Що є ключем до уникнути щурячих перегонів у 2023 році? Вам потрібен а ТОВ оренда майна для кожної властивості чи можна додати кілька в одну? А як вам створити грошовий потік коли ціни на житло такі високі? Повсякденному інвестору в нерухомість може здатися, що вигідну оренду нерухомості стає все важче і важче знайти, а financial independence повільно вислизає. І хоча багато хто відмовився б від своєї гонитви достроковий вихід на пенсію, свободи часу та незалежності від їх розкладу, ми тут, щоб дати вам необхідні знання досягніть своїх найсміливіших інвестиційних цілей у 2023 році.
Ми повернулися з іншим Побачивши Гріна, де ваш агент, інвестор, брокер і фахівець із системобудування Девід Грін відповідає на ваші питання інвестування в нерухомість на місці! У цьому епізоді ми торкнемося ТОВ оренда нерухомості і скільки властивостей додати до кожного, що робити, коли ціни на житло високі, і грошовий потік низький, «нова конструкція BRRRR» це може створити шалені прибутки від капіталу та розумніший спосіб робити покупки страхування орендодавця. Все це (і багато іншого) з’явиться, тож залишайтеся!
Хочете поставити запитання Девіду? Якщо так, подайте своє запитання тут щоб Девід міг відповісти на нього в наступному епізоді «Побачити Ґріна». Перескочити на Форуми BiggerPockets і запитайте інших інвесторів про їх думку, або слідкуйте за Давидом в Instagram щоб побачити, коли він вийде в прямому ефірі, щоб ви могли заскочити на пряму трансляцію запитань і відповідей і отримати відповідь на своє запитання на місці!
Натисніть тут слухати в Apple Podcasts.
Слухайте подкаст тут
Стенограму читайте тут
Девід:
Це подкаст BiggerPockets Show 744. Я б хотів, щоб ви купили п’ять, два з половиною або п’ять, три і здавали кімнати окремо. Я краще побачу, як ви купите невеликий житловий комплекс із семи-восьми квартир і здасте його в оренду, ніж просто купите три, дві, особливо якщо це нове будівництво.
Якщо ви перебуваєте на цьому дорогому ринку в Колорадо, ви не можете купити новий будинок, заплатити ринкову ціну і спробувати зробити так, щоб він працював як оренда. Ви збираєтеся втратити гроші. Ви повинні зробити щось більш креативне.
Ви повинні знайти нерухомість, яка має квадратні метри, які можна додати, квадратні метри, які можна конвертувати, щоб отримати три одиниці з однієї одиниці. Ви повинні докладати більше зусиль, щоб змусити цей матеріал працювати на сьогоднішньому ринку, ніж раніше. Я думаю, ви, мабуть, це бачите.
Що відбувається у всіх? Це Девід Грін, ваш ведучий найбільшого, найпоганішого, найкращого подкасту про інвестиції в нерухомість у світі, BiggerPockets. Сьогодні ми тут з епізодом Seeing Greene, де я ділюся своїм розумінням і знаннями щодо питань, які ставите ви, наші слухачі.
Один із небагатьох подкастів, де ви, слухач, берете участь у шоу. Якщо ви хочете взяти участь у шоу або отримати відповідь на своє запитання, перейдіть на biggerpockets.com/david, де ви можете надіслати свої запитання.
Сьогоднішнє шоу чудове. Ми приступаємо до «Нового будівництва: шлях до ВДЕ у 2023 році». Як мають бути структуровані ТОВ? Вам потрібне одне ТОВ чи декілька, якщо у вас більше однієї нерухомості? Коли ставка підрядника стає високою, а угода не спрацьовує, що можна зробити, а також отримати дуже розлогу та детальну відповідь від мене про те, як створювати, розвивати та розвивати системи у вашому бізнесі, щоб допомогти вам?
Переконайтеся, що ви тримаєтеся до кінця, тому що це дійсно хороше запитання, яке задають, і я доклав багато зусиль, щоб відповісти, і я радий, щоб ви це почули. Перш ніж ми почнемо шоу, у мене є коротка порада для всіх вас.
Перевірте свою команду, щоб переконатися, що вони знають широкий спектр знань у своїй галузі, а не лише один фрагмент. Так часто люди звертаються до кредитора в Wells Fargo чи Chase Bank або до страхової особи, яку вони знайшли в Інтернеті, і кажуть: «Мені потрібно щось для мого бізнесу з оренди нерухомості, для мого бізнесу з інвестування в нерухомість».
Людина каже: «О, це те, що ми робимо». Вони запитують: «А що з цим? Що на рахунок того?" "Не знаю. Я цього не знаю». Згадайте ту сцену у фільмі «Знайомство з батьками», де він хоче пляшку хорошого вина, щоб принести її в дім свого свекра, оскільки він зустрічається з ним уперше, і він запитує: «Яка ваша найдорожча пляшка?»
Хлопець каже: «Мамо, це як пляшка вина за 5 доларів». Він каже: «Ну, у вас є щось дорожче?» Хлопець каже: «Ну, ти міг би купити багато мам». Ось як ви отримуєте багато коментарів від кредитного спеціаліста, страхового брокера, агента з нерухомості, будівельника, різноробочого, вони всюди.
Вони не вивчають бізнес, яким займаються, і це не ті люди, з якими ви хочете працювати. Ось чому я відкриваю компанії та навчаю своїх працівників, щоб вони мали широкий спектр знань щодо різних позик, різних сценаріїв, які будуть працювати.
Я не хочу говорити про лазівки, але різні способи, за допомогою яких ми можемо отримати ваше фінансування, як кажуть інші кредитори, я не знаю, як це зробити. Я просто здаюся. Ми цього не шукаємо. Задавайте багато питань людині, з якою ви працюєте. Якщо вони не можуть відповісти на них, вони не знають, як працює галузь, це не та людина, з якою ви хочете поговорити.
Ви також можете скористатися пошуком агентів BiggerPockets, щоб знайти агента у вашому регіоні, який є членом BiggerPockets. Використовуйте з ними той самий процес. Не припускайте, що вони є хорошим агентом лише тому, що вони на BiggerPockets. Можливо, вони ніколи не продавали будинок або продавали лише новобудови, і в їхньому резюме є 75 проданих будинків, але жоден із них не є перепродажем.
Ви хочете переконатися, що людина, з якою ви працюєте, має широкий рівень знань. Це була не дуже швидка порада. Насправді це була дуже довга порада, але вона була дуже важливою. Я сподіваюся, що ви всі почули це і сприйняли це серйозно.
добре Давайте перейдемо до сьогоднішнього шоу.
Йорданія:
Як справи, Девід Грін? Мене звати Джордан Рей. Насправді я місцевий інвестор у нерухомість на ринку Мемфіса, штат Теннессі. У мене є компанія з нерухомості, яку я заснував на початку цього року з ідеєю, звичайно, замінити свій дохід і піти від роботи водія вантажівки, якою я зараз займаюся. Я в своїй вантажівці.
Мені подобається водіння вантажівки, але мені також подобається нерухомість, я також люблю свою сім’ю, і я хотів би мати можливість проводити більше часу зі своєю родиною, а також створювати багатство для покоління. Звичайно, як і більшість людей, коли вони займаються нерухомістю.
Кілька моїх запитань, лише два запитання. Перше запитання. Я хочу знати, коли у вас є кілька властивостей… У мене зараз є одна. До речі, це дійна корова. Але коли я отримую інше, коли я намагаюся зрозуміти, чи варто мені вводити його в своє ТОВ, тоді я зараз маю перше майно чи мені потрібно отримати інше ТОВ?
Як ви це зробите, тому що мені здається, що наявність кількох ТОВ є великою роботою, що стосується податків. Ну, я люблю платити власні податки. Я справді добре справляюся зі своїми податками. Я справді збираюся провести належну обачність, тому вважаю за краще дотримуватися цього, доки це не стане занадто важким. Прямо зараз, одна нерухомість, можливо, дві власності, я відчуваю, що податки зовсім не будуть складними.
Моє друге запитання: чи продаєте ви оптом і чи продаєте ви оптом, чи знаєте ви, хто продає оптом, який їхній улюблений спосіб виходу на ринок для отримання потенційних клієнтів? На даний момент я роблю багато холодних дзвінків і листівок, і я фактично збираюся почати пробувати рекламу Facebook.
Тому що, чесно кажучи, холодні дзвінки просто не працюють. Листівки працюють. Мені передзвонюють. Але я ще не завжди генерував потенційних клієнтів. Я постійно намагаюся продавати оптом приблизно шість місяців, але ще не завершив угоду.
Я отримав чимало з них за контрактом. Спочатку я добре отримував нерухомість за контрактом, а потім все перевернулося, а потім мені вдалося знайти покупців за готівку, але не знайти покупців за контрактом. Я також намагаюся звести це до поєднання, і відчуваю, що наближаюся до цього. Але я просто хотів знати вашу думку з цього приводу.
так Я ціную вашу допомогу, якщо ви можете відповісти на мої запитання. Я дуже чекаю побачити своє відео у вашому подкасті BiggerPockets. Дякуємо за ваш час і бажаємо чудового відпочинку.
Девід:
добре Джордан, дякую за запитання. Я можу дуже швидко відповісти на другу частину. Я не продаю оптом. Я цього не роблю. Я не скажу, що це аморально. Але в загальному вигляді модель не подобається. Це обходить лінії законності. Це рідко буває вигідно для продавця майна.
Оптовики завжди скажуть вам, що вони працюють над угодою. Це безпрограшний варіант. Іноді я думаю, що це буває. Але в більшості випадків я вважаю, що продавець заробить набагато більше грошей, якщо розмістить свій будинок на MLS, де кожен зможе побачити це майно, а інші інвестори матимуть доступ до більшої кількості запасів, ніж коли вони просто продадуть його списку покупців і такий хлопець, як я, отримує миттєвий доступ до тих властивостей, які я купую, а ваші звичайні інвестори просто не бачать їх.
Я не дуже прихильник оптової моделі. Люди, які приходять до мене і хочуть заробити гроші на нерухомості, я краще продам їхні будинки за них і отримаю їм стільки грошей, скільки зможу, а потім просто забезпечу їм швидкий продаж і кілька інвесторів, які зароблять гроші.
