وعدے، وعدے: اگر ایک کمرشل کرایہ دار کارکردگی نہیں دکھاتا تو کیا ہوگا؟

کمرشل لیز پر کرایہ داروں کو کرایہ ادا کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔ تاہم، یہ ضرورت صرف آغاز ہے۔ کرایہ دار بھی رئیل اسٹیٹ ٹیکس میں حصہ ڈالنے سے اتفاق کرتے ہیں۔ وہ انشورنس کو برقرار رکھنے پر راضی ہیں۔ وہ جگہ کو صاف ستھرا اور اچھی حالت میں رکھنے پر راضی ہیں۔ وہ جائیداد کے مالک کو کچھ معلومات کی اطلاع دینے سے اتفاق کرتے ہیں۔ وہ فٹ پاتھ پر ردی یا کھڑکیوں میں بدصورت اشارے نہ لگانے پر متفق ہیں۔ مختصراً، وہ صرف کرایہ ادا کرنے کے علاوہ ہر قسم کے کام کرنے کا وعدہ کرتے ہیں۔ بہت سے کرایہ دار وہی کرتے ہیں جو وہ وعدہ کرتے ہیں، لیکن کچھ ایسا نہیں کرتے ہیں۔ اس صورت میں، جائیداد کا مالک کیا کر سکتا ہے؟

اگر آپ کوئی تجارتی لیز پڑھتے ہیں، تو آپ دیکھیں گے کہ اگر کرایہ دار اپنے وعدوں پر عمل نہیں کرتا ہے تو پراپرٹی کا مالک لیز ختم کر سکتا ہے۔ لیز میں یہ بھی کہا گیا ہے کہ اگر کرایہ دار ڈیفالٹ کرتا ہے تو مالک جگہ میں جا کر کرایہ دار اور اس کے سامان کو ہٹا سکتا ہے۔ مالک کو تالے کو تبدیل کرنے یا یوٹیلیٹی کو بند کرنے کا حق بھی حاصل ہے۔ مالک کو کرایہ دار کو اس کے عمل کو صاف کرنے کے لیے ایک انتباہ اور رعایتی مدت دینے کی ضرورت ہو سکتی ہے، لیکن آخر کار کرایہ دار ڈیفالٹ مالک مکان کو ہر قسم کے سخت علاج استعمال کرنے کا حق دیتا ہے۔ بہت سے تجارتی لیز یہ بھی کہتے ہیں کہ، ڈیفالٹ ہونے کی صورت میں، پراپرٹی کا مالک کرایہ دار کے سیکیورٹی ڈپازٹ کو کم کر سکتا ہے اور کرایہ دار سے مطالبہ کر سکتا ہے کہ وہ اسے دوبارہ بھر دے، کرایہ دار کی ابتدائی تعمیر کے دوران اجازت شدہ مفت کرایہ کو واپس لے، اور کرایہ کو تیز کرے۔ لیز کا اختتام. ہاں، اگر آپ تجارتی لیز پڑھتے ہیں تو اس میں بہت سی خوفناک چیزیں سامنے آتی ہیں جو کرایہ دار کے ساتھ ہو سکتی ہیں۔

اتنا تیز نہیں! عدالتیں اکثر جائیداد کے مالک کے راستے میں کھڑی ہوں گی جو لیز کو ختم کرنا چاہتا ہے یا دیگر سخت اقدامات کرنا چاہتا ہے۔ عدالتیں یہ نتیجہ اخذ کریں گی کہ کرایہ دار کے گناہ اتنے برے نہیں تھے کہ برطرفی یا اسی طرح کی کارروائیوں کا جواز پیش کیا جا سکے۔ کرایہ دار اکثر بہتر کام کرنے کا وعدہ کرے گا۔ عدالت اکثر کرایہ دار پر یقین کرے گی اور انہیں ایک اور موقع، تیسرا موقع اور چوتھا موقع دے گی۔ اس سب کو ختم کرنے کے لیے، یہ عمل اکثر انتہائی سست رفتاری سے ہوتا ہے، کم از کم نیویارک شہر میں، کیونکہ عدالتیں مالک مکان کرایہ دار کے تنازعات اور دیگر دعووں سے بہت زیادہ مغلوب ہوتی ہیں۔

