Розпочався «страйк продавців» — чому ринок житла занепадає

У цій статті

назад Березня і знову в серпні, я зазначив, що «ми, безсумнівно, досягаємо межі доступності для американців», що повинно «охолодити ринок нерухомості» і, ймовірно, «спричинити корекцію», але без неприємності краху. 

На мою скромну думку, це все ще так, оскільки ринок нерухомості — на відміну від 2008 року — підтримується набагато більш кваліфікованих покупців з значно більше власного капіталу у своїх будинках і довгострокові фіксовані боргові зобов’язання з низькими відсотками порівняно з тизерними ставками ранніх і середніх цін. Діаграма походження іпотечних кредитів за кредитним рейтингом має підкреслити це.

Однак я явно помилився в одному. Я там не повірив було достатньо «політичної волі» справді боротися з інфляцією. Це все ще може бути правдою, оскільки ФРС може швидко відмовитися від свого поточного курсу. Але враховуючи перелік підвищення ставок і сигнали про те, що їх буде ще більше, здається, що високі відсоткові ставки будуть з нами ще досить довго. 

Дійсно, 3% іпотеки, яку я отримав на свою особисту резиденцію минулого року, буде більш ніж удвічі більшою, ніж зараз. Як сказав Дейв Мейєр, Федеральна резервна система чітко це дала зрозуміти вони хотіти виправлення житла щоб зменшити інфляцію та подолати майже історичні рівні недоступності. 

Отже, що це залишило нас тепер? 

Корекція житла та «страйк продавців»

Ось як виглядає кількість нових оголошень у метро Канзас-Сіті, де я живу:

Кількість нових оголошень у вересні 2022 року зменшилася майже на 600, ніж у 2021 році, тобто на 12.9%. Вони впали на цілих 15.5% порівняно з 2020 роком. 

Таким чином, незважаючи на зростання ставок, запаси тільки зростали від 1.5 до 1.7 місяців у вересні 2022 року. Збалансований ринок становить шість місяців, тому він все ще вважається «ринком продавця». (Хоча я б посперечався з цим, враховуючи, наскільки дивним є поточний ринок.)

Важливо дивитися на порівняння за рік (рок-за-роком) тут, оскільки нові оголошення дотримуються циклічної моделі та завжди падають протягом зими. Наприклад, річна тенденція для нових лістингів на національному рівні знизилася на 23.6% порівняно з минулим роком у жовтні.

Проте кількість будинків на продаж все ще зросла на 5% порівняно з жовтнем минулого року. Це збільшення запасів відбулося значною мірою через зменшення продажів і майже 20% покупців, які відмовилися від підписаних контрактів. Існують також досить кумедні заголовки, наприклад, «співвідношення середнього обсягу продажів до роздрібної ціни у вересні впало до 99%». Це був відтінок понад 103%, що, ну, не зовсім типово.

Загалом, це те, що Білл Макбрайд називає «страйк продавців». Зараз просто не так багато вагомих причин для домовласників намагатися продати свій будинок. Отже, вони не роблять. Тому слід очікувати, що ця тенденція прискориться і буде з нами ще досить довго. 

Американці залишаються на місці

Останнім часом американці значно рідше переїжджають, ніж у минулі роки. як Хілл відзначено у 2021 році:

«Нові дані Бюро перепису населення США показують, що лише 8.4 відсотка американців живуть в іншому будинку, ніж вони жили рік тому. Це найнижчий рівень руху, який бюро зафіксувало з 1948 року.

«Ця частка означає, що близько 27.1 мільйона людей переїхали в будинки за останній рік, що також є найнижчим за всю історію».

Ще до пандемії, встановлювалися рекордно низькі значення. Причин для цього багато, включно зі старінням населення, меншою кількістю дітей і, звісно, ​​надто дорогим житлом. 

У тому ж дусі кількість кількість нових будинків також падала навіть до того, як ціни піднялися зашкалюють і недавнє підвищення процентних ставок.

Згідно з даними, середня тривалість володіння житлом зросла до восьми років, збільшившись «приблизно на три роки за останнє десятиліття». Зебра. Зміна середньої тривалості перебування є ще більш драматичною. Він збільшився майже втричі з приблизно п’яти років у 1985 році до 13.2 років у 2021 році..

Якщо ви подумаєте про це, це має сенс. Навіщо переїжджати, особливо зараз?

Більшість домовласників (приблизно 95%) мають 30-річну іпотеку з фіксованою ставкою. Той, хто брав кредит протягом останніх п’яти років, має ставку не менше 4%. Навіщо вам добровільно виплачувати таку позику?

А людей, як ми бачимо, стає все менше.

Цікаво, що те ж саме відбувається і на ринку оренди. 

Орендарі рекордно продовжують договори оренди. За даними RealPage, у квітні 2022 року понад 65% орендарів продовжили договір оренди проти трохи більше 56% у 2019 році. 

Це також має сенс, якщо ви розумієте, що гігантське підвищення орендної плати, про яке ви чуєте, стосується лише нових оголошень. Наприклад, ще в квітні, коли річне зростання орендної плати для нових оголошень становило 16.9%, NPR встановлено, що середній орендар платив лише на 4.8% більше ніж роком раніше. 