Тепер я можу розглянути першу частину вашого запитання. Ви використовуєте ТОВ для кожної власності чи одну ТОВ для всіх об’єктів? Це гарне запитання, оскільки не багато людей розуміють складність ТОВ. Зазвичай здається, що ТОВ безпечніше, тому просто володійте своєю власністю там. Це складно і не завжди безпечніше. Гаразд.
У мене багато ТОВ. Зазвичай у мене є кілька об’єктів нерухомості на ТОВ, але це стає головним болем, намагаючись зберегти їх усі разом. Я плачу 75 тисяч на рік CPA, щоб спробувати все виправити. Це жахливо. Я один і плачу комусь зарплату на повний робочий день, і я думаю, якщо я думаю про це, мені було б краще найняти CPA, який просто був моїм штатним працівником, ніж платити, що, можливо, мені потрібно розглянути це.
Але я маю на увазі те, що CPA складні. Вони дорогі. Ними важко керувати. Ви повинні подавати до них щороку. Тут багато чого входить. Не думайте, що ТОВ — це чарівна пігулка, яка вирішить усі ваші проблеми з вашим майном.
Те, що ви хочете зробити, це зменшити розмір власного капіталу в будь-якому окремому ТОВ. Ви ж не хочете, щоб чотири об’єкти нерухомості були повністю оплачені готівкою в одному, а потім і в інших ТОВ, де об’єкти мають кредитне плече на 80%. Ви хочете розділити його, щоб кожне ТОВ мало обмежений капітал.
Тому що, якщо на вас подадуть до суду, вони збираються переслідувати власний капітал ТОВ, тому ви не хочете, щоб все було разом. Сподіваюся, це допоможе з вашим запитанням. Дякуємо за вашу службу. Продовжуйте, і я сподіваюся, що ви знайдете спосіб піти з роботи водія вантажівки на роботу, яка вам більше подобається.
Добре, наше наступне запитання від Кенні МакГрегора з Лас-Вегаса. Я діючий військовий. Коли я приїхав до Лас-Вегаса, я купив невелику квартиру за звичайну позику, а я побудував свій перший будинок за позику VA. Тепер, через три роки, я отримав ліцензію на нерухомість і вирішив продати квартиру, яку я 1031 обміняв на ще дві орендовані нерухомості та окупив свої початкові інвестиції.
Потім я продав свій основний. Зараз я живу в будинку свого друга і мені потрібно купити інше місце. Моє запитання полягає в тому, скільки об’єктів нерухомості мені слід шукати на цьому ринку? Я можу повторно використати свою позику з нульовою допоміжною ціною, що є великою перевагою, приблизно 120,000 XNUMX у банку. Але більшість угод, які я проводжу в місцевому регіоні, нульовий, а мої поточні відсоткові ставки не залишають грошового потоку.
Тож варто зробити. Чи варто мені також купувати четверту нерухомість чи чекати, поки ринок трохи встановиться? Дякую.
Гаразд. Це справді гарне запитання. По-перше, я б сказав, що нічого страшного. Використовуйте позику VA з нульовою знижкою, щоб отримати будинок. Насправді ви могли б мати свій власний дім. Ви можете витратити трохи грошей. Ви можете вийти з кишені.
Але це нормально, адже володіння нерухомістю в довгостроковій перспективі того варте. Якщо вам доводиться втрачати гроші на пару років, щоб мати де жити, це все одно набагато дешевше, ніж платити за оренду чи володіти власністю. Це безглуздо. Вам потрібно купити будинок, щоб жити в ньому як основний за допомогою кредиту VA.
Тепер, решту грошей, які у вас є, 120,000 120,000 доларів, я не думаю, що вам слід задавати питання «Скільки будинків мені купити?» Правильне запитання: «Який найкращий спосіб вкласти XNUMX XNUMX доларів США в нерухомість?»
Тепер поспішати нема чого. Ось що в цьому чудово. Вам не потрібно вкладати ці гроші в гру. За роки до зростання цін орендна плата зростала. Вам довелося тягнути свій капітал через інфляцію. Був великий тиск на нас. Це тимчасово сповільнилося, оскільки ставки піднялися.
На вас не так сильно тиснуть, щоб ви інвестували ці гроші. Поселився б і чекав би. Але я б не чекав, поки ринок впаде. Я просто чекаю, коли на вашому шляху перетнеться правильна угода. Якщо ви говорите мені, що поточні відсоткові ставки не залишають надходження грошових коштів, ви повинні подивитися на різні властивості або різні стратегії.
Можливо, ви дивитеся на дві одиниці, вам потрібно подивитися на три одиниці. Можливо, ви розглядаєте будинки для однієї родини, і вам потрібно купити будинок, який має ADU або два ADU. Є спосіб змусити нерухомість отримувати грошові кошти. Можливо, вам доведеться купити нерухомість і Airbnb головний будинок і жити в ADU самостійно.
Існують різні творчі підходи до цього. Але моя порада вам: не просто вирізайте печиво: «О, добре, те, що працювало раніше, спрацює й тепер». Коли ви купили цю квартиру, це був інший ринок. Ви могли отримати грошовий потік, ви отримали оцінку. Зараз важчий ринок.
Поєднайте не поспішаючи з творчим розглядом угод. Коли підійде правильний, стрибніть на нього, але не відчувайте тиску, щоб стрибнути на нього до цього. Я не думаю, що найближчим часом щось зміниться на те, що ви втратите, якщо завтра не купите будинок.
добре Від Сайлі в Гейворді. До нас сюди приходить багато людей Хейворда. Я завжди говорю про червоний перець чилі, ресторан у Хейворді на місії, який мені подобається. Ми отримуємо багато людей звідти. Круто. Якщо ви перебуваєте в районі затоки, якщо ви взагалі в Каліфорнії, зв’яжіться з нами. Я хотів би з тобою поговорити. Я хотів би познайомитися з вами ближче, тому що це мої місця для топтання. добре Подивимося, що скаже Сайлі.
Сайлі:
Привіт, Девіде. Дякую, що вислухали моє запитання. Мене звати Сайлі. Я з Гейворда, Каліфорнія. Я інвестував у штат Мічиган протягом останніх трьох з половиною років. Моє запитання стосується проекту реабілітації на відстані.
Минулого місяця я купив свою сьому квартиру для однієї сім’ї в Мічигані. Це мій другий проект БУРу. Я отримав пропозиції від чотирьох різних генеральних підрядників. Усі вони дуже відомі та добре рекомендовані в місцевих групах FP. Я працював із двома з них, двома GC у своїх попередніх проектах. У мене є певний досвід роботи з ними.
Це типовий проект реконструкції, застарілий будинок, який потребує ремонту, підлоги, фарби, ванної кімнати, оновлення, освітлення, опалення, вентиляції та кондиціонування тощо. Я слухав інших інвесторів у подкастах і на YouTube. Вони проводять цю реабілітацію за 30 тис., 35 тис., але я вклав у бюджет близько 45,000 70. Ставки, які я отримав від GCs, становлять близько XNUMX тисяч.
Моє запитання полягає в тому, як я можу скоротити витрати без шкоди для якості? Я пишаюся тим, що надаю моїм орендарям якісні продукти. Але вартість реабілітації в 70 тисяч занадто висока, щоб виправдати орендну плату. Будь-яка порада? Дякую вам за це і дякую, що прийняли мій дзвінок.
Девід:
добре Сайлі, це справді гарне запитання. Коли ви перебуваєте в такій ситуації, коли вам потрібно скоротити витрати, але ви не хочете знижувати якість, вам доведеться десь поступитися.
Тепер для вас це було б самостійно керувати проектом. Коли ви працюєте через генерального підрядника, ви платите підряднику за управління проектом і пошук підрядників. Вони не завжди виконують роботу самі. Ви платите їм певну суму грошей, щоб зробити сантехніку.
Вони йдуть знайти сантехніка, який виконує роботу за менше, ніж вони отримували, і залишають різницю. У певному сенсі вони є менеджерами проекту, які мають необхідні елементи. Якщо ви хочете виключити їх з угоди, і всі GC дають вам ставки в 70,000 45,000, але ви думаєте, що це можна зробити за XNUMX XNUMX, вам доведеться самостійно шукати субпідрядників.
Вам доведеться піти знайти сантехніків, малярів, майстра на всі руки, який може зробити ремонт таких речей, як світильники у ванній кімнаті, HVAC. Якщо ви самі знайдете цих людей, ви зможете це зробити. Я просто хочу вас застерегти, це складніше, ніж ви думаєте. Ось чому більшість людей звертаються до генпідрядника.
Якщо ви підете туди й спробуєте самостійно знайти цих людей, вони можуть вам збрехати. Вони можуть взяти ваші гроші і не завершити роботу. Це проблема, в якій ви збираєтеся застрягти. Один із способів, як я зменшую цей ризик, це я плачу їм після виконання роботи або, можливо, я плачу їм третину грошей, які вони просять, а потім я плачу решту після того, як я перевірю, що робота завершена.
Але знову ж таки, вони можуть сказати вам, що роботу завершено. Вам доведеться послати туди незалежну особу, щоб переконатися, що HVAC працює, щоб переконатися, що фарбування зроблено, щоб переконатися, що все зроблено на ваш смак, особливо якщо це поза штатом, це може стати складним.
Єдиний інший варіант, який я міг придумати, це якби ви могли знайти людину, яка живе в районі, де зарплата нижча, і відправити його туди для виконання роботи. Тепер проблема в тому, що Детройт, штат Мічиган, не дуже схожий на Малібу. Гаразд. Це не Беверлі Хіллз. Там люди вже не заробляють на зарплаті багато грошей. Ця ціна в 70,000 XNUMX доларів може бути лише поточною ставкою для того, чим буде ця робота.
Єдине, що я можу сказати, коли я потрапляю в такі ситуації, я шукаю способи скоротити витрати в тих сферах, які найменше вплинуть на угоду. Ви, напевно, не захочете зрізати фарбу, тому що ви отримаєте від цього багато грошей.
Можливо, ви не захочете різати світильники, тому що вони відносно дешеві. Але деякі інші речі, про які ви говорите, можливо, підлога, можливо, ви залишаєте підлогу там. Ви кладете дешевшу підлогу, хоч те, що ви думали, тому що це дорого, як матеріали, так і робота.
