зробили міграцію ще менш привабливою. Власники житла, які змогли отримати іпотечні кредити з низькими процентними ставками під час пандемічного буму купівлі житла, не мали стимулів мігрувати. І Pew Research зазначає, що менше людей прямує до міських районів, де орендна плата швидко зросла, змінюючи тенденцію урбанізації. 

Але хоча загальна міграція зменшується, далека міграція набирає швидкість. У 2021-2022 роках пожвавилися переміщення між країнами, як і міграція між штатами. Переїзди на великі відстані можуть частково відображати тенденції у примусовому достроковому виході на пенсію та добровільних тенденціях звільнення з роботи, які набули поширення в цей час, оскільки люди скористалися перевагами цих переходів, щоб знайти кращу роботу чи доступніше житло в інших штатах. 

Куди рухаються люди?

Шість штатів, які принесли найбільше зростання населення у 2022 році, це Флорида (+1.9%), Техас (+1.6%), Північна Кароліна (+1.3%), Південна Кароліна (+1.7%), Теннессі (+1.2%), і Грузії (+1.2%). Арізона, Айдахо, Алабама, Оклахома та Невада також опинилися у списку в’їзної міграції. 

За даними податкової фундації, це могло бути частиною розіграшу низькі податки. Але ця економія, ймовірно, затьмарена зниженням витрат на іпотеку чи оренду, які можуть мати ті, хто переїжджає до цих штатів, особливо ті, хто приїжджає з великих міст, таких як Нью-Йорк. Інститут фіскальної політики звіти що середня сім’я, яка виїжджає з Нью-Йорка, економить у 15 разів більше на вартості житла, ніж на податках. 

NAR також використовував дані USPS для визначення тенденцій міграції між районами метро. Міста з найбільшими темпами переїзду також були на Півдні та Заході. Деякі з областей, де спостерігалося найбільше зростання населення, включають:

• Окала, штат Флорида
• Таллахассі, Флорида
• Шарлотт, Північна Кароліна
• Саванна, Джорджія
• Х'юстон, штат Техас
• Делтона, штат Флорида
• Міртл-Біч, Південна Кароліна
• Хантсвіллі, штат Алабама
• Майамі, Флорида
• МакАллен, штат Техас

NAR зазначає, що ці райони Сонячного поясу швидко відновили роботу після пандемії. У цих областях робочих місць в середньому приблизно на 5% більше, ніж у березні 2020 року. 

Куди йдуть люди?

Коли американці знаходять нові домівки на Півдні та Заході, вони залишають штати, де висока вартість житла, високі податки та/або повільне зростання кількості робочих місць. Найбільше жителів у 2022 році втратили Каліфорнія (-0.3%), Нью-Йорк (-0.9%), Іллінойс (-0.8%), Нью-Джерсі (-0.1%) і Массачусетс (-0.1%). 

Деякі з цих штатів мають міські центри з шокуючими цінами на нерухомість — середня ціна продажу будинку в Сан-Франциско становить $ 1.275 мільйонів— тоді як інші повільно відновлювалися після пандемії. Наприклад, лише один район міста Іллінойс повністю відшкодував втрату робочих місць через COVID-19, і лише 86% робочих місць були вилучені по всій державі станом на липень 2022 року.

Переїзд, пов’язаний з житлом, стає все більш поширеним

Житло завжди було основною причиною переїзду людей. Вони шукають кращих районів, більше простору та доступніших цін. Але дані перепису шоу що переїзди, пов’язані з житлом, стали ще більш поширеними під час пандемії, тоді як частка людей, які переїжджають через сімейні або робочі причини, дещо скоротилася. 46% американців переїхали з причин, пов’язаних з житлом, у 2021 році, що на шість процентних пунктів більше, ніж у попередньому році. 

Зараз мігрує менше людей, ніж будь-коли раніше. Але ті, хто переселяються, йдуть далі. Оскільки люди намагаються знайти доступне житло у великих містах, які історично були найбажанішими місцями для життя, ми спостерігаємо більше зростання населення в південних і західних регіонах. Попит на житло в цих регіонах з часом призведе до зростання цін на житло, тож інвестори зможуть аналізувати тенденції міграції, щоб знайти райони з потенціалом майбутнього зростання.

Знайдіть агента за лічені хвилини

Зверніться до дружнього до інвестора агента з нерухомості, який допоможе вам знайти, проаналізувати та укласти наступну угоду.

• Оптимізуйте пошук.
• Підключіться до надійної мережі.
• Використовуйте знання ринку та стратегії.

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.