خالص نتیجہ یہ ہے کہ جائیداد کے مالکان کو یہ یقین نہیں کرنا چاہیے کہ وہ اصل میں کرایہ دار کے ڈیفالٹ کے لیے لیز کو ختم کرنے یا دیگر انتہائی حقوق استعمال کرنے کا حق رکھتے ہیں، خاص طور پر اگر یہ طے شدہ ہے کہ کرایہ دار غیر اہم ہے۔ تھوڑا سا بلا معاوضہ کرایہ غیر ضروری ہو سکتا ہے۔ کئی مہینوں کا بلا معاوضہ کرایہ شاید نہیں ہوگا، لیکن عدالت شاید پھر بھی کرایہ دار کو مزید وقت دے گی۔ اس فیصلے تک پہنچنے میں ابھی کافی وقت لگے گا۔ ایک پھٹا ہوا سائبان کرایہ دار کے عہد کی خلاف ورزی ہو سکتا ہے کہ ایک کلاس "A" ریسٹورنٹ کے طور پر جگہ کو برقرار رکھا جائے، لیکن بیمہ کو برقرار رکھنے میں ناکامی جیسا کہ لیز کی ضرورت ہوتی ہے۔ یہ جج پر منحصر ہے۔ بہت سے جج یہ سوچتے ہیں کہ جائیداد کے مالکان صرف جائیداد کے مالک ہوتے ہیں اور رقم حاصل کرتے ہیں، انہوں نے کئی سالوں میں بڑے پیمانے پر نقدی کے ذخائر جمع کیے ہیں، اور انہیں اسے حاصل کرنے کے قابل ہونا چاہیے – جن میں سے کوئی بھی عام طور پر درست نہیں ہے۔

اس کے جواب میں، جائیداد کے مالکان کو اپنے لیز میں کرایہ داروں کے ڈیفالٹس کا جواب دینے کی صلاحیت کے بارے میں سوچنا چاہیے جو کہ لیز کو ختم کرنے یا کرایہ دار کو لیز پر دی گئی جگہ سے ہٹانے سے کم ڈرامائی ہیں۔

بلا معاوضہ کرایہ پر سود اور دیر سے چارجز وہ پہلا اور سب سے واضح ہتھیار ہیں جو کسی بھی جائیداد کے مالک کو اپنی لیز میں بنانا چاہیے۔ یہ دیکھ کر حیرت ہوتی ہے کہ کتنے لیز، خاص طور پر پرانے والے، ان ادائیگیوں کے لیے فراہم نہیں کرتے ہیں۔ عدالتیں عام طور پر ان کو نافذ کریں گی، اگرچہ اس میں کچھ وقت لگ سکتا ہے۔ اگر کسی کرایہ دار کو یہ احساس ہو جاتا ہے کہ آخر کار وہ اعلیٰ شرح اور دیر سے چارجز پر پہلے سے طے شدہ سود کے لیے ہک پر آجائے گا، جو وقت پر ادائیگی کے لیے کافی ترغیب دے سکتا ہے۔ اگر کرایہ دار کے پاس پیسے کی کمی ہے، تو مالک چاہے گا کہ کرایہ دار کو دیگر ذمہ داریوں سے پہلے کرایہ ادا کرنے کی ترغیب ملے۔

کرایہ دار کرایہ ادا کرنے کی ذمہ داری کے علاوہ بہت سی معنی خیز ذمہ داریاں بھی سنبھالتے ہیں۔ متعلقہ جائیداد کا مالک بعض ڈیفالٹس کا جواب دینے کے لیے لیز میں مالیاتی اقدامات کرنے کی کوشش کر سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کوئی کرایہ دار بعض اوقات کھلے رہنے کا وعدہ کرتا ہے، تو اگر کرایہ دار اپنے وعدے کی خلاف ورزی کرتا ہے تو عدالت شاید مالک کو لیز ختم کرنے کی اجازت نہیں دے گی، لیکن ایک عدالت کرایہ دار کے ہر گھنٹے کے لیے فارمولک ادائیگی کو بہت اچھی طرح سے نافذ کر سکتی ہے۔ جب وہ کھلے رہنے پر راضی ہو گئے تو بند ہو گئے۔ یہ جائیداد کے مالک کو یہ بتانے میں زبان شامل کرنے میں مدد کرتا ہے کہ ادائیگی کیوں معقول ہے اور کرایہ دار کے لیے کھلا رہنا کیوں ضروری ہے۔

لیز سے متعلق بہت سے دیگر مسائل کو بھی ادائیگی کی ذمہ داریوں میں تبدیل کیا جا سکتا ہے۔ ایک اور مثال کے طور پر، کرایہ دار کو اپنا لیز بیچنے یا کسی اور کو جگہ دینے سے منع کرنے کے بجائے، ہو سکتا ہے کہ لیز خود بخود اس قسم کے کچھ لین دین کی اجازت دے سکے لیکن اگر ایسا ہوتا ہے تو کرایہ میں ایڈجسٹمنٹ کی بھی ضرورت ہوتی ہے۔ اسے بائنری یا "ہاں/نہیں" صورتحال ہونے کی ضرورت نہیں ہے۔