Оновлення ванної кімнати, можливо, ви не оновлюєте ванну кімнату, ви лише оновлюєте освітлювальні прилади. Можливо, ви просто робите те, що у вас уже є, кращим і тому виконуєте менше роботи, щоб компенсувати частину роботи в бюджеті. Це може стати вашим найкращим варіантом. Дякую за відео. Продовжуйте представляти Хейворда і дайте мені знати, як справи.
добре На цьому етапі шоу я хочу переконатися, що ви всі лайкаєте, коментуєте та підписуєтесь на наш канал YouTube. Особливо коментуйте, я хочу знати, що ви думаєте про шоу на даний момент? Вам подобаються епізоди Seeing Greene?
Ми приділимо хвилину, щоб прочитати деякі коментарі з попередніх епізодів, які ви, наші слухачі, залишили. Ви можете бачити, що думають інші люди.
Від Shaka Boom 01. «Девіде, мені подобається твоє шоу. Але слова, які я занадто часто чую у вашому шоу, це один дуплекс і два дуплекси. Те, про що я ніколи не чую, щоб ви говорили, це купівля землі та будівництво. Я хотів би почути ваші думки щодо інвестування в землю та будівництва ідеального односімейного будинку з ADU, що я збираюся зробити. Я знаю, що доведеться багато працювати/навчатися, але я думаю, що результат може бути чудовим».
Ну, Шака Бум, причина, чому я не говорю про це багато, полягає в тому, що я ніколи цього не робив і намагаюся уникати речей, які я не розумію. Це неймовірно складно порівняно з простою покупкою вже існуючого будинку.
Ми щойно почули наше попереднє запитання про те, як керувати підрядником, і побачили, як це може вийти з-під контролю, якщо ставки стають занадто високими. Це стає ще гірше, коли ви будуєте його з нуля. Багато речей йде не так, як ви не очікували.
Ви позичаєте гроші в банках, де вони очікують виконання роботи. Ви працюєте за дозволами. Тут так багато рухомих частин. Це може бути дуже легким для цього, щоб зайняти занадто багато часу і втратити багато грошей.
Тепер я не збираюся відмовляти вас від цього, тому що якщо ви вже вирішили, що збираєтеся це зробити, я припускаю, що ви маєте певну підготовку, певний досвід, певний досвід у цій галузі, який змушує вас подумайте, що ви можете зробити це краще.
Але для людей, які починають інвестувати в нерухомість або мають невеликий портфель і хочуть його збільшити, пересічний слухач, якого ми маємо на цьому шоу, людина-аватар, який слухає, це може повністю збанкрутувати їх у фінансовому плані.
Я знаю багато людей, які намагалися побудувати спеціальні будинки і втратили багато грошей, включно з деякими членами моєї родини. Тому я не так часто про це говорю. Але якщо ви знаєте, що робите, ви можете заробляти гроші на нерухомості всіма способами.
добре Наш наступний коментар надійшов від Рубаї Хана. «Де жив би Девід Грін, якби покинув Каліфорнію?» Ой, це справді добре. Мені сподобався час у Флориді. Я був у Південній Флориді, щоб подивитися на деякі проекти, які я там реалізую. Я не думаю, що зможу жити в південній Каліфорнії, тому що я просто не можу терпіти затори та речі, які рухаються повільно, і це всюди.
Мені сподобалося відвідувати Смокі-Маунтінс. О, я знаю, мабуть, Скоттсдейл. Мені дуже подобається, коли я відвідую Скоттсдейл. Я люблю тепло, особливо сухе. Спека мені не заважає. Я йду бігати, коли температура 100 градусів, і ходити в похід, коли температура вище 100 градусів постійно. Я це люблю.
Я не можу холодно. У мене астма, спричинена холодним повітрям, яка виникає під час фізичних вправ. Моя трахея замерзає. Дуже важко дихати. Я не можу цього терпіти, а мені просто холодно. Я точно жив би десь, де було б сонце, і, напевно, часто б відпочивав на Гаваях.
добре Наш наступний коментар надійшов від Haggy 2013. «Дякую за опис відео. У них легко орієнтуватися, і за це я поставлю 10 лайків». так Дякуємо Нейту Вайнтраубу та нашій виробничій команді, які допомагають вам знати, які теми ми розглядаємо, додаючи невеликі перерви на хронологію YouTube. Вони повинні сидіти там і робити багато роботи. Дякую вам, хлопці, що це зробили.
Наш останній коментар надійшов від Unio Brainwave Music App, який каже: «Чомусь сьогодні день дуже самотній. Щоб протистояти цьому, я вітаю якомога більше людей, які читають цей пост. Привіт. Я сподіваюся, що у вас у всіх день кращий, ніж той, який почався, навіть якщо він почався дуже добре».
Добре, якщо ви, хлопці, також почуваєтеся самотніми, можливо, вам потрібна спільнота у вашому житті. У BiggerPockets ми тут, щоб забезпечити це. Перегляньте наш веб-сайт biggerpockets.com, де у нас є форум, де багато людей відповідають на запитання та ставлять свої запитання, а також зустрічі у вашому регіоні, які публікують на веб-сайті. Познайомтеся з іншими інвесторами та долучіться до спільноти.
добре Ми любимо та цінуємо вашу участь, тому, будь ласка, продовжуйте так. Залиште кілька коментарів до сьогоднішнього шоу, щоб повідомити мені, що ви думаєте про те, як у нас тут справи. Пам’ятайте, що якщо ви хочете, щоб вас показали в шоу, ви можете перейти на biggerpockets.com/david і надіслати своє запитання, яке буде розміщено в шоу.
добре Наше наступне запитання – це відео від Ліама Квінтани.
Ліам:
Як поживаєш? добре Мене звати Ліам з Нового Орлеана. добре Я власник будівельної компанії. Моє питання до вас я хочу БУР новобудови. Я можу будувати будинки, дуплекси, окремі сім’ї набагато дешевше, ніж вони продають на ринку, навіть незважаючи на ринок [нерозбірливо 00:19:34].
Але я хочу побудувати дуплекс, закінчити його, зробити рефі готівки, взяти гроші та побудувати інший. Цей метод дозволяє мені ніколи не залишати гроші. Якщо я візьму ті рідини, які маю зараз, і просто покладу внесок на купу орендних плат, я зрештою втрачу гроші. Що ви думаєте про нове будівництво BURing?
Девід:
добре Ну, Ліаме, так працює метод BUR. Єдине, що відрізняється – ви говорите про будівництво, а не про купівлю та реконструкцію. Це було б будівництво, реабілітація, оренда, рефінансування, повторення, що трохи смішно. Там трохи інакше.
Я не збираюся вас розчаровувати. Я просто хочу сказати, що ви повинні зрозуміти, як відбувається процес будівництва. Якщо це правда, що ви можете побудувати нову нерухомість за значно нижчу суму, ніж люди готові її продати, це може бути нова хвиля інвестицій у нерухомість.
Якщо продавці просто не хочуть знижувати свою ціну, і буде побудовано достатньо нових об’єктів нерухомості, які продадуться за нижчою ціною, ніж наявний інвентар, це змусить конкурентів знизитися, і це допоможе ринку виправитися. Проблема полягає в тому, що я просто не бачу достатньо інвесторів, які навчаться будувати та стають умілими в цьому за той період часу, який нам знадобиться, щоб підштовхнути ціни до зниження.
Але якщо у вас є певний досвід, якщо ви впоралися з домашнім майстром, я думаю, це може бути круто. Просто переконайтеся, що ви знаєте, у що йдете. Гаразд. Був час, коли я намагався зробити те саме. Я збирався побудувати купу нерухомості в Джексонвіллі, штат Флорида, яка складалася з чотирьох комплексів.
Мені вибрали землю. У мене був будівельник. У мене було багато розмов. Я зрозумів, слава Богу, ще до того, як ми взялися за проект, що зонування дозволить нам будувати лише одні двері на квадратну милю. Я збирався купити 10 квадратних миль землі. Я міг поставити лише 10 будинків, але планував побудувати 50.
Я збирався зробити те, що ти робиш. Я збирався побудувати два чи три чотирикомплекси, рефінансувати їх після того, як вони будуть оцінені, вкласти ті самі гроші в наступні чотири і просто побудувати власний підрозділ чотирьох комплексів і мати власну спільноту для оренди на кшталт житлових комплексів.
Потім в останню хвилину я дізнався, що зонування не дозволить мені цього зробити. Ось що мене лякає. Є багато дрібниць, які можуть з’явитися, про які ви не помічаєте, коли не будуєте часто, і ви можете дуже легко залишитися без грошей.
Я б однозначно рекомендував поговорити з будинковим будівельником, який робив це багато разів раніше, який може провести вас через процес, перш ніж ви зобов’яжетеся робити цей новий будинок.
добре Наше наступне запитання походить від Пола з Юти. Пол каже: «Я інвестую в Канзас, і зараз у мене сім дверей із триплексу та чотири односімейних будинки». Я довгостроковий інвестор, який купує та тримає, і я планую отримати загалом від 10 до 12 дверей.
Коли я оформляв страхування своєї останньої орендованої нерухомості, людина, з якою я розмовляв по телефону, сказав, що я підходжу до точки, коли це може бути кращим варіантом отримати поліс комерційного страхування для всіх моїх речей, ніж для індивідуальних властивості кожного з них.
Я насправді цього не чув раніше, і я сподівався дізнатися про це думку Девіда Гріна та BiggerPockets. Які переваги та недоліки мені слід знати? Будь-які компанії, до яких мені слід звертатися чи уникати? Я зателефонував одному місцевому страховому брокеру, і вони, здається, були дуже збентежені, коли я запитав про це.
Це так смішно, що ти це говориш, тому що я зараз у процесі відкриття страхової компанії. Я вважаю, що ми назвемо це повним страхуванням охорони, і це буде страхування орендодавців.
Тепер я зіткнувся з кількома проблемами, коли у мене ламалися труби. Коли я був у розпалі будівництва, виникли проблеми з короткостроковою орендою. Я купив нерухомість, і виявилося, що вартість, яку мені надали від страхової компанії, виявилася набагато нижчою, ніж те, що вони мені дали, коли нерухомість було придбано, і це мене дратує, і саме тоді я починаю бізнес.
