Обіцянки, обіцянки: що робити, якщо комерційний орендар не виконує?

Обіцянки, обіцянки: що робити, якщо комерційний орендар не виконує?

Мітка часу: 11 січня 2023 р., 10:00 ранку
Вихідний вузол: 1898388

Комерційна оренда вимагає від орендарів сплати орендної плати. Проте ця вимога – це лише початок. Орендарі також погоджуються сплачувати податки на нерухомість. Вони погоджуються зберігати страховку. Вони згодні підтримувати простір у чистоті та належному стані. Вони погоджуються повідомляти певну інформацію власнику нерухомості. Вони погоджуються не ставити мотлох на тротуарі та некрасиві вивіски на вікнах. Коротше кажучи, вони обіцяють робити все, що завгодно, крім простої оплати оренди. Багато орендарів виконують те, що обіцяють, але деякі ні. Що в такому випадку робити власнику нерухомості?

Якщо ви прочитаєте будь-яку комерційну оренду, ви побачите, що власник майна може розірвати оренду, якщо орендар не виконує своїх обіцянок. У договорі оренди також зазначено, що якщо орендар не виконує зобов’язання, власник може зайти в приміщення та вивезти орендаря та його майно. Також власник має право поміняти замки або відключити комунікації. Власнику може знадобитися надати орендареві попередження та пільговий період, щоб виправити свої дії, але врешті-решт орендар не виконує свої зобов’язання дає право орендодавцеві застосувати всілякі драконівські засоби правового захисту. У багатьох комерційних договорах оренди також зазначено, що у випадку невиконання зобов’язань власник майна може стягнути гарантійний депозит орендаря та вимагати від орендаря його поповнити, повернути безкоштовну орендну плату, дозволену під час початкового будівництва орендаря, та прискорити орендну плату через закінчення оренди. Так, якщо ви прочитаєте договір комерційної оренди, він містить багато страшних речей, які можуть статися з орендарем.

Не так швидко! Суди часто стоять на шляху власника майна, який хоче розірвати договір оренди або вжити інших драконівських дій. Суди дійдуть висновку, що гріхи орендаря не були настільки серйозними, щоб виправдати розірвання чи подібні дії. Орендар часто обіцяє зробити краще. Суд часто вірить орендарю і дає йому ще один шанс, і третій, і четвертий. На довершення всього, цей процес часто відбуватиметься нестерпно повільно, принаймні в Нью-Йорку, оскільки суди переповнені суперечками між власниками та орендарями та іншими претензіями.

Кінцевим результатом є те, що власники майна не повинні вірити, що вони справді мають право розірвати договір оренди або скористатися іншими надзвичайними правами через невиконання зобов’язань орендарем, особливо якщо це невиконання зобов’язань, яке орендар може стверджувати, що воно не має значення. Частина несплаченої орендної плати може бути несуттєвою. Багато місяців неоплаченої орендної плати, ймовірно, не було б, але суд, ймовірно, все одно дав би орендарю більше часу. Щоб прийняти це рішення, знадобиться чимало часу. Розірваний тент може бути несуттєвим порушенням зобов’язань орендаря підтримувати приміщення як ресторан класу «А», але невиконання страховки, як того вимагає договір оренди, може бути не таким. Це залежить від судді. Багато суддів, здається, вважають, що власники майна просто володіють майном і отримують гроші, накопичили величезні грошові резерви протягом багатьох років і повинні мати можливість їх висмоктати – нічого з цього, як правило, не відповідає дійсності.

У відповідь на це власники нерухомості повинні подумати про те, щоб передбачити в своїх договорах оренди можливість реагувати на невиконання зобов’язань орендарів менш драматичними способами, ніж розірвання договору оренди або видалення орендаря з орендованого приміщення.

