Що таке загальна іпотека і чи є сенс її мати?

У цій статті

Загальна іпотека корисна для інвесторів у нерухомість із великим портфелем нерухомості. Іпотека, яка також називається загальною позикою, об’єднує кілька окремих позик в одну іпотеку. Для багатьох досвідчених інвесторів один платіж за кредитом спрощує жонглювання кількома іпотечними платежами та процентними ставками.

Однак організація загальної іпотечної позики не завжди є найкращим варіантом фінансування. Наприклад, кредити важче забезпечити. А розміщення індивідуальних іпотечних кредитів під однією «ковдрою» може поставити під загрозу все майно в портфелі.  

Коли має фінансовий сенс об’єднувати окремі іпотечні кредити в один кредит? Чи бувають ситуації, коли найкраще зберігати окремі кредити окремо, а не об’єднувати їх у цілу іпотеку?

У цій статті досліджуються плюси та мінуси використання загального рефінансування позики для управління кількома об’єктами нерухомості в портфелі нерухомості.

Визначення загальної іпотеки

Загальна іпотека, яка також називається портфельною позикою, — це одна позика, яка покриває два або більше об’єктів нерухомості. Спрощений процес дає змогу здійснювати один щомісячний платіж за весь кредит, тобто керувати кількома об’єктами нерухомості легше. Крім того, ви можете купувати, утримувати або продавати нерухомість без активації положення про термін продажу. 

Є кілька нюансів загальних позик, не пов’язаних із традиційною іпотекою.

Наприклад, в іпотеці є положення про звільнення, що дозволяє продати одну нерухомість без необхідності виплачувати кредит. Крім того, загальний іпотечний кредитор накладає заставу на кожне майно, на яке поширюється позика. Таким чином, несплата іпотеки може призвести до стягнення всього майна, забезпеченого кредитом.  

Загальні іпотечні професіонали

Знання плюсів і мінусів порожньої іпотеки може допомогти вам зробити розумний вибір інвестицій у нерухомість. Давайте розглянемо чотири причини, чому консолідація кількох іпотечних кредитів може мати фінансовий сенс. 

Загальні позики спрощують оформлення документів

Привабливою особливістю загальних іпотечних кредитів є їхня простота. Немає тривалого процесу подачі заявки на позику щоразу, щоб вирішити придбати інвестиційну нерухомість. Загальний процес подання заявки на позику включає лише один кредитний чек та перевірка активів. А коли ви продаєте нерухомість, умова про звільнення дозволяє здійснити часткове погашення.  

Звичайно, відстежувати один місячний іпотечний платіж простіше, ніж керувати кількома. 

Кращі умови позики

Позитивним аспектом загальних позик є те, що у вас є важіль для домовитися про кращі процентні ставки та умови. Наприклад, скажімо, ви повинні взяти п’ять або шість звичайних іпотечних кредитів. У такому разі у вас мало можливостей для переговорів із кредитором. Однак загальна сума виглядає більш привабливою для кредитора. 

Ще одна перевага полягає в тому, що у вас є лише одна процентна ставка. Крім того, кредитори зазвичай пропонують вигідніші процентні ставки для інвесторів, які хочуть об’єднати звичайні іпотечні кредити у більші позики. 

Вивільніть більше грошей для інвестування

Обговорення кращих умов позики та процентних ставок означає одне — у вас є більше грошей для інвестування. Ось кілька способів, як загальна іпотека може дати вам більше грошей для інвестування:

• Нижчі комісії за створення
• Менші витрати на закриття
• Ваші загальні щомісячні платежі менші через низькі процентні ставки
• Не обов’язково шукати великий початковий внесок, щоб профінансувати покупку нової нерухомості
• Зробіть часткове погашення при продажу інвестиційної нерухомості

Скористайтеся капіталом, щоб уникнути авансових платежів

Ви хочете купити нерухомість без грошей? Якщо так, то загальна позика робить це можливим. Купуючи нерухомість із загальною іпотекою, вам не потрібно вносити початковий внесок — зазвичай 20% для інвесторів у нерухомість. Натомість ви пропонуєте власний капітал із наявної нерухомості як заставу. 

Загальні мінуси іпотеки

Незважаючи на свої переваги, загальна іпотека не завжди може бути найкращим вибором. Ось деякі недоліки об’єднання кількох позик в одну для інвестицій у нерухомість. 

Вищі початкові внески

Початковий внесок для забезпечення загальної іпотеки значно вищий, ніж за звичайною іпотекою. Це пояснюється тим, що кредитори піддаються більшому фінансовому ризику з цими консолідованими позиками та вимагають більше готівки перед фінансуванням позики. Навіть якщо відсоток буде однаковим, початковий внесок все одно буде більше. 