За пару місяців я, ймовірно, матиму набагато більше інформації, щоб надати вам про це, коли я занурюся в цей бізнес. Зараз про це мало говорять, тому я не можу дати вам багато інформації про це.
Я можу сказати, що це непогана ідея. Якщо ви можете отримати єдиний поліс, який покриватиме все, я вважаю, що це добре. Що стосується місцевого страхового брокера... Ви щойно подзвонили не тому. Якщо ви телефонуєте, запитуєте про це, а вони кажуть: «Я не розумію, про що ви говорите», зателефонуйте комусь іншому. Продовжуйте телефонувати, поки не знайдете людину, яка або знає, або вона скаже: «О, так. Ми цього не робимо. Але ось чому». Вони можуть навчити вас процесу.
Хлопці, загалом, коли ви намагаєтеся знайти страхового брокера, іпотечного брокера, агента з нерухомості чи будівельника, що б це не було, якщо ви ставите їм запитання, а вони не знають, це зазвичай означає, що це не вони не підпадають під їхню спеціальну рубку, і вони просто роблять ті самі речі весь час, і ніхто не є хорошим у тому, чого вони не роблять багато.
Ви не запитуєте професійного скейтбордиста про сноуборд, тому що вони цим не займаються. Вони скейтборд. Їм доведеться важко навчитися добре кататися на сноуборді. Ви хочете найняти їх тренером лише тому, що вони вміють кататися на скейтборді.
Так само потрібно сприймати людей. Якщо ви звертаєтеся до когось із моєї команди, якщо ви звертаєтесь до когось у BiggerPockets, якщо ви звертаєтесь до когось, до кого вас порадив друг, ставте багато запитань і переконайтеся, що вони впевнені і компетентні в тому, як вони відповідають на ці запитання.
Вони повинні мати широкий спектр знань або принаймні брокер, на якого вони працюють, повинен мати це. Це дуже страшно, якщо ви запитуєте свого кредитора про позику DSCR, прохідну позику, HELOC, будь-який із цих інших кредитних продуктів, і все, що вони можуть вам сказати: «Ми просто робимо звичайні кошти. Не знаю."
Відійди від цієї людини. Це не та людина, за якою ви хочете наглядати, керувати, направляти, спрямовувати вас у вашій подорожі. Вам потрібна людина, яка знайома з цими продуктами і може сказати вам, який з них найкраще підходить для вас, саме так я намагаюся навчати свій персонал і що я шукаю в різних агентах, з якими я можу працювати.
Наше наступне запитання надійшло від Кайли, Кайли Райт із Нашвілла. Привіт, Девід. Дякую, що прочитали моє запитання. Я маркетолог-фрілансер, який нещодавно почав працювати безпосередньо з інвестором у нерухомість, який придбав 76 дверей у Нешвіллі з 2020 року.
В обмін від моїх маркетингових служб я отримав 5% виплати від загального прибутку від аспекту нерухомості, який є новим підприємством на додачу до оренди багатоквартирних будинків із 76 дверима. Це була чудова нагода для мене вивчити ландшафт нерухомості, поставити собі цілі для власної подорожі в сфері нерухомості та побудувати міцні стосунки з інвестором.
Мій партнер-інвестор також погодився запропонувати додаткові 5%, тобто 10% прибутку від перекидання, якщо я сам знайду нерухомість і принесу її йому. Для додаткового контексту я працюю повний робочий день на іншій роботі, і я сподіваюся, що ця можливість допоможе розпочати мою подорож як підприємця.
Моє запитання до вас як до інвестора: над чим я можу працювати, окрім навчання, що буде корисним для мого партнера-інвестора як одного з перших співробітників? Яким чином я можу допомогти йому розвинути свій фліп-бізнес і виділитися? Зараз я працюю над веб-сайтом, але він висловив зацікавленість у моїй допомозі з іншими відносинами з інвесторами та іншими сторонами бізнесу.
Подкаст мені дуже допоміг. Знову дякую. Яке чудове запитання. Я люблю це, Кайла. добре Коли я вперше почув це, я думав, що збираюся дати вам кілька попереджень про те, чого слід уникати. Але я не знаю, чи це потрібно.
Ви задаєте справді гарне запитання. Що я можу зробити, щоб допомогти цій людині більше? Хлопці, чесно кажучи, це те, як ви збираєтеся дізнатися про інвестування в нерухомість. Це не через пошук наставника, який просто навчить вас. Йдеться про те, щоб знайти людину, якій ви можете принести цінність і допомогти їй, і ви вчитеся на досвіді, роблячи це для неї.
Гаразд. Це те, що ви дійсно шукаєте. Не як хтось навчить мене продавати будинки. Ви йдете знайти агента, який уже знає, як продавати будинки, і виконуєте за нього всю роботу, яку вони не хочуть виконувати, і ви вчитеся, виконуючи цю роботу. Це найкращий спосіб навчитися будь-чому – це робити це насправді.
Працювати над сайтом, це чудова ідея. Я припускаю, що вони дивляться на вас як на маркетолога. Вони думають про маркетингові речі, які ви можете зробити. Але що, якщо у вас є більше навичок, ніж просто маркетинг? Гаразд. Маєте навички бухгалтерії? Маєте навички управління проектами?
Чи можете ви дізнатися, що таке їхній робочий процес, і допомогти їм, зателефонувавши різним людям, які повинні робити щось, і переконатися, що ці люди зробили те, що вони повинні були зробити, а також запитати цих людей, що вам потрібно, щоб допомогти зробити вашу покращити роботу та знайти шляхи вирішення цієї проблеми?
Багато разів такі люди, як я, які керують багатьма речами, віддають накази чи укази, я хочу, щоб ви виконали X. Потім X якось відходить на другий план, і я навіть не думаю перевіряти це, доки через два місяці, коли мені потрібно було це зробити, і я запитав: «Де X?» Вони кажуть: «О, це наполовину зроблено». Це трапляється постійно. У моїх компаніях небагато людей, які відповідають за те, щоб все було виконано.
Якби ти міг бути цією людиною, ти міг би все. Якби ви могли просто навчитися бути організованими, якби ви могли навчитися стежити, якби ви могли створити список справ із усім, що має ця людина, зробити себе її особистим помічником, а потім слідкувати, щоб переконатися, що всі щось роблять, і запитувати ця людина багато запитань, ви дізнаєтеся багато.
У мене є ця модель, яку я навчаю нових людей, де уявіть, що вода падає у відро. Гаразд. Вода, яка потрапляє у відро, — це те, що потрібно зробити на роботі, а відро — це людина. Коли це відро наповнюється водою, вони мають завдання, які їм потрібно виконати.
Їхня робота полягає в тому, щоб виконати завдання, тобто осушити відро до того, як воно переповниться, а це означає, що у них вичерпався час і вони відстали. Гаразд. Один із способів, як ми допомагаємо, — це зробити отвір у дні відра, куди стікає вода. Людина під ними, якою можете бути ви, яка є ще одним відром, яке збирає все, що потрапляє.
Перевагою цього є те, що людина, яка виконує початкову роботу, де вся вода стікає, вона отримує все навчання. Але якщо ви можете поставити себе під них, якщо ви можете взяти на себе частину обов’язків і виконувати роботу, ви отримаєте користь від того самого навчання, яке їм більше не потрібно.
Приходить щось, що вони вже вміють робити. Вони передають це вам. Ви робите це для них. Їм не потрібно було вчитися. Вони вже знають. Але вони все одно отримують користь від того, що це зроблено. Ви отримуєте користь від навчання, і це стає взаємовигідним стосунком.
Моя найкраща порада, коли будь-хто опиняється у вашому становищі, це не втікати від відповідальності. Перестаньте дивитися на нерухомість як на те, що ви можете робити, щоб не нести відповідальності. Ви не повинні рости. Вам не потрібно вивчати нові навички. Вітаємо відповідальність. Виконуйте дві відповідальності.
Візьміть участь і скажіть: «Я хочу зробити якомога більше речей для цієї людини», і беріться лише на те, за результат чого ви готові нести відповідальність. Якщо ви робите хорошу роботу з невеликим, вам дадуть більше, і це те, як ви навчитеся. Чудове запитання.
Марк:
Привіт, Девід. У мене до вас запитання. Мене звуть Марк Ірвісон. Я агент/інвестор тут, у Північному Колорадо. Переїхав сюди близько півтора року тому. Придбали будинок новобудови. Відтоді я дзвоню на VRBO три-чотири ночі на місяць.
Через два роки я зможу компенсувати більшу частину іпотеки наступного року під час оподаткування. Мій DTI покращуватиметься, ймовірно, приблизно на 1,000 на місяць, тому я буду шукати можливість купувати знову. Я почав справді пізно у 2021 році. Ось чому DTI не збирається так сильно подорожчати, як якби я здав його в оренду. Ти знаєш, що я маю на увазі? Два роки повний робочий день. Але це те, що є. Наступного року я отримаю 1,000 баксів додатково на свій DTI. Я знову буду шукати можливість переїхати.
Наступний, оскільки моя перша легеня була на VA, наступний, я думаю, буде FHA. Але моє запитання полягає в тому, якщо я врешті-решт намагаюся вирватися з щурячих перегонів і звільнитися з роботи W2, як мені це зробити на цьому ринку Колорадо, коли середні ціни становлять 450-500, якщо тільки ми бачимо якийсь обвал нерухомості чи щось подібне, навіть тоді я сумніваюся, що ціни тут так сильно впадуть.
Єдина ідея, яка у мене була, це почати купувати в Грілі, штат Колорадо. Справа в тому, що я працюю в Брумфілді. Це, напевно, приблизно година їзди. Чи я просто стримаюся й проїду годину чи дві з роботи, щоб купити дуплекс у Грілі, скажімо, за 475, 500?
Або я продовжую купувати будинки для однієї сім’ї, де ви можете придбати нове будівництво на три, два, без підвалу, скажімо, за 425 вниз, поблизу Брайтона чи поблизу Фаєрстоуна, щось подібне? Я зосереджусь на дуплексах у Грілі чи на будинку для однієї родини ближче до Брумфілда? Напевно, там, де, я б сказав, більший попит.