Відсотки та прострочені платежі за несплачену орендну плату є першою та найочевиднішою зброєю, яку будь-який власник має включити в оренду. Дивно бачити, скільки договорів оренди, особливо старих, не передбачають таких платежів. Зазвичай суди забезпечують їх виконання, хоча це може зайняти деякий час. Якщо орендар усвідомлює, що врешті-решт його чекає стягнення високих відсотків за прострочення та прострочених платежів, це може створити достатній стимул платити вчасно. Якщо в орендаря бракує грошей, власник захоче, щоб орендар мав стимул сплачувати орендну плату перед іншими зобов’язаннями.

Орендарі також беруть на себе багато значущих зобов’язань, окрім обов’язку сплачувати орендну плату. Занепокоєний власник майна може спробувати включити грошові заходи в оренду, щоб відповісти на певні невиконання зобов’язань. Наприклад, якщо орендар обіцяє залишатися відкритим у певні години, тоді суд, ймовірно, не дозволить власнику розірвати договір оренди, якщо орендар порушує свою обіцянку, але суд цілком може примусити стягнути плату за кожну годину, яку орендар закриті, коли вони погодилися залишатися відкритими. Власнику майна допомагає включити мову, яка пояснює, чому оплата є розумною та чому для орендаря важливо залишатися відкритим.

Багато інших питань, пов'язаних з орендою, також можна перетворити на платіжні зобов'язання. Як інший приклад, замість того, щоб забороняти орендареві продавати свою оренду або здавати приміщення в суборенду комусь іншому, можливо, оренда може автоматично дозволяти певні операції такого типу, але також вимагати коригування орендної плати, якщо вони відбуваються. Це не обов’язково має бути двійкова ситуація або ситуація «так/ні».

Якщо в договорі оренди є гарант, а власник майна піклується про те, щоб гарант підтримував певну фінансову стійкість, суд, ймовірно, не дозволить власнику майна розірвати договір оренди, якщо гарант не досягає необхідного фінансового стандарту. Однак натомість договір оренди може вимагати підвищення орендної плати, щоб компенсувати власнику ризик, більший, ніж очікувалося.

Якщо орендар дозволяє накопичувати сміття в невідповідних місцях або в невідповідний час, будь-який договір оренди часто дозволить власнику нерухомості прибрати безлад за рахунок орендаря. Можливо, було б доцільніше просто стягнути плату за створення безладу, знову ж таки з поясненням того, чому важливо, щоб таких безладів не відбувалося, і чому ця плата є розумною.

Коротше кажучи, будь-який власник нерухомості повинен спробувати отримати арсенал великої та малої зброї, щоб використати її проти орендаря-порушника. Ця зброя може включати припинення оренди, але вона також повинна включати менші заходи, які дадуть власнику практичний засіб правового захисту від будь-якого невиконання зобов’язань, враховуючи, що суди не будуть легко розірвати оренду.

Ключовим тут є створення менших і миттєвіших наслідків поганої поведінки. Маленькі та негайні наслідки можуть бути більш болісними, ніж більші, які навряд чи витримають перевірку суду. Якщо власник майна може прискорити сплату всієї орендної плати за останні сім років оренди, а орендар раптом винен шести- або семизначну суму прискореної орендної плати, то багато орендарів просто здадуться. Зазвичай це означає відпочинок у приміщенні без орендної плати та керування бізнесом орендаря до прибуття маршала чи шерифа.

Драконівські права власника майна можуть залишити орендаря без надії. Тому орендар часто перестає старатися. Менших наслідків може бути достатньо, принаймні іноді, щоб навчити орендаря тому, що власник нерухомості не завжди повинен отримувати гроші останнім після нарахування заробітної плати, постачальників і розподілу власникам орендаря. Власник нерухомості не є партнером орендаря! З іншого боку, якщо орендар є фактичним партнером власника нерухомості, тоді власник хоче мати можливість вживати невеликих, але серйозних дій, щоб надихнути орендаря серйозно сприймати це партнерство.

Часова мітка:

Більше від Forbes re