Неоспіваний герой нерухомості Нью-Йорка 2022 і що це означає для 2023

Неоспіваний герой нерухомості Нью-Йорка 2022 і що це означає для 2023

Мітка часу: 31 грудня 2022 р. 4:33
Вихідний вузол: 1856406

Історія нерухомості Нью-Йорка у 2022 році була розповіддю про два ринки.

Рік розпочався у найкращі часи, адже у лютому та березні покупці уклали рекордну кількість договорів. Потім прийшов квітень, і ринок почав змінюватися. До осені, здавалося, настали найгірші часи. Покупців було мало, і обсяги контрактів значно впали, що викликало побоювання обвалу цін. Проте наприкінці 2022 року ринки нерухомості Нью-Йорка заспокоїлися. Покупці не поспішають, продавці не термінові, а ціни не падають. Ринок відчуває себе некерованим, а наративи дрейфують. Історія відновлення закінчилася.

Таким чином, наступний, 2023 рік, може написати власну історію.

Пам’ятаючи про думку Марка Твена про те, що «історія не повторюється, але часто римується», зараз чудовий час озирнутися на припливи та відливи 2022 року, щоб краще зрозуміти контекст, який штовхає ринок у невідоме майбутнє.

Покупці

Весняний активний сезон 2022 року розпочався з рекордного попиту. Кількість незавершених продажів у січні була на голову вищою за попередні роки.

Хоча це було в основному на фоні міцної зими, імпульс продовжувався, і покупці були в силі до лютого та березня. Низькі процентні ставки значною мірою сприяли цьому ентузіазму, але почали зростати на початку 2022 року. У квітні, коли відповідні ставки вперше за кілька років перевищили 5%, ринок знизився. У міру того, як літній обсяг знизився з запаморочливих максимумів до більш типових рівнів, сприйняття перейшло від режиму відновлення до режиму нормалізації.

Повертаємось до осіннього активного сезону — який, як виявилося, не був дуже активним. Порівняльний погляд на відсоткову зміну ковзного 30-денного середнього темпу підписання контрактів з 1 жовтня 2019 року показує, що темпи осіннього сезону 2022 року впали значно нижче, ніж у період між 2019-2021 роками. Усі криві попиту починаються приблизно однаково, але тьмяний характер 2022 року став очевидним через кілька тижнів. Що стосується покупців, чому ажіотаж? Відсотки були високими, а знижки – низькими.

Наприкінці 2022 року очевидна дивовижна зміна ринкової тенденції від високого до низького. Рекордно високий рівень незавершених продажів у січні повільно зменшився до найнижчого показника.

Продавці

У центрі уваги розповіді про відновлення були покупці. На сьогоднішній день численні причини для купівлі житла за останні пару років добре відомі: більше місця, низькі відсоткові ставки та зростання цін. Неоспіваним героєм як підйому, так і падіння ринку є пропозиція.

На шляху зростання, коли попит зростав, пропозиція, як правило, не зростала. Це створювало відчуття нестачі. Нові оголошення викликали гострі суперечки, і покупці стали терміновими. Зауважте, що за останні десять років лише у 2021 та 2022 роках спостерігалося зниження пропозиції з січня по лютий, коли пропозиція зазвичай починає зростати в очікуванні напруженого сезону. Обмеження пропозиції є вигідним для продавців, тому що їхній лістинг має тенденцію отримувати зіркове ставлення, але повільне падіння продукту допомогло розширити ринок і не дозволило покупцям повністю використати важіль, який вони очікували.

Але що робить подачу героєм, так це те, що вона не зросла під час розгону, вона також не зросла під час перемикання на нижчу передачу. Особливо це було актуально восени, оскільки запаси зазвичай збільшуються після Дня праці в очікуванні осінніх покупців, а потім згортаються, коли ці покупці матеріалізуються.

Як не дивно, саме це сталося у 2022 році, але, як показано вище, цього року було набагато менше покупців. Проте запаси скорочувалися майже такими ж темпами, якщо не трохи швидше, ніж за більшість років. Ця відсутність списків свідчить про зниження інтересу серед потенційних продавців. Адже для багатьох продавців розпродаж – це прелюдія до покупки. Ціни залишалися постійними, тому будь-які потенційні продавці на цьому етапі, по суті, торгувалися б вниз — отже, терміновості немає.