Як я вже сказав, зрештою я намагаюся вирватися з щурячих перегонів, щоб вибратися з роботи W2. Я просто намагаюся це зрозуміти. Як я вже сказав, цей ринок відрізняється. Я родом із Гамільтона, штат Огайо, де мій перший будинок коштував 9,000 баксів, і я вклав у нього 25 доларів, отримавши 30 олл-ін. Зрештою я виплатив усе, отримавши свій будинок вільним і чистим.
Тут 30,000 50 баксів. Це навіть не дасть вам сарай. Я маю на увазі, що це може виглядати як застарілий трейлер XNUMX-річної давності, але це все. Нічого, що навіть близько до мене жилого. Тут, на цьому ринку, все інакше. Я намагаюся адаптуватися і робити те, що можу.
Просто допоможи мені, чоловіче. Ціную вашу службу як поліцейського, і я з нетерпінням чекаю, що ви скажете. добре Дякую, чувак. до побачення
Девід:
добре Дякую, Марк, за ваше запитання. Тут є хороші речі. По-перше, я думаю, ви, мабуть, усвідомлюєте, що вийти з щурячих перегонів буде важче, ніж це було вісім-десять років тому, коли ціни були значно нижчими, попит був значно нижчим, а конкуренція також була теж набагато менше.
Це просто реальність така, що вийти з щурячих перегонів з нерухомістю важче, ніж будь-коли раніше. Я став дивитися на інвестиції в нерухомість як на доповнення до мого багатства, а не як на обов’язкову основу, на яку буду покладатися, щоб отримати свій дохід.
Я думаю, що більшість людей, є жменька людей, які не підходять під цей аватар, але більшості людей, мабуть, було б краще, якби вони дивилися на це так само. Тоді, якщо у нас буде ще один великий економічний крах, і ви заощадите купу грошей, тоді ви зможете купити багато нерухомості, яка в якийсь момент замінить ваш дохід.
Але ми не можемо контролювати, коли це станеться. Здається, кожного разу, коли ми потрапляємо в рецесію, ми просто друкуємо купу грошей, щоб цього ніколи не було. Це спричинило сильну інфляцію, через яку вартість життя зросла, що, за іронією долі, зробило ці активи ще дорожчими та їх важче отримати.
Давайте поговоримо про те, що ви можете зробити. Мені не подобається думка про поїздку в район з меншим попитом. Мені також не подобається думка отримати нове будівництво три, два. Три-дві квартири не здаються в оренду. У 2010, 2011 я міг купити трійку, двійку в оренду.
Якщо ви отримуєте надзвичайно вигідну пропозицію щодо нерухомості, наприклад, від супер мотивованого продавця, ви можете зробити це майно в оренду. Але навіть тоді, якщо ви подивитесь на рентабельність власного капіталу на ціну, вам доведеться заплатити, щоб отримати грошовий потік від цієї угоди, вам буде краще купити це, продати це, перемістити цей власний капітал у щось схоже на шість, три, два, три двійки з цими грошима на відміну від одиниці.
Вони не призначені для здачі в оренду. Це будинки, в яких живуть люди, які можна перетворити на нерухомість, що окупає гроші, але вони не призначені для цього. Я б краще побачив, щоб ви купили п’ять, два з половиною або п’ять, три і здавали кімнати окремо.
Я краще побачу, як ви купите невеликий житловий комплекс із семи-восьми одиниць і здасте його в оренду, ніж просто купите три, дві, особливо новобудови. Якщо ви перебуваєте на цьому дорогому ринку в Колорадо, ви не можете купити новий будинок, заплатити ринкову ціну і спробувати зробити так, щоб він працював як оренда. Ви збираєтеся втратити гроші.
Ви повинні зробити щось більш креативне. Ви повинні знайти нерухомість, яка має квадратні метри, які можна додати, квадратні метри, які можна конвертувати, щоб отримати три одиниці з однієї одиниці. Ви повинні докладати більше зусиль, щоб змусити цей матеріал працювати на сучасному ринку, ніж раніше. Я думаю, ви, мабуть, це бачите.
Я б порадив дуплексний маршрут над новобудовою. Але чи можна отримати щось середнє? Чи можете ви знайти щось у цьому районі, що вам подобається, що може мати більше одиниць, ніж те, що ви бачите? Чи можете ви придбати новий дуплекс або ще краще новий чотириплекс?
Чи можете ви поговорити з будівельником і сказати: «Чи не могли б ви побудувати мені чотириквартирну нерухомість? Чи дозволяє це зонування?» Це було б дуже круто. Б'юся об заклад, якщо ви отримаєте чотири одиниці, ви, ймовірно, зможете це спрацювати. Можливо, вам доведеться провести кілька подібних розмов із різними будівельниками чи різними ремонтниками, щоб запитати: «Що можна зробити за таку ціну, що я маю отримати більше, ніж одну одиницю?»
Ось чому більшість нерухомості не є готівковими. Тому що ви аналізуєте будинок з одним блоком і парою спалень. Ви не аналізуєте житловий комплекс чи кілька одиниць, а це те, що вам потрібно, якщо ви хочете отримати грошовий потік.
Успіхів тобі, Марк. Я знаю, що ви перебуваєте на жорсткому ринку. Вашим останнім варіантом може бути інвестування за межами штату. Якщо ви знаєте ринок Огайо, як ви згадали, можливо, ви повернетеся туди, купите іншу нерухомість і вкладатимете туди свої гроші, поки у нас не станеться крах, і ви знайдете щось у Колорадо, що вам підійде.
добре На наше останнє запитання звернувся Джон Маккі з Ферфакса, штат Вірджинія. Девіде, ви говорите про впровадження систем, які сприятимуть розвитку вашого бізнесу. Як це виглядає і як це розвивалося? Чи можете ви навести кілька прикладів таких систем і як вони зробили вашу роботу ефективнішою?
О Боже. По-перше, чудове запитання. По-друге, лаконічно сформульований. По-третє, ви чудово підкисляєте його. Не тільки як вони виглядають, але й як вони еволюціонували? Тому що це єдиний спосіб відповісти на це запитання, якщо ви повинні поговорити про те, як виглядала ваша перша система і як вона розвивалася, тому що ніхто з вас не збирається просто кинути систему і сказати: «Готово».
Але це всі так пояснюють. Ви слухаєте Алекса Гормоза або інших онлайн-гуру, наприклад: «Вам потрібна система. Ви хочете бізнес, а не роботу». Ти кажеш: «Добре. Гаразд. Давай зробимо це." Потім вони пояснюють, як це працює, і ви думаєте, що просто помахаєте чарівною паличкою, і у вас є система. Ви не робите.
У вас є перший крок із 700 кроків, які стануть системою. Запитати вас, як це розвивалося, — чудовий спосіб це сформулювати. Давай поговоримо. Я пам’ятаю, що був тут на місці Джона. Я розмовляв з Кайлом Ренке, який зараз є головним операційним директором команди Девіда Гріна. Допомагає мені об’єднати багато заходів, які я роблю, ретріти, які я проводжу.
Він допомагає вести YouTube-канал. Він робить багато різних речей. Пам’ятаю, я постійно чую, як люди кажуть мені, що мені потрібна система, і я не розумію, що це означає. Я розумію концепцію системи, але як я маю її реалізувати? Чи є програмне забезпечення, яке я маю купити?
Чи маю я записати це в блокнот? Намалюй мені, як це виглядає. Я був дуже розчарований, бо знав, що мені потрібно, але не знав, як це отримати. Кайл повернувся до мене, і він сказав: «Добре. Все, що вам потрібно зробити, це відкрити Google Drive і почати відкривати папку з тим, що ви хочете створити, а потім створіть підпапки в папці з іншими частинами, а потім використовуйте документи Google, щоб надрукувати інструкції».
Ця маленька інформація розкрила те, що шукав мій мозок. Гаразд. Я як Форрест Гамп. Я не розумна людина, але я знаю, що таке любов. Мені потрібен був хтось, щоб просто намалювати мені картину, яку я міг би отримати, наприклад: «Добре. Це те, що мені було потрібно. Я можу бігти з цим». Я просто збожеволів.
Я став системником, тому що в мене була маленька іскра, яка мене почала. Сподіваюся, моя відповідь на це запитання може стати тією іскрою для багатьох із вас. Дозвольте навести вам приклад інформації, якій я навчаю агентів з нерухомості, і як будувати системи. Тому що я дуже добре систематизував роботу агента з нерухомості.
Потім я дуже добре систематизував роль кредитного спеціаліста. Як тільки я це отримаю, я зможу найняти людей для однієї брокерської компанії, для команди Девіда Гріна, для будь-чого іншого, чим я займаюся. Вони знали, яку роль збираються зіграти. Але перш ніж я зміг це зробити, мені довелося створити все.
Хлопці, я наведу вам приклад цього, а потім покажу вам знімок екрана з мого телефону, на якому показано, як працює одна із систем, коли я об’єдную агентів і кредитних спеціалістів в одну систему.
добре Якби я збирався взяти список, який є однією з найпростіших речей для систематизації, оскільки покупці божевільні та дуже емоційні, і вам потрібно робити багато різних речей, це важче систематизувати. Ніби котів пасе. Це можна зробити. Але тьфу, це спрацювало.
Списки набагато простіше. Я почав із того, що склав список усього, що мені потрібно було зробити, у списку. Мета оригінального списку — просто не забути. Ваша система починається з того, що усуває помилки пропуску, ви просто намагаєтеся переконатися, що ви не забули включити страхування свого орендованого майна.
Ви не забудьте налаштувати автоматичне зняття коштів для виплати іпотеки. Все це комунальники включили. Це легко, чоловіче. Я купив багато будинків, а потім зрозумів: «О, Боже мій. Кондиціонер ніхто не вмикав. У нас немає комунальних послуг».
Менеджери нерухомості показують його орендарю, будинок має 105 градусів. Іноді це трапляється, коли у вас немає цих систем. Це просто контрольний список. Гаразд. Ось усе, що має статися, коли я вперше купую оренду. Ось усе, що має статися, коли я вперше заношу будинок.
