یہ 8 کے دوران سرمایہ کاری کے لیے 2023 انتہائی سستی مارکیٹس ہیں۔

امریکی ہاؤسنگ مارکیٹ کو قابل برداشت بحران کا سامنا ہے۔ گھر کی اونچی قیمتوں، رہن کی بڑھتی ہوئی شرحوں اور اخراجات میں کمی کے امتزاج نے مکانات کی استطاعت کو کئی دہائیوں میں اپنی کم ترین سطح پر پہنچا دیا ہے۔ اس طرح، سرمایہ کاروں اور گھریلو خریداروں کے لیے ایسے شہروں کی نشاندہی کرنا مشکل ہے جہاں وہ جائیداد خریدنے کے متحمل ہوں۔ 

لیکن، رئیل اسٹیٹ خریدنے کے بہت اچھے مواقع ہیں، یہاں تک کہ بجٹ میں بھی۔ میں نے تحقیق کی ہے اور رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے آٹھ انتہائی سستی مارکیٹوں کی نشاندہی کی ہے۔ ذیل میں، میں وضاحت کروں گا کہ ہم موجودہ صورتحال تک کیسے پہنچے، ان بازاروں کو منتخب کرنے کے لیے میرا معیار، اور پھر آپ کو شہروں کے بارے میں کچھ ڈیٹا فراہم کروں گا۔ نیچے دی گئی فہرست کو دیکھیں اور اس بات کا تعین کریں کہ آیا ان میں سے کوئی بھی شہر آپ کے سرمایہ کاری کے اہداف کے مطابق ہے۔ 

ہم یہاں کیسے آئے؟ 

اس مقام پر، ہر کوئی جانتا ہے کہ 2020 کے آغاز سے ہاؤسنگ مارکیٹ میں کیا ہوا ہے: اس میں کافی اضافہ ہوا ہے۔ مضبوط ڈیموگرافک ڈیمانڈ، دور دراز کے کام، انتہائی کم شرح سود، اور کئی دیگر عوامل سے کارفرما، ہاؤسنگ مارکیٹ نے 2020 کے آغاز سے 2022 کے وسط تک ناقابل یقین حد تک تعریف کی ہے۔

2022 کے موسم گرما کے بعد سے، قیمتیں نیچے آنا شروع ہو گئی ہیں کیونکہ رہن کی شرح میں اضافہ ہوا ہے، لیکن ہم نے جو تعریف دیکھی ہے وہ اب بھی حیران کن ہے۔ دسمبر 2019 سے دسمبر 2022 تک، قیمتوں میں قومی سطح پر 31 فیصد اضافہ ہوا۔ بعض بازاروں میں قیمتیں اور بھی بڑھ گئی ہیں۔ مثال کے طور پر، آسٹن، ٹیکساس، 43 کے دوسرے نصف حصے میں قیمتوں میں کمی دیکھنے کے باوجود، اس ٹائم فریم میں 2022 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ 

2022 کے وسط میں قیمتیں گرنا شروع ہونے کی وجہ یہ ہے کہ استطاعت میں کمی آئی ہے۔ تیزی سے بڑھتی ہوئی قیمتوں کے باوجود، رہن کی کم شرحوں کی وجہ سے ہاؤسنگ مارکیٹ میں قابل استطاعت برسوں سے مضبوط تھی۔ لیکن یقیناً، جب شرحیں بڑھنا شروع ہوئیں، حقیقت نے اپنا آغاز کرنا شروع کر دیا۔ اعلیٰ شرحوں اور انتہائی اعلیٰ مکانات کی قیمتوں کے امتزاج نے سستی کو دہائیوں میں کم ترین مقام تک پہنچا دیا۔ ذیل میں آپ دیکھ سکتے ہیں کہ کس طرح ڈرامائی طور پر امریکی فکسڈ ہاؤسنگ افورڈیبلٹی انڈیکس انکار کر دیا

بلاشبہ، ہم یہاں کیسے پہنچے اس کی کہانی اور میں نے جو ڈیٹا دکھایا ہے وہ قومی سطح پر ہے۔ حقیقت میں، ہاؤسنگ مارکیٹ بہت علاقائی ہے، اور 2023 میں رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے نسبتاً سستی جگہیں موجود ہیں۔ 

طریقہ کار

میں نے سرمایہ کاروں کو یہ سمجھنے میں مدد کرنے کے لیے چار معیارات منتخب کیے ہیں کہ وہ طویل مدتی واپسی کی اچھی صلاحیت کے ساتھ سستی سرمایہ کاری کہاں کر سکتے ہیں۔ شہر کو سستی کی میری تعریف پر پورا اترنا تھا اور "سرمایہ کاری" کا کچھ بنیادی امتحان پاس کرنا تھا۔ 