Деякі інвестори в нерухомість використовують для забезпечення іпотеки короткострокові позики або позики без змін. Тому фінансових зобов'язань з загальними позиками більше.

Все майно є заставою

Серйозним аспектом загальної іпотеки є те, що все майно загальної позики є заставою. Таким чином, несплата єдиного платежу може поставити під загрозу весь ваш портфель нерухомості. З іншого боку, ви ризикуєте втратити лише один актив, якщо маєте звичайний кредит на одну нерухомість і пропустите платіж.

Терміни позики коротші

Це не рідкість, коли загальні позики на нерухомість амортизуються протягом 15-30 років, на відміну від типових XNUMX років для традиційної позики на житло. Крім того, деякі «портфельні кредитори» структурують позики за допомогою виплат. Це вимагає, щоб ви виплатили всю іпотеку в кінці терміну. 

Варто пам’ятати, що загальна іпотека завжди призначена для короткострокових позик. 

Більш суворі вимоги до кваліфікації

Менше кредиторів пропонують загальні іпотечні кредити, і отримати їх важче. Ви повинні мати відмінний кредитний рейтинг і великі резерви готівки, щоб зробити початковий внесок — іноді до 50% вартості кредиту. Більше співвідношення позики до вартості (LTV) також необхідне для рефінансування кількох позик в одну. 

Інструкції щодо загальних позик змінюються від штату до штату

У кожному штаті є свої загальні правила кредитування нерухомості. Таким чином, якщо ви володієте інвестиціями в нерухомість у двох або більше штатах, вам знадобиться окрема загальна позика для кожного штату. 

Приклади загальної іпотеки

Ось кілька прикладів того, як інвестори в нерухомість можуть використовувати загальну іпотеку для розвитку свого бізнесу та розширення свого портфеля.

Купівля всього портфоліо: Скажімо, ви хочете придбати цілий портфель нерухомості. Тоді замість того, щоб брати різні іпотечні кредити на кожне майно, ви зможете знайти кредитора, який пропонує «портфельні іпотечні кредити».

Позики для інвесторів, які купують і тримають: Припустімо, що інвестор має традиційну іпотечну позику на нерухомість вартістю 170,000 70,000 доларів США з іпотечним кредитом у 170,000 20 доларів США. Однак інвестор вирішує придбати іншу інвестиційну нерухомість за 34,000 XNUMX доларів США. Замість того, щоб придумати XNUMX% початкового внеску в розмірі XNUMX XNUMX доларів США, вони беруть загальну позику, використовуючи капітал від наявної власності. 

Інвестори, які продають будинки: Любитель будинку може придбати кілька реабілітаційних об’єктів за одну загальну позику. Перевернувши будинок, вони повинні зробити лише часткове погашення при продажу кожного майна. Потім вони можуть придбати інший фіксуючий верх у рамках загальної позики. 

Як отримати загальну іпотеку

Інвесторам-початківцям може бути складно отримати загальну іпотеку. Комерційні кредитори зазвичай пропонують загальні позики досвідченим інвесторам із великою кількістю готівки, значними активами та солідним інвестиційним портфелем.

Ось кілька фактів, про які слід пам’ятати, розглядаючи можливість об’єднання кількох іпотечних кредитів в один:

• Зазвичай вам потрібен початковий внесок у розмірі 25-50%.
• Ви повинні мати резерв готівки для покриття відсотків за кредитом і платежів протягом шести місяців.
• Усе майно, забезпечене кредитом, піддається ризику стягнення, якщо ви прострочите платежі

Як знайти загальних іпотечних кредиторів

Звичайні іпотечні кредитори не пропонуйте загальну іпотеку. Тому вам слід шукати комерційних брокерів-кредиторів і банкірів для позики. Шукайте кредиторів, які спеціалізуються на інвестуванні в нерухомість. Однак деякі місцеві громадські банки можуть пропонувати загальну іпотеку забудовникам та інвесторам. 

Висновок

Хоча загальна іпотека підійде не кожному інвестору, вона є корисним інструментом фінансування для інвесторів, у портфоліо яких є кілька об’єктів нерухомості. Загальні позики пропонують ширший доступ до коштів через рефінансування готівкою та позики в капітал, і потрібен лише один щомісячний платіж. Однак позики важче забезпечити, і вони ставлять під загрозу всю нерухомість у портфелі, якщо ви не сплачуєте іпотечні платежі. 

Примітка від BiggerPockets: Ці думки написані автором і не обов’язково відображають думку BiggerPockets.