Тепер у мене є електронні таблиці, у яких мої працівники кожного разу, коли я купую будинок, мають стовпець із усіма справами, які вони мають зробити, вони вмикають комунальні послуги, налаштовують автоматичну оплату. Ось посилання в електронній таблиці, яке веде до папки Диска Google, де ми зберігатимемо страховку, де ми зберігатимемо виписку про іпотеку, де ми зберігатимемо інформацію, якщо вона колись знадобиться нам пізніше, тому що ви завжди потребуєте.
Для списків було призначено розмістити у дворі, попросити фотографа зробити знімки, поставити скриньку на ключ на майні, отримати запасний ключ від клієнта, переконатися, що угода про розміщення заповнена. Цей камінь очевидний, але ви просто починаєте із запису всіх очевидних речей, які вам потрібно зробити. Гаразд.
Мабуть, у мене був список із 15 речей. Коли взяли Крісту, мою першу помічницю, вона працювала над цим. Тепер що станеться, якщо ми зрозуміємо: «О, ми забули» … Що ви можете забути зробити в списку? Ви повинні поставити це в MLS. Можливо, ми б забули заповнити певну форму, яку нам потрібно було помістити в MLS.
Я б подивився, де в цій серії з 15 речей має бути цей крок, і я б просто зайшов у свій документ Google. Я б зробив крок 12, я б натиснув Enter, і це робило б 13, і я б поставив цю нову річ. Кожного разу, коли ми робили помилку, хтось приходив до нас і казав: «Це потрібно зробити, а цього не було в списку». Це додано до списку. Це додано до списку, додано до списку. З 15 до 50 штук.
Ось скільки справ насправді робиться. Деякі з цих 50 мали підпункти. Отримайте підписану угоду про лістинг, яка потім перетвориться на, передайте її копію брокеру, передайте її копію компанії-депоненту. Усе це почне застосовуватися. У вас були ці підпункти, але ви все ще маєте лише контрольний список у документі Google у папці Google із назвою власності, яка знаходиться в папці з написом «Списки». Гаразд. Це так просто.
Зараз, у певний момент, я розумію, що ці речі можна згрупувати на етапи. Я розбив свій список із 50 або 75 речей на 4 різні етапи. Перший був попередній лістинг. Гаразд. Це все, що мені було потрібно, якщо я збирався піти до вас додому, щоб продати ваш будинок. Я хотів би провести порівняльний аналіз ринку моїми співробітниками, і вони розглядають кожен активний, незавершений і проданий будинок, який був на ринку.
Я показав їм, сидячи з ними, ось як ви телефонуєте кожній людині, кожному агенту, який має активний або незавершений продаж. Ви запитуєте їх: «Скільки пропозицій ви отримуєте? Звідки надходять пропозиції? Ви вважаєте, що вас оцінили занадто високо?» Тоді я б навчив їх, як будувати взаєморозуміння. Жоден агент просто не хоче вам це сказати.
До того, як я пішов на лістинг, я б виконував цю роботу. Я не приходжу, щоб продати ваш будинок і просто кажу: «Ось за що ми повинні його продати». Я провів деякі дослідження. Я знаю, що ці будинки вказані за 700, але вони продаються за 780, тому нам не потрібно вказувати так низько. Ми могли б прийти о 765 чи щось таке.
Або ці будинки значилися під номером 850, і вони просто там стоять. Вони не продаються. Агент каже, що вони збираються знизити ціну на 775, тому ми не хочемо копіювати цю людину. У мене була вся ця інформація і були нотатки. Їхній будинок виглядає так. Ваш будинок виглядає так. Це найкращі копи. Я хотів би, щоб вони це зробили.
Потім у нас були створені папки Девіда Гріна та ручки. Я не думаю, що мене поруч. Але вони виглядають приблизно так, але вони були червоно-чорними з нашим логотипом і назвою. Криста поклала, дістала папку, поклала ручку. У нас була маркетингова брошура. Ми все ще це робимо, називається проектом, який пояснює продавцям усі етапи продажу будинку, а також покупцям усі кроки, які потрібно виконати.
Вона поставила б порівняльний аналіз ринку. Вона поклала б копію угоди про лістинг. У нас є гніздо, яке встановлюється на задній панелі телефону. Одна з тих речей, які можна було тримати, це бренд. У нас були всі ці смаколики, які ми приносили, і все це складалося в папці.
Потім у мене був би iPad, який я б приніс із собою, і саме на ньому я б проводив презентацію. Гаразд. Я знаю, що це трохи довга відповідь. Але я показую вам рівень деталізації системи.
Тоді всі кроки, які були потрібні мені, щоб я міг продати… щоб підписати список, були в цьому документі, аж до того моменту, коли є навіть нагадування Крісті внести адресу в календар мого телефону через комп’ютер, який було пов’язано з ним, щоб я просто отримав запис на зустріч о 3:00.
Ви повинні піти за цією адресою, і за 30 хвилин до цього буде нагадування: «Покладіть цю річ у свою машину», тому що, як ви помітили, я забуваю ввімкнути зелене світло. Я б забув взяти папку за адресою, потрапити на запис про зустріч. Це було погано.
Тоді Кріста зрозуміла, що їй потрібно бути на дзвінку, коли я був на зустрічі в списку. Якби я був там, і ти б сказав: «Ну, Девіде, я маю на увазі, що я знаю, що у тебе є команда, але я дійсно хочу з тобою працювати. Як я знаю, що я отримаю хороше обслуговування?» Я б сказав: «Давайте спробуємо це. Давайте зателефонуємо Крісті прямо зараз і подивимось, що станеться».
Я подзвонив, вона сказала: «Привіт». Я кажу: «Гей, Крісто, можеш зробити мені послугу?» Підніміть цей будинок на MLS або цей будинок на Zillow і чи можете ви сказати мені, за що продається будинок навколо неї?» Вона відповість: «Немає проблем». Вона підняла це так: «О, є ще три будинки, які очікують на продаж, а інших активних будинків немає». Я кажу: «Ось ось».
Тепер ми бачимо точно. Хочете, я подзвоню одному з агентів і задам йому запитання? Вони кажуть: «Ого. У вас є цей диспетчер, який просто готовий вскочити». Після цього у мене був список речей, які ми будемо робити після підписання презентації лістингу, але до того, як ми розпочнемо активну діяльність.
Це було б запланувати фотозйомку, отримати скриньку, поставити двері, поставити вивіску у дворі, змусити прибиральників прибрати будинок, подвійну перевірку, щоб переконатися, що будинки не вийшли на ринок. Була конкуренція, про яку ми не знали. Вони перевіряли це щодня. У мене був би персонал, який отримав би це завдання.
Ви бачите, наскільки детально ми вникли в цю справу, переконавшись, що інформацію про будинок було завантажено в MLS, навіть якщо ми не виходили в прямому ефірі. Ми хотіли, щоб це було готово, щоб, з певної причини, ми хотіли випустити трансляцію раніше, ми могли просто натиснути кнопку.
В останню хвилину нам знадобилося дві з половиною години, щоб підготувати інформацію, і клієнт запитав: «Чому цей будинок значиться? Я хочу, щоб це було живе». Тоді у нас були речі, коли вони були в списку, але до того, як це було в контракті, що було в цьому списку. Це був би наступний крок, що тижня перевіряв клієнта, перевіряв усіх агентів, щоб отримати відгук про те, що вони сказали.
Кріста дзвонила кожному агенту покупця, який показував один із моїх оголошень, і запитувала відгук про те, що вони думають і що думають їхні клієнти. Ми отримували цю інформацію, щоб поділитися з нашими клієнтами, які дозволяли нам продати свій будинок.
Потім, як тільки він уклав контракт, цілий новий матеріал, титульній компанії потрібен контракт. Кредитору потрібен договір. Нам потрібно почати графік, щоб переконатися, що кредитори покупця виконують свою роботу. Що станеться, так це майно випаде з контракту, оскільки покупець не зможе отримати кредит. Я практикував екстремальне володіння.
Замість того, щоб сказати: «О, добре, ми нічого не могли зробити». Я б сказав: «Знаєш що? Ми повинні були зателефонувати їхньому кредитору, щоб переконатися, що все гаразд». Замість того, щоб покладатися на агента покупця, який бреше. Для Крісти стало частиною цієї речі раз на тиждень телефонувати та перевіряти кредиторів покупців, які купують наші оголошення.
Це не моя робота. Це робота іншого агента. Але я виконував би їхню роботу, тому що мені потрібно було закрити цю угоду. Якби вони сказали: «Так. Людина не дає мені своїх показань. Людина не повертається до мене. Вони не дозволять мені витягти їхні кредити». Я знав, що щось відбувається.
Коли агент сказав: «О, так. все гаразд Проходить приємно. Але я знаю, що вони не надають кредиторам потрібну їм інформацію. Можливо, вони дивляться на інші будинки. Можливо, вони думають про відступ. Я приходив до наших клієнтів і казав: «Я думаю, що нам потрібно відключити цього покупця, повернути його на ринок і отримати іншого».
Ну, а якщо ми їх втратимо? Ми вже втратили їх. Вони просто цього не сказали. Це те, що не роблять інші агенти, тому що вони не мають цих систем. Потім, як тільки будинок продали, було зовсім інше. Переконайтеся, що речі були вилучені з імені нашого клієнта та перенесені на ім’я покупця.
Переконайтеся, що всі меблі винесено з дому. Переконавшись, що ми позначили його в MLS, який зараз продається, а не очікує на розгляд. Переконайтеся, що всі документи, необхідні для доставки до брокера, були направлені до потрібного брокера. Переконайтеся, що ми отримали подарунок клієнта. Переконавшись, що ми розміщуємо відгуки в соціальних мережах.
Все це ви не можете покластися на свій мозок. Ви повинні зробити все це. Те ж саме, коли я купую нерухомість в оренду. Так само, коли я наймаю роботу людини в команди. Треба все систематизувати. Усе, що я вам щойно сказав, добре, цього недостатньо. Це лише контрольний список.
Потім ми взяли контрольний список і перемістили його в нашу CRM під назвою «Стислість» і створили автоматичний план. Що станеться, так це те, що частина списку, підготуйте цей матеріал для Девіда, перш ніж він піде на презентацію списку, буде внесено в CRM і збережено як автоматичний план.