ціни

Що стосується цін, подивіться на середню ціну перепродажу квартири за квадратний фут — хороший показник загальної цінової динаміки — вказує на те, що 2022 рік відзначився незначним зниженням загальних цін на квартири протягом року. Після досягнення нещодавнього максимуму в 1,472 доларів за квадратний фут у першому та другому кварталах, ціни дещо впали до 1,439 доларів у третьому кварталі, коли зміна ринку стала очевидною.

Оскільки цей показник обчислюється з використанням продажів, які, ймовірно, були підписані за кілька тижнів, якщо не місяців до закриття, падіння на 2% у третьому кварталі все ще містило багато продажів, підписаних у другому кварталі.

Відповідно, багато хто очікував, що четвертий квартал більш чітко покаже погіршення цін через скорочення попиту. Цікаво, однак, що незважаючи на те, що слабкі показники четвертого кварталу викликали занепокоєння щодо різкого падіння цін, попередній погляд на цінову динаміку протягом кварталу показує, що, незважаючи на різке падіння обсягу продажів, ціни ще не зазнали справжнього негативного впливу.

Тут стане в нагоді контекст. Порівняння цін на нерухомість найкраще робити з року в рік, щоб відфільтрувати нестабільність сезонності. Оскільки ринок наближається до нового року, коли обсяги випаровуються порівняно з цим часом минулого року, сумнівно, що ціни в наступних кварталах досягнуть або перевищать позначку в 1,472 долари, встановлену в першому та другому кварталах 2021 року. Після майже року уповільнення обсягів, перше зниження цін у порівнянні з минулим роком може нарешті проявитися.

Тим не менш, враховуючи падіння попиту по всій країні та багато історій про «крах житла», що привертає увагу, відсутність різкої динаміки цін у Нью-Йорку вказує на те, що FUD на житло може бути перебільшеним, принаймні на даний момент, і що ймовірне зниження цін може бути меншим, ніж очікування підказують.

Збираємо все разом для покупців і продавців

Оскільки ринок наближається до наступного напруженого сезону з низьким обсягом угод і низькими цінами, запаси можуть нарешті почати нарощуватися до точки, коли продавці будуть змушені конкурувати, а покупці отримають важелі впливу, на які вони очікували.

Для покупців це означає бути терплячими, але готовими до дій, коли з’явиться потрібний пристрій. Для продавців це означає встановлення ціни з самого початку або навіть трохи заниження, щоб привернути увагу та спонукати потенційних покупців до конкуренції один з одним.

Що далі?

Наразі діалектика паніки та одужання від COVID-2023 вирішилася сама собою, фондові ринки перебувають у русі, відсоткові ставки вищі, ніж були за багато років, покупці купували, продавці залишалися на місці, і може бути або не бути рецесія на шляху. Усе це говорить про те, що ніхто не знає, що станеться у XNUMX році.

Але яка користь від роботи на кінець року, якщо не кинути кілька дротиків? Ось кілька прогнозів на наступний рік:

  • Прогнозування 1: Гучність буде нижчою, ніж зазвичай. Підписані контракти, ймовірно, спрямуються до дна типових діапазонів. Зважаючи на побоювання рецесії та інші макроризики, припишіть усе це на загальну економічну невизначеність.
  • Прогнозування 2: Запаси збільшаться. Повільно, але впевнено, продавці вийдуть з дерева, щоб перевірити, чи зможуть вони також отримати те, що отримав їхній сусід. Це підштовхне деякі субринки до ринкової території покупця.
  • Прогнозування 3: Ціни будуть помірними. (Прогнозований) менший обсяг у поєднанні з (прогнозованим) збільшенням запасів покладе на продавців обов’язок конкурувати за покупців. Нічого паніки, просто спадний цикл, під час якого ціни з кварталу до кварталу трохи знижуються, а порівняно з роком – трохи більше.

Але загалом, якщо є одна річ напевно, так це те, що ринок нерухомості 2023 року напише власну історію — і, швидше за все, не буде нагадувати ринки кількох попередніх років.

Часова мітка:

Більше від Forbes re