1. شہر میں گھر کی اوسط قیمت امریکہ کے لیے گھر کی اوسط قیمت سے کم ہونی چاہیے (جو کہ اس تحریر کے مطابق تقریباً $400,000 ہے)۔ 
2. اچھے معاشی امکانات اور قابل اعتماد اعداد و شمار کے لیے شہر کو کافی بڑا ہونا چاہیے۔ میں نے امریکہ کے 100 سب سے بڑے میٹروز کے تالاب سے تصویر کھینچی۔ 
3. امریکی مردم شماری کے مطابق، شہر کو 2021 سے 2022 تک آبادی میں اضافہ ہونا چاہیے۔ اگرچہ بہت سے معاشی متغیرات ہیں جنہیں آپ مارکیٹ کا انتخاب کرتے وقت دیکھنا چاہتے ہیں، آبادی میں اضافہ شاید سب سے اہم ہے۔ اشارہ: ان میں سے بہت سارے فلوریڈا میں ہیں۔ 
4. شہر میں کرایہ سے قیمت کا تناسب (RTP) .6% سے زیادہ ہونا چاہیے۔ RTP نقد بہاؤ کے لیے ایک اچھی پراکسی ہے، اور اگرچہ آپ ممکنہ طور پر .75% یا اس سے زیادہ کے RTP کے ساتھ کوئی ڈیل تلاش کرنا چاہیں گے، اگر کسی شہر کی اوسط .6% ہے، تو اس کا عام طور پر مطلب ہے کہ آپ کو مضبوطی سے نقد بہاؤ والے سودے مل سکتے ہیں۔ جب میں یہ تجزیہ کر رہا تھا، تو میں نے پایا کہ میری فہرست میں شامل تمام شہروں کی نسبت زیادہ RTPs والے شہروں کی آبادی گھٹ رہی ہے۔ 

ایک ساتھ، یہ ان بڑے میٹرو علاقوں کی فہرست ہے جن میں گھروں کی قیمتیں قومی اوسط سے کم ہیں، آبادی میں اضافہ ہو رہا ہے، اور نقد بہاؤ کے لیے ایک اچھا موقع ہے۔ بلاشبہ، میں ان بازاروں کو منتخب کرنے کے لیے بہت سے دوسرے معیارات پر غور کر سکتا ہوں، لیکن یہ فہرست سادہ، سمجھنے میں آسان اور اچھی سمت فراہم کرتی ہے۔ اگر آپ سنجیدگی سے ان مارکیٹوں میں سے کسی میں سرمایہ کاری کرنے پر غور کر رہے ہیں، تو آپ کو بہت زیادہ مستعدی سے کام لینا چاہیے اور مارکیٹ کو اس تجزیہ سے کہیں زیادہ گہرائی سے سمجھنا چاہیے۔ 

مارکیٹس 

ذیل میں آپ کو 2023 کے لیے رئیل اسٹیٹ کے سرمایہ کاروں کے لیے آٹھ سب سے سستی مارکیٹوں کی فہرست ملے گی۔ یاد رکھیں کہ ان تمام مارکیٹوں میں گھر کی اوسط قیمتیں قومی اوسط سے کم از کم 15% کم ہیں، لیکن قیمت کے نقطہ میں بھی بڑا فرق ہے۔ یہ فہرست. مثال کے طور پر، سب سے سستی مارکیٹ، اوکلاہوما سٹی، کے گھر کی اوسط قیمت تقریباً$165,000 ہے، جو اس فہرست میں سب سے مہنگی مارکیٹ، ٹمپا کی قیمت کا تقریباً نصف ہے۔

میں نے آپ کو جائزہ لینے کے لیے یہاں کچھ اضافی ڈیٹا فراہم کیا ہے: سال بہ سال فروخت کی قیمت، اوسط کرایہ، اور کرایہ میں اضافہ، نیز آبادی میں اضافہ۔

فائنل خیالات

ایک بار پھر، اگر آپ ان بازاروں میں سے کسی میں سرمایہ کاری کرنے پر غور کر رہے ہیں، تو آپ کو بہت زیادہ مستعدی سے کام کرنے کی ضرورت ہے۔ آپ کو اقتصادی صورتحال، ریگولیٹری آب و ہوا، اور علاقے کی آبادی کے بارے میں مزید جاننا چاہیے، صرف چند اہم عنوانات کے نام کے لیے۔ آپ کو بھی ایک اچھا سودا تلاش کرنے کی ضرورت ہے! ان شہروں میں سے ہر ایک کے اندر، زبردست ریٹرن کے ساتھ سودے ہوں گے اور خراب ریٹرن کے ساتھ سودے ہوں گے۔ اچھے لوگوں کو تلاش کرنا آپ کا کام ہے۔ 

منٹوں میں ایک ایجنٹ تلاش کریں۔

سرمایہ کار کے لیے دوستانہ رئیل اسٹیٹ ایجنٹ سے میچ کریں جو آپ کی اگلی ڈیل تلاش کرنے، تجزیہ کرنے اور بند کرنے میں آپ کی مدد کر سکے۔

• اپنی تلاش کو ہموار کریں۔
• ایک قابل اعتماد نیٹ ورک پر ٹیپ کریں۔
• مارکیٹ اور حکمت عملی کی مہارت سے فائدہ اٹھائیں۔

BiggerPockets کے ذریعے نوٹ: یہ مصنف کی طرف سے لکھی گئی آراء ہیں اور ضروری نہیں کہ BiggerPockets کی رائے کی نمائندگی کریں۔