Кріста встановлювала прапорець із написом «Попередня презентація на Мейн-стріт, 123» або щось інше, і він автоматично заповнював серію нагадувань, щоб сказати їй, що це потрібно зробити, це потрібно зробити, а потім ми могли б призначити це інший працівник.
Якби у нас був координатор лістингу, Кріста помістила б інформацію в «Стислість», поставила прапорець. Координатор списку отримував нагадування про 12 речей, які потрібно було зробити, щоб підготувати мене до роботи. Гаразд. Після того, як матеріал був підписаний, ми поверталися, і вона ставила позначку біля наступного поля з написом «передактивний список» або як би ми це називали.
Тоді всі ті нагадування, які були в Google Doc, автоматично переходять до потрібної особи в команді, і тепер вони знають, що їм потрібно виконати всі ці дії. Кріста чи я могли б подивитися і побачити, чи виконують вони свою роботу? Вони перевіряють речі? Воно йде туди, куди потрібно? Це було гарно.
Це забрало з нього всю пам’ять, і ось як ми дійшли до того, що ми могли продати 50 будинків одночасно з кількома адміністраторами. На піку у мене було 53 будинки на депонуванні зі мною та ще трьома адміністраторами, а також лише з агентами, і все йшло чудово. Гаразд.
Саме так повинні працювати системи. Зараз, очевидно, нічого з цього не відбувається одразу. Ми все ще вдосконалюємо ці системи, тому що іноді щось йде не так, чого ми навіть не очікували, і ми додаємо щось до системи, щоб сказати: «Добре. Тепер ми повинні додати це сюди, або нам потрібно щось вилучити». Так більше не буває.
Ось як це залучило в одну сферу мого життя, просто агента з нерухомості. Я розмістив багато речей у книгах, які написав для BiggerPockets Sold Skill and Scale, які ви, хлопці, можете придбати в книжковому магазині BiggerPockets, якщо ви агенти.
Якщо ви інвестор, це те, про що я навчаю інших людей за допомогою електронних таблиць, як-от написані пропозиції, пропозиції прийняті, закриті, закриті на реабілітацію, закриті, які потребують меблів, як і всі різні етапи, коли я купую нерухомість, тому що Кріста, я і будь-який адмін, який у нас є, можемо встигати за цим.
Ось чому я кажу вам, хлопці, що нерухомість – це робота. Це не так: «О, я купив будинок і закінчив». Ви ще маєте зробити багато речей, і ці системи є такими потужними. Дякую, Джоне, що дозволив мені 15-хвилинно пояснити, як народжуються та розвиваються системи.
Я міг би створити цілий подкаст про це, можливо, цілу серію подкастів, тому що вони дуже важливі. Поки ви слухаєте, я просто хочу вам нагадати, що не очікуйте, що вийде з першої спроби. Системи розвиваються, як сказав Джон, вони розвиваються. Це не те, що просто бумить, ти клацаєш пальцями і кажеш: «Гей. Чи можу я отримати вашу електронну таблицю всіх ваших систем?» і думаю, що ти закінчиш. Це не так.
Добре, всі. Це було наше сьогоднішнє шоу. Щиро дякуємо, що приєдналися до нас у сьогоднішньому епізоді Seeing Greene. Мені подобається це робити, і мені подобається ще більше, що ви, хлопці, надсилаєте свої відеозапитання, а також письмові запитання, на які я можу відповісти.
Будь ласка, знайдіть хвилину, щоб залишити коментар на каналі YouTube, а також поставити лайк, поділитися та підписатися, щоб повідомити мені, що ви думаєте про сьогоднішнє шоу. Ви можете стежити за мною більше на DavidGreene24. Я всюди в соціальних мережах, а також на YouTube.
Якщо ви хочете зустрітися особисто, але соромитеся надіслати відео, перейдіть на davidgreene24.com/retreats, де ви можете перевірити способи зустрічі зі мною. Ми можемо говорити про нерухомість. Я можу допомогти вам у вашій подорожі. Ми можемо познайомитися і сформувати ту спільноту, яка так необхідна людям для самотності.
Дуже дякую, хлопці. BiggerPockets має багато вмісту. Перегляньте ще одне з наших відео, якщо у вас є час. Якщо ні, то побачимося наступного тижня.
Дивіться епізод тут
Допоможіть нам!
Допоможіть нам охопити нових слухачів на iTunes, залишивши нам рейтинг та огляд! Це займає всього 30 секунд, і інструкції можна знайти тут. Дякую! Ми дуже цінуємо це!
У цьому епізоді ми розповідаємо:
- Де придбати нерухомість для наступної оренди і як створити грошовий потік
- Створення ТОВ з оренди нерухомості і скільки вам справді знадобиться
- Команда будувати, орендувати, рефінансувати та повторювати BRRRR стратегія що може створити величезний капітал
- Чому більше – краще і чому ви ЗАВЖДИ повинні купувати квартири з більшою кількістю кімнат
- Як надати цінність своєму наставнику (навіть якщо у вас немає досвіду роботи з нерухомістю)
- Страхування орендодавця і коли комерційна політика має перевагу над індивідуальним покриттям
- Будівельні системи для вашого бізнесу з нерухомістю і практичний спосіб почати систематизацію СЬОГОДНІ
- і So Набагато більше!
Посилання з шоу
Книги, згадані в шоу:
Бажаєте дізнатися більше про сьогоднішніх спонсорів або самі можете стати партнером BiggerPockets? Електронна пошта [захищено електронною поштою].
Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.
- Розповсюдження контенту та PR на основі SEO. Отримайте посилення сьогодні.
- Платоблокчейн. Web3 Metaverse Intelligence. Розширені знання. Доступ тут.
- джерело: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-744
- :є
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 2011
- 2020
- 2021
- 2023
- 70
- 9
- a
- Здатний
- МЕНЮ
- про це
- абсолютно
- прийнятий
- доступ
- придбаний
- активний
- насправді
- пристосовувати
- доданий
- адреса
- адмін
- оголошення
- рада
- впливати
- після
- Агент
- агенти
- Угода
- попереду
- AIR
- Кондиціонер
- Airbnb
- Alex
- ВСІ
- дозволяє
- тільки
- вже
- завжди
- кількість
- аналіз
- Аналізуючи
- та
- Інший
- відповідь
- Відповіді
- Очікуваний
- будь
- квартира
- додаток
- Apple
- Застосовувати
- призначення
- цінувати
- вдячність
- ЕСТЬ
- ПЛОЩА
- області
- навколо
- AS
- зовнішній вигляд
- Активи
- призначений
- Помічник
- At
- автор
- автоматичний
- автоматичний
- автоматично
- аватар
- середній
- уникнути
- назад
- фон
- підтримка
- поганий
- Банк
- банкрут
- Банки
- В основному
- затока
- BE
- красивий
- красиво
- оскільки
- ставати
- стає
- становлення
- перед тим
- за
- буття
- Вірити
- корисний
- користь
- КРАЩЕ
- Парі
- Краще
- пропозиція
- Великий
- більший
- найбільший
- Біт
- Black
- книги
- бум
- border
- народжений
- Запозичення
- дно
- куплений
- Box
- Brain
- фірмова
- Перерва
- ламається
- ДИХАТИ
- BRIDGE
- приносити
- Зламав
- брокер
- брокерський
- бюджет
- в бюджеті
- будувати
- будівельник
- будівельники
- Створюємо
- побудований
- гроно
- бізнес
- підприємства
- button
- купити
- покупців
- Купівля
- by
- Календар
- Каліфорнія
- call
- званий
- покликання
- Виклики
- CAN
- Може отримати
- не може
- капітал
- автомобіль
- готівкові гроші
- грошовий потік
- коти
- викликаний
- певний
- Канал
- погоня
- дешево
- більш дешевий
- перевірка
- контроль
- головний
- Головний операційний директор
- ясно
- клацання
- клієнт
- клієнтів
- близько
- закрито
- ближче
- тренер
- Колорадо
- Колонка
- COM
- об'єднання
- Приходити
- майбутній
- коментар
- коментарі
- комерційний
- commit
- співтовариство
- Комутація
- Компанії
- компанія
- порівняний
- компетентний
- конкурс
- повний
- повністю
- комплекс
- складності
- складний
- компрометуючі
- комп'ютер
- концепція
- впевнений
- спутаний
- мінуси
- будівництво
- зміст
- контекст
- продовжувати
- контракт
- Підрядник
- підрядники
- контроль
- звичайний
- розмови
- перероблений
- Прохолодно
- Координатор
- Поліцейські
- Коштувати
- витрати
- може
- Counter
- Пара
- курс
- обкладинка
- CPA
- Крах
- створювати
- створений
- Креатив
- Творчо
- кредит
- CRM
- Перетинати
- Поточний
- В даний час
- Вирізати
- скоротити витрати
- різання
- Дата
- датований
- Девід
- день
- угода
- Пропозиції
- вирішене
- безумовно
- Ступінь
- Попит
- розгортання
- призначений
- деталь
- докладно
- розвивати
- розвиненою
- DID
- різниця
- різний
- старанність
- керівництво
- безпосередньо
- дисплей
- відстань
- документ
- документація
- Ні
- справи
- Не знаю
- Двері
- Двері
- подвійний
- сумніваюся
- вниз
- управляти
- водій
- водіння
- Падіння
- висушити
- DTI
- під час
- кожен
- Раніше
- Рано
- легше
- Найпростіший
- легко
- легко
- Економічний
- економічний крах
- виховувати
- Освіта
- ефективний
- зусилля
- або
- усуваючи
- Співробітник
- співробітників