Причина в тому, що дуже мало орендодавців готові підвищувати орендну плату до ринкової ціни для поточних орендарів. Підвищення орендної плати набагато більше ніж на 5% часто спонукає орендаря піти просто на зло. Отже, якщо орендна плата зросте (або принаймні була) деінде на 16.9%, а там, де ви, лише на 4.8%, ви, ймовірно, залишитеся на місці.

Отже, чи Сполучені Штати — народжені в боротьбі з монархією та укоріненою аристократією — повертаються до царства феодальних кріпаків, прив’язаних до землі, яку вони зараз населяють?

Ну, поки що.

Можливості на цьому дивному ринку

Домовласник, який орендує

«Страйк продавців» підтримував і продовжуватиме підтримувати ринок житла, поки процентні ставки будуть високими (принаймні за стандартами після краху 2008 року). У той же час це, ймовірно, охолоджує ринок оренди, і я підозрюю, що багато домовласників, яким потрібно переїхати, вирішують здавати свої будинки в оренду замість того, щоб продавати їх, і, таким чином, обсяги оренди зростають.

Орендна плата починає знижуватися. З високого річного зростання на 18% у квітні тепер вони скоротилися до всього 7.4% у листопаді і лише на 1.2% вище, ніж у жовтні. 

Незважаючи на це, орендна плата є трохи вищою, ніж була навіть кілька років тому, тому продовжувати утримувати орендну плату як орендодавця в найближчій перспективі буде добре.

Крім того, для будь-якого власника житла, якому потрібно переїхати з метою переїзду на роботу чи чогось іншого, найкращою грою, ймовірно, буде орендувати ваш поточний будинок, а потім знайти орендоване місце, куди ви переїжджаєте. Зрештою, пом'якшення ринку оренди допоможе вам знайти оренду так само сильно, як і зашкодить вам оренда вашого поточного місця проживання.

І знову ж таки, навіщо виплачувати кредит під 2.65% на поточний будинок, щоб отримати кредит під 6.95% на новий? Це не дуже прибуткова форма арбітражу.

Я підозрюю, що «домовласник, який орендує» стане набагато більш поширеним у наступному році чи близько того. І хоча такі ідеї можуть природно прийти в голову читачам BiggerPockets, вони, швидше за все, не прийдуть у голову «нормальному» домовласнику, незважаючи на те, що це в його найкращих фінансових інтересах. Тому, будь ласка, не забудьте повідомити іншим про їхні варіанти в цьому середовищі високих (за останніми стандартами) процентних ставок.

На тему

Наступна велика можливість дещо більше насичена невизначеністю, і це сумно відомо "на тему" стратегії.  

«Підлягає» просто означає, що покупка «залежить від наявного фінансування». По суті, покупець бере кредит, який не підлягає погашенню. 

Або, іншими словами, покупець бере акт на нерухомість і здійснює платежі за кредитом, але кредит залишається на ім’я продавця.

Переваги для покупця, в даному випадку, очевидні. Якщо ви можете «взяти» позику під 2.85% від нерухомості, яке значення має ціна покупки? 

Однак є кілька проблем. Перш за все, вам потрібно серйозно налагодити стосунки з продавцем, щоб він довірив вам виплачувати іпотеку за будинок, яким він більше не володіє. Зрештою, якщо ви не зробите платежі, це кредит продавця, який візьме на себе удар.

По-друге, практично кожна іпотека та довірчий договір мають a «оплата за продаж» пункт. Це дозволяє банку назвати позику погашеною в момент переходу права власності на майно. Раніше банки робили це дуже рідко. Однак цього разу все може бути інакше. Чи тримав би банк іпотеку під 3% у своїх книгах, коли поточна ставка перевищує 6%? 

Все, що ми можемо сказати, це те, що ми не знаємо напевно. Якщо ви застосовуєте цю стратегію, у вас повинен бути план Б, щоб рефінансувати або продати нерухомість, якщо банк все-таки вирішить стягнути кредит.

Нарешті, наявність іпотеки без відповідного майна серйозно вплине на співвідношення боргу та доходу продавця та дуже ускладнить придбання нової нерухомості. У той же час, як суб’єкт покупця, я ніколи не хотів би виплачувати будь-яку іпотеку, оформлену в період з 2018 року до середини 2022 року. Таким чином, може виникнути довгостроковий конфлікт і навіть етична проблема, якої не було так коли subject to вперше став популярним на початку 2010-х років. 

Навіть якщо ви можете не мати фідуціарних обов’язків перед продавцем, ви повинні заздалегідь чітко розуміти, які наслідки можуть бути для продавця. Я б рекомендував навіть укласти угоду або щось подібне щодо того, як довго ви будете зберігати цю іпотеку на місці перед рефінансуванням або продажем.

Висновок

Поки ставки залишаються високими, «страйк продавців» має тривати. Очікуйте дуже низькі показники нових списків у найближчому майбутньому. Ринок нерухомості трохи пом'якшиться і занепадає, але без сильного стимулу до продажу, страйк продавців, серед інших факторів, повинен утримати його на плаву. 

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.