اگر لیز کا کوئی ضامن ہے اور جائیداد کا مالک اس بات کا خیال رکھتا ہے کہ ضمانت دینے والا ایک خاص مالی طاقت کو برقرار رکھتا ہے، اگر ضمانت دینے والا مطلوبہ مالیاتی معیار سے نیچے آتا ہے تو عدالت ممکنہ طور پر جائیداد کے مالک کو لیز ختم کرنے کی اجازت نہیں دے گی۔ تاہم، لیز اس کے بجائے، مالک کو متوقع سے زیادہ خطرہ مول لینے کی تلافی کے لیے کرایہ میں اضافے کا مطالبہ کر سکتی ہے۔

اگر کرایہ دار کوڑا کرکٹ کو غلط جگہوں پر یا غلط وقت پر ڈھیر کرنے کی اجازت دیتا ہے، تو کوئی بھی لیز اکثر جائیداد کے مالک کو کرایہ دار کے خرچ پر گندگی کو صاف کرنے کی اجازت دیتی ہے۔ گڑبڑ کرنے کے لیے صرف الزام لگانا زیادہ معنی خیز ہو سکتا ہے، پھر اس کی وضاحت کے ساتھ کہ یہ کیوں ضروری ہے کہ ایسی گڑبڑ نہیں ہونی چاہیے اور یہ الزام کیوں معقول ہے۔

مختصراً، کسی بھی جائیداد کے مالک کو اپنے آپ کو بڑے اور چھوٹے ہتھیاروں کا ایک ذخیرہ دینے کی کوشش کرنی چاہیے تاکہ وہ نادہندہ کرایہ دار کے خلاف استعمال کرے۔ ان ہتھیاروں میں لیز کا خاتمہ شامل ہو سکتا ہے، لیکن ان میں ایسے کم اقدامات بھی شامل ہونے چاہئیں جو مالک کو کسی بھی ڈیفالٹ کے لیے ایک عملی علاج فراہم کریں گے، بشرطیکہ عدالتیں آسانی سے لیز کو ختم نہیں کریں گی۔

یہاں کی کلید برے رویے کے لیے چھوٹے اور فوری نتائج پیدا کرنا ہے۔ چھوٹے اور فوری نتائج بڑے نتائج سے زیادہ تکلیف دہ ہو سکتے ہیں، جن کا عدالت کی جانچ پڑتال سے بچنے کا امکان نہیں ہے۔ اگر جائیداد کا مالک لیز کے آخری سات سالوں کے تحت واجب الادا تمام کرایہ کو تیز کر سکتا ہے اور کرتا ہے اور کرایہ دار پر اچانک کرائے کے چھ یا سات اعداد کا مقروض ہو جاتا ہے، تو بہت سے کرایہ دار صرف ترک کر دیں گے۔ اس کا عام طور پر مطلب ہے کہ کرایہ ادا کیے بغیر جگہ میں کیمپ لگانا، اور مارشل یا شیرف کے آنے تک کرایہ دار کے کاروبار کو چلانا۔

جائیداد کے مالک کے سخت حقوق کرایہ دار کو بغیر کسی امید کے چھوڑ سکتے ہیں۔ لہذا، کرایہ دار اکثر کوشش کرنا چھوڑ دیتا ہے۔ چھوٹے نتائج، کم از کم بعض اوقات، کرایہ دار کو تربیت دینے کے لیے کافی ہو سکتے ہیں کہ جائیداد کے مالک کو پے رول، سپلائرز، اور کرایہ دار کے مالکان کو تقسیم کرنے کے بعد ادائیگی کے لیے ہمیشہ آخری نہیں ہونا چاہیے۔ جائیداد کا مالک کرایہ دار کا پارٹنر نہیں ہے! دوسری طرف، اگر کرایہ دار جائیداد کے مالک کا ڈی فیکٹو پارٹنر ہے، تو مالک اس شراکت کو سنجیدگی سے لینے کے لیے کرایہ دار کو متاثر کرنے کے لیے چھوٹے لیکن سنجیدہ اقدامات کرنے کے قابل ہونا چاہتا ہے۔

• SEO سے چلنے والا مواد اور PR کی تقسیم۔ آج ہی بڑھا دیں۔
• پلیٹو بلاک چین۔ Web3 Metaverse Intelligence. علم میں اضافہ۔ یہاں تک رسائی حاصل کریں۔
• ماخذ: https://www.forbes.com/sites/joshuastein/2023/01/11/promises-promises-what-if-a-commercial-tenant-doesnt-perform/