- зачеплення
- користуватися
- досить
- Що натомість? Створіть віртуальну версію себе у
- Весь
- Підприємець
- Епізоди
- капітал
- помилки
- депозит
- особливо
- майно
- Ефір (ETH)
- Навіть
- Події
- врешті-решт
- НІКОЛИ
- Кожен
- повсякденний
- все
- все це
- все
- еволюціонувати
- еволюціонували
- точно
- приклад
- Приклади
- обмін
- збуджений
- виконувати
- Здійснювати
- існуючий
- існує
- очікувати
- очікував
- дорогий
- досвід
- експертиза
- Пояснювати
- Пояснює
- пояснення
- виражений
- додатково
- екстремальний
- Facebook оголошення
- справедливий факс
- Падати
- Падіння
- Фолс
- знайомий
- сімей
- сім'я
- членів сім'ї
- вентилятор
- далеко
- на користь
- Улюблений
- ознаками
- зворотний зв'язок
- кілька
- Рисунок
- філе
- заповнений
- фінансово
- фінансування
- знайти
- шукач
- виявлення
- кінець
- закінчення
- Перший
- перший раз
- відповідати
- Flip
- Перевертає
- Флорида
- потік
- Тече
- Сфокусувати
- стежити
- для
- Примусово
- форма
- форум
- Вперед
- знайдений
- фонд
- Четвертий
- Безкоштовна
- Freedom
- позаштатний
- друг
- від
- розчарування
- Повний
- функція
- смішний
- прибуток
- Загальне
- генерується
- багатство покоління
- отримати
- отримання
- подарунок
- Давати
- даний
- дає
- Go
- мета
- Цілі
- бог
- йде
- буде
- добре
- хороша робота
- смакоту
- захоплення
- великий
- зелений
- Земля
- підстави
- Групи
- Рости
- Охорона
- керівництво
- Хлопець
- Половина
- Гамільтон
- рука
- жменя
- обробляти
- траплятися
- відбувається
- Жорсткий
- Мати
- має
- Гаваї
- чути
- почутий
- слух
- допомога
- допоміг
- допомогу
- допомагає
- тут
- hi
- прихований
- Високий
- вище
- піший туризм
- Пагорби
- прокат
- хіт
- тримати
- Hole
- Головна
- Будинку
- Чесно
- надія
- З надією
- сподіваючись
- господар
- ГОДИННИК
- будинок
- будинку
- житло
- Як
- How To
- HTTP
- HTTPS
- величезний
- hvac
- i
- Я БУДУ
- ідея
- ідеальний
- надзвичайно
- Аморальний
- важливо
- удосконалювати
- in
- У тому числі
- Дохід
- неймовірно
- незалежний
- індивідуальний
- Індивідуально
- промисловість
- інфляція
- інформація
- початковий
- розуміння
- мить
- замість
- інструкції
- страхування
- інтерес
- Процентні ставки
- інвентаризація
- Invest
- інвестування
- інвестиції
- інвестор
- Інвестори
- залучений
- IPad
- Як не дивно
- питання
- питання
- IT
- ITunes
- робота
- Джон
- приєднання
- приєднуючись до нас
- Jordan
- подорож
- JPG
- стрибати
- тільки один
- Канзас
- тримати
- зберігання
- ключ
- Дитина
- Знати
- знання
- праця
- земля
- поміщик
- ландшафт
- ЛАГ
- Лас-Вегас
- останній
- Пізно
- запуск
- Веде за собою
- УЧИТЬСЯ
- вивчення
- Залишати
- догляд
- законності
- кредитора
- кредитори
- кредитування
- здавати
- рівень
- LG
- ліцензія
- життя
- світло
- як
- Ймовірно
- обмеженою
- ліній
- LINK
- пов'язаний
- Рідина
- список
- Перераховані
- Прослуховування
- список
- оголошення
- трохи
- жити
- Місце проживання
- життя
- LLC
- позику
- Кредити
- місцевий
- логотип
- Довго
- довгостроковий
- подивитися
- виглядає як
- подивився
- шукати
- ВИГЛЯДИ
- лазівки
- втрачати
- серія
- любов
- низький
- удача
- made
- магія
- головний
- Більшість
- зробити
- заробити гроші
- РОБОТИ
- Робить
- людина
- управляти
- управління
- менеджер
- Менеджери
- управління
- багато
- багато людей
- позначено
- ринок
- Аналіз ринку
- Маркетинг
- масивний
- Матеріали
- засоби
- Медіа
- Зустрічатися
- засідання
- Зустрічі
- член
- члени
- пам'ять
- згаданий
- метод
- Мічиган
- Середній
- може бути
- військовий
- хвилин
- протокол
- Місія
- помилка
- Пом'якшити
- Номер
- модель
- гроші
- місяць
- місяців
- більше
- більш ефективний
- Іпотека
- найбільш
- мотивовані
- рухатися
- переміщення
- множинний
- музика
- взаємно
- ім'я
- Нешвіллі
- Переміщення
- Близько
- обов'язково
- необхідно
- Необхідність
- необхідний
- нужденних
- потреби
- Нові
- Нове будівництво
- Новий Орлеан
- наступний
- наступного тижня
- нормальний
- примітки
- Очевидний
- іноді
- of
- пропонувати
- Пропозиції
- Офіцер
- офіцерів
- зсув
- Огайо
- добре
- on
- ONE
- онлайн
- відкрити
- операційний
- Думка
- Думки
- Можливість
- протистояли
- варіант
- порядок
- Організований
- оригінал
- Інше
- Результат
- власний
- власність
- оплачувану
- фарбувати
- оформлення документів
- батьки
- частина
- партнер
- Минуле
- шлях
- Пол
- Платити
- платіж
- оплата
- платежі
- Peak
- в очікуванні
- Люди
- period
- людина
- персонал
- телефон
- підібраний
- картина
- фотографії
- частина
- частин
- труби
- місце
- план
- запланований
- plato
- Інформація про дані Платона
- PlatoData
- Play
- гравець
- будь ласка
- штекер
- Водопровід
- Подкаст
- подкасти
- точка
- політика
- ПУФ
- поп
- портфель
- положення
- це можливо
- пошта
- потужний
- Практичний
- надавати перевагу
- Presentation
- тиск
- досить
- попередній
- price
- ціни
- гордість
- первинний
- друк
- ймовірно
- Проблема
- процес
- виробляти
- Production
- Продукти
- професійний
- прибутковий
- прибутку
- проект
- управління проектом
- проектів
- властивості
- власність
- PROS
- захищений
- забезпечувати
- забезпечення
- придбано
- покупка
- Штовхати
- put
- Поклавши
- Питання та відповіді
- якість
- питання
- питань
- Швидко
- Гонки
- Рамп
- діапазон
- ЩУР
- ставка
- ставки
- швидше
- рейтинг
- RAY
- RE
- досягати
- досягнення
- Читати
- читання
- готовий
- реальний
- нерухомість
- обвал нерухомості
- Реальність
- реалізувати
- зрозумів,
- розуміючи,
- причина
- отримано
- останній
- нещодавно
- спад
- рекомендувати
- червоний
- називають
- Refi
- удосконалювати
- про
- відновлення
- відносини
- відносини
- щодо
- покладатися
- запам'ятати
- оренда
- оренда
- оренда
- повторювати
- замінювати
- представляти
- представляє
- дослідження
- обов'язки
- відповідальність
- відповідальний
- REST
- ресторан
- резюме
- повертати
- Risk
- Роль
- кімнати
- круглий
- Маршрут
- прогін
- біг
- порив
- безпечніше
- Зазначений
- заробітна плата
- sale
- то ж
- говорить
- шкала
- сценарії
- сцена
- розклад
- плановий
- кричущий
- другий
- seconds
- безпечний
- бачачи
- Здається,
- продавати
- Продавці
- Продаж
- сенс
- Серія
- обслуговування
- Послуги
- комплект
- оселитися
- сім
- кілька
- Поділитись
- Магазин
- короткий термін
- Повинен
- Показувати
- Шоу
- Сторони
- підпис
- підписаний
- істотно
- простий
- з
- один
- Сидячий
- ситуація
- ситуацій
- SIX
- Шість місяців
- майстерність
- навички
- ковзання
- сповільнювати
- Повільно
- невеликий
- розумний
- розумнішими
- хватка
- So
- так далеко
- соціальна
- соціальні медіа
- Софтвер
- проданий
- ВИРІШИТИ
- деякі
- Хтось
- що в сім'ї щось
- десь
- Скоро
- Південь
- Південний
- Іскритися
- конкретний
- витрачати
- розкол
- Спонсори
- Електронна таблиця
- площа
- Персонал
- Стажування
- етапи
- стояти
- старт
- почалася
- починається
- стан
- Заява
- заяви
- Крок
- заходи
- палиця
- Як і раніше
- стратегії
- вулиця
- сильний
- структурований
- Вивчення
- представляти
- підписуватися
- подав до суду
- Sun
- Super
- доповнювати
- передбачуваний
- система
- Systems
- Приймати
- приймає
- взяття
- балаканина
- говорити
- бак
- Завдання
- завдання
- податок
- Taxes
- команда
- команди
- орендар
- Що
- Команда
- Площа
- інформація
- Проекти
- світ
- їх
- Їх
- самі
- Там.
- Ці
- річ
- речі
- Думати
- Мислення
- третій
- У цьому році
- думка
- три
- через
- час
- Терміни
- times
- чайові
- назва
- до
- сьогодні
- сьогоднішній
- разом
- завтра
- Тонна
- Тон
- занадто
- топ
- теми
- Усього:
- торкатися
- трафік
- трейлер
- поїзд
- Навчання
- Розшифровка
- вантажівка
- правда
- ПЕРЕГЛЯД
- Опинився
- Типи
- типовий
- типово
- при
- розуміти
- блок
- одиниць
- модернізація
- Підйом
- завантажено
- us
- використання
- зазвичай
- Юта
- комунальні послуги
- відпустку
- значення
- VEGAS
- підприємство
- перевірити
- Проти
- Відео
- Відео
- Віргінія
- візит
- заробітна плата
- чекати
- паличка
- хотів
- вода
- хвиля
- шлях..
- способи
- Багатство
- веб-сайт
- week
- ласкаво просимо
- ДОБРЕ
- добре відомі
- Wells
- Wells Fargo
- Що
- який
- в той час як
- ВООЗ
- оптова торгівля
- широкий
- Широкий діапазон
- волі
- готовий
- Win-Win
- ВИНО
- з
- Зняття
- в
- без
- слово
- слова
- Work
- працював
- робочий
- робочий
- працює
- світ
- вартість
- б
- дав би
- Райт
- запис
- лист
- письмовий
- Неправильно
- X
- рік
- років
- вашу
- себе
- YouTube
- зефірнет
- нуль
- Zillow